Saksframlegg. Strandveien Ombygging og oppgradering av lokaler for Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Forprosjekt Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg Strandveien Ombygging og oppgradering av lokaler for Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Forprosjekt Arkivsaksnr.: 05/9358 Forslag til vedtak/innstilling: Bystyret vedtar rehabilitering og oppgradering av Strandveien for totalt 21 mill. kr. i samsvar med fremlagte forprosjekt. Tidspunkt for gjennomføringen av tiltakene må skje i samsvar med investeringene i de årlige budsjettene. Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 1

2 Saksutredning: 1. Saken gjelder I saken fremmes det forslag til ombygging og istandsetting av lokalene i Strandveien Det fremmes forslag om istandsetting av bygningene for totalt 21 mill. kr. 2. Bakgrunn Trondheim kommune har fra , overtatt lokalene i Strandveien I forbindelse med orienteringen om skisseprosjektet (B.sak 157/2005), vedtok bystyret den at Trondheim kommune skal stå for ombygging, rehabilitering og vedlikehold av bygningsmassen. Bystyret vedtok at arbeidet skal bygge på de tidligere fastsatte overordnede mål (B.sak 0150/01), om at Svartlamoen skal bli en alternativ bydel med stort rom for eksperimentering, forsøk og utprøving. Dette gjelder både boliger, boformer, sosialt samspill, medvirkning, økologi og energi, kommunale tjenester, kunst, kultur og næringsutvikling. Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse ble stiftet den , og stiftelsens styre har representanter oppnevnt av kommunen og fra Svartlamoen beboerforening. Den inngikk stiftelsen kontrakt med kommunen om leie av bygningsmassen. I skisseprosjektet ble det foreslått at det skulle foretas en ombygging av det nyere, frittstående bygget (A), mens den eldre bygningsmassen (B,C,D,E,F) ble foreslått tatt i bruk til tiltak som ikke krever bruksendring. Denne forutsetningen er ikke lenger realistisk, da nærmere undersøkelser viser at de tekniske anlegg er mer slitt og mer moden for utskifting enn forventet pga. elde, manglende vedlikehold og nye myndighetskrav bl.a. i forhold i brannsikring. Den konkrete tilstanden på byggene kunne først kartlegges etter at Strandveien Auto flyttet ut sommeren Forprosjektet Arbeidet med prosjektet kom i gang sommeren 2006 og ble avsluttet i oktober. Forprosjektet tar utgangspunkt i skisseprosjektet med de nødvendige revisjoner av forutsetninger og program. Forprosjektet, merket Brendeland & Kristoffersen AS, datert , inneholder prosjektbeskrivelse, kostnadsoverslag, tegninger, og delutredninger. Prosjektet er delt i en hoveddel og en vedleggsdel som inneholder detaljbeskrivelse av tiltakene. (Hoveddelen følger saken som et utrykt vedlegg.) Forprosjektet viser hvilke muligheter og utfordringer som knytter seg til gjenbruk av lokalene. Fokus i forprosjektet har vært å komme frem til løsninger som kan skape ny aktivitet i lokalene i samsvar med målene for stiftelsen. Dette skal gjøres samtidig som personsikkerhet og hensyn til nærmiljøet ivaretas. Oppgaven er svært kompleks. I tillegg til tilstanden til de tekniske anleggene, er de store utfordringer knyttet til brannsikkerhet og lydteknikk. Tiltakene som foreslås er derfor i hovedsak av teknisk art. Forslag til rominndeling på de vedlagte tegninger er tatt med for å vise standarden på disse bygningselementene. Den endelige planløsning vil først være klar når stiftelsen har tatt stilling til leietagere og konkret bruk av rommene. Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 2

3 4. Ombygging og istandsetting av bygningsmassen Lokalene etter Strandveien Auto utgjør 2994 m2 BTA (bruttoareal) fordelt på 5 forskjellige bygninger. Bygningsmassen har ulik standard og reguleringsmessig status som gjør at foreslåtte tiltak også vil variere. For å begrense omfanget av ombyggingen redegjør prosjektet for hvilke tiltak som er nødvendige ( i saken kalt må-tiltak ) for å tilfredstille myndighetskrav i form av lover og forskrifter, samt for å oppnå en forsvarlig standard på arbeidslokaler for utleie. I tillegg viser prosjektet også et alternativ med bør-tiltak sammen med en kombinasjonsløsning bolig/atelier (tidligere vist i skisseprosjektet) og som også er kostnadsberegnet. Bygg A Bygget er i to etasjer (A1 og A2) på totalt 1870 m2bta og er oppført i Fløyen mot Strandveien på 478 m2 vil nå bli bygd om og tatt i bruk av Svartlamoen barnehage. - Tiltenkt funksjon Første etasje (A1) forutsettes brukt til preproduksjon/øving. Samt verksteder. I andre etasje (A2) forutsettes det at hele hallen på 749m2 deles på flere leietagere innen kunst og næring. I A1 etableres nytt inngangsparti, fellesrom, teknisk rom, toaletter, lysåpninger, og rominndeling med nødvendige akustiske tiltak (primært lydisolering). Ny bruk krever også nytt varme- og ventilasjonsanlegg. I A2 etableres branntekniske tiltak med ny rømningsveg, nye overlys, tilleggsisolering av tak, nytt ventilasjonsanlegg, ny armatur, vannbåren varme (knyttet til fjernvarmenettet), tekjøkken, lysåpninger i vegg og nødvendige lettvegger / skjerming av arbeidsplasser. Bygg B Bygget er på totalt 741 m2 BTA og er oppført i 1976 og består av en kontordel og en verkstedhall. Verkstedhallen som er på 400 m2, skal benyttes til preproduksjon for de fleste kulturuttrykk samt forestillinger/konserter. Kontordelen skal benyttes som kontorer, fellesareal for utleie og lokaler for stiftelsene og barnehagen. Første etasje vil inneholde hovedinngang og et areal for fleksibel bruk. Varme-, ventilasjons og elektriske anlegg må fornyes i sin helhet i verkstedhallen. I tillegg kommer branntekniske tiltak, akustiske tiltak/lydisolering av vegger, tilleggisolering av tak, nytt tregulv, teknisk rom og nye toaletter. I kontordelen må det etableres en ny rømningsveg samtidig som det må gjøres enkelte tiltak for å etablere kontorarbeidsplasser i første etasje. Bygg C. Tidligere lakkering- og karosseriverksted kan også i framtiden nyttes til verksted for bl.a. Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 3

4 kunst/håndverk, slik at bruksendring unngås. Deler av bygget kan evt. brukes som lager for prosjekthallen. Da bygget ikke inngår i reguleringsplanen, forutsettes ingen vesentlige endringer her bortsett fra enkelte branntekniske tiltak. Bygg D Bygget som tidligere er benyttet som melkebutikk og senere dekklager, tas i bruk som butikk og kontor. Bakrommene forutsettes brukt til lager for stiftelsene og backstage for scenen i verkstedhallen. Det kreves oppgradering av trapperom og gangareal for å brannsikre disse som rømningsveg. Enkelte tiltak må til for å etablere nødvendig standard på butikk, backstagerom og på nytt kontor. Bygg E. Dette er en svært enkel hall opprinnelig godkjent som et provisorisk utstillingslokale for biler. Reguleringsplanen og skisseprosjektet forutsetter et nybygg her, men realiseringen må skje senere. Hallen betraktes derfor fortsatt som et provisorium. Bygget har svært begrensede bruksmuligheter da brannteknisk utredning forutsetter at hallen holdes åpen og må fungere som rømningsveg. Er planlagt brukt i forbindelse med gjenbruksformidling. Enkelte branntekniske tiltak. 5. Kostnader investeringsbehov. For Bygg A er må-tiltakene beregnet til 12 mill. kr. For bygg B, C, D og E, er investeringsbehovet beregnet til 9 mill. kr. (Kfr. Vedlegg 4.) Totalt er det samlede investeringsbehovet beregnet til 21 mill. kr. Det er ikke tatt med investeringer til bygging av leiligheter eller oppsetting av nye bygg. I mitt budsjettforslag for 2007 inngår Svartlamoen som et vesentlig satsingsområde innenfor kunst og kulturbasert næring. I mitt opprinnelige forslag til investeringsbudsjett foreslo jeg at det i planperioden avsettes 16 mill. kr. til ombygging og istandsetting av bygningsmassen. Forprosjektet sin beregning av investeringsbehovet ble først avsluttet etter at jeg hadde utarbeidet mitt forslag til budsjett 2007/økonomiplan Forprosjektet viser at det samlede investeringsbehovet er 5 mill kr. høyere enn det som er foreslått til investeringer i planperioden. Som følge av dette har jeg foretatt endringer i mitt forslag til investeringsbudsjett for planperioden, jfr. mitt notat av , der jeg foreslår at investeringene i perioden endres til 19 mill kr. Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 4

5 6. Tidsplan Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse har behov for å kunne ta bygningsmassen i bruk for utleie så snart som mulig. Dette for å dekke løpende utgifter som allerede belaster stiftelsen og som er uavhengig av aktiviteten i byggene, for eksempel strøm, avgifter og husleie. Barnehageutbyggingen som pågår i bygg A, vil legge beslag på hele 1.etasjen i byggeperioden. I forbindelse med By:Larm gjennomføres det enkelte straks-tiltak i bygg A og B. Dette finansieres av leieinntekter og de midler som allerede er bevilget for Som et første byggetrinn i 2007 forutsettes det at nødvendige tiltak som branntekniske tiltak og nye tekniske anlegg (el. Og VVS) gjennomføres. Hovedtiltakene i senere byggetrinn blir nye tekniske anlegg sammen med tilleggsisolering av tak og nye lysåpninger i tak og vegger. Oppsetting av innvendige vegger forutsettes gjennomført i samarbeid stiftelsen etter nærmere vurdering av behov, framdrift og økonomi. 7. Vurdering Dette prosjektet på Svartlamoen vurderes som svært viktig for gjennomføringen av kommunens Handlingsplan for kunst og kultur og intensjonene for byutviklingen i østbyen. Det vil utfylle andre prosjekt i bydelen, bl.a. Dora og Trikkestallen. Investeringsbehovet knyttet til ombygging og oppgradering av bygningene har økt i forhold til tidligere overslag. Dette som følge av at bygningene var i en dårligere standard enn tidligere forutsatt. Disse endrede forutsetningene ble først avdekket etter at kommunen overtok bygningsmassen i Dette krever en endret strategi for utbedringsarbeidet. Den største konsekvensen av dette er at løsningen med kombinasjon av bolig/atelier/verksted i bygg A. utsettes. Denne kombinasjonen er fortsatt svært interessant, og jeg vil i samråd med stiftelsen vurdere muligheten for å realisere dette på et senere tidspunkt. Dette kan skje i forbindelse med framtidig nybygg i Strandveien 27a, ( Bygg E). I henhold til de overordnede målsettingene for Svartlamoen skal det være rom for eksperimentering, forsøk og utprøving av nye løsninger. Når stiftelsen begynner å få erfaring med bruken av lokalene, kan det vise seg hensiktsmessig å framskynde eller å forlenge framdriften for investeringer i lokalene. Dette kan blant annet illustreres med at Svartlamoen deltar i EU-prosjektet Concerto, som har til hensikt å utvikle alternative løsninger for bruk av energikilder. Da det vil ta tid å utvikle et nyskapende driftskonsept for virksomheten i lokalene, er det ønskelig å komme tilbake til vurderinger av framdriftsplanen for prosjektet på et senere tidspunkt. Selv om de fysiske tiltak som foreslås i lokalene er satt til et minimum, vurderes de som tilfredstillende for den tiltenkte bruken. Røffe overflater og åpne areal kan stimulere til kreative og funksjonelle løsninger når det gjelder innredning og bruk av lokalene. Det presiseres at tiltak utover kostnadsrammene i prosjektet i tillegg til spesialtilpasninger, innredning og utstyr, må finansieres av stiftelsen gjennom søknader om annen ekstern finansiering og/eller gjennom brukernes husleie. Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 5

6 I forslag til økonomiplan for mangler det 2 mill kr for at ombyggingen på Svartlamoen skal bli fullfinansiert iht. de framlagte planene i denne saken. Jeg vil derfor komme tilbake til dette investeringsbehovet ved utarbeidelsen av senere budsjetter og økonomiplaner. Rådmannen i Trondheim, Gerhard Dalen kommunaldirektør Idar Støwer saksbehandler Trykte vedlegg: 1. Oversiktsbilde og illustrasjon av verkstedhall 2. Plantegning 1.etasje 3. Plantegning 2.etasje 4. Hovedposter for totalkostnad. Må-tiltak Ikke trykte vedlegg: 1. Forprosjekt, merket Brendeland & Kristoffersen AS, datert 2.november Saksfremlegg - arkivsak 05/9358 6