Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen Møtested: Nord Universitet, Møtesal i 2. etg. i Nylåna Dato: Tid: 13:00

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen Møtested: Nord Universitet, Møtesal i 2. etg. i Nylåna Dato: Tid: 13:00 MERK! Møtested Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e-post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Saksnr Innhold PS 26/18 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 27/18 Referatsaker PUK PS 28/18 Detaljregulering garasjer i Jernbanegata PS 29/18 Detaljregulering Levanger sør - Magneten PS 30/18 Mindre endring av detaljregulering for Kvilstad PS 31/18 Behandling av klage på vedtak av detaljregulering for Purktrøa PS 32/18 Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Deling av eiendom 5037/301/3 Stokkbakken - Laila og Joar Munkeby - Boligtomt PS 33/18 Søknad om tilbygg til bolighus /3/328 Urds veg 1 - Siv Merete Wiseth og Knut Forberg Skreden Orienteringer: Informasjon om Nord Universitet v/prorektor og direktør Levanger, den 2. mai 2018 Nina E. Berget leder

2 PS 26/18 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 27/18 Referatsaker PUK RS 197/18 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus /39/4 Myravegen 76 - Odd Sigbjørn Ree RS 198/18 Godkjent - Søknad om dispensasjon fra krav til sprinkleranlegg /232/142 Tinbuen Friområde - Tyskerbrakka - Levanger kommune RS 199/18 Søknad om riving av driftsbygning /83/1 Veiesvegen 49 - Inge Herland - Godkjent RS 200/18 Igangsettelse søknad om riving av eksisterende bolig/oppføring av ny bolig /275/301 Gimlevegen 9 - Gaute Nilsen - Godkjent RS 201/18 Konsesjon for erverv av fast eiendom - Gnr 35 Bnr Johan Holan RS 202/18 Godkjent - Søknad om etablering av returpunkt /296/9 - Innherred Renovasjon IKS RS 203/18 Godkjent - Søknad om bruksendring av kjeller til oppholdsrom, fasadeendring og tilbygg av terrasser /2/142 Svend Svendsens veg 13 - Silje Engesvik RS 204/18 Søknad om oppføring av trimtrapp/utbedring av området /264/7 Østborg Mule - Nordtun Grendehus og Mule og omegn velforening - godkjent. RS 205/18 Godkjent - Søknad om etablering av parkerings-/oppstillingsplass for vedlikeholdsutstyr /296/9 Bustaås østre - Vulusjøvegen Driftsselskap SA RS 206/18 Søknad om oppføring av flerbrukshall /207/126 - Reita 3 - Levanger kommune - Godkjent RS 207/18 Vedtak - Fradeling av 4 boligtomter fra 5037/214/19 Stokkberget - Innherred Eiendomsutvikling AS - Godkjent RS 208/18 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 5037/312/1 Halsan østre - Tilleggsareal til 5037/312/51 Tingstadvegen 60 - Boligformål - Godkjent RS 209/18 Endrings søknad om bruksendring av kjellerrom /1/239 Nordsivegen 3 A - Elin B og Bård Thraning - Godkjent RS 210/18 Konsesjon på erverv av 5037/159/2 Sjøgrenda 46B - Tor Stavrum Dahlen RS 211/18 Jordlovsbehandling - deling av eiendommen 5037/223/6 Vollabakken - Anne Grete Simons - Boligtomt RS 212/18 Søknad om oppføring av vinterhage /314/331 Høgberget 30 - Wenche Olsen og Ståle Guddingsmo - Godkjent RS 213/18 Søknad om tilbygg til hytte /316/1/159 Vulusjøvegen Øystein Veske - Godkjent 2 av 60

3 RS 214/18 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse for oppføring av næringsbygg /19/119 Gråmyrvegen - Innherred Næringsbygg AS RS 215/18 Pålegg om retting /246/4 Sandvikvegen Raymond Molberg RS 216/18 Godkjent - Søknad om oppføring av vinterhage /60/2 Lynumvegen Olav Jermstad RS 217/18 Klagebehandling - Dispensasjon for utlegging av flytebrygge /1/35 - Kommunens vedtak stadfestes RS 218/18 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /262/70 Roaldmarka 8 - Anders Børstad RS 219/18 Søknad om endring av fasader av tomannsbolig /37/226 Åsvegen 27 - Per Åge Berg - Godkjent RS 220/18 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /37/152 Konvalvegen 25 - Lasse Jessen RS 221/18 Godkjent - Søknad om tillatelse til tilbygg til bolighus /123/5 Sørgrenda Per Marius Mølnås RS 222/18 Søknad om tilbygg av veranda og garasje til bolighus /3/82 Tors veg 9 - Dagfinn Jenssen - Godkjent RS 223/18 Søknad om oppføring av parkering til flytebrygge /229/7 Saltbuvik - Bård Olav Leangen - Godkjent RS 224/18 Klage ikke tatt til følge - Klage på vedtak om delvis godkjent krav om dekning av sakskostnader - Dispensasjon for oppføring av uthus /332/41 Strandheim 39 - Ingunn Bjørgum og Steinar Thorsen RS 225/18 Godkjent - Melding om endring av ansvarsretter /18/15 Hammer veg 13 - Magni og Kai Alkanger RS 226/18 Søknad om tilbygg til bolighus /3/282 Tryms veg 10 - Per Anker Johansen - Godkjent RS 227/18 Søknad om endring av fasader på garasje /2/205 Bambergvegen 1 A - Rolf E Drågen - Godkjent RS 228/18 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for oppføring av fritidsbolig /244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 229/18 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/279/30 Bylundvegen 69 - Magnar Heir og Kjell Lian AS - Tilleggsareal til 5037/279/32 - Godkjent RS 230/18 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/279/32 Heir Industriområde - Magnar Heir - Tilleggsareal til 5037/279/30 - Godkjent RS 231/18 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 5037/223/6 Vollabakken - Anne Grete Simons - Boligtomt - Godkjent RS 232/18 Godkjent - Søknad om oppføring av stålpipe /363/13 Nordvegen Oddvar Moås. RS 233/18 Søknad om rehabilitering av skorstein /10/41 Ytternesset Anders Huseby Sundal 3 av 60

4 RS 234/18 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /10/41 Ytternesset Anders Huseby Sundal. RS 235/18 Søknad om oppføring av bolighus på tomt av 5037/332/1 Øvresflata May-Lis Sjåstad og Lars Forberg _Godkjent RS 236/18 Søknad om oppføring av anneks /331/20 Nordhalla 35 - Bartholomeus Kriens - Godkjent RS 237/18 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for oppføring av ny hytte /371/1/16 Grønningsvegen Gunfrid og Bjørn Størvold RS 238/18 Klage ikke tatt til følge - Klage på vedtak om delvis krav om dekning av saksomkostninger /227/1 - Hopla - Naust 46 og 47 - Svend Otto Søyseth RS 239/18 Jordlovsbehandling - deling av eiendom 5037/301/3 Stokkbakken - Boligtomt RS 240/18 Omgjøring av vedtak - Godkjent søknad om oppføring av reklameskilt /233/12 Bergsvedalen 4 - Åsenfjord Eiendom AS / Frost Fritid og Campingservice AS RS 241/18 Søknad om oppføring av garasje med leilighet i 2 etasje /276/16 Sørvegen 27 - Bendik Andersen - Godkjent RS 242/18 Vedtak - Seksjonering /314/434 Moafjæra 6 Blokk B - BE Moafjæra 6 AS - Godkjent RS 243/18 Søknad om bruksendring av lager til røkterbolig /69/1 Lynumvegen Frode Lynum -Godkjent RS 244/18 Vedtak - Flytting av nausttomt /246/1/10 Sandvik - Inge Jordet - Godkjent RS 245/18 Søknad om terrenginngrep /4/37 mfl Staupslitoppen boligområde Staupslia - Nesset Eiendom Levanger AS - Godkjent RS 246/18 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av 7 stk kjedede eneboliger /275/125 Jamtvegen 22 - Stiklestad Eiendom AS RS 247/18 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG2) for tilbygg til barnehage /207/105 Hammerøyvegen 4 - Bruse Barnehage SA RS 248/18 Søknad om rammetillatelse for oppføring av ny bru over Åselva /670/1 Vulusjøvegen - Vulusjøvegen Driftsselskap SA - Godkjent RS 249/18 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolig over eksisterende garasje /7/46 Våles veg 7 - Jørund Andre Ingebrigtsen RS 250/18 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/315/4 - Levanger kommune - Tilleggsareal til 5037/315/112 Fides Eiendom - Godkjent RS 251/18 Vedtak - Deling av eiendommen 5037/315/112 Gunnlaug Ormstunges gate 6 - Levanger kommune - Tilleggsareal til 5037/315/4 Vegareal - Godkjent RS 252/18 Godkjent - Søknad om oppføring av levegg /228/40 Fåraaunet 97 - Rune Kristiansen 4 av 60

5 RS 253/18 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus /157/42 Kaivegen 13 - Anita Østergaard og Bjørnar Rømo RS 254/18 Søknad om riving av tilbygg og fasadeendring bolighus /3/13 Nordsivegen 48 - Per Arne Flått - Godkjent RS 255/18 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for sanitæranlegg - Falstad kommandantbolig /156/17 5 av 60

6 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering garasjer i Jernbanegata Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@levanger.kommune.no av 60 Arkivref: 2018/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Kommunestyre Rådmannens innstilling: Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven 12-12, med følgende tillegg i bestemmelsene: 3.3 Bygge- og anleggsfasen Tiltaksplan utarbeidet av Norconsult: «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan for forurenset grunn Garasjeanlegg, Jernbanegata Levanger» (dokumentnr.: RIM-01, versjon: E01, ), skal følges i anleggsfasen. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Planbestemmelser Resultater spørreundersøkelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser. Miljøteknisk rapport, Norconsult Saksopplysninger: Sammendrag. Plansaken har tidligere vært til behandling i kommunen og ble vedtatt den Kommunestyrets vedtak av planforslaget ble opphevet av Fylkesmannen i Nord- Trøndelag den begrunnet med saksbehandlingsfeil som følge av at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har gjort rede for barn og unges interesser i planarbeidet. Fylkesmannen skrev i sin klagebehandling at kommunen kunne fremme planforslaget på nytt forutsatt at kommunen laget et bedre opplegg for medvirkning fra barn og unge og la frem grundigere utredninger mtp. barn og unges interesser. Planforslaget ble vedtatt lagt ut på ny høring den 17. januar Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr.

7 2/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 1. Fylkesmannen i Trøndelag, dat Fylkesmannen berømmer kommunen sitt initiativ til å invitere barn og unge om å bli hørt, og skriver samtidig at det bør legges særlig vekt på uttalelsene som kommer fram når barn og unge er bedt om å svare gjennom elevrådene ved skolene. Fylkesmannen merker seg hva barne- og ungerepresentanten skriver om at det aktuelle området er i svært liten bruk, men presiserer likevel at det er viktig å sikre grøntarealer og områder for å gi barn, unge og andre muligheter til leik og utfoldelse i nærmiljøet. Et tilfredsstillende oppvekstmiljø må sikres både for dagens og ikke minst fremtidens behov. Fylkesmannen minner om at det ved omdisponering av avsatt fellesareal eller friområde som er i bruk, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det understrekes at de særlig i sentrumsområder er det viktig å bevare grønne områder som sosiale møteplasser. Videre at det er av stor betydning at slike arealer ikke nedbygges hvis de fyller eller kan utvikles til å fylle slike formål. Det er redegjort for at det er dårlig kvalitet på området i dag og at det oppleves som privatisert, det har noen utfordringer med støy og trafikksikkerhet, og det fremgår at det er lite brukt. Fylkesmannen oppfordrer til å også vurdere solforholdene. Det viktigste å ta stilling til er om det finnes potensiale for utvikling til et kvalitativt godt grønt område. Hvis svaret er negativt er det grunn til å minne om at det i byutviklingen kan oppstå behov for omdisponering, men da forventes som saksgangen hittil viser at det gjøres en nøye vurdering. Dokumentene i saken synliggjør at det er lagt opp til en god prosess videre. Kommentar: Det er positivt at Fylkesmannen anerkjenner den jobben kommunen har gjort for å forbedre medvirkningsopplegget og kunnskapsgrunnlaget. Fylkesmannen skriver at ved omdisponering av avsatt fellesareal eller friområde som er i bruk, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det at Fylkesmannen har formulert det på denne måten («friområde som er i bruk») tolker administrasjonen som at Fylkesmannen mener at erstatningskravet i stor grad beror på om området er i bruk eller ikke. Kommunen vil tilføye at friområdet vurderes å være lite brukt og har dessuten lite potensial for opparbeiding. Fylkesmannen nevner solforhold. Solforholdene på tomta er trolig middels gode. Tomta er flat, på vest-, sør- og østsiden er det hus og høye trær som kaster noe skygge. Dersom de høye trærne fjernes kan solforholdene trolig bli særdeles gode. Administrasjonen viser til at det i denne saken er gjort svært grundige vurderinger og utredninger. Utredningene som er gjort har styrket administrasjonens oppfatning av at det aktuelle friområdet har liten verdi som uteoppholdsareal i både nåværende og fremtidig sammenheng. Kommunens barne- og ungerepresentant vurdert at utemiljøet slik det fremstår nå ikke dekker godt nok barn og unges trygghetsrammer, området fremstår også som lite og privatisert. I forbindelse med en miljøteknisk undersøkelse foretatt høsten 2017, ble det påvist forurensning i grunnen. Administrasjonen er enig med Fylkesmannen i at en ikke bør ta lett på omdisponering av grønne områder i sentrumsområder, men i dette tilfellet vurderes det at området ikke har betydelig verdi som offentlig friområde sammenlignet med andre parker i sentrumsområdet. 7 av 60

8 2. Trøndelag Fylkeskommune, Trøndelag Fylkeskommune vil komme med noen planfaglige råd til kommunen selv om Fylkeskommunen ikke har hatt regionale merknader til planforslaget i forrige runde, og er klar over at det ikke er gjort endringer i planforslaget siden da. Det er spesielt to forhold som gjør reguleringsplanen utfordrende. Det ene er at det foreslås å omdisponere et friområde uten å erstatte det. Det andre er at et så sentralt areal i Levanger foreslås å få så lav utnytting (enetasjes garasjer og parkeringsplasser på bakke). Selv om friområdet i dag ikke har stor bruksverdi så vil dette som det eneste friområdet i denne delen av byen, kunne få en viktig funksjon for å oppnå økt boligfortetting sentralt. Det sies lite i kommunens vurdering om hvilket potensial dette området har om det hadde blitt opparbeidet og hvilken verdi det vil kunne få i fremtiden dersom tilgrensende kvartaler fortettes. Den nord-østre delen av sentrum er utenfor den foreslåtte fredningsgrensen og vil dermed være godt egnet til fremtidig boligfortetting. Stadionparken, Sejerstedspark og Sjøparken ligger for langt unna til å kunne fungere som felles næroppholdsplass for denne bydelen. Situasjonen som nå har oppstått med planlagt riving av garasjene i Jernbanegata burde vært brukt som et påskudd til å få fortgang i planene om et parkeringshus på Nedre Torg. Her kunne boligene som mister sine garasjer fått tilbud om p-plass i nytt p-hus. Løsninger med offentlige p-hus med et antall private plasser er bygd mange andre steder (eksempelvis Dampsaga P-Hus i Steinkjer). Fylkeskommunen vil oppfordre kommunen til å tenke seg godt om før man eventuelt gjør et nytt vedtak som tillater bygging av nye garasjer på friområdet. Kommentar: Administrasjonen har i saksfremlegg til 1. gangs behandling utredet potensialet til friområdet om det hadde blitt opparbeidet. Vi har ikke tatt stilling til hvilken funksjon området kan ha ved eventuelle planer om fortetting i denne delen av byen. Fortetting i bykjernen på grensen til fredningsområdet er utfordrende mtp. tilpasning til treshusbyen. Dersom det åpnes for fortetting i denne delen av byen i fremtiden må kravet til uteoppholdsareal løses når den tid kommer. Sejerstedspark er innenfor 250 m gangavstand for mange av boligene i Jernbanegata og Håkon den gode gate, i tillegg har de fleste av boligene i dette området store hager på egen tomt. Løsningen med offentlig p-hus på Nedre Torg med et visst antall private p-plasser er et mulig alternativ. Alternativet gjør seg særlig gjeldende da gjeldende områdeplan for Levanger sentrum allerede åpner for parkeringshus på Nedre torg. I planbestemmelsene går det frem at P2 Nedre torg er åpnet for «flerplansmulighet, hvorav ett plan under bakken». Nå forutsetter imidlertid avtalene som kommunen har forhandlet frem med garasjefesterne at erstatningsgarasje kan bygges på planområdet. 3. Statens Vegvesen, Statens vegvesen har som sist ingen merknader til planforslaget. 4. Elevrådet ved Levanger ungdomsskole, av 60

9 Elevrådet skriver som sluttkommentar i sin besvarelse til kommunens skjema at de har besvart ut fra sin aldersgruppe, og spør om også barn i nabolaget og barnehagebarn har fått mulighet til å uttale seg. De understreker at det er viktig med grønn arkitektur hvis friområdet blir. De foreslår til slutt å heller bygge Løvåstomten i to plan slik at friområdet kan bestå. Kommentar: Alle barn i nabolaget har hatt mulighet til å uttale seg ved at det er sendt ut et høringsbrev med spørreskjema til familiene som bor i nærmeste omkrets (ca. 200 m) til friområdet. Frol, Nesheim og Vårtun barneskole har også mottatt brev og skjema fra kommunen i forbindelse med høring, men kommunen har ikke mottatt uttalelse fra disse skolene. Barnehagebarn ble etter en nærmere vurdering ikke aktivt trukket med i planleggingen, da nærmeste barnehage er forholdvis langt unna friområdet, og siden friområdet ikke har noen fasiliteter for lek er det lite trolig at barnehager ferdes dit. Løvåstomta er nok ikke et godt alternativ for bygging av parkeringshus på grunn av nærheten til Levangerelva (flomsone) og jernbanen med tilhørende byggegrense. Da er nok parkeringshus på Nedre Torg et bedre alternativ, se administrasjonens kommentar til uttalelse fra Trøndelag fylkeskommune. 5. Samarbeidsutvalget ved Levanger Bo- og Aktivitetssenter (LBAS), Samarbeidsutvalget for LBAS mener det er svært uheldig at det nærliggende friområdet i Jernbanegata foreslås omdisponert til parkeringsformål. Området bør opparbeides og videreutvikles som tilgjengelig uteoppholdsareal for beboere og besøkende på LBAS, øvrige beboere i alle aldre i Nerbyen, og som areal som kan oppsøkes av øvrige Levangsbygg. Samarbeidsutvalget vil konkret foreslå at friområdet tilrettelegges med apparater utviklet for det som internasjonalt gjerne omtales som «senior playgrounds». Kommentar: I denne plansaken har det blitt en del fokus på barn og unges interesser i planarbeidet, men det er jo klart at også eldre og andre grupper i samfunnet har nytte av nærliggende friområder. Dersom friområdet skulle ivaretas ville det vært en fordel å både tilrettelegge for barns lek og eldres aktivitet ved å tilrettelegge med slike «senior playground»-apparater slik foreslått. Etter en helhetsvurdering vil administrasjonen imidlertid anbefale at friområdet omdisponeres til garasjer og parkering. Vi vil bemerke at Sejerstedspark er innenfor 250 m gangavstand fra LBAS. Regulert turveg langs elva er også innen rimelig grei gangavstand, dog denne stien ikke er opparbeidet ennå. 6. Levanger seniorråd, Seniorrådet er sterkt kritisk til at et grøntområde i Levanger sentrum foreslås omdisponert til garasje- og parkeringsplasser. De mener at alternativer finnes for løsning på erstatningssak med tidligere garasjeeiere, samt parkeringsplasser for arbeidstakere og besøkende til Trehusbyen, men det fins ikke alternativ for grøntområde og møteplass på tvers av generasjoner i denne delen av sentrum. Seniorrådet skriver også at vurderinger av planforslagets konsekvenser for helse og livskvalitet for eldre er fraværende. Videre savner de faglig vurdering fra folkehelsekoordinator. Seniorrådet er kritisk til at administrasjonen ikke bedre følger opp faglig anbefaling fra Byantikvaren om arealutvikling i randsonen til Trehusbyen. Seniorrådet forutser at faglige vurderinger legges til grunn i en slik interesseavveining, 9 av 60

10 for å sikre en fremtidsrettet sentrumsutvikling til det beste for kommende generasjoner barn, voksne og eldre. Kommentar: Det er riktig at første behandlingsrunde av saken ikke fokuserte spesifikt på eldres interesser i planarbeidet. Dette var fordi planområdet ble vurdert å ikke ha særlig verdi som offentlig friområde og det er heller ikke kjent at eldre benytter friområdet i dag. Det er innhentet uttalelse fra både barne- og ungerepresentanten og idrett- og friluftslivrepresentanten. I tillegg er det nå innhentet uttalelse fra folkehelsekoordinatoren, se «innspill fra folkehelsekoordinator» under overskriften «Vurdering av friområdets verdi og potensial». Folkehelsekoordinatoren anbefaler at friområdet ivaretas og sikres som sosial møteplass. Byantikvaren kom med innspill i forbindelse med oppstart av planarbeidet, der hun skisserte en løsning hvor garasjene ble tegnet inn på østsiden i planområdet over eksisterende ledningsnett i grunnen og en del av friområdet ble bevart og tilrettelagt for lek. Byantikvarens anbefaling var ikke forenelig med administrasjonens plan for området mtp. løsning for teknisk infrastruktur, budsjett og fremtidig drift, så denne løsningen ble ikke spunnet videre på. 7. Naboer i nærheten til friområdet v/kaja Skårdal Hegstad, Naboene krever at kun garasjeeiere som har bo-tilknytning til Nerbyen, og som har et reelt behov for ny garasje, får mulighet til å inngå festeavtale på kommunal grunn i Nerbyen, og at friareal bevares til aktivitet og som møteplass for alle generasjoner i nabolaget. Naboene har påpekt at et stort antall garasjeeiere trolig ikke bor i området, og har etterspurt informasjon om hvor mange av garasjeeierne som trenger erstatning av garasje i tilknytning til sin bolig i Nerbyen, uten at administrasjonen gikk ut med denne informasjonen. Fylkesmannen ga i sitt vedtak beskjed om at kommunen må utrede dette forholdet. Naboene ber derfor på nytt om at kommuneadministrasjonen fremlegger informasjon over 1) hvor mange som har skrevet festekontrakt til nye garasjer, og 2) hvor mange av disse som har/ikke har bostedsadresse i Nerbyen. Det understrekes at dette ikke er informasjon som er unntatt offentligheten. Videre skriver naboene i sin uttalelse at de er uenig i administrasjonens fortolkning av forarbeidene til loven, og at dette trolig er grunnlag for at Fylkesmannen på ny kan oppheve vedtaket da det ikke er rettslig adgang til å prioritere parkeringsareal over interessene til barn og unge. Lovforarbeidene er en tungtveiende rettskilde som ikke kan tolkes på annen måte enn at den angir en regel som saken skal løses på grunnlag av. Dersom man hadde fremskaffet fullverdig erstatningsareal for friområdet hadde kommunestyret trolig hatt rettslig adgang til å omprioritere friarealet etter eget skjønn, mener naboene. Naboene hevder videre at kommuneadministrasjonen forsømmer sin utredningsplikt ved å hevde at det er en mangel på parkeringsplasser i Levanger sentrum uten å begrunne denne påstanden nærmere. Naboene har sett nærmere på denne påstanden, og har lagt frem dokumentasjon som de mener viser det motsatte. Det antallet parkeringsplasser som administrasjonen søker finnes allerede i dagens og fremtidig planlagt parkeringskapasitet. Naboene hevder det er svært lite utskifting på parkeringsplassene i sentrum mellom kl og , selv om tidsbegrensningen på gateparkering i denne delen av sentrum er 3 timer. Det skrives sjelden eller aldri parkeringsbøter for overskridelse av tidsbestemmelsene. Det finnes ikke reserverte parkeringsplasser for 10 av 60

11 besøkende til LBAS eller gravlunden. Uttalelsen er supplert med foto som viser at flere av bilene står parkert i 3 timers gateparkering langt utover 3 timer. På en tilfeldig valgt dag stod 18 av 29 biler som stod parkert kl 9:15 rundt LBAS-kvartalet på samme sted 5 timer senere. I disse gatene er parkering gratis, tidsbegrenset til 3 timer. Samtidig står det en nærmest tom 1-ukers parkeringsplass på Havna, 550 meter fra inngangen til LBAS og 750 m til Rådhuset, med flott opparbeidet og belyst gangvei via fergeleiet og Sjøgata. Kommentar: Kommunen har vurdert at det ikke foreligger opplysninger i festeavtalene som tilsier at de skal være unntatt offentligheten. Kopier av disse kan dermed etterspørres, men vil ikke få plass i dette saksfremlegget da de ikke er vurdert som videre relevant for saken. Kommunen vedgår at ikke alle garasjeeierne har bostedsadresse i Nerbyen. Kjernen i saken dreier seg imidlertid om hvorvidt friområdet er av en såpass verdi, eller har tilstrekkelig potensial, til at det ikke bør omdisponeres til garasjer og parkering. Kommuneadministrasjonen har vurdert at friområdet har lav bruksverdi, bruken i dag er lav, og potensialet for bruk er lavt da friområdet er lite, inneklemt mellom jernbane, parkering og fremtidig bilveg. Det har også kommet frem opplysninger om at grunnen i området er forurenset. Administrasjonen mener tvert imot at det er rettslig adgang til å prioritere parkering over friområde, noe annet måtte fremgått av selve loven. En slik prioritering må nødvendigvis basere seg på grundige vurderinger og avveininger. Et viktig prinsipp i offentlig forvaltning er kommunenes selvstyre. Dette innebærer at kommunen selv som har mest kunnskap om og oversikt over egne arealer og behov, og dermed har best utgangspunkt for å kunne forvalte dem innenfor de rammene som er fastsatt av staten. Det ville vært utfordrende mtp. det kommunale selvstyret dersom Fylkesmannen skulle oppheve kommunale vedtak kun på bakgrunn av at de er uenige i prioriteringen av arealbruken, slik naboene hevder. Naboene har gjort grundige utredninger av behovet for parkeringsplasser i denne delen av byen, og har kastet lys over en viktig utfordring. Det er et godt poeng at en del av parkeringsutfordringene kan løses på andre måter enn å tilrettelegge for flere plasser, blant annet bør kommunen bli bedre på å sikre at parkeringsreglene blir overholdt. Likevel er det befolkningsvekst i kommunen, og det er rimelig å vente mer biltrafikk i sentrum i tiden som kommer med mindre det skjer større strukturelle endringer i hvordan vi bruker transportmidler. 8. Levanger Vel, Det er svært uheldig at kommunen prioriterer parkeringsflate på bakkeplan. Det er videre svært beklagelig at kommunen prioriterer garasjer på et friareal hvor store deler av eierne ikke har bostedsadresse. Levanger Vel skriver at de er kjent med at flere av garasjeeierne ikke har bostedsadresse i denne delen av sentrum. Man kan ikke ta en avgjørelse uten denne informasjonen. Informasjon om eiernes bostedsadresse er viktig å belyse for at man kan ta en god og fremtidsrettet beslutning. Det er også fra fylkesmannen bedt om at dette legges frem. Dette er ikke opplyst. Det er ønskelig at dette besvares, for å kunne gjøre en god interesseavveining. Det er forvirrende at man ønsker å prioritere friområder på denne måten, samtidig som man fronter 1) «Reis smart Levanger» 2) Trehusbyen og et bærekraftig og innholdsrikt 11 av 60

12 sentrumsliv. 3) En forankret kommuneplan med fokus på folkehelse og bolyst. Kommentar: Det er riktig at en stor del av garasjeeierne ikke har bostedsadresse i Nerbyen. Vi ser ingen grunn til å gå nærmere innpå de signerte festeavtalene da vi mener dette har begrenset relevans for saken. Sakens utgangspunkt er at kommunen må skaffe et passende erstatningsareal for nye garasjer da det er bestemt at de gamle skal rives. De nye kan ikke bygges der de har stått før, da dette arealet er regulert til fremtidig vegareal. For at det skulle være interessant for festerne gå med på nye avtaler måtte de få et tilbud som tilsvarer avtalen de har i dag, dvs. garasjer i Jernbanegata. Levanger kommune har valgt å satse på større og mer tilrettelagte friområder i sentrumsområdet. Da friområdet øverst i Jernbanegata er vurdert å være dårlig egnet som friområdet pga. plassering, tidligere bruk og tilgjengelighet, er ikke dette et område administrasjonen anbefaler å prioritere. Etter en helhetlig vurdering kan det heller ikke anbefales å opparbeide dette arealet for lek og opphold. Endringer etter høring. Lagt til i planbestemmelsen: Tiltaksplan mtp. forurensning utarbeidet av Norconsult skal følges i anleggsfasen. Planbeskrivelsen ble oppdatert mtp. nye opplysninger om forurensning i grunnen. Vurdering: Forholdet til gjeldende plan: Planforslaget er ikke i samsvar med gjeldende områdeplan for Levanger sentrum, dette er nærmere utdypet i saksfremlegg til 1. gangs behandling. Vurdering av områdets bruk: Spørreundersøkelse Spørreundersøkelsen ble distribuert til mottakere som beskrevet i saksfremlegg til 1. gangs behandling under overskriften «Utvidet høring». I tillegg ble spørreundersøkelsen distribuert til Levanger Bo- og Aktivitetssenter (LBAS) og beboerne i Bervingården (bofelleskap for enslige mindreårige flyktninger). Kommunen mottok 20 besvarelser, hvorav 14 var elektroniske besvarelser. Tatt i betraktning at spørreundersøkelsen ble sendt til 85 mottakere (55 private adresser) i nabolaget var antall besvarelser forholdsvis lavt. Alle besvarelser (anonymiserte) følger vedlagt. Av de som svarte, var 15 besvarelser registrert besvart av voksne, mens bare 5 var registrert besvart av barn, alle sistnevnte var registrert med adresse i Jernbanegata. Til sammen hadde 14 av respondentene adresse i Jernbanegata, 4 i Håkon den godes gate, 1 i Kirkegata, og 1 hadde ikke oppgitt adresse. Resultatene fra undersøkelsen viser at 40 % av respondentene aldri eller sjelden bruker friområdet, noen bruker det kun som snarvei. 40 % bruker det en gang i blant og 20 % svarer at de bruker det ofte. Området brukes mest i sommerhalvåret. De fleste svarer at de bruker området til lek og spill, og flere svarer at de benytter området til nabosammenkomster og som møteplass. Voksne og barn har svart forholdsvis likt på undersøkelsen. 12 av 60

13 I kommentarfeltet på slutten av spørreundersøkelsen, skrev flere at de vil at kommunen skal bevare friområdet, og at det brukes hyppig av barn og barnebarn som kommer på besøk. Mange har benyttet sjansen til å skrive at de ønsker at kommunen tilrettelegger området som lekeplass. Det påpekes også at det er en sammensatt gruppe mennesker som bor i denne delen av byen; eldre, innvandrere, barn, unge voksne, familier og enslige, som trenger en møteplass i nærområdet. Andre har skrevet at friområdet aldri blir brukt og at områdets plassering nært elv og jernbane gjør det farlig. Basert på spørreundersøkelsen kan vi slå fast at friområdet blir brukt til uteopphold og lek av enkelte som bor i nabolaget, og denne bruken forekommer først og fremst i sommerhalvåret. Det er en viss mulighet for at de som bruker friområdet er 13 av 60

14 overrepresentert i undersøkelsen i forhold til de som har svart at de ikke bruker det, da det kan tenkes at de som er interessert i at friområdet blir bevart er mer motivert for å sende inn besvarelse. Spørreskjema til elevrådene/skolene Skolene som har skolekrets i nærheten av friområdet ble tilskrevet med brev der det ble lagt ved en spørreundersøkelse som var tilpasset skoleelever. Skolene som mottok brevet var Nesheim barneskole, Vårtun KO, Frol barneskole og Levanger ungdomsskole. Kun elevrådet ved Levanger ungdomsskole har levert uttalelse/besvarelse til kommunen. De som besvarte undersøkelsen hadde ikke mye forhold til friområdet; kun et par av de kjente til plassen. Elevene skrev likevel at friområdet ikke bør bygges dersom barn bruker det. De mener at en heller må bevare de grønne områdene, og ikke prioritere parkeringsplasser; folk kan heller gå litt. Videre svarer elevene at de helst drar til Stadionparken, Elberg, skolegården, Nesseguttbanen, Magneten, Moan, Trønderhallen eller Torsbustaden for å møtes. Vurdering av friområdets verdi og potensial: Innspill fra folkehelsekoordinator - Nedbygging av park og grønnstruktur i bolig/byområder bør unngås, da møteplasser og grønne omgivelser er av stor betydning for folkehelsa. Det er også av særlig betydning med attraktive nærområder og møteplasser for å utjevne sosiale forskjeller i helse og trivsel. - Som prinsipp bør flateparkering unngås, da dette ikke er i tråd med en bærekraftig bruk av sentrumsareal. Andre løsninger bør tilstrebes dersom dette er mulig. - Saken beskriver at området per i dag er lite brukt, med argumentasjon fra barnetråkk og befaring. Barnetråkkregistreringen er ikke representativ med tanke på populasjonen som bor i området. Registreringen bør derfor ikke brukes som argumentasjon mot nedbygging av grønnstruktur. Kunnskap om bruk av områder til sosiale møter, lek og aktivitet viser at områder må tilrettelegges for at de skal tas i bruk og være attraktive. Per i dag framstår området lite attraktivt. Områdets bør vurderes i lys av potensiell bruk dersom området hadde blitt bedre tilrettelagt som lekeplass/park. - Det er av vesentlig betydning for små barns helse og trivsel å ha tilgang til trygge og attraktive lekearealer i nærområdet. Barn under 8 år har en begrenset utfartsradius, og Stadionparken vil ikke kunne tjenes som nærlekeplass for denne aldersgruppen. - Området vil kunne tjene som en flott møteplass for beboere ved LBAS, og bringe sammen ulike generasjoner på tvers som kan skape vinn-vinn-situasjoner. - Min vurdering er at forslaget strider mot samfunnsmål i kommuneplanens samfunnsdel. Forslaget går også imot Folkehelselovens intensjoner om en bærekraftig og helsevennlig samfunnsutvikling. Potensial for opparbeiding/tilrettelegging Som administrasjonen tidligere har vært inne på er området lite egnet for bruk, både på grunn av at området oppleves som mørkt og med dårlig innsyn, og at det er lite og avgrenset av både jernbane og fremtidig bilveg. Folkehelsekoordinatoren har etterspurt at områdets vurderes i lys av potensiell bruk dersom området hadde blitt bedre tilrettelagt som lekeplass/park. Det er klart at en tilrettelegging av området ville trukket flere folk dit, og trolig ville det først og fremst vært en nærlekeplass for de som bor i nabolaget. Plasseringen er fremdeles ugunstig, og det at det er påvist forurenset grunn taler heller 14 av 60

15 ikke for at friområdet bør satses videre på. Kommunen har heller valgt å satse på større og mer tilrettelagte lekeplasser og friområder, slik som Stadionparken og Staupshaugen. Felles for disse områdene er at de er opparbeidet mtp. tilgjengelighet, og det er lagt ned mye ressurser for å tilpasse områdene for aktivitet. Forurenset grunn Norconsult har i oppdrag for Levanger kommune gjort miljøteknisk grunnundersøkelse i Jernbanegata (gnr/bnr 315/48). Gjennom geoteknisk grunnundersøkelse ble det avdekket et gammelt deponi og miljøgeolog ved Norconsult ble kontaktet for miljøteknisk vurdering av forurensningssituasjonen på lokaliteten. Ved en gjennomgang av områdets historie ble det avdekket at området ble benyttet som søppelfyllingsplass for kommunen før 2. verdenskrig. Etter 2. verdenskrig var det industri i området, og selve tiltaksområdet ble benyttet av televerket for lagring av kreosotimpregnerte telefonstolper. Analyseresultater viste at alle jordprøvene fra sjaktene som ble gravd frem var forurenset over normverdi: NO1-1, NO4-1 og NO5-1: Konsentrasjon av tungmetaller, benso(a)pyren og ΣPAH16 i tilstandsklasse 3. NO2-1 og NO3-1: Konsentrasjon av sink i tilstandsklasse 4 NO5-2: Konsentrasjon av bly i tilstandsklasse 5. Resultatene fra kjemiske analyser viser at det kan lokalt finnes høy forurensning i massene. Basert på prøveresultatene, og avfallsmassenes heterogenitet (ujevnhet), anbefales det at massene behandles som forurenset i tilstandsklasse 4. Masser ved 1,5 m dyp i prøvepunkt NO5 skal behandles som forurenset i tilstandsklasse 5. I henhold til Forurensningsforskriften 2-6, ble det utarbeidet en tiltaksplan for graving i forurenset grunn før terrenginngrep kan skje. På grunn av en inkurie har ikke Norconsults miljøtekniske undersøkelse og tiltaksplan kommet frem i saken før nå, enda rapporten er datert oktober Rapporten konkluderer med at den påviste forurensningen ikke utgjør en uakseptabel risiko i forhold til helse og spredning til resipient. Basert på risikovurderingen kan forurensningen av sink i tilstandsklasse 4 i toppjord og dypereliggende jord, og forurensningen av bly i tilstandsklasse 5 i dypereliggende jord bli liggende på tiltaksområdet under fast dekke. Basert på resultatene i denne rapporten vurderer administrasjonen at det er uforsvarlig å satse på opparbeiding av dette området som friområde/lekeplass, da det er vanskelig å avvise at de forurensede massene utgjør en potensiell helserisiko. Det vil bli uforholdsmessig dyrt å erstatte disse massene for å kunne opparbeide friområdet som et tilrettelagt leke-uteområde, da potensialet til friområdet i utgangspunktet er lavt. Vurdering av planforslagets konsekvenser for eldre og bosatte på LBAS: Omregulering av friområdet vil medføre at eldre som er bosatt i området, blant annet på LBAS mister et nærområde som potensielt kan benyttes til uteopphold og rekreasjon. Da det ikke er kjent at eldre bruker dette området i dag, regnes omreguleringen å ikke medføre vesentlige konsekvenser for eldres interesser sammenlignet med dagens 15 av 60

16 situasjon. Det fins andre muligheter for uteopphold og tur for eldre i området: Sejerstedspark og Sjøparken. Dersom ventet planforslag for Sjøgata brygge vedtas, åpnes trolig Allmenningen som et grønt parkdrag langsmed Sjøgata, og dersom elvepromenaden i områdeplan for Levanger sentrum realiseres, vil denne turvegen være enda et tilskudd til rekreasjonsmuligheter i denne delen av Levanger sentrum. Det fins altså både eksisterende og mulige fremtidige alternativer for uteopphold og rekreasjon for eldre i denne delen av byen i dag. Vurdering av planforslagets konsekvenser for barn og unge: Dersom reguleringsplanen vedtas vil barn og unge i nærmiljøet miste en potensiell nærlekeplass. Dette regnes å ha størst betydning for de yngste barna (under 8 år) som holder seg nærest hjemmet. I dag regnes området å være lite brukt, men de nærmeste naboene bruker trolig området nå og da. Det kan tenkes at vi i dag har et generasjonsskifte i nabolaget, slik at det i dag ikke er mange barn som bruker friområdet sammenlignet med hva som kunne vært og kan bli i nær fremtid. Dersom friområdet omdisponeres til garasje-/parkeringsformål må det regnes som tapt for nærmeste fremtid. Området besøkes ikke av barn eller voksne fra andre kanter av byen. Bortfall av friområdet gjør at de minste barna blir henvist til lek og uteopphold på egen tomt eller at de må ta følge med en voksen til andre lekeområder i nærheten, f.eks. Sejerstedsparken eller Stadionparken. For de større barna regnes bortfall av friområdet å ha liten betydning. Vurdering av behovet for erstatningsareal: Også i denne høringen har behovet for erstatningsareal kommet opp. Saken er at Levanger kommune ikke har noe nytt erstatningsareal å ta av, men friområdet kan betraktes som allerede erstattet av Stadionparken. Samtidig har administrasjonen tolket Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging dit hen at friområdet ikke nødvendigvis faller innenfor kategorien friområder som skal erstattes ved omdisponering - se vurdering i saksfremlegg til 1. gangs behandling under overskriften «konsekvensene av tiltaket for barn og unge». Konklusjon: Det er verdt å merke seg at flere fagpersoner i kommunen anbefaler å ivareta friområdet og tilrettelegge for lek og sosial omgang. Det vurderes likevel at argumentene for å skaffe areal til nye erstatningsgarasjer veier tyngre enn argumentene for å ivareta friområdet. Ved å erstatte de gamle garasjene som står langsmed Jernbanegata får man rensket opp i bybildet, åpnet for realisering av gjeldende områdeplan med ny vei, samt økt sentrums-parkeringsdekningen i en by med befolkningsvekst. Det er beklagelig at tiltaket medfører sanering av et friområde som potensielt kunne vært en berikelse for barn, voksne og eldre i denne delen av byen. Administrasjonen mener imidlertid å ha tilbakevist at området har potensial til å opparbeides som lekeplass, da området er lite, ligger i utkanten av byen, grunnen er forurenset, det er regulert fremtidig veg på langsiden av området, og utemiljøet dekker ikke godt nok barn og unges trygghetsrammer. Rådmannen tilrår at detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas. 16 av 60

17 Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Forslag i møte: Forslag til vedtak fra Gunnar Løvås, SV: Detaljreguleringen/(omreguleringen) av garasjer i jernbanegata avvises. Garasjene skal ikke plasseres på friområdet. Parkeringsområdet utvides ikke på bekostning av friområdet. Begrunnelse: Levanger kommune er fortsatt en Cittaslow kommune og har gjennom medlemskap bundet seg til medlemscharterets seks hovedprinsipper. I hovedprinsipp nr. 2 står følgende: «Byen skal iverksette en infrastruktur politikk som retter seg mot forbedring av arealer. Det skal legges vekt på grønne områder og myke trafikanter, samt tilgjengelighet for alle» Grønne lunger i bysentrum har en viktig kulturmiljøverdi i nåtiden og for framtidige generasjoner. Det er derfor svært viktig å beholde dette området som det er i dag og gjøre forbedringer for å øke tilgjengeligheten for publikum. Levanger kommune deltar også i et prosjekt som heter «Attractive Nordic Towns» der utfordringen er å skape bysentra mer for folk og mindre for biler. Bevaring av grøntstruktur/friområde i denne delen av byen vil være en arena for aktivitet på tvers av sosialøkonomiske skillelinjer i dag og i fremtiden. Dersom man ser på området i et folkehelseperspektiv, må man heller tilrettelegge for bruk til aktivitet og rekreasjon enn å legge til rette for biler. I dette området av byen har det vært og er i ferd med å skje et generasjonsskifte, barnefamilier overtar boligene og behovet for grønne attraktive nærområder øker. I den senere tid har også området fått en økende andel innvandrerfamilier. Det er derfor viktig med lavterskelmøteplasser i et integreringsperspektiv. Kommunen burde derfor gå i gang med å tilrettelegge for mere bruk av området gjennom å sette opp belysning og å utstyre området som lekeplass/møteplass. På denne måten vil området bli en viktig integreringsarena som bygger naboskap og hindrer uteforskap. Saksordfører: Svein Erik Veie, AP Avstemning: Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte: Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 2 stemmer. VEDTAK: Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata sendes på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: Detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata sendes på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn. 17 av 60

18 Vedlegg: Vedlegg 1 Revidert planbeskrivelse etter klagebehandling 2 Plankart 3 Bestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Administrasjonens saksfremlegg til 1. og 2. gangs behandling av Detaljregulering for garasjer i Jernbanegata. - Klage fra naboer, Kommunens klagebehandling - Fylkesmannens klagebehandling - Uttalelse fra kommunens representant for barn og unge - Uttalelse fra kommunens representant for idrett og friluftsliv Saksopplysninger: Bakgrunn Fylkesmannen besluttet i brev datert å oppheve Kommunestyrets vedtak av overnevnte reguleringsplan. Bakgrunnen for opphevingen av vedtaket var at Fylkesmannen fastslo at kommunen hadde gjort en saksbehandlingsfeil. Mottatt klage fra naboer til planområdet ble dermed tatt til følge av klageinstansen. Fylkesmannen opplyste om at dersom kommunen ønsker å gjenoppta planprosessen, må kommunen gjennomføre ny høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningsloven 12-10, der hensynet til barn og unge skal være ytterligere utredet. Sammendrag av tidligere saksgang: Levanger kommunestyre vedtok detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata Kommunen mottok klage fra naboer til reguleringsplanen på overnevnte vedtak Klagen ble avvist i Plan- og Utviklingskomitéen i Levanger, og dermed oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse Fylkesmannen besluttet at kommunestyrets vedtak av reguleringsplanen gis utsatt iverksetting etter Forvaltningsloven Fylkesmannen besluttet å oppheve kommunens vedtak av reguleringsplanen, og tok naboenes klage til følge. Fylkesmannens begrunnelse for å oppheve kommunens vedtak av planen var at konsekvensene for barn og unge både i dag og i fremtiden ikke var tilstrekkelig belyst i administrasjonens saksfremlegg slik at dette utgjorde en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen skrev at de ikke kan utelukke at den manglende utredningen mht. barn og unges interesser har virket på vedtakets innhold. Nettopp derfor kan ikke klagen anses som «reparert» i kommunens saksbehandling av klagen, fordi klagen kun ble behandlet i PUK og ikke kommunestyret. Kommunestyret har altså ikke fått anledning til å ta stilling til de nye vurderingene som kom frem i forbindelse med klagesaksbehandlingen. Kommunen må altså vurdere om saken skal legges frem for ny høring og offentlig ettersyn og deretter behandles i kommunestyret på nytt. 18 av 60

19 Planområdet Planområdet er på 2,7 dekar og omfatter eiendommen med gnr./bnr. 315/191 i Levanger sentrum øverst i Jernbanegata. Planstatus Planområdet er i gjeldende reguleringsplan, Områderegulering for Levanger sentrum, delvis avsatt til offentlig parkeringsformål og delvis til offentlig friområde. Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning etter forskriften. Planforslaget Generelt Levanger kommune er forslagsstiller. Planforslaget omfatter en omregulering av dagens parkeringsareal og friområde til garasje- og parkeringsformål. Planforslaget samsvarer dermed ikke med gjeldende regulering i området. Kommunen ønsker å legge til rette areal for 26 garasjer, og avsette resten av arealet til offentlig parkeringsplass. Dette vil utgjøre ca p-plasser. Det vises til administrasjonens tidligere saksfremlegg til 1. og 2. gangs behandling (2017) av detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata for nærmere beskrivelse av planforslaget. Planprosess Medvirkning Rådgiver hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt at ny varsling av oppstart ikke er nødvendig. Planforslaget skal imidlertid sendes ut på ny utvidet høring og legges frem for offentlig ettersyn i min. 6 uker. Offentlige myndigheter, samt naboer og gjenboere, herunder de som har skrevet under på samlet høringsuttalelse fra naboene datert skal tilskrives med brev. Fylkesmannen har i sin klagebehandling konkludert med at kommunen burde gjort mer for å sikre medvirkning fra barn og unge. Fylkesmannens saksbehandler anbefalte at både asylmottak, eventuelle skoler og barnehager i området tilskrives med brev ved ny høring og offentlig ettersyn. I tillegg burde alle berørte naboer med barn i nabolaget bli tilskrevet med brev. En oversikt over barnefamilier ble gitt i naboenes høringsuttalelse datert Administrasjonen mener i tillegg at et avkrysningsskjema bør legges ved brevet som går ut til berørte naboer. Et slikt skjema kan brukes til å kartlegge barn og voksnes bruk av friområdet, og kan være et nyttig hjelpemiddel for å sikre aktiv medvirkning. Kommuneadministrasjonen skulle også innhente ny intern uttalelse fra kommunens nye representant for barn og unge. I forbindelse med dette, ble det også innhentet uttalelse fra kommunens representant for idrett og friluftsliv. Fylkesmannens kommunalavdeling hadde ikke ytterligere anbefalinger enn de punktene som står nevnt over vedrørende hvordan kommunen på en bedre måte skal sikre medvirkning fra barn og unge i området sammenlignet med forrige høring av planforslaget. 19 av 60

20 Endringer i planforslaget fra forrige behandling: Planbeskrivelsen En grundigere vurdering av konsekvensene av at et friområde tas bort, er lagt til. Opplegget for medvirkning er grundigere beskrevet. Temaet barn og unges interesser er ytterligere utredet. Vurdering: Fylkesmannens klagebehandling Helt innledningsvis vil administrasjonen for ordens skyld kort kommentere Fylkesmannens klagebehandling. Fylkesmannen konkluderte at det er gjort saksbehandlingsfeil ved at barn og unge ikke er gitt tilstrekkelig mulighet til å medvirke i planprosessen. Det ble også anført at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har belyst de negative konsekvensene av å ta bort et friområde eller tilstrekkelig vurdert planforslaget opp imot de statlige planretningslinjene for barn og unge. Fylkesmannen konkluderte at kommunestyret ikke ble gitt mulighet til å ta stilling til hva forarbeidene til plan og bygningsloven sier om emnet, og videre at kommunen ikke har sørget for å innhente uttalelse fra daværende representant for barn og ungdom i kommunen. Administrasjonen vil gjerne få avklart at uttalelse fra daværende representant for barn og ungdom ble innhentet, men siden uttalelsen ikke inneholdt noen konkrete nye opplysninger, råd eller anbefalinger, ble det ikke lagt vekt på denne uttalelsen i administrasjonens saksfremlegg. Representanten for barn og ungdom uttalte bl.a. at hun ikke hadde lokalkjennskap til området. På bakgrunn av uttalelsens karakter ble det ikke så synlig i saken at barne- og ungdomsrepresentanten hadde blitt hørt. Ved ny høring skulle administrasjonen naturligvis sørge for å innhente og belyse ny uttalelse fra den nye representanten for barn og ungdom i kommunen. Fylkesmannen skrev i sin klagebehandling at kommunestyret ikke var kjent med uttalelsene i forarbeidene da planen ble vedtatt. Her siktes det til forarbeidene til plan- og bygningsloven, hvor det bl.a. står at «Dersom det oppstår konflikt om et areal, f.eks. konkurranse mellom parkeringsarealer og grønne uteoppholdsarealer, skal hensynet til barns interesser gå foran andre interesser eller prioriteres høyest.» Det er et stort antall lovtekster og veiledningsmateriell som omhandler barn og unges interesser i arealplanlegging. De mest relevante er Plan- og bygningsloven, Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging, kommuneplanen og Miljøverndepartementets temaveileder «Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven». Siden deler av den aktuelle presiseringen i forarbeidene til loven også er gjengitt i temaveileder for Barn og unge i planleggingen, burde administrasjonen fanget opp og kommentert dette. Saksbehandler har vært i kontakt med Fylkesmannen for å avklare hva denne setningen i forarbeidene til loven egentlig innebærer. Konklusjonen ble at setningen må tolkes som en fraråding, og ikke et forbud. Kommunen har i utgangspunktet selv ansvar for å forvalte egne arealer og eventuelle forbud burde gå frem av loven og ikke forarbeidene. Det understrekes likevel at planforslaget går imot denne frarådingen i forarbeidene til loven. Kommunen skal i utgangspunktet strekke seg langt for å imøtekomme Fylkesmannens krav og anbefalinger. For å sørge for at Levanger kommune imøtekommer 20 av 60

21 Fylkesmannens krav til utredning av barn og unges interesser i denne saken har kommunen tatt opp dialog med rådgiver hos fylkesmannens kommunalavdeling for å få råd om hvordan kommunen kan dekke opp det som manglet i første behandlingsrunde. Fylkesmannens krav om ytterligere vurderinger og utredninger interesser besvares fortløpende i saksfremlegget. Uttalelse fra kommunens representant for barn og unge, datert Barn- og ungerepresentanten skriver i sin uttalelse at området i dag kan oppleves som et privat område, og at det kan settes spørsmålstegn ved om det er godt nok «informert» om at dette er et offentlig område. Representanten har utført kartlegging av bruken av friområdet på ulike dager og tider på døgnet. Kartleggingen ga utslag i null observasjoner av aktivitet på området, dvs. ingen aktivitet på observasjonstidspunktet og heller ingen spor etter tidligere aktivitet som f.eks. fotspor eller snømannbygging. Hun presiserer at befaringene har skjedd på vinterstid (november/desember 2017), og at situasjonen kan være annerledes på sommerstid. Representanten ga noen eksempler på observasjoner som er gjengitt i tabell under: Dag og tid på døgnet Søndag 19. november kl Torsdag 30. november kl Fredag 8. desember kl 12.30, og Søndag 10. desember kl Beskrivelse, vær og aktivitet -5 grader, sol og meget pent vær. Mykje aktivitet rundt omkring i Levanger sentrum, og i utkant. (eks skateparken, sjøparken, gamle kongevei, Moan). Antall person på og ved det aktuelle området: 0 personer. Surt vær, og vått. Lite aktivitet generelt i sentrum, og lite aktivitetsfremmende vær. Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer. Kaldt, snø på bakken og pent vær. Det var heller ikkje tegn til eksempelvis snømannbygging, fotspor på området, eller annet tegn til aktivitet på området. Snøen hadde ligget godt over 1 døgn. Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer. Kaldt, ingen nedbør. Området var såpass mørkt at det var vanskelig å registrere eventuell aktivitet i snøen. (fotspor, snømann, osv fra snøen som hadde ligget over helgen). Antall personer på og ved det aktuelle området: 0 personer. Vurderingen av egnetheten til friområdet vurderes slik i barn- og ungerepresentantens uttalelse: «Det vurderes dit hen at utemiljøet ikkje dekker godt nok barn og unges trygghetsrammer. Området er mørklagt og det er ein beplanting som gjør at det aktuelle området kan oppleves som utrygt og lite egnet til aktivitet. Området er i tillegg i eit «hjørne» uten mulighet for innsyn gjennom og med minimal ferdsel i området bortsett fra til boliger, det er i tillegg ikkje avgrensing mot vei.» Videre: «Når dette er sagt så er det viktig å bevare grønt areal og soner som skaper mulighet for barn og unges leik og aktivitet. Skal området bestå så bør det videreutvikles og tilrettelegges for aktivitet, herunder bla. lyssetting og endring av vegetasjon. Barn- og unges representant mener at det skal mykje til for å inngripe i areal som legg til rette for fri leik og aktivitet for barn og unge, og at slike areal i størst mulig grad må bevares.» Til slutt konkluderer representanten med at friområdet vurderes å være svært lite brukt, 21 av 60

22 og den bruken som er beror på kun en liten del av befolkningen. Slik området fremstår i dag så vil fjerning av området til fordel for garasjer ha liten betydning for barn og unges mulighet til aktivitet. Avslutningsvis utfordres kommunen til å se på erstatningsalternativ for det området som kan bli fjernet, eller videreutvikle friområdet slik at det blir tilrettelagt for bruk og fri lek. Administrasjonens kommentar: Det er positivt at kommunens representant for barn og unge har utført kartlegging av bruken på ulike tider og gitt detaljerte vurderinger av bruken og egnetheten til friområdet. Uttalelsen støtter opp om administrasjonens tidligere vurdering av området som lite brukt og lite egnet. Representanten mener likevel at slike areal i størst mulig grad må bevares og at det skal mye til for å inngripe i slike areal som kan være en potensiell arena for aktivitet og lek. Det tolkes dit hen at denne vurderingen gis på et generelt grunnlag da representanten til slutt likevel konkluderer med at fjerning av området til fordel for garasjer vil ha liten betydning for barns mulighet til aktivitet slik området fremstår i dag. Representanten utfordrer likevel kommunen til å se på erstatningsalternativ eller videreutvikle området som tilrettelagt friområde. Saksbehandler vil her tilføye at kravet til erstatningsareal ikke vil gjelde for ethvert areal som er egnet for lek, men skal sikre at slike områder ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter i punkt 5a og b kan oppfylles, og på hvilken måte dette skal skje. Dette går frem av Rundskriv T- 2/08 Om barn og planlegging, s. 16. Her mener administrasjonen at punkt 5a og b kan oppfylles. Vurdering mht. retningslinjene punkt 5a og b følger senere i saksfremlegget. Uttalelse fra kommunens representant for idrett og friluftsliv, datert Planområdet ble ikke inkludert i friluftlivskartleggingen 2017, derfor har representanten for idrett og friluftsliv ikke informasjon om dette området i forhold til de ulike verdsettingskriteriene der eksempelvis om hvor mye brukt dette området er og hvilken funksjon det har. Deltagelsen i friluftsliv er nært knyttet til tilgjengeligheten til attraktive turområder, ikke minst markaområder og grønnstrukturen i byer og tettsteder. Når gangavstanden til friluftslivsområdene øker utover ti minutter, synker bruken av områdene. Undersøkelser viser at det fra bolig eller oppholdssted ikke bør være lenger enn 200 m til små grønne områder og 500 m til større grønne områder, for at områdene skal få funksjon som friluftslivsområde for beboerne i hverdagen (Friluftsmeldingen, 4.1.4). Gang- og sykkelvegen på østsiden av planområdet har funksjon som snarveg og viktig forbindelse mellom sentrum og Røstad/Frol. Denne funksjonen kan virke viktig å opprettholde i kombinasjon med parkering hvis Gnr 315, Bnr 190 reguleres til det formålet. Administrasjonens kommentar: Det at friområde har falt utenfor kommunens oversikt over aktuelle områder til friluftslivskartleggingen skyldes nok at området er lite kjent. Ifølge overnevnte avstandsregler vil friområde kunne ha funksjon som friluftslivsområde for beboerne i 200 m radius fra området, dvs. beboere frem til Tollbugata i sørvest og Kirkegata i vest. Stadionparken, som er et større område, har gangavstand mellom 400 m og 600 m fra det aktuelle boligområde og vil i så måte kunne regnes å ha en viktig 22 av 60

23 funksjon som friområde for det samme boligområdet. Dette kan brukes som argument for at Stadionparken kan erstatte friområdet i Jernbangata. Nå er det ikke dermed sagt at Stadionparken, som er en urban park, er det samme som et grønt friluftsområde, men en kan jo argumentere for at regelen over kan overføres til slike friområder også. Gang- og sykkelvegen på østsiden av planområdet skal videreføres i ny plansituasjon for området. Planforslaget og forholdet til gjeldende plan Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende områdeplan for Levanger sentrum, da området er avsatt til delvis parkeringsformål og offentlig friområde i områdeplanen. Det har imidlertid vært et politisk ønske å regulere nytt areal til garasjer/parkering for å kunne videreføre leieavtaler knyttet til eksisterende garasjer lenger sør i Jernbanegata som skal rives. Dersom de eksisterende garasjene rives, kan de ikke gjenoppføres på samme sted, fordi det aktuelle arealet er regulert til et annet formål - offentlig veg, i gjeldende områdeplan. Alternative løsninger: Det ble i liten grad undersøkt hvilke alternative plasseringer av tiltaket som kunne være egnet for det ønskede formålet. Dette begrunnes med at tiltakshaver (kommunen) har lagt vekt på at de nye garasjene må oppføres i nærheten av der garasjeeierne holder til for at det skulle være mulig å inngå nye leieavtaler med de aktuelle leietakerne. Skal man likevel se på andre alternativer ville det vært mest gunstig å utelukke områder som er avsatt som friområder/parker o.l. Alternative plasseringer for garasjer i Levanger sentrum kan dermed være arealer som i dag blir benyttet til parkering. Ulempen med dette er at det da blir enda dårligere parkeringsdekning i Levanger sentrum, hvor det allerede er dårlig med parkeringsplasser i dag. Nærmeste mulige alternative plassering er parkeringsplassen nederst i park-aksen på torget, men det er neppe et godt tiltak for bybildet å bygge igjen denne åpne aksen med garasjer. Løvås-tomta er et annet alternativ. Ulempen her er at garasjene kommer veldig langt unna de fleste garasjeeierne. Samtidig vil man da ta parkeringsplassene fra pendlere. Fylkesmannen har påpekt at kommunen burde utredet om det foreligger et reelt behov for det foreslåtte garasjeantallet og parkeringsplassene. Klagerne hevdet at flere av de aktuelle garasjene er eiet av personer som ikke lenger bor i området, hvilket kan tilsi at det reelt sett ikke foreligger behov for et så stort antall garasjer. Saksbehandler har ikke oversikt over de privatrettslige avtalene mellom kommunen og garasjeeierne, men det stemmer antageligvis at noen av garasjeeierne ikke bor i Levanger sentrum. Kommunen har imidlertid lagt opp avtalene slik at retten til å føre opp garasje på kommunens areal opphører dersom garasjen ikke har blitt oppført innen en viss tid. Selv om det legges opp til 26 garasjeplasser i planområdet, er det ikke dermed sagt at det blir så mange. Det resterende arealet ønskes uansett disponert til parkeringsplasser. Det er allment kjent for de som ferdes en del med bil i Levanger sentrum at det tidvis er dårlig med parkeringsplasser på dagtid. Kommunen anser det som ikke nødvendig å begrunne denne påstanden nærmere. Om det er riktig å ta bort et grønt friområde til fordel for å gjøre Levanger sentrum noe lettere tilgjengelig med bil får være en politisk vurdering. 23 av 60

24 Vurdering av grep for å ivaretas barn og unges interesser i planarbeidet I reguleringssaker som angår barn og unge, omfatter kommunens håndtering av barn og unges interesser gjerne å belyse konsekvensene av tiltaket for barn og unge, innhente uttalelse fra kommunens barnerepresentant, sikre reguleringsbestemmelser som skal ivareta barns interesser, (f. eks. lekeareal av tilstrekkelig størrelse og kvalitet, eller trygg skoleveg), benytte barnetråkkregistreringer, og sørge for at parter som blir direkte berørt av det foreslåtte tiltaket tilskrives med brev både ved varsel om planoppstart og høring og offentlig ettersyn. Denne reguleringssaken er spesiell fordi det er snakk om nettopp å fjerne et areal som i dag kan være av betydning for bl.a. barn og unges interesser. Det at det er snakk om å ta bort noe som i dag har en potensiell verdi for barn og unge gjør det desto viktigere å utrede og belyse konsekvensene av det foreslåtte tiltaket og sørge for at barn og unge trekkes aktivt med i medvirkningen. Barn og unge står dessuten i en særskilt posisjon som høringspart, fordi de ikke har samme mulighet som voksne til å påvirke saker som angår dem. Dette burde administrasjonen vært mer oppmerksom på i første runde med behandling av saken. For å sørge for at barn og unge blir hørt og konsekvensene nærmere utredet i ny runde med behandling av reguleringssaken, foreslår administrasjonen noen konkrete grep. Disse er kommet frem til i samråd med rådgiver/klagesaksbehandler hos Fylkesmannen. I korte trekk er det disse to grepene administrasjonen foreslår for å ivareta Fylkesmannens anbefalinger: Utvidet høring: I motsetning til forrige behandling av reguleringssaken, da kun tilgrensende naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev, skal nå alle beboerne i nærområdet tilskrives med brev i denne runden. Også nærliggende skoler, aldershjem og asylmottak i nærområdet skal tilskrives med brev. o Et spørreskjema som skal brukes til å kartlegge bruken av friområdet legges ved brevet. Nøyere utredning/vurdering: En nøyere vurdering av konsekvensene av å ta bort friområdet skal følge av både ny revisjon av planbeskrivelsen og administrasjonens saksfremlegg. Administrasjonen tydeliggjør hvordan planforslaget forholder seg til relevante retningslinjer, veileder og ny uttalelse fra kommunens representant for barn og unge. Disse to hovedpunktene er nærmere beskrevet under. Utvidet høring Normalt sendes høringsbrev bare ut til tilgrensende naboer, gjenboere og andre som vurderes å bli direkte berørt av tiltaket. I denne saken skal imidlertid kommunen sørge for at enda flere som kan tenkes å bli berørt av tiltaket tilskrives med brev. Det vil bl.a. omfatte alle beboerne i nabolaget, dvs. beboerne i Jernbanegata og Håkon den godes gate frem til Torget, samt beboerne i Tordenskjolds gate og Holbergs gate frem til Kirkegata, og beboerne i Trollbugata frem til Kirkegata. Ved å også inkludere Leira asylmottak, aldershjem og nærliggende skoler på mottakerlisten sikrer man at enda flere potensielt berørte parter får direkte innsyn i saken. Planforslaget skal som vanlig annonseres både på kommunens hjemmeside og i lokalavisa. 24 av 60

25 Administrasjonen vurderer at det er aktuelt å skrive til barne- og ungdomsskoler som har skolekrets som faller innenfor 2 km radius fra planområdet. Dette omfatter Levanger ungdoms-skole, Frol barneskole, Nesheim barneskole og Vårtun Kristne Oppvekstsenter. Høringsbrevet kan f.eks. besvares av elevrådet i samråd med skolens administrasjon. Det er imidlertid nødvendig å påpeke at ingen av de aktuelle skolene har registrert det aktuelle friområdet i Barnetråkk-verktøyet. Dette betyr ikke nødvendigvis at friområdet ikke blir brukt, men man kan nok trygt konkludere med at området ikke er i utstrakt bruk. Det er lite trolig at barnehager i nærområdet benytter friområdet. Basert på kartutsnittet under, som viser alle kommunale og private barnehager i nærområdet, ser man at de nærmeste barnehagene, Athene, Frol og Røstad, alle ligger omtrent 1-1,2 km i gangavstand unna friområdet. Dvs. at barnehagen trolig må forflytte seg med buss for å komme seg dit. Dersom barnehagene uansett skal reise med buss er det mer sannsynlig at de tar turen til mer egnete områder. Kommunen utførte en kartlegging av arealer benyttet av barnehager i forbindelse med arbeidet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. Kartet under ble laget for å visualisere hvilke områder (markert med grønn sirkel) som ble benyttet av de spurte barnehagene ifølge dem selv. Ingen av de spurte barnehagene uttalte at de benytter friområdet i planområdet. 25 av 60

26 Basert på overnevnte vurdering og at det allerede finnes en nyere kartlegging av ulike barnehagers bruk av uteområder i Levanger sentrum, vurderer administrasjonen at det ikke er nødvendig å sende høringsbrev til barnehager. Det planlegges at et avkrysningsskjema skal følge høringsbrevet som går ut til naboer i nabolaget. I avkrysningsskjemaet kan mottakerne velge å svare på om de har barn, hvor ofte og hvordan de evt. bruker det aktuelle friområdet (om det er til lek, rekreasjon, sosial omgang, hundelufting, grilling eller andre aktiviteter sommerstid, vinteraktiviteter m.m.). Det ventes ikke at en slik kartlegging vil gi 100 % objektive resultater, da det er klart at det er i naboenes beste interesse å beholde dagens situasjon. Likevel kan det tenkes at man får et noe bedre grunnlag for å kunne si noe om den faktiske bruken av området i dag. Konsekvensene av tiltaket for barn og unge Den mest åpenbare konsekvensen av planforslaget er at et av få grønne friområder i Levanger sentrum går tapt. Det er naturlig å tenke at dette i så fall vil være permanent. Det å ha et friområde/nærlekeplass i et boligområde er viktig for bokvalitet og trivsel. Slike områder fungerer både som sosial møteplass, lekeplass, rekreasjonsområde og en grønn lunge i et ellers bebygd bysentrum. Ifølge Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging, har de yngste barna (5-6 år) en aksjonsradius på 100 m fra hjemmet. Barn mellom 6-8 år oppholder seg i hovedsak innen 200 m fra hjemmet. Dette innebærer at selv om de større barna (>8 år) kan gå/sykle til f.eks. Stadionparken eller lekeområder på Røstad, vil de yngste barna kunne miste et nærlekeområde. Dette gjelder ikke bare for de barna som bor i området nå, men også for de fremtidige generasjoner av barn i det aktuelle området. Administrasjonen skrev i tidligere saksfremlegg at friområdet trolig er lite brukt, og det er heller ikke spesielt opparbeidet for lek. Denne vurderingen støttes opp av barn- og ungerepresentantens uttalelse. I tillegg synes det å være en allmenn oppfatning at dette friområdet knapt besøkes av barn. Det er heller ikke registrert barnetråkk i dette friområdet i motsetning til i andre lekeområder/friområder/parker i nærområdet som f. 26 av 60

27 eks. Elberg, Staupshaugen, Sejersteds park og lekeplass på Ankolm, se kartutsnitt under. Friområdet Barnetråkkregistreringer utført av en klasse i 6. trinn på Frol barneskole. Sorte linjer markerer skoleveg, røde prikker marker negative ting, slik som mørk gate eller biler som kjører fort. Grønne prikker markerer ting som er populære, f. eks fin bygning eller fin utsikt. Blå prikker markerer aktiviteter og formål, slik som lekeplass, ballsport, sykling, møteplass osv. Det er ikke mulig å fremstille alle Barnetråkk-registreringene i ett og samme kartutsnitt, derfor har vi valgt å kun fremstille registreringen utført av 6. trinn på Frol barneskole. Grunnen til at vi valgte nettopp denne registreringen, var at denne var grundigst og kanskje mest representativ (flest registreringer, og mest spredt over hele sentrum) og samtidig relevant for området det er fokus på siden Frol er nærmeste barneskole til planområdet. Ingen av registreringene berører planområdet. Heller ikke de andre trinnene/skolene hadde registrert aktivitet eller ferdsel på eller like ved planområdet. Én av registreringene utført av en annen skoleklasse indikerer imidlertid at delen av jernbanevegen som går langs nordvestsiden av planområdet oppleves som mørk å ferdes ved. Under er kartutsnitt som viser kommunens viktigste friluftslivsområder. Disse ble definert i forbindelse med kommunens friluftlivskartlegging I den forbindelse ble ikke friområdet øverst i Jernbanegata vurdert. 27 av 60

28 Friområdet Kartutsnitt som viser hvilke områder som ble registrert i forbindelse med friluftslivskartleggingen Planområdet befinner seg omtrent i midten av kartutsnittet, men er ikke markert. Selv om friområdet er offentlig er det lite synlig, og har lite areal i utstrekning - kun 1300 m 2. Det fremstår som en del av bakhagen til de husene som grenser til, og kan oppleves privatisert. I gjeldende plan er det regulert inn en hovedinnfartsveg til Levanger sentrum langs friområdets østside. Friområdet avgrenses mot vegarealet av regulert fortau. I fremtiden vil altså dette friområdet være klemt mellom parkeringsareal på nordsiden, og trafikkert veg jernbane på østsiden og sørsiden. Friområdet er så måte ikke optimalt med tanke på trafikksikkerhet, og støy- og støvproblematikk. og i Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging punkt 5d sier at ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. «Fullverdig erstatningsareal» betyr at de nye arealene som gis som kompensasjon, skal fylle kravene i punkt 5a og b. Rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging sier at kravet til erstatningsareal vil ikke gjelde ethvert areal som er egnet for lek, men skal sikre at slike områder ikke blir tatt til utbygging før en har forvisset seg om at de generelle kravene til lekemuligheter i punkt 5a og b kan oppfylles, og på hvilken måte dette skal skje. Punkt 5a sier kort at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Punkt 5b sier at i nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold 28 av 60

29 - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Rundskriv T-2/08 sier altså tydelig at ikke alle områder som er egnet for lek må erstattes ved omdisponering, men det forutsettes at det fins annet egnet areal i nærmiljøet. I denne saken er det jo et friområde i nærmiljøet som oppfyller de rikspolitiske retningslinjene punkt 5a og b, nemlig Stadionparken. Stadionparken er stor, og er tilrettelagt for mange ulike former for lek og er tilpasset de ulike årstidene. Området kan benyttes av barn og voksne av ulike aldre. Stadionparken befinner seg mellom m unna i gangavstand fra boligene i Jernbanegata. Friområdet i planområdet derimot, oppfyller ikke kravene i punkt 5a og b. Området er lite, ikke tilrettelagt for lek i dag, er utsatt for støy fra jernbanen, og vil trolig bli utsatt for enda mer støy, støv og trafikk når gjeldende reguleringsplan en gang skal realiseres. Friområdet fremstår også som privatisert og mørkt og det er lite innsyn inn til friområdet. Dette er faktorer som gjør det mindre trygt å oppholde seg der. Basert på det som står i rundskriv T-2/08, vurderes det slik at eventuelt bortfall av friområdet i forbindelse med omregulering av planområdet ikke vil utløse krav om erstatningsareal. Den største konsekvensen for beboerne i området vil være at bokvaliteten reduseres noe som følge av at en grønn lunge erstattes med garasje- og parkeringsanlegg. I tillegg vil de aller yngste barna miste et potensielt nærlekeområde. Det ventes imidlertid ikke særlig med økt trafikk som følge av det konkrete tiltaket, da garasjene fins der allerede i dag, bare noen meter lenger ned i gata. Parkeringsplass er det jo for så vidt fra før innenfor planområdet, selv om det er noe færre plasser enn det som foreslås i planforslaget. Selv om området vurderes å ikke være særlig brukt til lek og opphold i dag, er det sant, som både kommunens representant for barn og unge og naboene i området anfører, at muligheten til å videreutvikle friområdet som møteplass bortfaller dersom området omdisponeres. Det er riktig å påpeke at friområdet ikke er spesielt egnet for å kunne videreutvikles på en god måte blant annet fordi det er regulert fremtidig bilveg langsmed hele langsiden av planområdet. Friområdet har i så måte lite optimal plassering. Dersom friområdet ikke skal omdisponeres til garasjer og parkeringsplasser, bør det sikres mer tilrettelegging for opphold og lek. Dvs. at området burde vært gjerdet inn som avbøtende tiltak mot trafikk. Siden friområdet er (og kan bli mer) utsatt for støy, burde gjerdet vært utformet slik at det skjermer mot støy, fortrinnsvis av delvis gjennomsiktig materiale for å sikre godt nok innsyn til området. Noe belysning er også nødvendig. Området burde som et minimum bli tilrettelagt med benk og et par typer lekeutstyr. Først da kan området sies å ha en viktig verdi som rekreasjonsområde og lekeplass for barn og unge. Konklusjon Kommunalavdelingen hos Fylkesmannen har i dialog med kommunen fastslått at det viktigste kommunen kan gjøre for å innfri kravet til tilstrekkelig inkludering av barn og unge i planleggingen er å sørge for at enda flere parter, blir tilskrevet med brev under 29 av 60

30 høring og offentlig ettersyn av saken. Dette innebærer bl.a. alle naboer, samt nærliggende skoler og asylmottak. Rådmannen tilrår at forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. 30 av 60

31 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Levanger sør - Magneten Saksbehandler: E-post: Tlf.: Per Anders Røstad per.anders.rostad@levanger.kommune.no Arkivref: 2018/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Detaljregulering Levanger sør Magneten vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Plankart, datert 30/ Planbestemmelser, datert 30/ Arealstudie oppriss fra Eidsbotn 5. Arealstudie leiligheter 6. Arealstudie næring 7. Arealstudie parkering Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser. Saksopplysninger: Sammendrag. Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging. Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene. Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål. Det tillates nå at det bygges parkeringskjeller og parkeringshus. Planforslaget tillater byggehøyder på 5-6 etasjer med ett unntak hvor det tillates ett høyhus med høyde på maksimalt +55 meter. 31 av 60

32 I 1.gangs behandling i PUK ble det vedtatt en begrensning for noen typer tjenesteyting. Dette gjelder: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri I løpet av høringsperioden kom det mange innspill knyttet til at planforslaget åpner for høyhus. Forslagsstiller har etter høring begrenset planene om høyhus til ett område som er plassert lengst nord i planområdet. Dette gjør planforslaget mindre konfliktfylt i forhold til fjernvirkningen mot Alstadhaug, og det gjør at sør-delen av planområdet kan utvikles som et rent handelsområde. Moanområdet er et moderne sentrumsområde, hvor det etter rådmannens mening kan være riktig å tillate høye signalbygg, uten at det går ut over kvaliteten i de dominerende sentrumsstrukturene. En fremtidig situasjon med signalbygg i hver ende av sentrum, som markerer de «nye» bydelene Levangerhavn og Moan, kan markere områdene og signalisere det nye i kontrast til det «gamle» i trehusbyen. Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at detaljregulering Levanger sør - Magneten vedtas. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 52/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 9. Fylkesmannen i Trøndelag Landbruksavdelingen: Det er ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn positivt at forslaget til reguleringsplan for denne sentrale delen av Moan-området viser vilje til en høyere utnytting av området, både i form av byggehøyder, parkering i kjeller/flere plan med videre. Landbruksavdelingen mener imidlertid planen i for liten grad sikrer ønsket og arealeffektiv utnytting gjennom bestemmelsene. Landbruksavdelingen ber kommunen foreta en kritisk vurdering av hvor stor andel boligformål som skal inn i dette området, herunder om at ikke særlig søndre del av området bør forbeholdes arealkrevende handel. Landbruksavdelingen viser til sin uttalelse til kommunedelplan for Levanger by, datert , med bl.a. innsigelse til ytterligere arealer til dette formålet. Ut fra samme hensyn vil landbruksavdelingen sterkt råde kommunen til, gjennom planbestemmelsene, å sikre at mer av parkeringen etableres i kjeller/flere plan. Miljøvernavdelingen: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR- BATP) skal legges til grunn for planleggingen. SPR-BATP tilrår høy arealutnyttelse og at det stilles krav til effektive parkeringsløsninger. Vi vurderer som positivt at planen følger opp dette, ved en høy utnyttelsesgrad, samt krav om at parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Store deler av planområdet avsettes imidlertid til forretning, kontor og tjenesteyting. Vi vil derfor, med henvisning til SPR- 32 av 60

33 BATP, tilrå at det tas inn i planens bestemmelser et minimumskrav for hvor stor andel av parkering for disse formålene som skal legges under bakken og i parkeringshus. Planen vil i realiteten ellers åpne for at all slik parkering kan legges på bakkenivå, noe som etter vår oppfatning vil gi en alt for dårlig arealutnyttelse. Etter vår vurdering vil det framlagte planforslaget medføre et økt press på strandområdene langs Eidsbotn. Vi vil her være tydelig på at kommunen som ansvarlig planmyndighet må vurdere planforslaget opp mot annen aktivitet i området, og sikre at den samlede belastningen på området ikke blir for stor. Vi viser her for øvrig til våre uttalelser i forbindelse med søknader og møter om tidligere nevnte tiltak, samt utarbeidet rapport «Planlagte tiltak for menneskelig aktivitet i Eidsbotn, og effekter på fugl» (Magne Husby, Nord universitet 2016). Utformingen av bestemmelsen om støy er lite konkret og viser til en hel retningslinje som kan tolkes. Miljøvernavdelingen vil tilrå at denne presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016) med tilhørende veiledning skal overholdes. ( )». Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget. Kommentar: Søndre del av planområdet er nå forbeholt næring i og med at det ene planlagte høyhuset er tatt ut av planen. Etter vår vurdering vil det i videreutviklingen av næringsområdene på Moan på sikt tvinge seg frem mindre arealkrevende parkeringsløsninger som parkeringskjeller eller i egne parkeringshus. Arealene på bakken vil etterhvert bli for verdifulle til å benyttes til bakkeparkering. Bestemmelsen om støy er nå presisert i henhold til Fylkesmannens anbefaling. 10. Nord Trøndelag fylkeskommune Utviklingen av Moan er et viktig og omdiskutert tema i kommunedelplanen for sentrum og Fylkeskommunen råder derfor kommunen til å samordne videre planarbeid for reguleringsplanen med ferdigstillelsen av kommunedelplanen. Hva skal Moan være? Det vanskelige spørsmålet som reises i denne reguleringsplanen og som er en av de store utfordringene i kommunedelplanen er forholdet mellom Moan og trehusbyen. Fylkeskommunen ga innsigelse til kommunedelplanen bl.a. med begrunnelse i at utviklingen det åpnes for på Moan vil bidra til en uheldig utarming av bysentrum. Kommunen har med samme bekymring tilføyd et tillegg til bestemmelsene for reguleringsplanen for Moan under 1. gangs behandling. For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen gis det en begrensning i forhold til hvilke tjenester som tillates på Moan. Skoler, barnehager, helseinstitusjoner og kulturbygg som bibliotek, kino m.m. tillates ikke. Fylkeskommunen mener dette er en riktig begrensning for å unngå at denne type aktiviteter og tjenester flyttes ut av trehusbyen. Vi er som vi også har gitt uttrykk for i uttalelsen til kommunedelplanen bekymret for at kravet om publikumsrettede virksomheter i alle 1. etasjene i området bidrar til at mindre forretninger, tjenester og kontorer som kunne vært lokalisert i bykjernen etablerer seg på Moan i stedet. 33 av 60

34 I de senere årene har området også fått boliger og nye uterom som har bidratt til å endre karakteren til å bli mer bymessig. Dette er på en side positivt og i tråd med en målsetting om høyere utnytting av sentrumsnære arealer. På den annen side vil en fortsatt urbanisering av Moan mest sannsynlig medføre ytterligere utarming av sentrum. Når arealene på Moan omdisponeres til publikumsrettede virksomheter og boliger etc. må aktører som driver med plasskrevende handel finne andre arealer. Det er per i dag ikke store arealreserver egnet for plasskrevende handel nær Levanger sentrum, noe som vil gi press på å få ta i bruk dyrka jord. Analysen av konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen som ligger ved planforslaget er 5 år gammel og mye har skjedd de siste årene. Det ville vært nyttig både for vurdering av denne reguleringsplanen og kommunedelplanen med en oppdatert og objektiv analyse av dette forholdet. Detaljeringsgrad: Fylkeskommunen mener det er problematisk at planen har en så lav detaljeringsgrad. Forslagsstiller har ønsket å regulere området med størst mulig fleksibilitet og planforslaget åpner derfor for at området kan utvikles tett og urbant i tråd med intensjonen men kan også utvikles med lav utnytting, bakkeparkering og bilbaserte handelskonsept. Dette gir stort handlingsrom for utbyggere, men liten styring for kommunen. I 3.1 angis samlet maksimalt BRA for næringsarealer, men ingen føringer for m2 eller antall boliger. Vi savner en vurdering av det totale antallet boliger innenfor planområdet og mer styring av innholdet i de enkelte delområdene. Det tillates parkering i kjeller eller p-hus for næringsformål. Skal området utvikles med høy utnytting mener vi det må gis større begrensninger for bakkeparkering og stilles krav om kjellerparkering for alle formål. Plankart og bestemmelser bør også gi tydeligere rammer for formgiving gjennom mer detaljerte byggegrenser/byggelinjer, styre utnyttelsesgrad, byggehøyder og form mer presist, regulere inn viktige ferdselsårer og uteoppholdsarealer mv. Høyhus på Moan: Generelt vil vi uttrykke at det er positivt at planen legger opp til økt utnytting av arealene på Moan. Høyhus får stor synlighet og vil utfordre og endre stedskarakteren i en by med gjennomgående lav bebyggelse. Oppfordrer kommunen til å lage en egen høyhusvurdering som grunnlag for å ta stilling til om Moan er egnet område for høyhus eller ikke. Plasseringen av, og det at det foreslås to «signalbygg» på Moan, synes å være styrt at det er der det fortsatt er ubebygd areal og dermed mulig å bygge nytt og høyt. Et bygg i hver ende av planområdet virker derfor å være noe tilfeldig og ikke et bevisst plangrep for å markere sentrum i senterområdet Kommentar: Planforslaget begrenser noen funksjoner på Moan, i henhold til vedtaket i PUK-sak 52/17. Dette er med tanke på å hindre at sentrale sentrumsfunksjoner blir flyttet ut fra «trehusbyen». Det er viktig at bykjernen får sin andel av fremtidig vekst på Levanger, men etter vår vurdering oppnås dette ikke ved å sette strenge begrensninger på utviklingen på Moan. Det er riktig at planforslaget er lite detaljert og gir grunneier en viss fleksibilitet angående detaljutforming av området. Reguleringen sikrer imidlertid viktige formåls- og volumbegrensninger og det skal også gjennomføres byggesaksbehandling før utbygging. 34 av 60

35 Angående høyhus vises det til de samlede vurderingene lenger ned i saksfremlegget. 11. Odd Einar Hollup Maksimal høyde i forslaget er satt til + kote 55. Dette vil medføre inntil 15 etasjer. Dette bryter fullstendig med eksisterende bebyggelse og vil fremstå som et fremmedelement i området. Foreslår derfor at maksimal byggehøyde settes til + kote 40. Dette vil medføre 5 etasjer høyere enn eksisterende bebyggelse, altså totalt 10 etasjer. Kommentar: Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget. 12. Per Nonstad Mener slike signalbygg ikke passer i kulturlandskapet rundt Levanger. Byggehøyden i Levanger bør begrenses til 5 etasjer. Trehusbyen Levanger trenger andre signaler eller blikkfang enn slike bygg. Kommentar: Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget. 13. Levanger seniorråd Levanger seniorråd tar ovennevnte høringssak til orientering. 14. NVE NVE har sett gjennom reguleringsplanen og finner hensynet til geoteknikk tilfredsstillende ivaretatt. 15. Sameiet Moafjæra Flertallet av beboere og noen fra næringsvirksomhetene i Moafjæra er svært uenige i vedtak fattet 13/ i PUK der man tillater to områder der det kan bygges høyhus i størrelsesorden etasjer. Det vil være et feil plangrep. Det bør ikke være tillatt å bygge høyere enn 5 etasjer langs løpet i strandsonen. Bygging av høyblokker vil bryte med all bebyggelses-struktur i Levanger. Det vil være ødeleggende å bygge tårnbygg på flat mark i området. Slik bygging hører gamle forsteder til og vil redusere bokvaliteten for Levangers befolkning. Høyblokker vil stjele oppmerksomheten, ta hele rommet, og danne en utilsiktet profil fra sør og nord. Vi ønsker ikke at 2 boligblokker skal bli Levanger sitt blikkfang i fremtiden a la «Valentinlyst». Forringer attraktiviteten i Levanger med myke verdier, badeplasser, camping og stadion i småbyen. Kommentar: Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget. 35 av 60

36 16. Bymuseet i Levanger Alle utbyggingsprosjekt er komplekse og i det ligger mange ting det må tas hensyn til. Form og innhold er klassiske element. Helhets-inntrykket må stemme med den eksisterende bebyggelse. Randområdene til Trehusbyen må gjerne speile noe av de arkitektoniske kvalitetene som finnes der. Arkitektur og estetikk må gå i spann. For å få til det må politikerne tenke langsiktig- utnyttingsgraden av tomtene og byggehøyde - våge å ta kampen mot pengekapitalismen. Bymuseet har lite til overs for det planlagte «signalbygget» ved Eidsbotn. Kommentar: Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget. 17. Trønderplan på vegne av Berg eiendom AS Forslagsstiller ønsker at kulturinstitusjoner som konsertlokaler og galleri skal tillates innenfor planområdet. En konsert eller en bildeutstilling er ikke i den grad knyttet til særegne fysiske omgivelser. Dette er funksjoner hvor fleksibiliteten i forhold til fysiske omgivelser er større. Men grunnlag i dette er det ønskelig at det åpnes for funksjonene «konsertlokale» og «galleri» på Moan. Restauranter, kafeer og offentlige parkområder er allerede representert på området. Dette er flotte arenaer for å skape, utøve og oppleve kultur. En by i vekst, som Levanger, bør ikke begrense sine muligheter for kulturelle aktiviteter som dette, hvor ikke spesielle fysiske omgivelser er en forutsetning, men åpne for kulturelt mangfold og vekst. Kommentar: For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen mener rådmannen det vil være riktig å sette noen begrensninger i forhold til hvilke tjenester som tillates på Moan. Planene vil ikke hindre all kulturell aktivitet på Moan, men hindrer at det bygges store institusjonelle kulturbygg. Endringer etter høring. I etterkant av høringsperioden har tiltakshaver utført nye vurderinger om høyder og mulig arealutnyttelse på Moan I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: Plankart. Det ene området avsatt til forretning/kontor/tjenesteyting/bolig, FKTB1 er tatt ut og foreslås nå til Forretning/kontor/tjenesteyting. Det vil si at det ene området hvor det var planlagt høghus nå er ute av planforslaget. 36 av 60

37 Plan på høring. Revidert plan Bestemmelser. Reguleringsbestemmelsene er revidert for å samsvare med revidert plankart. Bestemmelsene er nå mer detaljerte når det gjelder utnyttelse og høyder. Vurdering: Samlede vurderingene angående høyhus: I løpet av høringsperioden kom det mange innspill knyttet til at planforslaget åpner for høyhus. Rent prinsipielt er høyhus bygninger som er vesentlig høyere enn den normale bebyggelsen i et område og som derfor får en sterk synlighet i landskapet. Bebyggelsen i Levanger inneholder for det meste lav bebyggelse, og dette gjør at høyhus bryter med eksisterende skala og oppfattes som et fremmedelement. Høyhus er primært et arkitektonisk virkemiddel for å oppnå synlighet; formmessig og visuell dominans i bybildet. Høyhus skal synes, og denne synligheten skal understrekes i bylandskapet. Høyhus kan være riktig i områder for å markere moderne senterområder og når landskapsmessige og lokale forhold tillater det. I tillegg er det å bygge i høyden mindre arealkrevende, og er dermed med på å minske utbyggingspresset på sentrumsnær dyrkamark. Forslagsstiller har etter høring begrenset planene om høyhus til ett område som er plassert lengst nord i planområdet. Dette gjør planforslaget mindre konfliktfylt i forhold til fjernvirkningen mot Alstadhaug, og det gjør at sør-delen av planområdet kan utvikles som et rent handelsområde. I Levanger er det i gjeldende planverk tillatt tilsvarende høyder på Levanger havn (hotell/kulturhus-tomta, gesimshøyde maks. 50m). Både Levanger havn og Moanområdet er moderne sentrumsområder, hvor det etter rådmannens mening kan være riktig å tillate høye signalbygg, uten at det går ut over kvaliteten i de dominerende sentrumsstrukturene. En fremtidig situasjon med signalbygg i hver ende av sentrum, som markerer de «nye» bydelene Levangerhavn og Moan, kan markere områdene og signalisere det nye i kontrast til det «gamle» i trehusbyen. 37 av 60

38 Konklusjon: Moanområdet har stor betydning som et regionalt handelsområde, og det er viktig at dette også får utvikle seg positivt fremover. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud. Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette. Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at detaljregulering Levanger sør - Magneten vedtas. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling Saksordfører: Nina E. Berget, AP Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri 38 av 60

39 Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Plankart, datert Planbestemmelser, datert Visualisering 5. Rapport konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Diverse geotekniske rapporter 2. Uttalelser til oppstartsvarselet Saksopplysninger: Bakgrunn Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging. Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene. Planområdet Planområdet ligger på Moan i Levanger kommune, sør for Levanger sentrum. Kartutsnitt av planområdet Området er i dag et etablert forretnings-/handelsområde med kjøpesenter. I nordre del av planområdet er det bygd boligblokker med næring i 1.etasje. Planstatus Planområdet omfattes av følgende gjeldende reguleringsplaner: 1. Levanger sør, Moan eiendommene gnr. 314/317,382, av 60

40 3. Magneten, I tillegg er det noen små biter med veiareal som er regulert i den «gamle» reguleringsplanen for Sundet-Eidsbotn-Moan, vedtatt Planområde ligger innenfor planområdet til kommunedelplan for Levanger sentrum. I planforslaget, som nå er ute på høring er Moanområdet unntatt rettsvirkning, det vil si at gjeldende reguleringsplaner fortsatt skal gjelde. Kommunens har vurdert planarbeidets forhold til KU-forskriften på grunnlag av de opplysninger vi fikk på oppstartsmøte. Vår konklusjon var at dette ikke var nødvendig. Dette var basert på følgende forhold: I forhold til 2 i forskriften, «planer som alltid skal behandles etter forskriften»: Selv om planområdet er stort, omfatter det ikke større nye områder til utbyggingsformål i forhold til dagens regulering. Nye områder til utbyggingsformål vil være under de 15 daa det vises til i 2 d). Når det gjelder 2 f) og tiltakene i vedlegg 1 (næringsbygg m.m. på mer enn m2) har vi tatt utgangspunkt i punkt 24 i vedlegg 1 som beskriver «utvidelser og endringer» av tiltak nevnt i vedlegget. Der presiseres det at «Tiltak nevnt i nr. 1 omfattes kun ved utvidelser med et bruksareal på mer enn m2». I og med at dagens regulering i dette området gir muligheter for omfattende næringsbebyggelse, ble det forutsatt at den nye reguleringen ikke gir muligheter til en økning av næringsarealet som overskrider oppfangskriteriene i vedlegget (økning på m2 BRA). I forhold til 3, «planer som skal vurderes nærmere»: Planarbeidet er vurdert etter denne bestemmelsen. Spørsmålet er om tiltakene som planlegges vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn etter de kriteriene som er listet opp i vedlegg 3 i forskriften. Etter kommunens vurdering vil planlagte tiltak ikke komme i konflikt med kriteriene listet opp i vedlegg 3, punkt a til q. 40 av 60

41 Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljregulering. Plankartet er utformet som en flateregulering, med lite detaljering, og store formålsflater. Tiltakshaver begrunner detaljeringsgraden med ønske om å gi området stor fleksibilitet i forhold til bruken av området. Det primære målet med en detaljregulering er å legge til rette for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vern og sikring av verdier. Graden av detaljregulering er ikke fastsatt i plan- og bygningsloven. En detaljregulering er siste «nivå» i planhierarkiet, det vil si at det ikke er anledning til å stille krav om videre detaljregulering. Bebyggelsen Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål. Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting (FKT): Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26. i alle byggeområdene. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til % Det vil si at det kan bygges næringsbygg på inntil 4-5 etasjer innenfor områdene. Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig (FKTB): Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse i etasje. Boligbebgyggelse tillates fra og med 2. etasje. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26, med unntak av områdene FKTB1 og FKTB5 hvor maksimal byggehøyde er satt til +kote 55. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til %. Parkering: Parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Parkering for kontor, tjenesteyting og forretning tillates etablert som frilandsparkering, under bakken og i parkeringshus. Parkeringskjeller tillates oppført på alle bebyggelses- og anleggsformål og i tillegg TP1. Det skal sikres minimum følgende antall plasser for bilparkering: Bolig: 0,75 stk pr. boenhet. Kontor: 1 stk pr. 50 m2 BRA og 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes. Forretning og tjenesteyting: 1 stk pr. 50 m2 BRA. 5 % av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Det skal sikres minimum følgende antall plasser for sykkelparkering: Bolig: 2 plasser pr. boenhet. Kontor og tjenesteyting: 0,5 plasser pr. ansatt Forretning: 2 plasser pr. 50 m2 BRA. 41 av 60

42 Lek og uteopphold Det skal sikres et minste uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 pr. boenhet. Uteoppholdsrom kan dekkes av felles og offentlig uteoppholdsareal. Friområdet mot Eidsbotn kan inngå i beregningen. Småbarnslekeplasser skal avsettes innenfor en avstand på 200 m fra bebyggelsen, skal være minimum 150 m2 og utformes med sandkasser, bord og benker for barn og voksne. Støy Det er foretatt støyberegninger for vegtrafikkstøyene i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til tilfredsstillende støyskjerming i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv. Før tiltak settes i gang må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en ROS-analyse bygget på veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. For utfordringer knyttet til flom og stormflo vises det til tidligere utredningsarbeid på Moan. Rapporten «Moan, Levanger Sikring mot stormflo» konkluderer med at 200-års stormflonivå for Eidsbotn er kote +2,5 (NN2000). Disse vurderingene er lagt til grunn for kravet om minimumsnivå for 1. etg. gulv på kote +3,0 (NN2000), som er 50 cm over 200års stormflo, i reguleringsbestemmelsene. Kulturminner Det er ikke registrert freda kulturminner innenfor planområdet. Naturmangfold Hensikten med reguleringsplanforslaget er å øke utnyttelsesgrad, byggehøyde og å endre arealbruken i et eksisterende bolig- og næringsområde som i dag består av kunstig oppfylte arealer med bygninger og trafikkområder. Planen berører ikke det grønne beltet mellom planområdet og Eidsbotn. Planforslaget legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket innenfor planområdet. Vann-, avløp-, energiløsninger Allerede inngåtte utbyggingsavtale i forbindelse med utbyggingen av Levanger sør beskriver nødvendige tiltak for å være rustet til økt tilførsel fra Moanområdet. Planprosess Medvirkning Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Arbeidene ble kunngjort i juni 2016 i samsvar med Plan- og bygningslovens Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside. Varsel er også sendt til naboer og berørte regionale myndigheter. Innspill til oppstartsvarselet er kommentert av tiltakshaver i vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: I forhold til dagens godkjente arealbruk er det små endringer i det som foreslås i planforslaget. Hovedforskjellen ligger i at det åpnes for mer boligformål, større 42 av 60

43 byggehøyder og større bygningsvolum enn i gjeldende reguleringsplaner. Forslagsstiller har fremmet et planforslag som inneholder lav detaljeringsgrad. Dette betyr at hvis planforslaget blir vedtatt gir dette grunneier/tiltakshaver stor frihet i forhold til hvordan Moan-området skal utvikle seg i fremtiden. Det er lett å forstå tiltakshavers ønske om fleksibilitet i forhold til utvikling av nye næringsetableringer. Når mulige nye næringsaktører viser interesse, kan det virke begrensende å eventuelt måtte vente på en regulerings- eller dispensasjonsbehandling. På den annen side kan det være utfordrende å se områdets utvikling som helhet, når hvert enkelt byggetiltak skal vurderes på byggesaksnivået. I forslaget til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er det pekt på Moanområdets betydning som regionalt viktig handelsområde, og betydningen av at dette området får utvikle seg som et attraktivt og «moderne» handelsområde i fremtiden. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud. Et moment som stadig diskuteres er konkurranseforholdet mellom Moanområdet og bykjernen i Levanger. For det meste av næringsetableringene på Moan er bykjernen ikke et realistisk alternativ. Det som bør diskuteres er om alle typer kontor og tjenesteyting bør tillates, slik som planforslaget foreslår. Ønsker vi å åpne for alle typer offentlige servicefunksjoner og f.eks. kulturinstitusjoner som teater eller kino på Moan. For å sikre aktivitet i bykjernen av Levanger vil det være av stor betydning å beholde sentrale offentlige funksjoner som er med på å skape et aktivt byliv. I arbeidet med kommunedelplan for Levanger sentrum ble det diskutert om det vil være riktig å begrense mulighetene på Moan for slike funksjoner. I forslaget som nå er på høring står det at: Viktige tjenester bør beholdes i bykjernen, inkludert tjenester som skaper bomiljø, trivsel og folkeliv i gatene. Kino og kulturhus er eksempler på dette. For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen av Levanger vil rådmannen dermed foreslå følgende begrensning i forhold til hva som tillates av tjenesteyting på Moan: Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. En god utnytting vil være med på å minske presset på den omkringliggende dyrkajorda. Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Med fortsatt vekst av handelsetableringer i området vil det etterhvert tvinge seg frem mindre bruk av bakkeparkering. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette. Gjennom de siste års boligbygging på området har vi erfart at dette er med på å gi området større variasjon og bedre kvalitet, enn om området hadde vært et rent 43 av 60

44 forretningsområde. Det store friområdet langs Eidsbotn er også med på å gi området gode bokvaliteter og attraktive boliger. Planforslaget inneholder to områder hvor det kan bygges høyhus i størrelsesorden etasjer. Uttrykksmessig vil dette være nytt i forhold til dagens bebyggelse i området. Byggene vil framstå som signalbygg, og det kan diskuteres om det er riktig å tillate dette i forhold til områdets karakter. Moanområdet ligger i et flatt landskap og har i dag mange lave og lange bygningsvolumer. En variasjon i byggehøyden vil være positivt for å bryte opp dette. Samtidig bryter slike bygg med den bymessige kvartalsstrukturen som er påbegynt med utbyggingen av Levanger sør. Rådmannen har vært i tvil om det er et riktig plangrep å tillate disse høyhusene, men ønsker ikke å foreslå endringer av forslaget på dette punktet før planen sendes på høring, og alle får uttale seg til saken. Konklusjon: Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med de endringer som er nevnt ovenfor. 44 av 60

45 Levanger kommune Sakspapir Mindre endring av detaljregulering for Kvilstad Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2018/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsendring for Kvilstad vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven Vedlegg: Vedlegg: 1 Plankart Kvilstad A2-L 2 Søknad om mindre reguleringsendring Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser. Detaljregulering for Kvilstad, plan-id: L Saksopplysninger: Sammendrag. Planarbeidet utføres av Arkplan AS på vegne av Rostu Bolig AS. Endringsforslaget går ut på å flytte området avsatt til renovasjon (o_r1) i godkjent reguleringsplan for Kvilstad til en bedre plassering for tilgjengelighet og terrengmessig tilpasning (o_r1 i ny plan). Dette vil fortsatt medføre at alle beboere får lik adkomst til renovasjonsanlegget samt at renovasjonsbil får mindre jobb og enklere adkomst. En positiv konsekvens av flyttingen, er at det skapes mer rom sentralt i området med et felles uteområde for alle beboerne. 45 av 60

46 Vedtatt plankart for Kvilstad (2016) Revidert plankart for Kvilstad (planendring) Høring. Planforslaget er framlagt for høring jfr. Plan- og bygningsloven I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 18. Trøndelag Fylkeskommune, : Ingen merknader. 19. Fylkesmannen i Trøndelag, : Endringsforslaget fremstår å være godt begrunnet. Det er gjort gode vurderinger for temaet sosiale møteplasser samt at økt areal for friareal/grønnstruktur vil bedre bokvaliteten. 20. Statens Vegvesen, : Ingen merknader. 21. Innherred Renovasjon, : Ny plassering er i henhold til Innherred Renovasjons retningslinjer. Endringer etter høring. Ingen endringer av endringsforslaget etter høring. Vurdering: Administrasjonen stiller seg bak tiltakshaver argument om at renovasjonsanleggets nye plassering vil være mer optimal for beboerne og renovasjonsselskapet, og at lekeplassen/friområdet ikke vil bli forringet av dette tiltaket. Rådmannen tilrår at planendring for Kvilstad vedtas. 46 av 60

47 Levanger kommune Sakspapir Behandling av klage på vedtak av detaljregulering for Purktrøa Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2018/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Rådmannens forslag til vedtak: Klagen på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Purktrøa tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: Klage på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Purktrøa, mottatt 26. mars Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Purktrøa, plan-id: L Saksopplysninger: Klage på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Purktrøa, sak PS 13/ ble mottatt av kommunen den 26. mars Klagen ble sendt til kommunen innen 3 uker fra kunngjøringsdatoen for planvedtaket og er dermed rettidig. Klagen er fremsatt av Geir Ketil Fostad (heretter kalt klager) som er nærmeste nabo til planområdet, og han regnes dermed som berørt part. Klagen går på at hensynet til nabobruk, jordvern og kulturlandskap ikke er ivaretatt, og at saksbehandlingen har vært villedende og synes å ha låst utfallet. Vurdering: Generelt: De forhold som det klages på synes være tema som allerede har blitt belyst og utredet i planarbeidet. Det har ikke kommet frem momenter som ikke tidligere har vært vurdert. Klagen gås gjennom punkt for punkt: Klager anfører at det var uriktig av kommunen å ikke kreve at tiltakshaver utarbeidet en konsekvensutredning. Spesielt da adkomstveg gikk gjennom klagers gårdstun. Administrasjonens kommentar: Forskrift om konsekvensutredninger regulerer kommunens adgang til å kreve konsekvensutredning (KU) i planarbeid. Kommunen skal ikke være strengere enn loven. Siden planarbeidet ble påstartet har forskriften blitt oppdatert, men overgangsbestemmelsen sier tydelig at planer og tiltak som ikke var omfattet av den tidligere forskriften om konsekvensutredninger ikke omfattes av denne forskriften hvis saksbehandlingen av planen ble startet, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 8-3, og Saksbehandlingen av Purktrøa hadde blitt påstartet etter pbl 47 av 60

48 12-8 ved at det var holdt oppstartsmøte, og saken hadde blitt forhåndsvarslet. I forskriften som gjaldt på det tidspunkt vurderingen ble gjort, var planarbeidet omfattet av 3.b), og skulle da vurderes etter forskriftens vedlegg III. Kommunen konkluderte med at planen ikke utløste kriteriene for «vesentlig virkning for miljø og samfunn» jfr. vedlegg III. Det ble altså vurdert at konsekvensutredning ikke var nødvendig. Administrasjonen vil tilføye at løsningen med adkomst gjennom naboens gårdstun var en idé som det ble gått bort fra i tidlig fase. Kommunen har ikke blitt fremvist en løsning som viser adkomst til planområdet gjennom naboens eiendom. Klager viser videre til et avisoppslag fra der leder i PUK sammen med Senterpartiets medlem gikk ut med klar velsignelse av prosjektet før behandling i PUK. Administrasjonens kommentar: Det er ikke uvanlig at politikerne kan ha en formening om ulike prosjekter og tiltak før de har vært opp til politisk behandling. Videre viser klager til at PUK besluttet å sende planforslaget på høring til tross for at vesentlige innvendinger fra samtlige avdelinger hos Fylkesmannen ikke var vedlagt i saksbehandlingen. Dette fremgår også av Fylkesmannens senere innsigelse. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen har tidligere beklaget at Fylkesmannens forhåndsuttalelse til varsel om oppstart av planarbeid ikke ble belyst eller tatt stilling til ved 1. gangs behandling. Vi vil igjen beklage at dette ikke ble oppdaget før saken ble sendt på høring. Dette var en utilsiktet feil som spant ut fra manglende årvåkenhet fra flere hold. Ved 2. gang behandling i PUK ble feilen oppklart, og Fylkesmannens forhåndsuttalelse ble belyst og vurdert sammen med Fylkesmannens høringsuttalelse. Glippen regnes å ikke ha påvirket det endelige utfallet da både PUK og kommunestyret har hatt anledning til å ta stilling til alle forhåndsvurderinger og høringsuttalelser før reguleringsplanen ble vedtatt. PUK ble også tidlig oppmerksom på at dette dreier seg om en sak med sterke interessemotsetninger, og nettopp derfor vedtok PUK ved 2. gangs behandling den at administrasjonen skulle gjøre ytterligere vurderinger og forsøk på makeskifteløsning før saken igjen skulle opp til PUK og kommunestyret. Klager anfører at kommunen har lagt alt ansvar over på naboen ved å forsøke å forhandle frem makeskifte som beste alternativ for plassering av barnehagen. Et slikt makeskifte ville i realiteten vært et dramatisk angrep på to naboeiendommers dyrkamark, hevder han. Administrasjonens kommentar: Et makeskifte slik foreslått fra tiltakshaver kunne vært en fordel for begge gårdene ved at klager ville fått disponere dyrkamarka nærmest gårdstunet hans, hvilket ville vært positivt for fremtidig utvikling av driftsapparatet, og tiltakshaver ville fått mer avstand mellom barnehagedrifta og gårdsdrifta. Samtidig ville barnehagen fått en solrik plassering i åsen med gode utsiktsforhold, større avstand til fylkesvegen, men ikke for lang avstand til gården slik at en mister kontakten. Adkomstssituasjonen ville blitt bedre, og naboen ville ikke trengt å bekymre seg i like stor grad for at støy og gårdstrafikk inn på tunet ville medføre ulempe for barnehagebarna. Løsningen ble avslått av klager selv om at han hadde blitt gjort oppmerksom på at dette kunne sannsynliggjøre at opprinnelig foreslått plassering i 48 av 60

49 nærheten av tunet hans ble vedtatt. Andre alternative plasseringer for barnehagen på tiltakshavers tomt ble også vurdert, men dette var ikke løsninger som tiltakshaver ønsket å ta videre. Klager stiller spørsmålstegn ved kommunestyrets beslutning om å ta i bruk dyrkamark til virksomhet som kunne ha ligget i område regulert til formålet. Administrasjonens kommentar: Omdisponering av dyrkamark vurderes strengt av kommunen, og det skal sterke samfunnsinteresser til for å få bygge på dyrkamark. I dette tilfellet veiet samfunnsinteressene tungt. Det er snakk om en gårdsbarnehage med ca. 15 ansatte og mange barnehagebarn som har tilhørighet på Ronglan og gårdene på Skogn. Barnehagen er en populær barnehage og dessuten en av de med mest søkere i kommunen. Brukerne setter etter sigende pris på å kunne velge konseptet gårdsbarnehage. Dagens barnehagebygg er modent for restaurering, da krav om egne arealer (do og garderober) for de ansatte har medført at barnehagen i praksis har vokst seg ut av eksisterende bygningsmasse. Dette har gjort det nødvendig å bygge ny barnehage for at drifta skal kunne fortsette i tiden fremover. For kommunen er det viktig å ta vare på dagens private barnehager selv om andelen kommunale barnehager er lav. Dette fordi det egentlig er for få barnehageplasser i kommunen i dag. Videre skriver klager at det er foruroligende at den eldste kulturjorden i kommunen skal fremstilles som grunnlent og uegnet, spesielt etter Stortingets vedtak i 2015 om innskjerpet jordvern. Kommunestyrets vedtak på påklages på grunnlag av Stortingets krav om skjerping av jordvernet. Klager anfører også at det ikke er tatt hensyn til kulturlandskapet. Administrasjonens kommentar: Det er ikke slik at dyrkajord er fredet i Norge, men omdisponering skal som tidligere nevnt vurderes strengt. Dyrkajorda det er snakk om er dokumentert grunnlent, og vanskelig å drive ifølge gårddriver. Det er også påvist berg i dagen rundt omkring på tunet. Administrasjonen kan ikke se at reguleringsplanen kommer i konflikt med kulturlandskapet. Byantikvaren i Levanger kommune har gitt noen råd og innspill i forbindelse med høringen av planforslaget ettersom hun ble bedt av klager om å komme med en vurdering. Noen av rådene til byantikvaren ble tatt til følge av tiltakshaver ved at bestemmelsene for utformingen av barnehagebygget ble justert slik at bygget tilpasses eksisterende bebyggelse i området. Noe av det åpne rommet mellom de to gårdstunene på Voll vil bli bygd igjen, men området vil trolig fremdeles fremstå som forholdsvis åpent og med luft mellom bygningene etter at barnehagen er bygd. Klager skriver at det ikke er tatt hensyn til driftsapparatet på gården hans bare noen få meter fra den planlagte barnehagen. Han hevder plasseringen vil medføre en betydelig støybelastning for barna og annen risiko som følger med transport og vanlig drift. Klager er skeptisk til at tiltakshaver har anført skjerming av støy fra veg, men ikke skjerming av støy fra nabobruket. Han hevder videre at en god plan for å ivareta barnas helse mangler i planarbeidet, og videre at kommunelegens forhåndsvurdering er satt til side. Vedtaket i kommunestyret påklages da det ikke finnes noen helhetlig plan for skjerming av barn mot skade som kan oppstå som følge av varierende gårdsdrift. Administrasjonens kommentar: Purktrøa gårdsbarnehage har allerede vært i drift i flere 49 av 60

50 år nært inntil driftsapparatet på gården Voll søndre. Med reguleringsplanen endres ikke situasjonen med nærhet til gårdsdrift nevneverdig. Barnehagen flyttes midt mellom de to gårdene, og vil således ikke komme nærmere noe driftsapparat enn det var før. Samtidig vil barnehagen få godt tilrettelagte uteområder med inngjerding. Styrer ved barnehagen sier at de ikke har vært plaget med støy eller farlig landbruksrelatert trafikk i løpet av den tiden de har vært i drift, men de har derimot hatt betenkeligheter med ankomstsituasjonen, som de mener kan være farlig. Ankomsten endres nå med reguleringsplanen slik at avkjørselen vil bli betydelig mer oversiktlig sammenlignet med dagens situasjon. Det er ingenting som tilsier at ny regulert plassering av barnehagen skal være mer risikofylt enn dagens plassering av barnehagen, heller tvert imot. Risikoen for barns helse ble nøye vurdert i forbindelse med planarbeidet. Både støy, trafikk, og bruk av kjemikalier ble vurdert i saksfremlegg til reguleringssaken. Forhåndsvurderingen til kommunelegen ble ikke tilsidesatt i planarbeidet. Samtlige av kommunelegens innvendinger ble besvart av tiltakshaver i planbeskrivelsen på s 20. Flere av innvendingene ble tilbakevist da det dreide seg om feiloppfatninger av det planlagte tiltaket. Konklusjon: Saksbehandlingen har ikke vært villedende eller låst utfallet fra starten av slik klager hevder. Hensynet til barnas helse og landbruksinteressene har vært svært grundig vurdert. Fylkesmannens landbruksavdeling har hatt innsigelse til plansaken grunnet jordvern og hensynet til landbruket, men innsigelsen ble trukket etter at et par forsøk på å finne en mer optimal løsning for plassering ikke førte frem. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger saksbehandlingsfeil som tilsier at vedtaket av reguleringsplanen kan oppheves. Rådmannen tilrår at klagen på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Purktrøa ikke tas til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. 50 av 60

51 Levanger kommune Sakspapir Søknad om dispensasjon fra kommuneplan - Deling av eiendom 5037/301/3 Stokkbakken - Laila og Joar Munkeby - Boligtomt Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@levanger.kommune.no Arkivref: 2018/ /5037/301/3 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av boligtomt i LNFR-område. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg. Endelig delingstillatelse etter Plan- og bygningsloven kan gis administrativt når det er innvilget utslippstillatelse til omsøkte boligtomt. Vedtaket er et enkelt vedtak som kan påklages, jf. Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt. Hjemmel/bakgrunn for saken: Laila og Joar Munkeby har søkt om fradeling av ei boligtomt. Søknaden er i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen for Levanger kommune. Vedlegg: 1 Søknad om fradeling og søknad om dispensasjon fra kommuneplan 2 Situasjonskart 3 Oversiktskart 1 : Oversiktskart 1 : Utsnitt av kommuneplan 6 Uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune Uttalelse Sametinget Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Jordlovsbehandling Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Høringsbrev datert Foreløpig svar Plan- og bygningsloven datert Foreløpig svar Jordloven datert Saksopplysninger: Innherred samkommune mottok en søknad om deling av eiendommen 51 av 60

52 Stokkbakken med gnr/bnr 301/3 i Levanger kommune. Grunneierne Laila og Joar Munkeby søker om fradeling av ei ny boligtomt på ca. 1,5 dekar. Planstatus: Omsøkte parsell omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune. Parsellen ligger i område for Landbruks-, Natur-, Frilufts og Reindriftsformål (LNFR). Det er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i dette området. Søknaden er med det i strid med kommuneplanen. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen. Nabovarsling: Omsøkte fradeling vurderes ikke berøre naboeiendommer. Det er derfor ikke nødvendig med nabovarsling. Det vises til Plan- og bygningslovens 21-3 angående nabovarsling. Veg, vann- og avløp: Atkomst blir via eksisterende privat veg som har avkjørsel fra kommunal veg. Det er gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen. Deler av den private vegen går over eiendommen Nygården med gnr/bnr 302/1. Vedlagt søknaden er e-post fra Statsbygg, grunneier av gnr/bnr 302/1, hvor de sier at de gir utvidet bruksrett på bakgrunn av nytt bolighus på eiendommen. Ved en ev. innvilgelse av delingssøknaden forutsettes at det at det lages skriftlig avtale om vegrett, og at denne avtalen tinglyses. Vannforsyning til boligtomta skal være fra eget vannverk. Avløpsløsning for boligtomta skal være et privat enkeltanlegg. Det er i søknaden bedt om at dispensasjonssøknaden behandles før det sendes inn søknad om utslippstillatelse. Ved en ev. innvilgelses av dispensasjonssøknaden forutsettes det at det søkes om og innvilges utslippstillatelse. Det vil også forutsettes at det lages avtaler om å ha ev. vannog avløpsanlegg med tilhørende ledninger på annen privat eiendom, og at en ev. nødvendig avtale tinglyses. Delingstillatelse kan gis administrativt når utslippstillatelse er innvilget. Andre myndigheter: Søknaden ble i brev datert sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk enn Plan- og bygningsloven. Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert at de har ingen planfaglige regionale merknader til søknaden. Når det gjelder hensynet til kulturminneloven sier fylkeskommunen at de prioriterer saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter fra registrert automatisk freda kulturminne. Fylkeskommunen forutsetter at kommunen har avklart om dette gjelder i denne saken, og har derfor ingen ytterligere merknader til saken. Sametinget sier i brev datert at etter deres vurdering av beliggenhet, omfang og annet, ikke kan se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. De har derfor ingen merknader til søknaden. 52 av 60

53 Dersom det likevel under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre spor som tyder på eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og Sametinget og fylkeskommunen kontaktes. De forutsetter at dette pålegg videreformidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev datert at de har ingen merknader til søknaden ut fra hensynet til regionale og nasjonale jordverninteresser. Fylkesmannens miljøvernavdeling har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknad til søknaden. De minner om at kommunen selv har et ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. Fylkesmannens kommunalavdeling forutsetter at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht til Plan- og bygningslovens 28-1, jf. TEK 10 kap 7 er oppfylt ved et ev. positivt dispensasjonsvedtak. Fylkesmannens reindriftsavdeling har ingen merknad til søknaden. Innherred samkommunes landbruksavdeling orienterte i e-post datert at pga av stor saksgang og avvikling av Innherred samkommune, ville saksbehandling etter Jordloven bli overført til Levanger kommune. Det måtte påregnes noe lengre saksbehandlingstid. Levanger kommunes enhet for Landbruk behandlet saken etter Jordloven i delegert landbrukssak 34/18 i brev datert Søknaden ble innvilget som omsøkt. Kulturminner: I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste automatisk freda kulturminne ca. 550 meter unna. Det minnes om aktsomhetsog meldeplikten etter Kulturminnelovens 8-2 dersom det under bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Trøndelag fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart. Biologisk mangfold: I følge Naturmangfoldlovens 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert. Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet. Samfunnssikkerhetshensyn: I følge Plan- og bygningslovens 28-1 kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området. 53 av 60

54 Vurdering: Fradeling av boligtomt som omsøkt er i strid med LNFR-formålet i kommuneplanen. Plan- og bygningslovens kapitel 19 åpner for at kommunen kan gi dispensasjon, men kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. Plan- og bygningslovens 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom den tilsidesetter hensynene bak LNFRformålet i vesentlig grad. I tillegg må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene, for at en dispensasjon kan gis. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s ), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjonsog beslutningsverktøy. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak regulering til LNFR-areal er å opprettholde og verne om viktige landbruks- og naturområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I Ot.prp.nr. 32 ( ) s. 215 fremgår at LNFR- formålet «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftsliv». Søknaden om dispensasjon begrunnes med at framtidig eier av Stokkbakken ønsker å bosette seg på eiendommen. Dette utløser et behov for en ekstra bolig. Det er i tidligere sak om fradeling av eksisterende bolig på eiendommen, gitt tilbakemelding fra landbruksavdelingen om at det ikke kan påregnes godkjenning av generasjonsbolig på eiendommen pga produksjonen på gården. Arealet som søkes fradelt er ikke dyrkbart. Søknaden om fradeling av boligtomt er godkjent av landbruksmyndigheten i kommunen, hvor det er tatt hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket og hensynet til kulturlandskapet. Ingen av de øvrige myndighetene, deriblant landbruksavdelingen hos Fylkesmannen, har uttalt seg negativt til søknaden. Med bakgrunn i ovennevnte begrunnelse, samt landbruksmyndigheten behandling i saken, så finner Rådmannen at en dispensasjon ikke tilsidesetter hensynet bak LNFRformålet i kommuneplanen. 54 av 60

55 Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Fordelene ved dispensasjonen for søker vil være å få en ekstra boenhet, slik at neste generasjons eier av eiendommen kan bo på eiendommen. Ulempene ved å gi dispensasjoner på et generelt grunnlag, er at de kan danne et mønster for hvordan kommunen skal behandle fremtidige lignende saker. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. De grunner som oppgis i søknaden kan være generelle og gjelde for flere eiendommer. Det vil gjelde for flere landbrukseiendommer at behovet for en ekstra boenhet kan bli utløst når flere generasjoner vil bo på eller i tilknytning til eiendommen. Ved fradeling av boligtomt, vil det også bli etablert en eiendom som fritt kan selges ut av familien. Det er i tidligere gitt dispensasjoner fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Dette i saker som kan vurderes som sammenlignbare. Rådmannen finner at det er lite som skiller denne saken fra tidligere behandlede saker. Det er også gitt dispensasjon fra kommunedelplan for Levanger sentrum til fradeling av boligtomter som er mer sentrumsnære enn omsøkte tomt. Stokkbakken ligger ca. 8 km fra Levanger sentrum. I mellom er det LNFR-område hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse. En dispensasjon som omsøkt vil i liten grad bidra til å legge press på sentrumsnære landbruksområder. Rådmannen finner derfor etter en samlet vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken. Søker ba om at dispensasjonssaken ble behandlet før de kostet på å lage en utslippssøknad. En dispensasjon vil derfor gis med vilkår om at det søkes om utslippstillatelse, og at denne må innvilges før delingstillatelse kan gis etter Plan- og bygningsloven. Dersom Plan- og utviklingskomiteen er av den oppfatning av dispensasjonssøknaden bør avslås, så vil avslaget være et enkelt vedtak som kan påklages. Søker har da en klagefrist på 3 uker fra underretning om vedtak er mottatt. 55 av 60

56 Levanger kommune Sakspapir Søknad om påbygg til bolighus /3/328 Urds veg 1 - Siv Merete Wiseth og Knut Forberg Skreden Saksbehandler: E-post: Tlf.: Audhild Slapgård audhild.slapgard@levanger.kommune.no Arkivref: 2018/ /5037/3/328 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen /18 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-2 avslås søknaden om påbygg på eiendommen 3/328 i Levanger kommune. Vurdering og begrunnelse er gjort nedenfor. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og bygningsloven 20-3 jf litra a, jf og Lovteksten i 29-1 og 29-2 lyder som følger: 29-1: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Vedlegg: 1 Tegninger 2 Situasjonsplan 3 Redegjørelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Kommunen mottok den 12.april 2018 søknad om påbygg med et areal på omlag 38 m2 i andre etasje på eiendommen 3/328 i Levanger kommune. Saken sendes til politisk behandling da påbygget ikke er forenlig med boligstrøkets karakter, og bryter med det som må kunne anses som harmonisk byggestil slik det er vedtatt i gjeldende 56 av 60

57 reguleringsplan at utbyggingen skal foregå. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Gjemble øvre del. Plan id L Eiendommen er regulert til boligformål. I reguleringsplanens punkt 4 heter det at «Bygninger hvor møneretning er vist skal ha saltak eller valmtak. Takvinkel godkjennes av Bygningsrådet, som kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel.» Videre heter det i 7 «Bygningsrådet skal ved behandlingen av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling av at bygninger i samme byggefeltet får en enhetlig og harmonisk utførelse (...)» Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Vurdering: Rådmannens vurdering: Det følger av bestemmelsen i pbl at ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningslovens. Begrepet «arkitektonisk utforming» omfatter ikke bare tiltakets utseende, men innebærer at alle krav som stilles til tiltaket skal innarbeides i den endelige utformingen av tiltaket. Rådmannen skal ta hensyn til form, karakter og proporsjoner. Bestemmelsen i pbl inneholder et krav om at alle tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter». Bestemmelsen er en selvstendig avslagshjemmel. Med dette menes at byggverket gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Bestemmelsen i pbl er en videreføring av den tidligere «skjønnhetsparagrafen» i plan og bygningsloven av Formålet med bestemmelsen er å opprettholde et allment krav til god byggeskikk og sikre at kommunene i sin saksbehandling vurderer estetiske hensyn og helhetsvirkninger av byggetiltak innenfor rammen av gjeldende planer. Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert den kan plasseres i alle typer omgivelser. Forarbeidene legger til grunn at det ikke kan kreves at et tiltak skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må fremstå som faglig begrunnede valg fremfor tilfeldig utforming. Det legges til grunn at den konkrete vurderingen etter bestemmelsen er underlagt kommunens frie skjønn. De lokale bygningsmyndighetene må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen, jf. forarbeidene ot.prp. nr 45( ) s.230. Når det gjelder den nærmere skjønnsmessige vurderingen er det i juridisk teori, jf. lnnjords lovkommentar til Plan- og bygningsloven s , lagt til grunn det følgende: 57 av 60

58 «Det beror på en skjønnsmessig vurdering hvor strengt kravet om visuell kvalitet skal praktiseres. Kravet om gode kvaliteter innebærer at kommunens kompetanse til å gripe inn ikke er begrenset til de tilfeller hvor tiltaket vil gi et kvalifisert negativt visuelt inntrykk. På den annen side kan ikke kommunen avslå en søknad bare fordi en annen estetisk utførelse ville ha vært å foretrekke. Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring, ikke en detaljstyring og overprøving av tiltakshavers preferanser for utseendemessig utførelse innenfor reguleringsbestemmelsene. Kommunen må derfor i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler, med mindre krav til harmoni med omgivelsene eller andre saklige hensyn begrunner begrensninger. Kommunen skal ikke i utrengsmål ensrette byggestilen og forby rimelig grad av nytenkning og uortodokse visuelle uttrykk. l forhold til den tidligere skjønnhetsparagrafen har det vært lagt til grunn at kommunen bør utvise en viss varsomhet ved håndhevingen av de estetiske krav. Det er naturlig at dette fortsatt bør være grunnholdningen, selv om loven i dag har fått en noe annen ordlyd. I tvilstilfelle bør kommunen innhente sakkyndige uttalelser fra personer med byggteknisk, arkitektonisk, planfaglig og eventuelt også historisk og kulturfaglig kompetanse, med sikte på å få en størst mulig grad av fagkyndighet og objektivitet knyttet til vurderingen» Eksistredene bygning har i dag saltak, med forholdvis høy takvinkel. Som vist på bilde nedenfor. Boligen er i dag symmetrisk i likhet med eiendommenes uthus og boligstrøket generelt sett. Byggeskikken i dette boligfeltet er ensartet, samtlige eneboliger innenfor dette planområdet, men også rekkehus og garasjer har saltak ellet valmtak. Et påbygg med flatt tak, vil bryte helt med det etablerte boligfeltet. Videre er det også et spørsmål om et slikt påbygg er i samsvar med planbestemmelsen der det heter at (...) «bygninger i samme byggefeltet får en enhetlig og harmonisk utførelse». Påbygget som er omsøkt er utformet som en firkantet kloss og skal oppføres i andre etasje nordvest på eiendommen mot Sivs veg. Påbygget plasseres på venstre side av eksisterende bolig og vil gi bygget et helt nytt og dominerende utrykk, da påbygget vil bryte med bolighuset i seg selv og området forøvrig. Kommunens vurdering er at dette vil med føre at boligen vil oppfattes som et «fremmedelement» i området. Både på bakgrunn av påbyggets plassering på boligen, men også på grunn av dens utforming, da området ellers kun består av saltak og delvis valmtak. 58 av 60

59 En av vurderingene etter pbl er at tiltaket innehar gode visuelle karakterer, «både i seg selv og i forhold til dets funksjon» det vil si tiltakets utforming, så som volum, dimensjonering, formuttrykk, materialbruk, farger m.m. Etter kommunens vurdering vil boligen som nevnt bli et «fremmedelement» i boligfeltet. Når det gjelder formuttrykk og materialbruk, harmonerer dette dårlig med omkringliggende bebyggelse. Rådmannen er av den oppfatting at et påbygg som omsøkt vil fremstå som en uheldig kontrast til eksisterende bebyggelse på eiendommen men også området forøvrig. Et påbygg som dette vil gi bygget en ubalanse og se noe uproporsjonert ut. Kommunen kan ikke se at et tiltak som dette vil tilføre bygget noe nytt i positivtretning, da med unntak av ny utsikt 59 av 60