Avslag - Søknad om dispensasjon for bryggeanlegg og trapp for adkomst til hytte og utvidelse av terrasse /252/1/8 Hoøya 12 Hallgeir Rustan

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning PILAR EIENDOM AS Osloveien TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TONTYH 2018/6638 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 252/1/8/0 Saksnr: 320/18 Avslag - Søknad om dispensasjon for bryggeanlegg og trapp for adkomst til hytte og utvidelse av terrasse /252/1/8 Hoøya 12 Hallgeir Rustan Vi viser til søknad om dispensasjon, mottatt her den og ettersendt dokumentasjon mottatt her den Tiltaket: Søknaden gjelder tillatelse til flere tiltak på eiendommen 252/1/8 Hoøya 12 i Levanger kommune. Tiltakene er allerede utført, og søknaden vil i realiteten behandles som en etterhåndsgodkjennelse. Søknaden omhandler følgende tiltak: Flytebrygge med tilhørende konstruksjoner som landgang og fast brygge som ilandstigningsplattform. Flytebrygge og landgang fjernes på vinters tid. Den faste brygga ligger i sin helhet på land, og er kun en platting som har til hensikt å danne et repos mellom landgang og trapp. Som fundament for denne brygga, er det benyttet sprengningsmasser fra eiendommen. Fastbrygga er ifølge søker av beskjeden størrelse. Flytebrygge, landgang og fast brygge er vist i bilder vedlagt søknaden. Et trappeanlegg som strekker seg fra brygga og opp til hytta. Trappeanlegget er ifølge søker bygget i opprinnelig trase der det allerede tidligere var opparbeidet en trapp. Trappeanlegget er lagt godt ned i terrenget og inntil berget slik at den skal være minst mulig fremtredende. Trappa er utført i et materiale som føyer seg mer naturlig inn i omgivelsene enn vanlig impregnert materiale. Det er benyttet sprengningsmasser fra eiendommen som fundament også for trappa. Trapp er vist i bilder vedlagt søknaden. Terrengendring i form av at det er sprengt ut berg/stein ved hytta som tidligere skjermet hytta for vær og vind. Som følge av sprengningen er det deponert sprengningsmasser flere steder på eiendommen. Det er deponert sprengningsmasser på uteområdet, i en kløft i berget ned mot sjøen og også dumpet stein direkte i sjø. Sprengningsmassen er benyttet som fundament for fast brygge og trappeanlegg, i tillegg til å muliggjøre utvidelse av terrasse ved hytta. Utvidelse av terrasse på hytta. Opprinnelig terrasse ved hytta bestod av oppråtnet fundament jf. søker, slik at denne ble erstattet av en ny terrasse. Sprengning av berg/stein ved hytta muliggjorde utvidelse av terrassen, og totalt areal på terrassen etter utvidelse er 111,4 m 2. Av disse er det ifølge søker totalt 46 m 2 som ligger mer enn 0,5 meter over bakken, og som dermed er søknadspliktig. Søker forutsetter at søknadsplikten bare gjelder for de deler av terrassen som er over 0,5 meter over

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 18 bakken. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelse vedrørende terrasser på hytter, da maksimalt tillatt areal på terrasse ved hytte er på 30 m 2 bebygd areal (BYA), og bebygd areal på terrasse er oppgitt til å være 46 m 2. Søker mener platten ligger pent i terrenget og har en naturlig avgrensning ut i fra forholdene på eiendommen og ikke virker skjemmende på noen måte. Tiltaket er vist i illustrasjoner vedlagt søknaden. Kommunen bemerker at det også under terrassen er benyttet sprengningsmasser for å tilrettelegge for en større terrasse. Dette medfører at større deler av terrassen er under 0,5 meter over bakkeplan, og dermed ikke regnes som bebygd areal (BYA). Nabovarsling: Det er ikke foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Kommunen har fritatt tiltakshaver fra nabovarsling, da tiltaket er vurdert å ikke berøre naboer/gjenboeres interesser. Grunneier er imidlertid orientert om tiltakene, i forbindelse med at han signerte et samtykke til flytting av landgang og brygge den Grunneier har i ettertid av dette samtykket, uttalt i nytt brev av , at han som grunneier ikke gir sin tillatelse til bygging på festet tomt og at han ikke gir sin tillatelse til flytebrygge på tomta til søker. Festekontrakt: Det foreligger en festekontrakt for 252/1/8, «parsell nr. 23 på hytteplan for Hoøya». Festekontrakten viser til et kart. Dette ligger ikke vedlagt, og dette finnes i følge søker ikke i Kartverket. Da vi ikke har tilgjengelig det kart festekontrakten viser til, legges det til grunn at Rustan ved punktfeste har samme fysiske råderett over festetomta til bruk innenfor festeformålet som en eier har, så langt ikke annet følger av det som er avtalt, jf. tomtefesteloven 16 første ledd. Etter siste punktum er det, dersom ikke annet er sagt i avtale om størrelse på tomta, et areal på ett dekar som er gjeldende ved punktfeste, medregnet der hus(ene) står og høvelig avrundet etter forholdene på eiendommen. Det legges derfor til grunn at fester har samme fysiske råderett som eier, og at det er et areal på ett dekar som er gjeldende. Det foreligger i saken samtykke fra grunneier hva gjelder tillatelse til flytting av flytebrygge. Den har kommunen mottatt brev fra grunneier der det uttales at det ikke gis tillatelse til bygging på bygslet tomt eller tillatelse til flytebrygge på tomta til søker. Som nevnt ovenfor er det fremlagt festekontrakt. Festekontrakten gir fester tillatelse til oppføring av hytte eventuelt nødvendig tilbygg jf. punkt 3 i festekontrakten. Videre heter det i punkt 4 at festeren har rett til båtplass og parkeringsplass for bil på Langøya og da etter anvisning fra eieren. Søker mener i e-post av , at rett til båtplass må vektlegges i den videre behandlingen av saken. Etter kommunens mening er dette for det første tale om en rett til båtplass på Langøya (fastlandet), og ikke Hoøya, jf. ordlyden i punkt 4. Uansett vil ikke en rett til båtplass i festekontrakten gi fester en ubetinget rett til båtplass på Hoøya, da denne retten i festekontrakten avgrenses av lovbestemmelser

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 18 om forbud mot tiltak i strandsonen i pbl. 1-8 og dessuten også kommuneplanens arealdel der eiendommen er avsatt til LNFR-formål, eventuelt det til enhver tids gjeldende reglement. Naturmangfoldloven: Etter naturmangfoldloven (nml.) 7 skal kommunen legge til grunn prinsippene i 8 til 12 som retningslinjer ved saksbehandlingen. Det er ikke etter hva kommunen kjenner til, kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter som vil bli skadelidende som følge av tiltakene. Imidlertid er noen av tiltakene etter kommunens oppfatning relativt store inngrep i strandsonen og LNFR-område. Dette gjelder især terrengendringen som består i sprengning av berg ved hytta og igjenfylling av kløft ned mot sjøen med sprengningsstein, men også trappeanlegg, veranda og flytebryggeanlegg er tiltak som medfører landskapsmessige endringer på eiendommen. Når det gjelder terrengendringen er kommunen av den oppfatning at det er gjort uopprettelig skade i naturen, som ikke lar seg tilbakeføre til opprinnelig stand. I stedet for at eiendommen fremstår som en naturtomt i strandsonen, slik regelverket tilstreber, er deler av eiendommen sprengt ut og dessuten planert slik at det er lagt til rette for større terrasseanlegg. Ved igjenfylling av naturlig kløft for lettere å kunne etablere bryggeanlegg, vil man kunne påstå at også denne delen av eiendommen har mistet sin naturlige utforming. Til støtte for kommunens synspunkt er det i Rt s. 10 angående en ulovlig utført sprengning i strandsonen, uttalt at sprengingen har ført til «et sår i terrenget som er særlig skjemmende fordi det ligger åpent i kystlinjen». Det ble også i denne dommen uttalt at det var klart skjerpende at naturinngrepet er uopprettelig. Det ble i dommen gitt uttrykk for at en forsvarlig forvaltning av naturen forutsetter at befolkningen etterlever gjeldende reguleringslovgivning. Det kan legges til grunn at det ikke bare er i plan- og bygningslovgivningen det har skjedd en endring med hensyn til holdninger til miljøkriminalitet. Det er i en lang rekke lover vedtatt etter 2000, skjedd en skjerpet holdning til miljøkriminalitet for å verne miljøet, jf. Rt s. 10 premiss Hensikten med LNFR-områder og byggeforbud i strandsonen er nettopp å ta vare på naturområdene og i størst mulig grad la disse områdene bli liggende ubebygd eller bare bebygget i forbindelse med landbruk mv. Selv om det ikke her er funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi på eiendom, i tilgjengelige kartløsninger, har tiltakene etter kommunens oppfatning uten tvil ført til endringer i landskapet. Tiltakene er med på en uheldig bit-for-bit nedbygging av strandsonen, som samlet kan redusere allmennhetens tilgang til strandsonen og ha innvirkning på naturmiljøet og landskapet. Spesielt terrengendringene er gjennom forarbeidene ansett å være sårbart i strandsonen, da det heter seg at det skal svært lite til for at et terrenginngrep blir å anse som vesentlig i strandsonen. Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel for Levanger kommune, med planid Eiendommen er avsatt til LNFR-formål. Ingen av de omsøkte tiltakene er i samsvar med formålet i planen. Søknaden må derfor behandles som en søknad om dispensasjon fra LNFR-formål. I LNFR-områder skal bestemmelsene for hyttebebyggelse i punkt gjelde, jf. punkt 5.1. I punkt om hyttebebyggelse er tillatt maksimalt bebygd areal på terrasse 30 m 2 BYA.

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 18 Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen, da omsøkt terrasse overstiger denne arealbegrensningen. Prinsippet om likebehandling: Søker har i sin søknad anført at når kommunen først har tillatt hyttebebyggelse på Hoøya, må man også akseptere at det er behov for en viss tilrettelegging for trygge adkomster. Søker viser i den anledning til tidligere gitte tillatelser til flytebrygger på Hoøya, og mener at i et likebehandlingsperspektiv burde andre hytters behov for adkomst få en lik vurdering. Søker ber samtidig om at det gjøres en vurdering av det alminnelige prinsippet om likebehandling. Det er et forbud i forvaltningen mot usaklig/urimelig forskjellsbehandling, og dette bygger på et krav om likhet for forvaltningen, og at et slikt likhetsprinsipp legger et rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Prinsippet om likebehandling er et ulovfestet prinsipp i forvaltningsretten om at like tilfeller skal behandles likt i den grad ikke relevante hensyn begrunner forskjellsbehandling. Forskjellsbehandling kan gjøres når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål mv., og skjønnsmessige vurderinger kan tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen. Også generell endring av praksis med virkning for fremtiden kan det være adgang til. Dette jf. Torstein Eckhoff og Eivind Smith «Forvaltningsrett» 8. utgave, 2. opplag 2008 på s Videre står det at det er bare når forvaltningen ikke er i stand til å gi noen saklig grunn, at forskjellsbehandlingen i seg selv ligger utenfor forvaltningens kompetanse. Kommunen kan når som helst sette et tak for dispensasjoner eller bestemme å stramme inn praksis. Dette finner kommunen støtte for i Fylkesmannen i Trøndelags vedtak av med ref. 2016/7528. Forvaltningens oppgave er ofte nettopp å forskjellsbehandle gjennom å foreta politiske prioriteringer, slik at f.eks. noen får dispensasjon og andre ikke, uten at det alltid er lett å se hvorfor den ene fikk og den andre ikke. Forskjellsbehandlingen må som nevnt være saklig, og begrunnelsen må ligge innenfor lovens formål på en eller annen måte. Dersom man forskjellsbehandler ut fra hensyn som ligger fullstendig utenfor lovens formål, så kan forskjellsbehandlingen undertiden være usaklig i slik grad at vedtaket anses som ugyldig. Det er tidligere gitt tillatelse til tre flytebryggeanlegg på samme grunneiendom, 252/1 Hoøya. Den første flytebrygga som ble omsøkt var i sak 3017/2000, der denne saken ble behandlet som en melding om tiltak. For de to andre flytebryggene er det gitt dispensasjon fra dagjeldende pbl (daværende hjemmel for forbud mot bygging i 100-metersbeltet lang sjøen, i plan- og bygningsloven av nr. 77). I likhet med omsøkt flytebrygge, er det i de tidligere sakene om flytebrygger på Hoøya vektlagt terrengmessige forhold. I sak 48/03 ble det gitt dispensasjon fra pbl Det er i vurderingen lagt vekt på at øya ikke er spesielt lett tilgjengelig i 100-metersbeltet, og at adkomst til Hoøya først og fremst vil skje med båt. Det er også vektlagt at andre kan benytte flytebryggen. I den andre saken er det også gitt dispensasjon fra pbl. 17-2, saksnr. 49/03. Det er i vurderingen også her vektlagt øya ikke er spesielt lett tilgjengelig i strandsonen, og at adkomst skjer med båt. Det er også i vedtaket lagt vekt på personlige forhold ved brukere av hytta som nødvendiggjorde adkomst med båt via flytebrygge for å lette adkomstvegen til

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 18 hytta. Felles for disse to vedtakene er at det er uttalt at Hoøya er i henhold til gjeldende disposisjonsplan ferdig utbygd, og det var forventet at tilvekst av nyanlegg var forventet å bli svært begrenset fremover. I den tid som er gått siden vedtakene ble fattet i henholdsvis 2000 og 2003, er det vedtatt en ny plan- og bygningslovgivning, der plandelen trådte i kraft den 1. juli 2009 og byggesaksdelen den 1. juli Ny plan- og bygningslov viderefører og innskjerper byggeforbudet i strandsonen, og det er også tilført et nytt første ledd som synliggjør begrunnelsen for forbudet ved at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved spørsmål om utbygging i strandsonen langs sjøen. Det er også ved ny plan- og bygningslov innført noe strengere dispensasjonsregler. Det vises i den forbindelse til forarbeidene på s. 243 der det er gitt uttrykk for at det spesielt i strandsonen er nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Det er også gitt uttrykk for at det skal svært mye til før dispensasjon kan gis. Kommunen har tidligere gitt dispensasjon til flytebrygger på eiendommen/øya Hoøya. Imidlertid er praksis i kommunen skjerpet inn betydelig siden den gang, noe som henger sammen med ny plan- og bygningslov med strengere rammer både i 100-metersbeltet langs sjøen og i dispensasjonsbehandlingen. Søker har i sin søknad gitt uttrykk for at hytta ligger i bratt terreng, og har kun adkomst fra sjøen naturligvis, da hytta ligger på ei øy. Søker mener at de vurderinger som er lagt til grunn i sakene fra 2003, også gjør seg gjeldende i foreliggende sak, da det ble lagt vekt på det bratte terrenget og utilgjengeligheten for allmennheten. Selv om de samme vurderingene som tidligere er lagt til grunn i lignende saker, gjør seg gjeldende i dag, er kommunen av den oppfatning at regelverket er såpass innskrenket med tanke på strandsonevernet og dessuten også dispensasjonspraksis, at kommunen ikke kan innvilge dispensasjon i dette tilfellet. En dispensasjon vil kunne medføre at det vil bli vanskeligere for kommunen å kunne si nei i lignende saker senere, og med tanke på at Åsenfjord er ansett som et pressområde med tanke på bygging i strandsonen, vil en dispensasjon øke dette presset ytterligere. På grunn av innskjerpede regler for strandsonen og strengere dispensasjonspraksis har kommunen funnet grunnlag for å utøve saklig forskjellsbehandling, og dermed avslå søknad om dispensasjon for å etablere flytebrygge. Begrunnelsen for å forskjellsbehandle ligger etter kommunens skjønn innenfor lovens formål. Kommunen mener dette er saklig grunn til å avslå søknad om dispensasjon, og det er dessuten fra kommunens side et ønske om at det for fremtiden dersom det er ønskelig med flytebrygger, dannes fellesanlegg med flytebrygge, der dette blir gjort gjennom en detaljreguleringsplanprosess. Andre myndigheter: I henhold til plan- og bygningslovens 19-1 ble saken oversendt til Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Trøndelag og Sametinget for uttalelse. Søknaden ble også sendt på høring til landbruksavdelingen ved Levanger kommune. Fylkeskommunen: «Trøndelag fylkeskommune har mottatt søknad om dispensasjon/ettergodkjenning av terrasse, bergsprengning, trappeanlegg og bryggeanlegg i forbindelse med fritidsbolig på

6 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 6 av 18 Hoøya i Levanger kommune. Dette er alle tiltak som er gjennomført uten nødvendig godkjenning fra kommunen. Dersom de nevnte tiltakene hadde blitt omsøkt på lovlig måte, ville vi i en høring klart anbefalt kommunen å ikke gi dispensasjon. Dette fordi tiltakene i unødig stor grad endrer og privatiserer strandsonen. Dagens situasjon på hele den aktuelle delen av Hoøya kan beskrives som sterkt privatisert med fritidsboliger og flere bryggeanlegg. Tiltak i forbindelse med eksisterende inngrep kan vurderes å ha mindre negativ effekt enn nye inngrep i ubebygd strandsone. På denne bakgrunn har vi ikke ytterligere merknader til denne saken. Vi anbefaler imidlertid at kommunen i framtida påser at den sørlige delen av Hoøya som har lettere adkomst fra sjøen og mindre bebyggelse blir ivaretatt med tanke på allmennhetens tilgang i tråd med intensjonene i pbl. 1-8 strandsonevernet. Vi minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen.» Fylkesmannen: «Samfunnssikkerhet Ingen merknad. Klima og miljø Kommunen opplyser om at søknaden gjelder tiltak som allerede er gjennomført. Følgende tiltak er omsøkt: - Flytebrygge med landgang og brygge (ilandstigningsplattform) - Trappeanlegg fra brygge og opp til hytta - Utvidelse av terrasse på hytta - Terrengendring (sprengning og deponering av sprengningsmasser). Omsøkte tiltak ligger i strandsonen. I saker som omhandler tiltak i 100-metersbeltet langs sjø (pbl 1-8) skal dispensasjoner vurderes i forhold til hensynet som ligger til grunn for forbudet: Interesser knyttet til natur- og kulturmiljø, herunder biologisk mangfold Friluftsliv og rekreasjonsinteresser Landskapsverdier og andre allmenne interesser Vi har benyttet oss av tilgjengelig kart, flyfoto (ortofoto), skråfoto, naturbase og artskart ved vurdering av saken. Forbudet mot bygging i 100-metersbeltet langs sjø er klargjort og strammet inn i plan- og bygningsloven av 27. juni Som en følge av dette er plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen innskjerpet, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning strandsonen (SPR) fastsatt SPR slår fast at byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø gjelder generelt, og at forbudet er strammet inn i ny plan- og bygningslov.

7 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 7 av 18 I SPR er Levanger kategorisert som en kommune med stort press på arealene i strandsonen hvor hovedregelen er at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt av hensyn til miljøkvalitetene. Omsøkte tiltak ligger i Åsenfjorden, et område med mange fritidsboliger og særlig stort utbyggingspress. Det er i naturbase eller artsdatakart ikke funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi. Åsenfjorden er imidlertid et viktig område for sjøfugl, og øyer, holmer og skjær vil være attraktive hvile- og rasteplasser for fugl. Etter det vi kjenner til er det heller ikke utført registreringer av vegetasjon eller annet biologisk mangfold på Hoøya, noe som tilsier at det kan være verdier her som ikke er kjent. Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. Dette bør også omfatte en vurdering av de landskapsmessige virkningene av de omsøkte tiltakene. Fylkesmannen har i flere sammenhenger, bl.a. i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, oppfordret kommunen til å vurdere småtbåtanlegg i et overordnet perspektiv. Dette for å fokusere på samlokalisering av anlegg som plangrep for å redusere det generelle presset på bygging i strandsonen. Her vil vi også vise til signalene i Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag, vedtatt , om at utbygging av flytebrygger og naust bør skje i form av fellesanlegg. Vi vil med det som bakgrunn tilrå kommunen å stille krav om at det lages en reguleringsplan for felles flytebrygge og adkomst på land for de fritidsboligene som ikke har slik adkomst i dag. Gjennom en slik plan kan det gjøres helhetlige vurderinger av behovet for antall plasser, lokalisering, adkomst og hvem som skal ha tilgang til flytebrygga. Samtidig sikrer en reguleringsplanprosess at konsekvenser for bl.a. biologisk mangfold, landskap og allmennhetens tilgang til området blir tilstrekkelig utredet og ivaretatt. I en slik prosess vil en også kunne vurdere om noen av de allerede gjennomføre tiltakene kan inngå som en del av løsningen. De øvrige omsøkte tiltak ligger dels i terreng som er bratt og lite framkommelig for allmenn ferdsel, og dels i tilknytning til eksisterende fritidsbolig. Disse tiltakene vil derved i seg selv liten grad redusere allmennhetens adgang til strandsonen. Vi slutter oss imidlertid til kommunens vurdering med hensyn til svekkelse av områdets betydning som naturområde gjennom inngrepene som allerede er utført, samt faren for presedensvirkning for lignende tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Tiltak som omsøkt fører til en uheldig bit-for-bit nedbygging av strandsonen, som samlet vil redusere allmennhetens tilgang og ha innvirkning på naturmiljø og landskap. Konklusjon Av hensynet til biologisk mangfold, friluftslov og allmenn ferdsel i strandsonen vil Fylkesmannen fraråde at det gis dispensasjon som omsøkt for flytebrygge, trappeanlegg fra brygge og opp til hytta, utvidelse av terrasse på hytta og terrengendring (sprengning og deponering av sprengningsmasser). Da dette er tiltak som allerede er ulovlig utført, bør kommunen kreve retting av tiltakene, jfr. PBL 32-3.

8 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 8 av 18 Fylkesmannen viser til at kommunen gjennom å stille krav om reguleringsplan for felles flytebrygge og adkomst for de fritidsboligene som ikke har slik adkomst i dag, vil kunne sikre en løsning som ivaretar både behovet for adkomst til fritidsboligene på øya, og en forsvarlig utredning av konsekvenser for bl.a. biologisk mangfold, landskap og allmennhetens tilgang til området. Vi ber om å få tilsendt avgjørelse i saken, og varsler samtidig at et eventuelt positivt dispensasjonsvedtak vil bli vurdert påklaget. Vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven Fylkesmannen minner om at alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jf nml 7). Før det fattes vedtak i saken må det skriftlig redegjøres for hvordan prinsippene i 8-12 er vurdert. Manglende synliggjøring av dette vil regnes som en saksbehandlingsfeil.» Sametinget: «Etter vår vurdering av beliggenhet, omfang og annet kan vi ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til dispensasjonssøknaden. Skulle det likevel under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre spor som tyder på eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge kml. 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Trøndelag fylkeskommune.» Landbruksavdelingen, Levanger kommune: «Selv om dette er LNFR om råde, vil enhet Landbruk si at vår oppgave er å se på hva som kan gagne/ikke gagne de arealer som kan drives kommersielt, som jordloven med tilhørende rundskriv og forskrifter beskriver. I denne saken er disse sidene fraværende. Arealet er likevel LNFR, men det er de andre bokstavene som heller må uttale seg om denne saken.» Søknad om dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels LNFR-formål. Det er også søkt om dispensasjon fra pbl. 1-8 om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet. Dispensasjonssøknaden gjengis ikke i sin helhet. Søknad om dispensasjon fra LNFR-formål og pbl. 1-8 begrunnes med følgende:

9 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 9 av 18 Hytta har behov for en adkomst og må ha en forbindelse til sjøen. Trappa som er hyttas eneste adkomst blir liggende i et veldig bratt og ulendt terreng som uansett ikke egner seg for bruk for allmennheten. Trappeanlegget er utført i materialer slik at den skal føye seg mer inn i omgivelsene, og utformingen av anlegget er godt tilpasset terrenget og vil ikke skjemme området i strandsonen på noen måte. Flytebrygge og landgang fjernes på vinteren slik at det bare er trapp og brygge som er permanente tiltak. Brygga er av beskjeden størrelse, og har kun til hensikt å danne et repos mellom landgang og trappeanlegg. Brygga er fint tilpasset og har en nødvendig funksjon. Med brygge- og trappeanlegg mener søker at hytteeierne får sikret en trygg adkomst, og at fordelene for tiltakshaver og de andre hytteeierne er større enn ulempene. Det er kun brygge- og trappeanlegg som blir liggende på helårsbasis, og disse ligger på et areal som på grunn av terrenget ikke egner seg for allmenn ferdsel. Det søkes om dispensasjon fra pbl. 1-8 og LNFR-formålet i kommuneplanens arealdel for tiltakene slik de er utført. Arealene gir nødvendig og sikker adkomst til 5 hytter og fremstår derfor i den sammenheng som et temmelig beskjedent anlegg som ikke kan vurderes til vesentlig å tilsidesette hensynene bak bestemmelsene i 1-8 og LNF-formålet. Det er også søkt om dispensasjon fra bestemmelse vedrørende størrelse på terrasse i kommuneplanens arealdel, i punkt Bestemmelsen lyder følgende: «Terrasser kan i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m 2, tillates med maksimalt bebygd areal (BYA) = 30 m 2.» Søker har i korte trekk argumentert med følgende i sin dispensasjonssøknad vedrørende maksimalt tillatt areal for terrasser: Plattingen består delvis av ny platting og delvis av erstatning av den gamle platten som hadde oppråtnede fundamenter. Plattingen som var der da eier kjøpte hytta var større enn det som vises på tegningene i kommunens arkiv. Omsøkt areal på platting er 111,4 m 2, hvorav 46 m 2 ligger mer enn 0,5 meter over bakkeplan og regnes som bebygd areal (BYA). Mer enn halvparten av disse 46 m 2 var allerede bygd, og er kun utbedret med nytt dekke/fundamenter. Det er bare 16 m 2 som overskrider begrensingen i kommuneplanens arealdel. Dette er en beskjeden overskridelse. Deler av platten ligger mellom hytta og boden, og det vil her være nødvendig med en platt for å få til en funksjonell løsning, pga. terrenget. Det antas at hensynet bak bestemmelsen er å hindre for store og dominerende anlegg utendørs på hyttene. Søker mener at platten ligger pent i terrenget og har en naturlig avgrensning ut fra forholdene på eiendommen og virker ikke skjemmende på noen måte. Søker mener at det må vektlegges at overskridelsen er beskjeden. Under vil dispensasjonsvurderingene bli foretatt hver for seg. DISPENSASJONSVURDERINGEN I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn

10 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 10 av 18 ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Dispensasjon fra LNFR-formål i kommuneplanens arealdel: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Formålet med regulering av LNFR-areal er å opprettholde og verne om viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. Det er også et formål ved LNFR-areal, å sikre at landbruksareal ikke blir tilsidesatt på bekostning av andre formål og annen bebyggelse. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( )) på s. 216 fremgår det at betegnelsen LNFR «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftslivet.» Hovedhensynet bak formålet er å ivareta landbruksområder gjennom jordbruk og skogbruk eventuelt at landbruksområder skal ivaretas gjennom at de blir liggende som naturområder eller naturområder med spesiell betydning for friluftslivet. Det er på det rene at det ikke gjør seg gjeldende et rent landbrukshensyn på eiendommen, slik at det er hensynet til å holde landskapet fri for bebyggelse og hensynet til landskaps- og friluftsinteresser som kan påberopes i dette området. Disse hensynene er dessuten nært knyttet til noen av hensynene bak pbl. 1-8 om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet. Det kan følgelig ikke gis dispensasjon hvis hensynet til landskaps- og friluftsinteressene blir satt vesentlig til side som følge av dispensasjonen. Verken oppføring av flytebrygge med landgang, brygge, trappeanlegg eller terrengendring er tiltak som er i samsvar med LNFR-formål. LNFR-områder skal i utgangspunktet være ubebygd, men det kan tillates nødvendige tiltak i tilknytning til stedbunden næring, som f.eks. driftsbygninger, våningshus. Utgangspunktet når tiltak ikke er i tråd med formålet i planen, er at det ikke skal gis dispensasjon, da dette kan tilsi at hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt». Dette samsvarer også med forarbeidene, på side 242, der det er uttalt at avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål, da en arealplan er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte

11 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 11 av 18 organ, kommunestyret. Det er videre i forarbeidene uttalt at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Søker anfører i sin dispensasjonssøknad at hytta har behov for en adkomst og at hytta må ha en forbindelse til sjøen. Videre anfører søker at det er fordelaktig og naturlig at man legger anlegget med flytebrygge, landgang, brygge og trappeanlegg så nært til de hyttene den skal betjene, som mulig. Videre er det et argument at hele dette anlegget, inkludert trappeanlegg, vil bli til felles bruk for flere eiendommer på øya, slik at det i fremtiden vil være 5 hytter tilknyttet denne adkomsten. Kommunen anser det som positivt at flere kan benytte seg av samme bryggeanlegg. Imidlertid er kommunen av den oppfatning at et bryggeanlegg som flere skal benytte seg av, er en sak som burde behandles etter reglene om reguleringsplaner i pbl. kapittel 12, og ikke gjennom dispensasjon. Dette samsvarer også med Fylkesmannens uttalelse, der de uttaler at det gjennom en reguleringsplan vil kunne gjøres helhetlige vurderinger av behovet for antall plasser, lokalisering, adkomst og hvem som skal ha tilgang til flytebrygga. Dette taler i retning av at en innvilgelse av en dispensasjon i dette tilfellet vil kunne sette hensynet bak bestemmelsen om LNFR-formål til side. Som nevnt overfør gjør ikke landbrukshensynet seg sterkt gjeldende i dette området, grunnet beliggenhet og øyas topografi og størrelse. Landbruksavdelingen til kommunen har ingen merknader til tiltaket, men bemerker at det er «de andre bokstavene som heller må uttale seg om denne saken». Fylkesmannen og Fylkeskommunen har også kommet med uttalelser i saken. Vår oppfatning er at området kan tenkes å ha betydning som naturområder og naturområder med betydning for friluftsliv, det vises i denne sammenheng til bokstavene «N» og «F» i formålsbegrepet som betyr henholdsvis naturformål og friluftsformål. Fylkesmannen har i sin uttalelse uttalt at Åsenfjorden er et viktig område for sjøfugl og at øyer, holmer og skjær vil være attraktive hvile- og rasteplasser for fugl. De sier også at det kan være verdier her som ikke er kjent på dette tidspunkt, da det ikke er utført registreringer av vegetasjon eller annet biologisk mangfold på Hoøya. Vi er av den oppfatning at det av hensyn til øya som et naturområde, ikke bør tillates ytterligere bebyggelse/anlegg enn det som er tillatt gjennom plan, det vil si hytte, uthus og anneks. Selv om området er bratt og lite tilgjengelig for allmennheten, vil en eventuell dispensasjon kunne ha stor smitteeffekt med tanke på at Åsenfjordområdet har mange hytter/fritidsboliger som ligger tilsvarende nære sjøen/strandsonen. En innvilgelse av dispensasjon vil kunne medføre mange lignende søknader og saker i området, noe som fra kommunens side ikke er ønskelig. Kommunen har en restriktiv holdning til andre byggverk enn det som er tillatt gjennom plan. Dette gjelder spesielt i 100-metersbeltet, der kommunen mener det er lite heldig med byggverk som brygge- og trappeanlegg og større terrengendringer i strandsonen. Vi mener det er uheldig at det utføres terrengendringer og oppføres relativt massive byggverk i strandsonen, og mener at området ned mot sjøen er et område som heller burde bli liggende som et ubebygd naturområde. Dette samsvarer også med forarbeidene. Fylkesmannen har i høringsuttalelsen uttalt seg negativt til søknaden, der de de fraråder at det gis dispensasjon for tiltakene som omsøkt. Fylkeskommunen fraråder ikke direkte, men uttaler at dersom de nevnte tiltakene hadde blitt omsøkt på lovlig måte, ville de i en høring klart anbefalt kommunen å ikke gi dispensasjon på grunn av at tiltakene i unødig stor grad endrer og privatiserer strandsonen. Etter pbl fjerde ledd, skal statlige og regionale

12 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 12 av 18 rammer og mål tillegges særlig vekt. Dersom en direkte berørt statlig myndighet eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen, bør kommunen ikke dispensere. Grunnen til dette er å hindre at overordnede mål for arealpolitikk undergraves gjennom dispensasjon. Etter en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til oppføring av flytebrygge, brygge, trappeanlegg og utføring av terrengendringer medfører at hensyn bak LNFR-formål i kommuneplanens arealdel, blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det innvilges dispensasjon. Dispensasjon fra LNFR-formål innvilges dermed ikke. Vilkårene for dispensasjon i pbl er kumulative vilkår, dvs. at begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. Selv om kommunen er kommet frem til at det første vilkåret ikke er oppfylt, er det hensiktsmessig å foreta en kort vurdering av fordeler og ulemper, for å belyse saken på best mulig måte. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ved vurderingen av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene av tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Som relevante fordeler er det først og fremst planfaglige hensyn, dvs. areal- og ressursdisponeringshensyn, som kan tillegges vekt. Fordeler av privat karakter har liten vekt i interesseavveiningen, og vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Selv om pbl tredje ledd, i henhold til lovens forarbeider, åpner for at visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i vurderingen, forutsetter dette at slike hensyn er helt spesielle. Fordelene vil i følge søker være at det med flytebryggeanlegg og trapp opp til hytta vil bli kortere veg til hytta. Det er også påberopt som en fordel at deler av anlegget tas opp om vinteren, slik at det bare er trapp og brygge som er permanente tiltak som blir liggende hele året. Ulempen med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at dispensasjon kan danne et mønster for hvordan kommunen skal behandle lignende saker innenfor planområdet i fremtiden. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. En innvilgelse av dispensasjon vil kunne ha stor smitteeffekt, med tanke på at området Åsenfjord har mange hytter og fritidsboliger som ligger nære sjøen og i strandsonen i LNFR-områder. Ulempene i denne konkrete saken vil være at det i lignende saker innenfor samme område vil kunne være vanskelig for kommunen å kunne si nei, da Hoøya er del av Åsenfjorden som et populært hytteområde med stor byggeaktivitet. En innvilgelse av dispensasjon vil kunne medføre mange lignende søknader og saker i planområdet, noe som ikke er ønskelig. Med bakgrunn i at Levanger er en kommune med

13 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 13 av 18 stort press på arealene i strandsonen, bør ikke kommunen gjennom dispensasjon tillate andre byggverk enn det som er tillatt gjennom kommuneplan eventuelt reguleringsplan. På bakgrunn av ovennevnte vurdering mener kommunen at ulempene med dispensasjon er klart større enn fordelene. Vilkårene for dispensasjon i pbl annet ledd anses ikke oppfylt og søknad om dispensasjon fra LNFR-formål i kommuneplanens arealdel avslås. Dispensasjon fra pbl. 1-8: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hovedformålet med byggeforbudet langs sjøen er å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten. Pbl. 1-8 første ledd angir hvilke hensyn som er relevante å vurdere tiltaket opp mot ved dispensasjonssøknader. Relevante hensyn vil være allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt naturverdier og verdier knyttet til kulturminner og landskap. Hensynene bak byggeforbudet vil gjøre seg gjeldende ikke bare fra land, men også fra sjøsiden. Det er ønskelig med en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning, og det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet skal veie tungt, og det skal svært mye til før dispensasjon kan gis, særlig i områder med stort utbyggingspress, slik som Levanger, og da spesielt Åsenfjord, jf. forarbeidene på s. 243 og statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR). For Levanger gjelder som en retningslinje at byggeforbudet «som hovedregel skal praktiseres strengt». At eiendommen ligger innenfor et område med stort press på arealene, taler imot at dispensasjon bør gis. Formålet med byggeforbudet i 1-8 er også å forhindre at bebyggelse oppføres på en slik måte at det vil kunne påvirke allmennhetens adgang til strandsonen. Avgjørende for allmennhetens tilgang til området, er ikke om området faktisk benyttes av allmennheten, men at området skal holdes åpent for mulig bruk av allmennheten. Byggverk i strandsonen har en klar privatiserende effekt, og det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensyn bak byggeforbudet i sin byggesaksbehandling. Som nevnt i dispensasjonsvurderingen over, ønsker kommunen å ha en restriktiv holdning til andre byggverk i strandsonen enn det som er tillatt gjennom plan, og at det er uheldig med relativt store byggverk og tiltak som terrengendringer i strandsonen. Byggverk i strandsonen har en stor privatiserende effekt, og anses svært uheldig sett opp imot tungtveiende strandsonehensyn. I dispensasjonsvurderingen er det relevant å ta i betraktning tiltakenes innvirkning på hensynene, med et visst fremtidsperspektiv; hvordan tiltakene vil kunne påvirke omgivelsene over lengre tid. Inn under denne vurderingen vil presedensvirkning være et viktig moment, med tanke på at Levanger er definert som et pressområde når det gjelder utbygging. Å tillate byggverk og terrengendringer som ikke er tillatt gjennom kommuneplan evt. reguleringsplan vil kunne påvirke de landskapsmessige forhold over tid, og vil bidra til ytterligere privatisering av et allerede presset område.

14 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 14 av 18 Det er et viktig formål i strandsonen å holde de sjønære arealene så frie for byggverk som mulig, og ikke tillate en gradvis utvidelse, da en bit-for-bit utbygging av en eiendom vil kunne endre landskapsbildet over tid. Dette gjelder også for terrengendringer. I strandsonen vil også mindre terrenginngrep kunne få store konsekvenser, og det er ikke ønskelig at terrenget endres for å muliggjøre brygge- og trappeanlegg i strandsonen. Søker argumenterer i dispensasjonssøknaden med at de terrenginngrepene som er utført, er for å få utvidet terrasse foran hytta, og for å justere terrenget slik at trapp og brygge får en forsvarlig og praktisk utforming. Mesteparten av overskuddsstein fra sprengning av berg ved hytta er brukt som utfylling under platting. Videre mener søker at det må anses som positivt at brygge- og trappeanlegg ligger så nært de hyttene det skal betjene, som mulig. Søker mener den løsning som er valgt, er meget godt tilpasset terrenget og omgivelsene, og vil ikke skjemme området i strandsonen på noen måte. Søker mener at brygga er også av beskjeden størrelse, og ligger i sin helhet på land, og er fint tilpasset og har en nødvendig funksjon da den fungerer som et repos mellom landgang og trappeanlegg. Det er tidligere gitt tre tillatelser til enkelvise flytebrygger på eiendommen 252/1, i år 2000 og Det er i to av sakene innvilget dispensasjon fra 17-2 (tidligere bestemmelse vedrørende byggeforbud i strandsonen, tilsvarende dagens pbl. 1-8). Reglene er strammet inn siden den gang, og terskelen for at kommunen kan innvilge dispensasjon er hevet. Etter ny plan- og bygningslovs ikrafttreden har kommunen tilstrebet å ha en restriktiv holdning til bygging i strandsonen. Det vises i denne sammenheng til Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak den med saksnr. 20/12 der det ble vedtatt å iverksette ulovlighetsoppfølging i Åsenfjordområdet. I dette vedtaket ble det lagt vekt på at kommunen anser det som svært viktig å verne om strandsonen i Åsenfjord, da dette utgjør et viktig frilufts- og rekreasjonsareal for kommunens innbyggere, og at byggeforbudet i pbl. 1-8 av denne grunn bør praktiseres strengt. På bakgrunn av dette ønsker kommunen fortrinnsvis at enkelvise flytebrygger ikke skal tillates gjennom dispensasjon, men tas opp i egen reguleringssak, og da gjerne som et fellesanlegg flere kan benytte seg av. Kommunen har selv vært på eiendommen og sett tiltakene. Når det gjelder deponering av steinmasser etter sprengning av berg, er vi av den oppfatning at de massene som er deponert i et område ned mot sjøen, muliggjør brygga og dessuten trappeanlegget. Angående terrengendringer, vil selv mindre terrenginngrep i strandsonen kunne få store konsekvenser, som omtalt i forarbeidene (ot.prp. nr s. 313). Etter forarbeidene skal det svært lite til for at et terrenginngrep blir å anse som vesentlig i strandsonen. Etter vårt syn er spesielt sprengningsarbeidet som er utført på eiendommen, en alvorlig overtredelse av planog bygningsloven. Her er det gjort uopprettelig skade i naturen, som ikke lar seg tilbakeføre til opprinnelig stand. Videre er deponering av sprengningsstein i et område ned mot sjøen, som muliggjør bryggeanlegget og delvis trappa, også av alvorlig karakter. Trappeanlegget er dessuten et massivt byggverk som ikke hører naturlig til i strandsonen, uavhengig av hvilket materiale trappa er utført i. I følge pbl bør ikke kommunen dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til saken, som nevnt i dispensasjonsvurderingen ovenfor også. Fylkesmannen har som også nevnt uttalt seg negativt i saken, og har bedt om å få kopi av vedtaket for å vurdere om vedtaket skal påklages. Klima- og miljøavdelingen hos Fylkesmannen mener at «tiltak som omsøkt fører til en uheldig bit-for-bit nedbygging av strandsonen, som samlet vil redusere allmennhetens tilgang og ha innvirkning på naturmiljø

15 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 15 av 18 og landskap». Av hensyn til biologisk mangfold, friluftsliv og allmenn ferdsel i strandsonen vil Fylkesmannen fraråde at det gis dispensasjon som omsøkt for flytebrygge, trappeanlegg fra brygge og opp til hytta, utvidelse av terrasse på hytta og terrengendring (sprengning og deponering av sprengningsmasser). Etter en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at hensyn bak byggeforbudet i pbl. 1-8 vil bli «vesentlig tilsidesatt» som følge av en dispensasjon. Dispensasjon avslås på dette grunnlag. Vilkårene i pbl andre ledd er kumulative, dvs. at begge vilkår må være oppfylt for at det skal kunne dispenseres. Her er det første vilkåret ikke oppfylt, og det kan derfor ikke gis dispensasjon. Vi vil likevel vurdere lovens andre vilkår om fordelene er klart større enn ulempene, for å belyse saken på en tilstrekkelig god måte. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ved vurderingen av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene av tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Som relevante fordeler er det først og fremst planfaglige hensyn, dvs. areal- og ressursdisponeringshensyn, som kan tillegges vekt. Fordeler av privat karakter har liten vekt i interesseavveiningen, og vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Selv om pbl tredje ledd, i henhold til lovens forarbeider, åpner for at visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i vurderingen, forutsetter dette at slike hensyn er helt spesielle. Ulempen er på generelt grunnlag at dispensasjon kan danne et mønster for hvordan kommunen skal behandle lignende saker innenfor strandsonen og kommuneplanens arealdel i fremtiden. En innvilgelse av dispensasjon vil kunne ha stor smitteeffekt, med tanke på at Åsenfjord er et attraktivt hytteområde med betydelige arealer i strandsonen. En dispensasjon vil kunne medføre at det vil bli vanskeligere for kommunen å kunne si nei i lignende saker senere. For tiltakshaver vil fordelen åpenbart være å få en trygg adkomst ved hjelp av flytebrygge og trappeanlegg opp til hytta. Det er også anført som fordel at brygge- og trappeanlegget ligger på et areal som på grunn av terrenget ikke egner seg for allmenn ferdsel. Ulempene vil være at et flytebryggeanlegg og trappeanlegg vil privatisere strandsonen samt at det som nevnt vil bli vanskeligere for kommunen å kunne si nei i lignende saker senere. Det er helt klart å foretrekke et felles flytebryggeanlegg for hele eiendommen/øya, fremfor enkelvise dispensasjoner, i et strandsoneperspektiv. Med bakgrunn i en samlet helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at «fordelene» ikke er «klart større enn ulempene», samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av en dispensasjon. Vilkårene i pbl er etter dette ikke oppfylt, og dispensasjon fra pbl. 1-8 kan ikke gis.

16 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 16 av 18 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt : Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynene bak bestemmelse om arealbegrensning på terrasser i kommuneplanen er å få en kontrollert styring på terrassearealet i tilknytning til hyttene. Arealbegrensningen antas å være vedtatt for å begrense omfanget av terrasser i tilknytning til hytter i planområdet. Søker redegjør for at det er totalt 46 m 2 som ligger mer enn 0,5 meter over bakken, og dermed medregnes i bebygd areal (BYA). Totalt, medregnet terrasse som ligger mindre enn 0,5 meter over bakken, har terrassen et areal på 111,4 m 2. Søker betegner arealoverskridelsen på 16 m 2 som en beskjeden overskridelse av arealbegrensningene for terrasser i tilknytning til hytter i kommuneplanens arealdel. Kommunen er her av den oppfatning at hele terrassen er søknadspliktig på grunn av at den ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, og at hele terrassen som sådan med sine 111,4 m 2 bør tas i betraktning i dispensasjonsvurderingen. Den utførte sprengningen av berget ved hytta som tidligere skjermet hytta for vær og vind, har muliggjort en langt større terrasse enn hva det var tidligere på eiendommen. Over 100 m 2 terrasse er et massivt byggverk i strandsonen, og det er fra kommunens side ønskelig med en restriktiv dispensasjonspraksis spesielt i strandsonen, på grunn av fare for presedens. Dersom kommunen skulle tillate en terrasse i denne størrelsen, ville dette kunne medføre at det vil bli vanskeligere for kommunen å kunne si nei i lignende saker senere. Åsenfjord er som nevnt et pressområde med tanke på bygging i strandsonen, og en dispensasjon vil øke dette presset ytterligere, selv om dette i seg selv ikke er en tilstrekkelig avslagsgrunn. Argumentene for å ha større terrasse enn hva kommuneplanen tillater, er at deler av terrenget ved hytta er slik at det er nødvendig med en platt dersom man skal få til en funksjonell løsning slik byggene er plassert. Søker mener platten ligger pent i terrenget og har en naturlig avgrensning ut i fra forholdene på eiendommen og ikke virker skjemmende på noen måte. I enkelte tilfeller kan terrengforhold nødvendiggjøre en terrasse for å få utnyttet arealene på eiendommen. Det kan også være andre forhold som nødvendiggjør terrasse, for eksempel andre bygninger på eiendommen. Etter kommunens vurdering er det uproblematisk med terrasse som forbindelse mellom bygninger på eiendommen, for å få til en funksjonell løsning. Ut i fra strandsonehensyn og planbestemmelser mener vi at det ikke er nødvendig med en terrasse på over 100 m 2 for å opprettholde gangarealer mellom bygninger på eiendommen. Adkomst til andre bygninger på eiendommen er således på ingen måte betinget av at det finnes en terrasse med et betydelig areal vest for hytta. Kommunen er av den oppfatning at eiendommen har en naturtomt som muliggjør bruk uten behov for en så stor terrasse. Etter en konkret helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at hensyn bak bestemmelsen om terrasser på maksimalt bebygd areal (BYA) 30 m 2 i kommuneplanens arealdel vil bli «vesentlig tilsidesatt» dersom det innvilges dispensasjon. Dispensasjon avslås derfor på dette grunnlag.