BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /98 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR YTREBYGDA GNR. 110 BNR. 5, KVERNHUSBAKKEN NÆRINGSOMRÅDE, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Siv.ing. Vidar Mjøs fremmer på vegne av Bjørg Sletten, Rolf Løvøy og Halvorsen Grave- og Transportservice planforslag for et område på cirka 90 daa i Ytrebygda bydel på sørøst for Bergen lufthavn Flesland. Planforslaget legger til grunn videreføring av det gamle gårdsbruket Solbakken med nyetablering av industri- og lagerfunksjoner i de tilstøtende områdene til gårdstunet. Foruten

2 industri-, håndverk og kontorformål omfatter reguleringsplanen hensynssone for bevaring av kulturmiljø samt et naturområde mot flyplassområdet i vest. Største tillatte byggehøyder er satt til 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt tomteutnyttelse regnes som bruksareal i prosent av tomtearealet og foreslås endret til maks %- BRA = 200 %. Det er ikke vist særskilte areal til parkering på plankartet og det forutsettes dermed at parkering i henhold til kommunal parkeringsnorm innenfor de enkelte byggeområdene. Likeledes skal nettstasjoner for strømforsyning etableres innenfor byggeområder. (Flyfoto - ill fra fra KU) Rød markering viser Kvernhusbakken Side 2 av 11

3 Ny avkjørsel mot Fleslandsvegen er eneste kjøreatkomst fra planområdet til det offentlige vegnettet. Mot Fleslandsvegen er det også regulert gang- og sykkelveg langs planområdet søndre begrensning. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, se imidlertid fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn Det kom inn 0 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikale forhold både i Fleslandsvegen og internt i planområdet Teknisk infrastruktur Universell utforming Bevaringshensyn Forholdet til Flesland lufthavn Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Til tross for anmodninger om nye vurderinger av enkelte forhold i fagnotat til offentlig ettersyn samt enkelte merknader til planforslaget har forslagsstiller ikke endret planforslaget siden offentlig ettersyn. Fagetaten har derfor foretatt en del endringer som vi mener imøtekommer de merknadene og vurderingene som fremkom i forbindelse med offentlig ettersyn. I hovedsak dreier dette seg om terrenginngrep - landskapshensyn, å innarbeide rekkefølgekrav, og at utnytting kan økes som følge av at noe av utbyggingsarealet foreslås tatt ut. Endringer som er beskrevet under blir dermed foreslått av fagetaten, som et alternativt planforslag: Felt I2a, I2b og I2c er tatt ut av reguleringsplanen. Arealet reguleres i stedet til grønnstruktur - naturområde. Veg 2 forkortes til felt I1. Felt I1, I3a, I3b og I3c reguleres til bebyggelse og anlegg - industri, lager og kontor. Felt I1, I3a, I3b gis største tillatte %-BRA = 200 %, felt I3c tillates %BRA=150%. ( En økning fra 100% i forslagstiller planforslag) Fyllingsskråninger og fyllingsfot langs vestsiden av felt I3b og I3c reguleres til bebyggelse og anlegg industri, lager og kontor. Byggegrense endres ikke. Minste avstand fra formålsgrense til bekk i vest settes til 20 meter. Veg 2, veg 3 og veg 4 gis privat eieform. Solbakken gård, vist som felt I(h)4 i offentlig ettersyn, reguleres i sin helhet til byggeområde for håndverk, kontor med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Krav om at det settes av nødvendig areal for nettstasjoner innenfor areal avsatt til byggeområde. Opparbeidelse av samferdselsanlegg i og langs Fleslandsvegen er nedfelt som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Side 3 av 11

4 Krav til geoteknisk prosjektering nedfelles som krav i reguleringsbestemmelsene. Opparbeidelse av fellings- og rensedammer mellom byggeområder og Kvernhusbekken er nedfelt som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Krav til utarbeidelse av VA-rammeplan som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Redaksjonelle justeringer av øvrige reguleringsbestemmelser som følge av ovennevnte og innkomne merknader til offentlig ettersyn. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål I utleggelse til offentlig ettersyn etterlyste fagetaten tydeligere konkretisering av hvilken type virksomheter som forslagsstiller ser for seg innenfor planområdet. Forslagsstiller har ikke fremlagt dokumentasjon som omtaler dette. Forslagstillers plankart og bestemelser til 2. gangs behandling har det innhold og avgrensing som var vist ved utlegging til offentlig ettersyn. Plankart og bestemmelser er imidlertid etterkant oppdatert med formål i samsvar med ny planlov. Næringsarealene på Lønningen og Espehaugen er i dag i hovedsak benyttet til industri som er arealkrevende og lite arbeidsplassintensiv. Det er fremdeles behov for slike arealer i kommunen, et behov planforslaget til en viss grad bidrar til å møte. Samtidig gir nærheten til Bergen lufthavn Flesland grunnlag for å tillate områder med arbeidsplassintensiv virksomhet. Fagetaten anser dermed at området egner seg for blandet reguleringsformål der lite arbeidsplassintensiv lager- og industrivirksomhet kombineres med mulighet for kontorformål. På denne måte kan området knytte seg opp mot tilliggende funksjoner på Lønningen og Espehaugen eller i overordnet sammenheng rette seg mot lufthavnsrelatert virksomhet på Flesland. Foruten underformålene industri og lager som fremgår av forslagsstillers planforslag, anser fagetaten dermed at områdene mot Fleslandsvegen også kan tåle innslag av kontorarbeidsplasser. Hovedgrep i planforslaget Etter fagetatens endringer av planforslaget er hovedgrepet å spare de høyest beliggende områdene nord for Solbakken for ny bebyggelse og terrenginngrep. Nye byggeområder henvender seg således mot Fleslandsvegen, mens det verdifulle kulturlandskapet mot nord og vest bevares. Dette bidrar også til å styrke grøntstrukturen, herunder den grønne forbindelsen langs Kvernhusbekken mot Lønningshavn i vest. Den bevaringsverdige bebyggelsen ved Solbakken vil ligge midt i dette grøntdraget. Hovedgrepet gir dermed en funksjonell og bruksmessig todeling av planområdet, ikke minst som en buffer mot lufthavnområdet. Bevaring av eksisterende bebyggelse Byantikvaren har vurdert at ikke bare enkeltbygninger, men også gårdsmiljøet samlet representerer bevaringsverdi av betydning. Tilsvarende anbefaler Hordaland fylkommune at gårdstunet avsettes med henssynsone som sikrer kulturmiljøet, pbl F (Fagetaten er for øvrig blitt fortalt at mannen som bygde boligen til Grieg på Troldhaugen skal ha bygd og bodd på Solbakken ). Fagetaten foreslår i sitt altenative planforslaget at den bevaringsverdige Solbakken gård reguleres i sin helhet til håndverk og kontor, med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Reguleringsbestemmelsene angir rammebetingelser for bruk og endringsarbeider. Side 4 av 11

5 Gårdstunet sett fra sørvest Automatisk freda kulturminne I planområdet er det registrert to funnsteder for fredete kulturminne, disse er sikret i planen og avmerket på plankartet som V1 og V1. Landskap Bevaring av verdifulle landskapselementer er en sentral begrunnelse for fagetatens vidtrekkende endringer av innsendte planforslag. Det er spesielt felt I2a, I2b og I2c som berører landskapsfaglige problemstillinger. I planforslaget dekkes Kvernhushaugen omtrent i sin helhet av de ovennevnte byggeområdene. Forslagsstiller legger til grunn betydelige terrenginngrep i området med fremtidig planeringsnivå på kote 41, det vil si nesten 20 meter lavere enn dagens situasjon. Videre viser planen at atkomstveg veg 2 føres opp til området med omtrent 10 meters stigning fra kryss med veg 1, 3 og 4. Foruten det betydelige uttaket av masser vil realisering av planforslaget i dette området gi en varig endring av landskapsrommet som det ikke vil være mulig å tilbakeføre, selv med avbøtende tiltak. Inngrepene vil få vesentlig betydning for både nær- og fjernvirkning som følge av at terreng senkes, men også fordi sprengningsflater vil bli synlige i flere retninger. Tiltaket vil spesielt kunne bli synlig mot sør ettersom terrenget her faller forholdsvis raskt mot fjorden. Men fjerning av Kvernhushaugen vil også medføre at større grad av eksponering fra Espehaugenområdet mot rullebanen på Flesland og fra nord og øst. Dersom det ikke sikres noe av det opprinnelige landskapet og de visulle grønne skjermene dette gir, risikerer man at hele Flesland-Lønningen-Espehaugen blir en sammenhengende stor flate. Dette vil være uheldig internt for næringsområdene, og for overgangen mot boligbebyggelsen i Blomsterdalen i øst og mot strandsonen med flotte friluftsområder i vest. Selv om planeringsnivået settes helt ned til kote 41 som foreslått er det lite som vil skjule innsyn fra fjorden. Allerede på sørsiden av Fleslandsvegen, kun 150 meter fra felt I2a er Side 5 av 11

6 kotehøyden nede på snaue 30 meter. Byggverk med møne eller høyeste gesims inntil 12 meter, vil således kunne gi vesentlig fjernvirkning mot fjorden fra bygninger og nødvendige terrenginngrep. Kvernhushaugen før og etter ved nedplanering, sett fra øst. Fjerning av Kvernhushaugen vil i tillegg gi en vesentlig endring i nærvirkning og opplevelsen av grøntdraget langs Kvernhusbekken. Dette er vurdert som et verdifullt område og er således avsatt til friluftsområde i planen. Så store terrenginngrep som er foreslått innenfor byggeområde I2 vil imidlertid i stor grad endret landskapsrommet og brukernes opplevelse av dette. Snitt 2 i illustrasjon datert viser at forslagsstiller har til hensikt å bevare noe av opprinnelig terreng mot Kvernhusbekken, men Kvernhushaugens karakteristiske profil vil likevel forsvinne i sin helhet. Dette vil medføre en kraftig forringelse av kvalitetene knyttet til en av de siste turveiforbindelsene i dette området. I dag ligger gården Solbakken mellom to koller i stigende terreng. Bygningsmassen ligger rundt 25 meter under toppen av Kvernhushaugen. Sett fra sør og vest representerer den skogkledde åssiden en naturlig del av kulturmiljøet ved gårdstunet, jamfør bilder på side 6, 7 og 8 i forslagsstillers planbeskrivelse datert Senking av terreng til kote 41 i felt I2 vil gi en planert flate kun 6-7 meter over gårdstunet. For bygningen lengst øst i tunet, markert som bolig nr. 2 på side 8 i ovennevnte planbeskrivelse, vil planeringshøyden i felt I2a gå omtrent i flukt med de øverste delene av bygningen. Til tross en innregulert buffer i omtrent 40 meters bredde mellom tunet og byggeområdene i felt I2, vil områdets karakter bli fullstendig endret ved realisering av planforslaget. Se figur neste side. Side 6 av 11

7 Snitt Realisering av felt I2a, I2b og I2c i planforslaget for Kvernhusbakken vil gi vesentlige endringer av landskapsrommet som ikke vil være mulige å tilbakeføre. Uopprettelige endringer av landskap er konsekvens av de aller fleste byggetiltak, men i dette tilfellet er inngrepet vurdert til å ha svært uheldige konsekvenser for et av de siste grøntdragene med friluftsverdier i denne delen av Ytrebygda. Dessuten vil de fleste verdiene knyttet til kulturmiljøet ved Solbakken gård bli redusert som følge av at brukets naturlige sammenheng elimineres. Ettersom det foreligger planer om utvidelse av virksomheten både ved lufthavnen og på tilstøtende områder ser fagetaten det som avgjørende å bevare gjenstående landskapsverdier av betydning. Solbakken, Kvernhushaugen og Kvernhusbekken representerer noen av de viktigste elementene i det lokale kulturlandskapet og skal derfor ikke bebygges. Side 7 av 11

8 Kvernhusbakken Oversiktsbilde Lønningstrand (sirkel) - Kvernhusbakken- Espehaugen. Byggehøyder Som følge av at de høyereliggende delene av planområdet holdes fri for bebyggelse, videreføres byggehøydene i de gjenstående feltene uforandret. Fjerning av felt I2 bidrar dessuten til å imøtekomme krav fra Avinor om at ny bebyggelse ikke skal overskride kote Utnyttelsesgrad Av fagnotat til offentlig ettersyn fremgår at kommunen ønsker vurderinger av høyere utnyttelse. Forslagsstiller har ikke redegjort for forholdet og fagetaten har dermed foretatt egne vurderinger. Fagetaten anser at %-BRA = 200 % på arealene nærmest Fleslandsvegen og %BRA =150 % på arealet nærmest gårdstunet, vil følge opp føringer i overordnede planer og tendensen ved utbygging av industri- og næringsområder i denne delen av kommunen. Trafikk I fagnotat til 1. gangsbehandling viste både fagetaten og Statens vegvesen til at enkelte veier i området er underdimensjonert for eksisterende trafikkmengder. Kommunen anså imidlertid at planforslaget er for lite til at det vil være rimelig å kreve opparbeidelse av større veganlegg som vilkår for denne reguleringsplanen. Dette synet støttes av Statens vegvesen i uttalelse til offentlig ettersyn, all den tid det er avsatt areal til opparbeidelse av gjennomgående gang- og sykkelvei langs planområdet. Likeledes anser vegvesenet at passeringslomme for nordgående ikke er et hensiktsmessig krav ettersom det vil skape en rekke trafikale utfordringer knyttet til avkjørslene sør for Fleslandsvegen. Det er her tillagt vekt at hoveddelen av trafikken i området er sørgående og således ikke vil dra nytte av en passeringslomme. Av samme grunn vil problemet med oppstuving av trafikk vil være begrenset for nordgående trafikk. Side 8 av 11

9 Foreslåtte avkjørsel fra planområdet til Fleslandsvegen er vurdert som tilfredsstillende ettersom plankart også viser en oppstramming av avkjørselssituasjonen for gbnr. 107/243 sør for Fleslandsvegen. I denne vurderingen er det også tatt med at planområdet vil generere mindre trafikk nå som fagetaten har redusert planens omfang ved å trekke ut felt I2a, I2b og I2c. I utleggelse til offentlig ettersyn pekte fagetaten på behovet for gang- og sykkelforbindelser fra felt I2 mot Lønningen næringspark i nord. Forslagsstiller har ikke utredet dette videre, men ettersom fagetaten har fjernet hele felt I2 fra plankartet anses innregulerte gang- og sykkelveiforbindelse langs Fleslandsvegen som en tilstrekkelig forbindelse mellom planområdet og næringsområdene i nord. Barn- og unges interesser Bebyggelsen innenfor planområdet begrenser seg i dag stort sett til gårdsbebyggelsen ved Solbakken. De skogkledde områdene for øvrig egner seg forholdsvis godt for barns lek og aktivitet, men det er usikkerhet knyttet til om områdene faktisk benyttes til dette formålet. Området er brukt i senere tid som terreng for orienteringsløp. Det er imidlertid liten tvil om at realisering av planforslaget vil beslaglegge areal som i utgangspunktet er egnet for barn og unge. Ettersom området ikke grenser direkte til boligbebyggelse, er det imidlertid lite sannsynlig at bygging her vil få store negative konsekvenser for barn og unge i bydelen. Fjerning av felt I2 vil dessuten gi bedre rammebetingelser for bruk av området. Universell utforming Forslagsstiller har ikke gjort spesielle utredninger knyttet til krav om universell utforming. Ettersom planen ikke er endelig vedtatt ennå vil eventuell søknad om byggetiltak etter all sannsynlighet vil komme inn etter 1. juli Utforming av byggverk og utomhusområder vil dermed være underlag nye og strengere krav om universell utforming slik de er beskrevet i TEK10 kapittel 12. Fagetaten anser dermed at forholdet til universell utforming vil være tilstrekkelig ivaretatt ved realisering av forslaget. Risiko og sårbarhet samt overvannshåndtering I fagnotat til offentlig ettersyn peker fagetaten på utfordringer knyttet til risiko for ras i skråninger og fjellskjæringer. Ved å trekke ut felt I2 av planen vil de mest kuperte delene av planområdet forbli ubebygd, noe som i betydelig grad bidrar til å redusere risikoen for ras. Det er imidlertid betydelige høydeforskjeller i de gjenværende utbyggingsfeltene og fagetaten nedfeller dermed krav om geoteknisk prosjektering i reguleringsbestemmelsene. Videre har fagetaten bedt om redegjørelse for avrenning av overvann fra felt I2. Forslagsstiller har ikke levert dette til 2. gangsbehandling, men ettersom fagetaten tar ut felt I2 av byggeområdet, anses ikke lenger kravet som relevant. Detaljerte krav til overvannshåndtering fremgår av reviderte reguleringsbestemmelser. Ny lov/planfremstilling Som det følger av fagnotat til offentlig ettersyn er det mulig for kommunen å velge om koding av reguleringsplanen skal skje i henhold til ny eller gammel plan- og bygningslov. Til offentlig ettersyn fulgte planforslaget regler i plan- og bygningsloven av 1985, mens nytt reguleringskart viser formål og hjemmelsgrunnlag fra den nye loven av Reguleringsplanen kodes og vedtas derfor i medhold av plan- og bygningsloven av Side 9 av 11

10 Depot for bybane Næringsarealene øst for Kvernhusbakken er under vurdering som en mulig lokalisering av et depot for bybanen. I planprogrammet for denne delen av bybaneplan-arbeidet var det vist flere alternativ på Lønningen, og noen alternativ på nordsiden av flyplassveien. De siste opplysningene vi har fra planarbeidet for bybanedepot er at det er meldt oppstart for alternativ D, som ligger på nordsiden av Flyplassvegen, med tilhørende revidering av planprogram. Formelt sett betyr det at likevel at begge alternativene ( på Lønningen og område D på nordsiden av Flyplassvegen) er under regulering. Det er opplyst om at dersom man får til grensegangen mot Forsvaret er alternativ D førstevalget, men det er ikke formelt gjort noe valg enda. Rekkefølgekrav På bakgrunn av innspill til offentlig ettersyn samt fagetatens egne vurderinger er det innarbeidet flere rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsen. Dette gjelder følgende forhold: - Opparbeidelse av samferdselsanlegg i og langs Fleslandsvegen. - Krav til geoteknisk prosjektering. - Opparbeidelse av fellings- og rensedammer mellom byggeområder og Kvernhusbekken. - Krav til utarbeidelse av VA-rammeplan. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget slik det fremgår av vårt reviderte planalternativ. Fagetaten finner at forslagstillers planforslag må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Felt I2a, I2b og I2c er tatt ut av reguleringsplanen. Arealet reguleres i stedet til grønnstruktur - naturområde. Veg 2 forkortes til felt I1. Forslagsstillers felt I1, I3a, I3b og I3c reguleres til bebyggelse og anlegg industri, lager og kontor og gis nye benevnelser K/I/L 1-4. Feltene K/I/L 1,2,4 gis største tillatte %-BRA = 200 %, i felt K/I/L 3 tillates %BRA=150%. ( En økning fra 100% i forslagstiller planforslag) Fyllingsskråninger og fyllingsfot langs vestsiden av feltene K/I/L 2-3 markeres som Rp_ bestemmelsesområde i naturområde. Byggegrenser flyttes ikke. Minste avstand fra formålsgrense til bekk i vest settes til 20 meter. Veg 2, veg 3 og veg 4 reguleres til kjøreveg, privat veg. Solbakken gård, vist som felt KI i offentlig ettersyn, reguleres i sin helhet til håndverk og kontor med hensynssone (H570_1) for bevaring av kulturmiljø. Krav om at det settes av nødvendig areal for nettstasjoner innenfor areal avsatt til byggeområde. Opparbeidelse av samferdselsanlegg i og langs Fleslandsvegen er nedfelt som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Krav til geoteknisk prosjektering nedfelles som krav i reguleringsbestemmelsene. Opparbeidelse av fellings- og rensedammer mellom byggeområder og Kvernhusbekken er nedfelt som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Krav til utarbeidelse av plan for overvannshåndtering som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer Side 10 av 11

11 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda gnr. 110 bnr. 5, Kvernhusbakken næringsområde, Reguleringsplan Plannummer , vist på alternativt plankart sist datert Tilhørende alternative reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal Kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Alternativt plankart datert B. Alternative reguleringsbestemmelser, datert C. Plankart, datert D. Reguleringsbestemmelser datert E. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert F. Merknadskommentarer, datert G. Ekstern landskapsvurdering, H. Notat fra landskapsdrøfting, datert I. Konsekvensutredning - kun som el.fil J. Illustrsjonsplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Bjørg Sletten og Rolf Løvøy, - Siv. ing. Vidar Mjøs, Fabrikkgaten 7 B, 5059 BERGEN Side 11 av 11