REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Fleslandsvegen RIV RIV Slettenvegen Fleslandsvegen Lilandsvegen Lønningsvegen Fle slandsveg en 75 Lønningsvegen Riv REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /34 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: MOHR Dato: YTREBYGDA GNR. 110 BNR. 5, KVERNHUSBAKKEN NÆRINGSOMRÅDE, PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Grunneiere Bjørg Sletten og Rolf Løvøy er i samarbeid med Halvorsen Grave- & Transportservice AS forslagstiller for regulering av et ca. 90 daa stort område på Lønningen i Ytrebygda. Planområdet ligger mellom Flesland flyplass i nord og vest, Fleslandsvegen i sør og Lønningen næringspark i øst. Like sør for Fleslandsvegen ligger Espehaugen næringspark. Fleslandsvegen Lilandsvegen Flesland Lufthavn Fleslandsvegen Lønningshaugen Slettenvegen 110/5 Sletteneset Fleslandsvegen Fleslandsvegen Espehaugen Espehaugen Planområdet med rød avgrensing Utgangspunktet for planen er det gamle gårdsbruket Solbakken. I planforslaget ønskes gårdstunet beholdt hovedsakelig med nåværende form og funksjon, der våningshus og bolig kan nyttes til kombinert formål bolig/kontor, og øvrig bygningsmasse kan nyttes til kontor og/eller håndverkspreget virksomhet. Øvrig næring i planområdet er vist som industriformål. Utnyttelsesgraden er for de enkelte byggetomtene satt til maksimal BRA = 100%, inklusiv tilhørende del av tilliggende parkbelte. Planforslaget legger opp til at øverste del av Kvernhushaugen i nord blir nedjustert til nivå om lag som i tilstøtende tomter i Lønningen næringspark, ved uttak av stein for salg som knust masse. Det tas sikte på å etablere buffersoner omkring tunet og øvrige deler av næringsområdet, med treplanting som et rom- og barrieredannende virkemiddel. Tunet og en buffersone langs bekken blir liggende som en grønn buffer mot turvei i vest. Adkomst til næringsområdet vil skje via Fleslandsveien i sør. De interne veiene i næringsområdet er foreslått som offentlige veier. Planforslaget ble levert inn i Det ble da avdekket at før forslaget kunne tas opp til behandling, måtte det utarbeides en konsekvensutredning, jf forskrift om konsekvensutredninger. Høring og behandling av planprogram samt utarbeidelse av konsekvensutredning har derfor skjedd i etterkant. Forslagsstiller har oppgitt at konsekvensutredningen ikke har avdekket forhold som innebærer at det er ønskelig å endre på planforslaget.

2 Landskap, kulturminner, biomangfold og friluftsliv er viktige tema i konsekvensutredningen Landskapet på Solbakken er representativt for Ytrebygda, men har ingen signifikante særtrekk. Inne i selve planområdet finnes imidlertid landskapsrom med stor opplevelsesverdi. Det er funnet to automatiske fredete kulturminner på området; en kokegrop og et ildsted. I tillegg anses selve bruket Solbakken, som ble ryddet på 1880-tallet, å ha en viss kulturminneverdi (middels verdi). Når det gjelder biomangfold så er det blant annet funnet både hasselskog og et område med kalkkrevende mosearter innenfor planområdet. Disse naturtypene er begge karakterisert som viktige naturtyper (regionalt verdi). I konsekvensutredningsarbeidet er det også avdekket at turveien i vest er mye i bruk. Konsekvensutredningen konkluderer med at konsekvensen for landskap er middels negativ, for kulturminner liten- middels negativ og for biomangfold middels negativ. For friluftsliv/ nærmiljø er konsekvensen middels - stor negativ. I tillegg til det fremlagte planforslaget har konsekvensutredningen vurdert to andre alternativer med høyere utnyttelse enn det fremlagte planforslaget. Disse to alternativene har høyere negativ konsekvens for temaene ovenfor enn det fremlagte planforslaget. Til kunngjøring om oppstart av planarbeidet i 2005 kom det 9 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser, ingen privat merknader. Høringsinstansene var særlig opptatt av følgende forhold: Ønsket om bevaring, gjennom bruk, av gårdstun og gårdsbygninger samt ønske om grønn buffer rundt tunet. For å bevare et sammenhengende grøntdrag som gårdstunet kan være en del av bør det ikke bygges i sørøst. Ønske om grønn sone langs turvei i vest. Påpeking av at fjernvirkning bør vektlegges ved utnyttelse av kollen, særlig sett fra turveien. Ved varslingen i 2005 kom det også inn varsel om innsigelse fra Forsvarsbygg da den planlagte utbyggingen kommer i konflikt med gjeldende militære sikkerhetssoner. I konsekvensutredningen side 136 opplyses imidlertid at Forsvarsbygg har trukket varselet om innsigelse tilbake. Fagetaten har ikke mottatt bekreftende brev fra Forsvarsbygg på dette. Ved høring av planprogram (program for utarbeidelse av konsekvensutredning) i 2008 kom det inn 4 merknader fra offentlige høringsinstanser. Disse hadde få merknader til selve planprogrammet, men det ble gitt noen tilleggsmerknader til planforslaget: Grønn etat: Bekkedraget må ivaretas Statens vegvesen: Det er mangler i utbygging av offentlig infrastruktur i området. Hjellestadveien/ Espelandsveien må utbedres/ opprustes med tanke på sikring av myke trafikanter før utbygging av nye arealer kan foretas. Fylkesmannens landbruksavdeling: Da det er knapphet på byggeareal i denne delen av kommunen bør området utnyttes med høy arealutnyttelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C og konsekvensutredning, vedlegg E. Det bemerkes at siden forslagsstillers planbeskrivelse er datert des 2006 er den ikke helt oppdatert på alle felt. Dette gjelder i hovedsak plansituasjonen. Plansituasjonen er det imidlertid redegjort for på side i konsekvensutredningen Side 2 av 12

3 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Når det gjelder konsekvensutredningen, er de aktuelle temaene i planprogrammet utredet, og fagetaten anser således utredningsplikten for oppfylt. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet (næring). Nedenfor følger imidlertid våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) og forslagsstillers konsekvensutredning (vedlegg E). Hovedformål Planområdet ble satt av til formålet industri/ kontor/ lager i forrige kommuneplan ( ). I gjeldende kommuneplan er området vist som byggeområde. Da området er avsatt til byggeformål i kommuneplanens arealdel, og hensikten med dette har vært at arealet skulle benyttes til næringsformål, har fagetaten ingen innvendinger til at området reguleres til næring. På grunn av nærheten til flyplassen, med tilhørende flystøy, er det få andre utbyggingsformål som er aktuelle. Forsvarsbygg har, som nevnt, varslet innsigelse. Dersom denne ikke er, eller blir, trukket kan området kun benyttes til virksomheter uten varig opphold, dvs lager. I det videre fagnotatet antar fagetaten imidlertid at varselet om innsigelse er, eller vil bli, trukket. Spørsmålet om hvilken type næring det er ønskelig å få inn i området er et spørsmål som fagetaten ikke har svar på på det nåværende tidspunkt. Etat for Plan og geodata har under utarbeidelse en kommunedelplan i området, se illustrasjonen nedenfor. Grense for kommunedelplanen. Oppstart av planarbeid og høring av planprogram antas å skulle skje til høsten. I kommunedelplanen vil en bla se på om næringsområdet på Espehaugen (sør for Side 3 av 12

4 Side 4 av 12 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /34 Kvernhusbakken) skal videreutvikles sørover. Både i kommunedelplanen og i rulleringen av kommuneplanen, som også pågår nå, vil næringstemaet stå sentralt. Arealene på Lønningen og Espehaugen er i dag i hovedsak benyttet til industri som er arealkrevende og lite arbeidsplassintensiv. Det er behov for slike arealer i kommunen og fagetaten utelukker ikke at arealene her, og videre sørover, fortsatt skal benyttes til slike virksomheter. Det kan imidlertid også tenkes at nærheten til Flesland flyplass bør utnyttes bedre, og dersom en kan få bedre kollektivdekning, at arealene bør benyttes til mindre arealkrevende/ mer arbeidsplassintensive formål som for eksempel kontorformål. Planforslaget for Kvernhushaugen er til dels i strid med begge scenariene beskrevet ovenfor: Dersom området skal forbeholdes arealkrevende virksomheter er planforslaget for Kvernhushaugen til dels i strid med dette da det i planforslaget foreslås kontor/ håndverksbedrifter og tilrettelegging for småskala industribedrifter. Dersom området skal utnyttes bedre og forbeholdes mindre arealkrevende/ mer arbeidsplassintensive formål vil tilretteleggingen til industri bryte med dette da kontor o.l bør prioriteres. Det er også mulig at utnyttelsesgraden er for lav i forhold til en slik målsetning (se mer om dette nedenfor). Fagetaten håper man til 2.gangs behandling av planforslaget Kvernhusbakken har fått en nærmere avklaring på hvilken profil næringsområdene på Espehaugen/ Lønningen bør ha. Hovedgrepet i planforslaget I planforslaget er det for en stor del tatt utgangspunkt i de eksisterende kvalitetene i området. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om planforslaget tar for mye hensyn til en del elementer. Ved å utnytte de arealene som er satt av til utbyggingsformål i kommuneplanen best mulig vil en kunne bevare mer arealer (til landbruk, natur, friluftsliv etc) andre steder. I Lønningen, øst for planområdet, har man ved reguleringen (plan stadfestet 1989), valgt å fjerne eksisterende kvaliteter og planere ut hele området. I Espehaugen nærningspark, sør for planområdet, har man ved reguleringen (plan stadfestet 1993), valgt å bevare noen enkeltelementer så som noen koller og noe bebyggelse. Innenfor de enkelte næringstomter er det imidlertid åpnet for å planere ut terrenget. Fagetaten vil anta at den måten Lønningen er bygd ut på, ved å radere ut eksisterende kvaliteter, ikke lenger er aktuelt i moderne næringsområder. Noe hensyn bør tas til eksisterende kvaliteter selv om det er ønskelig med en god utnyttelse av de utpekte næringsarealene. Fagetaten vil i det videre drøfte hvilke kvaliteter som bør tas vare på, og i hvilken grad. FL1 Med bakgrunn i at turveien i vest er mye brukt er fagetaten enig i at turveien må særskilt ivaretas. Utfra topografien og vegetasjonen på stedet er fagetaten i stor grad enig i buffersonen, FL1, som er satt av langs turveien og bekken. Fagetaten har imidlertid følgende kommentarer til avgrensingen av FL1: I sør er vegetasjonen så pass tett langs turveien at næringsområdet muligens kunne lagt seg noe nærmere turveien. På den annen side skal det også tas hensyn til bekken. Kommuneplanens bestemmelser sier at det er forbud mot bebyggelse, sprenging, utfylling og graving innenfor et 20 meters belte langs vassdraget. Formålsgrensen til industriområdet ligger ca 25 meter fra bekken. Byggegrensen vil ligge 31 meter fra bekken ved 12 meter høye bygg (jf plan og bygningslovens bestemmelser om bygningens halve høyde). Fyllingsfoten ligger imidlertid kun 15 meter fra bekken. Da det reelle inngrepet er nærmere enn 20 meter fra bekken vil det trolig ikke være aktuelt å minske bredden på FL1 her. Fagetaten vil i stedet frem til 2.gangs behandling vurdere om avstanden mellom bekken og fyllingen bør økes. Fyllingene vist i

5 planforslaget bør for øvrig inngå som en del av næringstomtene og ikke i FL1. De bør trolig vises som parkbelter (mer om dette nedenfor under landskap ). De midtre deler av FL1 omfatter ei åpen eng som ligger sørvest for eksisterende bebyggelse. Vegetasjonen langs turveien er i dette området mer sparsommelig og det er utsikt over enga mot den eksisterende bebyggelsen. Forutsetter man at det gamle gårdstunet skal bli stående, og inngå som et element langs turveien, er det et riktig valg å la FL1 omfatte den åpne enga. Dersom det gamle gårdstunet har stor kulturhistorisk interesse vil det også av den grunn være riktig å bevare enga som er den nærmeste innmarka til bruket. Ønsker man en mer intensiv arealutnyttelse, og bruket ikke har stor kulturhistorisk interesse, ser imidlertid ikke fagetaten bort i fra at det burde la seg gjøre å plante en god vegetasjonsbuffer langs turveien/ bekken og dermed få utnyttet både enga og området med den eksisterende bebyggelsen til næringsformål. I konsekvensutredningen settes det gamle bruket til å ha middels kulturhistorisk verdi. Når det gjelder hensynet til turveien vil det også være et spørsmål om næringsbebyggelsen som planforslaget legger opp til er så skjemmende at det likevel bør plantes en god og bred buffer. Ved en slik buffer er det ikke noe hensikt å ta vare på den eksisterende bebyggelsen av hensyn til opplevelsen langs turveien. Før 2.gangs behandling må det foreligge illustrasjoner som kan vise hvilken effekt ny bebyggelse har på opplevelsen langs turveien. Fagetaten vil frem mot 2.gangs behandling vurdere nærmere om gårdstunet bør bli stående, eller om det kan rives, og hvilken betydning dette har på bredden på FL1. Utfra beskrivelsen av de automatisk fredete kulturminnene synes det å være sannsynlig at disse ville blitt frigitt dersom det ble søkt om det. Fagetaten ser imidlertid at dette er et kostnadsspørsmål da det er forslagsstiller som må påkoste utgiftene med en frigivelse. V1 ligger dessuten i en avstand på 30 meter fra bekken og dersom det er behov for inngrep (sprengninger, fyllinger) for å klargjøre dette som en næringstomt, og inngrepene må holde seg 20 meter fra bekken, synes det å være marginalt hva man kan få ut av dette arealet som næringsareal. V2 ligger i en skråning opp mot Kvernhushaugen som er eksponert. Dette arealet bør bevares som det er av landskapshensyn. Fagetaten er, på bakgrunn av dette, enig i at de automatisk fredete kulturminnene bør bevares og inngå i FL1. Forutsatt at V1 og V2 skal bevares bør de tas tilstrekkelig hensyn til. Fagetaten er usikker på om det er tatt tilstrekkelig hensyn i planforslaget. Det er forutsatt fyllinger og voller tett opp til kulturminnene. Fagetaten avventer uttalelse fra de antikvariske myndigheter. De nordre deler av FL1 begrenses av turveien i vest og en bratt skråning opp mot Kvernhushaugen i øst. Fagetaten er enig i at det er naturlig å bevare denne sonen som en grønn buffer. I denne sonen finnes, slik fagetaten forstår det, også noe av hasselskogen innenfor planområdet samt en bergvegg med kalkkrevende mosearter, begge viktige naturtyper (regional verdi). Når det finnes naturtyper av regional verdi innenfor området anser fagetaten det som viktig at en kan få bevart noe av dette. Fagetaten mener bestemmelsene må sikre at vegetasjonen i dette området bevares. Dette forutsettes tatt inn i bestemmelsene til 2.gangs behandling Bevaring av eksisterende bebyggelse Jf. ovenfor er fagetaten usikker på om det er viktig/ nødvendig å bevare det gamle gårdstunet. Det er uansett kun de vestre, og eldste deler av bebyggelsen, som er synlig fra turveien (bygningene 1-6 på illustrasjon på side 109 i konsekvensutredningen). Det er også disse som har kulturminneverdi. De nyere bygningene øst på gården burde uansett vært revet for å gi rom for ny næringsbebyggelse. Dette for å gi bedre utnyttelse av næringsområdet. Opprettholdelse av bolig, slik forslagsstiller ønsker, er heller ikke å anbefale på bakgrunn av flystøyen i området. Side 5 av 12

6 Landskap Kvernhushaugen (område I2 i planforslaget) er et eksponert topografisk element og det er ingen tvil om at bebyggelse her vil forandre landskapet på relativt langt hold. Forslagsstiller synes å foreslå en byggegrop på toppen av Kvernhushaugen, der bebyggelsen legges nede i gropen, og terrenget bevares på nord, sør og vestsiden, se snitt 2. I øst oppgis det i planbeskrivelsen at man ønsker å planere seg ned til nivå med Lønningen næringspark. Fagetaten er skeptisk til den store inngripen i Kvernhushaugen, men ser samtidig at det kan bli vanskelig å utnytte næringsarealet uten å gjøre inngripen i haugen. Å bevare haugen og bygge på toppen av den synes lite realistisk både av tekniske hensyn og fordi bebyggelsen da vil bli meget eksponert. I øst er det allerede gjort inngrep i haugen da det er store skjæringer i forbindelse med utvikling av Lønningen næringspark. Fagetaten er derfor mest opptatt av at en kan få bevart landskapet i sør og vest/ nordvest mot turveien. En nedtrapping av haugen fra sør og vest/ nordvest (turveien) mot øst (Lønningen næringspark) synes mest riktig. Fagetaten er usikker på om samme planeringshøyde (kote 41), som det foreslås i planforslaget, er rett for hele I2. Da det mangler snitt fra nordøst til sørvest gjennom I2 er det vanskelig å se eksakt hva forslagsstiller foreslår. Før 2.gangs behandling må slikt snitt foreligge. Det forutsettes også at det leveres fotomontasje sett fra Lønningen næringspark mot område I2. For sammenligningens del bes om at det benyttes samme fotostandpunkt som på side 51 i konsekvensutredningen. Fagetaten vil, som nevnt, særlig vektlegge opplevelsen langs turveien. Skråningen bak (nord for) det eksisterende tunet vil være synlig fra turveien. Dette gjelder særlig dersom det ikke skal tilplantes langs turveien fordi tunet skal bevares, være synlig, og inngå som en opplevelse langs veien. Da det ikke er vist noe snitt gjennom Kvernhushaugen akkurat her er det vanskelig å se hvilke konsekvenser planforslaget får. Som nevnt ovenfor bes det imidlertid om slikt snitt til 2.gangs behandling. Fagetaten mener at i den nordre delen av turveien bør næringsbebyggelsen (jf område I2) ikke være synlig i det hele tatt. Eksponeringen vil avhenge av hvor langt inn på næringstomtene bebyggelsen legges samt høyden på bebyggelsen. Utfra den byggeavstand og den byggehøyde som er vist på snitt D på side 17 i forslagsstillers planbeskrivelse, samt snitt 2 på illustrasjonsplanen vedlegg D, synes det som om bebyggelsen vil være så vidt synlig fra turveien. Ved å sikre riktig byggeavstand, evt begrense byggehøyden, vil man imidlertid kunne unngå at bebyggelsen er synlig. Sikring av dette ved å vise byggegrenser på plankartet og/ eller endre på byggehøydene forutsettes utført før 2.gangs behandling. Fagetaten vil gjøre en nærmere vurdering av inngrepene i Kvernhushaugen frem mot 2.gangs behandling. Uten tett vegetasjon er det liten tvil om at næringsbebyggelse i I3b og I3 c, i sør, vil være synlig fra turveien. Fagetaten mener derfor det må legges inn reguleringsbestemmelser som sikrer eksisterende vegetasjon langs turveien, og evt tilplatning av ny vegetasjon her. Det anbefales i tillegg at bestemmelsene sikrer tilplanting av ny vegetasjon i fyllingsskråningene og et stykke inne på den planerte næringseiendommen. Arealene som skal inneholde beplatning bør vises som parkbelte. Vegetasjon her vil gi ekstra skjerming for turveien, men også sikre at område FL1 blir skjermet. Parkbelter Fagetaten er enig i at det er behov for parkbelte mot Fleslandsveien for å gi en god opplevelse langs gang/ sykkelveien som går langs veien. 10 meter antas å være bredt nok, men fagetaten avventer Grønn etats og Samferdselsetatens uttalelse til dette. Side 6 av 12

7 Fagetaten ser at det er lagt opp til at I1 skal ligge 3-5 m lavere enn nabotomten i Lønningen. Fagetaten er derfor enig i at det er behov for et parkbelte mellom de to områdene for å skape en estetisk fin overgang. Snitt E på side 17 i forslagsstillers planbeskrivelse viser imidlertid en løsning hvor man bevarer eksisterende terreng, noe som gir en voll opp til kote, med skjæringer på begge sider. Fagetaten er uenig i denne måten å løse det på. Parkbeltet bør brukes til å fjerne eksisterende terreng og heller skape en estetisk pen skjæring/ skråning mellom det planerte nivået på kote 39 på Lønningen siden og kote på Kvernhusbakken- siden. Fagetaten antar at man ønsker en løsning med voll for å skjerme eksisterende bolig på gårdstunet, men å la det stå igjen kiler med terreng med skjæringer på begge sider er meget uheldig landskapsmessig sett. Når det gjelder de nordre deler av Pb 1 ser fagetaten at et parkbelte her vil begrense virkningen av bebyggelsen sett fra vest. Lenger nord i planområdet er det imidlertid ikke lagt inn slikt parkbelte og fagetaten spør seg derfor om hvorfor man legger inn et såpass stort parkbelte- område akkurat her. Slik fagetaten forstår det er det behov for skjæring i parkbeltet mot sør. Da det allerede er skjæring mot Lønningen i øst og nord vil en også her få en kile med terreng med skjæringer i flere ender. I utgangspunktet synes dette uheldig. Fagetaten ber om et snitt nord- sør gjennom Pb1 og I1, samt en forklaring på de valg som er foretatt. Inngrepene her må for øvrig også sees i sammenheng med inngrepene i Kvernhushaugen, som fagetaten vil se nærmere på frem til 2.gangs behandling, jf ovenfor. Fagetaten er enig i at skråningen nord for det eksisterende tunet må vises som parkbelte da denne er meget bratt og eksponert. I utgangspunktet synes det unødvendig å ha parkbelter rundt interne adkomstveier og rundt det eksisterende tunet, men med den profil forslagsstiller legger opp til, med bevaring av eksisterende bygningsmiljø og innpassing av små håndverksbedrifter, er fagetaten enig i at slike parkbelter bør etableres/ bevares. Generelt bør det inn bestemmelser til parkbeltene som sikrer opprettholdelse av eksisterende vegetasjon, og ved behov; tilplatning av ny vegetasjon. Det må også klargjøres bedre hvilke parkbelter som tilhører hvilken næringstomt. Byggehøyder Hvilke byggehøyder som skal tillates avhenger av næringsprofilen på området, jf temaet Hovedformål ovenfor. Med den småskala- industribebyggelsen som forslagsstiller ønsker å legge opp til er trolig 12 m byggehøyde det maksimale. Mulig det også burde vært satt lavere byggehøyder med en slik næringsprofil. Med mer intensiv bruk til vil fagetaten kunne være åpen for høyere byggehøyder. Dette kan muligens gjelde ved industriformål, men er særlig aktuelt ved kontorformål. I kontorområder er 4-5 etasjer (16-19 m byggehøyde) ofte aktuelt. Oppe på Kvernhushaugen vil fagetaten uansett ikke anbefale høyere byggehøyder enn 12 meter. Her bør det, som nevnt tidligere, også vurderes om byggehøyden bør være enda lavere. For områdene I3 b og I 3c bør en ved en evt. økning i byggehøyden vurdere inntrykket fra turveien. Skal en gå opp i byggehøyde må en være sikker på at vegetasjonen skjermer godt. Planområdet synes å være berørt av innflygningssonene til Flesland flyplass, noe som kan gi restriksjoner mht byggehøyder. Fagetaten ber om uttalelse fra Avinor mht dette Utnyttelsesgrad Som nevnt tidligere vil graden av hensyn til de eksisterende kvalitetene i området begrense den totale utnyttelsen innenfor området. Forslagsstiller har valg å hensynta en del elementer og satt av byggetomter utfra dette. Også utnyttelsen innenfor hver enkelt byggetomt bør drøftes for å utnytte næringsområdet best mulig. Innenfor hver enkelt byggetomt, inkludert Side 7 av 12

8 tilhørende parkbelte, er det i planforslaget foreslått en utnyttelse på BRA maks 100 %. Forslagsstiller har i sin planbeskrivelse, side 19, oppgitt at 100% BRA trolig er urealistisk høyt. En utnyttelse på i gjennomsnitt % BRA per tomt mener forslagsstiller er mer realistisk. Generelt synes fagetaten % BRA er for lavt. Planforslaget bør muligens også legge opp til en høyere utnyttelse enn 100% BRA. Fagetaten ser at kommuneplanen (tekstdelen) har en målsetning om % TU (ca = % BRA) på 200% for næringskorridoren. For øvrig er det pågående planarbeid for kontorområder på Sandsli og Kokstad hvor forslagsstillerne ønsker utnyttelse på mellom 1% og 2% BRA. % BRA avhenger av næringsprofilen på området, jf ovenfor under Hovedformål. Kontor har erfaringsmessig høyere utnyttelse enn industri. Dette har til dels sammenheng med at kontor, som nevnt, ofte har større byggehøyder, noe som påvirker utnyttelsesgraden (% BRA). Da verken næringsprofilen eller byggehøydene er endelig avklart er det vanskelig å si noe konkret om anbefalt utnyttelsesgrad. Fagetaten antar imidlertid uansett at utnyttelsesgraden bør differensieres mer innenfor området enn det som er tilfelle i det fremlagte planforslag. Arealene langs Fleslandsveien (I3- områdene) tåler trolig høyere utnyttelsesgrad enn de landskapsmessig utfordrende områdene på Kvernhushaugen (I2- områdene). Dersom det skal være en forutsetning at tunet, område I(h)4, skal bestå som i dag, uten åpning for videre utbygging, må dette også fremkomme klarere i reguleringsbestemmelsene. Trafikk I sin uttalelse til planprogrammet uttaler Statens vegvesen (SSV) at det er store mangler når det gjelder utbygging av offentlig infrastruktur i området. SSV mener det må være en klar forutsetning at Hjellestadvegen og Espelandsvegen må opprustes med gjennomgående gang-/ sykkelveisystem for å sikre mye trafikanter før utbygging av nye næringsarealer kan foretas. Fagetaten er usikker på om dette er et rimelig krav. Fagetaten vil anta at det meste av biltrafikken til området vil komme fra nord via Birkelandskrysset/ Ytrebygdsveien og ikke via sør hvor Hjellestadveien og Espelandsveien ligger. Områdets belastning på de aktuelle veistrekningene vil dermed være liten, slik at det synes urimelig å kreve oppgradering av gang/ sykkelveisystemet pga økt trafikkfare. På den annen side vil muligens bosatte i nærområdet ønske å jobbe i næringsområdet. Med det som utgangspunkt vil det være rimelig at det er gode gang/ sykkelveiforbindelser frem til området. Fagetaten vil be forslagsstiller om å redegjøre for gang/ sykkelveisystemet frem til området før 2.gangs behandling. Fagetaten vil så drøfte det nevnte rekkefølgekravet nærmere med Statens vegvesen. I konsekvensutredningen fremkommer det at trafikkbelastningen på Ytrebygdsvegen, mellom Birkelandskrysset og Blomsterdalen, har trafikkbelastning over det vegen er dimensjonert for. Vegnormen tilsier at denne vegen skal ha to kjørebaner i hver retning. I konsekvensutredningen vises det til det pågående kommunedelplanarbeidet i området og at veisystemet vil få vesentlig økt belastning dersom det åpnes for nye næringsområder i sør. Det fremlagte planforslaget utgjør kun en økning på veistrekningen på 2% (Legges det opp til en høyere utnyttelse, slik fagetaten muligens mener det bør, vil belastningen bli større). En utbedring av Ytrebygdsveien synes for omfattende for næringsområdet Kvernhusbakken alene. Spørsmålet er om planområdet Kvernhusbakken bør avvente utbygging til det evt er klargjort nye næringsområder som kan være med på å bidra til utbedring av veisystemet. Fagetaten vil drøfte også dette med Statens vegvesen før 2.gangs behandling. I brev ved innsending av planforslaget oppgir plankonsulenten Vidar Mjøs at det har vært kontakt med Statens vegvesen angående adkomsten til planområdet. Statens vegvesen ber om Side 8 av 12

9 at plankonsulenten vurderer en løsning med en passeringslomme ut fra økning av trafikken på fylkesvegen og trafikken som blir skapt innenfor planområdet. Plankonsulenten gjør ingen vurdering av om passeringslomme er nødvendig utfra trafikkmengden, og regulerer heller ikke inn slik passeringslomme, men konstaterer at det er plass til å etablere slik lomme innenfor gjeldende veiformål dersom det skulle være behov. Fagetaten forutsetter at adkomstløsning blir avklart frem mot 2.gangs behandling. Tiltak som er nødvendige må reguleres inn på plankartet og det må knyttes rekkefølgebestemmelser til tiltakene. Når det gjelder det interne veisystemet fremkommer det ikke av planbeskrivelsen om dette er vist i tråd med veinormalens krav. Fagetaten ber forslagsstiller bekreftet dette før 2.gangs behandling. Det er videre i forslagsstillers planbeskrivelse side 12 uttalt at planen bla baseres på intern gangforbindelse over til Lønningen næringspark. Fagetaten kan ikke se at det er vist slik gangforbindelse, men ser at veg 2 har en kotehøyde tilsvarende nivået i Lønningen næringspark i svingen før vegen ledes inn i området I2. Her er det derfor en mulig forbindelse, men denne må vises tydligere på plankartet. Fagetaten mener det er viktig å binde næringsområdene godt sammen og skape forbindelser som gir økt bruk av gang/ sykkel. Forslagsstiller har for øvrig vist det interne veisystemet som offentlige veier. I utgangspunktet er dette små stikkveier som godt kan være private. Behovet for offentlige veier kan imidlertid ligge i det å skape gode gang/ sykkel- forbindelser gjennom området. Fagetaten utelukker derfor ikke at store deler av veisystemet bør være offentlig for å skape forbindelse fra turveien i vest til Lønningen næringspark i øst. Fagetaten ønsker både Grønn etat og Samferdselsetatens uttalelser til dette. Barns interesser I konsekvensutredningen (side 127) står det at tiltaket ikke anses å berører barn og unges interesser. Det fremgår imidlertid ikke hvorfor. Fagetaten antar at denne konklusjonen er trukket fordi området ikke er i bruk av barn og unge. Dette må vi imidlertid få en bekreftelse på til 2.gangs behandling. I konsekvensutredningens oppsummering kap 8 modereres konklusjonen om at tiltaket ikke berører barn og unge. I kap 8 konkluderes det med at utbyggingen vil få en samlet middels negativ konsekvens for befolkningen innen influensområdet pga virkning for nærmiljø & friluftsliv og trafikkbelastning & trafikksikkerhet og at dette også vil berøre barn og unge. Konsekvensene omkring nærmiljø og friluftsliv er i hovedsak knyttet til turveien i vest og opplevelsene langs denne. For konsekvenser mht trafikk se fagetatens vurdering om Trafikk i kap ovenfor. Universell utforming Det fremgår ikke av planbeskrivelsen om det er lagt opp til universell utforming innenfor området. Dette må klargjøres bedre til 2.gangs behandling Risiko og sårbarhet (ROS) samt overvannshåndtering Det er utarbeidet en skjematisk ROS-analyse på side 135 i konsekvensutredningen. I denne er det oppgitt at det ikke er arealer med helning over 27 grader i området. Dette stemmer ikke da Kvernhushaugen har flere områder med helning over 27 grader. Ved fjerning av store deler av Kvernhushaugen vil områdene med helning over 27 grader reduseres. Det vil imidlertid uansett stå igjen en del bratte skråninger og fjellskjæringer og fagetaten utelukker ikke at det kan være behov for rassikringstiltak i forbindelse med disse. I prosessen med å fjerne massene kan det også være behov for sikringstiltak. I første omgang ber fagetaten forslagsstiller få et firma med geologisk/ geoteknisk kompetanse til å vurdere om det er behov for en rasundersøkelse i området. Side 9 av 12

10 Illustrasjonsplanen, vedlegg D, inneholder en VA- rammeplan. Fagetaten ber Vann og avløpsetaten gi sin uttalelse til denne. Av forslagsstillers planbeskrivelse (side 18) fremgår det at overvann forutsettes ledet til utslipp i Lønningbekken, etter en viss fordrøyning og filtrering ved at vannet dreneres ut fra åpen ledning (åpne skjøter, spalter) til steinfylling langs veg 3 med naturlig videre avløp til bekken. Etter det fagetaten kan se fremgår det ikke av VArammeplanen hvordan avrenning fra I2- området skal skje. Dette må redegjøres for til 2.gangs behandling. Fagetaten er ellers usikker på hvilken effekt avrenningen fra området vil få på bekken når det gjelder vannføring/ faren for flom videre nedover i bekken. I ROS-analysen på side 135 i konsekvensutredningen er det oppgitt at det er ingen risiko knyttet til flom i elven. Det er imidlertid ikke redegjort for hvorfor. Fagetaten ber forslagsstiller redegjøre for dette frem til 2.gangs behandling. Når det gjelder effekten avrenningen har på den biologiske livet i bekken så står det på side 96 i konsekvensutredningen at det kan være aktuelt å bygge fellings/ rensedammer nedenfor tiltaksområdene. Fagetaten mener det må inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at fellings/ rensedammer blir bygd før det gis rammetillatelser i næringsområdet Kvernhusbakken. Ny lov/ planfremstilling Plandelen av ny plan- og bygningslov trådde i kraft Planforslaget er utarbeidet i hht gammel plan og bygningslov (fra 1985) med de tegneregler og de hjemler som gjaldt til denne loven. Fagetaten har likevel valgt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, med hjemmel i ny plan og bygningslov. Dette under forutsetning av at planforslaget tegnes om i hht ny lov, med tilhørende forskrifter, før 2.gangs behandling. Planforslaget anses forståelig slik det foreligger slik at det antas at en omtegning i seg selv ikke vil kreve nytt offentlig ettersyn (dette utelukker imidlertid ikke at andre endringer kan skape slikt behov). Den nye loven gir nye regler om konsekvensutredninger. Ny forskrift om konsekvensutredninger trådde også i kraft Det fremgår imidlertid av overgangsbestemmelsene i den nye plan- og bygningsloven, 34-2, at for tiltak som krever konsekvensutredning etter reglene i kapittel VII-a i gjeldende lov, og hvor planprogram er godkjent, kan konsekvensutredningen fullføres etter disse reglene. Planprogram ble godkjent før Fagetaten kan dermed velge om den vil saksbehandle konsekvensutredningen etter gamle eller nye regler. Fagetaten kan ikke se at det er noen store forskjeller mellom de nye og gamle reglene og vil vente til 2.gangs behandling med å ta stilling til om det er de gamle eller de nye regler som vil bli benyttet på vedtakstidspunktet. Konsekvensutredningen anses som dekkende uansett hvilket regelverk som benyttes. Mangler ved planmaterialet Fagetaten har ansett planforslaget for tilfredstillende for offentlig ettersyn, men ser likevel behov for noen justeringer og noe tilleggsmateriale til 2.gangs behandling: - Plankart og bestemmelser må rettes opp i hht gjeldende planlov med tilhørende forskrifter. Det anbefales ellers en god del justeringer både i plankart og bestemmelser for å sikre en god planutforming - Planbeskrivelsen, evt konsekvensutredningen, må oppgraderes med en del forklaringer/ tilleggsopplysninger - Det må innleveres fotomontasje fra Lønningen næringspark mot Kvernhushaugen (området I2) - Det må innleveres snitt gjennom Kvernhushaugen (området I2) fra nordøst (Lønningen næringspark) til sørvest (gårdstunet og turveien) - Det må innleveres snitt nord- sør gjennom Pb1 og I1 Den offentlige høringen kan avdekke behov for ytterligere justeringer og tilleggsmateriale. Side 10 av 12

11 Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet (næring). Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Det er foreløpig noe uavklart hvilken næringsprofil kommunen ønsker at området skal ha (småskala bedrifter, arealkrevende industri, kontor). Fagetaten stiller spørsmål ved om området kan utnyttes noe mer intensivt, deriblant både spørsmål noen av kvalitetene på området kan vike, og om de ulike byggeområdene burde hatt høyere utnyttelsesgrad/ byggehøyder. Spørsmål om byggegrenser, byggehøyder, parkbelter og tilhørende bestemmelser kan sikre hensynet til landskapet noe bedre Spørsmål om området er byggemodent, jf trafikkforholdene på stedet. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens og 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning ut til offentlig ettersyn : - Ytrebygda gnr. 110 bnr. 5, Kvernhusbakken næringsområde, Reguleringsplan - Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 11 av 12

12 Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr 8 B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok nr 8 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 8 D. Illustrasjonsplan med snitt og VA- løsning datert , del av dok nr 8 E. Konsekvensutredning datert juni 2009, del av dok 33 F. Fastsatt Planprogram, datert , dok 29. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Bjørg Sletten og Rolf Løvøy, - Siv. ing. Vidar Mjøs, Fabrikkgaten 7 B, 59 BERGEN Side 12 av 12