SKINSTADTOPPEN, MODUM KOMMUNE Gnr/bnr 76/1, del av 76/3 og del av 76/33

Transkript

1 Utarbeidet av Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA Dato: Rev. A, vedtak: SKINSTADTOPPEN, MODUM KOMMUNE Gnr/bnr 76/1, del av 76/3 og del av 76/33 PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN INNHOLD 1 BAKGRUNN 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3 EIERFORHOLD 4 PLANSTATUS 5 PLANPROSESS 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 7 KONSEKVENSER 8 KOMMENTERT LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER Flyfoto som viser planområdets utstrekning (nord er opp) R s. 1 av 11

2 1 BAKGRUNN 1.1. OPPDRAGSGIVER Reguleringsplanen fremmes av grunneier Ole Jan Hansen. 1.2 KONSULENT Konsulent for planarbeidet har vært Hindhamar AS landskapsarkitekter MNLA. 1.3 FORMÅL Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av boliger med tilhørende anlegg. 1.4 PLANOPPSTART Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Drammens Tidende og Bygdeposten 7.desember Naboer/ hjemmelshavere ble varslet per brev, i tillegg til statlige og fylkeskommunale instanser. 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 BELIGGENHET Planområdet ligger på Skinstad, ca 4 km nordvest for Vikersund sentrum i Modum kommune. Området ligger sør for Rv 280 Krøderveien. PLANOMRÅDE Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet. Planområdet dekker et areal på ca 23 daa Planområdet avgrenses av Skinstadveien i øst som er kommunal vei. Planområdet grenser mot enkelthus og hytter i sør og vest. I øst grenser området til landbruksarealer. 2 av 11

3 2.2 NATURGRUNNLAG OG LANDSKAP Planområdet har et kupert landskap med høydeforskjell på ca 13 meter, fra kote ca m.o.h. Planområdet utgjøres av blandingsskog, dominert av furu- og bjørkeskog. Det er flere steder fjell i dagen. Det ligger en markert kolle sentralt planområdet. De bratteste partiene er nordøst i planområdet, med en stigning på opptil 1: BEBYGGELSE Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor det avgrensede planområdet i dag, med unntak av en eksisterende hytte på tomt 10 i Bf3. Denne tomta reguleres i planen til frittliggende småhusbebyggelse med samme bestemmelser som de øvrige tomter i Bf. 2.4 INFRASTRUKTUR Adkomst til planområdet vil skje fra Skinstadveien øst for planområdet. Det er i dag eksisterende adkomstvei til eiendommen Gnr/Bnr. 76/28. Det ligger ikke felles anlegg for vann- og avløp i området i dag. Enkeltanlegg for vann og avløp fra eksisterende bebyggelse er av varierende alder og kvalitet. I varslingsbrevet for oppstart av reguleringsplan ble det pekt på muligheten for å etablere et felles anlegg for vannforsyning og kloakk for det nye boligområdet og at muligheten for å innlemme de tilgrensende eiendommene ble vurdert. Dette er under planlegging, og det henvises til egen rapport fra BraVA rådgivning, datert (se også punkt 6.9). Det går trase for både lavspent og høyspent linjenett igjennom planområdet som eies av Buskerud Nett AS. Det forutsettes at linjenettet legges i bakken før utbygging av planområdet kan finne sted. Planer for utbedring av Skinstadveiens bro over Krøderbanen vil legges inn i kommunens trafikksikkerhetsplan. 3 EIERFORHOLD 3.1 PLANOMRÅDE Planområdet består av eiendommen 76/1 og del av 76/3 der hjemmelshaver er Ole Jan Hansen, 76/28 som hjemles av Torstein Vik samt del av 76/33 som hjemles av Kristoffer Hallerdalen. Lengst sør i planen ligger eksisterende landbruksvei med adkomst til tilliggende boliger. Landbruksveien er medtatt i forslag til reguleringsplan, og med en total reguleringsbredde på 6 meter vil dermed grøfteareal sør for veien ligge på tilgrensende eiendommer, henholdsvis gnr./bnr. 76/36, 76/35, 76/12 og 76/29. Den regulerte veikant for driftsveien ligger imidlertid utenfor de tilgrensende eiendommer i sør. Veien tillates benyttet som driftsvei til landbruksarealene på eiendommen 76/33, planlagt renseanlegg lengst vest i planområdet samt adkomst til de tilliggende eksisterende boliger. 3.2 GRENSER Kommunen har ikke digitalt kartverk for området. Det er i forbindelse med planarbeidet utarbeidet digitalt kartgrunnlag over planområdet, hvor terreng er målt inn. Informasjon om eiendomsgrenser i planområdet er mangelfull og usikre. Forslag til reguleringsplan baserer seg på de eksisterende grenselinjer som er hentet fra det analoge kartgrunnlaget. 3 av 11

4 I forbindelse med fradeling og salg av tomter, må det foretas grenseoppgang i området, og planen justeres i henhold til dette. 4 PLANSTATUS 4.1 BOLIGOMRÅDE Planområdet er i henhold til kommuneplankartet for delområde Vikersund og Modum bad, vedtatt , avsatt til boligformål. Kommunen legger opp til utbygging av 7 boliger i planområdet i perioden. 4.2 KULTURLANDSKAP Planområdet grenser til det som kommuneplanen definerer som LNF- områder øst og sør for planområdet. 5 PLANPROSESS 5.1 OVERORDNEDE PLANER Området er avsatt til boligformål og forholder seg til kommuneplan for Modum STØYVURDERINGER Det er ikke gjort støyvurderinger i området, men det forutsettes at dette ikke er aktuelt på grunn av liten trafikkmengde på Skinstadveien. Det er ca 600 meters avstand fra Rv 280/ Krøderveien, så det utgjør ingen reell støykilde i planområdet. Grenseverdier for støy i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442, skal gjelde for nye boliger og uteoppholdsarealer innenfor planområdet. 5.3 VURDERING AV BEBYGGBARHET Det meste av planområdet ligger på fjellgrunn, og området anses derfor som lett bebyggbart. Det vurderes som unødvendig å gjøre grunnundersøkelser og stabilitetsbergninger før utbygging av planområdet. 4 av 11

5 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Illustrasjon over: forslag til plankart, nedkopiert. 6.1 AVGRENSING OG AREAL Forslag til reguleringsplan har følgende arealfordeling vist i tabellen nedenfor (jf. plankart): Kode Beskrivelse Areal Bf1-Bf3 Frittliggende småhusbebyggelse 17,07 daa Dr1 Driftsveg 1,37 daa Ot1 Kjøreveg 0,69 daa Ns1 Nettstasjon 0,01 daa Va1-Va2 Vann- og avløpsanlegg 0,17 daa Fa1 Felles avkjørsel 1,95 daa FLV Felles lek og vannforsyning 1,69 daa Sum 22,95 daa 6.2 RAMMER FOR BEBYGGELSEN I beregningen av BYA er arealet av reguleringsplanens byggeområde (Bf) lagt til grunn. Bebygd grunnareal må ikke overstige 20 % BYA. Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 meter, og mønehøyde ikke overstige 6,5 meter fra gjennomsnittlig terrengnivå. I skrånende terreng kan det i tillegg bebygges med underetasje. Det skal avsettes minimum 3 parkeringsplasser per boenhet på den enkelte tomt i Bf. Bebyggelsen skal ha saltak, og takvinkel skal være mellom 25 og 38 grader. Det tillates takoppløft eller arker med bredde inntil 1/3 av fasadelengde. 5 av 11

6 Ny bebyggelse skal ha farger og materialbruk som harmonerer med de naturlige omgivelsene. Fargebruken skal være nedtonet. 6.3 BEBYGGELSENS UTFORMING OG KARAKTER Planområdet ligger i et område som i kommunedelplanen er definert som planlagt boligområde. Kommuneplanen legger til rette for utbygging av 7 boenheter i planområdet. Planforslaget legger imidlertid til rette for 9 nye boenheter. Begrunnelsen for at det foreslås 2 ekstra boligtomter, er at den eksisterende eiendommen 76/28 innlemmes i planen (tomt 10). Videre er det lagt en ekstra boligtomt i tilknytning til den eksisterende eiendommen 76/28 (tomt 9). Dette vil gi en tosidig utnyttelse av den felles adkomstveien, og bedre utnyttelse av de planlagte anlegg for vann- og avløp. En utbygging innenfor planområdet vil være synlig for nærliggende bebyggelse i sør og vest. Bestemmelser for takform, farger og materialbruk er satt for å sikre tilpasning til og ivaretakelse av områdets karakter og bebyggelsesstruktur, samt å gi området et helhetlig preg. De gitte rammer for bebyggelsen, i tillegg til bevaring/etablering av grønnstruktur i randsonene og internt i området, vil være med på å dempe bebyggelsens fjernvirkning. 6.4 TRAFIKKFORHOLD Det er i planområdet vist felles avkjørsel Fa1, som adkomst til eiendommene i Bf. Avkjørselen er foreslått med regulert bredde på 6,0 meter og en kjørebanebredde på 3,5 meter der veien har en stigning som er slakere enn 1:10. Der veien er så bratt som 1:10, er det satt av en reguleringsbredde på 8,0 meter og kjørebanebredde på 4,5 meter. Dette for å sikre at kjøretøy kan møtes uten å stanse på den bratteste strekningen. Fa1 skal utarbeides i henhold til kommunens standard. Ved en eventuell kommunal overtakelse av fellesveien frem til tomt 6, krever kommunen et veiareal på minimum 7 meter, samt en veiskulder på 0.25 meter utenfor regulert kant kjørebane. 6.5 PARKERING Det skal avsettes minimum 3 parkeringsplasser for hver tomt i Bf. Parkering skal opparbeides i henhold til kommunes krav. 6.6 VEGETASJON Det er vegetasjon med bevaringsverdi i planområdet. Det er ikke målt inn vegetasjon på de enkelte tomter, med det bør tilstrebes å bevare trær og naturlig terreng i størst mulig grad, for å opprettholde områdets karakter. Ved etablering av ny vegetasjon bør det tilstrebes å bruke arter med naturlig preg tilpasset stedet forøvrig. 6.7 REKREASJON OG GRØNNSTRUKTUR Terrenget i planområdet er henholdsvis østvendt (Bf1 og Bf3) og vestvendt (Bf2) og forholdsvis kupert. Det vil være mulig å etablere uteoppholdsområder med gode solforhold. Det er i planen avsatt et område på 1,7 daa til felles lek/opphold, med tilstrekkelig arealer til at området kan beholde sitt frodige preg. Området skal opparbeides med minimum benker, huske og sandkasse før det gis brukstillatelse for boligere i Bf. 6 av 11

7 Lekeområdet skal være felles for beboere på Bf1-Bf2. Adkomst vil være fra felles atkomstvei Fa1, eller direkte fra de tilgrensende tomter. Det forutsettes etablert en interesseforening for drift og vedlikehold av fellesområdene som heftelse på eiendommene som reguleringsplanen omfattes av. Boligfeltet ligger i et område omgitt av skog og dyrket mark i umiddelbar nærhet. Fra planområdet er det få kilometers avstand til idrettsanlegget på Holemoen, hvor det også er turløyper/lysløyper og rekreasjonsmuligheter. Sysle skole tilbyr også idrettsanlegg. 6.8 SKOLEVEI Nærmeste skole for beboerer på Skinstadtoppen vil være Sysle skole (1-7), litt over to kilometer nordvest for planområdet. Skoleveien vil gå fra den lite trafikkerte Skinstadveien via gang-/og sykkelvei langs Krøderveien (Rv 280) og videre langs opparbeidet fortau lags Røsteveien og til Sysle skole (se illustrasjon neste side). For 1. klasse er det skolebuss fra Krøderveien (Rv280) nord for planområdet. Nærmeste ungdomsskole vil være Nordre Modum i Vikersund. Det er flere barnehager som det planlagte boligområdet kretser til. I Sysle er det Bøen og Lønneberget private barnehager. I sør ved Modum bad er Kilden barnehage, mens det er en større offentlig barnehage i Vikersund, Barnas hus. Kommunen har for tiden tilnærmet full barnehagedekning. Rv 280 Krøderveien Illustrasjonen over viser skolevei fra planområdet til Sysle skole. 6.9 RENOVASJON, VANN OG AVLØP Håndtering av renovasjon skal finne sted på den enkelte tomt. Felles adkomstvei Fa1, vil være tilgjengelig for renovasjonsbil, med snumulighet. Det er ikke kommunale ledninger for vann og avløp i planområdet i dag. Det er planlagt et område til etablering av felles vann- og avløpsanlegg i området Va1 med tilhørende pumpestasjon i område Va2. Det kan ved inngåelse av avtale legges til rette for at tilgrensende naboeiendommer kobler seg på felles anlegg for vann- og avløp. Det forutsettes utarbeidelse av driftsrutiner for vann- og avløpsstasjonene. 7 av 11

8 For nærmere beskrivelse vises det til rapport utarbeidet av BraVA rådgivning AS, datert som omhandler det planlagte anlegget. Det tillates at det legges til rette for vannforsyning i område for Felles lek og vannforsyning (FLV). Det må settes av tiltrekkelig sikkerhetssone rundt anlegget EL- FORSYNING Det ligger kabler for strøm (lufttrase) samt telekabel inn i planområdet. Alle kabler som skal føres inn i området skal føres frem som jordkabler. Eksisterende fordelingsnett må flyttes eller legges i bakken, med unntak av høyspent mast nr 27 på tomt 3. Det skal beregnes minimum10 m sikkerhetssone fra mast nr. 27 til nærmeste byggegrense. Det tillates etablert nettstasjon innenfor område for kommunaltekninsk virksomhet (Ns1) ENERGI Det er ikke gjort energiutredninger i forbindelse med planlagt utbygging på Skinstadtoppen RADON Kommunen har registreringer over radon forekomster i kommunen. De er stort sett lokalisert i den østlige delen av kommunen, og det vurderes derfor ikke som aktuelt med radontiltak i det gjeldende planområdet. 7 KONSEKVENSER KONSEKVENSER IFHT OVERORDNEDE PLANER Planforslaget er utarbeidet i henhold til gjeldende kommuneplan for Modum kommune, med unntak av at det tilrettelegges for 9 nye tomter i planområdet. Dette er i strid med kommuneplanens program som legger til rette for 7 nye boligtomter i området. Dette er redegjort for under punkt 6.3. KONSEKVENSER FOR NATUR OG MILJØ Området vil endres fra å være et skogsbevokst naturområde, til å være et eneboligfelt med tilhørende anlegg. KONSEKVENSER FOR JORD- OG SKOGBRUKSAREALER Området berører ikke produksjonsarealer av betydning VIKTIGE LANDSKAPSELEMENTER Planområdet inneholder fine landskapselementer som det bør tas hensyn til i utbyggingen av boligfeltet. Det er blant annet spesielle trær, naturterreng som koller etc. Det er i planmaterialet tatt hensyn til dette i avsetting av reguleringsformål, og tomteinndeling. Felles lekeområde (og vannforsyning) FLV, utgjør en av disse viktige landskapselementene med fjell i dagen og særpreget vegetasjon. Dette bør i utbyggingen søkes bevart. SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER Planforslaget inneholder 10 tomter, hvorav 1 eksisterende tomt, som vil kunne gi svak økning i trafikken i området. ØKONOMISKE KONSEKVENSER Planen vil omgjøre et lite produktivt landbruksområde til et verdifullt boligområde 8 av 11

9 JURIDISKE KONSEKVENSER Ingen kjente konsekvenser. FREMDRIFT Det er ønske om raskest mulig fremdrift. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE Planområdet utgjør et naturområde med tett skogsvegetasjon, og kan ha vært brukt til leke-/rekreasjonsområde for barn i området. Gjennomføring av planen vil kunne bringe flere barn inn i området. Dette følges opp ved avsettelse av et større område til lekeareal sentralt i boligfeltet, i tillegg til krav om opparbeidelse av benker og sandkasse. KONSEKVENSER FOR FUNKSJONSHEMMEDE Planområdet har en topografi som kan gjøre det vanskelig å legge til rette for universell utforming og tilgjengelighet for funksjonshemmede. Veier og deler av felles uteanlegg vil likevel kunne være tilgjengelig for funksjonshemmede. BEREDSKAP OG SIKKERHET Felles atkomstvei vil være tilgjengelig for utrykningskjøretøy. 8 KOMMENTERT LISTE OVER INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER Det har i løpet av varslingsperioden kommet inn 7 forhåndsuttalelser til oppstart av arbeid med reguleringsplan for Skinstadtoppen: 1. Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert Henviser til varsel om igangsatt regulering. Det henvises til lov om kulturminner 8 og 9 og om undersøkelsesplikten etter kulturminner. Det opplyses at det ikke er registrerte kulturminner innenfor planområdet pr i dag. Det foreslås et budsjett for slike undersøkelser. Undersøkelse etter kulturminner er gjennomført og oppsummert i rapport fra Buskerud fylkeskommune datert Det er ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. 2. Statens vegvesen, Region Sør, Nedre Buskerud distrikt, datert Viser til varsling om oppstartet reguleringsplanarbeid. Påpeker at forhold til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skolevei) må avklares. Vegvesenet kommer med ny uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn. Det er under punkt 6.9 vist illustrasjon på skolevei fra planområdet, som vi mener ivaretar trafikksikkerheten til myke trafikanter. Når det gjelder kollektivtrafikk, er det bussholdeplass retning Vikersund ca 600 meter fra planområdet langs Rv 280 Krøderveien, med adkomst fra gang- og sykkelvei på planområdets side av veien. 9 av 11

10 3. Midt Nett Buskerud AS, datert Viser til oppstart av reguleringsplanarbeid. Midt Nett har ikke vurdert om nytt boligfelt kan tilkobles det eksisterende lavspentnettet eller om det må bygges nytt fordelingsnett. Dersom det må bygges nytt anlegg må det inngås avtale mellom grunneier og Midt Nett, og tiltak må meldes kommunen. Opplyser om de begrensninger eksisterende lav- og høyspentnett vil ha på planområdet. I tillegg henvises det til krav om sikkerhets- og byggeavstander mellom kabler og bebyggelse/inngrep. Påpeker at eventuell flytting av fordelingsnett må bekostes av utbygger, og at det er utbyggers ansvar at utbygging i området ikke kommer i konflikt med eksisterende fordelingsnett. Det vil være aktuelt å legge om eksisterende høyspenttrase, samt legge lavspentnett i bakken. Utbygger er inneforstått med sitt ansvar, og vil holde løpende dialog med Midt Nett Buskerud AS. 4. Anita og Ketil Brenne, gr.eier av gnr./bnr. 76/36, datert Viser til mottatt varslingsbrev, og uttrykker interesse for å være med på mulig felles vann- og avløpssystem i området som var foreslått i varslingsbrevet. Dette under forutsetning av en akseptabel pris. Vil komme tilbake når det er kommet nærmere planer for prosjektet. Berørte parter som har vist interesse for å være med på et slikt anlegg, vil bli kontaktet nærmere dersom dette blir aktuelt. 5. Elena Eika, datert Henviser til varsel om oppstartet planarbeid. Stiller spørsmål til om planforslaget er tenkt å omfatte den gamle bebyggelsen på Skinstads sør- og vestside samt den nordlige bebyggelsen selv om de ikke er merket som gult (bolig) i kommuneokanen Lurer på hvorfor kommunen ønsker de gamle boligområdene regulert. Kjenner ikke til at kommunen har planer om noe felles vei-, vann-, eller avløpssystem i området. Stiller spørsmål til hvorvidt det planlagte boligfeltet vil få negative konsekvenser for eksisterende beboere i området. Påpeker at det drives aktivt dyrehold i området, og vil sikre at en ny reguleringsplan ikke legger begrensinger for dette. I varslingsbrevet som sendt til berørte naboer, ble det varslet et planområde som i tillegg til det planlagte nye boligområdet også omfattet den eldre eksisterende bebyggelsen. Dette var kommunens initiativ, da det var ønske om nettopp å etablere et felles vannog avløpssystem i området på Skinstad. 10 av 11

11 I planforslaget som fremmes til 1. gangsbehandling er planavgrensningen innskrenket til kun å gjelde tiltakshavers eiendommer samt eiendommen 76/28, dvs kun det planlagte boligfeltet, med unntak av grøfteareal til regulert driftsvei (Dr1) som gir adkomst til de tilliggende boligtomter (se også punkt 3.1). Det vil ikke gjennom planmaterialet legges noen begrensninger på aktiviteter som dyrehold, etc. for området. 6. Turi Engen og Kjellfrid Andresen, ikke datert Ønsker i forbindelse med reguleringsplanarbeidet å opplyse om at deres eiendommer gnr/bnr 77/25 og 77/38, er regulert til boligformål, og at det kan bli syv tomter der. Vil videre opplyse om at det ikke er offentlig kloakk i området, og at avsender vurderer å anlegge minirenseanlegg. Ingen kommentar, da de overnevnte eiendommer grenser ikke til det planlagte boligområdet. 7. Finn Ellingsrud eier av gbnr 76/35, epost datert Henviser til telefonsamtale med Hindhamar AS og ber om å holdes orientert om prosessen om et eventuelt felles vann- og avløpsanlegg i området, samt å få tilsendt plantegninger når dette foreligger før det sendes inn til Modum kommune for godkjenning. Ønsker å ta ansvaret med å videreinformere opplysninger i saken til øvrige naboer på Skinstadtoppen Berørte parter vil bli varslet og holdt orientert dersom det skal bygges et felles vannog avløpsnett i området av 11