Det er ingen godkjente reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner inne i området, men reguleringsplan for Jønstøllie grenser inntil planområdet.

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Innledning Planområdet omfatter primært grunneiendommene Gnr Bnr Grunneier 65 9 Svenn og Hanna L. Fossgård og Stein Erik Mørk 62 1,19 Gunnar Bardølsgård Asplan Viak as er engasjert av grunneierne for å utarbeide en reguleringsplan for området. Bakgrunnen for planarbeidet er at grunneierne ønsker å tilrettelegge for boligbebyggelse i henhold til kommunedelplan for Geilo. Forhold til gjeldende planer Kommunedelplan for Geilo, vedtatt Området er avsatt til byggeområde - boligområde B3, og nordre del av området ligger i område avsatt til Landbruk -, Natur- og Friluftsliv (LNF-område 2) I kommunedelplanen er det lagt følgende forutsetning for utbygging: 1. Byggeområder generelt Krav til reguleringsplan eller bebyggelsesplan I områder avsatt til byggeområder kan arbeid og tiltak som nevnt i Pbl. 84 og 93 ikke igangsettes for området inngår i godkjent reguleringsplan. Krav til utforming av ny bebyggelse Ved utforming og plassering av ny bebyggelse skal det tas hensyn til stedets byggeskikk. Takvinkler, form og materialbruk skal harmonere med omkringliggende bebyggelse. Bebyggelse og anlegg skal plasseres i terrenget slik at skjemmende skjæringer og fyllinger unngås. 1.2 Boligområder Nye boligområder I nye boligområder skal det tas hensyn til gode og egnede leke- og oppholdsarealer og trafikksikkerhet innenfor planområdet. Leke- og oppholdsarealer skal opparbeides før områdene tas i bruk. Det er ingen godkjente reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner inne i området, men reguleringsplan for Jønstøllie grenser inntil planområdet. Side 1 av 5

2 Planområdet, eksisterende forhold Planområdet ligger i Jonstøllie langs Nye Havsdalsvegen, nord for Bardøla Høyfjellshotell og er på ca 43 daa. Avstand til sentrum er ca 1 km, og området vurderes å ligge sentrumsnært. Feltet avgrenses av Nye Havsdalsvegen i vest og nord, av dyrket mark tilhørende Bardølsgård i øst og av eksisterende boligbebyggelse i sør. Planområdet er en kupert sørøstvendt li, kledd med tett til glissen fjellbjørkeskog. Det er enkteltvise større furutrær, som med fordel kan bevares som viktige landskapselementer. Det er stedvis våte partier og myrlendt terreng. Området nyttes i dag til noe hogst og noe beite, men vi har ikke registrert noen større landbrukseller naturverdier i planområdet. For friluftslivet i området går eksisterende skiløype mellom Havsdalen og Bardøla gjennom og videre forbi planområdet, og må ivaretas i reguleringsplanen. Støy Det ble i 2004 utarbeidet en vurdering av trafikkstøy for boliger på eiendommen 65/0240 lengre nede i Nye Havsdalsvegen. Dette området kunne da bygges ut uten å komme i konflikt med gjeldende regelverk for støy. Da planområdet ligger lavere i terrenget nedenfor Nye Havsdalsvegen vurderes det som unødvendig med en ny støyberegning for dette området. Atkomstforhold Det er i dag ingen atkomst inn i planområdet. Eksisterende tilliggende boliger sør for området har atkomst fra Nye Havsdalsveg, og Bardølsgård fra Bardølavegen. Gang- og sykkelveg Gang- og sykkelvegnettet fra Havsdalen går langs Nye Havsdalsveg, og ned til Timrehaugvegen og til planskilt kryssing av Rv. 7 ved skolen. Boligområder langs Bardølavegen har i dag ingen gang- og sykkelveg ned mot Bardøla og Nye Havsdalsvegen. Gående benytter i dag Bardølavegen. Vann- og avløpsløsninger Eksisterende boliger inntil planområdet er tilkoblet kommunal vann- og avløpsledning. Side 2 av 5

3 Planprosess Det er lagt opp til en åpen planprosess med dialog med berørte parter som ønsker å delta. Varsling av oppstart av planarbeid ble gjort i april 2005 både med brev til berørte parter og annonse i Hallingdølen. I forbindelse med varsling om oppstart av planarbeid har det kommet følgende merknader til planarbeidet: Buskerud Fylkeskommune, Kulturavdelingen, datert De må gjøre kulturminneregistreringer før de kan uttale seg til planområdet. Registrering vil skje i løpet av juli Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert De er positiv til utvikling av boligområde i tråd med kommunens planer og strategier. Det oppfordres til å ta kontakt med kommunens barnerepresentant. NVE, datert Ingen kommentarer til arbeidet Statens Vegvesen, datert Det må avklares forhold til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikkanter Planforslaget øker trafikkbelastning i kryss Nye Havsdalsvegen Rv 7. Dette krysset har fått en økning i antall ulykker. Nye boliger forsterker behovet for utbedring av kryss til Rv7. Politisk behandling Området B3 er lagt ut til byggeområde boligområde i kommunedelplan for Geilo, vedtatt I brev, datert fremmet grunneierne en forespørsel om behandling av reguleringsspørsmålet etter plan- og bygningslovens ledd. Grunneier ønsket å regulere eiendommen til boligformål i tråd med kommunedelplanen, men ønsket i tillegg å forespørre muligheten for å utvikle den øvre del av eiendommen til fritidsformål med 4 hyttetomter. Teknisk hovedutvalg fattet i møte , saksnr 0026/05 følgende vedtak: Teknisk hovedutvalg ser iht plan- og bygningsloven 30, 1.ledd positivt på at det startes opp arbeid med å regulere B3 i kommunedelplan for Geilo til boligformål. Det kan imidlertid ikke tilrås at området lengst nord i feltet reguleres til fritidsformål. Dette på grunn av den presedensvirkning dette kan gi for tilsvarende saker. Side 3 av 5

4 Utvalget kan ikke se at de grunnene som er angitt for å omdisponere fra LNF- område til fritidsbebyggelse er så vesentlige at det reduserer betydningen av hensynet til presedensvirkning, respekt for overordna plan og utvikling av bomiljøet i området. Teknisk hovedutvalg ber søker om å legge dette inn som innspill til revidering av kommunedelplan for Geilo. Planfremmer har tatt Teknisk hovedutvalg sitt signal til etterretning, men ønsket i etterkant av møtet å avklare om en utvidelse av område B3 til boligformål kan være aktuelt. Det vart tatt kontakt med avdelingsleder Sølvi Hansen Valdersnes i Hol kommune som var positivt til utvidelsen med 2-3 boliger i nord. Valdersnes mente det ikke var nødvendig med en 30 behandling av spørsmålet, da administrasjonen er positiv til utvidelsen så fremt det ikke fremkommer nye konfliktfylte momenter i spørsmålet. Tverretatlig planforum Asplan Viak As sendte Hol kommune en skisse for plankonseptet, datert , som ble tatt opp til administrativ vurdering i tverretatlig planforum Tverretatlig planforums anbefaling er at de to øverste tomtene tas ut av planforslaget, og sendes som innspill til revisjon av kommunedelplan for Geilo. Begrunnelsen er at administrasjonen prinsipielt ønsker en overordnet avklaring av arealbruken som i gjeldende plan ligger som LNF-område. Tverretatlig planforum har ingen andre merknader til plankonseptet. Planforslaget Forslag til ny arealbruk Reguleringsplanen inneholder en regulering av 16 boligtomter for eneboliger, og en tomt på 6,3 daa for utvikling av flermannsboliger/ leiligheter. Tilgrensende reguleringsplaner har bestemmelser som åpner for en høy utnyttelse med opp til 30 % BYA. Tomtene reguleres på mellom 1 og 1,6 daa, og vi legger til rette for en utnyttelsesgrad på tomtene med 25 % BYA. Dette åpner for boliger med grunnflate på mellom 200m 2 350m 2 (forutsatt en garasje på 50m 2 ). I område for flermannsboliger/ leiligheter settes utnyttelsesgraden 25 % BYA. Det legges til rette for leikeareal inne i boligområdene, samt felles grøntarealer og friluftsområder med grønne korridorer ut til omkringliggende friluftsområder og løypenett Størrelser, høyder og materialbruk Boligfeltet tilrettelegges for eneboliger med en frittliggende bolig pr. tomt med inntil en tilhørende garasje og et uthus. For eneboligene er maks møne- og gesimshøyder er satt til 7,5 m mønehøyde og 5,5 m gesimshøyde. I felt 1 settes møne- og gesimshøyder til maks 12 m mønehøyde og 10 m gesimshøyde. Side 4 av 5

5 Da området har skrånende terreng er det stilt krav til sokkel-/ underetasje i terreng brattere enn 1:6 hvor forhold mellom skjæring og fylling er satt til 80/20. Vegetasjon behandling av eksisterende og ny Det er stilt krav til at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad skal ivaretas. I område for friluftsliv skal vegetasjon og naturlig terreng bevares. Trafikk Atkomst til området skal skje via ny atkomstveg fra Nye Havsdalsvegen. Det er forsøkt å begrense antall avkjøringer fra Havsdalsvegen, og holde vegarealene på et minimum. Stigningsforhold på atkomstveier skal ikke overstige forholdet 1:10. Atkomstveger reguleres med 8 m reguleringsbredde, hvorav 3,5m er opparbeidet vegbredde inkludert skulder. Resterende areal er grøfter og skjæringer/fyllinger. Parkering skjer på den enkelte eiendom, men det er regulert gjesteparkeringsplasser. Parkering og disponering av utearealer Det stilles i bestemmelsene krav til 2 parkeringsplasser pr. bolig og 1,5 pr. leilighet. Leikeplasser og Friluftsområde (turtraséer/grøntkorridorer) I miljøverndepartementets veiledere anbefales regulering av 25-50m 2 leikeareal pr. boenhet. Det er i reguleringsplanen regulert to felt til leike- og oppholdsareal. FeL1 legger til rette for leikeplass med fotballøkke og fellesarealer. FeL2 vurderes å være boligområdets hundremeterskog, som blir et flott tumleområde for barn. Leike og fellesarealene utgjør til sammen 3,8 daa, som gir ca 100 m 2 pr enhet (16 eneboliger og 20 leiligheter). Tekniske anlegg Det tilrettelegges for høy sanitærteknisk standard. Løsninger på vann- og avløp skal foreligge før 2. gangs behandling Hovedtilførsel strømforsyning og plassering av trafostasjoner, søkes avklaret i samråd med Hallingdal kraftnett AS forbindelse med den kommunale behandlingen. Kulturminner Kulturminneregistrering vil bli utført i løpet av sommeren Side 5 av 5