INNSPILL KOMMUNEPPLANENSAREALDEL - Gnr. 161 Bnr. 23 OG Bnr MONTANA

Transkript

1 -14 INNSPILL KOMMUNEPPLANENSAREALDEL - Gnr. 161 Bnr. 23 OG Bnr MONTANA Kunde / Prosjekt BKK Nett AS BKK - Montana Prosjektnummer Prosjektleder Ingrid Sævold Moe Opprettet av Gjersdal/Moe Dato REV. DATO 1. Tema På vegne av BKK har Sweco sett på mulighetene for å endre bruken av ca. 14,6 daa stort areal i Johan Blytts vei ved Montana. Eiendommen ligger, som vist over med rød sirkel, ved Montana på Lægdene. Det aktuelle arealet består av BKKs eiendommer på gnr. 161 bnr. 23 og 24, som i dag er bebygd med en eldre transformatorstasjon. Anlegget har behov for omfattende rehabilitering/oppgradering i de nærmeste årene. BKK kan enten rehabilitere eksisterende anlegg slik det ligger, eller sanere eksisterende anlegg og etablere et nytt lukket anlegg som er mindre plasskrevende. Etablering av et lukket anlegg vil; (1) være kostbart og (2) frigjøre store deler av eiendommen. BKK ser det som et reelt alternativ å sanere eksisterende anlegg og erstatte det med et lukket anlegg. For å få konsesjon til en slik omlegging må omleggingen «selvfinansieres». BKK ser det som et alternativ å finansiere dette med salg av frigjort areal. 1 (8) S w e co Fantoftvegen 14P NO-5072 Bergen, Telefon Sweco Norge AS Org.nr: Hovedkontor: Oslo Jannicke L. Berglund Arealplanlegger Sweco, Bergen Mobil jannicke.berglund@sweco.no

2 For å tilrettelegge for et salgbart areal må deler av eiendommen inngå som en del av den «Ytre fortetningssonen» i ny KPA, og ikke begrenses til «energianlegg». Areal for nytt lukket anlegg bør beholdes som «energianlegg». 2. Eiendommen, avgrensing og beliggenhet Eiendommene er på ca. 14,6 daa og er avgrenset til å omfatte en transformatorstasjon med tilhørende driftsbygninger. 3. BKKs fremtidige behov BKK vil ha behov for å ha en transformatorstasjon på eiendommen fremover for å kunne forsyne Bergen Kommune med strøm. Eksisterende anlegg ivaretar ikke fremtidig behov for strømforsyning, og må enten rehabiliteres eller legges om i lukket anlegg. BKK ønsker primært å sanere eksisterende anlegg og komprimere dette i et innebygd anlegg da eksisterende anlegg er utdatert og ikke i tråd med dagens transformatorstasjoner. Anlegget er uforholdsmessig stort og ruvende, og passer ikke inn i omgivelsene. Velger BKK å rehabilitere eksisterende anlegg vil dette innebære at anlegget blir seende ut slik det er i dag, men med nødvendige oppgraderinger. Det et er betydelig investering som må gjøres for å kunne forsyne fremtidige behov, og dersom BKK oppgraderer anlegget vil det bli liggende slik det ligger i dag i overskuelig fremtid. 2 (8)

3 Dersom BKK får mulighet til å legge om i lukket anlegg, vil en kunne frigjøre et areal som vil kunne åpne opp for den bruk som ytre fortettingssone åpner for, for eksempel boligformål, eller i kombinasjon med barnehage/butikk mm. Det skal gjennomføres en mulighetsstudie i forbindelse med en fremtidig planprosess som kan synliggjøre hva eiendommen er best egnet til. Estetisk sett vil dette være det beste for området og omgivelsene. Bakgrunnen for at BKK har et behov for en oppgradering av anlegget er bla: Det er behov for å fornye Haukeland transformatorstasjon med en økning av spenning fra 45kV til 132kV. En mulig løsning kan være å flytte deler eller alt opp til Ravneberget. Haukeland sykehus har videre behov for økt effekt til protonstrålemaskin i 2022, effekt som må hentes fra Ravneberget, og krever installasjon av nytt utstyr. Det pågår en utfasing av nåværende 45kV utstyr som gjør at nåværende bygningsmasse tømmes for det meste av innvendig utstyr. Pga. transformatorceller må bygget bestå i noe tid. Men en stor del av bygningsmassen vil bli tømt om få år, og denne vil trenge vedlikehold. En omlegging til en lukket transformatorstasjon vil være mindre plasskrevende enn eksisterende anlegg. Men BKK vil likevel ha behov for å bruke en del av eiendommen til dette. Se utsnitt av vedlagte skisse. Nytt anlegg bør legges slik av hensyn til ledningsnett som kommer inn til eiendommen. I kartet er det avsatt tilstrekkelig areal for å kunne oppgradere anlegget også på det senere tidspunkt. 3 (8)

4 4. Høringsutkast til kommuneplanens arealdel forslag til omdisponering av området: Eiendommen er i gjeldende kommuneplan vist som «bebyggelse og anlegg» i tråd med omkringliggende bebygde eiendommer. I nytt høringsutkast har kommunen bevisst endret formål til Energianlegg. Dette er i tråd med BKK sitt ønske om at kommunen avsetter tilstrekkelig med areal til elanlegg, slik at arealet dekker en økning av det elektriske effektbehovet. Det henvises i denne sammenheng til merknad fra BKK Nett AS datert Gjeldende eiendom stiller seg annerledes enn BKK sine øvrige eiendommer. Elanlegget er overdimensjonert, og vil etter dagens teknologi kunne komprimeres til et mindre innebygget anlegg. BKK har derfor ikke behov for et så stort areal som i forslaget er avsatt til El-anlegg, det henvises i denne sammenheng til pkt. 3 over. Kommunen er tidligere ikke blitt gjort kjent med at BKK nå ser på muligheter for å komprimere anlegget og fjerne eksisterende anlegg, og man er enig at det etter kommunens skjønn ved utarbeiding av forslaget var korrekt å avgrense el område til eiendommenes grenser. Basert på nye opplysninger i dette brev, ber vi om at kommunen reduserer elanlegget til å gjelde det arealet som BKK trenger for å ivareta dagens og fremtidens energibehov. På denne måten vil en frigjøre et attraktivt areal som etter dagens teknologi ikke trenger å benyttes til et elanlegg. Høringsforslag til ny KPA 2016 viser eiendommen som areal for Andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg Energianlegg (E). Området rundt er vist som Ytre fortettingssone, grønnstruktur og LNF. (t.v.) Forslag til ny KPA t.v og gjeldende KPA t.h. 4 (8)

5 5. Byfjellsgrensen Eiendommen ligger kant-i-kant med gjeldende byfjellsgrense. Det er ikke grunnlag for å endre byfjellsgrensen, da BKK ved en transformasjon uansett vil ha behov for areal til et nytt lukket anlegg som må ligge ved dagens byfjellsgrense. Årsaken til dette er at det går en rekke rørgater og høyspentledninger ned fra fjellsiden som må kobles sammen med et nytt lukket anlegg. 6. Reguleringsstatus Eiendommen er regulert i eldre reguleringsplan ÅRSTAD/BERGENHUS. GNR 161 BNR LANDÅS. MONTANA VANDRERHJEM fra 1985 med planid: , med formålet Spesialområde elektrisk anlegg. 5 (8)

6 7. Forslag til endring i høringsutkastet Gjennom kartlegging og befaring av området, vurderes eiendommen som godt egnet til boligformål ved en omlegging av eksisterende anlegg. Eiendommen byr på turmuligheter, naturopplevelser og rekreasjon, samt flott utsikt og grønnstruktur i nærområdet. Eiendommen er i seg selv allerede utbygget. Tilsvarende er også området rundt utbygget; med konsentrert småhusbebyggelse i sør, kombinasjon av vandrerhjem, terrasseleiligheter i 5 etg. i vest. Samtidig er det rikelig med grønnstruktur som omkranser eiendommene i nord og i øst og idrettsplassen i sør-øst sikrer areal for lek og fritid. En formålsendring av arealet fra «energianlegg» til «ytre fortetningssone», vil ikke gå på bekostning av eksisterende friområde. Vi ser ikke grunnlag for å endre byfjellsgrensen. Man kan i en detaljreguleringsplan sikre at nødvendige utomhusarealer blir lagt opp mot eksisterende grøntområde. For det tilfellet at det ikke blir aktuelt å legge om anlegget, vil det være uheldig om byfjellsgrensen er trukket lenger ned enn eksisterende anlegg i ny overordnet plan. Boligutbygging vil som utgangspunkt ha liten påvirkning på eksisterende nabobebyggelse. Hverken sol- eller utsiktsforhold vil forringes ved boligbygging sett i forhold til hvordan forholdene er i dag, så lenge byggehøyden tilpasses landskapet og bebyggelsen rundt. Kraftanlegget er massivt, strømførende og omgitt av høye gjerder. Utbygging av boliger vil kunne ha en positiv innvirkning på området, og tilføre området nye estetiske kvaliteter og nye sosiale møteplasser. Ny bebyggelse og byggehøyde kan tilpasses omgivelsene, både strøkskarakter og landskap. Materialvalg og estetikk vil være viktige tema i en fremtidig planprosess. I området finnes i dag for det meste rekkehus og eneboliger, men på eiendommens nordside ligger terrasseblokker på 5 etasjers høyde. I planbeskrivelsen til forslaget fremgår det av side 14 hva som definerer den ytre fortetningssone. Her fremgår følgende: «Dette er områder som har relativt sentral beliggenhet, med grei sykkelavstand og brukbar kollektivdekning. Ved fortetting i denne sonen skal det legges vekt på gode gang- og sykkelforbindelser mot sentrumskjernen og hensyn til landskap, grønnstruktur og eksisterende bebyggelse. I tillegg til variert boligbebyggelse er det tillatt med næringsbebyggelse som ikke gir vesentlige ulemper for boligene. Virksomheter med mange ansatte og mange besøkende skal imidlertid lokaliseres i sentrumskjerne og byfortettingssone. Hensynet til eksisterende boliger skal veie tyngre enn i sentrumskjernen og byfortettingssonen.» 6 (8)

7 Nærhet til Haukeland sykehus Haukeland sykehus er Bergens største arbeidsplass med ca ansatte. Fortetting med boliger på eiendommen vil legge til rette for boliger i gåavstand til denne arbeidsplassen, ca m. En boligutbygging på eiendommene vil være i tråd med intensjonen om kompakt byutvikling med boliger som har gåavstand til arbeidsplasser, friluft og handel. I tillegg til eksisterende gang/sykkelvei, er det i dag en snarvei/sti ned til Haukeland, og man ser for seg at man i reguleringsarbeidet kan legge opp til at denne skal oppgraderes. Kollektivdekning Eiendommene ligger i gåavstand, med eksisterende gang/sykkelvei, til Haukeland, hvor det er et godt utbygget kollektivnettverk, hvor det også er planlagt et fremtidig bybanestopp. Videre er det gode bussforbindelser til eiendommen. Det er ca. 150 meter til buss stopp for linje 12. I tillegg stopper servicelinje 101, rett utenfor eiendommen. Barnehager og skoler I nærområde er det flere barnehager og skoler. Se oversikt og avstand Veg, trafikk og støy Tilkomstvei er kommunal vei, Lægdesvingen, og privat innkjøring til eiendommen. Her er delvis fortau i dag. I den delen av veien som ikke har fortau forekommer det kantparkering. Fortetting på eiendommen kan utløse behov for utvidelse av eksisterende vei med fortau. Dette kan være positivt for området, da det vil bidra til å øke trafikksikkerheten. Parkering for turgåere Det er en utfordring i området at mange turgåere til Ulriken parkerer i gatene til dels ulovlig. En transformasjons av eiendommen kan om mulig også legge til rette for et antall parkeringsplasser for turgåere i underjordisk anlegg 7 (8)

8 8. Oppsummering Som redegjørelsen ovenfor viser så er dette et område som virker ideelt for en transformasjon og videreutvikling sett hen til fortettingsstrategien til kommunen, som utkastet til ny kommuneplanens arealdel er en viktig del av. Kommunen har lagt opp til at omkringliggende eiendommer egner seg som ytre fortetningssone. Når BKK ikke lenger trenger et like stort areal til energianlegget, kan man ikke se at arealet skiller seg fra omkringliggende eiendommer hva gjelder formål eiendommen egner seg til. Området er innenfor ønsket gangavstand til bydelssenter, og er direkte tilknyttet skole, barnehage, idrettsanlegg og store grøntområder. Når eiendommene i tillegg allerede er bebygget, vil ikke de hensyn som gjør seg gjeldende for LNF-formål/byfjellsgrense bli negativt berørt av en transformasjon. I en eventuell prosess med videreutvikling av området vil vassdrag og de tilstøtende skogområdene bli ivaretatt i en detaljregulering. På denne bakgrunn bes det om at gnr.161, bnr. 23 og 24 blir vist som «Ytre fortettingssone» i plankartet i kommuneplanens arealdel, med unntak av det areal som er vist på vedlagte skisse til «lukket anlegg» som bes opprettholdt som spesialområde. Et alternativ kan være å avsette hele arealet til kombinert formål, med tilknyttede bestemmelser som fastsetter at ved opphør av bruk til energiareal skal arealet regnes som del av den «ytre fortetningssonen». BKK nett har sendt et generelt innspill til KPA. Dette innspillet gjelder foran det generelle innspillet for dette anlegget. På vegen av BKK Nett AS Sweco Norge AS Jonas Gjersdal Sweco Norge AS Ingrid S. Moe Jurist/rådgiver Jurist/rådgiver 8 (8)

9