FORSLAGSSTILLERS FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KJELLERÅSEN, GNR. 54 BNR. 196 MFL.

Transkript

1 Saksnr.: 15/5716 Planid: Dato: FORSLAGSSTILLERS FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR KJELLERÅSEN, GNR. 54 BNR. 196 MFL. Planbestemmelsene er utfyllende i forhold til kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv. som forvaltes av andre myndigheter. Om ikke annet er spesifikt angitt, gjelder kommuneplanens og eventuelle andre overordnede planers bestemmelser for hele området. 1 Hensikt Planen skal legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur, lekearealer og grøntområder. Det skal vektlegges terrengtilpasset bebyggelse. Bebyggelsen skal utformes slik at minst mulig bearbeidelse av terrenget er nødvendig. Skjæringer og utfyllinger skal begrenses. Områdets grønnstruktur skal i hovedsak bevares. 2 Arealformål og hensynssoner (pbl nr. 1) I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse (BFS) energianlegg og vann og avløpsanlegg (o_bkb) renovasjonsanlegg (f_bre) lekeplass (f_blk) Samferdsel og teknisk infrastruktur kjøreveg (o_skv og f_skv) fortau (o_sf) gang- og sykkelveg (o_sgs) annen veggrunn - grøntareal (o_svg og f_svg) Grønnstruktur naturområde (GN) Bestemmelsesområder midlertidig anleggs- og riggområde (#1) fordrøyningsbasseng (#2) turveg (#3) REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK 3 Før tillatelse til fradeling (pbl nr. 10) 3.1 Generelt Før det kan gis tillatelse til fradeling, skal: alle arealer som blir berørt innenfor planområdet være sikret rett til erverv/bruk veiene Fiskekroken og Vestliveien være opparbeidet iht. 25 o_sgs1 inkludert bom jf. 28 være opparbeidet o_bkb være opparbeidet turveg, både i bestemmelsesområde #3 samt mellom planområdet og eksisterende lysløype (jf. vedlegg 1), være opparbeidet i samsvar med 33. geoteknisk grunnundersøkelse være utført eierforhold til, samt drift og vedlikehold av lekearealer være avklart utomhusplan for alle lekeplasser foreligge støyfaglig utredning foreligge plan for vann, avløp og overvannshåndtering for den enkelte boligtomt foreligge

2 avfallsplan foreligge 3.2 BFS1-18 Før det kan gis tillatelse til fradeling av BFS1-18, skal: o_skv1, fra krysset Vestliveien/Jensåsveien frem til f_blk_2, være opparbeidet o_sf1-3 være opparbeidet o_svg1-7 være opparbeidet SKV være opparbeidet f_skv1-4 være opparbeidet f_blk1 og 2 være opparbeidet f_svg1-6 være opparbeidet f_bre1-4 være opparbeidet myr i området være drenert Før det kan gis tillatelse til fradeling av BFS1-3, skal fordrøyningsløsning i tråd med fagutredning være opparbeidet. 3.3 BFS19-41 Før det kan gis tillatelse til fradeling av BFS19-41, skal: o_skv1 være opparbeidet o_sf1-5 være opparbeidet o_svg1-10 være opparbeidet SKV være opparbeidet f_skv5-8 være opparbeidet f_blk2 og 3 være opparbeidet f_svg7-12 være opparbeidet f_bre5-7 være opparbeidet 3.4 BFS42-62 Før det kan gis tillatelse til fradeling av BFS42-62, skal: o_skv1 være opparbeidet o_sf1-5 være opparbeidet o_svg1-11 være opparbeidet f_skv9 være opparbeidet f_blk4 være opparbeidet f_svg13-14 være opparbeidet 4 Før rammetillatelse (pbl nr. 10) 4.1 BLK1-4 Før det kan gis rammetillatelse til BLK1-4, skal plan for bevaring av eksisterende vegetasjon foreligge. 4.2 BFS1-62 Før det kan gis rammetillatelse til BFS1-62, skal: tilstrekkelig kapasitet på teknisk infrastruktur, herunder rensekapasitet for avløp, være dokumentert utomhusplan for boliger foreligge 5 Før igangsettingstillatelse (pbl nr. 10) Før det kan gis igangsettingstillatelse for boliger, skal: miljøoppfølgingsplan foreligge

3 det foreligge dokumentasjon på at hustyper på tomter med helning på 1:3 eller mer er egnet til terrenget 6 Før ferdigattest (pbl nr. 10) Før det kan gis ferdigattest for BFS1-62, skal: utomhusareal, inkludert biloppstillingsplasser, være opparbeidet planlagt overvannshåndtering være gjennomført eventuelle støyskjermingstiltak være gjennomført FELLESBESTEMMELSER 7 Støy (pbl nr. 3 og 12) Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2016) eller senere retningslinje som erstatter denne. Ved etablering av nye støyfølsomme bruksformål og nye støykilder, skal grenseverdiene i tabell 3 i T-1442 ivaretas. 8 Universell utforming (pbl nr. 4) Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av fellesarealer og samferdselsanlegg. Ved nyplanting av fellesarealer skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp. 9 Miljøoppfølgingsplan (pbl nr. 3 og 4) Det skal utarbeides en miljøoppfølgingsplan i tråd med NS 3466 som skal redegjøre for: aktuelle transportveier i anleggsperioden og iverksetting av trafikksikkerhetstiltak hvordan støy og støvplager skal forebygges i anleggsperioden miljøfarlige kjemikalier i anleggsperioden massebalanse avfallshåndtering 10 Bevaring av større eiketrær (pbl nr. 6) Større eiketrær som er vist på illustrasjonsplanen skal bevares. Det skal ikke utføres arbeider i grunnen eller andre tiltak som kan skade treets rotsystem, herunder kjøring med tunge maskiner og lagring av masser. Beskjæring for å unngå personskade eller skade på eiendom kan tillates etter tillatelse fra kommunen. Slik beskjæring, og eventuelle tiltak i rotsonen tillates kun i tråd med en skjøtselsplan utført av fagkyndig biolog. Utførelse skal foretas av eller i samråd med fagkyndige. 11 Plan for bevaring av eksisterende vegetasjon (pbl nr. 6) Det skal utarbeides en plan for bevaring av eksisterende vegetasjon. Planen skal utføres av fagkyndig. 12 Utomhusplan (pbl nr. 4) 12.1 f_blk1-4 Det skal utarbeides en felles utomhusplan i målestokk 1:200 for f_blk1-4. Utomhusplanen skal vise: bevaring av eksisterende terreng bevaring av 1/3 av eksisterende trær koter med eksisterende og prosjektert terreng terrengforstøtninger, trapper, gjerder plassering og utforming av lekeelementer/-apparater

4 ny vegetasjon plantevalg sol/skyggeforhold belysning 12.2 BFS1-62 Det skal utarbeides en utomhusplan i målestokk 1:200 for den enkelte boligtomt. Utomhusplanen skal vise: bebyggelsens plassering i plan og høyde bebyggelsens høyde målsatt ved inngangspartiet interne kjøreveier og gangforbindelser med profiler og høydeangivelse koter med eksisterende og prosjektert terreng tilbakefylling av terreng mot veg plassering av terrengforstøtning, trapper og ev. gjerder og avskjerming stigningsforhold, terrengplanering og forstøtningsmurer med angitt høyde plassering av ev. tekniske installasjoner og belysning eksisterende vegetasjon og markdekke som skal ivaretas ny beplantning overvannstiltak, med eventuell fordrøyning snølagring biloppstillingsplasser på terreng sol-/skyggeforhold plassering av avkjørsel belysning 13 Avfallsplan (pbl nr. 12) Det skal utarbeides en avfallsplan som skal vise: renovasjonsløsninger og plassering av anlegg for privat og felles avfallshåndtering sporing som dokumenterer fremkommelighet for renovasjon og utrykningskjøretøy 14 Plan for bygge- og anleggsfasen (pbl nr. 12) Det skal utarbeides en plan for bygge- og anleggsfasen. Planen skal: redegjøre for rigg- og anleggsområder redegjøre for renhold og støvdemping på byggeområdet og i tilknytning til redegjøre for transport i influensområdet redegjøre for driftstider og tiltak for å sikre tilfredsstillende støyforhold i forbindelse med støyende aktivitet, i tråd med kapittel 4 i T-1442 vise trafikkavvikling i anleggsfasen med alternative kjøreruter redegjøre for trafikksikkerheten for gående og syklende, inklusive skoleveg, og beskrive eventuelle avbøtende tiltak redegjøre for massetransport og mellomlagring av masse vise utslippskrav (støy, avgasser) for maskiner, kjøretøy og utstyr 15 Tekniske anlegg (pbl nr. 1) Tekniske anlegg som skal overtas av Røyken kommune skal prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens overtakelsesprosedyre. Der hvor vann- og avløpsanlegg skal etableres i/ved veganlegg, skal opparbeidelsen skje samtidig med etablering av veganlegget. 16 Avkjørsler (pbl nr. 1 og 2)

5 Plassering av avkjørsel til hver tomt er veiledende, men fra hvilken vei tomten skal ha adkomst er bindende. Ved justering av plasseringen må det dokumenteres at avkjøringen ikke kommer i konflikt med frisikt, kryss, kurvatur o.l. 17 Frisikt (pbl nr. 1 og 4) Frisiktlinjene er vist i plankartet. Det skal ikke plasseres konstruksjoner eller beplantning som kan være til hinder for sikt. 18 Svartelistede arter (pbl nr. 6) Arter som står på Norsk svarteliste 2012 skal bekjempes innenfor planområdet. Ved graving, transport og mottak av masser må det sikres at svartelistede arter ikke spres. Fremmede arter skal ikke plantes. 19 Geoteknisk undersøkelse (pbl nr. 12) Det skal gjennomføres geotekniske grunnundersøkelser som dokumenterer trygg byggegrunn. Undersøkelsene skal utføres av fagkyndig. 20 Overvannshåndtering (pbl nr. 1 og 4) Overvann skal håndteres lokalt ved infiltrasjon, og fordrøyes på egen grunn. For tomter som ligger innenfor bestemmelsesområde #2, kan fordrøyning løses gjennom et felles anlegg. Det skal foreligge dokumentasjon fra fagkyndig for at fordrøyning kan unnlates. 21 Kulturminner (pbl nr. 6) Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og regional kulturminnemyndighet varsles, jf. kulturminneloven 8 andre ledd. BEBYGGELSE OG ANLEGG 22 Frittliggende småhusbebyggelse, BFS1-BFS62 (pbl nr. 1) 22.1 Arealbruk Det tillates frittliggende småhusbebyggelse med inntil to sekundærleiligheter per tomt. For tomter over m 2 tillates etablering av tomannsbolig Utnyttelse Tillatt grad av utnyttelse skal ikke overstige 25 % BYA, ei heller skal grad av utnyttelse overstige 250 m 2 BYA. For tomter med tomannsboliger skal tillatt grad av utnyttelse ikke overstige 25 % BYA, ei heller skal grad av utnyttelse overstige 300 m 2 BYA Høyder Det tillates maksimal gesimshøyde på 7 meter og maksimal mønehøyde på 9 meter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For tomter med terreng med helning på 1:3 eller mer tillates gesimshøyde på maksimalt 8 meter for boliger med flate tak. Gesimshøyden skal likevel ikke på noe punkt langs fasaden overstige 9 meter regnet fra ferdig planert terreng.

6 Frittstående garasjer skal ha maksimal gesimshøyde 3 meter og mønehøyde 5 meter Minste uteoppholdsareal (MUA) Det skal avsettes minimum 300 m 2 MUA for hver enebolig og 400 m 2 for hver tomannsbolig. For sekundærleiligheter skal det avsettes 50 m 2 per boenhet. MUA skal løses på bakken. For tomter med terreng med helning på mer enn 1:3 kan inntil 20 % av krav til MUA løses på privat ikke-overbygget takterrasse og balkong, slik at terrenginngrep på tomten minimeres. Hovedandelen av MUA skal være sammenhengende og ha en hensiktsmessig form. Areal brattere enn 1:3 medregnes ikke i MUA. Minimum 50 % av uteoppholdsarealene skal ha direkte sollys minst 5 timer ved vårjevndøgn Utforming og plassering I bratt terreng med helning på 1:3 eller mer, skal det velges en hustype som er egnet til terrenget. Ved søknad om tiltak skal det legges ved lengdesnitt og tverrsnitt som viser omsøkt tiltak, eksisterende og nytt terreng for alle fasader. Tilgrensende nabotomter skal fremkomme av snittegningene. Bebyggelsen skal være avtrappet i plan og følge tomtens naturlige terrengfall. Det tillates ikke sammenhengende fasade mot terrengfall, og sprang i fasaden skal være mer enn 3 meter fra hvert plannivå. Visuelle kvaliteter i bebyggelsen skal tilpasses landskapet og terrenget samt ta hensyn til naturgitte kvaliteter. Bygningene skal enten oppføres med flatt tak, pulttak eller med saltak. Taktekkingsmateriale skal være av stein eller andre materialer som gir en mørk, matt fargevirkning. Blanke flater tillates ikke. Terreng mot veg skal tilbakefylles, slik at minst mulig bearbeidelse av terrenget er nødvendig. Skjæringer og utfyllinger skal begrenses. Garasje, boder o.l. skal oppføres med samme farge og formspråk som hovedhuset. Det tillates plassering av garasje over regulert byggegrense mot vei i tråd med veg- og gatenormen Parkering Parkering skal opparbeides på egen tomt. Det er krav til minimum to parkeringsplasser for hovedbruksenheten. Tomten skal planlegges slik at minimum 1 plass kan være i garasje. Det er krav til minimum én parkeringsplass i tillegg per sekundærleilighet. 23 Lekeplasser, f_blk1-4 (pbl nr. 1, 4 og 14) Lekeplassene skal være felles for BFS1-BFS62. De skal utformes som naturlekeplasser med lekearealer som integreres i naturområdet. Naturområdet skal bevares i størst mulig grad.

7 Lekeplassene skal ha gode solforhold og være skjermet mot sterk vind. De skal fungere som en attraktiv møteplass og ivareta behov for ulike aldersgrupper, herunder barn, ungdom, voksne og eldre. Lekeplassene skal ha tydelig avgrensning mot private boligtomter, for eksempel med gjerde eller hekk. De enkelte lekeplassene skal opparbeides med ulikt fokus, med elementer som utfordrer og som samspiller med naturområdene. Lekeplassene skal dekke funksjoner som klatrelek, balanselek, rollelek, huske og terrengformer. Det skal også etableres sitteplasser. f_blk3 skal i tillegg kunne benyttes som akebakke vinterstid. Området skal derfor tilrettelegges med et egnet dekke som er beregnet for både sommer- og vinteraktivitet. Utearealer til aking, skilek skal ha tilstrekkelig areal for oppbremsing uten fare for kollisjoner med veganlegg, trær eller konstruksjoner. 24 BKB (12-7 nr. 1) Innenfor området kan det plasseres pumpehus/pumpestasjon samt transformatorkiosk. 25 Renovasjonsanlegg, f_bre1-7 (pbl nr. 1 og 14) For tomter med adkomst langs felles veger uten snuplass, skal det anlegges felles renovasjonsanlegg langs gjennomgående veg eller veg med snumuligheter: f_bre1 er felles for BFS1-3. f_bre2 er felles for BFS4-7. f_bre3 er felles for BFS8-11. f_bre4 er felles for BFS12-15 f_bre5 er felles for BFS22-27 f_bre6 er felles for BFS19-21 f_bre7 er felles for BFS30-33 For de resterende boenhetene BFS16-18, BFS28-29 og BFS34-62 skal renovasjonsenheter/ -anlegg plasseres på egen tomt. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 26 Veg- og gatenorm (pbl nr. 1 og 7) Alle kommunale og private veg- og parkeringsanlegg skal opparbeides i tråd med kommunens til enhver tid gjeldende veg- og gatenorm, med unntak av det som fremgår særskilt i Opparbeidelse av Fiskekroken og Vestliveien (pbl nr. 1 og 7) Fiskekroken og Vestliveien skal opparbeides i henhold til regulert bredde jf. reguleringsplanen for Åros Syd som ble vedtatt På strekninger der det ikke er tilstrekkelig areal tilgjengelig, kan veiene opparbeides med midlertidig redusert bredde på 4 meter asfaltert kjørebane uten fortau inntil det er gitt tillatelse til fradeling av 30 tomter innenfor planområdet. Etter dette tidspunkt skal også disse delene av veiene opparbeides til regulert bredde. 28 Kjøreveg, o_skv1 og f_skv1-9 (pbl nr. 7 og 14) 28.1 o_skv1 Området skal være offentlig f_skv1-9

8 f_skv1 er felles adkomst for BFS1-3. f_skv2 er felles adkomst for BFS4-7. f_skv3 er felles adkomst for BFS8-11. f_skv4 er felles adkomst for BFS f_skv5 er felles adkomst for BFS f_skv6 er felles adkomst for BFS29-35, 37 og 38. f_skv7 er felles adkomst for BFS f_skv8 er felles adkomst for BFS f_skv9 er felles adkomst for BFS Fortau, o_sf1-5 (pbl nr. 14) Området skal være offentlig. 30 Gang- og sykkelveg, o_sgs1 (pbl nr. 7 og 14) Området skal være offentlig. Det skal etableres en bom mellom o_sgs1 og o_sf3. 31 Annen veggrunn grøntareal, o_svg1-11 og f_svg1-14 (pbl nr. 1 og 14) Innenfor områdene tillates det oppført tekniske installasjoner knyttet til drift av veganlegget. Installasjoner skal ikke være i konflikt med nødvendig frisikt. For områdene o_svg1-11 skal eventuelle tekniske installasjoner etableres i tråd med forskrift om ledninger i offentlig veg. Det tillates at vann- og avløpsrør legges i grunnen. Alle områder skal være tilsådd, tilplantet eller tilrettelagt for revegetering innen nærmeste vekstsesong. GRØNNSTRUKTUR 32 Naturområde, o_gn1-5 (pbl nr. 1) Områdene skal være offentlige. Innenfor områdene tillates ikke terrenginngrep eller bebyggelse, med unntak av midlertidig anleggs- og riggområde innenfor områdene jf. 31 og etablering av turveg jf. 33. Vegetasjonen og landskapsbildet skal bevares. Nødvendig skjøtsel er likevel tillatt. Lagring og massedeponering er ikke tillatt. BESTEMMELSESOMRÅDER 33 Midlertidig anleggs- og riggområde, #1 (pbl nr. 1) Områdene kan benyttes som midlertidig anleggsområde for gjennomføring av planen. De midlertidige anleggsområdene opphører når nødvendige tiltak er gjennomført.

9 Områdene skal settes i stand så snart som mulig, og senest i løpet av påfølgende vekstsesong etter at tiltaket er avsluttet. 34 Fordrøyningsbasseng, #2 (pbl nr. 1) Innenfor området tillates det plassert et felles fordrøyningsbasseng for tomtene, jf Turveg #3 (pbl nr. 1 og 4) Innenfor området skal det etableres en turveg. Turvegen skal opparbeides slik at den også kan fungere som skiløype på vinterstid. Opparbeidelsen skal skje i form av å planere, legge duk og gruse i en bredde på minimum 2,5 meter. Plasseringen av vegen skal tilpasses terrenget. For øvrig skal vegetasjonen bevares. Likevel tillates nødvendig skjøtsel. Lagring og massedeponering er ikke tillatt. HENSYNSSONER 36 Bevaring naturmiljø, H560 (pbl 12-7 nr. 6) Innenfor hensynssonen skal eksisterende eiketrær bevares. Tiltak i området tillates kun etter en skjøtselsplan utarbeidet av fagkyndig biolog. Området kan ikke brukes til lagring, tilrigging, massedeponering o.l. Vedlegg: Tegning D01

10