Saksframlegg. Saksb: Tord Buer Olsen Arkiv: 15/ Dato: LEIEAVTALE MELLOM LILLEHAMMER KOMMUNE OG LILLEHAMMER KOMMUNALE BOLIGSTIFTELSE

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Tord Buer Olsen Arkiv: 15/ Dato: LEIEAVTALE MELLOM LILLEHAMMER KOMMUNE OG LILLEHAMMER KOMMUNALE BOLIGSTIFTELSE Vedlegg: Forslag til kontrakt. Kommunestyret gjorde slikt enstemmig vedtak 1. Lillehammer kommune samtykker som oppretter, jfr. stiftelseslovens 49, i at Lillehammer kommunale boligstiftelse omdannes og oppheves. 2. Lillehammer kommune er villig til å overta stiftelsens aktiva og passiva og stiftelsens eiendeler skal fortsatt nyttes i samsvar med tidligere vedtekter. For å rekapitulere noe av bakgrunnen for vedtaket gjengis noe av den redegjørelse stiftelsens styre ga overfor kommunen i saken: Lillehammer kommunale boligstiftelse (LKB) har i flere tiår fungert som et redskap for Lillehammer kommune når det gjelder å skaffe boliger til de grupper som kommunen har et ansvar for å skaffe bolig. Således har kommunen anskaffet boliger til sitt bruk ved direktekjøp fra stiftelsen. Forvaltningen av stiftelsens eiendommer har siden midten av tallet skjedd gjennom at en har nyttet det apparat som kommunen har i TO-Eiendom, TO- Byggservice og kommunens økonomifunksjoner. Når stiftelsen på denne måten anskaffer boliger til kommunens bruk har det vært reist spørsmål om dette er en direkte anskaffelse i forhold til Lov om offentlige anskaffelser (LOA) og derved ulovlig. Styret tok derfor vinteren 2011 initiativ til å få en vurdering både av Lillehammer Kommunale Eiendomsselskap AS og Lillehammer Kommunale Boligstiftelse sitt forhold til LOA. Utredningen som ble utført av KS- advokatene konkluderer med at i forhold til boligstiftelsen er det helt klart at dersom kommunen anskaffer eller leier inn boliger til sitt formål etter kommunens spesifikasjoner er dette en anskaffelse som er i strid med LOA. Boligstiftelsen er også omfattet av LOA slik at denne ikke kan foreta direktekjøp fra kommunen i form av forvaltningstjenester. For Lillehammer Kommunale Eiendomsselskap AS er situasjonen noe annerledes i og med at det er 100% eid av kommunen og har det vesentlige av sin virksomhet rettet mot kommunen. I henhold til stiftelsens vedtekter skal den være et redskap for kommunen for å skaffe boliger til de grupper kommunen har et ansvar for. Boligstiftelsens styre er etter dette av den oppfatning at med de rammevilkår stiftelsen nå er underlagt, vil det være vanskelig å ha den

2 funksjon som den skal ha etter vedtektene. Det vil heller ikke være mulig for stiftelsen å gjøre direktekjøp av forvaltningstjenester fra TO- Eiendom og TO-Byggservice, noe som ansees rasjonelt. Dersom stiftelsen skal bygge boliger for å dekke kommunens behov, må dette skje etter at kommunen har lyst ut en konkurranse i markedet og stiftelsen får tildelt et oppdrag etter konkurranse. Alternativet er at stiftelsen fortsetter å leie ut eksisterende boliger til kommunen eller direkte til leietakerne. Begrensningen som LOA setter gjør det imidlertid vanskelig å nytte stiftelseskapitalens til det formål som er nedfelt i vedtektene. Slik rammebetingelsen nå er blitt er det styrets oppfatning at det vil være aktuelt å søke om oppløsning av stiftelsen. Fakta Før styret kunne gå videre med saken var det nødvendig å få en bekreftelse fra Lillehammer kommune om at de i tilfelle var innstilt på å overta stiftelsens eiendeler dersom en omdanning skulle bli godkjent. Dette er altså bakgrunnen for kommunestyrets vedtak av Søknad om oppløsning ble sendt Ved brev av fra Lotteri- og stiftelsestilsynet er søknaden om opphevelse avslått. Adv. Gunnar K. Hagen, som bisto stiftelsen med søknaden, vurderte det slik at ut fra de formuleringer som framkom i stiftelsestilsynets brev, hadde det neppe noen hensikt å anke saken inn for departementet. På denne bakgrunn startet stiftelsens styre en vurdering av hvordan driften i stiftelsen kunne/burde legges opp framover. Et alternativ var å fortsette om lag som før i forhold til eksisterende boliger, mens bygging av nye boliger i stiftelsens regi ikke kunne påregnes. Dette ville da innebære at en måtte gå ut å innhente tilbud både forvaltningstjenester, vaktmestertjenester og økonomitjenester. Det ble ikke ansett som aktuelt å bygge opp en egen administrasjon i stiftelsen. Stiftelsen har siden midten av 90-tallet vært drevet som en integrert del av kommunens eiendomsforvaltning. Stiftelsen har likevel vært et selvstendig rettssubjekt som kunne løse kommunale behov ved selv å forestå utbygging og finansiere dette, mens det administrative apparat som er nødvendig både på utbyggings-, drift- og økonomisiden ble hentet fra kommunen. En modell som ville kunne ivareta fordelene i forhold til de kommunale enheter, samtidig som virksomheten i stiftelsen ble redusert, ville være at stiftelsen leier bort alle sine boliger en bloc til Lillehammer kommune på en kontrakt som gir kommunen ansvar for alt, både innvendig og utvendig vedlikehold og for øvrig det ansvar som en huseier har. Det kan i denne sammenheng nevnes at kommunen har en tilsvarende kontrakt i forhold til Lillehammer Kunstmuseum hvor det er kommunen som eier bygget, men museet har alle de plikter som normalt faller på en huseier. Husleien kan da stipuleres slik at stiftelsen får tilstrekkelig inntekter til å betjene det ansvar som ligger tilbake i stiftelsen som da hovedsakelig blir renter og avdrag på lån, forsikringer, eiendomsskatt og avgifter som hjemmelshaver har ansvar for. Stiftelsens styre vedtok å gjøre en henvendelse til Lillehammer kommune om de kan være interessert i en slik modell. Ved brev av besvarte rådmannen henvendelsen slik:

3 I lys av at Lotteri- og stiftelsestilsynet har avslått å oppløse LKB, og at det ikke ansees som hensiktsmessig å anke, finner Lillehammer kommune modellen som skisseres i brevet interessant. Vi ber derfor om at LKB tar initiativ til å få utarbeidet den avtale som er nødvendig for å etablere et leieforhold der kommunen overtar alle forpliktelser, også de som normalt tilligger huseier, samtidig som kommune forplikter seg til å bruke eiendommene i tråd med stiftelsens formål. Det forutsettes at LKB sørger for at avtalen blir kvalitetssikret i forhold til lovligheten av slik avtaleinngåelse etter lov om offentlige anskaffelse, og at fastsetting av årlig leiebeløp og regulering av dette skjer på en måte som ikke er i konflikt med Stiftelseslovens begrensninger knyttet til oppretters adgang til å hente ut verdier av en stiftelse. Vi ser fram til å motta utkast til avtale, samt de juridiske vurderingene som er gjort i forhold til kvalitetssikringen. Avtalen må godkjennes av Lillehammer kommunestyre. LKB oversendte brev til stiftelsestilsynet og tilsynet svarte ved brev av Det ble fra Stiftelsestilsynets side påpekt at det var styrets ansvar å sørge for at hensynet til stiftelseslovens 19 om utdeling fra stiftelsen ble ivaretatt. Videre pekte tilsynet på at styret i sin vurdering må påse at hverken utleien til kommunen eller framleien fra kommune til sluttbruker i realiteten innebærer noen form for utdeling. Så lenge dette sikres, vil ordningen ikke innebære noen form for utdeling. Stiftelsestilsynets brev og et forslag til leieavtale er forelagt adv Gunnar Hagen som ved brev av har gitt en vurdering av saken. Han peker på at det sentrale i stiftelsestilsynets vurdering er at den ordning som iverksettes ikke er til hinder for at stiftelsens formål helt ut ivaretas. Adv Hagen peker videre på avtalen må gi styret en kontrollfunksjon som sikrer at eiendommene blir forsvarlig ivaretatt gjennom vedlikehold og nødvendig rehabilitering. Stiftelsens styre har vedtatt å oversende et forslag til leiekontrakt med Lillehammer kommune basert på den beskrevne modell. I vedtaket er også styrets leder og daglig leder gitt fullmakt til å gjennomføre eventuelle forhandlinger med Lillehammer kommune. Vurdering. Etter at stiftelsestilsynet og adv Hagen har uttalt seg ligger det nå til rette for å kunne ta stilling til den foreslåtte ordning. Rådmannen vil minne om at hensikten med den foreslåtte ordning er en administrativ forenkling som er foranlediget av at rammevilkårene for stiftelsen har endret seg. LKB kan ikke lenger fungere på samme måte som tidligere når det gjelder å skaffe boliger til de grupper kommunen har et ansvar for. Et moment som så langt ikke har vært trukket fram er forholdet til merverdiavgift og momskompensasjon. For noen nyere anlegg har stiftelsen fått fradrag for mva. på investeringskostnadene og får det også på drifts- og vedlikeholdskostnadene. Stiftelsen har i dag mange anlegg hvor det ikke oppnås fradrag for merverdiavgift eller momskompensasjon på vedlikehold og driftsutgifter. Dette er boliger som klart faller innenfor regelverket for momskompensasjon, for eksempel omsorgsboliger og bokollektiv for funksjonshemmede. Ved at alle utgifter som er knyttet til vedlikehold og drift av boligen overføres til kommunen, vil kommunen oppnå momskompensasjon på varer og tjenester som kjøpes inn. Tjenester som utføres av kommunen må det i dag svares mva. avgift for, mens disse tjenester ikke vil bli belagt med mva. i den foreslåtte modell.. Stiftelsen har beregnet at kommunen her, ut fra regnskapet for 2014 vil oppnå en besparelse på ca. kr pr år. En høyesterettsdom har

4 riktignok slått fast at en stiftelse også skal kunne oppnå momskompensasjon. I praksis har det imidlertid vist seg vanskelig å oppnå dette. I tillegg til den administrative forenklingen vil en altså oppnå en betydelig årlig gevinst gjennom mva-kompensasjon. Med uendret husleienivå innebærer dette at kommunen vil være i bedre stand til å ivareta eiendomsmassen enn gjennom den nåværende ordning. Det skal for øvrig presiseres at det er kommunen som fastlegger husleienivået på boligene når de framleies til leietakerne. Stiftelsen hadde i 2014 leieinntekter på 21,5 mill. kr. Gjeldende leiekontrakter mellom stiftelsen og leietakerne forutsettes transportert med kommunen som utleier. I det forslag til leiekontrakt som er framlagt foreslår stiftelsen en husleie på 8,5 mill. kr pr år som da skal gå til å dekke stiftelsens utgifter til renter og avdrag. Differansen blir altså det beløp kommunen vil få for å drifte og vedlikeholde eiendommene. Som nevnt har virksomheten i stiftelsen vært en integrert del av TO- Eiendom. Dette gjelder for eksempel forvaltning av boligmassen gjennom planlegging av drift og vedlikehold av denne. Det samme gjelder husleieadministrasjon. Ved tildeling av boliger er det ikke forskjell på de boliger som eies av kommunen og stiftelsen. TO- Byggservice sørger for vaktmester og en del håndverkertjenester. Økonomienheten står for regnskapstjenester og innfordring av husleie. I og med at det stiftelsen ikke ble tillatt oppløst, vil den altså fortsatt eksistere og det vil fortsatt være nødvendig å ha et styre. Virksomheten i stiftelsens regi blir imidlertid betydelig redusert. Det vil fortsatt være stiftelsen som må ta stilling til f eks salg av eiendom, eller i tilfelle kjøp dersom kommunen skulle ønske dette. For øvrig må stiftelsens styre påse at renter og avdrag på gjeld blir betalt og at stiftelsens eiendommer blir tilstrekkelig vedlikeholdt slik at kapitalen ikke forringes. I takt med at stiftelsens gjeld nedbetales vil det være grunnlag for å redusere den årlige husleie kommunen skal betale, eventuelt å yte anleggsbidrag til kommunen i forbindelse med for eksempel rehabilitering av eiendom. Forslaget til leiekontrakt mellom stiftelsen og kommunen er vedlagt saksframstillingen. Konklusjon Det er rådmannens oppfatning at den foreslåtte ordning er en god modell for forvaltning av de vel 300 boenheter som eies av stiftelsen. Rådmannen foreslår at han får fullmakt til å gjennomgå forslaget til kontrakt med stiftelsen og å ta endelig stilling til denne og legger saken fram for formannskapet med slik Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G / V E D T A K : 1. Kommunestyret vedtar å inngå leieavtale mellom Lillehammer kommune og Lillehammer Kommunale Boligstiftelse som omfatter alle boliger som i dag eies av boligstiftelsen.

5 2. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomgå leieavtalen med stiftelsen og undertegne denne. Lillehammer, 8. september Tord Buer Olsen Rådmann