Utfordringer ved forvaltning og styring av boligstiftelser

Transkript

1 Utfordringer ved forvaltning og styring av boligstiftelser Stiftelseskonferansen, 9. april 2019 Øystein Sellevold, seniorrådgiver i Stiftelsestilsynet

2 Agenda 1. Kort om stiftelse som organisasjonsform Særlig om boligstiftelser 2. Vanlige risikofaktorer og problemstillinger i boligstiftelser Kapitalforvaltning - vedlikehold/fornyelse Utdeling/formålsrealisering Kjøp og salg av eiendom Styrets kunnskap og kompetanse Temakontroll i Kort om organisering, forholdet til oppretter Oppretters rettigheter, særlig om valgorgan Vedtektsfestede organer (stiftelsesloven 36) 4. Stiftelsestilsynets rolle

3 Stiftelse som organisasjonsform

4 Hva er en stiftelse? 1. Stiftelsesloven 2 (første setning) «Med stiftelse forstås en formuesverdi som ved testament, gave eller annen rettslig disposisjon selvstendig er stilt til rådighet for et bestemt formål av ideell, humanitær, kulturell, sosial, utdanningsmessig, økonomisk eller annen art.» + ulovfestet krav til varighet

5 Styret er stiftelsens øverste organ 2. Stiftelsesloven 30 «Styret er stiftelsens øverste organ. Forvaltningen av stiftelsen hører under styret.» 3. «Boligstiftelse» - ikke legaldefinert. Samlebetegnelse på stiftelser som eier og forvalter boligmasse, typisk for utleie til personer som fyller kriterier bestemt i stiftelsens formålsbestemmelse Eks:

6 Særtrekk ved boligstiftelser Formålet realiseres ofte gjennom forvaltning av boligeiendom for utleie til bestemte grupper Utdelinger/formålsrealisering skjer ofte ved at leietakerne på en eller flere måter har bedre leievilkår enn rent markedsmessige vilkår, men dette beror på stiftelsens formål. «kommunale boligstiftelser» Undergruppe blant boligstiftelser - opprettet av en eller flere kommuner. Kommunen er ofte direkte eller indirekte en vesentlig leietaker endelig formålsgruppe personer med dårlig økonomi eller lav boevne som sokner til kommunens geografi. NB: ikke eiet av eller en del av kommunens administrasjon

7 Særtrekk ved boligstiftelser noen tall Det er i dag 6714 stiftelser i Stiftelsesregisteret. 198 boligstiftelser er opprettet av kommuner, enten alene eller sammen med andre. Av disse står 123 med en kommune som eneste oppretter, mens 75 er opprettet av en kommune i fellesskap med andre aktører. Den samlede bokførte egenkapitalen i disse 198 stiftelsene er 2,5 milliarder kroner. Av de 123 stiftelsene med kommune som eneste oppretter har de 10 største en samlet egenkapital på 1 milliard kroner. Til sammen har disse 123 stiftelsene en bokført egenkapital på 2,1 milliarder kroner. Ettersom den bokførte egenkapitalen kan antas å i hovedsak bestå av bokført verdi av fast eiendom kan den virkelige verdien av egenkapitalen være langt høyere. Geografisk er stiftelsene spredt over hele landet. De største byene Oslo og Bergen har imidlertid ingen, eller svært få kommunale boligstiftelser. Den største kommunale boligstiftelsen i dag er Boligstiftelsen for trygdeboliger i Trondheim kommune, som ble opprettet av Trondheim bystyre. Stiftelsen har en bokført egenkapital på 259 millioner kroner per 31. desember 2017.

8 Vanlige risikofaktorer og problemstillinger i boligstiftelser

9

10 Vanlige risikofaktorer i styrearbeidet Manglende planlegging av vedlikehold merkostnader og kvalitetssvikt Svikt i vedlikehold/fornyelse mangelfull kapitalforvaltning (forringelse av realverdi, reduserte leieinntekter) Manglende styringsinstrumenter beslutninger fattes på feil grunnlag Manglende avklaring av kapitalbehov for høyt eller vilkårlig utdelingsnivå Manglende sikring av ev. krav mot leietaker økonomisk tap Uklare retningslinjer for tildeling av leietakere uro, støy og kostnadsdrivende forvansker styrets arbeid Habilitet interessekonflikter mulig ugyldighet

11 Vedlikehold / fornyelse Har stiftelsen vedlikeholdsplan? Hvilket siktemål har vedlikeholdsplanen? Skjer vedlikehold og fornyelse i samsvar med vedlikeholdsplanen? Bygges det opp økonomiske reserver som er tilstrekkelige til å møte påregnelige kostnader til fremtidig nødvendig fornyelse og vedlikehold? Hva med upåregnelige kostnader? Forsvarlig kapitalforvaltning, jf. stiftelsesloven 18 Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende planer.

12 Vedlikehold / fornyelse - lovforslag Sitat fra NOU 2016: 21, fra merknaden til utkastet 55 om plan for gjennomføringen av formålet: «( ) for stiftelser som har til formål å forvalte en fast eiendom eller andre realverdier ( ) [vil planen] gi uttrykk for forvaltningen av eiendelen, så som vedlikehold og påkostninger samt eventuell utleie eller gjøre eiendommen tilgjengelig for allmennheten. Også her bør et budsjett for virksomheten være en naturlig del av planen. I stiftelser som selv driver næringsvirksomhet, vil planen ha karakter av en virksomhetsplan for næringsvirksomheten. Dersom stiftelsen i slik sammenheng skal tilgodese særlige formål, for eksempel leie ut bolig til eldre eller til andre særlige grupper til rabattert pris vil det være naturlig å angi dette i planen. I mange stiftelser er stiftelsens formål skjønnsmessig angitt i vedtektene slik at styret må foreta en nærmere prioritering av hva det ønsker å prioritere innenfor rammen av vedtektenes formålsbestemmelse. Det vil da være naturlig at denne prioriteringen kommer til uttrykk i planen, og legges til grunn for formålsrealiseringen i planperioden.»

13 Utdeling/formålsrealisering Utdeling fra stiftelser er regulert i stiftelsesloven. 19 Utdelingen må vedtas av styret Kan ikke dele ut til oppretter eller nærstående Dispensasjon fra ST fra forbudet mot utdeling til oppretter? (aktuelt ved en-bloc avtale med kommunen) Utdelingsbegrepet enhver overføring av økonomiske goder omfattes av begrepet «utdeling». Ikke bare ensidige overføringer rammes, men også tilfeller hvor det ytes vederlag, men hvor det foreligger et visst misforhold mellom vederlaget og overføringen fra stiftelsen (Beskrevet i Ot.prp.nr. 15 ( ) side 98) Styret må være bevisst utdelingsbegrepet etter 19 Det er styret som skal vedta husleienivået - styrevedtak.

14 Forholdet til husleieloven Husleieloven er ufravikelig til fordel for leietaker Husleieloven 1-2 Privatrettslig veiledning fra Stiftelsestilsynet ikke bindende Dekkes av annet foredrag.

15 Kjøp og salg av eiendom Er kjøp/salg i samsvar med stiftelsens formål? Hva sier vedtektene? Eksplisitt? Implisitt? Andre tolkningskilder? Salg til markedspris (differanse vil utgjøre utdeling) Takst Annonsert salg budrunde Må vedtas av styret. Habilitet? kompetanse? Kjøp og salg av fast eiendom i norske stiftelser tilsynsrapport

16 Styrets kunnskap og kompetanse Hvem er styremedlemmer i boligstiftelsen? Styrets arbeidsoppgaver i en boligstiftelse Hva skal styret ha kunnskap om? Styret må ha (ev. innhente bistand) nødvendig kompetanse til å sikre forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres både i et kortsiktig og langsiktig perspektiv. Styremedlem oppnevnt av beboerne

17 Temakontroll 2014 Utvalg på 208 stiftelser bedt om å delta De fleste stiftelsene i undersøkelsen hadde utarbeidet vedlikeholdsplaner for hele eiendomsmassen Over 70% av de spurte bygger opp økonomiske reserver for å møte fremtidige kostnader Gjorde en del funn med hensyn til manglende bevissthet rundt sentrale problemstillinger.

18 Temakontroll Anbefalinger basert på funn Styret må ha nødvendig kompetanse. Styret må være bevisst at formålet skal realiseres på kort og lang sikt (vedlikehold, riktig boligmasse, kapitalreserve) Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende vedlikeholdsplaner Prosedyrer for jevnlig å fastsette utleieenhetenes markedsmessige utleieverdi (bevisst ev. utdeling)

19 Kort om organisering, forholdet til oppretter

20 Organisering av boligstiftelser Ikke særregulert i loven. Mange opprettet av eller i tilknytning til en eller flere kommuner. Mange opprettet av eller i samarbeid med en forening eller annen gruppering for å ivareta et særskilt bygg.

21 Oppretters rettigheter Oppretter har begrensede rettigheter i en stiftelse Ikke lenger råderett etter opprettelse Kan sitte i styret, men ikke alene ( 27) Kan utgjøre valgorgan ( 36 (2) bokstav a) Uttalerett ved omdanning ( 49) Kan ikke motta utdeling ( 19) uten etter særskilt disp. Valgorgan Ofte en kime til misforståelser/konflikt i stiftelser hvor valgorganet er ett eller flere kommunale råd. Kjernen: Styremedlemmer skal fatte beslutninger ut i fra lojalitet og omsyn til stiftelsen og ikke til det organ som har valgt dem.

22

23 Stiftelsestilsynets rolle

24 Stiftelsestilsynets rolle Stiftelsesloven 7 første ledd Føre tilsyn og kontroll med stiftelsene Treffe vedtak med hjemmel i stiftelsesloven -> legalitetskontroll/lovlighetskontroll Føre et Stiftelsesregister Veilede (ikke tvisteløsningsorgan)

25 Tre-trinns kontroll ST Revisor Styret

26 Problemstillinger fra FAQ Relevante eksempler: Hvordan kan beboere få informasjon om- og involvere seg i driften av stiftelsen? Kan stiftelsen be om å få se kopi av selvangivelse i forbindelse med tildeling av bolig? Hva med personsensitiv informasjon i selvangivelsen? Hvordan skal vi sørge for at verdien på boligmassen opprettholdes når inntektssiden begrenser mulighetene?

27 Nå - ny temaside for boligstiftelser og andre tema

28 Spørsmål?