SAMEIET ROSENBORGGATEN 13. Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen

Transkript

1 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Januar 2017

2 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Oppdragsbeskrivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Sameiet Rosenborggaten 13 Org.nr POSTADRESSE Rosenborggata 13 STYRELEDER Hege Sandhaug Rosenborggata 13 A 0356 Oslo FORRETNINGSFØRER OBOS Eiendomsforvaltning AS Geir Vislie T E hege.sandhaug@gmail.com RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Jørgen Espen T E jorgen.espen@obos.no Befaring Det er avholdt to befaringer: og Befaringene er visuelle og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: To trapperom, kjeller, uteområdet og hovedtaket. I tillegg ble det befart tre boliger. Følgende var tilstede: Carsten M. Moe Styremedlem Rosenborggata 13 SE Hege Sandhaug Styreleder Rosenborggata 13 SE Morten Graff Styremedlem Rosenborggata 13 SE Toril Ekrem Styremedlem Rosenborggata 13 SE Jørgen Espen Bygg OBOS Prosjekt AS Martin Kobberstad Tingelholm VVS OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR KONTROLLERT AV Erik Christian Windt GODKJENT AV Tron Høglund

3 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltak som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer TG 1 Svake symptomer TG 3 Kraftige symptomer TG IU Ikke undersøkt Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje Bygningsdel/element har behov for vedlikehold Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forskrifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Middels Tiltaket anbefales utført Lav Tiltaket kan utsettes Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

4 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Konklusjon 4 Byggene er oppført rundt 1930 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i Vedlikeholdsnøkkelen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. Bygningsmassen fremstod på befaringene med et akkumulert vedlikeholdsetterslep. Det vil være behov for store påkostninger de kommende år, og det anbefales at de store vedlikeholdsoppgavene utføres fremfor estetiske oppgraderinger. Rapporten bygger på en teknisk vurdering der økonomien i boligselskapet ikke er hensyntatt i større grad. Vedlikeholdsnøkkelen er utviklet som et styringsverktøy der aktuelle tiltak prioriteres de neste 5 år. Større tiltak som må forventes utført i neste 5-10-års periode anbefales i 2020 slik at kostnaden synliggjøres på et tidlig tidspunkt. Beløpene i samlet tiltaksplan er svært høye og boligselskapet må forestå de endelige prioriteringene. Ved gjennomføring av større tiltak vil det være behov for ytterligere undersøkelser som ikke kan avdekkes visuelt (undersøkelsesnivå 1), eksempelvis betongundersøkelser, og kameraundersøkelser av pipe/ avløpsrør/o.l. Undersøkelsene utføres for å sikre korrekt informasjon om tilstanden slik at utbedringene utføres med egnet produkt og metode, målt opp mot kost/nytte. I tillegg til å anbefale ytterligere undersøkelser grovestimeres selve gjennomføringen av tiltaket, basert på alder og tilgjengelig informasjon. BYGG: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Vurdere utskiftning av drenering - Omtekking av taket - Vedlikehold av balkongene - Overflatebehandling av vinduer og balkongdører - Vurdere nedgravd søppelsystem VVS: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Forprosjekt/kostnadsrapport rør- og våtromsprosjekt - Gjennomføre rør- og våtromsprosjekt ELEKTRO: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Foreta kontroll jf. internkontrollforskriften - Utbedre en rekke mindre feil - Bytte belysning i oppganger UNIVERSELL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. En gylden regel innen universell utforming er at bygninger og uteområder tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelser, også fungerer godt for alle andre. Små oppgraderinger kan utgjøre en stor forskjell. Tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Merking av trinn med kontrasttape - Ettermontasje av håndløpere i oppganger ENERGI- OG MILJØTILTAK: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Radonmåling for å kartlegge radonforekomst i byggene.

5 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Tilstandsprofil 5 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 TG 2 TG 1 TG 0 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 3. For bygningsmassen er det registrert 70 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. For bygningsmassen er det registrert 9 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. TG1 11% TG2 89%

6 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Anbefalte prioriteringer 6 Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS A Universell utforming Uteområde Utidsmessig Ingen tiltak anbefales Konsekvens for virksomheten A Universell utforming Uteområde Oppgraderingsbehov Oppgradering husnummer Økonomi A Universell utforming Bygg Utidsmessig Montasje håndløpere - trapperom Sikkerhet A Universell utforming Bygg Oppgraderingsbehov Merking av trapper - fellesområder Konsekvens for virksomheten A Internkontroll - generelt Sameiet Uønsket lagring Informere - lagring i rømningsveier Sikkerhet A Internkontroll - generelt Sameiet Oppfølgingsbehov Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Sikkerhet A Internkontroll - generelt Sameiet Fare for redusert rekkverkshøyde Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Sikkerhet A Energi - generelt Bygg Utidsmessige konstruksjoner Utrede om solcellepanel Økonomi A Internkontroll - generelt Sameiet Mangelfull rutine Infobrev - VVS Konsekvens for virksomheten A Internkontroll - generelt Sameiet Mangelfull rutine Ekstern kontroll av elanlegg KG 3 Sikkerhet A Internkontroll - generelt Sameiet Mangelfull internkontroll Intern kontroll av elanlegg KG 3 Sikkerhet A Sanitæranlegg Bygg Normal aldersslitasje Utarbeide forprosjekt rør- og våtrom Økonomi A Sanitæranlegg Bygg Begrenset gjenværende brukstid Gjennomføre rør- og våtromsprosjekt Konsekvens for virksomheten A Bunnledninger Bygg Normal aldersslitasje Kamerainspeksjon bunn- /uttrekksledninger Konsekvens for virksomheten

7 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer A Bunnledninger Bygg Normal aldersslitasje Innvendig rehabilitering - bunnog uttreksledninger Konsekvens for virksomheten A Vanninnlegg Bygg Normal aldersslitasje Planlegge utskiftning av vanninnlegg Konsekvens for virksomheten A Ledningsnett Bygg Begrenset gjenværende brukstid Utskifting av vannrør KG 3 Økonomi A Hovedstoppekran Rundt bygninger Lav gjenværende brukstid Funksjonstesting - utvendig stoppekran Konsekvens for virksomheten A Hovedstoppekran Fellesarealer Begrenset gjenværende brukstid Utskifting - innvendige hovedstoppekraner Konsekvens for virksomheten A Ventiler og kraner Fellesarealer Varierende Utskifting av stoppekraner Konsekvens for virksomheten A Sluk Bad Passert anbefalt brukstid Utskifting av sluk Konsekvens for virksomheten A Isolasjon Kjeller Stedvis mangelfull Utskifting av isolasjon Økonomi A Luftbehandling Bygg Vedlikeholdsbehov Rens av kanalnett - ventilasjon A Luftbehandling Bygg Feilmontasjer Kartlegging av ettermontasjer - ventilasjon Helse Helse A Papptekking Blokker Anbefalt brukstid er overskredet Omtekking av tak KG 3 Økonomi A Papptekking Blokker Mangelfull rutine Rengjøring av sluk KG 3 Konsekvens for virksomheten A Varmeanlegg Bygg Tilsynelatende god stand Jevnlig tilsyn - fjernvarme Konsekvens for virksomheten A Ledningsnett Bygg Normal alders- og bruksslitasje Innregulering av varmeanlegg Økonomi A Radiatorer Boenheter God stand Ingen tiltak anbefales Økonomi A Isolasjon Bygg Generelt god stand Ingen tiltak Helse A Ledningsnett Bygg Begrenset gjenværende brukstid Utskifting av avløpsrør Konsekvens for virksomheten A Hovedjordningsanlegg Bygg Usikker tilstand Kontroll av jordingsanlegg Sikkerhet

8 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer A Jordelektrode Kjeller Ikke anbefalt løsning Ny jordelektrode ved anledning Sikkerhet A Inntakskabler Kjeller Trolig i god stand Inntakskabler holdes under oppsikt A Stigeledninger Oppganger God tilstand Ingen tiltak anbefales 3.1.1A Brann Bygg Utidsmessig stand Gjennomføre branntekniske oppgraderinger A Hovedtavler Kjeller Noe utdatert Hovedfordeling oppgraderes Konsekvens for virksomheten KG 1 Konsekvens for virksomheten KG 3 Sikkerhet Sikkerhet A Ytterligere undersøkelser Bygg Normal alderslitasje Kamerainspeksjon - piper Konsekvens for virksomheten A Ytterligere undersøkelser Bygg Normal alderslitasje Kontroll av bunn- og utrekksledninger Konsekvens for virksomheten A Byggegrop Rundt Ukjent forekomst Radonmåling KG 3 bygninger av radon Helse A Drenering Rundt bygninger Begrenset levetid Drenering - Fuktsikring av grunnmurer Økonomi A Murvegger Fasader Normal alderslitasje Kontroll og utbedring av fasader Konsekvens for virksomheten A Underfordelinger Oppganger Varierende tilstand Kontroll og opprydding KG 1 Sikkerhet A Underfordelinger Oppganger Overspenningsvern mangler Montere overspenningsvern Sikkerhet A Vinduer og balkongdører Boenheter Varierende stand Overflatebehandling vinduer/balkongdører Økonomi A Dører Loft Lav gjenværende brukstid Utskiftning av dører - tak Konsekvens for virksomheten A Overflater generelt Fellesarealer Varierende stand Overflatebehandling av oppganger KG 1 Estetikk A Brannbeskyttelse Gjennomføringer Stedvis mangelfull branntetting Kontrollere og komplette branntetting - Sikkerhet kjellere A Driftstekniske installasjoner Fyrrom Varierende tilstand Fordelinger i fyrrom samles og oppgraderes Sikkerhet A Betonggulv Bygg Generelt god stand Ingen tiltak anbefales Helse

9 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer A Overflater generelt Bygg Generelt god stand Ingen tiltak anbefales KG 1 Estetikk A Flatt tak Bygg Tilsynelatende god stand Ingen tiltak anbefales Konsekvens for virksomheten A Overlys Bygg Varierende stand Utskiftning av overlys Økonomi A Belysningsutstyr Oppganger Til dels stor aldersslitasje Oppgradere belysning i oppganger Helse A Kursopplegg for lys og stikk Fellesarealer Normal alderssvekkelse Trekke om skjult anlegg KG 1 Sikkerhet A Taknedløp Bygg Generelt god stand Stedvis utskifting - nedløpsrør Konsekvens for virksomheten A Peis/Ildsted Piper generelt Vedlikeholdsbehov Ingen tiltak anbefales Helse A Innvendige trapper Oppganger Normal bruks- og aldersslitasje Lokal reparasjon - trapper Estetikk A Innvendige trapper Kjeller Normal alder og bruksslitasje. Ingen tiltak anbefales Sikkerhet A Balkonger Fasader Varierende tilstand Kontroll og vedlikehold av balkonger Konsekvens for virksomheten A Baldakiner Foran inngangsparti Normal alder- og værslitasje Nye båndtekking - baldakiner Konsekvens for virksomheten A Vinduer Kjeller Normal alder- og værslitasje Overflatebehandling av kjellervinduer Estetikk A Driftstekniske installasjoner Vaskerier Uten jordfeilbeskyttelse Bytte til jordfeilautomater Sikkerhet A Elkraft - generelt Bygg Manglende internkontroll flere mindre feil Gjennomføre internkontroll, utbedre mindre feil i Sikkerhet elanlegg A Elkraft - generelt Bygg Følger ikke dagens sikkerhetsnivå Informere sameierne om elsikkerhet KG 1 Sikkerhet A Brannalarmanlegg Bygg Usikker Vurdere felles brannalarmanlegg A Nødlysutstyr Fellesarealer Ikke montert Vurdere nødlysanlegg KG 3 Sikkerhet Sikkerhet A Uteareal Tomt Moderat aldersog bruksslitasje Ingen tiltak Sikkerhet A Uteareal Tomt Generelt god stand Vurdere nedgravd søppelsystem Økonomi

10 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer A Støttemurer Tomt Generelt god stand Utbedre støttemur KG 1 Estetikk 10

11 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Samlet tiltaksplan Tiltak 2017 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting Undersøkes nærmere kr kr kr kr Totalt for 2017 kr Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr kr kr kr Totalt for 2018 kr Tiltak 2019 Tiltak 2019 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting kr kr kr Totalt for 2019 kr Tiltak 2020 Tiltak 2020 Tiltak 2020 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting kr kr kr Totalt for 2020 kr Tiltak 2021 Tiltak 2021 Tiltak 2021 Tiltak 2021 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting Oppgradering kr kr kr kr Totalt for 2021 kr

12 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Totalt for kr

13 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Årlig tiltaksplan Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Informere - lagring i rømningsveier Styret Høy kr A Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Entreprenør Middels kr A Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Styret Middels kr A 2.1.9A A A Infobrev - VVS Ekstern kontroll av elanlegg Intern kontroll av elanlegg Jevnlig tilsyn - fjernvarme Styret Entreprenør Styret Vaktmester Middels Høy Høy Høy kr kr kr kr A Kontroll av jordingsanlegg Entreprenør Middels A Overflatebehandling vinduer/balkongdører Entreprenør Middels kr A Overflatebehandling av kjellervinduer Entreprenør Middels kr A Serviceavtale - heiser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Utrede om solcellepanel OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Kamerainspeksjon bunn- /uttrekksledninger Entreprenør Høy kr A Kamerainspeksjon - piper Entreprenør Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Funksjonstesting - utvendig stoppekran Entreprenør Middels kr A Inntakskabler holdes under oppsikt Entreprenør Lav 3.3.2A 3.3.4A 3.4.2A Kontroll og utbedring av fasader Løpende vedlikehold - ytterdører Kontroll og vedlikehold - branndører Entreprenør Vaktmester Vaktmester Lav Middels Middels kr kr kr A Kontrollere og komplette branntetting - kjellere Entreprenør Middels kr A Lokal reparasjon - trapper Entreprenør Middels kr

14 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer A A Informere sameierne om elsikkerhet Utbedre støttemur Styret Entreprenør Lav Middels kr kr Totalt for løpende vedlikehold kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A 3.3.5A 3.6.4A 3.6.5A 3.8.5A Omtekking av tak Utskiftning av dører - tak Utskiftning av overlys Stedvis utskifting - nedløpsrør Nye båndtekking - baldakiner Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Høy Middels Middels Middels Lav kr kr kr kr kr Totalt for utskifting kr Totalt for 2017 kr

15 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Årlig tiltaksplan Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A A A A A Oppgradering husnummer Oppgradere belysning i oppganger Trekke om skjult anlegg Bytte til jordfeilautomater Demontere utfaset anlegg Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Middels Middels Middels Middels Lav kr kr kr kr kr Totalt for utskifting kr Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Informere - lagring i rømningsveier Styret Høy kr A Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Entreprenør Middels kr A Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Styret Middels kr A A 3.6.3A A Infobrev - VVS Intern kontroll av elanlegg Rengjøring av sluk Jevnlig tilsyn - fjernvarme Styret Styret Vaktmester Vaktmester Middels Høy Høy Høy kr kr kr kr A Vedlikeholde akustiske detektorer i kjeller Entreprenør Middels kr A Kontroll og vedlikehold av balkonger Entreprenør Middels kr A Gjennomføre internkontroll, utbedre mindre feil i elanlegg Entreprenør Middels kr A Serviceavtale - heiser Entreprenør Middels kr A Serviceavtale - heiser Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Utarbeide forprosjekt rør- og våtrom OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy kr A Kontroll av bunn- og utrekksledninger Entreprenør Middels kr A Radonmåling Styret Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr

16 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A A A A Innregulering av varmeanlegg Hovedfordeling oppgraderes Montere overspenningsvern Vurdere felles brannalarmanlegg Entreprenør Entreprenør Entreprenør Entreprenør Middels Lav Middels Middels kr kr kr kr Totalt for oppgradering kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kontroll og opprydding Entreprenør Middels kr A Løpende vedlikehold - ytterdører Vaktmester Middels kr A Kontroll og vedlikehold - branndører Vaktmester Middels kr A Fordelinger i fyrrom samles og Entreprenør Middels kr oppgraderes A Informere sameierne om elsikkerhet Styret Lav kr Totalt for løpende vedlikehold kr Totalt for 2018 kr

17 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Årlig tiltaksplan Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Informere - lagring i rømningsveier Styret Høy kr A Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Entreprenør Middels kr A Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Styret Middels kr A A A 3.6.3A A A Infobrev - VVS Intern kontroll av elanlegg Rens av kanalnett - ventilasjon Rengjøring av sluk Jevnlig tilsyn - fjernvarme Serviceavtale - heiser Styret Styret Entreprenør Vaktmester Vaktmester Entreprenør Middels Høy Middels Høy Høy Middels kr kr kr kr kr kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Gjennomføre rør- og våtromsprosjekt Entreprenør Middels kr Totalt for utskifting kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kartlegging av ettermontasjer - ventilasjon Styret Middels kr A Løpende vedlikehold - ytterdører Vaktmester Middels kr A Kontroll og vedlikehold - branndører Vaktmester Middels kr A Informere sameierne om elsikkerhet Styret Lav kr Totalt for løpende vedlikehold kr Totalt for 2019 kr

18 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Årlig tiltaksplan Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Informere - lagring i rømningsveier Styret Høy kr A Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Entreprenør Middels kr A Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Styret Middels kr A A 3.6.3A A 3.4.3A A Infobrev - VVS Intern kontroll av elanlegg Rengjøring av sluk Jevnlig tilsyn - fjernvarme Overflatebehandling av oppganger Serviceavtale - heiser Styret Styret Vaktmester Vaktmester Entreprenør Entreprenør Middels Høy Høy Høy Middels Middels kr kr kr kr kr kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Løpende vedlikehold - ytterdører Vaktmester Middels kr A Kontroll og vedlikehold - branndører Vaktmester Middels kr A Informere sameierne om elsikkerhet Styret Lav kr Totalt for løpende vedlikehold kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Vurdere nedgravd søppelsystem Entreprenør Lav kr Totalt for utskifting kr Totalt for 2020 kr

19 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Årlig tiltaksplan Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Montasje håndløpere - trapperom Entreprenør Lav kr A Merking av trapper - fellesområder Entreprenør Middels kr Totalt for oppgradering kr Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Informere - lagring i rømningsveier Styret Høy kr A Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere Entreprenør Middels kr A Informere eiere - ettermontasjer på balkonger Styret Middels kr A 2.1.9A A 3.6.3A A A Infobrev - VVS Ekstern kontroll av elanlegg Intern kontroll av elanlegg Rengjøring av sluk Jevnlig tilsyn - fjernvarme Serviceavtale - heiser Styret Entreprenør Styret Vaktmester Vaktmester Entreprenør Middels Høy Høy Høy Høy Middels kr kr kr kr kr kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Drenering - Fuktsikring av grunnmurer Entreprenør Lav kr Totalt for utskifting kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Løpende vedlikehold - ytterdører Vaktmester Middels kr A Kontroll og vedlikehold - branndører Vaktmester Middels kr A Informere sameierne om elsikkerhet Styret Lav kr Totalt for løpende vedlikehold kr Totalt for 2021 kr

20 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Innhold 20 Oppdragsbeskrivelse Om rapporten Konklusjon Tilstandsprofil Anbefalte prioriteringer Samlet tiltaksplan Årlig tiltaksplan 2017 Årlig tiltaksplan 2018 Årlig tiltaksplan 2019 Årlig tiltaksplan 2020 Årlig tiltaksplan Om boligselskapet 21 2 Tilstandsvurdering Boligselskap 24 3 Tilstandsvurdering Boligblokk 37 4 Vedlegg 4.1 Analysenivå 4.2 Definisjoner og begreper 4.3 Generelt om vedlikehold 4.4 Kostnadsoverslag 4.5 Universell utforming 4.6 Informasjon om el-sikkerhet 4.7 Energi og energiøkonomisering 4.8 Informasjon om internkontrollforskriften 4.9 Ventilasjonsforhold i boliger 4.10 Fakta om radon 4.11 VVS faguttrykk 4.12 Informasjon om avfallshåndtering 4.13 Aldring av avløpsrør 4.14 Vedlikehold av vinduer 4.15 Informasjon om lekeplasser

21 1 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Om boligselskapet Adresse Rosenborggata ANTALL BOENHETER 49 ANTALL BYGNINGER 1 ANTALL ETASJER 5 Rosenborggata 13 boligsameie består av 49 boliger fordelt på 1 blokk med totalt tre oppganger. Boligselskapet ligger på Fagerborg i Oslo kommune. Området har de senere år vært i stor utvikling med nye boliger, skoler og næringslokaler. Adkomst via f.eks Bogstadveien - -> Rosenborggata --> inn på sameiets tomt. Gangavstand til Bogstadveien og Bislet med en rekke servicetilbud. Kollektivtransport i form av buss i Bogstadveien. Trikk i Thereses gata. Turog rekreasjonsområder ved Stensparken og Bislet Stadion. Eiet tomt med Gnr: 214 og Bnr: 320. Tomten er kupert, fullt opparbeidet med asfalterte veier, noe plenarealer og trappenedgang inn til oppgangene. For øvrig parkering i gate etter gjeldende regler for området. Tidligere utført vedlikehold Sameiet har de senere år utført oppgraderinger/vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen/tomten. Årstallene er å anse som omtrentlige og baserer seg på opplysninger gitt under befaring og fra OBOS Eiendomsforvaltning. Kun arbeid av større omfang nevnes: 2017: Nye balkonger, oppstart 2017

22 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Oversiktskart 22 Kilde:

23 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 BYGNINGSTYPE Boligselskap Boligselskap 23 I dette kapitlet beskrives og vurderes temaene "Universell utforming" og "Energi" særskilt. Videre beskrives/vurderes forhold som ikke er tilknyttet de ulike bygningstypene, men som anses som viktige oppgaver for boligselskapet. Eksempelvis nevnes typiske kontrollpunkter knyttet opp mot internkontrollen i boligselskapet. BYGNINGSTYPE Boligbygg Boligblokk Boligblokk oppført i 5 etasjer samt kjeller. Bygningsmassen er tilpasset kupert terreng og består av 1 bygningskropp. Inngangsplanet er fra fortausnivå mot Rosenborggata, og fører inn i oppgang med trappeadkomst til hver etasje. Det er totalt 49 leiligheter i boligselskapet fordelt på 3 stk. oppganger. Enkelte leiligheter har tilgang til balkong. Bygningen har bærende grunnmurskonstruksjon av betong og yttervegger av teglstein. Etasjeskillere og trappekonstruksjon av plasstøpt betong med terrazzobelegg. Flat takkonstruksjon bygget av tre og tekket med takpapp.

24 2 2.1 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Tilstandsvurdering Boligselskap Administrative tiltak Universell utforming Uteområde, Bevegelseshemmede 2.1.1A Utidsmessig Vesentlige konsekvenser Her vurderes brukervennligheten på uteområdet med hensyn til bevegelseshemmede. Uteområdet er kupert med relativt flate partier og asfalterte internveier. Det er avfallssystem på en stk. lokasjon. Ved inngangspartiet er det trapp med 7 trinnl. Uteområdet er utidsmessig med tanke på brukervennligheten for personer med nedsatt bevegelsesevne. Aktuelle utfordringer er: Trapper ved alle inngangspartier, internveiene har stor stigning og samlingsplassene (sittegrupper) er plassert utilgjengelig på en høyde. TG settes med bakgrunn i utidsmessighet. Ingen tiltak anbefales ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ved fremtidige arbeider på uteområdene anbefales det at eksisterende løsninger videreføres samtidig som man aktivt søker de forbedringer som er mulige. Trapp ved inngangsparti Internvei

25 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Trapp ved inngangsparti Internvei Administrative tiltak Universell utforming Her vurderes brukervennligheten på uteområdene med hensyn til syns- og orienteringshemmede. Aktuelle Uteområde, Syns- og orienteringshemmede problemstillinger er: Mangelfull merking med bolignummer, områdeskilt, utvendige lysforhold, kontraster på inngangspartier, og nivåforskjeller/trapper A Oppgraderingsbehov 25 Vesentlige konsekvenser Brukervennligheten på uteområdene, med hensyn til syns- og orienteringshemmede, er vurdert lav. Det mangler husnummer på flere av byggene og inngangspartiene har samme farge som fasaden for øvrig som gjør de vanskelig å se. TG settes med bakgrunn i oppgraderingsbehov. Oppgradering husnummer ÅR 2018 kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales oppgraderinger i form av utvidelse/utskifting av utvendig belysning, utskifting av husnummer, samt etablering av områdeskilt ved innkjørsel. Det avsettes rundsum til tiltaket. Tiltak på utvendig belysningen er estimert under aktuell bygningsdel. Her vises oppgangsnummer - til høyre for døren

26 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Her vises oppgangsnummer - til høyre for døren Administrative tiltak Universell utforming Bygg, Bevegelseshemmede 2.1.3A Utidsmessig Her vurderes brukervennligheten i bygningsmassen med hensyn til bevegelseshemmede. Aktuelle problemstillinger er: Innvendige trapper/nivåforskjeller, mangelfull dekning av håndløpere, høye terskler, smale dørbredder, og planløsningen med små rom på fellesområder/inne den enkelte bolig. 26 Vesentlige konsekvenser Byggene er oppført på en tid der tilrettelegging for bevegelseshemmede ikke ble vektlagt i særlig grad. Det er derfor store utfordringer i form av nivåforskjeller på fellesområdene, og adkomst med trapp til alle boligene. Videre er planløsningen inne i den enkelte bolig lite egnet med små rom og høye terskler. Trapperommene mangler håndløper på vegg. TG settes med bakgrunn i utidsmessighet Montasje håndløpere - trapperom ÅR 2021 kr Oppgradering utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes En full tilpasning for bevegelseshemmede anses som meget komplisert og kan ikke forsvares økonomisk. Som en oppgradering anbefales det i kommende periode å montere håndløpere på vegg i alle trapperom. Estimert tiltak reflekterer kostnaden av håndløpere i en etasje. Trapp med håndløper Trapp uten håndløper

27 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Trapp med håndløper Trapp uten håndløper Administrative tiltak Universell utforming Her vurderes brukervennligheten i byggene med hensyn til syns- og orienteringshemmede. Aktuelle Bygg, Syns- og orienteringshemmede problemstillinger er: Mangelfull merking av trapper/overganger, mangelfull merking/kontraster på glassvegger og innvendige lysforhold A Oppgraderingsbehov 27 Vesentlige konsekvenser Brukervennligheten inne i byggene, med hensyn til synsog orienteringshemmede, er vurdert lav. Det er mangelfullt belyst. Videre er trappene og repos utført i ensfarget terrazzo/flis og er vanskelig å se for synshemmede. Dagens forskriftskrav medfører at trapper/overganger skal merkes med kontrast for å hindre fallulykker. TG settes med bakgrunn i utidsmessighet og KG er satt med bakgrunn i at det er fare for fallulykker. Merking av trapper - fellesområder ÅR 2021 kr Stk. kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales oppgraderinger i form av utvidelse/utskifting av belysning samt merking av trappeneser. Det kan benyttes kontrasttape som vil være en stor oppgradering. Det avsettes rundsum til merking av trapper. Tiltak på innvendig belysningen er estimert i aktuell bygningsdel. Manglende merking av trapp Eksempel merking av trapp

28 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Manglende merking av trapp Eksempel merking av trapp Administrative tiltak Internkontroll - generelt Her kommenteres typiske tiltak som er en naturlig del av den lovpålagte internkontrollen i boligselskapet, jf. Sameiet, Rømningsveier internkontrollforskriften. Det legges vekt på "sikkerhet i bruk", piper/ildsteder og VVS. Punktene kan ikke anses som et komplett internkontrollsystem. Elektro beskrives særskilt under aktuelle bygningsdeler. Ytterligere beskrivelser om internkontroll i vedlegg "Internkontrollforskriften" A Uønsket lagring 28 Vesentlige konsekvenser Det er plassert gjenstander i rømningsveier som klær, utstyr, barnevogner, m.m. Punktet omfatter alle trappeløp, korridorer og rømningsveier. Lagring av brennbart materiale i rømningsvei skal ikke forekomme og det anbefales nulltoleranse for slik lagring. "Den som har rett til å bruke et byggverk skal unngå unødig risiko for brann, og sørge for at rømningsveiene opprettholder sin funksjon, herunder at fremkommeligheten ikke reduseres, (Forskrift om brannforebygging 11). Gjenstander, som f.eks. barnevogn, som er lagret i rømningsvei vil i tillegg til være et hinder kunne avgi høy brannenergi og skape stor røykspredning som vil utgjøre en fare for liv og helse. TG settes av denne grunn. Informere - lagring i rømningsveier ÅR 2017 kr ÅR 2018 Det anbefales at boligselskapet jevnlig informerer eierne om forskriftskrav og om nulltoleranse på lagring av gjenstander i rømningsveier. Det bør jevnlig utføres tilsyn/kontroller, og hensatte gjenstander bør fjernes ved behov. Estimert tiltak gjelder utarbeidelse og distribusjon av infoskriv til eierne samt jevnlig inspeksjon/kontroll. kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart

29 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Sameiet, Brannslukningsapparater Her kommenteres typiske tiltak som er en naturlig del av den lovpålagte internkontrollen i boligselskapet, jf. internkontrollforskriften. Det legges vekt på "sikkerhet i bruk", piper/ildsteder og VVS. Punktene kan ikke anses som et komplett internkontrollsystem. Elektro beskrives særskilt under aktuelle bygningsdeler. Ytterligere beskrivelser om internkontroll i vedlegg "Internkontrollforskriften" A Oppfølgingsbehov Vesentlige konsekvenser Boligene er utstyrt med manuelle håndslukkere i form av pulverapparat. Utstyret omfattes av eiers vedlikeholdsplikt. Erfaringsmessig vil enkelte eiere misligholde vedlikeholdsplikten, eller foreta ombygninger som medfører at slukkerutstyret ikke fungerer. TG settes med bakgrunn i oppfølgingsbehov. Kontroll av brannslukningsapparater/røykvarslere ÅR 2017 kr Det anbefales at boligselskapet foretar inspeksjon/kontroll av slukkerutstyret inne i den enkelte bolig med årlige intervaller. Trykkladde pulverapparater skal kontrolleres av godkjent person hvert 5. år og leveres til service eller skiftes hvert 10. år. Estimert tiltak gjelder kontroll av brannslokningsutstyr i alle boligene. ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført

30 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Sameiet, Ettermontasjer balkonger Her kommenteres typiske tiltak som er en naturlig del av den lovpålagte internkontrollen i boligselskapet, jf. internkontrollforskriften. Det legges vekt på "sikkerhet i bruk", piper/ildsteder og VVS. Punktene kan ikke anses som et komplett internkontrollsystem. Elektro beskrives særskilt under aktuelle bygningsdeler. Ytterligere beskrivelser om internkontroll i vedlegg "Internkontrollforskriften" A Fare for redusert rekkverkshøyde Vesentlige konsekvenser Det ble ikke registrert ettermontasjer som fører til redusert rekkverkshøyde, eksempelvis tremmegulv. Erfaringsmessig vil det over tid bli utført slike ettermontasjer og det er viktig at boligselskapet orienterer eiere om at det ved slike ettermontasjer må vurderes rekkverkshøyde. Forholdet bør holdes under tilsyn. Informere eiere - ettermontasjer på balkonger ÅR 2017 kr ÅR 2018 Det anbefales at styret orienterer boligeierne om at rekkverkshøyden vil reduseres ved ettermontasjer. Tiltaket bør utføres årlig. Kravene til høyde på rekkverk har over tid blitt strengere/skjerpet, men har i dette tilfellet ikke tilbakevirkende kraft. Det er viktig at ettermontasjer ikke fører til vesentlig endring av opprinnelig rekkverkshøyde. kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført

31 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Sameiet, Infobrev - VVS Her kommenteres typiske tiltak som er en naturlig del av den lovpålagte internkontrollen i boligselskapet, jf. internkontrollforskriften. Det legges vekt på "sikkerhet i bruk", piper/ildsteder og VVS. Punktene kan ikke anses som et komplett internkontrollsystem. Elektro beskrives særskilt under aktuelle bygningsdeler. Ytterligere beskrivelser om internkontroll i vedlegg "Internkontrollforskriften" A Mangelfull rutine Vesentlige konsekvenser Boligselskapet har ikke fast rutine på utsendelse av informasjon vedrørende "rett bruk av boligen" og TG settes av denne grunn. Infobrev - VVS ÅR 2017 kr ÅR 2018 Det anbefales at boligselskapet oppretter rutine for distribusjon av infoskriv til eierne. Infobrevet bør inneholde opplysninger om: Viktigheten av rengjøring av sluk, rett bruk av ventilasjon, funksjonstesting av innvendig stoppekran i boligen, og ettermontasjer på ventilasjonsanlegget. kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført

32 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Sameiet, Elektro Eier av elektrisk anlegg plikter å påse at anlegget er sikkert. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg, 9, sier at eier av elektriske anlegg skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold slik at anlegg til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften. Forskrift om systematisk helse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (internkontrollforskriften) krever at det skal være et organisert og dokumentert system for å påse at dette skjer. OBOS Prosjekt anbefaler en kombinasjon av egenkontroll og ekstern kontroll: 1. Jevnlige kontrollrunder for å se etter feil eller skader på det elektriske anlegget. Dette kan for eksempel være lysrør som blinker eller stikkontakter som er misfarget eller har løsnet. Videre skal det foretas enkle kontroller som test av jordfeilbrytere og jordfeilvarslere. Slike kontrollrunder kan gjennomføres av vaktmester, styremedlem eller andre etter en kort opplæring. Det skal være skriftlig instruks for hvor ofte det skal gås kontrollrunder, hvem som skal gå dem og hva som skal kontrolleres. Det skal være et rapportskjema som fylles ut og signeres når en kontrollrunde er gjennomført. Styret har ansvar for at kontrollrundene gjennomføres. 2. Hvert femte år skal anlegget undersøkes eksternt firma. Kontrollen utføres av en elektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i bolig og næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontrollsystemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. De mest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget; samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler). Denne typen kontroller er sterkt anbefalt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle vært avdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskap avslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK A Mangelfull rutine KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Boligselskapet har ikke rutiner for internkontroll av det elektriske anlegget. Det er ikke gjennomført egenkontroll eller ekstern kontroll.

33 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Ekstern kontroll av elanlegg ÅR 2017 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales å få gjennomført ekstern kontroll av det elektriske anlegget. 1. Kontrollen utføres av en elektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i bolig og næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontrollsystemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. De mest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget; samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler). Denne typen kontroller er sterkt anbefalt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle vært avdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskap avslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK

34 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Sameiet, Elektro Eier av elektrisk anlegg plikter å påse at anlegget er sikkert. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg, 9, sier at eier av elektriske anlegg skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold slik at anlegg til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften. Forskrift om systematisk helse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (internkontrollforskriften) krever at det skal være et organisert og dokumentert system for å påse at dette skjer. OBOS Prosjekt anbefaler en kombinasjon av egenkontroll og ekstern kontroll: 1. Jevnlige kontrollrunder for å se etter feil eller skader på det elektriske anlegget. Dette kan for eksempel være lysrør som blinker eller stikkontakter som er misfarget eller har løsnet. Videre skal det foretas enkle kontroller som test av jordfeilbrytere og jordfeilvarslere. Slike kontrollrunder kan gjennomføres av vaktmester, styremedlem eller andre etter en kort opplæring. Det skal være skriftlig instruks for hvor ofte det skal gås kontrollrunder, hvem som skal gå dem og hva som skal kontrolleres. Det skal være et rapportskjema som fylles ut og signeres når en kontrollrunde er gjennomført. Styret har ansvar for at kontrollrundene gjennomføres. 2. Hvert femte år skal anlegget undersøkes eksternt firma. Kontrollen utføres av en elektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i bolig og næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontrollsystemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. De mest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget; samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler). Denne typen kontroller er sterkt anbefalt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle vært avdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskap avslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK A Mangelfull internkontroll KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Boligselskapet har ikke rutiner for internkontroll av det elektriske anlegget. Det er ikke gjennomført egenkontroll eller ekstern kontroll.

35 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Intern kontroll av elanlegg ÅR 2017 kr ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr Det anbefales å utarbeide rutiner og sjekklister for egenkontroll av elektrisk anlegg Disse bør være konkret tilpasset boligselskapet. HMS-modulen kan være et godt hjelpemiddel for internkontroll. OBOS Prosjekt kan bistå med å tilpasse innholdet i HMSmodulen og å utarbeide av skjemaer og rutiner for denne typen kontrollrunder. Det anbefales å gå kontrollrunder tre ganger per år. Rundene dokumenteres og dokumentasjonen arkiveres. Feil utbedres fortløpende. Det er viktig å understreke at vedlikeholdsplaner fra OBOS Prosjekt og andre baserer seg på stikkprøver. En vedlikeholdsplan vil derfor ikke erstatte jevnlige kontrollrunder. 35 ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart

36 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Administrative tiltak Energi - generelt Bygg Her vurderes om bygningsmassen har store avvik fra dagens krav til tetthet og energiforbruk A Utidsmessige konstruksjoner Vesentlige konsekvenser Eksisterende konstruksjoner har store avvik fra dagens nivåkrav og TG settes av denne grunn. Forholdet medfører et høyt energiforbruk sammenlignet med nye boliger. Tidspunktet for større tiltak på fasadene/takene vil være et egnet tidspunkt for energitekniske oppgraderinger. Sameiet har et ønske om å vurdere solcellepanel på taket ifm. anbefalte takomlegging. Utrede om solcellepanel ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels Tiltaket anbefales utført I forkant av tiltak som reduserer energiforbruket i bygningsmassen kan man idag søke om "Kartleggingsstøtte for eksisterende bygg". Forutsetningen for støtte er bla. at energiforbruket reduseres med 10 % eller mer. Støtten er oppad begrenset til 50 % av faktiske kostnader.

37 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Tilstandsvurdering Boligblokk Bygning, generelt Brann Bygg 3.1.1A Utidsmessig stand KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Her vurderes de branntekniske forholdene i bygningsmassen generelt. Teknisk forskrift/eldre byggebestemmelser dannet grunnlag for den branntekniske utformingen av bygningsmassen ved oppføringstidspunktet. I bruksfasen gjelder egne regelverk og særlig relevant er "Forskrift om brannforebygging" (FOB). FOB 8: "Eieren av et byggverk skal sørge for å oppgradere sikkerhetsnivået slik at det minst tilsvarer nivået som fremkommer av de samlede kravene gitt i byggeforskrift eller senere byggeregler. Oppgraderingsplikten gjelder så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Bygningsmassen har branntekniske utfordringer og brannsikkerheten er etter vår vurdering for lav. Det er behov for oppgraderinger og TG settes av denne grunn. De aktuelle bygningene er definert som eldre bygninger jf. forskriften. Anbefalte tiltak er vurdert å ligge innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Gjennomføre branntekniske oppgraderinger ÅR Det avsettes rundsum til oppgraderinger av branntenisk art. Forholdet er kommentert under hver enkelt bygningsdel. Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført

38 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Bygning, generelt Ytterligere undersøkelser Bygg, Piper Her vurderes behovet for ytterligere undersøkelser der de faktiske forhold ikke har latt seg bringe på det rene ved visuell kontroll (nivå 1). Undersøkelsene gjennomføres for å sikre korrekt informasjon om tilstanden slik at utbedringene utføres med egnet produkt og metode, målt opp mot kost/nytte A Normal alderslitasje Vesentlige konsekvenser Innvendig tilstand på pipene er ukjent. Det er opplyst at det ikke har blitt utført innvendig tilstandskontroll av pipene og TG settes av denne grunn. Kamerainspeksjon - piper ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales ytterligere undersøkelser og kartlegging av pipene. Alle pipene kontrolleres visuelt og det foretas innvendig inspeksjon med kamera på et representativ utvalg av pipene. Aktuelle kontrollpunkter er skader på pipetoppene og tilstand på røykrør, tilkoblinger og feieluker. Undersøkelsen danner grunnlag for vurdering av aktuell utbedringsmetode.

39 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Bygning, generelt Ytterligere undersøkelser Bygg, Bunn- og uttrekksledninger Her vurderes behovet for ytterligere undersøkelser der de faktiske forhold ikke har latt seg bringe på det rene ved visuell kontroll (nivå 1). Undersøkelsene gjennomføres for å sikre korrekt informasjon om tilstanden slik at utbedringene utføres med egnet produkt og metode, målt opp mot kost/nytte A Normal alderslitasje Vesentlige konsekvenser Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag eller lekkasjer, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Det er opplyst om noen setningsskader utendørs som er et symptom på utvasking av masser. TG settes med bakgrunn i alder og behov for kontroll. Kontroll av bunn- og utrekksledninger ÅR 2018 kr Det anbefales i første omgang å utføre en innvendig rørinspeksjon / TV-kontroll med tilstandsrapport av alle bunn- og uttrekksledninger. Når en slik tilstandsvurdering er utført samles alle data og nødvendige tiltak kan beskrives. Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført

40 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Grunn og fundamenter Byggegrop Rundt bygninger 3.2.1A Ukjent forekomst av radon Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo og omegn kan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter. Radongass i inneluften øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav til radonnivået i boliger er omtalt i flere forskrifter. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforskriften i teknisk forskrift omtaler radon med samme grensenivåer. 40 KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Boligselskapet har ikke gjennomført organisert radonmåling av boligene i boligselskapet. Jf. aktsomhetskart for radon lastet ned fra er aktsomhetsgraden i området "moderat til lav". Høy konsentrasjon av radon i boliger kan utgjøre en stor helsemessig risiko. KG er satt av denne grunn. Radonmåling ÅR 2018 kr Undersøkes nærmere utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales måling av radon i bygningsmassen, med f.eks langtidsmåling med sporfilmer. Måling gjøres normalt i vinterhalvåret. Statens strålevern anbefaler at alle leiligheter som har kontakt med bakken måles. Videre oppover i etasjene bør et representativt utvalg av leilighetene måles.

41 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Grunn og fundamenter Fundamentering Under bygninger Her vurderes byggegrunn og fundamenteringen for bygningsmassen. Boligblokk med fundament av steinmasser. Byggegrunn antas å være komprimert kult/sprengstein eller fjell. Jf. løsmassekart skrevet ut fra er det i området bart fjell, stedvis tynt dekke og tykk havavsetning. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse A Tilsynelatende god stand TG 1 Svake symptomer Vesentlige konsekvenser Det er ikke registrert tegn til nedsatt/sviktende funksjon som setninger, skjevheter, skråriss eller andre symptomer av større art. Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende og opprettholder tiltenkt funksjon, dog er det registrert mindre riss i gulv på grunn. Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

42 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Grunn og fundamenter Drenering Rundt bygninger Her vurderes drenering, og fuktsikring av yttervegger under terreng. Hensikten med disse er å hindre fuktighet i å trenge inn i underetasjer/kjellere. Normal utførelse på oppføringstidspunktet var to rader med 2,5" drensrør i tegl uten muffe eller perforerte mufferør av betong. Ingen påkostninger registrert siden byggeår A Begrenset levetid Vesentlige konsekvenser Befarte kjellere fremsto som relativt tørre, kun med mindre symptomer på fuktinnsig og fuktopptrekk. Det er ikke meldt om større vanninnsig eller symptomer på funktinntrengning. Det ble registrert noe saltutslag på gulv, samt stedvise avflassinger av puss/maling på yttervegger og delevegger, spesielt på fellesvaskeri. Boligselskapets representant har opplyst at det ikke er kjent om overvann håndteres lokalt eller om overvann ledes til kommunalt røranlegg. Videre er det opplyst at det ikke er foretatt kontroll av utvendige kummer de siste 5 år. Normal levetid for drenering er år. TG settes med bakgrunn i behov for kartlegging/kontroll. Drenering - Fuktsikring av grunnmurer ÅR 2021 kr Lm kr Utskifting utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Ut fra registrerte symptomer har eksisterende fuktsikring og drenssystem begrenset gjenværende levetid. Det anbefales at dreneringen skiftes ut i sin helhet, og at det monteres ny fuktsikring på alle yttervegger i kjellere/underetasjer. Videre etableres det egnet kart som viser alle kummer, og hvor overvannet ledes, slik at fremtidig inspeksjon/rens kan utføres på en enkel måte. Avflassing av puss/maling på fellesvaskeri Mangelfull avslutning av taknedløp - her føres vann mot grunnmur

43 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Utvendig kum Avflassing av puss/maling på fellesvaskeri

44 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Utvendig kum Avflassing av puss/maling på fellesvaskeri Yttervegger Betongvegger Kjeller 3.3.1A Generelt god stand Her vurderes yttervegger og bærende vegger i kjellere/underetasje. Veggene er av plasstøpt armert betong. Ytterveggene er på innvendig side isolert med gassbetong(siporex)/tresonitt som var typisk utførelse ved oppføringstidspunktet. Utvendig er veggene dekket med naturstein. Ingen kjente påkostninger. 44 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekket styrke eller stabilitet. Veggene fremsto i generelt god stand. Dog ble det registrert mindre riss/sprekker forårsaket av små bevegelser. Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

45 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Yttervegger Murvegger Fasader Her vurderes yttervegger, over grunnmur/kjeller, som utgjør byggenes "skall". Vurderingen omfatter bærende og ikke bærende konstruksjoner. Bygget er konstruert med yttervegger av tegl (massivmur) som var typisk utførelse på oppføringstidspunktet. Innvendig er veggene pusset. Ingen større påkostninger registrert siden byggeår A Normal alderslitasje Vesentlige konsekvenser Befarte vegger fremstod i god stand med normal vær- og aldersslitasje og er vurdert å opprettholde tiltenkt funksjon. Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekket styrke eller stabilitet. Det ble stedvis registrert noe oppsprukket fuger og teglsteinen er generelt tilsmusset. Det ble ikke registrert symptomer til frostsprenging/vanninntrengning på befaringstidspunktet. TG settes med bakgrunn i alder. Kontroll og utbedring av fasader ÅR 2017 kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Det anbefales at fasadene kartlegges og det forestås små utbedringer ved behov ved andre større arbeider som omfatter stillas rundt bygget. Det bør vurderes på sikt om fasadene skal rengjøres og påføres impregnering. Estimert tiltak reflekterer kontroll av fasadene samt små utbedringer som for eksempel spekking av fuger. Fasader av tegl Fasade på tak - fuger i god stand

46 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Fasader av tegl Fasade på tak - fuger i god stand Yttervegger Vinduer og balkongdører Her vurderes vinduene og balkongdørene i boligene. Det ble registrert vinduer og balkongdører med ramme Boenheter, tre og karm av trevirke. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende beis/maling. Det er varierende alder på vinduene i sameiet. Det er registrert vinduer med og uten spalteventil. Ingen påkostninger registrert de senere år A Varierende stand 46 Vesentlige konsekvenser Vinduer og balkongdører fremstod i generelt god stand. Det er normal alders- og bruksslitasje og mange beboere har skiftet vinduer i senere tid. Vinduer/balkongdører har behov for overflatebehandling. Det er stedvis registrert mindre råteskader på karm/ramme. Eldre vinduer er i dårligst forfatning. Hengsler og mekanisme var på funksjonstestede balkongdører/vinduer i god stand. De fleste vinduer/balkongdører er vurdert å kunne benyttes i neste 5-års periode forutsatt at det foretas overflatebehandling og vedlikehold på hengsler/mekanisme. Normal intervall for overflatebehandling av vinduer er 6-8 år, tidligere ved behov. Det gis en samlet tilstandsgrad med bakgrunn i alder og de registrerte forhold. Overflatebehandling vinduer/balkongdører ÅR 2017 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales periodisk overflatebehandling av vinduer og balkongdører. Skadede vinduer og balkongdører utbedres lokalt. Alle vinduer/balkongdører overflatebehandles med egnet produkt og metode. Vinduer er opplyst å være den enkelte sameiers ansvar og det anbefales at styret motiverer beboere til å skifte ut eldre vinduer. Eldre vinduer kan potensielt føre til skade på andre bygningsdeler. Vedlikehold av mekanisme forestås av den enkelte eier. Det er lagt til grunn overflatebehandling av 156 vinduer og 24 balkongdører.

47 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Yttervegger Ytterdører Foran inngangsparti Her vurderes og beskrives inngangspartiene. Inngangspartier konstruert med ramme og karm i eloksert aluminium. Glassfelter med to-lags glass, der kontrollerte glass var merket produksjonsår Midtre del er utført som utadslående dobbeltdør. Det er elektrisk dørpumpe på dørene og elektrisk sluttstykke tilkoblet callinganlegg A God stand TG 1 Svake symptomer Vesentlige konsekvenser Dørene fremsto på befaringsdagen i god stand uten større skader eller symptomer på funksjonssvikt. Dørene er vurdert å kunne benyttes hele 5-årsperioden. Løpende vedlikehold - ytterdører ÅR 2017 Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. Det avsettes rundsum til vedlikehold av dør. kr Stk. kr ÅR 2018 kr Stk. kr ÅR 2019 kr Stk. kr ÅR 2020 kr Stk. kr ÅR 2021 kr Stk. kr Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels Tiltaket anbefales utført Ytterdører i god stand

48 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Ytterdører i god stand Yttervegger Dører Loft, Tre 3.3.5A Lav gjenværende brukstid Her vurderes dører fra oppgang og ut til hovedtakene. Dører med ramme og karm av trevirke. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende beis/maling. Ukjent alder på dørene. 48 Vesentlige konsekvenser Dørene fremstod i relativt god stand alder tatt i betraktning. Dørene er trolig fra oppføringstidspunktet. Det er normal alders- og bruksslitasje. Dørene har stort behov for overflatebehandling. Det er registrert mindre råteskader på karm/ramme. Hengsler og mekanisme var på funksjonstestede balkongdører/vinduer i relativt godt stand. TG settes med bakgrunn i alder og de registrerte symptomer. Utskiftning av dører - tak ÅR 2017 kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at dørene skiftes ut til godkjente brannklassifiserte dører. Tiltaket kan koordineres med anbefalte takprosjekt. Dør anbefales skiftet

49 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Dør anbefales skiftet Yttervegger Vinduer Kjeller 3.3.6A Normal alder- og værslitasje Her vurderes vinduene på fellesområder som kjellere. Vinduene er med ramme og karm av trevirke. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende beis/maling. Kontrollerte vinduer var utført med to-lags glass merket produksjonsår Ingen påkostninger 49 Vesentlige konsekvenser Kjellervinduer fremstod i relativt god stand alder tatt i betraktning. Det er normal alders- og værsltiasje. Vinduene har behov for overflatebehandling. Kjellervinduer er vurdert å kunne benyttes i neste 5-års periode forutsatt at det foretas overflatebehandling og vedlikehold på hengsler/mekanisme. Normal intervall for overflatebehandling av vinduer 6-8 år. Det ble avdekket noen tilfeller av... TG settes med bakgrunn i alder og de registrerte forhold. Overflatebehandling av kjellervinduer ÅR 2017 Det anbefales periodisk overflatebehandling av kjellervinduer. Alle vinduer/balkongdører overflatebehandles med egnet produkt og metode. kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Kjellervindu Kjellervindu

50 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Kjellervindu Kjellervindu Innervegger Dører Boenheter 3.4.1A Generelt god stand Her vurderes dørene inn til den enkelte bolig, gjerne kalt leilighetsdører. Det er en blanding av nyere og eldre dører inn til leilighetene. Dørene er primært i glatt finert utførelse, enkelte med brevluke. Dørene er komplettert med utforinger og gerikter. Flere av eierne har skiftet leilighetsdøren, og det er benyttet lyd- og brannklassifisert dør. Det er et flertall av boligene som skiftet leilighetsdør i senere tid. 50 TG 1 Svake symptomer Dørene fremsto som godt ivaretatt med normal bruksog aldersslitasje og er vurdert i god stand. KG 1 Små og middels konsekvenser Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales. Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Entredør Entredør

51 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Entredør Entredør Innervegger Dører Her vurderes dørene på fellesområdene. Dørene er plassert i brannskillende konstruksjoner og skal Kjeller forsinke/hindre brannspredning ved en eventuell brann. Brannklassifiserte dører fra trappeoppgang til kjeller og internt i kjeller. Dørene er konstruert i stål i glatt malt utførelse. Dørene er selvlukkende med dørpumpe. Dørene er fra A God stand 51 TG 1 Svake symptomer Vesentlige konsekvenser Dørene fremsto på befaringsdagen i god stand med normal bruks- og aldersslitasje. Dørene er utført som selvslukkende dører og skal holdes lukket når de ikke er i bruk. Erfaringer fra andre boligselskaper er at flere hekter av selvlukkeren på dørene eller etablerer anretninger som gjør at dører holdes i åpen stilling. Dørene skal hindre brannspredning og vil ikke fungere som tiltenkt i åpen posisjon. Kontroll og vedlikehold - branndører ÅR 2017 kr ÅR 2018 kr Det avsettes årlig beløp til løpende vedlikehold og service på dørene. Beløpet omfatter justering, smøring, vedlikehold av låskasse/lås og dørpumper. Videre bør det jevnlig gjennomføres kontroll og nødvendig vedlikehold på branndørene slik at de opprettholder tiltenkt funksjon. Aktuelle tiltak er justering, utskifting av dørpumper/låser/håndtak, og lignende. Det avsettes årlig beløp til tiltaket som bør inngå i vaktmesterens rutine. ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels Tiltaket anbefales utført

52 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Brannklassifisert branndør mellom oppgang og kjeller Brannklassifisert branndør internt i kjeller

53 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Innervegger Overflater generelt Fellesarealer Her vurderes kledning/overflate på veggene på fellesområdene. Trapperom og inngangspartier med glattsparklede flater malt i lyse farger. Underlag i betong og platekledning. Veggene ble senest overflatebehandlet i A Varierende stand KG 1 Små og middels konsekvenser Vegger er i varierende tilstand. Det er registrert stedvise avflasninger, bruksskader/slagskader, men det generelle inntrykket er at veggene er i god stand. Veggene er noe tilsmusset. TG settes av denne grunn. Overflatebehandling av oppganger ÅR 2020 kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at oppganger overflatebehandles etter anbefalte rør- og våtromsprosjekt. Tiltaket omfatter også himlingene på fellesområdene og underside av innvendige trapper. Noe tilsmussete overflater Slagskader

54 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Noe tilsmussete overflater Slagskader Innervegger Brannbeskyttelse Her vurderes branntettingen rundt gjennomføringer i brannskillende konstruksjoner som dekker og vegger. Gjennomføringer Som brannbeskyttelse ved gjennomføringer i vegger/dekker er det benyttet en brannhemmende fugemasse for å forhindre brann- og røykspredning via utettheter i brannskillende konstruksjoner som vegger og dekker, samt rundt tekniske gjennomføringer. Ingen kjente påkostninger A Stedvis mangelfull branntetting 54 Vesentlige konsekvenser Branntettingen skal i hovedsak forhindre brann- og røykspredning fra en branncelle eller en brannseksjon til en annen. Det stilles krav om at gjennomføringer av kabler, rør, ventilasjonskanaler o.l. ikke fører til redusert/svekket brannmotstand. Det ble på befaringen registrert manglende branntetting ved gjennomføringer, av mindre omfang. TG settes av denne grunn. Kontrollere og komplette branntetting - kjellere ÅR 2017 kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at det foretas gjennomgang av gjennomføringer i kjellere og at branntettingen kompletteres ved behov. Tiltaket bør utføres av entreprenør med tilstrekkelig kunnskap i brannfaget. Branntettingen utføres med med egnet produkt og metode. Det avsettes rundsum til tiltaket. Tetting med mørtel og skum - ukjent om dette er godkjent skum Mangelfull tetting

55 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 godkjent skum Dekker Etasjeskillere Bygg 3.5.1A God stand Her vurderes etasjeskillerne i bygningsmassen, altså gulvet i boligene. Etasjeskillere av plasstøpt betong. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 55 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Det ble ikke registrert symptomer på skader eller svekket funksjon utover normal bruksslitasje. Det ble registrert noen små riss. Dette ansees som normalt. Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Etasjeskiller i god stand Etasjeskiller i god sand

56 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Etasjeskiller i god stand Etasjeskiller i god sand Dekker Betonggulv Her vurderes gulvene i underetasjer/kjellere. Gulvene er utført med gulv på grunn/plate på mark av armert Bygg betong. Ingen kjente påkostninger A Generelt god stand 56 Vesentlige konsekvenser Gulvene har noe småriss og sprekker, men fremsto i generelt god stand ut fra det som bør forventes jf. alder. Dagens krav er vesentlig strengere hva gjelder plan- og retningstolleranse, isolasjonevne og radonsikring. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak anbefales ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen umiddelbare tiltak anbefales forutenom radonundersøkelse som er priset/estimert i tidligere punkt. Gulv på grunn Gulv på grunn

57 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Gulv på grunn Gulv på grunn Dekker Overflater generelt Her vurderes gulvoverflatene på fellesområdene. Gulvene er belagt med terrazzobelegg i ensfarget Bygg utførelse. Belegget er fra byggeåret. Ingen større påkostninger registrert A Generelt god stand 57 KG 1 Små og middels konsekvenser Gulvene er i generelt god stand med normal alders- /bruksslitasje. Det ble registrert noen riss i gulvene. Forholdet er av estetisk karakter. TG settes med bakgrunn i alder Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Terrazzobelegg - noe riss Terrazzobelegg

58 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Terrazzobelegg - noe riss Terrazzobelegg Yttertak Flatt tak Bygg 3.6.1A Tilsynelatende god stand Flatt takkonstruksjon i tre. Bærende taktro i form av rupanel. Taket er konstruert med to taksluk tilkoblet innvendige takvannsledninger. Det er opplyst at taket ble bygget om på slutten av 1960-tallet. Taket er bygget som uisolert og oppforet tretak med ventiler/lufting via gesimskasser. Ingen større påkostninger registrert på takets primærkonstruksjoner. 58 Vesentlige konsekvenser Takkonstruksjonen er vurdert i generelt god stand uten tegn til funksjonssvikt eller andre symptomer og er i tilsynelatende god stand. Fallforhold er vurdert tilstrekkelig, dog er dette ikke målt. Taket ligger et godt stykke bak dagens krav til varmegjennomgang og tetthet. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. Ingen tiltak anbefales ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt, dog bør det vurderes etterisolering på loft ved større byggearbeider.

59 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Yttertak Papptekking Blokker Her vurderes tekkingen på takene. Hovedtakene har sveiset tekking av asfalt/papp. Videre er det avrenning mot taksluk. Gesims-/parapetbeslag i plastbelagt stål. Det er ukjent når takene ble omtekket sist. Det er opplyst at det er sannsynlig at takene ble omtekket tidlig på 1980-tallet A Anbefalt brukstid er overskredet KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Moderne asfaltbaserte takbelegg av riktig kvalitet har en levetid på mer enn 30 år. Gammeldags takpapp kan ha like lang levetid, men vil vanligvis ikke ha holdbarhet på mer en 20 til 25 år. Det samme gjelder for gammel PVC-folie. Aldringstegn for takpapp er at skiferbestrøingen er flasset av slik at overflaten har svarte ubestrødde felter. Skiferbestrøingen beskytter mot nedbrytning fra solens UV-stråler. Ubeskyttet asfalt vil over tid bli sprø og sprekke opp. Taktekkingen har passert det man kan forvente av levetid. Det ble under befaringen observert oppsprukket/sprø takpapp og tegn til lekkasjer ved overlysvinduer og noen tvilsomme skjøter. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Omtekking av tak ÅR 2017 kr Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales omtekking av taket i sin helhet. Tiltaket bør inkludere nye beslagsløsninger så vel som tekking. Estimert beløp gjelder full omtekking med nye beslagsløsninger. Trolig utett skjøt mot beslag Ikke tilstrekkelig løsning mot vanninndriv

60 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Noe sprø takpapp Noe mose lav på takpappen

61 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Noe sprø takpapp Noe mose lav på takpappen Yttertak Papptekking Her vurderes tekkingen på takene. Hovedtakene har sveiset tekking av asfalt/papp. Videre er det avrenning Blokker mot taksluk. Gesims-/parapetbeslag i plastbelagt stål. Det er ukjent når takene ble omtekket sist. Det er opplyst at det er sannsynlig at takene ble omtekket tidlig på 1980-tallet A Mangelfull rutine 61 KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Boligselskapet har ingen rutiner for rengjøring av sluk på takene. Det er opplyst at beboere med takterrasse tidvis rengjør sluk ved behov. Sluk skal renses for å unngå vannansamling på taket, minimum en gang pr år. Utføres ikke tiltaket er det fare for vannansamling og som kan føre til lekkasjer samt nedsatt levetid på tekkingen. KG settes av denne grunn. Rengjøring av sluk ÅR 2018 Det anbefales at alle sluk på hovedtakene rengjøres årlig. Tiltaket bør innlemmes i vaktmesters rutiner. kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Vannansamling på tak - sluk er renset Sluk er tett pga mangelfull rengjøring

62 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Yttertak Overlys Bygg Taket er utført med flere overlyskupler med kuppel i PVC påmontert kantbeslag. Ukjent alder på overlyskuplene. Ingen påkostninger registrert de senere år A Varierende stand Vesentlige konsekvenser Overlyskuplene fremstod i varierende stand. Det ble registrert vanninntrengning på to stk. overlyskupler. Skadeårsak er ukjent, trolig mangelfull tetting rundt kuplene. Normal utskiftning av overlyskupler er år. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Utskiftning av overlys ÅR 2017 kr Stk. kr Det anbefales at overlysene skiftes ut i forbindelse med anbefalte takomlegging i tillegg utbedres innvendig skader som følge av vanninntrengingen. Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Overlysvindu Skader grunnet vanninntregning Overlysvindu Skader i himling

63 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Overlysvindu Skader i himling Yttertak Taknedløp Her vurderes bordtaksbeslag og nedløpsrør tilknyttet takene. De aktuelle rørene er av plastbelagt stål. Bygg Nedløpsrørene er avsluttet direkte til terreng. Ukjent alder. Ingen påkostninger registrert de senere år A Generelt god stand 63 Vesentlige konsekvenser Bordtaksbeslag og nedløpsrør fremstod i generelt god stand uten registrerte skader. Det kan allikevel forekomme mindre utettheter i skjøter og sammenføyninger, uten at dette ble oppdaget på befaringstidspunktet. Det ble registrert stedvise mangelfulle avslutninger på nedløpene. Stedvis utskifting - nedløpsrør ÅR 2017 kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført På sikt må det påregnes full utskifting av takrenner og nedløpsrør. Et naturlig tidspunkt for dette er ved omtekking av hovedtakene. Andre beslag skiftes ifm. omtekking av takene. Parapetbeslag Nedløpsrør

64 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Parapetbeslag Nedløpsrør Fast inventar Peis/Ildsted Piper generelt 3.7.1A Vedlikeholdsbehov Her vurderes fyringspipene i bygningsmassen. Det er pipeløp i tilknytning til alle boliger. Pipene er av tegl som var typisk utførelse på oppføringstidspunktet. Feielukene er plassert i kjeller og på loft. Pipene er i bruk og det er flere tilkoblede ildsteder. Over tak er pipene helbeslått med pipebeslag. Ingen kjente påkostninger. 64 Vesentlige konsekvenser Befarte piper over tak fremstod i generelt god stand. Det er opplyst at det ikke foreligger fyringsforbud i noen av pipene. Forespurte beboere beskrev varierende trekkforhold. "Utdrag av hva de gjeldende bestemmelser for kledninger på skorsteinssider. Brennbart materiale kan ikke komme nærmere skorsteinssidene enn 100mm. Det er heller ikke tillatt å kle skorsteinssidene slik at det er til hinder for tilsyn. Det gjelder for eksempel gipsplater, strekkholdige tapeter, skap etc. Ubrennbar materiale som fliser kan dog benyttes hvis de mørtles/limes direkte på skorsteinssiden". Erfaringer fra andre boligselskapet tilsier at disse blir kledd inn med skap, gipsplater etc. som er til hinder for tilsyn. Ingen tiltak anbefales ÅR Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Ingen tiltak anbefales foruten pipeinspeksjon estimert tidligere i denne rapport. Omfanget av tiltak vil først kunne avdekkes etter anbefalt pipeundersøkelse, men ofte vil løsningen vil være å montere nye røykrør inne i eksisterende piper eller foreta glidestøp. Pipene er beslått med pipebeslag Bildet viser teglstein og mørtelfuger i pipeløp

65 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Feieluker plassert i kjeller Feieluker plassert i kjeller

66 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Feieluker plassert i kjeller Feieluker plassert i kjeller Trapper, balkonger, m.m. Innvendige trapper Oppganger 3.8.1A Normal bruks- og aldersslitasje Her vurderes innvendige trapper på fellesområdene. Svingtrapper med repos av betong. Repos og inntinn/opptrinn i ensfarget terrazzobelegg. Undersiden av trappen er malt. Det er ikke rekkverk da trapp er bygget rundt heishus. Det er stedvis ettermontert håndløper på vegg. Ingen kjente påkostninger. 66 Vesentlige konsekvenser Befarte trapper fremsto med normal bruks- og aldersslitasje. Det er registrert stedvise slagskader på trappeneser. Forholdet er primært av estetisk karakter. Lokal reparasjon - trapper ÅR 2017 Skadede trinn utbedres lokalt med egnet produkt og metode. Det avsettes rundsum til utbedring av trapper. kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Trapp med ensfarget terrazzo Skade i trapp Ettermontert håndløper Skade i trapp

67 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Ettermontert håndløper Skade i trapp Trapper, balkonger, m.m. Innvendige trapper Her vurderes trapper til kjeller og internt i kjeller. Svingtrapper med repos av ubehandlet betong. Inntrinn Kjeller er malt. Rekkverk i smijern med liggende spiler. Det er stedvis ettermontert håndløper på vegg. Ingen kjente påkostninger A Normal alder og bruksslitasje. 67 Vesentlige konsekvenser Befarte trapper fremsto med normal bruks- og aldersslitasje. Til orientering tilfredsstiller ikke rekkverk i kjeller dagens krav/anbefalinger. Trappene oppfattes som trange og bratte. En utskiftning/ombygging kan ikke forsvares økonomisk. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Trapp til kjeller - ettermontert håndløper Trapp internt i kjeller

68 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Trapper, balkonger, m.m. Utvendige trapper Rømningstrapper Det er på enkelte fasader montert uttrekkbare rømningsstiger og vinkler/trinn i aluminium. Stigene er ikke funksjonstestet kun visuelt befart. Ingen kjente påkostninger A Tilstand ikke vurdert TG IU Ikke undersøkt Vesentlige konsekvenser På generelt grunnlag anbefales det at beboere gjør seg kjent med tilgang til rømningstiger og hvordan stigene skal brukes. Det er viktig at stigene ikke blir en falsk trygghet. Videre kommenteres det at det er spesielle krav for at rømningsstigene skal være godkjent som rømningsvei. Det skal være rygg på stigen som hindrer at man kan falle bakover og det er krav til avstand / brannmotstand til underliggende vinduer/dører. Ingen tiltak anbefales ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten at den enkelte beboer gjør seg kjent med rømningsstigene. Undersøkes nærmere utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført Rømningsstige ved takterrasse

69 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Rømningsstige ved takterrasse Trapper, balkonger, m.m. Balkonger Fasader 3.8.4A Varierende tilstand Utkragede balkonger med dekker av betong. Balkongene har innfestning i fasade og rekkverkskonstruksjon av tegl. Videre ser det ut til at balkongdekkene har blitt oveflatebehandlet på oversiden. Det er vindskjerm av glass. Avrenning via sluk tilkoblet nedløpsrør. Det er opplyst at noen balkonger på langfasaden skal fornyes i 2017, men endebalkonger og balkonger ved inngangsside blir uberørt. Ingen kjente påkostninger. 69 Vesentlige konsekvenser Generelt kan man si at balkongene har et vedlikeholdsbehov. Belegget på oversiden av balkongene er slitt og det bør påføres et nytt lag. Det er opplyst at beboere ikke har rutiner for rengjøring av sluk. Erfaringsmessig med nedslitt belegg er at regnvann, skitt, salting etc. trekker inn i betongen og over tid vil det utvikle seg skader. TG settes med bakgrunn i de registrerte symptomer. Kontroll og vedlikehold av balkonger ÅR 2018 kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Basert på visuell undersøkelse og erfaringer med betong er den faglige vurderingen at det bør utføres preventivt vedlikehold. Oversiden av betongdekket bør overflatebehandles på nytt med en diffusjonstett tykkfilmsmembran for å hindre fuktighet trenge igjennom i betongdekket. Det bør i tillegg benyttes sklisikring og flakes for å ivareta personsikkerheten. Undersiden bør vurderes overflatebehandlet med en diffusjonsåpen overflatebehandling. Dette vil bidra til å bremse karbonatiseringsprosessen. (se vedlegg om betongskader) Priset tiltak gjelder overflatebehandling av samtlige balkonger som ikke blir berørt ifm. balkongfornying i Nedslitt belegg OLYMPUS DIGITAL CAMERA

70 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Balkonger Balkonger

71 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Balkonger Balkonger Trapper, balkonger, m.m. Baldakiner Her vurderes inngangstakene også kalt baldakiner. Baldakinene er oppført i betong tekket med Foran inngangsparti båndtekking. Sidevegger av betong. Ingen påkostninger registrert A Normal alder- og værslitasje 71 Vesentlige konsekvenser Baldakinene fremstod med normal alder- og værslitasje. Store deler av overflatefilmen på båndtekkingen er avflasset. Forholdet har ingen praktisk betydning og er av estetisk karakter. TG settes pga. alder. Nye båndtekking - baldakiner ÅR 2017 Det anbefales at båndtekking på baldakinene skiftes ut i sin helhet samtidig som anbefalte takomlegging. kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Baldakin foran inngangsparti

72 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Baldakin foran inngangsparti Sanitær Sanitæranlegg Bygg 3.9.1A Normal aldersslitasje Sanitæranlegget er i hovedsak det opprinnelige fra byggeår er nå ca. 86 år. Kun mindre påkostninger er registrert. Det er opplyst at en noen av sameierne har "pusset opp" badet i privat regi. 72 Vesentlige konsekvenser Flere elementer tilknyttet baderommene og vann- /avløpsrørene har overskredet anbefalt brukstid. Antallet skader referert til disse må forventes økt i årene som kommer. Sanitæranlegget gis en samlet tilstandsgrad basert på alder og de registrerte forhold. Ytterligere beskrivelser under hver enkelt bygningsdel. Utarbeide forprosjekt rør- og våtrom ÅR 2018 kr Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Med bakgrunn i at rør og våtrom er vurdert å ha begrenset gjenværende brukstid anbefaler vi boligselksapet å utarbeide et forprosjekt for rør og våtrom. Et forprosjekt gir en grundig beskrivelse av aktuelle utbedringsmetoder samt estimat på totalkostnaden for normalt 3 alternative baderomspakker. Det foretas en likviditetsanalyse der lånebehov og nedbetalingstid vurderes. Videre lages det en oversikt over konsekvensen alternativene vil ha på fellesutgiftene. Forprosjektet danner et godt beslutningsgrunnlag til avstemning ved generalforsamling.

73 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Sanitæranlegg Bygg Sanitæranlegget er i hovedsak det opprinnelige fra byggeår er nå ca. 86 år. Kun mindre påkostninger er registrert. Det er opplyst at en noen av sameierne har "pusset opp" badet i privat regi A Begrenset gjenværende brukstid Vesentlige konsekvenser Flere elementer tilknyttet baderommene og vann- /avløpsrørene har overskredet anbefalt brukstid. Antallet skader referert til disse må forventes økt i årene som kommer. Sanitæranlegget gis en samlet tilstandsgrad basert på alder og de registrerte forhold. Ytterligere beskrivelser under hver enkelt bygningsdel. Gjennomføre rør- og våtromsprosjekt ÅR 2019 kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført For å synliggjøre kostnaden som vil komme estimeres gjennomføringen av et rør- og våtromsprosjekt i Estimatet er et grovt anslag basert på erfaringstall og vil variere avhengig av valgt standard og metode ved gjennomføring. Ytterligere estimater utføres i forbindelse med et forprosjekt.

74 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Bunnledninger Bygg Her menes bunn- og uttrekksledninger. Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv. Uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fra grunnmur til offentlig ledning. Bunn- og uttrekksledninger er utført som støpejernsrør type SA. Ingen større påkostninger registrert siden byggeår A Normal aldersslitasje Vesentlige konsekvenser Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag eller lekkasjer, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Rørene er fra byggeår og er rundt 86 år. Anbefalt brukstid på støpejernsrør type SA er 50 år. Antall skader referert til rørene må forventes å øke i årene som kommer. Bunn- og uttrekksledninger av støpejern har kortere levetid enn innvendige rør av samme type, men eventuelle lekkasjer får ikke samme konsekvens. Anbefalt brukstid er passert og TG settes av denne grunn. Kamerainspeksjon bunn- /uttrekksledninger ÅR 2017 kr Det anbefales i første omgang å utføre en innvendig rørinspeksjon / TV-kontroll med tilstandsrapport av alle bunn- og uttrekksledninger. Når en slik tilstandsvurdering er utført samles alle data og nødvendige tiltak kan utføres. Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart

75 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Bunnledninger Bygg Her menes bunn- og uttrekksledninger. Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv. Uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fra grunnmur til offentlig ledning. Bunn- og uttrekksledninger er utført som støpejernsrør type SA. Ingen større påkostninger registrert siden byggeår A Normal aldersslitasje Vesentlige konsekvenser Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag eller lekkasjer, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Rørene er fra byggeår og er rundt 86 år. Anbefalt brukstid på støpejernsrør type SA er 50 år. Antall skader referert til rørene må forventes å øke i årene som kommer. Bunn- og uttrekksledninger av støpejern har kortere levetid enn innvendige rør av samme type, men eventuelle lekkasjer får ikke samme konsekvens. Anbefalt brukstid er passert og TG settes av denne grunn. Innvendig rehabilitering - bunn- og uttreksledninger ÅR kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Med bakgrunn i rørenes alder vil trolig anbefalingen, etter innvendig rørinspeksjon, være at det anbefales innvendig rehabilitering med strømpe i bunn- og uttrekksledninger. Metoden går ut på å blåse/trekke inn en strømpe mettet med polyester i avløpsrøret, for så å la strømpen herde. Ferdig resultat minner om et homogent rør inne i røret. Det er foretatt grovestimat for strømpetrekning. Estimatet er ment å synliggjøre utgiftsposten som kommer. Faktiske kostnader kan først vurderes etter at tilstanden er kartlagt.

76 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Vanninnlegg Bygg Her menes vannrør fra offentlig hovedvannsledning frem til oppstikk i kjellergulv. Det er benyttet harde kobberrør for gjenging som vanninnlegg. Ingen kjente påkostninger A Normal aldersslitasje Vesentlige konsekvenser Røret ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt og det foretas derfor en aldersvurdering. Den aktuelle rørtypen har en teknisk levetid på år med en anbefalt brukstid på 50 år. Den tekniske levetiden er passert og TG settes av denne grunn. Planlegge utskiftning av vanninnlegg ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Man kan ikke med sikkerhet si når en utskifting blir nødvendig, men det er hensiktsmessig å utføre en kontrollert utskifting av vanninnlegget. Skulle det oppstå lekkasjer på en av vanninnleggene anbefales omgående utskifting. Ytterligere estimater vurderes i et forprosjekt bør utføres. Vanninnlegg

77 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Ledningsnett Bygg, Vannrør Her vurderes vannrørene, til forbruksvann, over grunnen (kjellerstrekk, stigeledninger og fordelingsledninger). Kontrollerte rør var primært de opprinnelige og er av kobber. Enkelte varmtvannsledninger er skiftet ut i forbindelse med konvertering til fjernvarme A Begrenset gjenværende brukstid KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Vannledninger av den aktuelle typen har en anbefalt brukstid på 50 år. Kobberrørenes korrosjonshastighet varierer mye avhengig av vannkvalitet, vanntemperatur og monteringsutførelse. Av erfaring vet vi at kobberrør som benyttes til kaldt forbruksvann kan ha noe lengre levetid. Rørene har passert anbefalt brukstid og man må forvente en økning i antall vannskader, relatert til disse, i årene som kommer. TG settes med bakgrunn i alder. Utskifting av vannrør ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales full utskifting av kjellerstrekk, stigeledninger og fordelingsledninger. Nye rør legges med god kvalitet. Inne boligene benyttes PEX-rør montert som rør i rør system med et fordelerskap for hver bolig. Inne på bad vil synlige koblingsledninger legges med forkrommede kobberrør. Tiltaket er priset under pkt. rør- og våtromsprosjekt. Nyere varmtvannsrør Kaldvannsrør

78 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Nyere varmtvannsrør Kaldvannsrør Sanitær Ledningsnett Her vurderes alle avløpsledninger fra kjellergulv og opp over tak. Avløpsledningene i bygningsmassen er av Bygg, Avløpsrør typen (SA) støpejernsrør og er i hovedsak fra byggeår. Det er foretatt lokale utskiftninger i forbindelse med lekkasjer/oppussing. Sanitærlufting er avsluttet over tak med luftehatt. Ingen større påkostninger registrert A Begrenset gjenværende brukstid 78 Vesentlige konsekvenser Teknisk levetid for av avløpsrør av støpejern SA er år med en anbefalt brukstid på 50 år. Avløpsrørene er nå rundt 86 år gamle og har begrenset gjenværende brukstid. Antall skader referert til disse må forventes å øke i årene som kommer. Det er registrert overflaterust på avløpsrørene. TG settes med bakgrunn i alder og de registrerte forhold. Utskifting av avløpsrør ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales utskifting av alle avløpsrør over kjellergulv og opp over tak. Det benyttes avløpsrør av god kvalitet eksempelvis støpejern type MA eller støysvake PP-plastrør. Tiltaket er priset under pkt. gjennomføring av rør- og våtromsprosjekt. Originalt avløprsrør - utvendig korrosjon Nyere avløprsrør - amatørmessig utført! Nyere avløprsrør og sluk Originalt avløprsrør - utvendig korrosjon

79 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Nyere avløprsrør og sluk Originalt avløprsrør - utvendig korrosjon Sanitær Hovedstoppekran Her vurderes og beskrives utvendig stoppekran for vanninnlegg. Kranen benyttes f.eks. ved akutte Rundt bygninger, Utvendig lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Utvendig stoppekran er plassert utenfor bygningskroppen, normalt i kum i gate eller på tomteområdet. Stoppekranens plassering skal være merket med anviserskilt på fasade slik at man ved behov finner frem til kranen. Ingen kjente påkostninger A Lav gjenværende brukstid 79 Vesentlige konsekvenser Utvendig stoppekran er ikke funksjonstestet eller kontrollert og kommenteres på et overordnet nivå. Tilstand settes med bakgrunn i alder. Teknisk levetid på utvendige stoppekraner er år med en anbefalt brukstid på 40 år. Funksjonstesting - utvendig stoppekran ÅR 2017 kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales i første omgang at utvendig stoppekran funksjonstestes. Utvendige stoppekraner byttes normalt grunnet funksjonssvikt, dvs. når spindelen ikke er vridbar. Funksjonssvikt medfører ikke nødvendigvis økt lekkasjerisiko, men eventuelle defekte stoppekraner bør skiftes. Det avsettes rundsum til funksjonstesting. Utskiftning av utvendig stoppekran har en kostnad på ca. kr ,- inkl.mva

80 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Sanitær Hovedstoppekran Fellesarealer, Innvendig Her vurderes innvendige stoppekraner for vanninnlegg. Kranene benyttes f.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Hovedstoppekranene er plassert i kjellere. Ingen påkostninger registrert A Begrenset gjenværende brukstid Vesentlige konsekvenser Hovedstoppekranene fremsto på befaringsdagen med normal aldersslitasje. Kranen er ikke funksjonstestet og tilstanden er satt med bakgrunn i alder. Den aktuelle kranen har en anbefalt brukstid på 30 år og anbefalt brukstid er vesentlig passert. Utskifting - innvendige hovedstoppekraner ÅR Det anbefales utskifting av alle hovedstoppekraner. Tiltaket anbefales utført samtidig med gjennomføringen av rør- og våtromsprosjekt. kr Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Hovedstoppekran Hovedstoppekran

81 3.9 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Hovedstoppekran Hovedstoppekran Sanitær Her vurderes stengeventiler for kaldt og varmt forbruksvann. Disse er plassert på kjellerstrekket ved Fellesarealer avgreningen til hver stamme / fordelingsledning opp i etasjene. Det er registrert kuleventiler med lang hendel og sluseventiler. Kranene er merket med anviserskilt. Ukjent alder på kranene Ventiler og kraner A Varierende Vesentlige konsekvenser Kontrollerte stoppekraner fremsto på befaringsdagen i varierende stand/alder, dog ble det ikke registrert symptomer på akutte lekkasjer. Kuleventilene og sluseventilene har en anbefalt brukstid på 30 år. TG settes med bakgrunn i de registrerte forhold. Utskifting av stoppekraner kr ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det er naturlig at kranene skiftes ut i forbindelse med anbefalt rør- og våtromsprosjekt. Tiltaket er kostnadsberegnet i neste pkt. Kostnaden er ment for å synliggjøre normalkostnaden for utskiftning av 1 stk. stengeventil. Nyere stoppekran Eldre stoppekran

82 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Nyere stoppekran Eldre stoppekran Sanitær Sluk Her vurderes sluk inne i boliger og på fellesvaskerier. Opprinnelig er det benyttet støpejernssluk uten Bad klemring. Det er opplyst og registrert at det stedvis er skiftet sluk ved oppussing av bad. Det ble på befaringene registrert både opprinnelig støpejernssluk samt nyere plastsluk med klemring A Passert anbefalt brukstid 82 Vesentlige konsekvenser Opprinnelig støpejernsluk har en anbefalt brukstid på 50 år og anbefalt brukstid er passert. Ved rehabilitering av bad medfører dagens forskriftskrav til våtrom at opprinnelig sluk må skiftes ut. Det benyttes sluk med klemring som sikrer tett overgang mellom sluk og membran på gulv. TG settes med bakgrunn i alder på opprinnelige sluk Utskifting av sluk ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales utskifting av sluk ved rehabilitering av bad. Ofte vil utskiftningen medføre at brannskillet (etasjeskilleren) brytes og tiltaket er søknadspliktig jf. Plan- og bygnignsloven. Primært anbefales utskifting av sluk ved at det foretas et felles våtromprosjekt. Erfaringsmessig vil en stedvis utskifting, i regi eiere, medføre at "nyere" bad må rives når felles vann- og avløpsrør skiftes ut på et senere tidspunkt. Ønsker boligselskapet å videreføre en suksessiv utskifting av sluk/rehabilitering av bad anbefales det at det benyttes profesjonell rådgiver, i tillegg til utførene entreprenør, slik at man sikrer at alle komponenter tilknyttet baderommet som bør skiftes faktisk skiftes ut. Utskifting av sluk er kostnadsvurdering i pkt. rør- og våtromsprosjekt. Nyere sluk med klemring Eldre sluk i etasjeskiller i kjeller - snart gjennomrustet

83 3.9 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Sanitær Isolasjon Kjeller, Bandasjeisolasjon A Stedvis mangelfull Vesentlige konsekvenser Kaldtvannsrør isoleres for å hindre kondens. Kondensering oppstår når det tappes kaldt vann gjennom oppvarmede rom. Ved mangelfull isolering medfører dette kondensering og utvendig korrosjon noe som forringer rørenes levetid. Varmtvannsrør isoleres for å unngå unødvendig varmetap og dermed også energitap. Originale vannrør er isolert med bandasjeisolasjon. Utskiftede deler av kjellerstrekk er isolert med cellegummi. Erfaringsmessig vil bandasjeisolasjon fra denne tidsperioden inneholde asbest. Asbest er spesialavfall og må behandles særskilt. Før eventuelle arbeider igangsettes utføres det asbestprøver. Isolering av kaldt- og varmtvannledninger er vurdert i generelt god stand. Det ble stedvis registrert sprukket og manglende isolasjon og mangelfull isolering av ventiler. TG settes med bakgrunn partier med mangelfull isolasjon. 83 Utskifting av isolasjon ÅR Utskifting utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt med bakgrunn i at rørene anbefales utskiftet. Nye rør isoleres i henhold til dagens forskriftskrav og anbefalinger. Kostnaden er medtatt i tidligere pkt. Tilstandsvurdering, asbestprøver, og tiltaket med utskiftning av isolasjon er estimert i tidligere punkter. Varmtvannsledninger er isolert med cellegummi Kaldvannsledninger er isolert med bandasjeisolasjon

84 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 bandasjeisolasjon Varme Varmeanlegg Bygg A Tilsynelatende god stand Byggene forskynes med varme/varmtvann fra fjernvarmeanlegg. I underetasjen er det teknisk rom med utstyr for distribusjon av varme og varmtvann til den enkelte bolig og til fellesarealene. Tekniske rom inneholder varmtvannsberedere, ekspansjonstanker, varmeveksler, sirkulasjonspumper, m.m. Det ble opplyst atboligselskapet konverterte til fjernvarme i Vesentlige konsekvenser Det er ikke opplyst om driftsproblemer eller registrert tegn til funksjonssvikt. Anlegget er tilsynelatende i god stand, dog er det opplyst fra boligselskapets representanter at det ikke foreligger årlig serviceavtale på varmeanlegget. TG settes med i dette. Jevnlig tilsyn - fjernvarme ÅR 2017 kr Varmeanlegget forskyner boligene med varme og varmt forbruksvann og det bør derfor sikres kontinuerlig drift. Dette gjøres ved jevnlig tilsyn og løpende/periodisk vedlikehold. Det estimeres kostnad til jevnlig tilsyn. ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Fjernvarme Fjernvarme

85 3.10 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Fjernvarme Fjernvarme Varme Ledningsnettet fra varmeanlegget ut til hver enkelt leilighet/radiator er konstruert i stål. Ingen større Bygg påkostninger registrert. Ledningsnettet antas i hovedsak å være fra byggeår Ledningsnett A Normal alders- og bruksslitasje Vesentlige konsekvenser Befarte varmerør fremsto med normal alders- og bruksslitasje. Den aktuelle rørtypen har normalt sett lang levetid og vi antar at disse vil kunne benyttes i kommende periode uten vesentlige problemer. Det er opplyst at varmeanlegget ikke er innregulert. Her legges grunnlaget og grovfordelingen av vannet til hver enkelt stigeledning som tar vannet fra kjelleren til øverste etasje og tilbake igjen. TG settes med bakgrunn i alder. Innregulering av varmeanlegg ÅR 2018 kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at varmeanlegget innreguleres. Ved å oppgradere med nye ventiler på stigeledningene vil varmeanlegget leve sitt eget liv uforstyrret av hva som skjer for øvrig i anlegget. Samtidig er det stengeventiler slik at det er lett å isolere en og en stigeledning om man skal foreta arbeider på akkurat denne stigeledningen. Ved gjennomføring av dette tiltaket anbefaler vi boligselskapet å vurdere også ledningsnett og radiatorer/radiatorventiler. Det er i kostnadsestimatet beregnet reguleringsventiler på stigeledningene. Nye termostater anses som den enkelte beboers ansvar. Tiltaket bør utføres som et fellesprosjekt. Dette vil medføre at alle radiatorer har like ventiler. På denne måten vil man få et fullstendig innregulert varmeanlegg. Bildet viser eldre stengeventiler

86 3.10 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Bildet viser eldre stengeventiler Varme Radiatorer Boenheter Leilighetene varmes primært opp med vannbårent radiatorsystem med radiatorer plassert i oppholdsrom som stue, kjøkken og soverom. Befarte radiatorer har varierende alder. Det er opplyst at enkelte radiatorer er fra byggeåret mens andre er skiftet i nyere tid. Ingen større påkostninger registrert A God stand Vesentlige konsekvenser Kontrollerte radiatorer fremstod i god stand med normal bruks- og aldersslitasje. Det er ikke meldt om eller registrert symptomer på drypplekkasjer eller funksjonssvikt. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak anbefales Periodisk vedlikehold utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Ingen større tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten en nærmere vurdering ifm. innsetting av reguleringsventiler på stigeledningene. Den enkelte eier foretar jevnlig tilsyn, og lufting ved behov. På varmeanlegg der beboere selv foretar lufting av radiatorer er det viktig at trykket på anlegget jevnlig kontrolleres. Denne kontrollen bør inngå i vaktmesterens rutine. Ved lufting av radiatorer vil det bli trykkfall på anlegget og det kan være behov for å etterfylle vann. Videre anmerkes det at radiatorer ikke skal tildekkes. Eventuelle blomsterbrett montert i overkant av radiatorer bør være utformet med luftespalter slik at de ikke blir til hinder for luftsirkulasjonen. Redusert luftsirkulasjon kan føre til kondensering på andre konstruksjoner, eksempelvis vinduer. Eldre radiator med reguleringsventil Nyere radiator i oppgang

87 3.10 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Eldre radiator med reguleringsventil Nyere radiator i oppgang Varme Varmerør isoleres for å hindre varmetap og dermed minimere energitapet. Varmerørene er primært isolert Bygg med "bandasjeisolasjon". Erfaringsmessig kan "bandasjeisolasjon" fra denne tidsperioden inneholde asbest. Asbest er spesialavfall og må behandles særskilt. Før eventuelle arbeider igangsettes utføres det asbestprøver Isolasjon A Generelt god stand Vesentlige konsekvenser Isoleringen fremstod i generelt god stand. Det anmerkes at isoleringen inneholder asbest. Dette innebærer ingen fare såfremt ikke isolasjonen berøres. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Det anbefales ingen tiltak på nåværende tidspunkt. Det anbefales at isoleringen skiftes ut samtidig som varmerørene. Varmerørene er isolert med bandasjeisolasjon

88 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Varmerørene er isolert med bandasjeisolasjon Luftbehandling Luftbehandling Bygg, Naturlig ventilasjon A Vedlikeholdsbehov Her vurderes ventilasjonen i boligene. Boligene er bygget med naturlig avtrekksventilasjon basert på termisk oppdrift. Tilluft via ventiler i vegg/stedvis spalteventiler i vinduer og yttervegg. Avtrekk via veggventil på kjøkken og våtrom. Kanalnettet er over tak avsluttet med takhatter av tegl med betongstein. Peis/pipe vil til dels fungere som avtrekkskanal og bidra til luftskifte i boligene. Ingen påkostninger registrert. 88 Vesentlige konsekvenser Naturlig ventilasjon drives av termiske krefter og luftskiftet vil varierende med vær/vind og med årstiden. For å oppnå maksimal effekt av opprinnelig ventilasjon må alle tilluftsventiler og avtrekksventiler holdes åpne gjennom hele året. Normal intervall for rengjøring av fettfilter og veggventiler er 2-4 ganger pr år. Normal intervall for rens av kanaler er år. Det ble stedvis registrert manglende spalte under baderomsdør i befart leilighet og manglende ventiler i vinduer. Videre ble det registrert avtrekksventiler som var skjult bak kjøkkenskap. Forholdet fører til mangelfullt luftutskiftet i boligen. TG settes av denne grunn. Rens av kanalnett - ventilasjon ÅR 2019 kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales rens av alle ventilasjonskanaler/piper. Tiltaket utføres for å oppnå maksimal utnyttelse av eksisterende ventilasjonsanlegg. Tiltaket bør implementeres i anbefalte rør- og våtromsprosjekt. Avtrekksventil på baderom - behov for rengjøring Manglende spalteventil i baderomsdør

89 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Spalteventil i vindu Avtrekksventil i yttervegg

90 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Spalteventil i vindu Avtrekksventil i yttervegg Luftbehandling Luftbehandling Det er registrert ettermontert utstyr i form av kjøkkenventilatorer og baderomsvifter. Det er ukjent Bygg, Ettermontasjer omfang og alder A Feilmontasjer 90 Vesentlige konsekvenser Mekaniske kjøkkenventilatorer/ baderomsvifter tilkoblet opprinnelig kanalnett eller ført direkte ut av yttervegg er å anse som feilmontasje da disse kan forårsake ubalanse / føre til redusert ventilasjon. Det anbefales nulltolleranse for slik montering. Ved installasjon av mekaniske kjøkkenventilatorer bør disse ha kullfilter og luften bør resirkuleres. Opprinnelig ventilasjon videreføres. Ytterligere beskrivelser i "ventilasjonsforhold i boliger" vedlagt i denne rapport. Kartlegging av ettermontasjer - ventilasjon ÅR 2019 kr Løpende vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at det foretas en gjennomgang der eventuelle ettermontasjer kartlegges. En slik kartlegging kan utføres samtidig med rens av kanalnett da man allerede er inne i hver enkelt leilighet. Det anbefales at styret lager skjema for slik registrering og et infobrev om riktig bruk som gis til hver enkelt sameier. Opprinnelig avtrekksventil Mekanisk avtrekksventil - feilmontasje

91 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Elkraft, generelt Elkraft - generelt Bygg A Manglende internkontroll flere mindre feil Her følger en overordnet vurdering av det elektriske anlegget. Store deler av anlegget er skiftet ut de siste 40 år. 91 Vesentlige konsekvenser Det elektriske anlegget bærer preg av flere mindre oppgraderinger gjennom mange år uten en enhetlig plan. Resultatet er at det elektriske anlegget fremstår som et lappeteppe av utstyr fra forskjellige tidsperioder. En del av arbeidene virker å ikke være helt ferdigstilt. Internkontrollen fremstår også som mangelfull. Gjennomføre internkontroll, utbedre mindre feil i elanlegg ÅR 2018 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales å få utbedret mindre feil det elektriske anlegget. Hovedutfordringen er at det er vanskelig å få tilstrekkelig feste for kabler og utstyr. Det er priset fem dager med elektriker for å utbedre feil. Dette bør utføres etter en ekstern kontroll, se kapittel om internkontroll. Ved innføring av systematisk internkontroll vil det trolig bare bli behov for mindre reparasjoner i årene som kommer. Følgende bør utføres: -Feste løse kabler (faste føringsveier bør da vurderes) -Demontere materiell og kabler som ikke er i bruk -Skifte ut materiell og kabler som er skadet -Rydde opp i rotete forlegning av kabler Kabler uten feste Skadet kabel uten feste Kabler som ikke er i bruk Rotete forlegning av kabler

92 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Kabler som ikke er i bruk Rotete forlegning av kabler Elkraft, generelt Elkraft - generelt Her følger en overordnet vurdering av det elektriske anlegget. Store deler av anlegget er skiftet ut de siste Bygg 40 år A Følger ikke dagens sikkerhetsnivå KG 1 Små og middels konsekvenser Regelverket for elektriske anlegg er i stadig utvikling som følge av teknologisk utvikling og endret forbruksmønster. Generelt har nyere regelverk et langt høyere sikkerhetsnivå. Regelverket har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft, så for et gammelt anlegg gjelder regelverket på monteringstidspunktet. Det er kan imidlertid være hensiktsmessig å øke sikkerhetsnivået nærmere dagens standard. Viktige sikkerhetsinnretninger som blitt påbudt i nye boliger de siste tiårene er: jordfeilbryter for kurs til baderom (1991), jordfeilvarsler (1991), automatsikringer (1998), jordfeilbryter på alle kurser (erstatter jordfeilvarsler, 2002), overspenningsvern (2010), komfyrvakt (2010), minsteantall for stikkontakter (2010). I 2014 kom påbud om å vurdere røykvarsler/røykdetektor der hvor det benyttes hvitevarer med stort strømtrekk så som oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel. Informere sameierne om elsikkerhet ÅR 2017 kr ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Løpende vedlikehold utføres av styret Lav Tiltaket kan utsettes Denne rapporten anbefaler på flere punkter oppdateringer for å komme nærmere dagens sikkerhetsnivå for det elektriske anlegget. Rapporten omhandler imidlertid ikke elektrisk anlegg i boenheter. Dette faller utenfor boligselskapet ansvarsområde. Styret kan informer sameierne på deres ansvar for sikkerheten i eget elektrisk anlegg. Styret kan bidra med å hente inn tilbud på felles oppgraderinger for de som ønsker det. Dette kan omfatte: - Kontroll av elektrisk anlegg i boenheter - Oppgraderinger i boenheter eller boenheters sikringsskap Å få montert jordfeilautomater, og overspenningsvern og komfyrvakter i den enkelte boenhet vil øke brannsikkerheten i hele boligselskapet. En del boligselskap gjennomfører tilsyn med og oppgradering av elektrisk anlegg som fellestiltak. Det kan i mange tilfeller forsvares å bruke boligselskapet penger på dette da sikkerhet i elektriske anlegg kommer alle til gode, og prisen for den enkelte blir lavere. Dette er i de fleste tilfeller avhengig av vedtak på generalforsamling, dersom det ikke inngår som en del av annet nødvendig vedlikehold.

93 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Overspenningsvern Komfyrvakt monteres over kokeplater Jordfeilautomater i moderne sikringsskap

94 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Jordfeilautomater i moderne sikringsskap Basisinstallasjon for elkraft Hovedjordningsanlegg Bygg A Usikker tilstand Her vurderes sentrale deler av jordingsanlegget. Hensikten med et jordingsanlegg er å hindre at feil i elektrisk utstyr kan medføre at det oppstår livsfarlige spenninger mellom ulike anleggsdeler. Et velfungerende jordingsanlegg er viktig for sikkerheten til både mennesker og installasjoner. Dette er viktig med tanke på berøringsspenninger og brann ved eventuelle jordfeil i anlegget. Feil i jordingsanlegget kan oppstå over tid. Disse feilene kan være fatale, og kan ofte ikke oppdages uten at det blir utført målinger. 94 Vesentlige konsekvenser Jordingsanleggets tilstand er usikker. Jordingsanlegget bærer preg av å ikke ha fått noen samlet oppgradering siden byggeåret. Jordingsanlegget hadde ingen merking eller dokumentasjon. Kontroll av jordingsanlegg ÅR 2017 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at jordingsanlegget vies ekstra oppmerksomhet ved periodisk kontroll. Det bør utføres gjøres målinger for å bekrefte tilstanden på jordingsanlegget. Det bør måles overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer. Måleresultater protokollføres og arkiveres i hovedfordelinger og i styrets arkiv. Jordingsleder og utjevningsledere merkes i hovedfordeling. Eventuelle tiltak etter utførte målinger vurderes fortløpende. I tillegg må utjamning av sprinkleranlegg og soilrør kompletteres etter utskifting av rør i kjeller

95 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Basisinstallasjon for elkraft Jordelektrode Kjeller, Vannrør A Ikke anbefalt løsning Vesentlige konsekvenser Her beskrives jordelektroden. Jordingsanlegget har en jordelektrode som via en jordingsleder forbinder jordingsanlegget i bygningen med jordsmonnet utenfor. Videre består et jordingsanlegg av utjevningsforbindelser som forbinder vann- og avløpsrør med jordingsanlegget. Beskyttelsesledere forbinder elektrisk utsyr med jordingsanlegget. Metallrør for vanninntak i bygningen er brukt som jordelektrode. Det er montert jordingsbånd/jordingsklemme på røret ved inntaket. Herfra er det forlagt énlederkabel type PN til jordskinne i til bygningens hovedfordeling Metalliske vannrør er ikke lenger tillatt som jordelektrode fordi de blir byttet ut med plastrør ved eventuell fornying av ledningsnettet. 95 Ny jordelektrode ved anledning Oppgradering utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes ÅR Dersom det skal utføres gravearbeider som for eksempel drenering anbefales det å samtidig legge ny jordelektrode. Dette vil da utgjøre en minimal ekstra kostnad. Som selvstendig tiltak er det imidlertid ikke anbefalt. Jordingsleder er tilkoblet vannrør

96 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Jordingsleder er tilkoblet vannrør Lavspent forsyning Inntakskabler Kjeller, AJ A Trolig i god stand Bygget er forsynt med inntakskabel fra nettselskapets nettstasjon i området og er ført i grunn frem til hovedfordeling i kjellerarealet. Kabelen er synlig ved gjennomføring i kjellervegg, og føres så nedstøpt i kjellergulv. Kabelen er av typen AJ. Kabelen som kommer inn til hovedfordeling er av typen PFSP. Kabelen er trolig skjøtet et sted på veien. Skjøten var ikke mulig å påvise på befaringen. Det er også mulig at kabelen er skiftet i sin helhet, og at kabel ved kjellervegg er ute av drift. Dette var ikke mulig å undersøke på befaringen, bland annet på grunn av manglende tilgang til boder. 96 Vesentlige konsekvenser Kablelen som er synlig ved kjellervegg er papirisolert og oljefylt. Den er av typen AJ, mulig fra byggeåret. Det som er synlig av denser ut til å være i god stand. Det ble ikke registrert oljesøl eller lukt rundt kablene. Enkelte kabler hadde oppflising av ytterkappe. Dette antas å skyldes sykler som lagres rundt dem. Erfaring tilsier at denne typen kabler kan ha svært lang levetid så lenge den ikke er utsatt for ytre påvirkninger eller oljelekkasjer. Oljelekkasjer og brent lukt er tegn på at denne typen kabler er i dårlig stand. Nyere kabel i hovedfordeling er i god stand. Inntakskabler holdes under oppsikt ÅR 2017 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes På tross av den høye alderen anbefales ikke utskifting før feil eller ytterligere tegn på svekkelse oppstår. Det anbefales å holde kablene under oppsikt som en del av internkontrollen. Se etter punkteringer eller oljeflekker rundt kabelen. Vær oppmerksom på lukt av svidd olje. Ta kontakt med elektroteknisk rådgiver om slikt forekommer. På sikt må selskapet påregne en betydelig kostnad med å skifte ut inntakskabler. Hvis mulig bør skjøt på kabel påvises på internkontroll. Dette prises ikke separat. Inntakskabel kommer gjennom kjellervegg og er ført ned i støpt gulv

97 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lavspent forsyning Stigeledninger Oppganger A God tilstand Her vurderes stigeledninger fra hovedfordeling til underfordelinger. Stigeledninger fra hovedfordeling er av typen PFSP. Disse er fort inn i rør frem til fordelinger. I oppganger er stigeledninger videreført som enkeltledere i innstøpte stålrør. 97 KG 1 Små og middels konsekvenser Det ble ikke observert synlige tegn på feil eller skader på kablene. Kablene har flere steder mangelfullt feste. Det er registrert skader på koblingsstykker for stigeledninger. Dette er beskrevet under internkontroll. Ingen tiltak anbefales ÅR Det anbefales ingen tiltak utover normalt periodisk tilsyn. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Stigekabler i kjeller

98 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Stigekabler i kjeller Lavspent forsyning Hovedtavler Kjeller Her vurderes bygningens hovedfordeling (hovedtavle). Hovedfordeling for er plassert i kjeller. Fordelingen er utført som eget stålplatekapslet skap. Fordelingen er utstyrt med hovedsikring, stigesikringer til underfordelinger samt måleranlegg og kurssikringer til gårdsanlegg.inntak og stigeledninger er sikret med høyeffektsikringer type NH (smeltesikringer). Inntakssikring er 224 A. Det er ikke montert overspenningsvern. Kurssikringer for gårdsanlegg er av blandet alder og type. Det finnes både skrusikringer, automatsikringer og jordfeilautomater A Noe utdatert Vesentlige konsekvenser Hovedfordeling er trolig fra 1980-tallet. Det er utført en rekke endringer siden fordelingen var ny. Deler av fordelingen fremstår som utdatert. Skrusikringer og gamle sikringsskillebrytere er ikke iht. gjeldende regelverk. Svakheten til skrusikringer er at de løsner over tid og det kan oppstå lysbue/varmegang mellom bunnskrue og sikringspatron. Hovedfordeling oppgraderes ÅR 2018 kr Oppgradering utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes For å fullt ut komme opp på dagens sikkerhetsnivå anbefales det at hovedfordelingen skiftes ut. Dersom dette ikke lar seg gjøre anbefales en oppgradering for å komme nærmere dagens sikkerhetsnivå. Dette innebærer å bygge skrusikringer og kurssikringer uten jordfeilssikring med jordfeilautomater, samt å montere overspenningsvern. Videre anbefales det og at alle kurser merkes og at kursfortegnelse skrives på nytt. Hovedfordeling i kjeller

99 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lavspent forsyning Underfordelinger Oppganger A Varierende tilstand Her vurderes underfordelingen (sikringsskapet) til den enkelte boenhet. Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert innfelt i vegg i trapperom. Fordelingene er i hovedsak bestykket med kurssikringer, hovedsikringer og måleranlegg. Flere leiligheter deler samme skap. Den vanlige organiseringen er at fire boenheter deler fire skap på to rekker. De to nederste skapene brukes til målere for to leiligheter hver. I øverste rekke er sikringsmateriell plassert. 99 KG 1 Små og middels konsekvenser Utstyr i sikringsskap for boenheter er i varierende utførelse og tilstand. Materiellet i sikringsskapet varierer fra originalt fra byggeåret til helt nymontert. I flere skap er det eksempler på dårlig merking, dårlig berøringssikkerhet og lite antall sikringer. Montasjen i flere skap er også svært lite oversiktlig. Kontroll og opprydding ÅR 2018 kr 0 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales å kontrollere alle sikringsskap rydde opp der det er nødvendig. Det anbefales å erstatte alle skrusikringer med jordfeilautomater. Det anbefales at alle sikringer for hver boenhet plassers på samme samleskinne (samme rad). Videre bør det sikres at alle sikringsskap har oppdatert og tydelig kursfortegnelse hvor det også fremkommer hvilken leilighet den enkelte sikring hører til. Det bør være egen jordskinne i hvert skap. Kontrollen bør være en del av internkontrollen. Boligselskapet kan hente inn pris på utbedring av hvert skap og sende denne prisen videre til beboer. Dette vil normalt falle betydelig billigere enn at den enkelte bestiller elektriker. Bør utføres i forbindelse med annet elektrisk arbeid i boligselskapet. Underfordeling for bolig Eksempel på ryddig underfordeling

100 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Eksempel på uryddig fordeling. Legg merke til gul/grønn leding som ender blindt nederst i bildet.

101 3.14 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 gul/grønn leding som ender blindt nederst i bildet. Lavspent forsyning Underfordelinger Oppganger Her vurderes underfordelingen (sikringsskapet) til den enkelte boenhet. Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert innfelt i vegg i trapperom. Fordelingene er i hovedsak bestykket med kurssikringer, hovedsikringer og måleranlegg. Flere leiligheter deler samme skap. Den vanlige organiseringen er at fire boenheter deler fire skap på to rekker. De to nederste skapene brukes til målere for to leiligheter hver. I øverste rekke er sikringsmateriell plassert A Overspenningsvern mangler Vesentlige konsekvenser Det er ikke montert overspenningsvern i bygget. For å beskytte anlegget mot skader ved overspenninger er det i dag påbudt med overspenningsvern kl. II (C), såkalt mellomvern, i nye bygninger. Dette er et godt sikkerhetstiltak som også kan anbefales i eksisterende bygninger. Overspenninger kan forårsakes av for eksempel lynnedslag i nærheten, men kan også oppstå ved utkobling av strømmen. Moderne elektronisk utstyr er særlig følsomt for overspenninger. Montere overspenningsvern ÅR 2018 kr Stk. kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det bør monteres overspenningsvern på stigeledninger i oppganger dersom ikke overspenningsvern som anbefales montert i hovedfordeling dekker hele bygningen. Overspenningsvern kan plasseres i underfordelinger for boenheter. Skap hvor disse plasseres må merkes tydelig på utsiden. Tilsyn med disse overspenningsvernene må være en del av internkontrollen i boligselskapet. Bør utføres i forbindelse med annet elektrisk arbeid i boligselskapet. I tillegg bør kostbart utstyr som inneholder elektronikk utstyres med eget overspenningsvern kl. III (D), såkalt finvern eller sekundærvern. Dette må stå i den enkelte boenhet, og er beboers ansvar. Det er viktig at finvernet er godkjent for nettsystem av typen IT-nett.

102 3.14 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lavspent forsyning Driftstekniske installasjoner Fyrrom A Varierende tilstand Vesentlige konsekvenser Her vurderes underfordelinger (sikringsskap) for fyrrom. Det er flere fordelinger i fyrrom. De er av ulik alder og tilstand. Etter omlegging til fjernvarme er det også varierende hvorvidt de er i bruk. Utstyr i sikringsskap for fyrrom er i varierende utførelse og tilstand. Mye av materiellet fremstår som utdatert eller ikke i bruk. 102 Fordelinger i fyrrom samles og oppgraderes ÅR 2018 kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at alt elektrisk utstyr i fordelinger gjennomgås for å kontrollere om det er i bruk. Fortrinnsvis samles alle sikringer i ett skap. Her monteres jordfeilautomater for alle kurser. Kurser som ikke er i bruk demonteres i sin helhet.

103 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lavspent forsyning Driftstekniske installasjoner Vaskerier A Uten jordfeilbeskyttelse Vesentlige konsekvenser Her vurderes underfordelinger (sikringsskap) for vaskerom. Skapet inneholder automatsikringer. Skap og innmat er i hovedsak av nyere dato. Det er montert enkelte gamle automatsikringer uten jordfeilbeskyttelse i skapet. 103 Bytte til jordfeilautomater ÅR 2018 kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales å skifte ut sikringer uten jordfeilvern med jordfeilautomater. Dette fordi utstyr i vaskerom er særlig sårbart for jordfeil. Disse anbefales skiftet ut

104 3.15 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lys Belysningsutstyr Oppganger A Til dels stor aldersslitasje Vesentlige konsekvenser Her vurderes belysningen i oppganger. Belysning i oppganger er for en stor del basert på runde armaturer i plast av typen «Enøk» for 2x9W kompaktlysrør, produsert av SG Armaturen og tradisjonelle takbeslag i porselen med glasskuppel. Disse er benyttet i alle oppganger. Belysningen er styrt av endevendersystem, brytere i hver etasje som styrer alt lys. Utendørs er det i tillegg montert lamper med sokkel for standard lyspære (E27) i klassisk utførelse. Dette styres av fotocellebryter (lyssensor). Til tross for ung alder er en stor andel av lysarmaturene med kompaktlysrør i oppganger preget av aldersslitasje. Styringen fremstår som utidsmessig. Oppgradere belysning i oppganger ÅR 2018 kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at all innvendig belysning i fellesarealer inkludert garasjeanlegg oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det anbefales benyttet LED-armaturer med innebygget bevegelsesdetektorer. Belysningen er meget energibesparende. Armaturene tenner automatisk ved bevegelse og slukker etter en forhåndsinnstilt verdi. Lyskilden har en garantert levetid på ca timer som gjør at energiforbruket, service og vedlikehold blir redusert betydelig. Brytere med kabling fjernes. Takbeslag med kuppel «Enøk» Sensor for utemampe Utelampe

105 3.15 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Lys Belysningsutstyr Kjeller Her vurderes belysningen og belysningsutstyr i fellesarealer i kjeller. Denne er utført med lysstoffarmaturer av forskjellig type. Belysningen er styrt av bevegelsessensorer og akustiske sensorer A God stand slitasje på styring TG 1 Svake symptomer Vesentlige konsekvenser Belysningsutstyret er av nyere dato. All belysning fremstår i hovedsak uten feil og skader. Kontaktorer i akustiske detektorer gir fra seg en brummende lyd som hindrer at lyset i enkelte bodarealer slukkes. Vedlikeholde akustiske detektorer i kjeller ÅR 2018 Akustiske detektorer i bodarealer bør vedlikeholdes. Støvsuging av kontaktorer kan hjelpe. Ellers må kontaktor eller hele detektoren skiftes ut. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Akustisk detektor for lys i bodareal Innmat i detektor. Kontaktor til høyre

106 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Akustisk detektor for lys i bodareal Innmat i detektor. Kontaktor til høyre Lys Kursopplegg for lys og stikk Fellesarealer Her vurderes kursopplegg (kabling) for lys og stikkontakter i fellesarealer. Kursopplegg for lys og stikk er utført som en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Åpent i kjeller, skjult og åpent til belysning og lysbrytere i trapperom. Det er benyttet kabeltype PN og VK for skjult anlegg og kabeltype PR installasjonskabel for åpent anlegg. Skjult forlegning er ført i innstøpte stålrør og bokser fra byggeåret A Normal alderssvekkelse KG 1 Små og middels konsekvenser Åpen kabling er i hovedsak trolig fra 1980 og 1990-tallet. Kabler og installasjonsmateriell fra denne tiden bør ha betydelig gjenværende levetid. Unntak kan oppstå ved spesielle påvirkninger lokalt. Kabler svekkes særlig av å bli utsatt for varme. En kan derfor oppleve svekket isolasjon i denne typen anlegg ved tilkoblinger til lamper og varmtvannsberedere, samt i koblingspunkter som er lagt bak lamper. Denne typen feil avdekkes normalt ved arbeid i disse punktene. I trappeoppgang er det påvist kabel type VK til lysbrytere. Den kan også forekomme andre steder det er skjult anlegg. Denne typen kabel er trolig fra byggeåret og er utdatert. Trekke om skjult anlegg ÅR 2018 kr Utskifting utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at skjult kursopplegg for lys og stikk trekkes om der det finnes kabel type VK. I trapperom gjøres dette ved oppgradering av belysning. Bryter med kabeltype VK i oppgang

107 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Bryter med kabeltype VK i oppgang Lys Nødlysutstyr Fellesarealer Det er ikke montert nødlys for markering av rømningsveier A Ikke montert Det er ikke montert nødlys for markering av rømningsveier. Vesentlige konsekvenser Vurdere nødlysanlegg Undersøkes nærmere utføres av andre Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Det anbefales at brannkonsulent vurderer behov for desentralisert nødlysanlegg.. Med desentralisert nødlysanlegg menes at hvert nødlys har egen batteribackup som gjør at nødlyset tenner automatisk ved strømbrudd. Det anbefales å velge nødlysutstyr med automatisk test av batteripakkene. Nødlysanlegget må underlegges jevnlig dokumentert internkontroll. Det bør i tillegg gjennomføres årlig service og vedlikehold utført av autorisert entreprenør. Kostnad ført til sammendraget kun ment som orienterende art. Tiltaket prises ikke.

108 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Telefoni og personsøkning Porttelefoner Oppganger A God tilstand Det er montert porttelefonanlegg med to-veis kommunikasjon, kamera og styring av elektrisk sluttstykke i hovedinngangsdør. Ringetablå er montert på vegg utenfor hovedinngang, svarapparat er plassert innvendig ved inngangsdør til hver leilighet. Det er i tillegg montert ringeknapp ved entredør til hver leilighet. Anlegget er produsert av Aiphone og er med mulighet for videokommunikasjon. 108 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Porttelefonanlegget er av nyere dato. Ringetablå har opplyst skjerm og er plassert lett synlig. Det ble ikke observert skader eller feil på anlegget. Styrets representanter orienterte om at anlegget fungerer tilfredsstillende og at det er få driftsproblemer. Aiphone er kjent for kvalitetsprodukter så anlegget er antatt å ha lang gjenstående levetid. Ingen tiltak anbefales ÅR Det anbefales ingen tiltak. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

109 3.17 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Alarm- og signalsystemer Brannalarmanlegg Bygg A Usikker I fellesarealene i boligselskapet er det ikke installert brannvarslingsanlegg. I fellesarealer er det installert seriekoblede batteridrevne røykvarslere. I leilighetene er det installert batteridrevne røykvarslere uten varsling utenfor boenheten. KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Det er usikkert om utløst røykvarsler i en boenhet vil varsle andre beboere om brann før røyk siger ut i fellesarealer. Batteridrevne systemer har vist seg lite hensiktsmessige, da batteribytte ofte ikke blir fulgt opp. Vurdere felles brannalarmanlegg ÅR 2018 kr Stk. kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Styret opplyser at brannkonsulent skal gå gjennom brannsikkerhet i boligselskapet. Det anbefales da at behov for felles brannvarslingsanlegg vurderes av brannkonsulent. Ved installasjon av felles brannvarslingsanlegg anbefaler vi trådbundet brannalarmanlegg med lokale avstillingsbrytere i/ved boenheter for å avstille eventuelle feilalarmer lokalt før de varsler øvrige boenheter. Et slikt anlegg er priset under. Røykvarsler

110 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Røykvarsler Lyd- og bildesystemer Kabel-TV Bygg A Generelt god stand Det er montert utstyr for kabel-tv i boligselskapet. Koblingsskap og forsterkere er plassert på strategiske plasser for distribusjon av signaler. 110 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Utstyr for kabel-tv ser ut til å være i god stand. Anlegget er lagt om fra luftstrekk til jordkabler. På loft er det montert kabler og forsterkerskap for kabel-tv som trolig ikke lenger er i bruk. Demontere utfaset anlegg ÅR 2018 kr Utskifting utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Det anbefales å ta kontakt med leverandør av kabel- TV for å få verifisert hvilke deler av anlegget som ikke lenger er i bruk. Det anbefales å få anleggsdeler som ikke er i bruk demontert. Årsaken er at disse anleggsdelene kan komme i veien ved andre arbeider, og at mang ubrukte kabler gir et rotete inntrykk. På taket anbefales det å demontere master og antenner. Anleggsdeler som ikke er i bruk Anleggsdeler som ikke er i bruk

111 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Anleggsdeler som ikke er i bruk Anleggsdeler som ikke er i bruk Person- og varetransport Personheiser Bygg A Tilstand ikke vurdert Her beskrives og vurderes personheisene i bygningsmassen. Det er tre personheiser i bygget, alle montert i tilknytning til oppganger. Det er stopp i samtlige plan fra 1. til 7.etasje. Heisrom plassert i kjeller. Heisene ble ombygget/reparert i TG IU Ikke undersøkt Vesentlige konsekvenser Heiser er underlagt krav om periodisk sikkerhetskontroll i driftsfasen jfr. TEK , gjeldende regler er periodisk kontroll hvert andre år. Heiser skal være registrert hos kommunen jfr. TEK Heisene ble sist kontrollert i Tilstandsvurdering av heiser omfattes ikke av denne plan og er derfor ikke ytterligere beskrevet. Serviceavtale - heiser ÅR 2017 kr Det anbefales at det opprettes/videreføres serviceavtale på kontroll og vedlikehold av personheiser. Det estimeres årlig sum til tiltaket. ÅR 2018 kr ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført

112 3.20 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Utendørs konstruksjoner Støttemurer Tomt Her vurderes støttemurer/nivåforskjeller som omfattes av boligselskapets vedlikeholdsplikt. Ved hovedveien er det bygget støttemur av plasstøpt betong. Ingen kjente påkostninger A Generelt god stand KG 1 Små og middels konsekvenser Støttemuren fremstod i generelt god stand. Det ble registrert en slagskade som har ført til avskalling på støttemuren. TG settes av denne grunn. Utbedre støttemur ÅR 2017 Det anbefales at støttemuren utbedres med egnet produkt og metode. kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Støttemur Skade på støttemur

113 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Parker og hager Uteareal Tomt, Internveier A Moderat alders- og bruksslitasje Her vurderes internveiene/veinettet på uteområdene. Interne veier med asfaltbelegg. Ingen kjente påkostninger. 113 Vesentlige konsekvenser Interne gang- og kjøreveier fremsto med moderat alders- og værslitasje med stedvise hull og sprekkdannelser. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Ingen tiltak ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ved senere arbeider, for eksempel drenering bør man ta stilling til om alle veiene skal reasfalteres.

114 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer 7546 Parker og hager Uteareal Tomt, Søppelsystem A Generelt god stand Vesentlige konsekvenser Her vurderes eksisterende avfallssystem. Det benyttes idag avfallsbeholdere for restavfall og papir, plassert i frittstående søppelhus. Søppelhusene er bygget i enkle trekontruksjoner og er avlåst med sidehengslet boddør. Ingen kjente påkostninger. Det er opplyst at naboboligselskapet har etablert nedgravd søppelsystem og at styret har avtalt en "prøveordning" der de får bruke søppelsystemet deres. Søppelhuset fremstod i generelt god stand med normal bruks- og værslitasje. Dagens søppelsystem/søppelboder medfører lukt, er uhygienisk og medfører håndtering i form av oppfølging av søppelrommene. I dag benyttes nedgravde søppelsystemer og dagens løsningen er således utidsmessig. TG gis med bakgrunn i utidsmessighet. 114 Vurdere nedgravd søppelsystem ÅR 2020 kr Stk. kr Utskifting utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Det anbefales overgang til nedgravd søppelsystem. Estimert tiltak omfatter prosjektering, riving/fjerning av eksisterende søppelskur/søppelsystem, samt etablering av nedgravde avfallscontainere, fordelt på 1 stk. oppsamlingspunkt. Overgang til nedgravd søppelsystem gir en rekke fordeler; estetikk, hygiene og sikkerhet nevnes. Ytterligere beskrivelser om nedgravd søppelsystem kommer senere i rapporten, i vedlegg "Avfallsbrønner".

115 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer

116 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Analysenivå 116 Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av: Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk Norsk Standard, NS 3451 Bygningsdelstabell Norsk Standard, NS 3454 Årskostnader for bygninger Relevante byggdetaljblader Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, som innebærer tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. Til orientering omfagger nivå 2 gjennomgang av underlagsdata og med omfattende registereringer eller målinger for å kartlegge oppbygning og stand av konstruksjoner. Nivå 3 innebærer nøyaktige målinger og eventuelt fysiske inngrep for tilsvarende kartlegging. Det er lagt til grunn at tiltak kan foreslås etter nivå 1-registrering. Dersom nivå 1 ikke til tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og foreslå tiltak, vil videre anbefaling være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakater "TGIU" (tilstandsgra ikke undersøkt) i stedet for spesifisert tilstandsgrad. I enkelte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser i nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da avklares dette med oppdragsgiver, og utføres som et separat oppdrag i tillegg til opprinnelig oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så tilfelle fremkomme av teksten hvorfor "TGIU" benyttes. Rapporten er utarbeidet etter Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, Nivå 1. Dette inneæberer en tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observarsjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden.

117 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Definisjoner og begreper 117 Tilstand Byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. I dette tilfellet tidspunkt for befaring. Tilstanden er ofte et resultat av en rekke forhold som blant annet utførelse, slitasje, nedbrytning og utførelse. Tilstandsgrad (TG) Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til et nytt produkt med riktig standard (altså i forhold til referansenivået). Tilstandsgrad angis som TG 0 (ingen avvik), TG 1 (mindre eller moderate avvik), TG 2 (vesentlig avvik) eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik) avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverk som ikke er undersøkt. Konsekvensgrad (KG) Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre. Konsevensgrad andis som KG 0 (Ingen konsekvenser), KG 1 (Små eller middels konsekvenser), (Vesentlige konsekvenser) eller KG 3 (Store og alvorlige konsekveneser). Symptom Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Avvik Benyttesnår tilstanden på en bygningsdel er dårligere enn et nytt produkt med riktig stander (dårligere enn referansenivået). Referansenivå Forhåndsdefinerte krav til stand som gjelder for byggverket eller bygningsdelen. Sagt på en annen måte; Den tilstanden som tilsvarer et nytt produkt med riktig standard (TG 0). Forventet gjenværende brukstid Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenelig for sitt formål. Denne brukstiden vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved brudd.

118 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Generelt om vedlikehold 118 Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle, og selv med et jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen tilbake til opprinnnelig standard. Dersom bygningen skal løftes yttereligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette tidspunktet starter "syklusen" igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbrytning, utbedring og eventuell ombygging. Figuren over viser skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg, gjennom bruksfasen til riving Det er viktig at de som forvalter bygningsmassen ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet ved styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold framfor forløpende "brannslukking". Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne rapporten er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år.

119 SAMEIET ROSENBORGGATEN 13 Selskapsnummer Kostnadsoverslag 119 Kostnadsoverslagene i vedlikeholdsnøkkelen er basert på erfaringstall fra tilsvarende oppgaver og prosjekter. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne rapporten er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i rapporten må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag som beskrivelse for innhenting av tilbud fra entreprenører.

120 120 UNIVERSELL UTFORMING Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming: Prinsipp Forklaringer 1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle. 2. Fleksibel bruk Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanser og evner. 3. Enkel og lett forståelig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slags erfaring, kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har. 4. Forståelig informasjon Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sine evner til å oppfatte disse. 5. Toleranse for feil Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger av utilsiktede handlinger. 6. Minst mulig fysisk strev Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev. 7. Størrelse og plass for tilnærming og bruk Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet. I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjengelighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en del prydplanter kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengeligheten for mange grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. T Universell utforming Sist revidert:

121 121 Terrengtilpasning/uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk standard NS omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Bevegelse og forflytning - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg. Nedsatt synsevne - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total blindhet. Hørsel og lydforhold - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk Kognitive evner - evnen til å orientere seg og til å forstå Miljø - allergier og inneklima Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. T Universell utforming Sist revidert:

122 122 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 1: Ansvar Elektrisitet kan utgjøre en potensiell fare i boliger, både direkte og indirekte. Elektrisk støt kan være livsfarlig for mennesker og dyr, og branner med elektrisk årsak er en fare for både liv og eiendom. Statistikken viser at omtrent halvparten av alle branner skyldes feil i det elektriske anlegget eller feil bruk av elektrisk utsyr. For å forhindre skade på liv og eiendom har myndighetene fastsatt et omfattende regelverk. Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) forvalter forskriftene om elektriske lavspenningsanlegg. Det er eier og bruker av en boligen som i fellesskap har ansvar for at det elektriske anlegget er sikkert. I boligselskaper må man skille mellom hva som er boligselskapets ansvar og hva som er den enkelte andels- eller sameiers ansvar. Boligselskapets ansvar Boligselskaper som borettslag og sameier er å anse som virksomheter og underlagt betydelig strengere regler enn privatpersoner. Særlig viktig er Forskrift om systematisk helse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (internkontrollforskriften). Boligselskaper er imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesområde. Dette betyr: 1) I boligselskaper har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø, og sikkerhet i fellesarealer. Se eget vedlegg om internkontroll av elektriske anlegg. 2) Ovenfor den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseiere/sameiere oppmerksom på det ansvar som disse har etter lov og forskrift. Den enkelte andelseier/sameier har det samme ansvaret for det elektriske anlegget som en eier av en bolig innen sin boenhet. Boligeiers ansvar Boligeier er eier av det elektriske anlegget i sin bolig, og skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold blir ivaretatt, slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften det er bygget etter. Boligeier er også ansvarlig for bruken av anlegget slik at det ikke tilkobles utstyr som kan skade liv og helse. Ansvaret innebærer: Å være oppmerksom på faresignaler som oppstår på samme måte som i kontrollrunder i fellesarealer. Å få undersøkt anlegget på bakgrunn av slike faresignaler. Å få utbedret de eventuelle mangler som avdekkes/påpekes. Leietakere som bruker elektrisk anlegg uten å eie det har samme ansvar som boligeier. De skal sørge for å utbedre mindre feil selv og melde fra til eier umiddelbart ved større feil. T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

123 123 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 2: Internkontroll på elektriske anlegg Styret i boligselskaper er etter internkontrollforskriften ansvarlig for at det elektriske anlegget i fellesarealer til enhver tid er sikkert. For å løse dette anbefales to tiltak: Jevnlige kontrollrunder for å se etter feil eller skader på det elektriske anlegget. Dette kan for eksempel være lysrør som blinker eller stikkontakter som er misfarget eller har løsnet. Videre skal det foretas enkle kontroller som test av jordfeilbrytere og jordfeilvarslere. Slike kontrollrunder kan gjennomføres av vaktmester, styremedlem eller andre etter en kort opplæring. Det skal være skriftlig instruks for hvor ofte det skal gås kontrollrunder, hvem som skal gå dem og hva som skal kontrolleres. Det skal være et rapportskjema som fylles ut og signeres når en kontrollrunde er gjennomført. Styret har ansvar for at kontrollrundene gjennomføres. OBOS Prosjekt kan bistå med utarbeidelse av skjemaer og rutiner for denne typen kontrollrunder. Det er viktig å understreke at vedlikeholdsplaner fra OBOS Prosjekt og andre baserer seg på stikkprøvekontroller. En vedlikeholdsplan vil derfor ikke erstatte jevnlige kontrollrunder. Hvert femte år skal anlegget undersøkes eksternt firma. Kontrollen utføres av en elektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i bolig og næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontrollsystemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. De mest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget; samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler). Denne typen kontroller er pålagt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle vært avdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskap avslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK 405. I boenheter anbefales kontroll av eksternt firma etter NEK 405 hvert 5. til 10. år, samt alltid ved eierskifte. I boligselskaper anbefales det at styrene tilbyr denne typen kontroller til beboere med jevne mellomrom. Skjerpet sikkerhetsnivå i elektriske anlegg Regelverket for elektriske anlegg er i stadig utvikling som følge av teknologisk utvikling og endret forbruksmønster. Generelt har nyere regelverk et langt høyere sikkerhetsnivå. Regelverket har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft, så for et gammelt anlegg gjelder regelverket på monteringstidspunktet. Det er kan imidlertid være hensiktsmessig å øke sikkerhetsnivået nærmere dagens standard. Viktige sikkerhetsinnretninger som blitt påbudt i nye boliger de siste tiårene er: jordfeilbryter for kurs til baderom (1991), jordfeilvarsler (1991), automatsikringer (1998), jordfeilbryter på alle kurser (erstatter jordfeilvarsler, 2002), overspenningsvern (2010), komfyrvakt (2010), minsteantall for stikkontakter (2010). I 2014 kom påbud om å vurdere røykvarsler/røykdetektor der hvor det benyttes hvitevarer med stort strømtrekk så som oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel. T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

124 124 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 3: Utførelse av arbeider Kvalifikasjoner Personer som kan arbeide på elektriske anlegg er regulert i forskriftene. Det er boligeiers ansvar å påse at arbeider på anlegget utføres av elektrofagfolk. Samsvarserklæring Elektroentreprenøren/installatøren er lovpålagt å utstede en samsvarserklæring til eiere av elektriske anlegg. Dette gjelder for enhver endring utført på anlegget. Samsvarserklæring er et verdipapir som forteller at anlegget er utført etter gjeldene lover og forskrifter, og er generelt en erklæring på godt utført arbeid. Som eier av elektrisk anlegg skal du oppbevare samsvarserklæringen slik at den til enhver tid kan fremvises. Dette dokumentet skal følge eiendommen. Med denne dokumentasjonen gis det ofte rabatter hos forsikringsselskaper (brann, innbo, bygning osv) og kan benyttes for eventuelle reklamasjoner. Kravet om samsvarserklæring er gjeldende fra 1.januar 1999 og har ikke tilbakevirkende kraft. El-anlegget i nye bygg Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar prosjektering, utførelse, vedlikehold, utbygging av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen anses byggherre som eier av anlegget. Som eier av en ny bolig må det påses at det foreligger en samsvarserklæring ved overtagelse. Mer informasjon Mer informasjon om elektriske anlegg, forpliktelser, og ansvarsfordeling kan studeres på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning finnes på eller Forskrift om systematisk Helse, Miljø, og Sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) finnes på En oversikt over hva ikke-faglærte kan utføre på elektriske anlegg finnes på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap: I Elvirksomhetsregisteret til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap er det mulig å søke etter godkjent elektrikerfirma: T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

125 125 ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. De seneste årene har variasjoner i klima ført til varierende kraftpriser, og uforutsigbarhet i kostnaden med elektrisitet som energikilde. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Denne støtteordningen gjelder kun for eiendommer i Oslo. Det er også en landsdekkende støtteordning gjennom Enova, som støtter enøktiltak. I henhold til EØS reglementet kan det ikke gis støtte til et energireduserende tiltak fra flere støtteordninger. Derfor gis støtte fra Enøkfondet kun til tiltak som ikke er støtteberettiget hos Enova. T Energi og energiøkonomisering Sist revidert:

126 126 FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ- OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften) Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Virkeområde Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at bolig-selskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften. Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem. Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift. Et fungerende internkontrollsystem. Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontroll-forskriften. T Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert:

127 127 Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes: 1) Igangsetting ta initiativ til arbeidet informere og motivere sette mål og beskrive ansvar og myndighet organisere og planlegge innføringen 2) Kartlegge skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. systematisere og oppbevare dokumenter. 3) Planlegge og prioritere tiltak planlegge og prioritere tiltak lage handlingsplan for gjennomføring 4) Følge opp gjennomføre tiltak rette opp feil og mangler gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften foreta jevnlig gjennomgang kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontroll-system i boligselskapet. T Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert:

128 128 VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger: Metode 1: Metode 2: Metode 3: Naturlig oppdriftsventilasjon Mekanisk avtrekk Balansert ventilasjon Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk) Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller. Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod) Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler. Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leiligheten er. Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

129 129 Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer. I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som skissert nedenfor, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten. Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller lyrer/ventiler i yttervegg. 2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. 3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger. 4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5. Avtrekkskanaler- og ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke lengre dimensjonert kapasitet. 6. Ildsteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier. Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen. Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet. Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann med klut blir nødvendig. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

130 130 Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen stor sak, men kan medføre en del ombygging både av bygningsteknisk- og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en større sak enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildstedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildstedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildstedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer. God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

131 131 FAKTA OM RADON Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det motsatte er tilfelle med leiregrunn. Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygg vil radon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av bestemte typer bergarter og kaldt klima. Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling stoppes lett i luft og trenger ikke gjennom hudoverflaten. Men ved innånding vil alfastråler kunne skade cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av kreft. I 2014 var det ca nye tilfeller av lungekreft i Norge. Av disse hadde ca dødelig utfall. Det er anslått at radon i boliger forårsaker rundt 300 lungekreft dødsfall årlig i Norge. Ifølge Verdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større lungekreftrisiko. Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt en maksimumsgrenseverdi på 200Bq/m³ og en tiltaksgrense på 100 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået. Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre oppholdsrom overstiger 100 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere konsentrasjonen. T Fakta om radon Sist revidert:

132 132 VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER. AVLØPSVANN: Spillvann Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m. Overvann Vann fra tak og terreng Drensvann Vann fra grunnen under terreng RØRSYSTEM: Vannledning Vanninnlegg Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Opplegg / stamme Vertikale ledninger opp til husets etasjer Fordelingsledninger/ koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Bunnledning Ledning under såle/kjellergulv Nedløp / stamme Vertikal ledning gjennom husets etasjer Kummer Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum Samlekum for drensledninger med overløp til uttrekksledning Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin Magasin steinfylling for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom VENTILER: Oppleggskraner Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg Shuntventil 3-veis blandeventil T VVS faguttrykk i trinn-1 rapporter Sist revidert:

133 133 Avfallsbrønner En god måte å løse avfallshåndteringen I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallsbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen, og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egne brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette. I tillegg til å være mer hygienisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

134 134 Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

135 135 ALDRING AV STØPEJERN, AVLØPSRØR OG SLUK I BADEGULV Ved oppussing/rehabilitering av baderom Generelt er ingen komponenter i sanitæranlegget forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet da er modent for utskifting. Norges byggforskningsinstitutt anbefaler at alle rør eldre enn 50 år og spesielt sluk eldre enn 40 år skiftes ut ved modernisering av bad. I Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) er dette innskjerpet til sluk og avløpsrør eldre enn 40 år. I henhold til Byggeforskriften skal vann og avløpsrør være funksjonelle, gass- og vanntette. Skisse som viser normaltilstanden for ca. 40 til 50 år gamle avløpsrør og sluk. T Aldring av avløpsrør Sist revidert:

136 136 Selv om røret ser helt ut utenpå, har det meste av støpejernet i rør og sluk forandret struktur. Jernet ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen i form av grafitt. Grafitt er porøst og slipper vann igjennom, dessuten tåler det ingen belastning. Ved rensing av sluk eller staking av rør øker faren for lekkasjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større bygningsmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for informasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør iht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T Aldring av avløpsrør Sist revidert:

137 137 OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG KARM I TRE. Normal levetid for vinduer er ca år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. Overflatebehandling Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer er ca. 1-6 år avhengig av benyttet produkt og stedlig påvirkning fra vær og vind. Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning. Vinduer montert i sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn vinduer i mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale forhold bør man på utvendig overflate kunne regne med følgende vedlikeholdsfrekvenser: - beis (2 strøk) 1-3 år - dekkbeis (grunning + 2 strøk) 2-6 år - maling (grunning + 2 strøk) 2-6 år Utvendige overflater påvirkes av lokale klimatiske forhold. Intervallet på utvendig overflatebehandling av vinduer må derfor vurderes individuelt etter overflatenes tilstand. Ved overmaling benyttes samme produkt som eksisterende. Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Det er viktig at innvendige overflater vedlikeholdes hvis overflaten er skadet, slik at beskyttelsen av treverket opprettholdes. Årsak til skader på innvendig overflatebehandling skyldes ofte kondensskader eller at vinduet har blitt stående åpent i luftestilling i skiftende værforhold. Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping. Overflatene behandles så med egnet produkt og metode etter produktets/produsentens brukeranvisning. Sålbenk/sidelister og avdekningsbord Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føre til råteskader. Tettelister På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Eldre sammenklemte tetningslister bør skiftes ut, slik at nødvendig tetting mellom ramme og karm opprettholdes. Da vil trekk unngås, og kondens problematikk minimeres. Tettelistene må ikke males. T vedlikehold av vinduer Sist revidert:

138 138 LEKEPLASSER Justis- og beredskapsdepartementet har utarbeidet en forskrift for sikkerhet ved lekeplassutstyr. Forskriften ble vedtatt av Regjeringen 19. juli 1996 med revisjon av Forskriften stiller krav til produsenter og leverandører av lekeplassutstyr, men også eiere av lekeplasser, for eksempel boligselskap, over hele landet. Forskriftene fastslår videre at den som anskaffer eller eier lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, slik at utstyrets sikkerhetsegenskaper opprettholdes. Dette dekkes også inn av Internkontrollforskriften. I standardene legges det spesielt vekt på at det skal være tilstrekkelige sikkerhetssoner rundt hvert apparat/utstyr, at det er støtdempende fallunderlag (ved fallhøyder over 60 cm), og at åpninger ikke er slik at barn kan sette seg fast. Fast dimensjonerte åpninger mellom 9 cm og 23 cm skal f.eks. ikke forekomme. Standardene omfatter alt eksisterende og nytt lekeplassutstyr som er til felles bruk, uavhengig av plassering og hvem som har produsert det. Felles europeisk standard er CEN/TC 136. Standardene skal håndheves av Direktoratet for brann- og el-sikkerhet og Statens forurensningstilsyn. De kan fastsette tvangsmulkt for å sikre at bestemmelsene i standardene blir gjennomført. I forbindelse med bruk av lekeapparater og lekeplasser bør en være oppmerksom på bl.a. følgende forhold: Vintersesongen medfører endrede forhold pga. snø og is. Dette kan utgjøre et problem idet underlagets dempende egenskaper endres. Islagte apparater kan også utgjøre en drastisk endring i brukervennligheten. I en situasjon med snø og is må det vurderes om enkelte lekeplassutstyr bør avstenges for en periode. Barnas påkledning varierer med årstidene. Lekeapparatene må også kunne brukes av lettkledde/nakne barn. Oppfliset treverk utgjør for eksempel en fare i denne sammenheng. Deler av lekeapparatene som ikke er synlige, for eksempel fundamenter, skjulte bolter osv. bør kontrolleres med jevne mellomrom. I mars 2015, regnes trampoliner for hjemmebruk som leketøy, og skal oppfylle sikkerhetskravene i «Forskrift om sikkerhet ved leketøy» av og standarden NS- EN Sikkerhetskravene gjelder for trampoliner som ble satt i produksjon etter mars Boligselskaper som setter opp trampoliner for felles bruk, har ansvaret for at trampolinen/trampolinene er montert etter bruksanvisning, at de får en trygg plassering på et ufarlig underlag og at bruken skjer i samsvar med brukerveiledningen. Dette gjelder uavhengig av om trampolinen plasseres på privat eller offentlig grunn. De som setter opp trampoliner har også ansvaret. T Lekeplasser Sist revidert: