STIGENGA BORETTSLAG. Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen

Transkript

1 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnr Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Desember 2016

2 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Oppdragsbeskrivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Stigenga Borettslag Org.nr POSTADRESSE STIGENGA STYRELEDER Margareth Magistad Stigenga Oslo FORRETNINGSFØRER OBOS Monica Wilhelmsen T E m-magist@online.no RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Jørgen Espen T E jorgen.espen@obos.no Befaring Det er avholdt to befaringer: og Befaringene er visuelle og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: 4 stk leiligheter: Stigenga, 2, 28, 78 og 202. Representativt utvalg av bygningmassen, uteområder, internveier samt 2 stk. fellesgarasjer. Det lå snø og is på befaringsdagene og vurderingen er gjort med denne begrensning. Følgende var tilstede: Mette Buvik Stigenga borettslag Jørgen Espen Bygg OBOS Prosjekt AS Monika Skarphagen VVS OBOS Prosjekt AS Nils Hagness Elektro OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR KONTROLLERT AV Erik Christian Windt GODKJENT AV Tron Høglund

3 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltak som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer TG 1 Svake symptomer TG 2 Middels kraftige symptomer TG 3 Kraftige symptomer TG IU Ikke undersøkt Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje Bygningsdel/element har behov for vedlikehold Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser KG 2 Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forskrifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Middels Tiltaket anbefales utført Lav Tiltaket kan utsettes Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

4 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Konklusjon 4 Byggene er oppført rundt 1972 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i Vedlikeholdsnøkkelen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. Bygningsmassen fremstod på befaringene med et akkumulert vedlikeholdsetterslep. Det vil være behov for store påkostninger de kommende år, og det anbefales at de store vedlikeholdsoppgavene utføres fremfor estetiske oppgraderinger. Rapporten bygger på en teknisk vurdering der økonomien i boligselskapet ikke er hensyntatt i større grad. Vedlikeholdsnøkkelen er utviklet som et styringsverktøy der aktuelle tiltak prioriteres de neste 5 år. BYGG: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Betongundersøkelse i fellesgarasje - Rehabilitering av fellesgarasje - Utbedre skader og rengjøring av tak, samt planlegge komplett omlegging av tak - Foreta en brannteknisk vurdering av bygningmassen med tilhørende tiltak - Overflatebehandling av fasader samt planlegge etterisolering av langvegger - Utarbeide kart for drens- og overvannssystem samt kontrollere/rense kummer - Avsette årlige midler til fremtidig drenering - Overgang til nedgravd søppelsystem - Radonmåling VVS: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Kontroll av bunn- og uttrekksledninger - Utarbeide en kravspesifikasjon ved rehabilitering av våtrom - Funksjonsteste og merke utvendig stoppekran på fasade - Sende ut inforskriv VVS til beboere ELEKTRO: Større tiltak som anbefales i kommende 5-års periode: - Foreta kontroll jf. internkontrollforskriften - Vurdere felles brannvarslinganlegg - Mulighetsstudie EL-bil - Oppgradere belysning i fellesgarasjer - Infoskriv - Elektro

5 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Tilstandsprofil 5 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 TG 2 TG 1 TG 0 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 3. For bygningsmassen er det registrert 44 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. For bygningsmassen er det registrert 11 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. TG1 20% TG2 80%

6 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Anbefalte prioriteringer 6 Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS A Internkontroll - generelt Borettslaget Mangelfull rutine Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" KG 2 Konsekvens for virksomheten A Energi - generelt Bygninger Utidsmessige konstruksjoner Kartlegge etterisolering av fasader KG 2 Energiforbruk A Universell Uteområde Utidsmessig Ingen tiltak KG 2 utforming Konsekvens for virksomheten A Bygning generelt Bygninger Utidsmessig stand Undersøke/gjennomføre KG 3 branntekniske Sikkerhet oppgraderinger A Byggegrop Rundt bygninger Ukjent forekomst av radon Utføre ev. tiltak mot radon KG 2 Helse A Fundamentering Under Tilsynelatende Ingen tiltak KG 2 bygninger god stand Konsekvens for virksomheten A Drenering Rundt bygninger Tilsynelatende god stand Kartlegging/rens - drenssystem KG 2 Konsekvens for virksomheten A Drenering Rundt bygninger Utidsmessig stand Avsette midler - fremtidig drenering KG 2 Økonomi A Bindingsverk Fasader Utidsmessig stand Ingen tiltak KG 2 Konsekvens for virksomheten A Yttervegger generelt Fasader Normal alderslitasje Overflatbehandling av fasader og vinduer/balkongdører KG 2 Økonomi A Yttervegger generelt Fasader Stedvis mangelfull overflatebehandling Kartlegging og stedvis overflatbehandling - fasader KG 2 Konsekvens for virksomheten A Yttervegger generelt Fasader Energibesparende tiltak Planlegge etterisolering av langvegger KG 2 Økonomi A Inngangsdører Boenheter Normal bruks- og aldersslitasje Overflatebehandling av ytterdører KG 2 Økonomi

7 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer A Vinduer og balkongdører Boenheter Normal alder og værslitasje Overflatebehandling vinduer/balkongdører KG 2 Økonomi A Etasjeskillere Rekkehus Uheldig tilstand Stikkprøvekontroll - ettermontasjer loft KG 2 Konsekvens for virksomheten A Etasjeskillere Rekkehus Normal alderslitasje Infoskriv - loftsluker KG 2 Konsekvens for virksomheten A Saltak Rekkehus Utidsmessig stand Etablere brannskiller på loft KG 2 Sikkerhet A Takstein Rekkehus Normal alderslitasje Reparasjon av tak KG 2 Økonomi A Takstein Rekkehus Stort vedlikeholdsbehov Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak KG 2 Økonomi A Piper Boenheter Tilsynelatende god stand Kamerainspeksjon - piper KG 2 Sikkerhet A Terrasser Til boenheter Tilsynelatende god stand Kartlegging av takterrasser KG 3 Økonomi A Terrasser Til boenheter Normal alder- og værslitasje Overflatebehandling av markterrasser KG 2 Estetikk A Brannalarmanlegg Bygg Mangler felles varsling Vurdere felles brannalarmanlegg KG 3 Sikkerhet A Balkonger Til boenheter Normal alder- og værslitasje Overflatebehandling av balkonggulv KG 2 Estetikk A Uteareal Uteområde Generelt god stand Etablere nedgravd søppelsystem KG 2 Helse A Taknedløp Rekkehus Generelt god stand Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner KG 2 Sikkerhet A Bunnledninger Rekkehus Normal aldersslitasje Kontroll av bunn- og utrekksledninger KG 2 Økonomi A Ledningsnett Rekkehus Begrenset gjenværende brukstid Utarbeide retningslinjer - våtrom KG 2 Konsekvens for virksomheten A Hovedstoppekran Rundt bygninger Fare for funksjonssvikt Funksjonstesting - utvendig stoppekran KG 2 Sikkerhet A Hovedstoppekran Rundt bygninger Mangelfull merking Merking av utvendige stoppekraner KG 2 Konsekvens for virksomheten A Sluk Bad Tilstand Rengjøring av sluk KG 2 Økonomi 3.9.1A Luftbehandling Rekkehus Varierende Infoskriv - ventilasjon KG 2 Helse

8 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer A Luftbehandling Rekkehus Feilmontasjer Kartlegging av ettermontasjer KG 2 Konsekvens for 8 virksomheten A Luftbehandling Rekkehus Uheldig tilstand Ingen tiltak KG 2 Økonomi A Ventiler og kraner Bygninger Tilsynelatende god stand Funksjonstesting av stoppekraner KG 2 Økonomi A Beredere Boenheter Generelt god stand Ingen tiltak KG 2 Konsekvens for virksomheten A Ventiler og kraner Utekran Utidsmessig Utskifting av utekraner A Internveier Uteområde Varierende stand Planlegge asfaltering - internveier 4.6.1A Belysningsutstyr Garasjer Utidsmessig Oppgradere belysning - fellesgarasje 4.5.2A Underfordelinger Garasjer Rust Etablere drenering - sikringsskap KG 2 Konsekvens for virksomheten KG 2 Konsekvens for virksomheten KG 2 Estetikk KG 2 Økonomi A Betongvegger Generelt Stort vedlikeholdsbehov Betongundersøkelse - fellesgarasje KG 2 Sikkerhet A Etasjeskillere Garasjer Stort vedlikeholdsbehov Rehabilitering av fellesgarasjer KG 3 Sikkerhet A Platetekking Garasjer Tilsynelatende god stand Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak fellesgarasje KG 3 Sikkerhet A Porter Kjeller Tilsynelatende god stand Serviceavtale - porter KG 2 Sikkerhet

9 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Samlet tiltaksplan Tiltak 2016 Løpende vedlikehold kr Totalt for 2016 kr Tiltak 2017 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr kr kr Totalt for 2017 kr Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Utskifting Undersøkes nærmere kr kr kr kr Totalt for 2018 kr Tiltak 2019 Tiltak 2019 Tiltak 2019 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Oppgradering Undersøkes nærmere kr kr kr kr Totalt for 2019 kr Tiltak 2020 Tiltak 2020 Tiltak 2020 Løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold Undersøkes nærmere kr kr kr Totalt for 2020 kr Tiltak 2021 Løpende vedlikehold kr Tiltak 2021 Periodisk vedlikehold kr

10 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Tiltak 2021 Undersøkes nærmere kr Totalt for 2021 kr Totalt for kr

11 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2016 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Etablere drenering - sikringsskap Vaktmester Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr Totalt for 2016 kr 1 600

12 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2017 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" Styret Høy kr A A 3.4.2A 3.5.2A 3.5.3A A Infoskriv - elektrisk anlegg Inforskriv - elektrisk anlegg Infoskriv - loftsluker Reparasjon av tak Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak Videreføre rutine - lekeplass Styret Styret Styret Entreprenør Entreprenør Andre Lav Middels Middels Høy Høy Høy kr kr kr kr kr kr A Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner Entreprenør Lav kr A Funksjonstesting - utvendig stoppekran Andre Middels kr A Merking av utvendige stoppekraner Andre Middels kr A Infoskriv - ventilasjon OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Funksjonstesting av stoppekraner Styret Middels kr A Kontroll - hovedtavle fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Serviceavtale - porter Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Undersøke/gjennomføre branntekniske oppgraderinger Andre Middels kr A Utføre ev. tiltak mot radon Styret Høy kr A Stikkprøvekontroll - ettermontasjer loft Styret Middels kr A Kartlegging av takterrasser Styret Høy kr A Kontroll av bunn- og utrekksledninger Entreprenør Middels kr A Vurdere tilrettelegging for elbiler OBOS Prosjekt AS - Oslo Lav kr A Betongundersøkelse - fellesgarasje Andre Høy kr A Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak fellesgarasje Entreprenør Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr

13 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Kartlegging og stedvis Beboer Middels kr overflatbehandling - fasader A Rehabilitering av fellesgarasjer Entreprenør Høy kr Totalt for løpende vedlikehold kr Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Utskifting av utekraner Beboer Middels kr Totalt for oppgradering kr Totalt for 2017 kr

14 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2018 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" Styret Høy kr A Kartlegging/rens - drenssystem Entreprenør Middels kr A Videreføre rutine - lekeplass Andre Høy kr A Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner Entreprenør Lav kr A Infoskriv - ventilasjon OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Kartlegging av ettermontasjer Styret Middels kr A Funksjonstesting av stoppekraner Styret Middels kr A Serviceavtale - porter Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Avsette midler - fremtidig drenering Styret Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Utarbeide retningslinjer - våtrom OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr Utskifting SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Oppgradere belysning - fellesgarasje Entreprenør Lav kr Totalt for utskifting kr Totalt for 2018 kr

15 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2019 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" Styret Høy kr A A 3.4.2A A Infoskriv - elektrisk anlegg Inforskriv - elektrisk anlegg Infoskriv - loftsluker Videreføre rutine - lekeplass Styret Styret Styret Andre Lav Middels Middels Høy kr kr kr kr A Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner Entreprenør Lav kr A Infoskriv - ventilasjon OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Funksjonstesting av stoppekraner Styret Middels kr A Serviceavtale - porter Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Avsette midler - fremtidig drenering Styret Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr Oppgradering SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Vurdere felles brannalarmanlegg Entreprenør Middels kr A Etablere nedgravd søppelsystem Entreprenør Middels kr Totalt for oppgradering kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak fellesgarasje Entreprenør Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr Totalt for 2019 kr

16 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2020 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" Styret Høy kr A Overflatbehandling av fasader og vinduer/balkongdører Entreprenør Middels kr A Videreføre rutine - lekeplass Andre Høy kr A Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner Entreprenør Lav kr A Infoskriv - ventilasjon OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Funksjonstesting av stoppekraner Styret Middels kr A Kontroll - hovedtavle fellesgarasje Entreprenør Middels kr A Serviceavtale - porter Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Avsette midler - fremtidig drenering Styret Middels kr A Planlegge asfaltering - internveier Styret Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Planlegge etterisolering av langvegger OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy kr A Kamerainspeksjon - piper Andre Høy kr Totalt for undersøkes nærmere kr Totalt for 2020 kr

17 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Årlig tiltaksplan 2021 Periodisk vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" Styret Høy kr A Videreføre rutine - lekeplass Andre Høy kr A Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner Entreprenør Lav kr A Infoskriv - ventilasjon OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr A Funksjonstesting av stoppekraner Styret Middels kr A Serviceavtale - porter Entreprenør Middels kr Totalt for periodisk vedlikehold kr Løpende vedlikehold SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Avsette midler - fremtidig drenering Styret Middels kr Totalt for løpende vedlikehold kr Undersøkes nærmere SIDE ID UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD A Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak fellesgarasje Entreprenør Middels kr Totalt for undersøkes nærmere kr Totalt for 2021 kr

18 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Innhold 18 Oppdragsbeskrivelse Om rapporten Konklusjon Tilstandsprofil Anbefalte prioriteringer Samlet tiltaksplan Årlig tiltaksplan 2016 Årlig tiltaksplan 2017 Årlig tiltaksplan 2018 Årlig tiltaksplan 2019 Årlig tiltaksplan 2020 Årlig tiltaksplan Om boligselskapet 19 2 Tilstandsvurdering Borettslaget 23 3 Tilstandsvurdering Rekkehus 28 4 Tilstandsvurdering Garasje 73 5 Vedlegg 5.1 Analysenivå 5.2 Definisjoner og begreper 5.3 Generelt om vedlikehold 5.4 Kostnadsoverslag 5.5 Universell utforming 5.6 Informasjon om el-sikkerhet 5.7 Energi og energiøkonomisering 5.8 Informasjon om internkontrollforskriften 5.9 Ventilasjonsforhold i boliger 5.10 Fakta om radon 5.11 VVS faguttrykk 5.12 Informasjon om avfallshåndtering 5.13 Informasjon om betongskader 5.14 Informasjon om lekeplasser 5.15 Vedlikehold av vinduer

19 1 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Om boligselskapet Adresse STIGENGA ANTALL BOENHETER 152 ANTALL BYGNINGER 41 ANTALL ETASJER 2 Stigenga Borettslag består av totalt 41 bygninger med totalt 152 boliger, alle 4-roms leiligheter med arealer fra 97,3-98,5 m2. Rekkehusene ble ferdigstilt i 1972 i regi av Ringsakerhus AS. Boligselskapet ligger på Stig i bydel Stovner i Oslo kommune. Adkomst via f.eks Jorines vei--> Stovnerbakken --> Ruths vei --> inn på borettslagets eiendom. Området er populært, tilbaketrukket og barnevennlig, med ingen gjennomgangstrafikk. Det er butikker i nærheten og de fleste servicetilbud ved Stovner senter. God tilgang til kollektivtransport; T-bane ved Stovner, tog fra Høybråten og buss i Jorines vei. Nærhet til tur- og rekreasjonsområder. Barnehage og skoler i alle trinn i området. Eiet tomt med Gnr: 105 og Bnr: 391 med et samlet areal på ca m². Tomten er svakt skrånende med stedvise flater partier og fullt opparbeidet med asfaltert fortau/stikk/interveier, plen, trær, bed, beplantning, trapper og lekeplasser. Det er på tomteområdet etablert utvendige biloppstillingsplasser samt to stk fellesgarasjer. Tidligere utført vedlikehold Overflatebehandling av fasader samt utskiftning av råteskadet panel - Installasjon av fibernett - Utbedring og oppgradering av lekeplassene Nye garasjeporter Nye trapper i terreng - Etterisolering og ny panel på gavlvegger Spyling av soilrør Vindusutskiftning - Oppgradering av kabel-tv Overflatebehandling av fasader Garasjehusene ble totalrenovert Utbedring samt ny takstein

20 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Oversiktskart 20

21 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 BYGNINGSTYPE Boligselskap Borettslaget 21 I dette kapitlet beskrives og vurderes temaene "Universell utforming" og "Energi" særskilt. Videre beskrives/vurderes forhold som ikke er tilknyttet de ulike bygningstypene, men som anses som viktige oppgaver for boligselskapet. Eksempelvis nevnes typiske kontrollpunkter knyttet opp mot internkontrollen i boligselskapet. BYGNINGSTYPE Rekkehus Rekkehus Byggene er oppført som prefabrikkerte elementhus. Underetasje med plate på mark. Vegger over terreng utført som fabrikkproduserte bindingsverksvegger. Fasade med liggende og stående trekledning, alt i dekkbeiset utførelse. Saltakkonstruksjon av tre med dobbeltkrummet taksteinsplater. Enkelte andelseiere har foretatt påbygning/tilbygg i senere tid.

22 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 BYGNINGSTYPE Garasje Garasje 22 Det er to stk. fellesgarasjer i borettslaget som er plassert på tomteområdet. Garasjene er opplyst oppført rundt Bærende konstruksjoner i betong med garasje over to plan. Stedvis utvendig kledning i form av bølgeblikkplater.

23 2 2.1 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Tilstandsvurdering Borettslaget Administrative tiltak Universell utforming Uteområde, Bevegelseshemmende 2.1.1A Utidsmessig TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Her vurderes brukervennligheten på uteområdet med hensyn til bevegelseshemmede. Uteområdet er stedvis lett kupert med flate partier og asfalterte internveier. Enkelte stigninger er veldig bratte. Det er avfallssystem på to lokasjoner. Ved inngangspartiene er det trapp med 3-6 trinn i adkomst. Uteområdet er utidsmessig med tanke på brukervennligheten for personer med nedsatt bevegelsesevne. Aktuelle utfordringer er: Trapper ved alle inngangspartier, internveiene har noen steder stor stigning. Samlingsplassene (sittegrupper) er plassert tilgjengelig. TG settes med bakgrunn i utidsmessighet. Ingen tiltak Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Ingen umiddelbare tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ved fremtidige oppgraderinger på uteområdet bør tiltakene tilpasses bevegelseshemmede. Eksempelvis kan det etableres trappefri adkomst med rampe ved inngangspartiene. Ved eventuell overgang til nedgravd søppelsystem bør plassering tilpasses slik at de kan nås av alle beboerne. Etablering av HC-parkering i tilknytning til bygningene bør vurderes. Eksempel trapp

24 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Administrative tiltak Internkontroll - generelt Borettslaget Her kommenteres typiske tiltak som er en naturlig del av den lovpålagte internkontrollen i boligselskapet, jf. internkontrollforskriften. Det legges vekt på "sikkerhet i bruk", piper/ildsteder og VVS. Punktene kan ikke anses som et komplett internkontrollsystem. Elektro beskrives særskilt under aktuelle bygningsdeler. Ytterligere beskrivelser om internkontroll i vedlegg "Internkontrollforskriften" A Mangelfull rutine TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er opplyst at ikke borettslaget har etablert rutiner på utseendelse av infoskriv til andelseierne ang. "bruk av boligene". TG settes av denne grunn. Distribusjon - Infobrev "Bruk av boligene" ÅR 2017 kr ÅR 2018 Det anbefales at boligselskapet utarbeider rutiner med å sende ut infoskriv til andelseierne. Infobrevet bør inneholde opplysninger om: Viktigheten av rengjøring av sluk, rett bruk av ventilasjon, funksjonstesting av innvendig stoppekran i boligen, egenkontroll av røykvarslere/brannslukningsapparater og ettermontasjer på ventilasjonsanlegget. kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart

25 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Administrative tiltak Energi - generelt Bygninger Her vurderes om bygningsmassen har avvik fra dagens krav til tetthet og energiforbruk A Utidsmessige konstruksjoner KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Eksisterende konstruksjoner har avvik fra dagens nivåkrav og TG settes av denne grunn. Forholdet medfører et høyt energiforbruk sammenlignet med nye boliger. Tidspunktet for større tiltak på fasadene vil være et egnet tidspunkt for energitekniske oppgraderinger. Spesielt bør det legges vekt på økt isolasjonstykkelse i vegger, samt montasje av ny klimaskjerm/vindsperre. Kartlegge etterisolering av fasader kr ÅR Oppgradering utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels Tiltaket anbefales utført I forkant av større tiltak som fører til redusert energiforbruk i bygningsmassen er det i dag mulighet for å søke om "Kartleggingsstøtte for eksisterende bygg". Forutsetningen for støtte er bla. at energiforbruket reduseres med 10 % eller mer. Størrelsen på støtten er oppad begrenset til 50 % av faktiske kostnader. For det aktuelle boligselskapet vil det søkes om 50 % støtte til anbefalte kostnadsrapport. Det er ikke oppgitt årstall på denne rapport da dette må vurderes i neste 5-års periode.

26 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Elkraft, generelt Elkraft - generelt Bygg 2.2.1A I hovedsak bra tilstand Her følger en overordnet vurdering av det elektriske anlegget i rekkehusene. Rekkehusene inneholder ikke elektrisk anlegg som boligselskapet er ansvarlig for. Alle installasjoner i boenhetene er den enkelte andelseiers ansvar. Det kan imidlertid være til alles fordel å søke å holde et høyt sikkerhetsnivå. 26 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Basert på befaringen i fire boenheter fremstod installasjonene i rekkehusene som sikker. Alle befarte sikringsskap er oppgradert. Befarte leiligheter hadde to viktige sikkerhetsinnretninger som er påbudt i nye hus i dag: Overspenningsvern og komfyrvakter. Det er usikkert om alle boenheter har overspenningsvern og jordfeilvarsler. I tillegg ble det registrert at en del boenheter har for få stikkontakter i forhold til antallet elektriske apparater. Infoskriv - elektrisk anlegg ÅR 2017 kr Styret kan informer andelseierne på deres ansvar for sikkerheten i eget elektrisk anlegg. Styret kan bidra med å hente inn tilbud på felles oppgraderinger for de som ønsker det. ÅR 2019 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Lav Tiltaket kan utsettes

27 2.3 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Utendørs elkraft Utendørs lys Uteområde 2.3.1A Generelt god stand Her vurderes frittstående utendørs belysning. Boligselskapet har lyktestolper for opplysning av gangveier. Stolper og lamper er i klassisk utførelse. Lampene er høytrykks damplamper. KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Lamper og stolper ser ut til å være i god stand. Det ble ikke observert vesentlige feil eller mangler. Høytrykks damplamper er noe mindre energieffektive enn LED, men ikke så mye at det er regningssvarende å bytte dem ut. Ingen tiltak anbefales ÅR Det anbefales ingen tiltak. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Utendørs belysning

28 3 3.1 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Utendørs belysning Tilstandsvurdering Rekkehus Bygning, generelt Bygning generelt Bygninger, Brann 3.1.1A Utidsmessig stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Her vurderes de branntekniske forholdene i bygningsmassen generelt. Teknisk forskrift/eldre byggebestemmelser dannet grunnlag for den branntekniske utformingen av bygningsmassen ved oppføringstidspunktet. I bruksfasen gjelder egne regelverk og særlig relevant er "Forskrift om brannforebygging". (FOB). FOB 8: "Eieren av et byggverk skal sørge for å oppgradere sikkerhetsnivået slik at det minst tilsvarer nivået som fremkommer av de samlede kravene gitt i byggeforskrift eller senere byggeregler. Oppgraderingsplikten gjelder så lang den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Bygningsmassen har store branntekniske utfordringer og brannsikkerheten er etter vår vurdering for lav. Dette gjelder spesielt planløsningen med mangelfull oppdeling av brannceller. Eksempelvis er det gjennomgående kjellere/loft. Det er behov for oppgraderinger og TG settes av denne grunn. De aktuelle bygningene er definert som eldre bygninger jf. forskriften. Anbefalte tiltak er vurdert å ligge innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Undersøke/gjennomføre branntekniske oppgraderinger ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av andre Middels Tiltaket anbefales utført Kort fortalt kan man dele branntekniske tiltak inn i to grupper: 1 - Tiltak for å sikre rask og trygg rømning av personer. Typiske tiltak: Montasje av brannvarslingsanlegg og etablere/brannsikre rømningsveier. 2 - Tiltak for å begrense skadeomfanget ved brann. Typiske tiltak: Opparbeidelse av brannvegger/brannskiller på loft. Det anbefales at det utarbeides en brannstrategi der man planlegger hvilke tiltak som bør gjennomføres, og i hvilken rekkefølge. Det foretas også en vurdering på antatt rømningstid fra boligene og tilkomst for brannvesenet. Det er i rapporten belyst ulike tiltak som er normale å utføre på rekkehuslag.

29 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Grunn og fundamenter Byggegrop Rundt bygninger, Radon 3.2.1A Ukjent forekomst av radon TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo og omegn kan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter. Radongass i inneluften øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav til radonnivået i boliger er omtalt i flere forskrifter. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforskriften i teknisk forskrift omtaler radon med samme grensenivåer. Det er opplyst at borettslaget har gjennomført organisert radonmåling av boligene i boligselskapet. Jf. aktsomhetskart for radon lastet ned fra er aktsomhetsgraden i området "moderat til lav". Resultatene av undersøkelsen er ikke blitt forevist. Høy konsentrasjon av radon i boliger kan utgjøre en stor helsemessig risiko. KG er satt av denne grunn. 29 Utføre ev. tiltak mot radon ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at styret i første omgang lager en oversikt/kart med målte verdier for hver enkelt bolig. Videre anbefales det, i boligene med høy forekomst av radon, å planlegge og utføre tiltak for å redusere radonnivået. Aktuelle tiltak er montasje av radonbrønn og vifter/avsug. Boligene har ulik innredning/planløsning og det må gjøres individuell vurdering for den enkelte bolig. Kilde:

30 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Kilde: Grunn og fundamenter Fundamentering Under bygninger Her vurderes byggegrunn og fundamenteringen for bygningsmassen. Småhusbebyggelser med fundament av betong. Jf. grunnkort er bygningmassen fundamentert på pilarer. Byggegrunn antas å være komprimerte masser Jf. løsmassekart skrevet ut fra er det i området stor grad av fyllmasse. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse. Det er opplyst at borettslaget består av 4 forskjellige hustyper. Hvorav 2 typer er fundamentert ved betongsøyler med ringmur i betong. De 2 andre typene har en kombinasjon av plate på mark og betongsøyler og ringmur. Der det er betongsøyler er det kryperom. Adkomst via luke i gulv under trapp A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er ikke registrert eller opplyst tegn til nedsatt/sviktende funksjon som setninger, skjevheter, skråriss eller andre symptomer av større art. Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende og opprettholder tiltenkt funksjon. Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Dersom det skulle oppstå setninger som skulle resultere i skjevheter i bygningene bør tiltak planlegges i lys av dette. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Kilde:

31 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Kilde: Grunn og fundamenter Drenering Rundt bygninger Her vurderes drenering, og fuktsikring av yttervegger under terreng. Hensikten med disse er å hindre fuktighet i å trenge inn i underetasjer/kjellere. Normal utførelse på oppføringstidspunktet var 2 x 2,5" drensledning eller større. Grunnmur ble normalt smurt inn med asfaltemulsjon eller sementslemming under terreng. Det er ikke foretatt større påkostninger siden byggeår A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er ikke opplyst om skader eller store problemer med overvann på bygningsmassen vedrørende drenering. Dog er normal intervall for utskiftning av drenering ca år og dreneringen har rent teoretisk lav gjenværende brukstid. Det er vurdert å være store utfordringer ved å drenere om alle bygningene. Kartlegging/rens - drenssystem ÅR 2018 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales å innhente kartgrunnlag, og at det etableres en oversikt over drenssystemet rundt bygningsmassen. Tiltaket gjelder også eventuelle kummer/ledningsnett for takvann. Det foretas kontroll av kummer. Drensledninger og kummer rengjøres og spyles ved behov. Det avsettes rundsum til tiltaket da omfanget er usikkert.

32 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Grunn og fundamenter Drenering Rundt bygninger Her vurderes drenering, og fuktsikring av yttervegger under terreng. Hensikten med disse er å hindre fuktighet i å trenge inn i underetasjer/kjellere. Normal utførelse på oppføringstidspunktet var 2 x 2,5" drensledning eller større. Grunnmur ble normalt smurt inn med asfaltemulsjon eller sementslemming under terreng. Det er ikke foretatt større påkostninger siden byggeår A Utidsmessig stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er ikke opplyst om skader eller store problemer med overvann på bygningsmassen vedrørende drenering. Dog er normal intervall for utskiftning av drenering ca år og dreneringen har rent teoretisk lav gjenværende brukstid. Det er vurdert å være store utfordringer ved å drenere om alle bygningene da dette medfører at alle trapper, markterrasser etc. må de/remonteres. Avsette midler - fremtidig drenering ÅR 2018 kr ÅR 2019 Det anbefales at borettslaget begynner å avsette årlige midler til fremtidig drenering av bygningene. Takvann og overflatevann bør ledes vekk på en hensiktsmessig måte. Ved fremtidig gravearbeid inn mot grunnmur bør man samtidig kartlegge faktisk utførelse for videre planlegging. Faktisk utførelse dokumenteres og arkiveres med f.eks. bilder. Tiltaket må ytterligere prosjekteres. kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Løpende vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført

33 3.3 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Yttervegger Bindingsverk Fasader 3.3.1A Utidsmessig stand Her vurderes yttervegger, over grunnmur/kjeller, som utgjør byggenes "skall". Vurderingen omfatter bærende og ikke bærende konstruksjoner, isolering, damp- og vindtetting. Utvendig kledning/overflatebehandling beskrives i eget punkt. Byggene er konstruert med yttervegger i tradisjonelt bindingsverk/reisverk av tre som ble levert i elementer. Ut fra veggenes tykkelse antas veggene å være isolert med 100 mm isolasjon. Videre er det trolig innvendig dampsperre i form av plast, og utvendig vindsperre med papp. Ingen kjente påkostninger foruten etterisolering av gavler med 100mm isolasjon i KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekket styrke eller stabilitet. Dagens krav til tetthet og isolasjonsevne er strengere enn på oppføringstidspunktet og langveggene tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav og er således utidsmessig. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. Ingen tiltak ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt, dog anbefales det etterisolering ved større fremtidige vedlikeholdsprosjekter på fasade.

34 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttervegger Yttervegger generelt Fasader, trepanel Her vurderes utvendig trekledning inkludert hjørnekasser, gesimskasser, belistning rundt vinduer, o.l. Langfasadene er primært kledd med dobbeltfalset trekledning montert liggende og stående i malt utførelse. Gavlvegger ble etterisolert i år 2000 og er kledd med trekledning. Delgavler og langvegger har opprinnelig panel. Fasaden er komplettert med hjørnekasser, og enkel belisting inn på vinduer og dører. Kledningen ble senest overflatebehandlet i av den enkelte andelseier A Normal alderslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er registrert forskjeller på overflatebehandlingen og vedlikeholdet varierer fra andelsseiers egeninnsats. Overflatebehandlingen varierer fra bra til fasader med behov for vedlikehold. Typiske værutsatte fasader eksponert for sol, slagregn er de i dårligst forfatning. (Sør- og vestvegg slites som regel raskere enn nord- og østvegg) Dog er det generelle inntrykket av boligselskapet tilfredsstillende. Det er noe vridd/oppsprukket trevirke som bør skiftes. Det første vi ser når maling/beis blir slitt er at flatene blir matte og fargen falmer. Kledningen opptar fuktighet og overflatesjiktet svekkes. Veggene kan fortsatt ha et akseptabelt utseende, men ventes det for lenge med vedlikeholdet kan bordene deformeres, sprekke opp, å bli «flosset» i overflaten. Områder med oppfuktet trevirke resulterer i at malingen begynner å sprekke/flasse. TG settes av denne grunn. Overflatbehandling av fasader og vinduer/balkongdører ÅR 2020 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at fasadene overflatebehandles med egnet produkt og metode, samt få arbeidene utført samlet av entreprenør. Det oppnås stordriftsfordeler på større jobber og man får en garanti for at arbeidene blir fagmessig utført. Et annet argument for å få overflatebehandlingen utført som ett prosjekt er at boligselskapet får nødvendig kontroll over vedlikeholdet. Preventivt vedlikehold før skader oppstår er vesentlig for å ivareta fasaden og dens materiale. Hvor raskt overflatebehandlingen slites ned er sterkt avhengig av grad av påkjenninger som sollys og fukt.

35 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Trepanel i generelt god stand Eksempel fasade Trepanel i gesims er ikke overflatebehandlet. Dette bør vurderes ved neste overflatebehandling. Eksempel fasade

36 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttervegger Yttervegger generelt Fasader, trepanel Her vurderes utvendig trekledning inkludert hjørnekasser, gesimskasser, belistning rundt vinduer, o.l. Langfasadene er primært kledd med dobbeltfalset trekledning montert liggende og stående i malt utførelse. Gavlvegger ble etterisolert i år 2000 og er kledd med trekledning. Delgavler og langvegger har opprinnelig panel. Fasaden er komplettert med hjørnekasser, og enkel belisting inn på vinduer og dører. Kledningen ble senest overflatebehandlet i av den enkelte andelseier A Stedvis mangelfull overflatebehandling KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Det er opplyst at fasadene ble overflatebehandlet i 2014 av den enkelte andelseier. Det ble registrert steder på fasadene der man kan stille spørsmåltegn om fasadene i det hele tatt ble overflatebehandlet. TG settes av denne grunn. Kartlegging og stedvis overflatbehandling - fasader ÅR 2017 kr Løpende vedlikehold utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført Før en komplett overflatbehandling finner sted bør det foretas en gjennomgang/kartlegging av alle fasader. Der kledningen er i verst forfatning bør kledningen rengjøres og overflatebehandles med egnet produkt og metode. Det avsettes rundsum til kartlegging og overflatebehandling. Trolig ikke malt Trolig ikke malt

37 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Trolig ikke malt Yttervegger Yttervegger generelt Fasader, trepanel Trolig ikke malt Her vurderes utvendig trekledning inkludert hjørnekasser, gesimskasser, belistning rundt vinduer, o.l. Langfasadene er primært kledd med dobbeltfalset trekledning montert liggende og stående i malt utførelse. Gavlvegger ble etterisolert i år 2000 og er kledd med trekledning. Delgavler og langvegger har opprinnelig panel. Fasaden er komplettert med hjørnekasser, og enkel belisting inn på vinduer og dører. Kledningen ble senest overflatebehandlet i av den enkelte andelseier A Energibesparende tiltak TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Med bakgrunn i at langveggene ikke tilfreddstiller dagens krav/anbefalinger vedr. isolasjonsevne anbefales det at styret vurderer energibesparende tiltak som etterisolering. TG settes med bakgrunn i utidsmessighet. Planlegge etterisolering av langvegger ÅR 2020 kr Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at boligselskapet allerede nå begynner å planlegge en evt. etterisolering av langfasadene. Vinduene ble skiftet i sin helhet i 1999/2000 noe som vanskeliggjør en etterisolering ved at vinduene normalt bør flyttes ut i vegglivet. Etterisolering bør planlegges og utføres på det tidspunkt vinduene skal skiftes ut. Etterisolering vil gi økt komfort og besparelser på strømutgiftene. Det anbefales at boligselskapet i forkant utarbeider en ENØK-rapport der tekniske beregninger som besparelser, lønnsomhet og kostnader belyses før en bestemmelse finner sted.

38 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttervegger Inngangsdører Boenheter Her vurderes dørene inn til den enkelte bolig. Dørene er plassert ved inngangspartiene og er utadslående. Det er varierende alder og utførelse. Opprinnelige dører er av tre med enkelt glassfelt med to-lags glass. Døren er i malt utførelse innvendig og utvendig. Ingen kjente påkostninger A Normal bruks- og aldersslitasje KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Ytterdørene fremstod med normal bruks- og aldersslitasje. Erfaringsmessig kan eldre dører være trekkfulle grunnet manglende tetting, skjevheter og bruksslitasje. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder og de registrerte forhold. Normal kontroll og justering av dører er 2-8 år. Normal intervall for utskiftning av ytterdører i tre er år. Overflatebehandling av ytterdører ÅR kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at alle dørene blir overflatebehandlet samtidig som fasadene overflatebehandles. Dette utføres for at styret får nødvendig kontroll over vedlikeholdet. Tiltaket er vurdert den enkelte andelseiers ansvar. Løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. forestås jevnlig av den enkelte andelseier. Priset tiltak reflekterer overflatebehandling av en stk. dør.

39 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttervegger Vinduer og balkongdører Boenheter Her vurderes vinduene og balkongdørene i boligene. Det ble registrert vinduer og balkongdører med ramme og karm av trevirke. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende beis/maling. Kontrollerte vinduer/balkongdører var utført med to-lags glass merket produksjonsår 1999/2000. Vinduer og balkongdører er opplyst å være utskiftet i sin helhet som et større prosjekt. Det er ikke spalteventil i vinduene. Vinduene ble overflatebehandlet i A Normal alder og værslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Vinduer og balkongdører fremstod i relativt god stand alder tatt i betraktning. Det er normal alders- og bruksslitasje. Enkelte vinduer/balkongdører har behov for overflatebehandling. Vedlikeholdet utføres av hvert enkelt andelseier og vedlikeholder varierer fra bra til behov for vedlikehold. Det er stedvis registrert mindre råteskader på karm/ramme. Vinduer/balkongdører utsatt for stor værbelastning er i dårligst forfatning. Hengsler og mekanisme var på funksjonstestede balkongdører/vinduer i relativt godt stand. TG settes med bakgrunn i alder. Overflatebehandling vinduer/balkongdører ÅR Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales periodisk overflatebehandling av vinduer og balkongdører. Skadede vinduer og balkongdører utbedres lokalt. Alle vinduer/balkongdører overflatebehandles med egnet produkt og metode. Vedlikehold av mekanisme forestås av den enkelte andelseier. Tiltaket er innlemmet i "overflatebehandling av kledning) Eksempel vinduer Vinduer i god forfatning

40 3.4 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Eksempel vinduer Dekker Vinduer i god forfatning Etasjeskillere Rekkehus Boligene er bygget med etasjeskillere utført som trebjelkelag. Isolert med 10-15cm isolasjon. Trolig er det undergulv med sponplater som var normal utførelse på oppføringstidspunktet. Det ble registert på loft ettermontasjer av spottere med mer A Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det ble ikke registrert symptomer på skader eller svekket funksjon utover normal bruksslitasje. Erfaringsmessig kan ettermontasjer av vifter, spottbelysning i himling mot kaldloft etc. føre til feilkonstruksjoner som på sikt kan påføre etasjeskillet/takkonstruksjonen skader. Typiske feil er mangelfull isolering av kanaler og mangelfull tetting runde kasser for spottbelysning. Stikkprøvekontroll - ettermontasjer loft ÅR 2017 Det anbefales at ved slike og tilsvarende ettermontasjer foretas stikkprøvekontroll. kr Undersøkes nærmere utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Typisk gjennomføring i etasjeskiller Spotbelysning i inngangsparti

41 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Typisk gjennomføring i etasjeskiller Dekker Etasjeskillere Rekkehus Spotbelysning i inngangsparti Boligene er bygget med etasjeskillere utført som trebjelkelag. Isolert med 10-15cm isolasjon. Trolig er det undergulv med sponplater som var normal utførelse på oppføringstidspunktet. Det ble registert på loft ettermontasjer av spottere med mer A Normal alderslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser I flere av leilighetene er det originale inspeksjonsluker, hengslet på en side, i etasjeskillet mot det kalde loftet. Denne luken har store luftlekkasjer, og varm luft fra oppvarmet bolig trekker opp på loft. Dette fører til økt kondens/fuktpåvirkning av konstruksjonene omkring det kalde loftet. Ved å montere ny loftsluke slippes det minimalt med varm luft ut gjennom luken og faren for fuktproblemer minskes betraktelig. Infoskriv - loftsluker ÅR 2017 kr kr Det anbefales at styret sender ut et inforskriv som oppfordrer beboere til å skifte eldre loftsluker. Alle luker som ikke er isolerte, ikke har tetningslist og som ikke har integrert foldbar stige, bør skiftes. ÅR 2019 kr kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Nyere loftsluke Eldre loftsluke

42 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Yttertak Saltak Rekkehus 3.5.1A Utidsmessig stand Her vurderes konstruksjon på hovedtakene. Vurderingen omfatter vurdering av isolasjon, bæreevne/stabilitet og lufting. Rekkehusene har hovedtak med salttakkonstruksjon av tre. Det er benyttet prefabrikkerte takstoler med isolert undergurt (ca mm isolasjon). Gjennomgående kaldloft med lufting i raft/gesimskasse. Bærende taktro i form av rupanel. Ingen kjente påkostninger. 42 KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Takkonstruksjonen fremsto på befaringsdagen i generelt god stand uten tegn til funksjonssvikt eller andre symptomer. Det er opplyst at det ikke forekommer større isdannelser/istapper i raft/gesims vinterstid. Luftingen er vurdert som god i forhold til erfaringer fra andre rekkehuslag fra denne tidsperiode. Takkonstruksjonen har vesentlig avvik fra dagens forskriftskrav til isolasjon, brannsikring og lufttetthet. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. Etablere brannskiller på loft ÅR kr Stk. kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført På sikt bør gjennomgående loft bygges om som et brannforebyggende tiltak og oppgradering. Dette tiltaket må vurderes i sin helhet vedr. andre branntekniske oppgraderinger. Normalt etableres det brannskillevegger på alle gjennomgående loft. Luftingen i takkonstruksjonen må hensynstas at man unngår kondensproblematikk. Tiltaket prises for å synliggjøre kostnaden men tas ikke med i oppstilling før en helhetlig vurdering finner sted. Gjennomgående loft Stor fare for brannsmitte

43 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttertak Takstein Rekkehus Her vurderes tekkingen på hovedtakene. Det er opplyst at hovedtakene var opprinnelig tekket med takpapp fra byggeåret. Det er videre opplyst at det ble montert taksteinsplater, trolig av typen decra i 1990 på alle takene. Takene er komplettert med mønepanner, vindskier og isbord. Ingen andre påkostninger registrert A Normal alderslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det er opplyst fra Mesterservice AS som har utført en rekke utbedringer på takene de siste årene at ved omtekking i 1990 ble ikke undertaket lagt om, kun tekkingen. Det ble i tillegg utført en mangelfull klemningsanordning ved pipeløpene som har ført til en rekke lekkasjer i borettslaget de siste årene. TG med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Reparasjon av tak ÅR 2017 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales som et minimum at det foretas nødvendig reparasjonarbeider ved alle mangelfulle løsninger vedr. pipene. Dette for å forhindre følgeskader som er meget kostbare å utbedre. Det avsettes rundsum til utbedringer. Undertaket har passert anbefalt brukstid, men man kan ikke med sikkerhet si hvor lenge taket kan stå før en komplett omtekking finner sted. Trolig kan tekkingen benyttes en stund til, forutsatt at det gjennomføres kontroll og jevnlig vedlikehold. Takene bør holdes under oppsikt i kommende år. Det estimeres en kostnad rundt kr inklusive moms for en komplett omtekking pr. tak. Stort behov for rengjøring Tak sett fra avstand

44 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Stort behov for rengjøring Yttertak Takstein Rekkehus Tak sett fra avstand Her vurderes tekkingen på hovedtakene. Det er opplyst at hovedtakene var opprinnelig tekket med takpapp fra byggeåret. Det er videre opplyst at det ble montert taksteinsplater, trolig av typen decra i 1990 på alle takene. Takene er komplettert med mønepanner, vindskier og isbord. Ingen andre påkostninger registrert A Stort vedlikeholdsbehov TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Takene har stor grad av begroing og fremstod med stort rengjøringsbehov. Mosevekst vil over tid føre til at vann magasineres stedvis på takene. Forholdet fører til økt slitasje på takoverflaten og gir kortere levetid. Selve takplatene er vurdert til å holde en stund til. TG settes med bakgrunn i manglende vedlikehold. Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak ÅR 2017 kr Stk. kr Det anbefales at tekkingen rengjøres med egnet produkt og metode samt utskifting av sprukne taksteinplater og enkelt vedlikehold på overganger/beslag. Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Deler av taket med relativt nye takplater

45 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Yttertak Taknedløp Rekkehus Deler av taket med relativt nye takplater Her vurderes takrenner, bordtaksbeslag og nedløpsrør tilknyttet takene. De aktuelle rørene er av plastbelagt stål. Nedløpsrørene er avsluttet med utkast direkte til terreng. Takrenner, nedløpsrør og bordtaksbeslag ble trolig skiftet i forbindelse med omtekking av tak (rundt 1990). Videre ser det stedvis ut til at takrennene/nedløpsrør på enkelte bygninger er på et tidspunkt skiftet ut i regi av den enkelte andelseier A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Takrenner, bordtaksbeslag og nedløpsrør fremsto i generelt god stand uten registrerte skader. Det kan allikevel forekomme mindre utettheter i skjøter og sammenføyninger, uten at dette ble oppdaget på befaringstidspunktet. Man kan se flere steder at noen takrenner er matte i fargen. Utskiftning av takrenner og nedløp bør skje ved en fremtidig omtekking av taket. Periodisk rengjøring/utbedring - takrenner ÅR 2017 kr kr ÅR 2018 Det anbefales periodisk rengjøring, tilsyn og vedlikehold av takrenner, bordtaksbeslag og nedløpsrør. Rengjøring foretas ved behov, minimum en gang pr. år. Se spesielt etter frostsprengte nedløpsrør og mangelfulle avslutninger. Det avsettes årlig rundsum til rengjøring, tilsyn og vedlikehold. Anbefalt tiltak bør gjennomføres for eks. ved kontroll/rengjøring av tak. kr kr ÅR 2019 kr kr ÅR 2020 kr kr ÅR 2021 kr kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes

46 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Bordtaksbeslag svært tilsmusset Eksempel takrenne

47 3.6 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Bordtaksbeslag svært tilsmusset Fast inventar Eksempel takrenne Piper Boenheter Her vurderes fyringspipene i bygningsmassen. Det er pipeløp i tilknytning til alle boliger. Pipene består av mindre elementer av 6" elementer/stål. Pipene er i bruk og det er flere tilkoblede ildsteder pr. rekkehus. Det er opplyst at pipene måtte tilleggsbestilles før innflytting. Noen beboere har ettermontert piper i ettertid. Over tak er pipene helbeslått med pipebeslag. Boligselskapet har utført tilsynsrapport av brann- og redningsetaten. Det er opplyst om pipebrann i borettslaget A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Befarte piper fremstod i generelt god stand. Det er opplyst at det ikke foreligger fyringsforbud i noen av pipene, dog at boligselskapet har fått mangelliste fra brann- og redningsetaten. Forholdet gjelder manglende tilkomst og manglende sikring. Tiltaket utføres der det gjelder. På sikt bør alle pipene kontrolleres innvendig for å avdekke evt. feil/mangler eller behov for rehabilitering. Normal intervall for rehabilitering av piper er år. Kamerainspeksjon - piper ÅR 2020 kr Stk. kr Undersøkes nærmere utføres av andre Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales ytterligere undersøkelser og kartlegging av pipene. Alle pipene kontrolleres visuelt og det foretas innvendig inspeksjon med kamera på et representativ utvalg av pipene. Aktuelle kontrollpunkter er skader på pipetoppene og tilstand på røykrør, tilkoblinger og feieluker. Undersøkelsen danner grunnlag for vurdering av aktuell utbedringsmetode.

48 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Trapper, balkonger, m.m. Utvendige trapper Rundt bygninger 3.7.1A God stand TG 1 Svake symptomer Utvendig trapp i alumninium med sklisikre trinn. Rekkverk med rund håndløpere. Det er opplyst at trappen var ny i Ingen påkostninger registrert. Utvendig trapp fremstod i god stand med normal alderog værslitasje. Trappen er tilnærmet vedlikeholdsfri. 48 KG 1 Små og middels konsekvenser Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

49 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Trapper, balkonger, m.m. Terrasser Til boenheter, Takterrasser Her vurderes takterrasser som utgjør tak på underliggende bruksareal. Det er i bygningsmassen flere type takterrasser. Det er opplyst at det er ettermonterte takterrasser av nyere og eldre dato oppført i forbindelse med tilbygg. Inspisert takterrasse var tekket med takpapp med fall utover mot takrenner på yttervegg. Lufting er ukjent. Ingen påkostninger registrert. Det er opplyst at beboer har vedlikeholdsansvaret på tremmegulvene, ellers har borettslaget vedlikeholdsansvaret på konstruksjonen A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Takterrasser av den aktuelle typen er å anse som risikokonstruksjon. Typiske skader er råteskader forårsaket av mangelfull lufting, og lekkasjer forårsaket av utett tekking. Det er ikke lyktes å oppdrive snittegninger og faktisk oppbygning er ukjent. Videre var store deler av tekkingen tildekt med tremmegulv og snø, som gjør den visuelle kontrollen begrenset. TG settes med bakgrunn i alder og opplysninger gitt av boligselskapet. Normal intervall for utskifting av tekking på takterrasser er år. Kartlegging av takterrasser ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at boligselskapet kartlegger alle takterrasser. Erfaringsmessig vil det ved et fasadeprosjekt bli avdekket behov for utbedringer på denne typen konstruksjon. Videre bør man vurdere en omtekking der tekkingen er passert 20 års alder. Fordi det er begrenset informasjon på bygningsdelen benyttes det erfaringstall fra tilsvarende prosjekter: Det estimeres gjennomsnittlig rundsum for hver takterrasse. Aktuelle tiltak er omtekking, lokal utbedring av rekkverk, stedvis komplett ombygging med tilfredsstillende lufting. Komplett ombygning av takterrasse er estimert til rundt kr inklusive moms pr. stk. Takterrasse dekket med snø Bildet viser at takterrassen er tekket med takpapp.

50 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Trapper, balkonger, m.m. Terrasser Til boenheter Her vurderes markterrasser som er tilhørende leiligheter på bakkeplan. Markterrasser utført i trekonstruksjoner belagt med terrassebord med varierende alder og vedlikehold. Det er opplyst at vedlikeholdet foreligger på den enkelte andelseier A Normal alder- og værslitasje KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Tilstanden på markterrasser varierer etter alder og utført periodisk vedlikehold. Terrassene fremstod som bra til terrasser med behov for vedlikehold. TG settes med bakgrunn i alder. Overflatebehandling av markterrasser Periodisk vedlikehold utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Det anbefales periodisk vedlikehold av alle markterrasser. Tiltaket utføres av den enkelte andelseier etter behov. Normal intervall for overflatebehandling av markterrasser er 2-4 år avhengig av klimapåkjenninger.

51 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Trapper, balkonger, m.m. Balkonger Til boenheter Utkragede balkonger med understøttelse av tresøyler. Gulv i tre belagt med impregnert trevirke. Rekkverk med med liggende kledning. Det er opplyst at vedlikeholdansvaret foreligger på den enkelte andelseier A Normal alder- og værslitasje KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Tilstanden på balkonger/balkonggulv varierer etter alder og utført periodisk vedlikehold. Tregulvene fremstod som bra til terrasser med behov for vedlikehold. Det ble ikke registrert skjevheter av større omfang på generelt grunnlag og fundamenteringen er vurdert tilfredsstillende. TG settes med bakgrunn i alder. Overflatebehandling av balkonggulv ÅR Det anbefales at balkonggulv overflatebehandles med egnet produkt og metode. Tiltaket utføres av den enkelte andelseier ved behov. Periodisk vedlikehold utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført Balkong uten oppvarmet rom

52 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Balkong uten oppvarmet rom Sanitær Bunnledninger Rekkehus 3.8.1A Normal aldersslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Her menes bunn- og uttrekksledninger og vanninnlegg. Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv og uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fra grunnmur til offentlig ledning. Vanninnlegg er vannrørene fra offentlig hovedvannsledning frem til oppstikk i gulv. Bunn- og uttrekksledninger er utført som støpejernsrør SA. Som vanninnlegg er det benyttet kobberrør. Ingen større påkostninger registrert siden byggeår. Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag eller lekkasjer, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Rørene antas å være fra byggeår og er rundt 44 år. Anbefalt brukstid på støpejernsrør type SA og vanninnlegg i kobber er 50 år. Antall skader referert til rørene må forventes å øke i årene som kommer. TG er satt med bakgrunn i de registrerte forhold samt rørenes alder. 52 Kontroll av bunn- og utrekksledninger ÅR 2017 kr Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales i første omgang å utføre en innvendig rørinspeksjon / TV-kontroll med tilstandsrapport av alle bunn- og uttrekksledninger. Når en slik tilstandsvurdering er utført samles alle data og nødvendige tiltak kan beskrives.

53 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Sanitær Ledningsnett Rekkehus, Vann og avløp Med ledningsnett menes alle vann- og avløpsledninger over grunnen. Avløpsledningene i bygningsmassen er av typen plastrør og er i hovedsak fra byggeår. Det er foretatt lokale utskiftninger i forbindelse med lekkasjer/oppussing. Sanitærlufting er avsluttet over tak med luftehatt. Fordelingsledninger for vann er av typen glødde kobberrør. Det er stedvis i enkelte leiligheter foretatt utskiftninger av typen PEX-rør, mens synlige koblingsledninger er lagt med forkrommede kobberrør A Begrenset gjenværende brukstid KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Vannledninger av den aktuelle typen har en anbefalt brukstid på 30 år. Av erfaring vet vi at denne rørtypen kan ha noe lengre levetid som kaldtvannsrør enn varmtvannsrør. Gjenværende brukstid er oversteget, og må det forventes en økning i antall skader, relatert til vannrørene i årene som kommer. Kobberrørenes korrosjonshastighet varierer mye og er avhengig av vannkvalitet, vanntemperatur og monteringsutførelse. Avløpsledningene er i hovedsak de opprinnelige og er rundt 44 år gamle og har en anbefalt brukstid på ca. 50 år. TG settes med bakgrunn i alder samt de registrerte forhold. Utarbeide retningslinjer - våtrom ÅR 2018 kr Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at det utarbeides et skriv der beboere bevisstgjøres på anbefalte levetider og at vannrør skiftes ved behov. Slik at beboere som individuelt ønsker å rehabilitere våtrom samt oppgradere røranlegget kan utføre dette iht. borettslagets rettlinjer. Det påpekes at det er viktig å være klar over at nye bad ikke bør bygges rundt rør som har kort gjenværende brukstid. Eksempel kobberrør. Eksempel pex-rør

54 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Eksempel kobberrør. Sanitær Hovedstoppekran Rundt bygninger Eksempel pex-rør Her vurderes og beskrives utvendige stoppekraner for vanninnlegg. Kranene benyttes f.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Utvendige stoppekraner er plassert utenfor bygningskroppen, normalt i kummer i gate eller på tomteområdet. Stoppekranens plassering skal være merket med anviserskilt på fasade slik at man ved behov finner frem til kranen. Ingen kjente påkostninger A Fare for funksjonssvikt TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Utvendige stoppekraner er ikke funksjonstestet eller kontrollert og kommenteres på et overordnet nivå. Tilstand settes med bakgrunn i alder. Teknisk levetid på utvendige stoppekraner er år med en anbefalt brukstid på 40 år. Styrelder har opplyst at de har oversikt over utvendige stoppekraner men at det ikke er utført kontroll. Funksjonstesting - utvendig stoppekran ÅR 2017 kr Periodisk vedlikehold utføres av andre Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at det minimum en gang i løpet av perioden foretas funksjonstesting av alle utvendige stoppekraner. Utvendige stoppekraner byttes normalt grunnet funksjonssvikt, dvs. når spindelen ikke er vridbar. Funksjonssvikt medfører ikke nødvendigvis økt lekkasjerisiko, men eventuelle defekte stoppekraner bør skiftes. Det avsettes rundsum til funksjonstesting og utskifting.

55 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Sanitær Hovedstoppekran Rundt bygninger Her vurderes og beskrives utvendige stoppekraner for vanninnlegg. Kranene benyttes f.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Utvendige stoppekraner er plassert utenfor bygningskroppen, normalt i kummer i gate eller på tomteområdet. Stoppekranens plassering skal være merket med anviserskilt på fasade slik at man ved behov finner frem til kranen. Ingen kjente påkostninger A Mangelfull merking TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det ble foretatt stikkprøvekontroll på merking av utvendige stoppekraner. Det ble registrert manglende merking av utvendige stoppekraner og tilstand settes av denne grunn Merking av utvendige stoppekraner ÅR 2017 kr Det anbefales at det foretas gjennomgang av merkingen på alle utvendige stoppekraner. Det monteres nye skilt der merkingen er mangelfull. Det avsettes rundsum til gjennomgang og merking. Periodisk vedlikehold utføres av andre Middels Tiltaket anbefales utført

56 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Sanitær Sluk Bad Opprinnelige sluk er av typen støpejern uten klemring for membran A Tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Opprinnelig sluk har en anbefalt brukstid på 50 år og anbefalt brukstid er nærmer seg. Boligselskapet har innhentet et tilbud på "strømpetrekking" av avløpsrørene.. Det har i de siste årene kommet mange løsninger med tanke på innvendig rørfornying. Vår erfaring er at det begynner å komme problemer allerede etter år. Fordelene at man slipper å gripe inn i bygningsmassen for å skifte ut rørene og utfordringene som f.eks. lengre tid uten vann og avløp i byggeperioden. Det er også knyttet stor usikkerhet til tettheten i sluket ved valg av en slik løsning, da man ikke vil kunne få et forsvarlig tett baderomsgulv etter dagens standard. Man kan heller ikke glemme vannrørene som bør skiftes. Etter vår mening er det ikke hensiktsmessig å kun rehabilitere avløpsrørene innvendig, istedenfor total rehabilitering. Rengjøring av sluk ÅR Periodisk vedlikehold utføres av styret Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales på generelt grunnlag at eiere rengjør sluk jevnlig og ved behov, minst 2 ganger pr år. Dette for å unngå opphopninger av vann i slukområdet da dette medfører vanntrykk som fører til økt belastning på membran. Styret bør informere eiere om dette i anbefalte "Infobrev-VVS" under kapitel administrative tiltak. Eksempel støpejernssluk Eksempel hjelpesluk Eksempel sluk Eksempel plastsluk

57 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Eksempel sluk Sanitær Ventiler og kraner Bygninger Eksempel plastsluk Her vurderes innvendige stoppekraner for vanninnlegget. Kranene benyttes f.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Hovedstoppekranene er er plassert der rør kommer inn i hvert rekkehus. Det er opplyst at enkelte beboere har skiftet stoppekraner, men andre har fra byggeåret A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Kontrollerte stoppekraner fremstod på befaringsdagen i generelt god stand. Anbefalt brukstid på originale stoppekraner er 30 år. Det er opplyst at ikke alle beboere har foretatt funksjonstesting av stoppekranene. Det er derfor ukjent om kranene fungerer som de skal. TG settes med bakgrunn i mangelfull funksjonstesting. Funksjonstesting av stoppekraner ÅR 2017 Det anbefales at beboere bevisstgjøres på å funksjonsteste stoppekranene minimum en gang i året. Videre bør eldre stoppekraner skiftes. kr ÅR 2018 kr ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført

58 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Eldre stoppekran Nyere stoppekran

59 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Sanitær Beredere Boenheter Alle leiligheter har varmtvann fra egen varmtvannsbereder plassert i kjøkkenbenk eller bodrom. Kontrollerte beredere var ikke merket med produksjonsår A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Kontrollerte beredere fremsto i generelt god stand. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt eller opplyst om lekkasjer. Det anmerkes at det i dag er krav om elektronisk vannstopper, normalt i form av magnetventil med følere plassert under bereder, og berederne er således utidsmessig og TG settes av denne grunn. Teknisk forskrift "I rom som ikke har sluk og vanntett gulv, skal vanninstallasjoner ha overløp eller tilsvarende sikring mot fuktskader". Preakseptert løsning: "Der bygningens vanninstallasjon er uten overløp, må det være montert automatisk lekkasjestopper. Med automatisk lekkasjestopper menes en fuktføler som gir signal til en magnetventil som stenger vanntilførselen når den mottar signal". TG settes av denne grunn. Ingen tiltak Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Ingen umiddelbare tiltak anbefales, dog bør eiere orienteres om dagens forskriftskrav og at det ved utskifting av bereder bør monteres nevnte lekkasjesikring som forebyggende tiltak og oppgradering. Tappevannstemperatur reguleres internt i leiligheten, med blandeventilen som er plassert på berederen, og tappevannstemperaturen bør ikke overstige 55 grader for å unngå skollingsfare. Eier som ikke har tilstrekkelig kunnskap til å kontrollere temperatur og justere denne bør kontakte fagmann for å få dette gjort. Varmtvannsberedere i rustfrittstål og benkeberedere har en anbefalt brukstid på 20 år, og det anbefales at beredere som er eldre enn dette byttes omgående. Eksempel varmtvannsbereder

60 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Eksempel varmtvannsbereder Sanitær Ventiler og kraner Utekran Her vurderes utekraner montert på fasadene. Alle boliger har egen utekran. Ukjent alder på kranene. Det er registrert frostfrie og ikke frostfrie utekraner A Utidsmessig TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Kontrollerte utekraner var i varierende alder og stand. Det er registrert utekraner som ikke er frostfrie. En utekran som ikke er frostfri må stenges og tappes og skal ikke stå trykksatt i vinterhalvåret. Det er fare for frostsprengning og lekkasjer ved feil bruk/hvis dette ikke utføres. Løsningen er utidsmessig og TG settes av denne grunn. Utskifting av utekraner ÅR 2017 kr Oppgradering utføres av beboer Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales at alle utekraner som ikke er frostfrie skiftes ut til frostfrie utekraner slik at faren for lekkasjer reduseres. Tiltaket utføres av den enkelte andelseier. Estimert beløp gjelder normalpris på utskifting av en utekran.

61 3.9 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Luftbehandling Luftbehandling Rekkehus, Naturlig ventilasjon 3.9.1A Varierende TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Boligene er bygget med naturlig avtrekksventilasjon basert på termisk oppdrift med unntak av mekanisk vifte på kjøkken. Tilluft via ventiler i vegg/spalteventiler i vinduer. Avtrekk via veggventil på kjøkken og våtrom. Kanalnettet er over tak avsluttet med takhatter. Peis/pipe vil til dels fungere som avtrekkskanal og bidra til luftskifte i boligene. Det er opplyst at boligselskapet utførte kanalrens i I befarte leiligheter fremstod ventileringen og luftskiftet som varierende. Ventilasjonskanaler på loftet var av varierende kvalitet. Det er benyttet fleksible kanaler som ligger løst eller er enkelt hengt opp. Kanaler som ligger løst er utsatt for ytre påkjenninger som klem og riftfare. Flere av kanalene var ikke isolert eller delvis isolert. I befarte leiligheter var spalteventil i åpen stilling. Virkningsgraden på ventilasjonssystemet er bla. annet avhengig av temperaturforskjeller, vindtrykk, renhold og forståelse av systemets funksjon. Normalt intervall for rengjøring av fettfilter og veggventiler er 2-4 ganger pr år. Normal intervall for rens av kanaler er ca 10 år. Infoskriv - ventilasjon ÅR 2017 kr Stk. kr Det anbefales at styret sender ut et skriv ang. rett bruk av ventilasjonen i bygningene. Her belyses problemområder som ettermontasjer, ventilasjonsprinsipper, ventilatorer etc. ÅR 2018 kr Stk. kr ÅR 2019 kr Stk. kr ÅR 2020 kr Stk. kr ÅR 2021 kr Stk. kr Periodisk vedlikehold utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels Tiltaket anbefales utført

62 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Ventilasjonskanal isolert med tepper. Uisolert ventilasjonskanal. På dette loftet har det vært kondensproblematikk.

63 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Luftbehandling Luftbehandling Rekkehus, Ettermontasjer vært kondensproblematikk. Det er registrert ettermontert utstyr i form av baderomsvifter. Det er ukjent omfang og alder A Feilmontasjer TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Erfaringsmessig vil det over tid og ved ombygninger være enkelte som foretar slike ettermontasjer. Det påpekes at slike vifter vil ha en større luftutskiftning enn opprinnelig ventilasjonssystem. Det er ved slik ettermontasje viktig at kanaler er godt isolert samt overganger mellom rør og ventil/takhatt er tette. Dette for å unngå kondensproblematikk på kaldloft. Det er videre viktig at viftene er av en type som er åpen, også når viften ikke er påskrudd. Dette for å ivareta boligens grunnventilasjon. Se også vedlegg om ventilasjonsforhold i boliger. Kartlegging av ettermontasjer Det anbefales at det foretas en gjennomgang der eventuelle ettermontasjer kartlegges. ÅR 2018 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Ettermontasje Opprinnelig ventilasjon.

64 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Ettermontasje Luftbehandling Luftbehandling Rekkehus, Ettermontasjer Opprinnelig ventilasjon. Det er registrert ettermontert utstyr i form av baderomsvifter. Det er ukjent omfang og alder A Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Det ble registrert i enkelte leiligheter at dørene til våtrom ikke er montert med flat terskel. Dette gjør at luftsirkulasjonen på badet hindres og fuktigheten fra våtrommet ikke føres ut tilstrekkelig f.eks ved dusjing. Dette kan i ytterste konsekvens medføre til fuktskader på våtrom. TG settes av denne grunn. Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak foruten å informere beboere om rett bruk av ventilasjon. Det anbefales at høy terskel fjernes og at det etableres flat terskel der dette er nødvendig. Tiltaket utføres av den enkelte beboer Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Høy terskel på våtrom Høy terskel på våtrom Flat terskel til våtrom

65 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Flat terskel til våtrom Elkraft, generelt Elkraft - generelt Bygg A Generelt god stand TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Her følger en overordnet vurdering av det elektriske anlegget i rekkehusene. Rekkehusenes elektriske anlegg ligger inne i den enkelte boenhet. Tilsyn og vedlikehold av dette faller på den enkelte andelseier. Det kan likevel være hensiktsmessig å gjøre enkelte tiltak i fellesskap eller hente inn felles tilbud til andelseierne. Et høyt sikkerhetsnivå i det elektriske anlegget gavner alle. Basert på befaringen i fire boenheter fremstod installasjonene i rekkehusene som sikker. Alle befarte sikringsskap er oppgradert. Befarte leiligheter mangler to viktige sikkerhetsinnretninger som er påbudt i nye hus i dag: Overspenningsvern og komfyrvakter. I tillegg Har en del boenheter for få stikkontakter i forhold til antallet elektriske apparater. 65 Inforskriv - elektrisk anlegg ÅR 2017 kr Styret bør informere andelseierne om deres ansvar for sikkerheten i eget elektrisk anlegg. Styret kan bidra med å hente inn tilbud på felles oppgraderinger for de som ønsker det. ÅR 2019 kr Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført

66 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Lavspent forsyning Inntaksledninger Bygg A God stand Her vurderes kabler for inntak av elektrisitet til bygningene. Fra netteiers transformatorer på området går det kabler til fordelingsskap på rekkehusenes gavlvegger. Herfra går det inntakskabler til fordelinger i hver boenhet. 66 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Inntakskablene er fra byggeåret og har i utgangspunktet mange års levetid igjen. Det som er synlig av inntakskabler ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skader eller overbelastning på kablene. Ingen beboere rapporterte om kapasitetsproblemer. Ingen tiltak anbefales ÅR Det anbefales ingen tiltak. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

67 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Lavspent forsyning Underfordelinger Boenheter, Sikringsskap Her vurderes underfordelingen (sikringsskapet) til den enkelte boenhet. Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert i bod i underetasjen i hver boenhet. Fordelingene i boenheter er bestykket med hovedsikring, måler og kurssikringer A God tilstand KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Tilstand til sikringsskap fremstod som god. Borettslaget hadde et felles tilbud om oppgradering for år siden. Alle befarte sikringsskap er bestykket med automatsikringer, og sikret mot jordfeil med jordfeilbrytere som dekker alle kurser. Hovedsikringer varierer fra 32 A til 50 A. Sikringsskap som var eldre enn seks å hadde ikke overspenningsvern eller komfyrvakter, noe som er et krav til nye boliger i dag. Ingen tiltak anbefales ÅR Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales foruten å videreføre rutinen med å tilby beboere å oppgradere sikringsskap som et felles tiltak. Sikringsskap i boenheter

68 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Sikringsskap i boenheter Lys Kursopplegg for lys og stikk Ganger, I boenheter A Generelt god stand Her vurderes kursopplegg (kabling) for lys og stikkontakter i boenheter. Kabling er i hovedsak utført som åpent opplegg. Stikkontakter er hovedsakelig i ujordet utførelse. 68 KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Alder på kursopplegg og stikkontakter i boenheter varier fra originalt til nylig utskiftet. Enkelte boenheter har noe få stikkontakter. Ingen vesentlige feil eller mangler avdekket. Infoskriv - elektrisk anlegg Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført ÅR Styret kan bevisstgjøre andelseierne på deres ansvar for å vedlikeholde sitt eget elektriske anlegg, og i den forbindelse oppfordre til å installere tilstrekkelig antall stikkontakter. Mangel på stikkontakter kan føre til overdreven bruk av skjøteledninger

69 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 bruk av skjøteledninger Alarm- og signalsystemer Brannalarmanlegg Bygg, Røykvarslere A Mangler felles varsling TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Her vurderes systemer for brannvarsling i boligselskapet. Varsling av brann er basert på røykvarslere i den enkelte boenhet. Alle befarte boenheter var utstyrt med røykvarslere, enten frittstående eller tilknyttet alarmsentral. Det er ingen varsling av brann på tvers av boenheter. Røykvarslere så ut til å være i god stand. Ved brann i rekkehus i tre kan imidlertid brannen spre seg raskt mellom boenhetene. Det kan derfor stilles spørsmål ved om varslingen ved brann vil være tilstrekkelig. Tilstandsgrad 2 settes på bakgrunn av dette. 69 Vurdere felles brannalarmanlegg ÅR 2019 kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført For å redusere risikoen ved brann bør det vurderes å installere et trådbundet brannvarslingsanlegg. Det anbefales at det velges sentral med lokale avstillingsbrytere i boenheter for å avstille eventuelle feilalarmer lokalt før de varsler øvrige boenheter. Det anbefales ikke systemer basert på batteridrift da det erfaringsmessig er vanskelig å gi disse tilstrekkelig oppfølging/service over tid, hvilket kan føre til funksjonssvikt. Det er et krav ved installasjon av brannalarmanlegg i boliger å vurdere å montere egne detektorer til hvitevarer som oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel. Røykvarsler

70 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Røykvarsler Veier og plasser Internveier Uteområde A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Interne gangveier med asfaltbelegg. Det er registrert flere overvannskummer på tomteområdet. Ellers ingen større påkostninger foruten flekkasfaltering. Internveier var dekket med snø under befaringen og er vurdert med denne begrensning. Det er opplyst om partier med telehiv og andre partier med oppsprukket asfalt. Telehiv oppstår når vann fryser nede i bakken. Vannet ligger i mellomrommet mellom korn av sand, grus og leire. Der temperaturen går under null, har vannet mulighet til å fryse, og når det fryser, utvider det seg. Basert på asfaltbeleggets alder er dette snart tilårskommet. TG settes av denne grunn. 70 Planlegge asfaltering - internveier ÅR 2020 kr Løpende vedlikehold utføres av styret Middels Tiltaket anbefales utført Tiltak i forbindelse med internveier bør planlegges ved et eventuelt dreneringsprosjekt i fremtiden. Et slikt tiltak er meget kostbart og det bør utføres en ny vurdering på slutten av 5-årsperioden. Internvei Veier foran fellesgarasje

71 3.15 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Internvei Parker og hager Veier foran fellesgarasje Uteareal Uteområde, Søppelsystem Her vurderes eksisterende avfallssystem. Det benyttes idag avfallscontainere for restavfall og papir, plassert i frittstående søppelhus. Søppelhusene er bygget i enkle trekontruksjoner og er ikke avlåst. Videre er søppelhusene utført med liggende trekledning, taksperrer av tre med bærende taktro, og tekking i form av sveiset asfalttekking. Ingen kjente påkostninger A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Søppelhusene fremstod i generelt god stand med normal bruks- og værslitasje. Overflatebehandlingen er noe værslitt og det er noe bruksmerker. Dagens søppelsystem/søppelboder medfører lukt, er uhygienisk og medfører håndtering i form av oppfølging av søppelrommene. I dag benyttes nedgravde søppelsystemer og dagens løsningen er således utidsmessig. TG gis med bakgrunn i utidsmessighet. Etablere nedgravd søppelsystem ÅR 2019 kr Oppgradering utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Det anbefales overgang til nedgravd søppelsystem. Estimert tiltak omfatter prosjektering, riving/fjerning av eksisterende søppelskur/søppelsystem, samt etablering av nedgravde avfallscontainere, fordelt på 3 stk. oppsamlingspunkter. Overgang til nedgravd søppelsystem gir en rekke fordeler; estetikk, hygiene og sikkerhet nevnes. Ytterligere beskrivelser om nedgravd søppelsystem kommer senere i rapporten, i vedlegg "Avfallsbrønner". Dagens søppelsystem Dagens søppelsystem er utidsmessig

72 3.15 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Dagens søppelsystem Parker og hager Parker Uteområde, lekeplass A Tilsynelatende god stand TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Dagens søppelsystem er utidsmessig Her vurderes lekeplassen, på tomteområdet, som omfattes av boligselskapets vedlikeholdsplikt. Det er to stk. lekeplasser på tomteområdet, opparbeidet med lekeapparater, sklie, sittegruppe, m.m. Det er opplyst at lekeplassene ble oppgradert med nytt utstyr i 2010 og Lekeplassene fremstod på befaringen som godt ivaretatt og i god stand. Lekeplassen er plassert sentralt på tomteområdet som medfører at den er godt skjermet mot biltrafikk. Det er opplyst at boligselskapet har rutiner for årlig kontroll av lekeplassen. 72 Videreføre rutine - lekeplass ÅR 2017 kr ÅR 2018 kr Det anbefales at boligselskapet viderefører rutiner vedrørende årlig kontroll av lekeplassen. Eiere som har eller anskaffer lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, ytterligere beskrevet i vedlegg "lekplasser" i denne rapport. Det legges inn estimert beløp for årlig kontroll og vedlikehold av lekeplasser. ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av andre Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Øvre lekeplass Nedre lekeplass

73 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Øvre lekeplass Nedre lekeplass Tilstandsvurdering Garasje Grunn og fundamenter Fundamentering Under bygninger 4.1.1A Tilsynelatende god stand Her vurderes byggegrunn og fundamenteringen for fellesgarasjene. Fellesgarasje med fundament av betong. Byggegrunn antas å være komprimert kult/sprengstein eller fjell. KG 1 TG 1 Svake symptomer Små og middels konsekvenser Det er ikke avdekket setningsrelaterte symptomer (skråriss/sprekker i bærevegger) som tilsier aktive setninger i grunnen eller at fundamentene ikke oppfyller sin funksjon. Ingen tiltak ÅR Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet

74 4.2 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Yttervegger Betongvegger Generelt 4.2.1A Stort vedlikeholdsbehov TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Her vurderes yttervegger, søyler og bærende vegger i garasjeanlegg. Ytterveggene er av betong. Utvendig er delvis bygningen kledd med alumininumsplater. Det er opplyst at garasjeanlegget ble rehabilitert i Ved visuell kontroll ble det på veggene/søylene i fellesgarasjen registrert betongskader. Skadene kan ses som rust og utsprenging av betong. Nedre del av vegger/søyler i garasjeanlegg er særlig utsatt for betongskader forårsaket av høyt innhold av klorider(salt). Skadene kan oppstå allerede etter få år, og når skadene er synlig på overflaten kan skadebildet ofte være relativt stort. I "eldre bygg" kan et høyt innhold av klorider(salt) være forårsaket av tilførte klorider og innstøpte klorider. For å begrense fuktopptrekket benyttes gjerne hulkilløsning eller tett belegg. Forholdet bør undersøkes ytterligere ved destruktive inngrep. Det ble samtidig registrert avflassing av maling på flere steder. TG settes med bakgrunn i stort vedlikeholdsbehov. Betongundersøkelse - fellesgarasje ÅR 2017 kr Stk. kr Undersøkes nærmere utføres av andre Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales betongundersøkelse i fellesgarasjen. Det kontrolleres betongens kloridinnhold, overdekning og det måles karbonatiseringsdybde. Man foretar vurdering om det bør etableres katodisk beskyttelse. Undersøkelsen danner grunnlag for videre arbeid. Se også vedlegg om betongskader. Bildet viser rustsprenging av betongen Vegg i nedre plan med tydelige tegn på fuktoppsug og avflasset maling

75 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Bildet viser stor avflassing av maling på vegg Søyle i nedre plan med tydelige tegn på fuktoppsug og avflasset maling

76 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Yttervegger Porter Kjeller, Garasje Garasjeport konstruert i aluminum/stål i grå utførelse, med gangdør. Skinner og beslag i stål. Porten er glidehengslet og fjernstyres elektrisk. Porten er trolig fra byggeår, ingen påkostninger registrert A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Portene fremsto på befaringsdagen i generelt god stand med normal alders- og bruksslitasje. Det er ikke meldt om driftsproblemer med porter, automatikk eller mekanismer. Serviceavtale - porter ÅR 2017 kr ÅR 2018 kr For brukerne av fellesgarasjene er det viktig at portene til en hver tid fungerer slik at man kommer seg inn og ut og at garasjen ikke står "ulåst". Det anbefales fast serviceavtale med egnet selskap for å sikre kontinuerlig drift av portene. Det er estimert kostnad på serviceavtale, drift av porter og vedlikehold. Boligselskapet bør i fremtiden avsette midler til utskiftning av garasjeportene. ÅR 2019 kr ÅR 2020 kr ÅR 2021 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført

77 4.3 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Dekker Etasjeskillere Garasjer, Betong 4.3.1A Stort vedlikeholdsbehov TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Her vurderes etasjeskiller i fellesgarasjene. Etasjeskillere i fellesgarasje av betong. Undersiden av dekket er i malt utførelse. Ingen større påkostninger registrert. Etasjeskillet fremstod med stort vedlikeholdsbehov. Det er registrert store områder med avflasset maling. Typiske årsaker er fuktgjennomgang i dekket og kondensering. Hva angår garasjeanlegg, er det som regel bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Smeltevann fra biler inneholder salt. Mengden salt varierer fra område til område avhengig av saltmengden på veinettet. Vannholdig salt trekker inn i veggen og vil på sikt forårsake armeringskorrosjon og betongskader. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at garasjeanleggene trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. TG settes av denne grunn. Rehabilitering av fellesgarasjer ÅR 2017 kr Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det er høyst sannsynlig behov for rehabilitering og kostnader forbundet med dette må kartlegges etter faktisk tilstand er kartlagt. Det avsettes rundsum for å synliggjøre kostnader til å utbedre skader og oppgraderinger av garasjeanleggene. Dreneringen utenfor bygningen bør samtidig kontrolleres og legges om ved behov. Bildet viser etasjeskiller. Avflassing av maling. Her er det ettermontert aluminiumsplate.r. Forholdet kan føre til at skader ikke oppdages i tide.

78 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Bildet viser etasjeskillet samt avflassing av maling. Drenerinssystemet/nedløpsrør er snart tæret i stykker.

79 4.4 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Yttertak stykker Platetekking Garasjer Hovedtaket ble ikke besiktiget under befaringen. Det er opplyst fra styrets representant at takene ble omtekket i rundt Trolig tekket med asfaltpapp med underlag i betong A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser Ut fra en ren aldersvurdering bør taket være i generelt god stand. Ut ifra tilstand innvendig i fellesgarasjen kan det se ut som det er lekkasjer, dog kan dette være eldre lekkasjer som er utbedret på taket, men ikke i fellesgarasjen. TG settes med bakgrunn i usikkerhet vedr. takene. Periodisk tilsyn/vedlikehold - tak fellesgarasje ÅR 2017 kr Ingen tiltak foruten kontroll av taket ca. annet hvert år. Det foretas ved rengjøring ved behov og enkelt vedlikehold. Viser det seg at det er lekkasjer må dette utbedres omgående. ÅR 2019 kr ÅR 2021 kr Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Tak er ikke besiktighet

80 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Tak er ikke besiktighet Lavspent forsyning Hovedtavler Garasjer 4.5.1A Normal alderssvekkelse TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Her vurderes garasjenes hovedfordeling (hovedtavle). Hovedfordeling for garasjene er bygget som stålstativ. Fordelingen er utstyrt med hovedsikring,, måleranlegg, kurssikringer og styringer. Fordelingen er plassert i eget låst skap i garasje. Fordelingen består av en blanding av originale og nyere komponenter. Viktige sikkerhetskomponenter er jordfeilbrytere og overspenningsvern. Det ble ikke registrert feil, men alderen på deler av utstyret tilsier at det bør gjennomføres jevnlig internkontroll. 80 Kontroll - hovedtavle fellesgarasje ÅR 2017 kr ÅR 2020 kr Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels Tiltaket anbefales utført Visuelt ser hovedfordelingene ut til å være i god stand, men for å få en bekreftelse på den tekniske tilstanden anbefales det å termografere fordelingene. Det vil avdekke eventuell varmegang i tilkoplinger og utstyr. Termografering utføres helst en kald vinterdag når anlegget er belastet.

81 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Lavspent forsyning Underfordelinger Garasjer Her vurderes underfordeling i garasjer. Fordelingene inneholder kurssikringer for lys og motorvarmere. Alle sikringer er automatsikringer A Rust TG 2 Middels kraftige symptomer Fordelingen er tydelig angrepet av rust. Dette skyldes trolig kondens. KG 2 Vesentlige konsekvenser Etablere drenering - sikringsskap ÅR 2016 Sikringsskap bør dreneres ved at det lages små hull på undersiden. kr Stk. kr Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels Tiltaket anbefales utført

82 4.6 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Lys Belysningsutstyr Garasjer 4.6.1A Utidsmessig Her vurderes belysningen i garasjene. Belysningen i garasjene er basert på vandalsikre runde armaturer fra DEFA. Styringen av lyset er koblet mot styringen av porten. KG 2 TG 2 Middels kraftige symptomer Vesentlige konsekvenser Belysningen i garasjer fremstod som svært svak. Armaturene virker noe tilårskomne. Det ble ikke registrert skader på lampene, men enkelte av dem var mørke. Oppgradere belysning - fellesgarasje ÅR 2018 kr Utskifting utføres av entreprenør Lav Tiltaket kan utsettes Det anbefales at all innvendig belysning i fellesarealer inkludert garasjeanlegg oppgraderes til mer tidsriktige LED-armaturer. Belysningen er meget energibesparende. Lyskilden har en garantert levetid på ca timer som gjør at energiforbruket, service og vedlikehold blir redusert betydelig. Lampe i garasje Svak belysning i garasjer

83 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer 0390 Lampe i garasje Lys Kursopplegg for lys og stikk Garasjer Svak belysning i garasjer Her vurderes kursopplegg (kabling) for lys og stikkontakter i garasjer. Kursopplegg i garasjer er utført som både skjult og åpen forlegning. Det er montert stikkontakter for motorvarmere ved garasjeplasser. Utvendig er det montert ladestasjon for elbiler med betalingsløsning. Det ble observert lading av elbiler fra stikkontakt for motorvarmer. Avhengig av bruken av motorvarmere i garasjen er det trolig kapasitet til å montere ladepunkt for minst 6-10 elbiler i hvert garasjehus. Det er i tillegg ledig kapasitet i nærliggende transformatorer til lading av totalt minst 100 elbiler dersom det skulle være ønskelig A Normal alderssvekkelse TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser Kablingen er trolig fra 1980-tallet. Kabler og installasjonsmateriell fra 1980-tallet bør ha betydelig gjenværende levetid. Stikkontakter for motorvarmere er ikke egnet til lading av elbiler. Vurdere tilrettelegging for elbiler ÅR 2017 Det bør vurderes å tilrettelegge for lading av elbiler på den enkelte garasjeplass. OBOS Prosjekt kan bistå med nærmere undersøkelser. kr Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Lav Tiltaket kan utsettes

84 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Analysenivå 84 Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av: Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk Norsk Standard, NS 3451 Bygningsdelstabell Norsk Standard, NS 3454 Årskostnader for bygninger Relevante byggdetaljblader Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, som innebærer tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. Til orientering omfagger nivå 2 gjennomgang av underlagsdata og med omfattende registereringer eller målinger for å kartlegge oppbygning og stand av konstruksjoner. Nivå 3 innebærer nøyaktige målinger og eventuelt fysiske inngrep for tilsvarende kartlegging. Det er lagt til grunn at tiltak kan foreslås etter nivå 1-registrering. Dersom nivå 1 ikke til tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og foreslå tiltak, vil videre anbefaling være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakater "TGIU" (tilstandsgra ikke undersøkt) i stedet for spesifisert tilstandsgrad. I enkelte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser i nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da avklares dette med oppdragsgiver, og utføres som et separat oppdrag i tillegg til opprinnelig oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så tilfelle fremkomme av teksten hvorfor "TGIU" benyttes. Rapporten er utarbeidet etter Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, Nivå 1. Dette inneæberer en tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observarsjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden.

85 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Definisjoner og begreper 85 Tilstand Byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. I dette tilfellet tidspunkt for befaring. Tilstanden er ofte et resultat av en rekke forhold som blant annet utførelse, slitasje, nedbrytning og utførelse. Tilstandsgrad (TG) Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til et nytt produkt med riktig standard (altså i forhold til referansenivået). Tilstandsgrad angis som TG 0 (ingen avvik), TG 1 (mindre eller moderate avvik), TG 2 (vesentlig avvik) eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik) avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverk som ikke er undersøkt. Konsekvensgrad (KG) Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre. Konsevensgrad andis som KG 0 (Ingen konsekvenser), KG 1 (Små eller middels konsekvenser), KG 2 (Vesentlige konsekvenser) eller KG 3 (Store og alvorlige konsekveneser). Symptom Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Avvik Benyttesnår tilstanden på en bygningsdel er dårligere enn et nytt produkt med riktig stander (dårligere enn referansenivået). Referansenivå Forhåndsdefinerte krav til stand som gjelder for byggverket eller bygningsdelen. Sagt på en annen måte; Den tilstanden som tilsvarer et nytt produkt med riktig standard (TG 0). Forventet gjenværende brukstid Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenelig for sitt formål. Denne brukstiden vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved brudd.

86 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Generelt om vedlikehold 86 Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle, og selv med et jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen tilbake til opprinnnelig standard. Dersom bygningen skal løftes yttereligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette tidspunktet starter "syklusen" igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbrytning, utbedring og eventuell ombygging. Figuren over viser skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg, gjennom bruksfasen til riving Det er viktig at de som forvalter bygningsmassen ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet ved styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold framfor forløpende "brannslukking". Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne rapporten er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år.

87 STIGENGA BORETTSLAG Selskapsnummer Kostnadsoverslag 87 Kostnadsoverslagene i vedlikeholdsnøkkelen er basert på erfaringstall fra tilsvarende oppgaver og prosjekter. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne rapporten er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i rapporten må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag som beskrivelse for innhenting av tilbud fra entreprenører.

88 88 UNIVERSELL UTFORMING Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming: Prinsipp Forklaringer 1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle. 2. Fleksibel bruk Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanser og evner. 3. Enkel og lett forståelig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slags erfaring, kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har. 4. Forståelig informasjon Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sine evner til å oppfatte disse. 5. Toleranse for feil Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger av utilsiktede handlinger. 6. Minst mulig fysisk strev Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev. 7. Størrelse og plass for tilnærming og bruk Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet. I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjengelighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en del prydplanter kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengeligheten for mange grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. T Universell utforming Sist revidert:

89 89 Terrengtilpasning/uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk standard NS omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Bevegelse og forflytning - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg. Nedsatt synsevne - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total blindhet. Hørsel og lydforhold - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk Kognitive evner - evnen til å orientere seg og til å forstå Miljø - allergier og inneklima Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. T Universell utforming Sist revidert:

90 90 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 1: Ansvar Elektrisitet kan utgjøre en potensiell fare i boliger, både direkte og indirekte. Elektrisk støt kan være livsfarlig for mennesker og dyr, og branner med elektrisk årsak er en fare for både liv og eiendom. Statistikken viser at omtrent halvparten av alle branner skyldes feil i det elektriske anlegget eller feil bruk av elektrisk utsyr. For å forhindre skade på liv og eiendom har myndighetene fastsatt et omfattende regelverk. Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) forvalter forskriftene om elektriske lavspenningsanlegg. Det er eier og bruker av en boligen som i fellesskap har ansvar for at det elektriske anlegget er sikkert. I boligselskaper må man skille mellom hva som er boligselskapets ansvar og hva som er den enkelte andels- eller sameiers ansvar. Boligselskapets ansvar Boligselskaper som borettslag og sameier er å anse som virksomheter og underlagt betydelig strengere regler enn privatpersoner. Særlig viktig er Forskrift om systematisk helse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (internkontrollforskriften). Boligselskaper er imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesområde. Dette betyr: 1) I boligselskaper har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø, og sikkerhet i fellesarealer. Se eget vedlegg om internkontroll av elektriske anlegg. 2) Ovenfor den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseiere/sameiere oppmerksom på det ansvar som disse har etter lov og forskrift. Den enkelte andelseier/sameier har det samme ansvaret for det elektriske anlegget som en eier av en bolig innen sin boenhet. Boligeiers ansvar Boligeier er eier av det elektriske anlegget i sin bolig, og skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold blir ivaretatt, slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften det er bygget etter. Boligeier er også ansvarlig for bruken av anlegget slik at det ikke tilkobles utstyr som kan skade liv og helse. Ansvaret innebærer: Å være oppmerksom på faresignaler som oppstår på samme måte som i kontrollrunder i fellesarealer. Å få undersøkt anlegget på bakgrunn av slike faresignaler. Å få utbedret de eventuelle mangler som avdekkes/påpekes. Leietakere som bruker elektrisk anlegg uten å eie det har samme ansvar som boligeier. De skal sørge for å utbedre mindre feil selv og melde fra til eier umiddelbart ved større feil. T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

91 91 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 2: Internkontroll på elektriske anlegg Styret i boligselskaper er etter internkontrollforskriften ansvarlig for at det elektriske anlegget i fellesarealer til enhver tid er sikkert. For å løse dette anbefales to tiltak: Jevnlige kontrollrunder for å se etter feil eller skader på det elektriske anlegget. Dette kan for eksempel være lysrør som blinker eller stikkontakter som er misfarget eller har løsnet. Videre skal det foretas enkle kontroller som test av jordfeilbrytere og jordfeilvarslere. Slike kontrollrunder kan gjennomføres av vaktmester, styremedlem eller andre etter en kort opplæring. Det skal være skriftlig instruks for hvor ofte det skal gås kontrollrunder, hvem som skal gå dem og hva som skal kontrolleres. Det skal være et rapportskjema som fylles ut og signeres når en kontrollrunde er gjennomført. Styret har ansvar for at kontrollrundene gjennomføres. OBOS Prosjekt kan bistå med utarbeidelse av skjemaer og rutiner for denne typen kontrollrunder. Det er viktig å understreke at vedlikeholdsplaner fra OBOS Prosjekt og andre baserer seg på stikkprøvekontroller. En vedlikeholdsplan vil derfor ikke erstatte jevnlige kontrollrunder. Hvert femte år skal anlegget undersøkes eksternt firma. Kontrollen utføres av en elektroentreprenør (elektrikerfirma) i henhold til normen NEK 405:2015 Elkontroll i bolig og næringsbygg. Her gjennomgås rapportene fra kontrollrundene i internkontrollsystemet. Videre foretas det målinger for å avdekke eventuelle skjulte feil i anlegget. De mest aktuelle målingen er: kontroll av jordelektrode, jordledere og isolasjonen i anlegget; samt termografering av elektriske fordelinger (sikringsskap og hovedtavler). Denne typen kontroller er pålagt, og styret kan stilles til ansvar dersom feil som skulle vært avdekket denne typen kontroller forårsaker skade. Videre gir de fleste forsikringsselskap avslag på forsikringspremien ved gjennomført kontroll av anlegget etter NEK 405. I boenheter anbefales kontroll av eksternt firma etter NEK 405 hvert 5. til 10. år, samt alltid ved eierskifte. I boligselskaper anbefales det at styrene tilbyr denne typen kontroller til beboere med jevne mellomrom. Skjerpet sikkerhetsnivå i elektriske anlegg Regelverket for elektriske anlegg er i stadig utvikling som følge av teknologisk utvikling og endret forbruksmønster. Generelt har nyere regelverk et langt høyere sikkerhetsnivå. Regelverket har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft, så for et gammelt anlegg gjelder regelverket på monteringstidspunktet. Det er kan imidlertid være hensiktsmessig å øke sikkerhetsnivået nærmere dagens standard. Viktige sikkerhetsinnretninger som blitt påbudt i nye boliger de siste tiårene er: jordfeilbryter for kurs til baderom (1991), jordfeilvarsler (1991), automatsikringer (1998), jordfeilbryter på alle kurser (erstatter jordfeilvarsler, 2002), overspenningsvern (2010), komfyrvakt (2010), minsteantall for stikkontakter (2010). I 2014 kom påbud om å vurdere røykvarsler/røykdetektor der hvor det benyttes hvitevarer med stort strømtrekk så som oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel. T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

92 92 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Del 3: Utførelse av arbeider Kvalifikasjoner Personer som kan arbeide på elektriske anlegg er regulert i forskriftene. Det er boligeiers ansvar å påse at arbeider på anlegget utføres av elektrofagfolk. Samsvarserklæring Elektroentreprenøren/installatøren er lovpålagt å utstede en samsvarserklæring til eiere av elektriske anlegg. Dette gjelder for enhver endring utført på anlegget. Samsvarserklæring er et verdipapir som forteller at anlegget er utført etter gjeldene lover og forskrifter, og er generelt en erklæring på godt utført arbeid. Som eier av elektrisk anlegg skal du oppbevare samsvarserklæringen slik at den til enhver tid kan fremvises. Dette dokumentet skal følge eiendommen. Med denne dokumentasjonen gis det ofte rabatter hos forsikringsselskaper (brann, innbo, bygning osv) og kan benyttes for eventuelle reklamasjoner. Kravet om samsvarserklæring er gjeldende fra 1.januar 1999 og har ikke tilbakevirkende kraft. El-anlegget i nye bygg Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar prosjektering, utførelse, vedlikehold, utbygging av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen anses byggherre som eier av anlegget. Som eier av en ny bolig må det påses at det foreligger en samsvarserklæring ved overtagelse. Mer informasjon Mer informasjon om elektriske anlegg, forpliktelser, og ansvarsfordeling kan studeres på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning finnes på eller Forskrift om systematisk Helse, Miljø, og Sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) finnes på En oversikt over hva ikke-faglærte kan utføre på elektriske anlegg finnes på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap: I Elvirksomhetsregisteret til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap er det mulig å søke etter godkjent elektrikerfirma: T Informasjon om el-sikkerhet i boliger Sist revidert:

93 93 ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. De seneste årene har variasjoner i klima ført til varierende kraftpriser, og uforutsigbarhet i kostnaden med elektrisitet som energikilde. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Denne støtteordningen gjelder kun for eiendommer i Oslo. Det er også en landsdekkende støtteordning gjennom Enova, som støtter enøktiltak. I henhold til EØS reglementet kan det ikke gis støtte til et energireduserende tiltak fra flere støtteordninger. Derfor gis støtte fra Enøkfondet kun til tiltak som ikke er støtteberettiget hos Enova. T Energi og energiøkonomisering Sist revidert:

94 94 FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ- OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften) Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Virkeområde Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at bolig-selskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften. Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem. Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift. Et fungerende internkontrollsystem. Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontroll-forskriften. T Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert:

95 95 Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes: 1) Igangsetting ta initiativ til arbeidet informere og motivere sette mål og beskrive ansvar og myndighet organisere og planlegge innføringen 2) Kartlegge skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. systematisere og oppbevare dokumenter. 3) Planlegge og prioritere tiltak planlegge og prioritere tiltak lage handlingsplan for gjennomføring 4) Følge opp gjennomføre tiltak rette opp feil og mangler gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften foreta jevnlig gjennomgang kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontroll-system i boligselskapet. T Informasjon om internkontrollforskriften Sist revidert:

96 96 VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger: Metode 1: Metode 2: Metode 3: Naturlig oppdriftsventilasjon Mekanisk avtrekk Balansert ventilasjon Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk) Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller. Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod) Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler. Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leiligheten er. Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

97 97 Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik: Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer. I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som skissert nedenfor, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten. Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller lyrer/ventiler i yttervegg. 2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. 3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger. 4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5. Avtrekkskanaler- og ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke lengre dimensjonert kapasitet. 6. Ildsteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier. Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen. Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet. Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann med klut blir nødvendig. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

98 98 Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen stor sak, men kan medføre en del ombygging både av bygningsteknisk- og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en større sak enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildstedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildstedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildstedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer. God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte. T Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert:

99 99 FAKTA OM RADON Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det motsatte er tilfelle med leiregrunn. Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygg vil radon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av bestemte typer bergarter og kaldt klima. Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling stoppes lett i luft og trenger ikke gjennom hudoverflaten. Men ved innånding vil alfastråler kunne skade cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av kreft. I 2014 var det ca nye tilfeller av lungekreft i Norge. Av disse hadde ca dødelig utfall. Det er anslått at radon i boliger forårsaker rundt 300 lungekreft dødsfall årlig i Norge. Ifølge Verdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større lungekreftrisiko. Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt en maksimumsgrenseverdi på 200Bq/m³ og en tiltaksgrense på 100 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået. Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre oppholdsrom overstiger 100 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere konsentrasjonen. T Fakta om radon Sist revidert:

100 100 VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER. AVLØPSVANN: Spillvann Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m. Overvann Vann fra tak og terreng Drensvann Vann fra grunnen under terreng RØRSYSTEM: Vannledning Vanninnlegg Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Opplegg / stamme Vertikale ledninger opp til husets etasjer Fordelingsledninger/ koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Bunnledning Ledning under såle/kjellergulv Nedløp / stamme Vertikal ledning gjennom husets etasjer Kummer Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum Samlekum for drensledninger med overløp til uttrekksledning Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin Magasin steinfylling for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom VENTILER: Oppleggskraner Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg Shuntventil 3-veis blandeventil T VVS faguttrykk i trinn-1 rapporter Sist revidert:

101 101 Avfallsbrønner En god måte å løse avfallshåndteringen I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallsbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen, og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egne brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette. I tillegg til å være mer hygienisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

102 102 Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert:

103 103 INFORMASJON OM BETONGSKADER Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet. Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn til skader forårsaket av salter. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse. Klorider: Selv når ph verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i Østlandsområdet har innstøpte klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt beskyttelse. Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes. Hva er karbonatisering: Karbonatisering er en kjemisk og fysisk prosess som oppstår fordi CO 2 (karbondioksid) i luften trenger inn i betongen og reduserer ph-verdien. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til konstruksjon. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen. Skader initiert av karbonatisering repareres som oftest ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen tilfeller av elektrokjemiske metoder. T Info om betongskader Sist revidert:

104 104 Kontroller i tide spar reparasjonskostnader En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig klorid initiert korrosjon. Vedlikehold. Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår. Et vedlikehold/reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en betonganalyse. Dette vil være en analyse som gjennomføres på analysenivå 2, og inkluderes således ikke i en Vedlikeholdsplan. En betonganalyse vil være et tiltak som faller inn under nærmere undersøkelser. T Info om betongskader Sist revidert:

105 105 LEKEPLASSER Justis- og beredskapsdepartementet har utarbeidet en forskrift for sikkerhet ved lekeplassutstyr. Forskriften ble vedtatt av Regjeringen 19. juli 1996 med revisjon av Forskriften stiller krav til produsenter og leverandører av lekeplassutstyr, men også eiere av lekeplasser, for eksempel boligselskap, over hele landet. Forskriftene fastslår videre at den som anskaffer eller eier lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, slik at utstyrets sikkerhetsegenskaper opprettholdes. Dette dekkes også inn av Internkontrollforskriften. I standardene legges det spesielt vekt på at det skal være tilstrekkelige sikkerhetssoner rundt hvert apparat/utstyr, at det er støtdempende fallunderlag (ved fallhøyder over 60 cm), og at åpninger ikke er slik at barn kan sette seg fast. Fast dimensjonerte åpninger mellom 9 cm og 23 cm skal f.eks. ikke forekomme. Standardene omfatter alt eksisterende og nytt lekeplassutstyr som er til felles bruk, uavhengig av plassering og hvem som har produsert det. Felles europeisk standard er CEN/TC 136. Standardene skal håndheves av Direktoratet for brann- og el-sikkerhet og Statens forurensningstilsyn. De kan fastsette tvangsmulkt for å sikre at bestemmelsene i standardene blir gjennomført. I forbindelse med bruk av lekeapparater og lekeplasser bør en være oppmerksom på bl.a. følgende forhold: Vintersesongen medfører endrede forhold pga. snø og is. Dette kan utgjøre et problem idet underlagets dempende egenskaper endres. Islagte apparater kan også utgjøre en drastisk endring i brukervennligheten. I en situasjon med snø og is må det vurderes om enkelte lekeplassutstyr bør avstenges for en periode. Barnas påkledning varierer med årstidene. Lekeapparatene må også kunne brukes av lettkledde/nakne barn. Oppfliset treverk utgjør for eksempel en fare i denne sammenheng. Deler av lekeapparatene som ikke er synlige, for eksempel fundamenter, skjulte bolter osv. bør kontrolleres med jevne mellomrom. I mars 2015, regnes trampoliner for hjemmebruk som leketøy, og skal oppfylle sikkerhetskravene i «Forskrift om sikkerhet ved leketøy» av og standarden NS- EN Sikkerhetskravene gjelder for trampoliner som ble satt i produksjon etter mars Boligselskaper som setter opp trampoliner for felles bruk, har ansvaret for at trampolinen/trampolinene er montert etter bruksanvisning, at de får en trygg plassering på et ufarlig underlag og at bruken skjer i samsvar med brukerveiledningen. Dette gjelder uavhengig av om trampolinen plasseres på privat eller offentlig grunn. De som setter opp trampoliner har også ansvaret. T Lekeplasser Sist revidert: