SAKSFRAMLEGG. Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel:

Transkript

1 IKKE RØR LINJA Saksbehandler: John Mardal SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 09/1281 Arkivnr.: RNR SAK: SANDNESSJØEN BAD OG KULTURHUS, 2. GANGS BEHANDLING I II Saksdokumenter (vedlagt): Planbeskrivelse, datert Forslag til reviderte bestemmelser, datert Forslag til revidert plankart (nedfotografert), datert Sol/skygge-diagramer, datert Brev fra Alstahaug SV, Brev fra Nordland fylkekommune, datert Brev fra NVE, datert Brev fra Gratishaugen borettslag, datert Brev fra beboerne i Nessgata nr 3 og 5, datert Brev fra Alstahaug havnevesen, datert Brev fra Alstahaug Arbeiderparti, datert Brev fra Alstahaug SV, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 09/1281 III Saksutredning: Saken gjelder 2. gangs behandling av kommunalt forslag til områdereguleringsplan for Sandnessjøen bad og kulturhus. Formålet med planarbeidet er primært å legge til rette for utbygging av Sandnessjøen bad og kulturhus. I tillegg skal det tilrettelegges for parkeringshus i kombinasjon med næringsformål, samt utvidelse av tilstøtende hotell. Utfordringene gjennom planleggingen har, i hovedsak, vært knyttet til infrastruktur med hensyn til bil, godstrafikk og myke trafikanter. I tillegg har byggehøyder med påfølgende konsekvenser i forhold til utnytting, lysforhold og estetikk mv. stått sentralt. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet i alt 9 innspill. Disse er fortløpende referert og kommentert i det følgende. Saksbehandlers kommentarer i kursiv; Alstahaug SV, SV ønsker ikke høyhus men maks inntil 4-5 etasjer som i dag, og vil videre bevare mest mulig

2 åpne plasser. Alternativt bør hotellet kunne bygges på tomt regulert og tilrettelagt av kommunen i området fra sentrum mot Horvnes. Kommentar: Byggehøyder er et svært aktuelt tema og dette søkes avklart gjennom temaplan for Sandnessjøen sentrum. For å sikre framdrift i bad og kulturhussaken har det ikke vært mulig å avvente resultatet fra temaplanen. I denne planprosessen har administrasjonen etter en helhetsvurdering, basert på blant annet områdets helt sentrale plassering i byen, snitt og illustrasjoner av bebyggelsen og sol/skygge virkninger kommet fram til at byggehøydene kan aksepteres. Administrasjonen kjenner ikke til alternativ plassering for hotell i området sentrum-horvnes annet enn i Vågen, men dette området er satt under regulering til havneformål. Nordland fylkeskommune, Fylkeskommunen varslet innsigelse ved igangsetting av planarbeidet med bakgrunn i at hensynet til kollektivtransporten ikke var godt nok ivaretatt. Alstahaug kommune har på bakgrunn av dette, foreslått en rekkefølgebestemmelse som skal ivareta kollektivhensynet. Denne er knyttet til trafikkterminalen og oppstillingsplass for busser og taxi. Fylkeskommunen godkjenner forslag til rekkefølgebestemmelse ut fra følgende forutsetning. Område TH1 i reguleringsplan for Nesset og deler av havna der bussenes skal ha sin oppstillingsplass, gjøres mest mulig permanent før det gis igangsettingstillatelse på grunnarbeider for områdene BK1 og H1. Område TH1 lages så bussene kan ha sin innkjøring fra T. Kveldulvsonsgt, og utkjøring i Helgelands gt. Bussene vil ha sin inn og utkjøring via rundkjøringen til området foran kommende kulturhus. Kommentar: Innspillet tas til etterretning. Detaljer vedr. opparbeidingen og driften av området forutsettes løst gjennom de enkelte byggesakene. NVE, Med bakgrunn i at det er foretatt grunnboringer som tilsier at bygget kan fundamenteres på fjell, har NVE ingen innvedninger til planforslaget. Kommentar: Tas til etterretning. Gratishaugen borettslag v/ Kjell Theting, Borettslaget er i utgangspunktet positive til ideene knyttet til bad og kulturhus, men er negative til påbygging av hotellet samt parkeringshus/næringsbygg. Det henvises til manglende estetisk sans. Det påpekes videre at det må være likebehandling for loven da med et eksempel der BBL brukte 3 år for å få korrigert høyde på 50 cm på deres bygg, mens det nye prosjektet åpner for vesentlig mer høyde. For at kulturbygget skal komme til sin rett må byggets høyde være retningsgivende for omkringliggende bygg. Parkeringshuset må derfor bygges uten kontorer på toppen, og det må stilles krav til utforming som er mindre skjemmende enn mottatte tegninger. Ventilasjon må videre være stillegående slik at naboer og hotellgjester ikke får et uakseptabelt støynivå. Hotellet må kunne klare seg med tilbygget i samme høyde som dagens hotell eventuelt med en en etasjes glasstopp på midten. Hvis kommunen allikevel vil tillate forsøpling av sentrum med disse gigantbyggene, forventes det krav til utbyggere om å kjøpe opp byggene bak til en pris som gjør at beboerne i Nessgata

3 3 og 5 kan kjøpe seg tilsvarende bolig annet sted sentralt i byen. Borettslaget regner videre med at utbyggingen vil medføre økt trafikk i Nessgata, noe denne gata ikke er dimensjonert for. Kommentar: Estetikk i forhold til bebyggelsen kan være noe vanskelig å ta stilling til på nåværende tidspunkt da reguleringsplanen i hovedsak fastsetter potensielt volum og størrelse på bebyggelsen samt føringer for estetikk i plan- og bygningsloven. Estetiske forhold skal søkes ivaretatt ved prosjektering og byggesaksbehandling. Det er viktig å presisere at det er en vesentlig forskjell på å tilrettelegge for byggehøyde gjennom en reguleringsplan og gjennom annen byggesaksbehandling. Administrasjonen har ikke gått gjennom plansak eller byggesakshistorikk vedrørende BBL i denne forbindelse, da dette ikke synes relevant i denne sammenheng. Støy skal ivaretas gjennom krav til den enkelte byggesak. I et så sentralt område av byen må det påregnes økt utnytting, større bygningsvolumer og økt aktivitetsnivå. Vurdert fra beboernes ståsted er det helt åpenbart at den nye bebyggelsen vil gi endrede forhold mot i dag, men dette må likevel kunne vurderes som påregnelig. Krav om eventuell erstatning som følge av reguleringsplanen kan fremmes av de partene som finner grunnlag for dette. I utgangspunktet gis det ikke erstatning for ulemper en huseier må forvente kan komme i det området de bor. Eller dersom eiendommen fortsatt kan nyttes på en regningssvarende måte. Et eventuelt erstatningsspørsmål i forhold til det offentlige behandles som egen sak. I trafikkplanleggingen for Sandnessjøen framkommer at nedre del av Syv Søstresgate skal være en hovedtrafikkåre for denne delen av byen. Det er ikke forventet vesentlig trafikkøkning over Nessgata som følge av dette prosjektet. Dersom dette likevel skulle vise seg å være tilfelle, kan det være aktuelt med trafikkregulerende tiltak. Beboere i Nessgata 3 og 5, Det reises spørsmål ved om parkeringshuset skal være døgnåpent eller ha begrenset åpningstid da dette vil påvirke bruken og opphold av folk. Støy og da spesielt viftestøy kan gi en verre situasjon. Beboerne stiller spørsmål om behovet for de fire planene med næringsareal som er planlagt over parkeringsplanene i parkeringshuset. Bygget vil forringe verdien på eksisterende boliger, og dette forventes det kompensasjon for i en eller annen form. Det stilles spørsmål med hvordan kommunen har tenkt å ivareta eksisterende boligområde og hvordan brannsikkerhet søkes ivaretatt. Dagens lys og solforhold endres og utsikten forsvinner. Tiltaket vil føre til økt trafikk i Nessgata hvilket den ikke er egnet for. Alt i alt vil etablering av parkeringshuset medføre tap av livskvalitet og trivsel.

4 Avslutningsvis presiseres at et slikt bygg på ingen måte vil forskjønne området og at dette ikke er ønskelig så nært og høyt foran bebyggelsen i Nessgata. Kommentar: Reguleringsplanen tar ikke stilling til åpningstider, hverken for parkeringshuset eller den øvrige næringsmessige arealbruken i bygget. Den konkrete arealbruken avklares gjennom byggesak som også skal sikre at blant annet støy og branntekniske forhold er ivaretatt. I reguleringsplanen er det angitt at minimum tre plan skal benyttes til parkering. Avhengig av detaljprosjektet kan det derfor bli mer enn tre parkeringsplan. Behovet for de øvrige planen er ikke konkret avklart i reguleringsplanen, men det er lagt til grunn at det skal legges til rette for økt aktivitet i sentrum. Vedrørende kompensasjon henvises til overnevnte kommentar. Boligområdet i Nessgata søkes ivaretatt gjennom at området, som er regulert til boligformål, fortsatt skal være fullt beboelig. Endrede utsikt, lys eller støyforhold endrer ikke områdets egnethet til boligformål i en slik grad at det er aktuelt med annen arealbruk. Lys og solforhold vil endres i noen grad, spesielt når det gjelder kveldssol, (se sol/skyggekartleggingen), og det er åpenbart at utsiktsforholdene blir vesentlig dårligere som en konsekvens av planen. Administrasjonen merker seg beboernes reaksjoner og har forståelse for skepsisen til parkeringshuset både med hensyn til trivsel og estetikk. For å dekke det konkrete parkeringsbehovet av byggeprosjekter i området, er det grunnlag for at bygget kan reduseres i høyde og kun benyttes som et rent parkeringshus, uten at dette vil forringe lys og utsiktsforhold. Avveiningen ligger i stor grad i hvor stor grad eksisterende bebyggelse skal legge føringer for nye byggeprosjekter i sentrum. Prosjektet medfører både fordeler og ulemper som er søkt belyst gjennom denne saken, og det påligger derfor det politiske miljøet å avklare hvilken linje kommunen skal legger seg på. Alstahaug havnevesen KF, Havnevesenet bemerker at reguleringsforslaget inneholder momenter som vil være i strid med havneinteressene. - Skissert avkjørsel til område TH1 bør kun være retningsgivende med bakgrunn i at det arbeides parallelt med utvikling av trafikkterminal på området. - T. Kveldulvsonsgt fra krysset Helgelandsgt. til fergeleiet er innsnevert fra 8 til 6 meters bredde og forskjøvet ned mot havnevesenets eiendommer. Opprinnelig vegbredde ønskes beholdt for å sikre atkomsten til havneterminalen med semitrailer. - Innsnevring av veg fra 8 til 6 meter umuliggjør kantsteinparkering. AH har lagt opp til gateterminal for bussene langs T. Kveldulvsonsgt. Slik planforslaget foreligger vil TH1 i realiteten bli brukt til bussholdeplass. - Det bemerkes at innsnevering fra 8 til 6 meter gir liten plass for møtende trafikk og at deler av vegen inngår i fylkesvei Det bemerkes at område TH1 kan benyttes midlertidig som bussholdeplass for inntil 3 busser under gitte forutsetninger som må innfris/aksepteres før TH1 kan benyttes. - Når havnevesenet starter arbeid med ny passasjerterminal må bussholdeplass finne en ny midlertidig løsning. Det bemerkes at reduksjon av vegbredde og forskyvning ned mot havnevesenets eiendom umuliggjør passasjerterminalen i planen.

5 - AH vil bygge gateterminal i henhold til gjeldende reguleringsplan for Nesset og deler av havna. Kommentar: Den skisserte avkjørslene til område TH1 er i samsvar med gjeldende reguleringsplan med unntak av at avkjørsel fra T. Kveldulvsonsgate er flyttet bort fra NAV bygget (gjeldende plan ville medført riving av NAV bygget) og breddeutvidet for å få bedre svingradier. Regulert vegkant er flyttet 80 cm nærmere TH1 enn i gjeldende plan og medfører en reduksjon i regulert fortausbredde mot TH1 fra 3 meter til 2, 2 meter. Avkjørsler i reguleringsplan anses ikke som retningsgivende, men kan endres gjennom ny reguleringsplan dersom dette viser seg formålstjenelig. I gjeldende reguleringsplan er det kun veg fra fergeleiet og 30 meter forbi vegkrysset T.Kveldulvsonsgt/fv 809 som har 8 meters utnyttbar bredde. T. Kveldulvsonsgt er i praksis 6,0 meter ettersom det er regulert kantsteinparkering langs hotellet og tomt for bad og kulturhus fram mot krysset T. Kveldulvsonsgt/Helgelandsgt. Planforslaget med regulert vegbredde på 6 meter, muliggjør framkommelighet i aktuelle vegkryss med vogntog på 22 meter. Imidlertid må motgående kjørebane krysses. For å imøtekomme havnevesenets til en viss grad og øke tilrettelegging for vogntog, foreslås det å øke vegbredden på aktuell del av T. Kveldulvsonsgt. til totalt 7 meter. Aktuell del av Fv 809 som vil få størst samlet belastning, og som videre er det området tungtransporten bør styres til, utvides til 8 meter. I tillegg forbedres svingradier på fylkevegen. Ut fra tegninger som følger innspillet fra havnevesenet, kan det synes som vogntog skal ledes både mot fergeleiet og mot miljøgata fra Richards Withs gate. Dette bør begrenses med bakgrunn i at dette krysset kommer rett mot hovedinngangen til kulturhuset. Vogntog bør heller ikke ledes lenger inn i sentrum eller inn i krysset T. Kveldulvsonsgt/Helgelandsgt, men heller korteste veg ut. Dette forholdet må eventuelt reguleres med skilting dersom nødvendig. Når det gjelder bruken av TH1 til buss er denne bruken forutsatt i gjeldende reguleringsplan, der det blant annet heter Innenfor området skal det avsettes areal for busser og taxi. I gjeldende reguleringsplan er det ikke forutsatt gateterminal slik det framstilles fra havnevesenets side. Gateterminal er imidlertid vurdert under utarbeidelse av planen, og er forkastet til fordel for den gjeldende løsningen med bussoppstilling i forbindelse med trafikkterminalen. Avtalemessige forhold mellom Alstahaug kommune og Alstahaug havnevesen forutsettes løst gjennom egen sak, da dette ikke berører reguleringssaken. Alstahaug Arbeiderparti, Alle nedkjøringer til kaiområdene må tilfredsstille Alstahaug havnevesen sine behov med tanke på veibredder og kurver. Generelt ønsker partiet gatebredder på 8 meter på byens hovedgater og spesielt T. Kveldulvsonsgt. Administrasjonen må således gjøre seg opp en mening om hvor mye trafikk T. Kveldulvsonsgt vil bli belastet med i framtiden. Utformingen av veien bør ta hensyn til myke trafikanter. Bussoppstillingsplasser må vurderes utformet som langsgående busslommer i T. Kveldulvsonsgt.

6 Dispensasjoner mht byggehøyder i forhold til gjeldende høyder bør drøftes i reguleringsplanen mht konsekvenser for andre område/utbyggere. Det ønskes en debatt om byggehøyder i sentrum. De foreslåtte høydene bør drøftes i forhold til solgang og skygge i sentrum. Kommentar: Det vises til overnevnte kommentarer gitt i forbindelse med havnevesenets innspill. Generelt i reguleringssammenheng er hovedveiene i Sandnessjøen dimensjonert i bredde fra 6 til 7 meter mellom kantstein. I dette konkrete tilfellet er det gjort en avveining mellom hensynet til myke trafikanter og tungtransport. 7 meter vegbredde legges derfor til grunn. På grunn av at kantsteinsparkeringen i gjeldende reguleringsplan er endret, åpner dette planforslaget i praksis for en bredere gate. Konsekvensen av breddeutvidelsen er at areal for beplantning og andre forskjønnende tiltak må vike plassen og tas derfor ut. Når det gjelder økning i trafikkmengde er dette vanskelig å anslå, men foreslåtte utbygginger medfører en betydelig økning i persontrafikken samtidig som økt godshåndtering over den sentrale havna øker hyppigheten av tyngre kjøretøyer. Administrasjonen tar imidlertid ønske om generell vegbredde på 8 meter til etterretning. Bussoppstilling langs T. Kveldulvsonsgt er vurdert tidligere i prosessen. Dette var en løsning som ikke kunne aksepteres av Nordland fylkeskommune (se innspill). Planforslaget viderefører derfor løsningen fra gjeldende reguleringsplan med bussoppstilling inne på trafikkterminal tomta (TH1 i gjeldende reguleringsplan). I denne plansaken er det ikke tale om dispensasjoner fra byggehøyder. Byggehøydene endres som en konsekvens av denne reguleringsprosessen. Kommunen bør generelt være varsom med å gi dispensasjoner ut fra en helhetstenkning og et rettferdighetsprinsipp. Den overordnede byggehøyde-vurderingen vil fremlegges gjennom temaplan for Sandnessjøen sentrum. Sol/skygge forhold er vurdert konkret i dette tilfellet. Generelt ut fra det administrasjonen vet i dag, vil nye bygg innenfor dette området og i andre deler av sentrum bidra til relativt dominerende skyggeforhold i T. Kveldulvsonsgate og Sjøbergsgate. Dette er en noe uheldig effekt av de samlede planer for utbygging som foreligger. Alstahaug SV, Det reises spørsmål ved om innsnevring av fra 8 meter vegbredde til 6 meter vil kunne vanskeliggjøre viktig godstransport med større lastebiler og trailere som er i området i dag. Motstanden mot høyhus fra tidligere innspill gjentas. Kommentar: Det vises til kommentarer til innspill fra Alstahaug havnevesen og Alstahaug arbeiderparti. Statens vegvesen Med bakgrunn i de vegfaglige problemstillinger som planarbeidet genererer, har det vært en dialog med vegvesenet. Statens vegvesenet aksepterer planforslaget under forutsetning at dette er i samsvar med revidert plankart datert og forslag til reviderte bestemmelser. Vurdering: Det er en vesentlig problemstilling å kombinere svært ulike aktiviteter på et så konsentrert område. Hvilke interesser som skal veie tyngst eller prioriteres, synes uklart. Reguleringsplanen søker derfor å ivareta de fleste hensyn så langt det lar seg gjøre. Realisering av tiltakene i området vil trolig føre til en stor trafikkøkning.

7 Det er en betydelig persontrafikk fra fergeleiet og opp til sentrum, samt fra hurtigrute, hurtigbåter mv. Personoppholdet i området vil øke betraktelig gjennom etablering av bad og kulturhus og som en følge av den generelle satsingen som skjer i sentrum. Dette skal så kombineres med tilrettelegging for økt godshåndtering over den sentrale havna. Det ligger en viss motsetning i dette forholdet. Avveiningen mellom å sikre akseptable forhold for myke trafikanter, samtidig som godstrafikken skal skje mest mulig uhindret, er utfordrende. Estetikk er dessverre en faktor som blir skadelidende i slike sammenhenger ved at arealene blir svært begrenset, noe som vanskeliggjør etablering av grønne elementer i gatestrukturen, eller andre trivselsfremmende/ estetiske tiltak. Reduserte lysforhold i byens hovedgate er videre et resultat som kan være uheldig. I denne delen av sentrum legges det til rette for endring av Sandnessjøens preg som en relativt åpen kystby. Et konsentrert sentrum med høy og variert aktivitetsgrad vurderes imidlertid, samlet sett å være positivt. Under forutsetning av godt planlagte og gjennomførte delprosjekter kan det bemerkes at tiltakene i planforslaget ikke er i strid med ideer som kom fram i arbeidsmøter i sentrumsplanen. Forslag til byggehøyder vil imidlertid legge føringer for sentrumsplanarbeidet. Sandnessjøen sentrum vil fremstå som revitalisert ved gjennomføring av planen. Fremlagte forslag til revidert plankart og bestemmelser er i samsvar med innstillingen. Planbeskrivelsen er ikke oppdatert. IKKE RØR LINJA IKKE RØR LINJA IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret områdereguleringsplan for Sandnessjøen bad og kulturhus med følgende mindre vesentlig endringer; Plankart: - Vegformål i Torolv Kveldulvsonsgt utvides til 7 meter. - Vegformål fv. 809 utvides til 8 meter. - Formålet annen veggrunn- grøntareal langs TK. gate tas ut. - HC-parkering, P4 reduseres i bredde fra 3,6 meter til 3,0 meter - Kurvatur på fortau som berører rundkjøringens nordre del, korrigeres etter den faktiske situasjonen. - Formålene fortau og annen veggrunn grøntareal langs fv. 809 ved fergeleiet bytter plass. - Regulert fortau som i dag benyttes til oppstillingsplass for hurtigbåt gis feltnavn FO1. - Mindre korrigeringer av parkeringsplasser, arealtall og tekst. Bestemmelser: - Under bestemmelsenes pkt. 3.1 tilføres følgende; Offentlige vegformål skal detaljprosjekteres før opparbeiding kan igangsettes.

8 - Det tilføres et nytt pkt 3.5 Fortau, FO1, med følgende ordlyd; Fortau FO1 kan benyttes som oppstillingsplass for hurtigbåt inntil annen permanent løsning for oppstillingsplass er etablert. Planbeskrivelse oppdateres. Sandnessjøen, den VI Administrasjonssjefens innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef IKKE RØR LINJA