PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR DEL AV GNR. 50 BNR. 6, BOGAFJELL PLANNR. 2014 121 SANDNES KOMMUNE 19. MARS 2015
Innhold 1.0 SAKEN GJELDER... 3 2.0 GJELDENDE PLANER... 3 3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 4 3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse... 4 3.2 Eksisterende bebyggelse og kulturminner... 4 3.3 Topografi, vegetasjon og grunnforhold... 5 3.4 Biologisk mangfold... 5 3.5 Sol- og skyggeforhold, vind og lokalklima... 5 3.6 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet... 5 3.7 Gang-/sykkelveitilknytning til viktige målpunkt... 6 3.8 Atkomst, trafikkforhold og kollektivbetjening... 7 3.9 Spesielle miljøforhold... 7 3.10 Vann og avløp... 7 3.11 Høyspentledning... 7 4.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 8 4.1 Formål med planen... 8 4.2 Arealbruk og reguleringsformål... 8 4.3 Byggegrenser... 9 4.4 Bygningers plassering og utforming... 9 4.5 Grad av utnytting... 11 4.6 Estetikk... 11 4.7 Parkering... 11 4.8 Veiløsninger... 12 4.9 Kollektivbetjening... 12 4.10 Sykkeltilrettelegging... 12 4.11 Leke- og oppholdsarealer, gangsti/tråkk... 12 4.12 Tiltak for å ivareta barn og unges interesser, livsmiljø og oppvekstvilkår... 13 4.13 Støyberegning og støyskjermingstiltak... 13 4.14 Universell utforming... 13 4.15 Kriminalforebyggende tiltak... 14 4.16 Kommunaltekniske løsninger... 14 4.17 Avfallshåndtering... 14 4.18 Forurensing og miljø... 14 4.19 Forhold til kulturminner... 14 1
4.20 Rekkefølgekrav... 14 4.21 Risiko og sårbarhet (ROS- analyse)... 15 5.0 KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART... 16 5.1 Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, brev datert 17.07.2014... 16 5.2 Statens vegvesen, brev datert 23.06.2014... 16 5.3 Norges Vassdrags- og Energidirektorat, NVE, mail datert 15.07.2014... 16 5.4 Sandnes kommune, bymiljø, brev datert 08.08.2014... 17 5.5 Lyse Elnett AS, brev datert 05.08.2014... 17 5.6 Brannvesenet sør-rogaland IKS, 30.06.2014... 17 2
1.0 SAKEN GJELDER På vegne av Bogafjell Vest Utvikling AS fremmer Aros Arkitekter AS forslag til detaljregulering for del av gnr. 50 bnr. 6, på Bogafjell i Sandnes kommune. Planen tilrettelegger for utbygging av totalt ca. 60 boenheter, fordelt på rekkehus og firemannsboliger, med tilhørende parkering, lekeplass og grøntområde. Hele planområdet er på ca. 29 daa. 2.0 GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Sandnes, 2011-2025 Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som boligområde. Området grenser til lnf-områder med hensynssone for regional grønnstruktur. Markagrensa går helt inntil planområdet i sør og øst. Området overlappes også av en hensynssone for naturmiljø. Gjeldende reguleringsplan: Reguleringsplan for Bogafjell, felt Au01 plan 2003 133. Planområdet er i gjeldende plan avsatt til boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Det er stilt krav om bebyggelsesplan. Planen åpner for eneboliger og rekkehus, samt inntil 20 leiligheter i blokkbebyggelse i inntil 3 etg. Det skal bygges minimum 61 boenheter totalt. Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet: Bebyggelsesplan for Bogafjell, delplan 4, felt G4 plan 98328-02 Bogafjell, delplan 4 plan 98128 3
3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger på Bogafjell i Sandnes kommune. Området er avgrenset av Buggelandsbakken i vest/nordvest, eksisterende kvartalslek/ballplass i nord, og bekk/tursti i øst/sørøst. I sør/sørvest grenser planområdet til et større sammenhengende friluftsområde. Planområdet berører eiendommene gnr. 51 bnr. 49 og gnr. 50 bnr. 6. Størrelsen på hele planområdet er 29,2 daa. 3.2 Eksisterende bebyggelse og kulturminner Den eneste bebyggelsen i området i dag er en brakke som benyttes av speideren. Litt nordøst for plangrensen ligger fornminnet «Hoddeland», som består av rester etter et gårdsanlegg fra jernalderen. Innenfor planområdet er det vurdert å ikke være potensiale for funn av kulturminner. 4
3.3 Topografi, vegetasjon og grunnforhold Området ligger omtrent på et høybrekk rett nord for toppen av Bogafjell, og er lett skrånende mot sørøst. Grunnen er noe fuktig og myrlendt, med høyt siltinnhold, men det er fjell under løsmassene. Mesteparten av området er dekket av tett vegetasjon i form av gran, bjørk- og furuskog med undervegetasjon av gress og lyng. I følge grunneier ble det for en tid siden plantet mye buskfuru i området, disse plantene er nå svært overvokste. 3.4 Biologisk mangfold Området er i miljøplan for Sandnes kommune registrert som en del av kjerneområde for elg. Området brukes til dagleie for elgen og er spesielt mye brukt om høsten. Det er registrert sivhauk (sårbar art) i et lite tjern/vann nordvest for planområdet. 3.5 Sol- og skyggeforhold, vind og lokalklima Området har gode solforhold, men den tette skogen som vokser her i dag gir mye skygge nede på bakkenivå. I sør er imidlertid skogen ryddet i et bredt belte langs høgspentledningene som går forbi området. I vest er landskapet åpent og gir gode forhold for ettermiddags- og kveldssol. Området ligger eksponert til i forhold til de dominerende vindretningene, sørøst og nordvest. Eksisterende skog i sør og øst bidrar til å dempe vinden fra denne retningen noe. 3.6 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Planområdet grenser direkte mot et større sammenhengende friluftsområde med flere tilrettelagte turstier, og skog som innbyr til fri lek. I nordøst grenser området til kvartalslekeplass med ballplass. Denne lekeplassen er nylig opparbeidet og har en stor fotballbane på ca. 45x65 meter, samt en mindre streetbasketbane på ca. 13x25 meter. 5
3.7 Gang-/sykkelveitilknytning til viktige målpunkt Området ligger i sykkelavstand (ca 6 km) fra Sandnes sentrum, som har de fleste butikker, service- og kulturtilbud man har behov for. Det er opparbeidet sykkelsti helt fra planområdets grense og ned til Austrått, hvor sykkelstien går over til sykkelfelt ned mot sentrum. Det er også mulig å sykle til sentrum via Stokkelandsvannet og Sandvedparken, denne ruten går i hovedsak på bilfrie grusveier. 6
3.8 Atkomst, trafikkforhold og kollektivbetjening Området har adkomst fra den kommunale vegen Buggelandsbakken, som er opparbeidet med god standard, og separat gang-/sykkelsti. Fra denne kan man komme ut på E39 via Bogafjellveien. Det går buss til/fra Buggeland skole, som er ca. 5 minutters gange fra planområdet. Bussen går hvert 15. min på dagtid hverdager, sjeldnere på kvelder og i helger. 3.9 Spesielle miljøforhold Området har avrenning til Høylandsånå som renner videre ut i Storåna. Dette er et vassdrag som har vært sterkt påvirket av forurensning, og hvor det er satt inn flere tiltak for å bedre vannkvaliteten. Vassdraget er viktig for friluftslivet i Sandnes, med stor opplevelses- og rekreasjonsverdi. 3.10 Vann og avløp Det er mulighet for tilknytning til kommunal vannforsyning både i Buggelandsbakken og ved Hoddeland. Det er etablert høydebasseng like nordvest for planområdet. Avløpsledninger ligger i Buggelandsbakken og ved Hoddeland. Avløpsnettet for overvann har svært begrenset kapasitet, og det bør ikke ledes mer overvann inn på dette enn hva som er tilfellet i dag. 3.11 Høyspentledning Sør for området finner vi to 300 kv høyspentlinjer som eies av Statnett. Det er gjort omfattende beregninger og målinger av spenningsnivå og stråling fra linjene for å sikre at de ikke vil ha negativ påvirkning på fremtidige boliger. 7
4.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Formål med planen Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av rimelige boliger med høy funksjonell og arkitektonisk kvalitet, som skal passe for førstegangsetablerere. Planforslaget er basert på vinnerutkastet i en arkitkektkonkurranse avholdt i regi av Bogafjell Vest Utvikling AS. Konseptet som er utviklet av Aros arkitekter bygger på en kombinasjon av firemannsboliger og rekkehus, med et stort felles grøntområde/lekeplass sentralt i feltet. 4.2 Arealbruk og reguleringsformål Området er regulert til følgende formål: Areal: Konsentrert boligbebyggelse 12.309 m 2 Garasjeanlegg 250 m 2 Offentlig eller privat tjenesteyting 1.710 m 2 Lekeplass 2.912 m 2 Renovasjonsanlegg 40 m 2 Energianlegg 240 m 2 Kjøreveg 2.978 m 2 Parkering 754 m 2 8
Gangveg 668 m 2 Annen veggrunn - grøntareal 550 m 2 Friområde 6.325 m 2 Turveg 405 m 2 Totalt: 29.142 m 2 4.3 Byggegrenser Det er satt en byggegrense på 64,5 meter mot senterlinje nærmeste høyspentledning. Dette er gjort på bakgrunn av EMF-beregninger fra Statnett, som viser at gjennomsnitts strålingsnivå 0,4 µt strekker seg maksimalt 61,4 m fra senterlinje høyspentledning. Da er det lagt inn en buffer på ca. 3 meter for å ta høyde for fremtidig økt belastning/stråling. Videre er det satt byggegrenser mot Buggelandsvegen på 8 meter for å sikre tilstrekkelig hagedybde mot vest, og 5 meter langs interne veger for rekkehusbebyggelsen, for å kunne legge en biloppstillingsplass i forkant av garasje/carport. Mot det sentrale felles friområdet er det også brukt 8 meters byggegrense for å sikre hagedybde. Mindre frittliggende bygg som hagestue, grillhytte, redskapsbod eller drivhus kan plasseres utenfor byggegrensen. 4.4 Bygningers plassering og utforming Planen legger opp til at området kan bebygges med rekkehus og firemannsboliger, i 2-3 etasjer. Et av feltene med firemannsboliger er regulert til offentlig/privat tjenesteyting. Det er også åpnet for en enebolig i søndre del av lekeplassen, som er plassert der for å danne en ramme rundt lekeplassen og gi en visuell skjerm mot høyspentlinjene i sør. Rekkehusbebyggelsen er delt inn i felt på 5-7 boliger, som skal bygges ut samlet. Innenfor de enkelte felt skal boligene ha samme tak- og fasadematerialer, utover dette tillates det variasjon i fargebruk og i antall etasjer, ved at inntil 2 boliger i feltene B3, B4, B6 og B7 kan ha 3 etasjer. Dette vil bidra til at bebyggelsen får et mer levende og spennende uttrykk. For felt B6 er det gitt en mulighet til å erstatte 5 rekkehus med inntil 10 leiligheter, noe som vil skape ytterligere variasjon innenfor feltet. I vest langs Buggelandsveien er det lagt opp til leiligheter i form av firemannsboliger, totalt 24 boenheter. Planen legger opp til at de 8 boenhetene lengst sørvest, i felt B1, kan bygges som omsorgsboliger med en tilhørende base for ansatte som kan plasseres vinkelrett i forhold til boligene. 9
Boligene er plassert på begge sider av interne adkomstveger som går nord-sør, noe som gir en arealeffektiv løsning med overveiende gode solforhold på private uteoppholdsarealer. Sentralt i feltet er det avsatt et større felles uteoppholds-/lekeområde på hele 3,0 daa. Det er lagt inn gangadkomster til dette området mellom boligene. Det er lagt opp til at alle rekkehusene kan få private uteoppholdsarealer både mot øst og mot vest, slik at de har både formiddags- og ettermiddags-/kveldssol. Det er også mulighet for å etablere terrasser oppå carport på inngangssiden av boligen, som vil bli liggende vestvendt for felt B3-B4 og B8-B9, og østvendt for felt B6-B7. Bestemmelsene åpner opp for at det på hagesiden kan etableres bod for hageredskaper, drivhus eller hagestue på inntil 12 m 2 for hver bolig. Dette vil være en ekstra kvalitet for beboerne og kan bidra til økt bruk av de store hagene. Plassering av slike uthus må fremgå at en samlet plan. Firemannsboligene har hager og balkonger mot vest, men de har også mulighet for en mindre uteplass mot øst i forbindelse med inngangspartiet til den enkelte bolig. 10
4.5 Grad av utnytting Planen åpner for utbygging av ca. 65 boenheter. Dette utgjør rett i overkant av 2 boliger/daa. Grunnen for at utnyttelsen blir såpass lav er at store deler av planområdet ligger innenfor fareområde i forbindelse med høyspentlinjer, og ikke kan benyttes til boligutbygging. Dersom man ser bort fra den delen av området som er avsatt til buffer mot høyspentledning ligger utnyttelsen på ca. 3 boliger/daa. Dette er i samsvar med føringene i overordnede planer, hvor utnyttingsgrad på feltet er satt til 2-4 boliger/daa. 4.6 Estetikk Før utbygging av området skal det avholdes prosjektkonkurranser for de enkelte delfeltene. Dette vil føre til en variasjon i bebyggelsen, innenfor rammene som er gitt i bestemmelsene. Det er derfor forsøkt å legge inn en del fleksibilitet som åpner for arkitektonisk frihet i utforming av bygningene, samtidig som det er satt noen overordnede rammer for å sikre en harmonisk helhet i feltet. Tiltakshaver ønsker at boligene som skal bygges i området får en høy arkitektonisk kvalitet. For å sikre dette er det gitt føringer i bestemmelsene om takform, fargebruk og materialbruk, og stilt krav om samlet byggemelding for hvert delfelt. Innenfor noen av delfeltene er det åpnet for variasjoner i byggehøyde, for å skape enda mer liv i bebyggelsen. 4.7 Parkering Det er lagt opp til parkering for en bil i garasje/carport på egen tomt for rekkehusene, samt en ekstra biloppstillingsplass foran denne. 11
For firemannsboligene er det satt av en p-plass per bolig i felles carport. I tillegg er det regulert inn felles gjesteparkering ved innkjørselen til feltet som dekker resterende parkeringsbehov. Carporter kan eventuelt også etableres på felles p-plass. 4.8 Veiløsninger Feltet vil få en adkomstveg lengst sør, som er plassert med tanke på å komme inn på Buggelandsvegen så lavt som mulig slik at boligene kan plasseres lavt i terrenget og feltene B7 B10 kan få avrenning mot vest. Bebyggelsen er videre plassert på begge sider av to interne boliggater, som vil være blindveger uten gjennomgangstrafikk. Dette er en arealeffektiv løsning som medfører relativt lite areal til vegformål per bolig. 4.9 Kollektivbetjening Området vil få bedret kollektivbetjening før utbygging, ved at dagens busstrasè forlenges slik at bussen kommer til å gå forbi området. 4.10 Sykkeltilrettelegging Det vil bli tilrettelagt for sykkelparkering i direkte tilknytning til hver bolig. Området ligger innenfor sykkelavstand til både kommune- og bydelssenter, og det er et godt utbygd gang- og sykkelvegnett i nærområdet. Flere av turløypene i tilgrensende skogsområde kan også brukes med sykkel. Internt på feltet er det regulert inn en gang-/sykkelveg fra Buggelandsvegen ned til turvegen i skogen sørøst for boligene. 4.11 Leke- og oppholdsarealer, gangsti/tråkk Bebyggelsen er plassert rundt en stor lekeplass på hele 3 daa. Herfra er det lagt inn gangforbindelser til kvartalslekeplass/ballbane i nord, og friområde med turløyper i sør og øst. Grøntområdet vil fungere som en naturlig utvidelse av eksisterende kvartalslekeplass, og vil være et flott tilbud til beboere i nærområdet. Arealet er tenkt inndelt i soner for lek og rekreasjon, slik at det vil være attraktivt for beboere i alle aldersgrupper. Deler av eksisterende vegetasjon (f.eks. eik- og furutrær) er tenkt bevart, for å gi identitet og tidsdybde til området. Sonen mot høyspentlinjen vil også fungere som et grøntareal, som kan brukes av beboerne til oppholdsareal og fri lek. Her skal mye av eksisterende vegetasjon og undervegetasjon forsøkes ivaretatt, for å gi en myk overgang til tilgrensende friluftsområde. 12
4.12 Tiltak for å ivareta barn og unges interesser, livsmiljø og oppvekstvilkår Området er svært godt tilrettelagt for barn og unge, med gode lekeområder både i feltet og i umiddelbar nærhet. Den planlagte forbedringen i kollektivdekning vil også være fordel for større barn og unge, og vil gi dem mulighet til å komme seg til fritidstilbud og venner i andre deler av kommunen/nabokommuner på egen hånd. 4.13 Støyberegning og støyskjermingstiltak Det er utarbeidet støyberegninger for trafikk på Buggelandsveien forbi feltet. Beregningene viser at støy på uteoppholdsarealer vil stort sett ligge under anbefalte grenseverdier. Kun for de boligene nærmest Buggelandsveien vil støynivået overstige grenseverdiene i kortere perioder knyttet til morgen- og ettermiddagsrush. Dette kan forhindres ved at det bygges levegger med høyde minimum 2 meter vinkelrett på fasaden av 1. etg. for boligene nærmest veg. Private terrasser vil da bli skjermet mot støy. Alternativt kan det etableres en støyskjerm eller voll med høyde minst 1,5 meter langs vegen. Løsningen som er valgt og innarbeidet i planen er levegger, da denne vil være mer estetisk tiltalende enn støyoll, og beslaglegge mindre av tomteareal for boligene. 4.14 Universell utforming Boligene i felt B3, B4, B6 B9, samt halvparten av leilighetene i felt B1 og B2, kan bygges som tilgjengelige boliger ihht. TEK 10. Dette utgjør over 75% av boligene i feltet. Parkeringsplass, lekeplass og veier/fortau vil også bli opparbeidet etter prinsippene om universell utforming. 13
4.15 Kriminalforebyggende tiltak Det er lagt opp til en boligmiks som gjør at feltet trolig vil bli dominert av småbarnsfamilier. Området er utformet slik at det sentrale lekeområdet er godt synlig fra omtrent halvparten av boligene. Det er også stilt krav i bestemmelsene til at dette skal være belyst på kveldstid. 4.16 Kommunaltekniske løsninger Det er tilstrekkelig vannforsyning til området, og pumpestasjon som er etablert et stykke nordvest for området sørger for at vanntrykk er innenfor akseptable verdier. Det må etableres nye offentlige anlegg innen planområdet. Vannledningen koples på eksisterende ledningsnett i Buggelandsbakken vest for feltet. Det går en vannledning til hver av adkomstveiene. Det er stilt krav i bestemmelsene til at det det utarbeides egne tekniske planer som må godkjennes før byggetillatelse kan gis. I de tekniske planene må blant annet kapasiteter på eksisterende ledningsnett, brannvannsdekning til feltet og fordrøyning vurderes nærmere. 4.17 Avfallshåndtering Det vil bli benyttet nedgravde avfallscontainere som plasseres ved innkjørselen til hver av boliggatene. Lengste avstand fra bolig til avfallscontainer vil bli ca. 100 meter. 4.18 Forurensing og miljø Det er ikke registrert tidligere forurensing i området, og den planlagte utbyggingen vil ikke medføre fare for økt forurensing. Det skal etableres sedimentasjonsbassenger før anleggsarbeidet starter opp, for å unngå partikkelforurensning av overvannet i forbindelse med gravearbeider. 4.19 Forhold til kulturminner Tiltaket vil ikke påvirke eksisterende, kjente kulturminner. Dersom det oppdages kulturminner under utbyggingen vil Rogaland fylkeskommune/arkeologisk museum bli kontaktet. 4.20 Rekkefølgekrav Bestemmelsene har rekkefølgekrav vedrørende oppføring av støyskjerm, lekeplass, parkeringsplasser, trafikkarealer og sedimenteringsbasseng. Det er også krav om å kunne dokumentere tilstrekkelig skolekapasitet før utbygging. 14
4.21 Risiko og sårbarhet (ROS- analyse) Det er utarbeidet ROS-analyse som et eget vedlegg. Risikovurderingen viser at deler av området er utsatt for stråling fra høyspentlinjer. Dette er hensyntatt i planen ved å legge en bred buffersone mellom høyspentlinjen og boligene. 15
5.0 KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Planoppstart ble kunngjort med brev til naboer og berørte myndigheter samt annonse i Stavanger Aftenblad og på Sandnes kommunes nettsider den 16.06.2014, med merknadsfrist 13.08.2014. Det kom inn 5 merknader til oppstartvarselet. 5.1 Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, brev datert 17.07.2014 Området er tidligere vurdert i forbindelse med gjeldende reguleringsplan. Ut fra vår tidligere vurdering samt vårt arkiv kan vi ikke se at tiltak innenfor området vil komme i konflikt med automatisk freda kulturminner. Det understrekes imidlertid at eventuelle funn ved gjennomføring straks må varsles Rogaland Forslagsstillers kommentar: Merknaden er tatt til etterretning. 5.2 Statens vegvesen, brev datert 23.06.2014 Vegvesenet forutsetter at føringer i overordnet plan følges, og tar forbehold om at det kan komme merknader når det foreligger et konkret planforslag. Forslagsstillers kommentar: Reguleringsplanen forholder seg til de føringer som ligger i overordnet plan. Den planlagte utbyggingen vil få ubetydelige konsekvenser for riks- og fylkesvegnettet. 5.3 Norges Vassdrags- og Energidirektorat, NVE, mail datert 15.07.2014 NVE vil påpeke at planområdet avgrenses av anlegg for energiforsyning. Dersom disse berører planområdet anbefales kraftledninger i regional- og sentralnettet vist som hensynssone. Det kan videre synes som planområdet også avgrenses av en mindre bekk. Småbekker har en rolle ved håndtering av overflatevann og ekstremnedbør. Områdene er dessuten ofte artsrike og bevaringsverdige med hensyn til landskapsøkologi og biologisk mangfold, i tillegg er de ofte viktige i friluftssammenheng. NVE ber om at også mindre bekker i planområdet identifiseres og avmerkes på plankartet. Det vedlegges en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Forslagsstillers kommentar: Området mellom kraftlinjer og bebyggelsen er vist som fareområde høyspenningsanlegg. Selve kraftlinjene kommer ikke innenfor planområdet. Eksisterende bekk i nordøst ligger like utenfor plangrensen og vil ikke bli berørt av utbyggingen. Det er ingen andre bekker el.l. innenfor planområdet. 16
5.4 Sandnes kommune, bymiljø, brev datert 08.08.2014 Bymiljø har følgende merknader til oppstartvarselet: - Det er viktig å knytte sammen de nye boområdene med eksisterende tursti/vegnett ut i grønnstrukturen. - Det må utarbeides en renovasjonsteknisk plan. Det anbefales bruk av nedgravde avfallscontainere. - Alt overvann må håndteres lokalt innenfor feltet. Avrenning skal ikke øke som følge av utbyggingen, og skal ikke ha negativ påvirkning på vannmiljøet i resipienten. Kommunen oppfordrer til bruk av åpne løsninger og infiltrasjon. Avrenning bør ledes til terreng og ikke inn på offentlig nett. - Det må lages plan for håndtering av overvannet i anleggsperioden, og etterpå. Forurensing og partikkelutslipp til bekker og vassdrag må unngås. - Det bør vurderes toveis vannforsyning, med tilkobling både i Buggelandsbakken og Hoddeland. Forslagsstillers kommentar: Planforslaget legger opp til gode forbindelser fra boligområdet og ut på eksisterende turvegnett. Renovasjonsteknisk plan er vedlagt planforslaget, og viser bruk av nedgravde avfallscontainere. Det er lagt opp til at overvann skal kunne infiltreres og fordrøyes innenfor grøntområdene i planen. Krav om at det skal utarbeides planer for håndtering av overvann både i anleggsfasen og etter utbygging er innarbeidet i bestemmelsene. 5.5 Lyse Elnett AS, brev datert 05.08.2014 Lyse vil gjøre spesielt oppmerksom på eksisterende 300 kv linje og tilhørende sikkerhetssone langs området. Flytting av slike linjer vil ikke bli utført med mindre det er helt nødvendig, og en eventuell omlegging må bekostes av tiltakshaver. I detaljreguleringen bør det avsettes arealer til nye nettstasjoner på 5 x 5 meter innenfor planområdet. Disse må etableres i bakkenivå med direkte adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Eventuelle nye nettstasjoner og tilhørende kabelnett må være satt i drift før innflytting i området. Det gjøres i tillegg oppmerksom på eksisterende kabler innenfor området. Forslagsstillers kommentar: Det er ikke aktuelt å flytte høgspentlinjene som ligger ved planområdet. Plass til ny nettstasjon er tegnet inn på plankartet, og det er tatt inn i bestemmelsene at denne må være etablert før ny bebyggelse tas i bruk. 5.6 Brannvesenet sør-rogaland IKS, 30.06.2014 Brannvesenets krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter må ivaretas av prosjekterende. Dette inkluderer svingradius, oppstillingsplasser, akseltrykk, høyde og vannleveranse. Tabell for redningsmateriell som brannvesenet disponerer er vedlagt. Forslagsstillers kommentar: Det er tatt hensyn til adkomst for brannbil inn i området. Det er ikke behov for stigebil da ingen boliger blir høyere enn 3 etasjer. 17