Landbruks-, natur- og friluftsformål (R) i kommuneplan Byggetiltak til eksisterende boliger og fritidsboliger Dispensasjoner eller LNF(R) spredt? Svein Kornerud fagdirektør Fylkesmannen i Hordaland 1
Hjertelig Knutepunkt takk for i går og treffpunkt Til landbruk og utmark Fra sentrum, urbane uterom og moderne tilbygg Fra de gode samtaler....og JUSS.. 2
TEMA: Hvordan håndterer vi ytre byggetiltak på eksisterende og lovlige boliger og fritidsboliger i rene LNFR områder? Boliger og fritidsboliger som ikke er knyttet til landbruk og er i strid med planformålet. Hvordan kan vi unngå mange dispensasjoner? Hva må vurderes og hvordan går vi praktisk fram? 3
Er ikke dette en enkel bagatell? Kun noe småplukk? Er det noe å lage noe styr for? Trenger vi gjøre noe med dette, da? 4
Til deg, du hei og bleike myr Til deg, du visne lyng om haug, der draumar sviv, eg gir min song om dimd og draug og dulgde liv. Eg kjenner deg, du trollheim grå, du skugge natt! Arne Garborg 5
Det er tryggest nærmest stammen 6
Plansystemet Planer må følges i videre planlegging i gjennomføring 7
Resultatet der vi ikke følger lovens system eller i stedet bygger på dispensasjoner 8
Hva er lovens innhold i LNF-R? Hva er verdiene i LNF-R? Hva skal ivaretas i LNF-R? NATUR 9
Grunnloven 110 b: Enhver har rett til et miljø som sikrer sunnhet og til en natur hvis produksjonsevne og mangfold bevares. Naturens ressurser skal disponeres ut fra en langsiktig og allsidig betraktning, som også ivaretar denne retten for etterslekten. 10
FRILUFTSLIV 11
REINDRIFT 12
LANDBRUK Hva slags landbruk? LNF som grense mot utbygging og mer intensiv utnytting av arealene - Unntak primærnæringene som landbruk 13
Husk landbruk vil si aktiv landbruksdrift og som egen næring. 14
Byggetiltak innen LNF-R må være: - innenfor LNF-R formålet, og ellers: - arealformålet må fastsettes som LNF-R spredt, - eller som dispensasjon Eksisterende bolighus og fritidsbygg innen rene LNF-R må bli LNF-R spredt for å unngå dispensasjoner ved tilbygg også for små tiltak 15
11-11 nr. 2 Spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse og annen bebyggelse kan tillates ved enkeltvise søknader eller reguleringsplan når formålet, bebyggelsens omfang og lokalisering er nærmere angitt i arealplanen. Angivelse av formål, omfang og lokalisering er et absolutt vilkår for å tillate bygging direkte med hjemmel i kommuneplanen 16
Hvilke formål er aktuelt som LNF-R spredt? - Bolig - Fritidsbolig - Næring næringsbygg - Annet? Hvilke hensyn må vi ta både for formålet hvilke type bygg kan bygges ut? - omfanget av tilleggsutbygging og ikke minst for lokalisering? Lokalisering er spørsmålet om alle boliger eller fritidsboliger m.m. innen LNF-R skal kunne bygges ut og eventuelt like mye. 17
Andre sentrale formål innen LNF-R må ivaretas: Landbrukshensyn: jordvern skogsdrift Kartlegge kjerneområder? Hensynssoner? 18
Skal det være tillatt med tillegg til eksisterende bygg overalt? Hensyn innen LNF-R til alminnelig friluftsliv, til landskap m.m. 19
20
21
22
Husk: naturmangfoldloven gjelder alltid i tillegg til plan- og bygningsloven 23
Naturmangfold Dvergmarinøkkel på lite område på en kjerreveg i Sveio Husk sjekk i artsdatabanken og naturbase www.artsdatabanken.no - www.naturbase.no 24
25
Hensynene skal ivaretas. Hvordan skjer det best? Hva bør en velge i det enkelte tilfelle? Endre arealformål til LNF-R spredt med bestemmelser om tiltakene LNF-R med dispensasjon i det enkelte tilfelle med spesielle vilkår? Hva er lettest å håndheve? Best å finne igjen? Bestemmelser knyttet til kommuneplanen Vilkårene knyttet til enkeltvedtak tinglyse vilkårene? 26
Hvordan fastsetter vi og viser LNF-R spredt for lovlige, eksisterende bygg i kommuneplanens arealdel? Eventuelle måter: Generelle bestemmelser for utskilte, bebygde tomter, ikke på plankartet Generelle bestemmelser + liste over gnr og bnr, men ikke vist på kartet Generelle bestemmelser og lokalisering gitt med anvisninger i bestemmelsene, men ikke vist på kartet Eiendommene vist på plankartet, enten med byggering rundt de aktuelle bygg eller eiendommene avmerket som LNF spredt + generelle bestemmelser Viser på plankartet med LNF spredt for eksisterende bygg, som arealområder. Eller eventuelt på annen entydig måte? + generelle bestemmelser til arealområdet 27
Hvilke overordnete hensyn skal vi ivareta? Klarhet, forutberegnelighet, oversikt, likhet, hensyn til typetilfeller og individuelle forhold, effektiv saksbehandling i byggesaken, god og klar veiledning/service fra forvaltningen, unngå ulovlig bygging Hensynet til aktørene: - Tiltakshaverne - Holder med gnr bnr og klare bestemmelser - Kommunene - Liste med gnr bnr + klare bestemmelser - men må sikre at er arealavklart, da avklart på arealkartet - Høringsinstansene - Må vite og se hvor områdene er, se om andre hensyn blir berørt, - må tas inn på arealkartet 28
Arealformålet vist på kommuneplanens arealkart synliggjør: Nåværende strukturer i kommunen, her bosettingsmønster Sammen med de øvrige arealformålene gir det et totalbilde av kommunen, et helhetsinntrykk Kunnskapsdata som grunnlag for diskusjon om framtidig arealbruk, framtidig politikk Kartfesting av plantema og hensyn er mest lesbart og lett å forstå. Krav til forenkling og mer effektiv byggesak: Gode planer og planavklaringer er nøkkelen. Avklar konfliktene tidlig i plan. Gir grunnlag for byggesakene. 29
Planavklaring kan vise hvor skal tillate ytterligere tiltak til eksisterende bygg og hvor en ikke skal tillate det Planavklaring kan også vise hvor eksisterende bygg kan inngå i byggeområder bestående eller nye 30
Overordnete planhensyn tilsier at vi må ha en planavklaring Avklare med ordinær planprosess i kommuneplanen Jobben må gjøres! 31
Vis områdene på kommuneplanens arealkart som LNF(R) spredt for den aktuelle kategori Bestemmelser som angir omfang, høyder m.m. og ulike hensyn som må ivaretas Dette sikrer planavklaring! 32
Lag gode, varige planløsninger i tråd med loven Gjør jobben en gang og med kvalitet slik at kommunen kan bygge på dette framover Det er mest effektivt og framtidsrettet! 33
Ikke ta planlegging lettvint! Tenk bærekraftig! Tenk bærekref God planlegging tar lang tid. Filip Rygg, byråd for byutvikling, miljø og klima Bergen kommune 34
Det stig av hav eit alveland med tind og mo; det kviler klårt mot himmelrand i kveldblå ro. Arne Garborg 35
http://www.fylkesmannen.no/nb/hordaland/ Plan-og-bygg/ Arealforvaltning/ Dispensasjon/ Rad-mot-dispensasjonar/ 36
Tiden ute? 37
Tema til diskusjoner senere: Trenger vi planavklaring? Alternativer? Må vi nytte arealformålet LNF spredt? Kan det bli misforstått? Riktig å sette LNF spredt områder i plankartet? Omfattende planarbeid? Hva er utfordringene med dette? Alternativer? Ny næring i gamle landbruksbygg. Hva er utfordringene og hvordan gjøre det? Nytte rent næringsformål eller LNF spredt næring? Landbruksbegrepet i plan- og bygningsloven. Hva er landbruk LNF spredt rent næring? Utfordringer med utviklingen i landbruket. Landbruk fritidsbollig ikke landbruk, ikke næring? 38
Takk for meg! Med hilsen fra Bergen Byen mellom fjellene 39
LANDBRUK Hva slags landbruk? LNF som grense mot utbygging og mer intensiv utnytting av arealene - Unntak primærnæringene som landbruk 40
Bygg til tilleggsnæring som går inn under landbruk i plan- og bygningsloven, de trenger ikke dispensasjon for bygget eller bruken Men et skille: Kan være en selvstendig næring som ikke er tradisjonelt landbruk 41
11-11 nr 1-11-7 nr. 5 a) «gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag» Landbruk pluss: -Gårdsbruk i drift -Landbruk hovednæring med tilleggsnæring basert på gårdens ressurser tilpasset gårdsbrukets størrelse og drift og gårdens ressursgrunnlag 42
Kjent tematekst som bestemmelse? «Eksisterende, bebygde og godkjente fritidseiendommer skal inngå i planen som LNF-områder der spredt fritidsbebyggelse er tillatt.» «På eiendom innenfor LNF-områdene i kommuneplanens arealdel som er godkjent fradelt til utbyggingsformål, og som er tatt i bruk til formålet, kan tiltak som er omfattet av plan- og bygningsloven kapittel 20, godkjennes som om utbyggingsformålet var angitt på plankartet, dvs. uten dispensasjon.» Holdbar? Hva gjør vi i realiteten her, hva innebærer dette? 43
Innan landbruk-, natur- og friluftsområde med spreidd bustad og fritidsbustad berre for eksisterande, lovlege bygningar som ikkje er knytt til landbruk, kan det gis løyve til følgjande, jf. plan- og bygningslova 11-11 nr. 2: 44
1. Fasadeendring og innvendige arbeider samt riving. 2. Tilbygg der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 50 m2 for bustad og over 30 m2 for fritidsbustad. Tilbygget kan vere underbygd med kjellar der terrengforholda ligg til rette for det. Det skal ikkje vere anneks. 3. Uthus knytt til bustad eller fritidsbustad der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 30 m2. Det skal ikkje vere for å bu i og må vere i direkte tilknyting til eksisterande bygningar, ikkje over 15 meter frå eksisterande bustad eller fritidsbustad 45
4. Garasje knytt til bustad der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 30 m2. Det må vere direkte knytt til og ikkje over 15 meter frå eksisterande bustad. 5. For pkt. 2, 3 og 4 ovanfor skal verken totalt bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) bli større enn 200 m2 for bustad og 80 m2 for fritidsbustad. Auke i BRA eller BYA kan ikkje vere meir enn 40 %. 6. I tillegg til det nemnde ovanfor kan det etablerast terrasse eller platting, som ligg direkte på terreng, knytt direkte til og festa til bygga og med areal ikkje over 30 m2 for bustad og 20 m2 for fritidsbustad. 46
47
48
49
7. Det kan ikkje byggjast høgare enn eksisterande bygg. 8. Det er ikkje tillate med bruksendring eller fleire bueiningar. 9. Det er ikkje tillate å bygge i strid med omsynssone eller byggegrense, å bygge eller gjere tiltak som har verknad for dyrka mark, samanhengande innmarksbeite eller samanhengande skogsområde av super bonitet, å hindre allmenn ferdsel, å føre til større endringar i terreng og landskap eller som er skjemmande i naturen eller i strid med naturmangfaldlova eller i strid med dei reglar kommunen har for byggeskikk og estetikk. 50
Nødvendige bygg og tiltak i landbruket Nødvendig etter dagens forhold og driftsmåter 51
52
NY BRUK AV GAMLE BYGG PLAN- OG BYGNINGSLOV Fagdirektør Svein Kornerud Fylkesmannen i Hordaland 53
Landbruksbygg og kulturlandskap: Nye landbruksbygg og kulturlandskap - Bedre landskapstilpassing - Bedre utforming av nye bygg Kulturhistorisk viktige landbruksbygg - Metode for kartlegging - Bedre forvaltning av slike bygg Ny bruk av ledige landbruksbygg - Stimulere til ny bruk innen landbruk og som ny næring 54
LNF områder og bruk og vern av sjø og vassdrag - 11-11 1.Omfang, lokalisering og utforming av bygninger og anlegg til landbruk og reindrift som nevnt i 11-7 første ledd nr 5. Eksempel: «Tiltak for landbruket skal plasserast slik at dei passar best mogleg inn i kulturlandskapet, under dette innpassing til eksisterande bygningsmiljø. Løyve til oppføring av bustad knytt til landbruket skal berre tillatast når det vert dokumentert at dette er naudsynt av omsyn til tradisjonell landbruksdrift på eigedomen, og det frå før ikkje er meir enn ei bueining på eigedomen. Nye bustader skal plasserast i tilknyting til gardstunet. Heimel: Pbl 11-11 nr. 1.» 55
Gamle bygg. Det er ikkje nye eller nyare bygg. Dei er bygget for mange år tilbake og har hatt ein funksjon knytt til landbruket. Gamle kulturbygg: det er bygg som det ut frå kulturomsyn er verd å ta vare på 56
Hva taler vi om: Eksisterande bygg. Det er gjerne bygg som treng vedlikehald, men det kan ikkje vere bygg der forfallet er kome for langt. Då blir det nybygg og tiltaket må vurderast som det. Å sette bygga i stand. I utgangspunktet er det ikkje tale om å byggje om eller byggje på i vesentleg grad utover å sette bygga i stand og utbetre dei til den bruk som er aktuell. Vi ser ikkje på vesentlege arbeider i terreng m.m. 57
Nytte til næring planformål næring, turistformål, privat tjenesteyting, jfr. pbl. 11-7 nr. 1: Ikke tale om eget, privat bruk for eier, slik som til bolig, hytte eller eget fritidsbruk. Da er det ikke næring- eller turistvirksomhet eller tjenesteyting. 58
Vurderinger: - I utgangspunktet en positiv holdning til å sette i stand byggene samt til bruksendring - Følge de ordinære reglene i pbl - For innredning av bygget - For utenhusarbeider - Samme vurderingene i utg.pkt. for framføring av veg, parkeringsplass, tilbygg m.m. - Må inn i plan - planavklares 59
Bruk mulighetene i pbl planformål Endre formål fra LNF til Næring eller LNF spredt næring, forretning, tjenesteyting m.m. Bruk planformål som hindrer at en lovlig kan nytte til egen, private bolig eller privat fritidsbruk 60
Rydd i gamle planer! Er eldre planer og reguleringsplaner i samsvar med dagens krav? Sett nye, moderne krav i kommuneplanen og gi denne fortrinn framfor tidligere reguleringsplaner 61