Kva må gjerast for å unngå dispensasjonar i LNF? Korleis unngår vi dispensasjonar, og kor må vi vurdere dispensasjonar i LNF?

Transkript

1 Sakshandsamar, innvalstelefon Svein Kornerud, Vår dato Dykkar dato Vår referanse 2013/ Dykkar referanse Kommunane i Hordaland Om byggetiltak knytt til eksisterande bustader og fritidsbustader i landbruks-, natur- og friluftsformål, LNF, etter plan- og bygningslova (pbl.). Vurdering av planomsyn, m.a. byggeforbod i strandsona Kva må gjerast for å unngå dispensasjonar i LNF? Korleis unngår vi dispensasjonar, og kor må vi vurdere dispensasjonar i LNF? Oppsummering Kommunane må gjere ei vurdering av ulike planomsyn i arealdelen til kommuneplanen for å avklare kva for eigedommar som kan få løyve til nye ytre tiltak på eksisterande bustad og fritidsbustad samt omfang av nye, ytre tiltak. Planavklaringa må skje for byggegrenser, strandsona, eventuelle omsynssoner m.m. og andre omsyn som biologisk mangfald og landskap etter naturmangfaldlova. For spørsmål om å bygge i strandsona mot sjø, bør kommunane fastsette den funksjonelle strandsona. Innan 100-metersbeltet langs sjø kan ikkje kommunane styre etter generelle føresegner for LNF-spreidd utan å sette anna byggegrense langs sjø. Dei aktuelle eigedommane kan fastsettast som LNF-spreidd med tilhøyrande føresegner for eksisterande og lovlege bustader og fritidsbustader. Plansituasjonen for desse eigedommane blir da likt med LNF-spreidd for bustad og fritidsbustad der området er ferdig utbygd. Kommunen må lokalisere eigedommane og areala på plankartet. Kommunane må avklare dette i ein ordinær planprosess for endring/rullering av kommuneplanen. Vi viser til eksempel på planføresegner. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 1.Kva handlar brevet om? Brevet handlar om kva kommunane må gjere for å gi løyve til tiltak på vanlege, eksisterande bustader og fritidsbustader innan landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF), og kor dei kan gi løyve til tiltak utan å måtte gå vegen om dispensasjon. Hordaland har mange bustader og fritidsbustader i LNF og som ikkje er knytte til stadbunden næring. Ytre tiltak på desse bygga er i strid med planformålet LNF og krev dispensasjon frå formålet. Det kan føre til mange dispensasjonar og mange vurderingar om dispensasjon. Det krev mykje ressursar, både i kommunane og i statlege etatar. Det er meir effektivt og også eit mål i seg sjølv at flest mogleg tiltak er avklarte i og skjer i samsvar med plan. Både Fylkesmannen og kommunane i Hordaland har stor merksemd på problemstillinga. Kommunane må løyse dette likt og riktig etter lova. Fylkesmannen i Hordaland har derfor gått igjennom problemstillinga for å kunne gi kommunane råd om temaet. Som ledd i dette viser vi nedanfor eit eksempel på planføresegner for LNF-spreidd for å løyse noko av temaet. Det er eit eksempel med rammer som Fylkesmannen i Hordaland i utgangspunktet ikkje vil ha motsegn til, om ikkje andre planomsyn tilseier anna, sjå nedanfor. Deretter går vi gjennom dei viktigaste spørsmåla knytte til tema, bakgrunn for planavklaring og kva kommunane må vere merksame på. Det er tema som kommunane må vise at dei har vurdert. Vi vil spørje etter det om ikkje kommunane viser klart nok at det er vurdert. 2. Eksempel på planføresegner for LNF-spreidd for eksisterande bustad og/eller fritidsbustad Vi har utforma eksempel på planføresegner. Føresegnene kan også vise til korleis lokaliseringa av planføremålet er vist på plankartet. Ordlyden i føresegnene må tilpassast forholda i planen, m.a. til aktuelle byggegrenser, omsynssoner m.m. Kommunane må sjå til at dei ulike lokale omsyna blir tatt vare på i føresegnene, og til praktiseringa av desse. Ein kan m.a. ikkje gi løyve i strid med byggeforbod som t.d. innan 100 metersbeltet etter pbl. 1-8, eventuelt i funksjonell strandsone om kommunen har kartlagt denne, eller innan anna byggeforbod. Eksempel på føresegner i kommuneplan for LNF-spreidd eksisterande bustad og fritidsbustad: Innan landbruk-, natur- og friluftsområde med spreidd bustad og fritidsbustad berre for eksisterande, lovlege bygningar som ikkje er knytt til landbruk, kan det gis løyve til følgjande, jf. plan- og bygningslova nr. 2: 1. Fasadeendring og innvendige arbeider samt riving. 2. Tilbygg der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 50 m 2 for bustad og over 30 m 2 for fritidsbustad. Tilbygget kan vere underbygd med kjellar der terrengforholda ligg til rette for det. Det skal ikkje vere anneks. 3. Uthus knytt til bustad eller fritidsbustad der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 30 m 2. Det skal ikkje vere for å bu i og må vere i direkte tilknyting til eksisterande bygningar, ikkje over 15 meter frå eksisterande bustad eller fritidsbustad. 2

3 4. Garasje knytt til bustad der verken samla bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) er over 30 m 2. Det må vere direkte knytt til og ikkje over 15 meter frå eksisterande bustad. 5. For pkt. 2, 3 og 4 ovanfor skal verken totalt bruksareal (BRA) eller bygd areal (BYA) bli større enn 200 m 2 for bustad og 80 m 2 for fritidsbustad. Auke i BRA eller BYA kan ikkje vere meir enn 40 %. 6. I tillegg til det nemnde ovanfor kan det etablerast terrasse eller platting, som ligg direkte på terreng, knytt direkte til og festa til bygga og med areal ikkje over 30 m 2 for bustad og 20 m 2 for fritidsbustad. 7. Det kan ikkje byggjast høgare enn eksisterande bygg. 8. Det er ikkje tillate med bruksendring eller fleire bueiningar. 9. Det er ikkje tillate å bygge i strid med omsynssone eller byggegrense, å bygge eller gjere tiltak som har verknad for dyrka mark, samanhengande innmarksbeite eller samanhengande skogsområde av super bonitet, å hindre allmenn ferdsel, å føre til større endringar i terreng og landskap eller som er skjemmande i naturen eller i strid med naturmangfaldlova eller i strid med dei reglar kommunen har for byggeskikk og estetikk. Det er kommunane som må fastsette føresegnene etter ei konkret vurdering, og sjå om eksempelet vårt høver til forholda i kommunen, til dømes om det skal vere tillate med bruksendring. Dei må også vurdere om det skal vere fleire og andre føresegner, t.d. om særlege tilhøve på staden, landskapstilpassing, eller andre reglar i kommunen som reglar for byggeskikk og estetikk. Både kommunane og Fylkesmannen må vinne erfaring med den praktiseringa som vi rår til i dette brevet for planvurderingar og føresegner knytte til LNF-formåla. Det kan gi grunnlag for å revidere vårt syn på tilråding og eksempel på føresegner. Men dersom det ikkje er andre planomsyn som tilseier anna, vil Fylkesmannen inntil vidare som hovudregel ikkje ha motsegn til føresegner som stort sett er i samsvar med eksempla. 3. Utgangspunktet: Kommunen må avklare i plan Alle tiltak etter pbl. må vere i samsvar med planformålet, jf. pbl I dette brevet peiker vi på at kommunane alltid må gjere ei ordinær planvurdering og avklare i plan kor det skal vere utbygging, kor mykje utbygging det skal vere, og kva for utbygging. Det gjeld også for tiltak på eksisterande, lovlege bygg, for bustader og fritidsbustader. Kommunane kan ikkje generelt tillate vidare utbygging på eksisterande bygg i LNF utan at det er avklart i plan. Med eit godt og konkret plangrunnlag treng ikkje tiltakshavar å søke dispensasjon og kommunen slepp dispensasjonshandsaming. 3

4 4. Aktuelle planformål, planavklaring og nokre planomsyn Dei aktuelle planformåla er landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) samt landbruks-, naturog friluftsformål spreidd (LNF-spreidd). Vi ser nedanfor på kva tiltak som er lovleg innan desse planformåla. Nokre stader vil resultatet av planavklaringa vere at det er kurant å bygge ytterlegare til eksisterande bygg, å foreta nødvendig planendring og å gi generelle føresegner til utbygginga. Vi viser til vår gjennomgang under pkt. 7 om det. Andre stader vil det vere riktig at kommunane vurderer nye ytre tiltak på eksisterande bygg som dispensasjonar og ikkje gir generell opning for slike tiltak. Nye tiltak på bygga kan vere i strid med andre planomsyn, omsynssone eller det er byggeforbod. Vi viser til vår gjennomgang under pkt. 6 og 6.1. Innan 100-metersbeltet langs sjøen eller særskilt fastsatt byggegrense langs sjø er det byggeforbod. Her kan ikkje kommunen gi løyve til ytre tiltak på eksisterande bygg sjølv innan byggeområde eller LNF-spreidd utan dispensasjon frå byggegrensa. Her kan kommunen heller ikkje gi generelle føresegner om ytterlegare tiltak på eksisterande, vanlege bustader og fritidsbustader, sjølv om desse ligg innan planformål for utbygging, byggeområde eller LNFspreidd. I så tilfelle må kommunen endre byggegrensene. Vi viser til vår gjennomgang om tiltak i strandsona under pkt samt pkt Planformålet LNF, pbl andre ledd pkt. 5 a Innan planformålet landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) skal det ikkje byggast bustad som ikkje er knytt til landbruk, eller fritidsbustader av noko slag. Eit område kan klassifiserast som LNF sjølv om det er eksisterande bustader og fritidsbustader der. Men ytterlegare tiltak etter pbl. må vere i samsvar med planformålet, jf. pbl Det gjeld også om tiltaket elles ikkje krev løyve frå kommunen, jf. pbl. 20-3, og om tiltaket er på eksisterande, lovlege bygg, jf. pbl Nærare om innhaldet i planformålet landbruk Innan LNF kan det berre etablerast bygg og tiltak som er knytte til arealformålet. Inn under formålet landbruk er også tilleggsverksemd som er knytt til den einskilde garden og som er ein del av den landbruksmessige verksemda der. Det må vere eit gardsbruk med aktiv landbruksdrift. Tilleggsverksemda må vere knytt til produksjonen på garden eller den trong garden har for varer og tenester, basert på og tilpassa gardens eige ressursgrunnlag. Bygg som blir nytta til landbruk, eventuelt med næringsverksemd som er knytt til garden og basert på gardens ressursgrunnlag, går inn under planformålet LNF. Tiltak på desse bygga vil vere i samsvar med planformålet LNF. Men bygg utover dette er ikkje ein del av LNF, t.d. bygg utover det som er tilpassa gardens ressursgrunnlag, eller dersom bygga i hovudsak eller i stor grad er leigde ut, t.d. til fritidsformål, turisme, kontor eller anna verksemd. Det same gjeld der produksjonen i lokalet i stor grad er basert på ressursar som må skaffast/kjøpast utanfrå. Da er verken bruken eller nye tiltak på bygga i samsvar med planformålet LNF. 4

5 Det er gjort nærare greie for grensedragninga i rettleiaren «Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss», T-1443, frå Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet. Vanlege bustadhus og fritidsbustader i LNF (som ikkje er knytt til landbruk m.m.) For vanlege bustadhus og fritidsbustader er det i strid med planformålet med ytterlegare, ytre tiltak. Det gjeld alle tiltak utover det bygget som er der, uavhengig av om det er eit stort eller lite tiltak. Vi presiserer at det også gjelder mindre bygg som ligg fritt og ikkje kan nyttast til å bu i, og som elles ikkje treng søknad eller løyve, jf. pbl Knytt til bustad eller fritidsbustad er det utanom planformålet. Grensa for tillate tiltak går med den ytre avgrensinga av bygga. Fasadeendring eller innvendig endring er ikkje i strid med planformålet LNF. Dette gjeld eksisterande og lovlege bygg til same bruk som tidlegare. Bruksendring må vere i samsvar med eksisterande planformål. Innan planformålet LNF krev alle ytre tiltak på vanleg bustad og fritidsbustad dispensasjon frå planformålet eller endra planformål. Vi nemner også at der eit gardsbruk i drift har to våningshus som er knytte til gardsdrifta, t.d. for dei generasjonane som er knytte til gardsdrifta, er desse bygga innanfor planformålet LNF. Dersom eit av bustadhusa med tilhørande tomt blir delt frå gardseigedommen, er ikkje lenger dette huset med tomt innanfor landbruksformålet i LNF. For ytre tiltak på eit slikt hus er det nødvendig med dispensasjon frå planformålet. 6. Planformålet LNF-spreidd, pbl andre ledd pkt.5 b Innan planformålet LNF-spreidd kan kommunen tillate spreidd bygging for bustad, fritidsbustad og næring med vidare, i tillegg til nødvendige landbruksbygg og næringsverksemd knytt til garden som nemnd ovanfor. Formålet skal berre nyttast for reell spreidd bygging og skal vere klart skilt frå område med hovudformål bustad, fritidsbustad eller næring. Dersom ikkje føresegnene til LNF-spreidd seier noko anna, vil det kunne vere tillate med ytre tiltak på bygg som er i samsvar med planformålet, t.d. bustad eller fritidsbustad. For å kunne tillate byggetiltak på eller knytt til vanleg bustad og fritidsbustad innan LNF utan dispensasjon, må arealformålet vere LNF-spreidd bustad eller fritidsbustad. Kommunane må 5

6 presisere i føresegnene at LNF-spreidd berre er for eksisterande og lovlege bustader og fritidsbustader. For å fastsette planformålet LNF-spreidd for eksisterande bygg må kommunane ha ein ordinær planprosess, der kommunane avklarar og avgrensar dei områda i LNF der det er såpass mange bygg som vanlege bustader og fritidsbustader at dei bør gis planformålet LNFspreidd for eksisterande bustader og fritidsbustader. Kommunane må vurdere konkret for dei einskilde områda eller eigedommane om det er kurant å gi løyve til ytterlegare tiltak knytte til eksisterande bustad og fritidsbustad. Det må vurderast konkret utifrå planomsyna innan LNF som gjer seg gjeldande, og om det er andre planomsyn som seier at det ikkje er kurant med vidare tiltak til bygga. Innan LNF vil ytterlegare utbygging av bygget kunne komme i strid med, eller meir i strid med, jordvern eller jordbruksdrift, med natur- eller friluftsinteresser, t.d. allmenn ferdsel, naturmangfald, natur- og landskapsforhold. Det kan oppstå konflikt mellom tiltak på same eller tilgrensande eigedommar. Det kan vere planlagt andre tiltak i nærleiken av bygget, t.d. privat skogsveg eller offentleg veg, som nye tiltak på bygget vil vere i strid med eller som vil gjere det meir kostbart å gjennomføre. Der ulike omsyn gjer at det er byggeforbod, skal det ikkje byggast nytt. Likevel kan det vere bygg frå gammalt av innan forbodssona. Dei eksisterande bygga blir ikkje ulovlege pga. nye byggeforbodssoner. Men det kan vere eit poeng å hindre at det blir bygd tilbygg, garasje eller andre tiltak til dei eksisterande bygga. Dei nye tiltaka er i strid med byggeforbodet. Kommunen må derfor sjå til at bygga ikkje ligg innan byggeforbodet til strandsona, inntil vassdrag eller innan byggegrensene langs offentleg veg. Kommunen må vurdere konkret om bygget kan byggast meir ut, kor og korleis det kan skje. Nye tiltak på eller knytt til bygget, sjølv små tiltak, kan vere i strid med andre omsyn. Kommunen må m.a. vurdere tiltaka opp mot eventuelle omsynssoner av ulike kategoriar, mellom anna sikring- eller faresone, sone med særleg omsyn til t.d. landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, landbruk- eller naturvernomsyn m.m., i nasjonalpark eller landskapsvernområde. Når det ikkje er kurant sjølv med små tilbygg til eksisterande, lovlege bygg, skal ikkje kommunane gi generell opning for det eller generelle føresegner for det. I nokre tilfelle vil det vere riktig at nye, små tiltak heller blir vurderte som dispensasjonar enn at det blir opna generelt opp for tiltaka. Dei eksempla som vi nemner under pkt. 6.1 er ikkje fullstendige. Kommunane har sjølv ansvaret for å vurdere dei konkrete forholda og bygga mot dei aktuelle planomsyna på staden. Vi viser til vår gjennomgang av nokre planomsyn under pkt

7 6.1 Andre planomsyn Tiltak i strandsona Trass byggeforbod i og lovfesta vern av strandsona i mange år har vi i Noreg ikkje lukkast i å gjere den tilgjengeleg for alle i den grad vi ønsker. Strandsona blir stadig bygd ned trass i at det er eit generelt byggeforbod i strandsona. Av den grunn er reglane om strandsonevernet gjort strengare i pbl. av Strandsonevernet er generelt blitt strengare. I tillegg er det gjort nokre endringar i lovas ordlyd særleg for eksisterande bygg. Ein kan ikkje opne for ei anna forståing av strandsonevernet enn det lova seier. Pbl. 1-8 gir unntak frå byggeforbodet i strandsona for fasadeendringar på eksisterande bygg. Vi finn at det også er i samsvar med strandsonevernet å gi løyve til innvendige endringar. Grensa går med det som tar meir ytre plass og går utover yttergrensene for eksisterande bygg. For innvendige endringar og fasadeendringar må ein halde seg til dei vanlege byggesaksreglane som gjeld for søknad og løyve for tiltak utover regelen i pbl. 1-8 om strandsonevernet. Dette er likt med det som gjeld for vanleg bustad og fritidsbustad innan planformålet LNF. Vi talar her om eksisterande og lovlege bygg til same bruk som tidlegare. Bruksendring er også i strid med strandsonevernet. Om det skal opnast for bruksendring, må ny bruk eventuelt vere i samsvar med planformålet. Pbl. av 2008 har gitt følgjande skjerping av strandsonevernet med restriksjonar særskilt for eksisterande bygg: Tidligare pbl. av hadde ein regel om at eksisterande bygg ikkje kunne «endres vesentlig». Det var tillate med endring som ikkje var vesentleg. Dette er tatt ut. Det er no ikkje tillate med noko endring, stor eller lita, utover fasadeendring. Tidlegare galdt ikkje byggeforbodet i strandsona i tettbygd strøk eller for byggeområde i kommuneplanens arealdel. Det er endra. No gjeld byggeforbodet i 100 metersbeltet også for tettbygd strøk og i planformålet byggeområde eller LNF-spreidd. I motsetning til tidlegare gjeld dette også der det er reguleringsplan eller strandplan. 7

8 Byggeforbodet i strandsona gjeld fullt ut for alle tiltak i 100 metersbeltet. Pbl. 1-8 viser til pbl. 1-6 om kva som er tiltak. Det er slikt som er nemnd i pbl. 1-6 og i oppramsinga a m i første ledd i Vi presiserer at dette er berre oppramsing av det som er tiltak. Reglane elles i pbl. 20-2, 20-3 og 20-4 er sakshandsamingsreglar og gir ikkje unntak frå strandsonevernet. Det vil seie at også mindre tiltak utandørs, mindre tiltak på bygd eigedom og mindre frittliggande bygg på bygd eigedom er i strid med byggeforbodet i strandsona. Dette er også likt med det som gjeld for vanleg bustad og fritidsbustad innan planformålet LNF. Byggeforbodet gjeld som nemnt både for bruksendring og for frådeling av areal. Det einaste unntaket i strandsona er frådeling ved innløysing av festetomt med bygg etter tomtefestelova. I tillegg er det gjort innstramming for ei rekke særskilte tiltak i strandsona. Dette er også klare innstrammingar for eksisterande bygg. Pbl. av 2008 opnar for å sette anna byggegrense mot sjø enn 100-metersbeltet i arealplan, kommune- eller reguleringsplan. Men også med anna byggjegrense skal «det tas særlig hensyn til natur- og kulturminne, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser» innan 100-metersbeltet. Det er tatt inn i pbl. 1-8 første ledd og er eit overordna prinsipp for strandsona for all endring der, også endring av eksisterande bygg og uavhengig av om det er sett ei anna byggegrense. Kommunane må halde seg til desse reglane for alle byggeområder i strandsona, uansett om det er tettbygd strøk, byggeområde eller LNF-spreidd bustad og fritidsbustad. Strandsonevernet gjeld både for LNF og LNF-spreidd. Kommunane kan ikkje legge inn områder i strandsona som LNF-spreidd for eksisterande bygg for å legge til rette for mindre tiltak utan dispensasjon. Det vil ikkje ha verknad for formålet Byggegrense i strandsona - funksjonell strandsone Der kommunen ikkje har fastsett anna byggegrense, gjeld lova si regel om 100 meter byggegrense i alle planformål, også for byggeområde og LNF-spreidd. Kommunane kan sette ei anna byggjegrense mot sjø i arealdelen av kommuneplanen eller i reguleringsplan, jf. pbl. 1-8 andre ledd. Vi rår til at kommunane vurderer byggegrensa mot sjø som funksjonell strandsone også for dei områda vi her talar om. Slik vil kommunen kunne gi løyve til tiltak på eksisterande bygg i strandsona utan dispensasjon frå denne ved å sette byggegrense mot sjø. Kommunen kan også sette vilkår for dette i planføresegnene. 8

9 6.1.3 Byggegrense langs offentleg veg Etter veglova av første ledd kan det settast anna byggegrense langs offentleg veg enn lovas grenser. Kommunane må i så fall gjere det i arealdelen i kommuneplanen eller i reguleringsplan og i samarbeid med rette vegstyresmakt. Det kan også her bli tatt omsyn til eksisterande, lovlege bygg både i LNF og byggeområder. Ved fastsetting av byggegrensa kan ein vise kor det er mogleg å bygge utan dispensasjon frå byggeforbodet, og der det trengs dispensasjon. Kommunen kan også sette vilkår for dette i planføresegnene. Dersom det ikkje er sett anna byggegrense langs veg, gjeld byggegrensene i veglova 29 andre ledd. Vi minner også om at staten og fylkeskommunen kan sette andre byggegrenser etter veglova 29 tredje og fjerde ledd Omsynssoner Dersom bygga ligg i omsynssone der det skal takast særlege omsyn, eller som gjer at det i utgangspunktet ikkje skal byggast nytt, må kommunen nøye vurdere eventuell ytterlegare utbygging på eksisterande, lovlege bygg. Det same gjeld for bygg i t.d. landskapsvernområde. Kommunen må da vurdere om bygga skal kunne utvidast meir, kor og korleis. Her er det trong for konkrete vurderingar ut frå dei lokale forholda. Da skal ikkje kommunen regulere området som LNF-spreidd for eksisterande bygg og med føresegner om mogleg tilbygg, men heller vurdere dette konkret i det einskilde tilfellet, eventuelt som dispensasjon Naturmangfaldlova Etter naturmangfaldlova 7 skal prinsippa i lova 8 til 12 leggast til grunn som retningsliner ved utøving av offentleg mynde som kan verke inn på naturmangfald. Vurderingane skal gå fram i saksvurderinga til vedtaksdokumentet. Det gjeld for all arealplanlegging og også i einskildsaker der denne vurderinga ikkje allereie er gjort i plan. Dersom ei vurdering etter naturmangfaldlova 8 viser at tiltaket ikkje vil påverke naturmangfald, er det ikkje nødvendig å gå gjennom dei resterande prinsippa i lova Naturmangfald er i lova definert som både biologisk mangfald, landskapsmessig mangfald og geologisk mangfald. Kommunane må følgje naturmangfaldlova også i saker om utviding av eksisterande bygg, da utvidinga kan få negative følgjer for naturmangfaldet. Kommunane må særleg vere merksame på om eksisterande bygg ligg slik i landskapet at bygga ikkje skal utvidast. Dersom bygga er i strid med t.d. omsynet til landskap, bør dei ikkje bli meir i strid med dette. Slike områder er det ikkje aktuelt å vise som LNF-spreidd. I den einskilde byggesaka må kommunen vurdere om naturmangfaldlova er følgd, om det er avklart i plan, og om det er nødvendig å vurdere om det ligg føre oppdatert kunnskap. Vi 9

10 minner om at kommunane kan sjekke informasjon i Naturbase, og i Artskart under 7. Dersom kommunen skal tillate tiltak på eksisterande bygg, må planformålet vere LNF-spreidd bustadhus/fritidsbustad Etter at kommunen har vurdert dei ulike planomsyna og funne områda der kommunen kan gi løyve til tiltak på eller knytt til eksisterande, lovlege bustader og fritidsbustader i LNF, må desse eigedommane gis planformålet LNF-spreidd bustad og/eller fritidsbustad, jf. pbl nr. 5 b. Kommunen må fastsette i føresegnene til planen at LNF-spreidd utbygging berre gjeld eksisterande, lovlege bustader og fritidsbustader. Da treng ikkje tiltakshavar dispensasjon frå planformålet. Planformålet må vere LNF-spreidd bustad og fritidsbustad, eventuelt LNF-spreidd bustad eller LNF-spreidd fritidsbustad. Planformåla er dei same som der det skal byggast nye bustader og fritidsbustader og med same kartfargar og SOSI-kodar. Det er derfor viktig at det kjem klart fram at det berre gjeld for eksisterande bygg, at det ikkje skal byggast nye einingar. Det bør komme fram allereie av plankartet og også presiserast i føresegnene. Vidare må kommunen fastsette omfang til nye tiltak til bygga og lokaliseringa av desse, jf. pbl nr. 2, sjå nedanfor i pkt. 7.1 og vårt eksempel til føresegner i pkt. 2. Kommunane kan altså ikkje berre fastsette ei generell føresegn for LNF om at det er tillate med mindre tiltak på eksisterande bustader og fritidsbustader i LNF. Det vil vere i strid med planformålet. 7.1 Krav til omfang og lokalisering etter pbl nr Krav til omfang Kommunen må ta stilling til kva for tiltak det er tale om og omfanget av desse, for eksempel kor stort tilbygg som kan byggast på ein eksisterande bustad, totalstorleiken til bygget, storleik på garasje m.m. Det gjeld einskilde hus og fritidsbustader i elles ikkje utbygde område. Det kan vere grunn til at dei nye tiltaka ikkje skal vere for omfattande og ikkje bli for dominerande. Kommunen må vurdere dette konkret etter forholda på staden, slik at grensene for omfanget av tiltaket kan vere ulikt for ulike områder etter dei lokale forholda og dei konkrete omsyna der. Kommunen må også ta inn i føresegnene det nødvendige for andre planomsyn. 10

11 7.1.2 Krav til lokalisering Kommunen må ta konkret stilling til kva for område dette skal gjelde. Avgrensinga av planformålet må berre inkludere eksisterande, lovlege bygg som ligg slik at kommunen kan gi generelle føresegner om noko utbygging av desse bygga. Det er viktig at det er ein stram og streng avgrensing. Kommunen må halde utanom dei LNF områda der dette ikkje er aktuelt. Vi viser til vår omtale om det ovanfor. For å få lokalisert bygga i samsvar med pbl nr. 2 må arealet visast på plankartet. Miljøverndepartementet har uttalt om dette at: «Når det gjelder kravet om lokalisering må angivelsen være så presis at både kommunestyret, fylkeskommunen og statlige myndigheter kan ta stilling til om den foreslåtte arealbruk er i samsvar med kommunale og viktige nasjonale og regionale hensyn.» For at planarealet skal komme fram på ein eintydig måte, må det visast på plankartet. Andre måtar å vise lokalisering, t.d. med gnr. og bnr., er ikkje tilstrekkeleg i denne samanhengen for å vise lokaliseringa klart nok. Departementet har også rådd frå å vise eksisterande bygg i LNF som byggesone med byggesonering rundt bygga. Det er inga god planløysing og dårleg leseleg på plankartet. Berre ved å vise lokaliseringa på plankartet kan vi sjå at formålet blir nytta riktig, at det ikkje er lagt inn i område der andre omsyn er sterkare, t.d. i byggeforbodet i strandsona, jf. ovanfor. Det kan vere eit problem å vise lokaliseringa på ein god måte. Dette gjeld eksisterande bygg der lokaliseringa er gitt. Lokaliseringa må komme fram i plankartet, og kommunane må sikre at det ikkje blir forstått som LNF-spreidd for nye einingar. Nærare om korleis kommunen kan vise LNF-spreidd for eksisterande, lovlege bygg på plankartet og sette grenser mot LNF og LNF-spreidd for nye bygg Fylkesmannen rår til at områda for LNF-spreidd for eksisterande bustad og fritidsbustad blir vist på plankartet. Dei får da same formålsfarge og SOSI-kode som for LNF-spreidd for nye bygg. Ferdig utbygde areal for LNF-spreidd vil kunne ha same innhald som dei areala vi omtaler her, å sikre eksisterande, lovlege bygg, eventuelt med noko utbygging av desse. Det kan ikkje byggast nye einingar i området, men det må fortsatt ha planformålet LNF-spreidd for at bygga skal kunne byggast opp igjen utan dispensasjonshandsaming om dei t.d. brenn ned. Kommunane må også vurdere områda for LNF-spreidd med nye bygg ved rullering av kommuneplanens arealdel. Dersom desse er bygde ut, og det ikkje skal byggast meir her, må kommunane vise det på plankartet og presisere i føresegnene at områda for LNF-spreidd berre gjeld for eksisterande bygg, og at det ikkje skal byggast nye einingar. Da må kommunane også stramme inn på arealet, slik at det berre rammer inn der det faktisk er bygd bustader eller fritidsbustader. Det er ikkje grunn til at resten av området framleis skal ha formålet LNFspreidd. Dersom planformålet LNF-spreidd for eksisterande bustad og fritidsbustad er samanfallande med LNF-spreidd der det kan byggast fleire einingar, er det ikkje problem med innhald eller avgrensing av området. I føresegnene fastsett kommunen kor mange nye einingar som kan byggast og kva som kan gjerast med eksisterande, lovlege bygg innan same planområde. Områda med planformål LNF-spreidd må identifiserast med namn, nummer eller på anna egna måte som ein del av plandata på plankartet. Kva som gjeld for dei ulike områda med LNF-spreidd, må seiast i føresegnene. Kommunen må gå gjennom det i kvar rullering av kommuneplanens arealdel og mellom anna justere for om områda er ferdig utbygde, sjå ovanfor. 11

12 Der planformålet LNF-spreidd for eksisterande bustad og fritidsbustad ligg inntil eller overlappar LNF-spreidd for nye einingar, må kommunen vurdere korleis det er best å syne skilnaden på planområda. LNF-spreidd for nye einingar kan visast som eige område innan det større planområdet og markerast for nye einingar samtidig som det går fram av føresegnene. Lokaliseringa må helst visast på plankartet. Kommunen kan t.d. også skilje planformåla frå kvarande på plankartet med å nytte linjesymbolet «KpBestemmelseGrense». Vi ser ikkje bort frå at det i nokre tilfelle er aktuelt å nytte KPJuridiskLinje «Byggegrense» for å skilje innhaldet i planformålet. Vi presiserer at kommunane må ha ei streng grensedragning av dei områda der det er aktuelt å tillate nokre tiltak på eksisterande, lovlege bygg utan å opne for nye einingar. Det er viktig at kommuneplanens arealdel ikkje blir misforstått på dette punktet. Det vil variere kor utbredt desse områda kan bli. Om det er mange slike bygg i kommunen og som er spreidd over LNFområda i planen, vil formålet LNF-spreidd for eksisterande bustad og fritidsbustad dekke om lag heile LNF. Da er det viktig at kommunen presiserer kva det gjeld, nyttar tekst eller symbol på kartet og er tydelig i å skilje ut områder der det skal kunne byggast nye einingar. I slike tilfelle rår Fylkesmannen til at kommunen i tillegg også lager ei liste med gards- og bruksnummer for dei aktuelle eksisterande bygga som vedlegg til planføresegnene. 8. Planprosessen Kommunen må ha ein ordinær planprosess for å endre arealdelen i kommuneplanen på dette punktet. Kommunen må greie ut og avklare kor det er aktuelt å gi løyve til ytterlegare tiltak på eksisterande bustader og fritidsbustader, vurdere dette for andre planomsyn og vektlegge dei ulike omsyna. Kommunen kan gjere denne gjennomgangen og endringa utan ei full rullering av kommuneplanens arealdel, men det er i alle tilfelle eit vanleg planarbeid som krev ein ordinær planprosess. Kontaktperson hos Fylkesmannen i Hordaland er fagdirektør Svein Kornerud, telefon , e-post fmhosvk@fylkesmannen.no. Med helsing Rune Fjeld ass. fylkesmann Else-Kristin Foss Vikenes avdelingsdirektør Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 12

13 Kopi til: Statens vegvesen Region vest Askedalen LEIKANGER Statens vegvesen Vegdirektoratet Postboks 8142 Dep Oslo Statens kartverk Kartverket 3507 HØNEFOSS Direktoratet for naturforvaltning Postboks 5672 Sluppen 7485 Trondheim (DN) Kommunal- og Postboks 8112 Dep 0032 Oslo regionaldepartementet Landbruks- og matdepartementet Postboks 8007 Dep 0030 Oslo Miljøverndepartementet Postboks 8013 Dep 0030 Oslo 13