Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 6-2013 ike Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 3-2013 SAMMENDRAG Kristiansand kommune har lagt fram et forslag til boligprogram for 2014-2017. Det anbefales 450 nye boliger per år. Kommunen har et mål om å skape et «kjøpers marked» i boligmarkedet. MØTER FORSLAGET TIL BOLIGPROGRAM FOR KRISTIANSAND BOLIGBEHOVET? Vår vurdering er at en slik boligbygging er for lav til å sikre et «kjøpers marked». Det er dermed fare for uheldig sterk prisvekst framover. Vi anbefaler å tilrettelegge for en større og lettere tilgjengelig boligreserve. Roger Bjørnstad, Bjørn Gran og Fredrik Bakkemo Kostøl
Dokumentdetaljer Rapport nr. 6-2013 fra Samfunnsøkonomisk analyse AS Rapporttittel Forfattere Oppdragsgiver Tilgjengelighet Møter forslaget til boligprogram for Kristiansand boligbehovet? Roger Bjørnstad, Bjørn Gran og Fredrik Bakkemo Kostøl Hamrevann AS Offentlig Dato for ferdigstilling 10. oktober 2013 Kontaktdetaljer Samfunnsøkonomisk analyse AS Olavsvei 112 1450 Nesoddtangen Org.nr. 911 737 752 MVA Telefon 97 41 10 01 E-post post@samfunnsokonomisk-analyse.no Nettside www.samfunnsokonomisk-analyse.no 1
2
INNHOLD INNHOLD... 3 PROBLEMSTILLING, SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER... 5 ANALYSE... 7 Historisk utvikling i sammenhengen mellom befolkningsvekst og fullføring... 9 Boligbygging 2014-2017... 10 Nyboligmarkedet i Kristiansand... 11 Befolkningsvekst og (økt) pendling... 13 REFERANSER... 16 ANSVARSFRASKRIVELSE OG RETTIGHETER... 17 3
4
PROBLEMSTILLING, SAMMENDRAG OG KONKLUSJONER Kristiansand kommune har laget et forslag til boligprogram for perioden 2014-2017. Programmet bygger på en målsetning om å oppnå et «kjøpers marked» i boligmarkedet. På den måten unngår man uheldige prisbobler i boligmarkedet og gjør det lettere å kjøpe egen bolig for byens innbyggere og for innflyttere. Lave boligpriser er et viktig konkurransefortrinn for bedrifter som ønsker å rekruttere høykompetent arbeidskraft utenfor regionen. I forslaget til boligprogram fra Kristiansand kommune står det følgende: «Forslaget til program viser en aktivitet tilsvarende 900 enheter per år. Erfaringen tilsier at når en kommer til den konkrete realisering så ligger på ca 50 % av det som er signalisert i programmet. Det er på bakgrunn av den foreliggende situasjon utarbeidet prognoser for forventet reell boligbygging. Det er tenkt 3 scenarier. Lav (ca. 50%), Middels (75%) og Høy (100%) aktivitet. Teknisk direktør har anbefalt at det er prognose for lav aktivitet som per i dag bør legges til grunn.» Vår vurdering er at en boligbygging på 450 boliger per år i perioden fram til 2017 trolig er for lavt til å oppnå et «kjøpers marked». Risikoen for at boligbyggingen blir lavere enn behovet er med dette stor. Det medfører i så fall at boligprisveksten kan ta seg kraftig opp i årene framover. Ønsker man å unngå dette, bør kommunen tilrettelegge for en større boligreserve og arbeide for at reserven kan realiseres relativt hurtig. Kristiansand kommune har lagt til grunn at befolkningsveksten vil holde seg på nivå med de siste årene. Det innebærer en befolkningsvekst mellom 1,4 prosent og 1,5 prosent årlig. Dette er i tråd med SSB sine prognoser i MMMM og prognosene til Samfunnsøkonomisk analyse som vi lagde i forbindelse med siste utgave av Norsk Økonomi i september 2013. Dette tilsvarer i gjennomsnitt 1.240 nye personer i Kristiansand per år. Ifølge kommunen betyr dette et boligbehov på om lag 740 boliger per år, altså langt mer enn de 450 som antas realisert. Vi har også sett på utviklingen i pendlingen i Kristiansandregionen. Den nye E-18 har økt pendlingen både til og fra Kristiansand. Størst økning er det i innpendlingen. Fortsetter dette kan boligbehovet i Kristiansand bli redusert framover. Årsaken til den sterke veksten i innpendlingen er imidlertid kombinasjonen av den nye E-18 og høye boligpriser i Kristiansand. Til tross for høye boligpriser er det dessuten størst prosentvis økning i pendlingen ut fra Kristiansand og inn til Arendal. Det er også økning i pendlingen til Lillesand og Grimstad. Det innebærer at den nye E-18 trolig har bidratt til å gjøre Kristiansand til et langt mer attraktiv bosettingssted for de som har arbeid øst for Kristiansand. Dersom Kristiansand lykkes med å skape et «kjøpers marked» i boligmarkedet, og prisveksten framover blir mer moderat enn i nabokommunene, vil man altså kunne oppleve både mindre vekst i innpendlingen og høyere vekst i utpendlingen slik at det samlet sett øker boligbehovet i Kristiansand ytterligere. Ved å tilrettelegge for mer boligbygging kan Kristiansand kommune hindre et «selgers marked», slik kommunen opplevde i perioden 2004-2007. Da økte boligprisene i 5
Kristiansand med i gjennomsnitt 16 prosent per år. Kristiansand lå på landstoppen når det gjaldt vekst i boligprisene. Boligprisveksten skyldtes delvis den lave boligbyggingen i perioden før. I seksårsperioden fra 2000-2005 ble det bare bygget i overkant av 2.100 boliger, mens befolkningsveksten var på vel 4.500 personer. Vi er enige med Kristiansand kommune i at forslaget til boligprogram vil kunne gi en reell boligbygging på om lag 450 boliger i året. Et anslag på 900 boliger årlig virker urealistisk. Det er også et svært høyt anslag sett i et historisk perspektiv. I perioden 2000-2012 ble det til sammenligning bygget i gjennomsnitt 460 boliger årlig, og anslaget er hele 200 boliger flere enn i 2008 som er toppåret når det gjelder boligbygging i Kristiansand. Samfunnsøkonomisk analyse kartlegger nyboligmarkedet i Kristiansand gjennom den omfattende statistikken ECON Nye boliger 1. I begynnelsen av oktober 2013 hadde vi registrert 39 prosjekter med tilhørende 859 boliger. I overkant av 600 av disse er allerede solgt, mens om lag 250 boliger fortsatt ligger ute for salg. Dette innebærer at dagens nyboligreserve er lav. Vi kartlegger også prisen på alle boligene som selges i nyboligprosjektene. Basert på informasjon fra ECON Nye boliger og bruktboligstatistikken fra EFF har vi gjort en sammenligning av forholdet mellom pris per kvadratmeter for en bruktbolig og pris per kvadratmeter for en ny bolig i Bergen, Trondheim, Stavanger, Oslo og Kristiansand. Kristiansand skiller seg klart ut med et mye høyere prisnivå på nyboliger sammenlignet med bruktboliger. Ifølge vår sammenligning koster nye boliger hele 1,5 ganger så mye per kvm som en bruktbolig i Kristiansand, mot rundt 1,3 i de andre byene. Gjennomsnittlig totalpris for en tomt i Kristiansand på Finn.no er på nesten 2 millioner kroner, mens gjennomsnittlig pris per kvadratmeter er på hele 4.450 kroner. Dette er altså en viktig årsak til de høye prisene på nye boliger som vi ser i Kristiansand. Med så høye nyboligpriser står man i fare for at nyboligmarkedet ikke er i stand til å møte boligbehovet, selv om den teoretiske boligreserven skulle være tilstrekkelig stor. Prisnivået gjør reserven uansett utilgjengelig for kjøperne. Da kan man heller ikke oppnå et «kjøpers marked» i boligmarkedet. For å bøte på dette bør kommunen tilrettelegge for større konkurranse mellom ulike utbyggingsområder, ikke stille for kostbare krav til utbygger og samarbeide med utbyggere om å tilby billige boliger til folk flest. 1 Rapporten inneholder informasjon om alle solgte og usolgte boliger i prosjekter med minimum 15 boliger. 6
ANALYSE Befolkningen i Norge generelt, og storby-regioner spesielt har vokst mye, og forventes å fortsette å vokse betydelig i årene framover. Den høye befolkningsveksten skaper et behov for nye boliger, infrastrukturinvesteringer og mer kommunale tjenester for å nevne noe. Økt etterspørsel etter boliger legger press på boligmarkedet og det er viktig at både sentrale og lokale myndigheter legger til rette for at boligbyggingen kan møte etterspørselen. Gjør den ikke det, skaper det press på boligprisene og boligmarkedene blir mer segregerte. Manglende boligbygging for å møte etterspørselen vanskeliggjør således at vi når et av de viktigste målene ved den norske boligpolitikken, nemlig at alle skal kunne ha muligheten til å eie egen bolig. Figur 1 illustrerer samspillet mellom etterspørsel og tilbud i boligmarkedet. Det norske boligmarkedet er effektivt. Boligprisene reagerer raskt og i seg selv fornuftig på tilbuds- og etterspørselsforhold. Markedet er transparent, noe som reduserer usikkerheten til kjøpere og selgere. Det innebærer imidlertid at alle må akseptere markedskreftene, også myndighetene. Markedskreftene gir imidlertid også myndighetene virkemidler for å oppnå boligpolitiske mål, gjennom å påvirke tilbud og etterspørsel. Figur 1 Samspill mellom etterspørsel og tilbud i boligmarkedet Kilde: Meld. St. 17 (2012-2013): Byggje bu leve. Tilrettelegging for boligbygging er et viktig virkemiddel i boligpolitikken. Planleggingen og byggingen tar imidlertid lang tid. Dersom økt etterspørsel etter boliger ikke skal få uønskete effekter gjennom fare for bobler i boligmarkedet, framveksten av «bylommer» med opphoping av enkelte sosioøkonomiske grupper og ukontrollert bosettingsvekst i enkelte områder uten tilhørende infrastruktur, er det viktig at myndighetene legger til rette for at boligbyggingen møter boligbehovet. Et særtrekk ved boligmarkedet er at tilbudet ligger fast på kort sikt. Prisen på bolig vil derfor være sterkt påvirket av svingninger i etterspørselen, og det tar ofte tid før boligbyggingen svarer med økt/redusert boligbygging. Vi har sett et klart eksempel på 7
dette i Norge de siste årene. Befolkningsveksten har vært høy i mange år, mens boligbyggingen ikke har holdt tritt. Dette har vært en av (flere) forklaringer bak den høye boligprisveksten de siste årene. I Samfunnsøkonomisk analyse har vi utviklet en empirisk boligprismodell. I modellen forklares boligprisene med utviklingen i bankenes gjennomsnittlige utlånsrente, fullføringen av nye boliger, befolkningsveksten og husholdningenes inntektsnivå. Se tekstboksen for en nærmere beskrivelse av modellen. Modellen er estimert over en periode på 25 år. Den lange tidshorisonten modellen er estimert over gjør at sammenhengene i modellen er robuste og har liten statistisk usikkerhet. I formelen under er hoveresultatetene fra modellen presentert. Δ boligpriser = 0,75 + 13,5*(befolkningsvekst-fullført boligbyggingsrate) -0,11 (likevektsnivå*) -0,10 Ekstraordinært under finanskrisen -0,11 Ekstraordinært for 1992 *Se tekstboks for forklaring av likevektsnivået. Ved å benytte en empirisk tallfestet modell kan man studere hvordan ulike variable påvirker boligprisene i Norge. I dette tilfellet er vi spesielt interessert i å studere effekten En modell for boligpriser Den økonometriske modellen som vi bruker som hjelpemiddel i våre boligprisprognoser, tallfester både boligprisveksten fra år til år og likevektsnivået på boligprisene. Endringene i boligprisene blir forklart ved endringer i forholdet mellom antall fullførte nye boliger og befolkningsveksten, samt av hvor langt unna boligprisene er fra sitt likevektsnivå. Likevektsnivået på boligprisene er det nivået som gir et visst forhold mellom den implisitte rentekostnaden ved boligens verdi og husholdningenes disponible inntekt. Rentesatsen som brukes for å beregne rentekostnaden er gjennomsnittlig utlånsrente i bankene. Regionale boligpriser For prognoser av de regionale boligprisene benyttes en modell som søker å forklare avviket i boligprisveksten fra landsgjennomsnittet. Avviket forklares med tilsvarende avvik i fullføringen av nye boliger, befolkningsveksten og endringer i arbeidsledigheten. av hvordan forholdet mellom befolkningsveksten (boligbehovet) og fullføringsraten (boligtilbudet) har påvirket boligprisveksten historisk. Ifølge vår modell vil en periode (ett år) med befolkningsvekst som er ett prosentpoeng høyere enn fullføringsraten, føre til en boligprisvekst på hele 13,5 prosent. Dette understreker hvor viktig det er med god tilgang av boliger i en situasjon med høy (og til dels varierende) befolkningsvekst. Videre i denne analysen vil vi studere det historiske forholdet mellom befolkningsvekst og boligbygging i Kristiansand de siste årene. 8
HISTORISK UTVIKLING I SAMMENHENGEN MELLOM BEFOLKNINGSVEKST OG FULLFØRING Som vi har sett fra kapittel 2, har utviklingen i forholdet mellom befolkningsvekst og fullføring av boliger stor betydning for utviklingen i boligprisene. I dette kapittelet vil vi gå gjennom den historiske sammenhengen mellom boligbehovet og faktisk boligbygging i Kristiansand siden 2000. Forholdstallet mellom antall nye innbyggere og antall fullførte boliger er en god indikator på om boligbyggingen har vært tilstrekkelig til å møte boligbehovet. Et høyt forholdstall betyr at det har blitt bygget få boliger sammenliknet med befolkningsveksten, og vice versa. I Figur 2 illustreres utviklingen i dette forholdstallet i Kristiansand sammenlignet med resten av landet. I perioden fra 2000 til 2012 var forholdstallet mellom antall nye innbyggere og antall fullførte boliger på 2,01 i Kristiansand, mens det samme forholdstallet var 1,83 på landsbasis. Det har imidlertid vært stor variasjon i løpet av denne 13- årsperioden. Begynnelsen av 2000-tallet var preget av svært lav boligbygging i Kristiansand. Som det fremkommer fra figuren var boligbyggingen per nye innbygger klart lavere enn i resten av landet fram til og med 2005, mens den har vært lik eller noe høyere i årene siden. I seksårsperioden fra 2000-2005 ble det bare bygget i overkant av 2.100 boliger, mens befolkningsveksten var på i overkant av 4.500 personer. Dette gir et forholdstall mellom befolkningsvekst og boligbygging på 2,12 i perioden. Til sammenligning ble det bygget svært mange boliger per nye innbygger på landsbasis i denne perioden. Her var forholdstallet 1,16 i samme periode. Figur 2 Befolkningsøkning per fullførte bolig i Kristiansand og nasjonalt 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kristiansand Norge Kilde: SSB Den lave boligbyggingen i Kristiansand på begynnelsen av 2000-tallet må sies å være en viktig årsak til den svært høye boligprisveksten som Kristiansand opplevde årene etter. I perioden 2004-2007 økte boligprisene i Kristiansand med i gjennomsnitt 16 prosent per år, og Kristiansand lå på landstoppen når det gjaldt vekst i boligprisene. Den lave boligbyggingen i perioden før, forårsaket altså et «selgers marked» og en svært uheldig utvikling i boligprisene. Nå ser vi det samme i Tromsø, som inntil nylig hadde blant landets 9
laveste boligprisvekst. Der har det vært svært lav boligbygging i 2010 og 2011, noe som har ført til svært høy boligprisvekst i 2013. Fram til september i år har boligprisene økt med hele 12,2 prosent i Tromsø. Dette er klart høyere enn landsgjennomsnittet på 5,7 prosent, og illustrer viktigheten av å være tidlig ute med jevn tilgang på nye boliger. Med unntak av årene etter finanskrisen, har det siden 2006 vært god tilgang av boliger i Kristiansand. Dette har bidratt til at boligprisveksten har stabilisert seg i Kristiansand de siste årene. Boligprisveksten har i Kristiansand ligget på i gjennomsnitt 3,9 prosent i perioden 2008 til 2012. God tilgang av boliger har vært en viktig kilde for å oppnå et såkalt «kjøpers marked» i boligmarkedet. Den lave boligprisveksten må ikke forveksles med et lavt boligprisnivå. Tvert om, den lavere veksten må sees i lys av det høye nivået som var nådd i 2007. Illustrasjonen i Figur 2 illustrerer at forholdet mellom befolkningsvekst og boligbygging endrer seg fort. For å unngå at perioder med høy befolkningsvekst fører til opphopning av et etterspørselsoverskudd og høy boligprisvekst, er det nødvendig at kommunene legger til rette for store tomtereserver som er tilrettelagt slik at de kan utbygges relativt raskt ved behov. BOLIGBYGGING 2014-2017 I forslaget til boligbyggeprogram 2014-2017 har Kristiansand kommune listet opp boligprosjektene i kommunen med tilhørende forventninger om antall boliger som kan realiseres hvert år i perioden. Dette er presentert i tabell 3 i Boligbyggeprogrammet. Kommunen har lagt opp til at det skal tilrettelegges for i overkant av 900 boliger per år i perioden. Dette er svært mange boliger sett i et historisk perspektiv. I perioden 2000-2012 ble det til sammenligning bygget i gjennomsnitt 460 boliger årlig, og anslaget er hele 200 boliger flere enn i 2008 som er toppåret når det gjelder boligbygging i Kristiansand. Et anslag på 900 boliger årlig virker således svært ambisiøst, og stiller høye krav til myndigheter og utbyggere for å kunne realiseres. Dette ser også kommunen og tror den reelle boligbyggingen vil ligge på halvparten, altså 450 boliger per år. I dette kapittelet vil vi analysere graden av realisme i anslagene. Årsaker til boligbygging ikke klarer å møte boligbehov Som illustrert i kapittel 2.1, har det vært perioder hvor boligbyggingen ikke har klart å møte boligbehovet. Det kan være mange årsaker til at boligbyggingen til tider ikke klarer å møte behovet: - Rekkefølgekrav. Omfattende rekkefølgekrav kan være en faktor som fører til at et boligprosjekt strekker lenger ut i tid enn først planlagt. Dette vil også gjelde for flere prosjekter som ligger inne i boligprogrammet fra 2014-2017. Kommunen påpeker at mange av prosjektene syd og sydvest for Lumber er i forbindelse med planbehandlingen forutsatt å måtte vurderes ut fra kapasitet på Vågsbygdvei. Det er flere store prosjekter i dette området. - Boliger og tomter i feil segment. Til tross for høy befolkningsvekst i en region, kan enkelte boligprosjekter oppleve lavt salg av boliger. Viktige årsaker til dette kan være at boligene ligger i feil segment i forhold til hvilke boliger som etterspørres. Dette kan være at boligene er for dyre eller at boligene ikke ligger i et område hvor folk 10
ønsker å bo. I store utbyggingsprosjekter er utbygger vanligvis avhengig av forhåndssalg av 60-70 prosent av boligene for å få lån av banken. Lavt salg av boliger i et prosjekt kan derfor få konsekvenser for utbygging av prosjektet. - Tilgang og priser på tomter. Boligbyggerne er avhengig av at det reguleres tilstrekkelig med tomter til å møte etterspørselen. Dersom reguleringsmyndighetene stiller for store krav til utbyggerne, kan det virke fordyrende. Videre kan få aktører og lite konkurranse blant utbyggerne være med på å presse prisnivået oppover, enten ved at tomtene selges med byggeklausuler eller ved at de prises veldig høyt uten slike klausuler. Disse momentene vil slå ut i høye tomtekostnader og bidra til å bremse boligbyggingen. I tillegg til dette lister Kristiansand kommune opp årsaker til at faktiske igangsettingstall erfaringsmessig ofte er vesentlig lavere enn det som blir innmeldt av forventninger fra utbyggerne til kommunen: - Generell økonomisk usikkerhet og avventing i markedet - Manglende finansiering (bankene er mer tilbakeholdne med lån og krav til egenkapital er skjerpet) - Manglende planavklaringer - Fastlåste forhandlinger i forbindelse med utbygging av områder - Konflikter med eksisterende boområder Tidsforsinkelsen i boligbyggingen kan vare i flere år. Dersom flere prosjekter møter på utfordringene som forhindrer dem i å følge sitt planlagte utbyggingsprogram, kan dette føre til betydelig lavere realisert boligbygging. NYBOLIGMARKEDET I KRISTIANSAND Samfunnsøkonomisk analyse kartlegger nyboligmarkedet i Kristiansand gjennom den omfattende statistikken ECON Nye boliger 2. I begynnelsen av oktober 2013 hadde vi registrert 39 prosjekter 3 med tilhørende 859 boliger i Kristiansand. I overkant av 600 av disse boligene er allerede solgt, mens om lag 250 boliger fortsatt ligger ute for salg i Kristiansand. Dette innebærer at det dagens nyboligreserve er lav, noe som kan forårsake et prispress dersom det fortsetter. Vi kartlegger også prisen på alle boligene som selges i nyboligprosjektene. Basert på informasjon fra ECON Nye boliger og bruktboligstatistikken fra EFF har vi gjort en sammenligning av forholdet mellom pris per kvadratmeter for en bruktbolig og pris per kvadratmeter for en ny bolig i Bergen, Trondheim, Stavanger, Oslo og Kristiansand, jf. Figur 3. I Bergen, Trondheim, Stavanger og Oslo koster nye boliger i gjennomsnitt 1,3 ganger så mye som en bruktbolig. Kristiansand skiller seg ut med et mye høyere prisnivå på 2 Rapporten inneholder informasjon om alle solgte og usolgte boliger i prosjekter med minimum 15 boliger som har hatt boliger til salgs siste tomånedersperiode. 3 Flere boligprosjekter deles inn i salgs- og byggetrinn. Disse er inkludert i dette tallet. 11
nyboliger sammenlignet med bruktboliger. Ifølge vår sammenligning koster nye boliger hele 1,5 ganger så mye som en bruktbolig i Kristiansand. Figur 3 Forholdet mellom pris per kvm på nye boliger og pris per kvm på bruktboliger i september 2013 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 - Bergen Trondheim Kristiansand Oslo Stavanger Kilde: EFF og ECON Nye boliger Vi har gjort en gjennomgang av alle tomtene som lå ute for salg i Kristiansand på Finn.no. Per 8. oktober 2013 lå det 84 tomter ute for salg. Én av tomtene var et svært stort område beregnet for både næring og mange boliger. For 47 av de mer ordinære boligtomtene var informasjon om pris og størrelse tilgjengelig. Disse tomtene viste seg å være svært dyre, noe som understøtter analysen over der nyboligprisene ble sammenliknet med bruktboligprisene i de største byene. Gjennomsnittlig totalpris for en tomt i Kristiansand på Finn.no er på nesten 2 millioner kroner, mens gjennomsnittlig pris per kvadratmeter er på hele 4.450 kroner. Dette er altså en viktig årsak til de høye prisene på nye boliger som vi ser i Kristiansand. Tabell 1 Gjennomsnittlig tomtepriser i Kristiansand 4. Totalpris i tusen kroner, størrelse i kvadratmeter og pris per kvadratmeter Totaltpris (tusen kroner) Størrelse (kvm) Pris/kvm Gjennomsnitt 1 965 526 4,45 Kilde: Finn.no 4 Vi har utelatt tomtene i Setesdalsveien 391 og 393. Disse avviker stort fra alle andre tomter i Kristiansand da de har areal 7.353 kvm og koster 290.000 kroner samlet. Det framkommer på Finn.no at tomtene er skrånet. 12
BEFOLKNINGSVEKST OG (ØKT) PENDLING Pöyry (2013) analyserte befolkningsveksten i Kristiansandregionen fram til 2040. Som vi ser av Tabell 2 utpeker Kristiansandregionen seg som en av de byene i Norge med størst befolkningsvekst ifølge prognosene. Tabell 2 Befolkningsvekst i byregioner, alternativ MMMM, indeks 2012=100 2012 2020 2030 2040 Oslo 100 113,0 125,8 134,6 Kristiansand 100 112,8 128,2 139,9 Stavanger 100 113,4 127,9 138,2 Bergen 100 111,6 124,4 133,8 Trondheim 100 110,5 121,8 129,6 Tromsø 100 106,2 111,9 114,6 Kilde: SSB Figur 4 oppsummerer konklusjonene fra Pöyry-rapporten. Der ble det påpekt at de iboende styrkene i regionen, samt de muligheter som eksisterer for videre utvikling, overskygger svakhetene og truslene. Pöyry støttet derfor SSB sine prognoser som viser en sterk befolkningsvekst i Kristiansandregionen framover, og sterkere vekst enn andre storbyområder. Kanskje den viktigste faktoren av alle er at Kristiansand faktisk har en høy score på nyskapning, noe som er helt sentralt for å kunne opprettholde eller øke sysselsettingsnivået langt fram i tid. Figur 4 Årlig befolkningsøkning i Kristiansandregionen, 1986-2040 3000 2500 2000 Høy Middels Lav Vår prognose 1500 1000 500 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Kilde: SSB, Pöyry Videre er det andre aspekter som taler for at Kristiansand spesielt, og regionen generelt vil kunne oppnå den prognostiserte vekstutviklingen. Ulltveit-Moe-utvalget i NOU (2011) 13
hevdet at kompetanseintensive næringer ville være de sterkeste vekstdriverne i tiden framover, og påpekte at disse næringene har en tendens til å klumpe seg sammen i klynger. På den ene siden kan man si at Kristiansandregionen henger noe etter ved at andelen sysselsatte i kunnskapsnæringer er relativt lav. Her ligger det imidlertid et klart potensiale for Kristiansandregionen, som allerede har en næringsklynge i NODEbedriftene med ca. 10.000 ansatte. Selv om det er viktig med et langsiktig perspektiv i politikkutformingen i dag, skal vi her se nøyere på befolkningsprognosene for Kristiansand i årene for boligprogrammet fra 2014 til 2017. I Kristiansand har befolkningsveksten ligget på mellom 1,4 prosent og 1,5 prosent årlig i perioden 2007 til 2012, med unntak av 2011 hvor befolkningsveksten bare var 1,0 prosent. Kristiansand kommune presenterer sine forventninger for befolkningsvekst de neste årene på side 14 i Boligbyggeprogram 2014-2017. De har i perioden lagt til grunn at befolkningsveksten vil holde seg på nivå med de siste årene, med befolkningsvekst mellom 1,4 prosent og 1,5 prosent årlig. Dette er i tråd med SSB sine prognoser i MMMM og prognosene til Samfunnsøkonomisk analyse som vi lagde i forbindelse med siste utgave av Norsk Økonomi i september 2013. Tabell 3 Prognoser befolkningsvekst, prosent Prosent 2014 2015 2016 2017 SSB (MMMM) 1,4 % 1,4 % 1,4 % 1,5 % Samfunnsøkonomisk analyse 1,4 % 1,4 % 1,4 % 1,4 % Kommunen 1,4 % 1,4 % 1,4 % 1,5 % Kilde: SSB, Boligbyggeprogrammet 2014-2017 og Samfunnsøkonomisk analyse En befolkningsvekst på nivået med det Kristiansand kommune forventer tilsvarer i gjennomsnitt 1.240 nye personer i Kristiansand per år. Ifølge kommunen tilsvarer dette et boligbehov på om lag 740 boliger per år. Kommunen har da lagt til grunn et forhold mellom befolkningsvekst og boligbehov på 1,7. Med andre ord betyr det at det vil være et behov for én bolig per 1,7 nye innbygger i regionen. Befolkningsprognosene virker fornuftige og i tråd med andres og våre egne prognoser. Pendling Det er mange som pendler til og fra Kristiansand hver dag. I 2012 var det i overkant av 6.900 sysselsatte som pendlet ut av Kristiansand, mens nesten 15.500 sysselsatte pendlet motsatt vei. Kristiansand har i likhet med andre storbyer dermed en betydelig nettoinnpendling. En av årsakene til at folk som arbeider i storbyer velger å bosette seg i nabokommuner, er at boligprisene er langt lavere der. Utbyggingen av E-18 har bidratt til redusert reisetid ut og inn av Kristiansand og har dermed bidratt til økt pendling mellom de kommunene som ligger i «nedslagsfeltet» til den nye E-18. Samfunnsøkonomisk analyse har gjennomført en pendleranalyse mellom Kristiansand og alle kommunene i Vest- og Aust Agder i de tre årene 2010-2012, med spesielt fokus på kommunene Lillesand, Grimstad og Arendal. Det viser seg at pendling mellom disse tre kommunene og Kristiansand har økt kraftig mellom 2010 og 2012. I Tabell 3 oppsummeres disse endringene. 14
Tabell 4 Endring i pendling fra 2010 til 2012 Endring Fra Til 2010 2012 Antall personer Prosent Kristiansand Lillesand 510 538 28 5 % Lillesand Kristiansand 1407 1500 93 7 % Kristiansand Grimstad 153 174 21 14 % Grimstad Kristiansand 752 888 136 18 % Kristiansand Arendal 295 401 106 36 % Arendal Kristiansand 738 842 104 14 % Kristiansand Lillesand, Grimstad og Arendal samlet 958 1113 155 16 % Lillesand, Grimstad og Arendal samlet Kristiansand 2897 3230 333 11 % Kilde: SSB, Boligbyggeprogrammet 2014-2017 og Samfunnsøkonomisk analyse Bedre pendlemuligheter mellom områder åpner opp for at folk står friere til å velge hvor de ønsker å bosette seg. Pendleranalysen over tyder på at folk som arbeider i Grimstad, Lillesand og Arendal nå i større grad bosetter seg i Kristiansand enn før. Det samme gjelder motsatt vei. Dette skaper utfordringer når man skal vurdere befolkningsvekst og boligbehov i Kristiansand framover. Økte pendlermuligheter innebærer nemlig at det vil bli en svakere sammenheng mellom sysselsettingsvekst i en kommune og befolkningsvekst i den samme kommunen. Den tilhørende befolkningsøkningen kan like gjerne finne sted i nabokommunen. Veksten i antall personer som pendler inn til Kristiansand fra Lillesand, Grimstad og Arendal er større enn utpendlingen. Dermed kan man si at nye E-18 har bidratt til å dempe presset på boligmarkedet i Kristiansand, og hindret et enda høyere boligprisnivå. Hvis denne tendensen fortsetter kan befolkningsprognosene for Kristiansand være overvurderte og gjøre det lettere å oppnå et «kjøpers marked» i boligmarkedet framover. Det er imidlertid kombinasjonen av den nye E-18 og høye boligpriser i Kristiansand som er årsaken til at veksten i innpendlingen har blitt så sterk som den har blitt. Videre ser vi av tabellen at det er utpendlingen fra Kristiansand til Arendal som faktisk har den største prosentvise veksten. Det innebærer at den nye E-18 også har bidratt til å gjøre Kristiansand til et langt mer attraktiv bosettingssted for de som har arbeid i Arendal. Det gjelder trolig for de som arbeider i Lillesand og Grimstad også. Dette har skjedd til tross for høyere boligpriser i Kristiansand. Dersom Kristiansand i større grad enn tidligere lykkes med å skape et «kjøpers marked» i boligmarkedet, og prisveksten framover blir mer moderat enn i nabokommunene, vil man kunne oppleve både mindre vekst i innpendlingen og høyere vekst i utpendlingen framover. Konsekvensen kan da bli at boligbehovet i Kristiansand samlet sett blir større som følge av nye E-18. 15
REFERANSER NOU (2011): Kompetansearbeidsplasser drivkraft for vekst i hele landet, NOU 2011:3. (http://www.regjeringen.no/pages/15962513/pdfs/nou201120110003000dddpdfs.pdf) Meld. St.17 (2012-2013): Byggje bu leve. Ein bustadpolitikk for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjonar (http://www.regjeringen.no/nn/dep/krd/dokument/proposisjonar-ogmeldingar/stortingsmeldingar/2012-2013/meld-st-17-20122013.html?id=716661) Pöyry (2013): Boligbehovet i Kristiansandregionen, R-2013-007 Norsk økonomi nr.2-2013. Samfunnsøkonomisk analyse AS Forslag til boligprogram 2014-2017, Kristiansand kommune 16
ANSVARSFRASKRIVELSE OG RETTIGHETER Denne rapporten er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse AS for Hamrevann AS. Samfunnsøkonomisk analyse kan ikke holdes økonomisk eller på annen måte ansvarlig for beslutninger tatt eller handlinger utført på bakgrunn av innholdet i denne rapporten. Samfunnsøkonomisk analyse baserer sine analyser på offentlig tilgjengelige data og informasjon, egne data og data eller informasjon som blir gjort tilgjengelige for oss i forbindelse med spesifikke oppdrag. Vi vurderer alltid om kvaliteten på dataene er god nok til at de kan brukes i våre analyser, men kan likevel ikke garantere for kvalitet og sannferdighet i data vi ikke selv eier rettighetene til. Usikkerhet er et element i alle analyser. Som en del av metodedokumentasjonen til våre analyser forsøker vi alltid å synliggjøre og drøfte usikkerhetsfaktorene. Alle rettigheter til denne rapporten er uttømmende regulert i avtalen mellom Samfunnsøkonomisk analyse AS og Hamrevann AS. 17
Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 6-2013 Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 3-2013 Samfunnsøkonomisk analyse har særskilt fokus på samfunnsøkonomiske problemstillinger i skjæringspunktet mellom næringers og samfunnets interesser, mellom makroøkonomiske utviklingstrekk og markeders respons, mellom individ og samfunn og i tilknytning til samfunnets institusjoner. Samfunnsøkonomisk analyse Telefon: 97 41 10 01 E-post: post@samfunnsokonomiskanalyse.no