1 Sloreåsen Borettslag Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2010. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun èn stemme pr. andel Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Side 2 Sloreåsen Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes onsdag 18.05.2011 kl. 19.00 i Holmlia kirke, menighetssalen. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2010 A) Årsberetning og regnskap for 2010 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG Forslag fra Arvid Møll, Sloreåsen 50 a, vedr. parkering: A) Forslag om å kreve at borettslagets parkeringssselskap skal være medlem av Parkeringsklagenemnda B) Forslag om at finansieringen av parkeringskontrollen ikke skal skje gjennom innkasserte bøter C) Forslag om at beboerne skal ha rett til å benytte (gjeste)parkeringsplassene inntil 30 minutter pr. døgn Innkomne forslag er tatt inn som eget vedlegg bak i heftet. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, 31.03.2011 Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Alf R Andreassen /s Bredo Aakvik /s/ Kjersti Øyreskleiv Gundersen /s/
Side 3 Sloreåsen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2010 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinær generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Alf R Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Kjersti Øyreskleiv Gundersen Sloreåsen 26 B VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Jan Petter Haugerud Sloreåsen 20 A Varamedlem Finn Hall Torgersen Sloreåsen 41 D Varamedlem Jon Arne Sneve Sloreåsen 41 A Varamedlem Jan Rønning Sloreåsen 45 B DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert OBOS generalforsamling Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Varadelegert OBOS generalforsamling Kjersti Øyreskleiv Gundersen Sloreåsen 26 B VALGKOMITEEN Valgkomite Berit Renberg Sloreåsen 11 B Valgkomite Turid Marie Ruud Eter Sloreåsen 27 B Valgkomite Terje Kaspersen Sloreåsen 42 C FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948757052, ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45 Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede.
Side 4 Sloreåsen Borettslag Tomten, kjøpt i 1986 er på 66 220 m 2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer : 194-776, 777, 782, 785, 788 Første innflytting skjedde i 1980. Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er det 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på telefon/faks 22 75 22 77, og e-post sloreasen@gmail.com. Se borettslagets hjemmeside på http://borettslag.obos.no/sloreasen for ytterligere informasjon. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Holmlia Vaktmesterservice AS, som kan kontaktes på telefon 23 16 93 90. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må en påregne å måtte betale for tjenesten selv. VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø har fullmakt til å inngå avtale på vegne av borettslaget om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse, ta kontakt på telefon 91 66 05 16. PARKERING Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med firmaet Eiendomskontroll om parkeringskontroll. Mer om dette under kapitlet Styrets arbeid nedenfor. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Lambertseter. Gebyr for dette er kr 290,-. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos Holmlia Vaktmesterservice AS, telefon 23 16 93 90, eller e-post
Side 5 Sloreåsen Borettslag Jan.Olav@holmliavaktmesterservice.no Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av HVS AS. Postkasseskilt blir lagt i postkassen, da vaktmesteren ikke kommer til i postkassen for montering. Radioportåpnere og nøkler til garasjeanleggene kjøpes hos OBOS Lambertseter. RENHOLD Borettslaget har avtale med Økonomisk Løsninger AS om vask av trappeoppganger i blokkene. KABEL-TV, TELEFONI OG INTERNETT Borettslaget har avtale med Canal Digital om levering av TV-signaler. Inkludert i husleien får du følgende: Grunnpakken på ca. 25 kanaler 3 sidematede kanaler (DR 1, Travel og CNN.) 2 valgfrie kanaler fra favorittlisten. Disse kan bestilles hos Canal Digitals kundeservice. Leie av digital HD-dekoder. Styret minner om at dekoderne tilhører Canal Digital og leies av borettslaget. De må derfor ikke tas med ved flytting. Alle leilighetene i Sloreåsen har to uavhengige telefoniopplegg, ett fra Telenor og ett fra Multinett AS. I tillegg kan man velge løsninger, bl.a. internett, gjennom TV-kabelen. Andelseierne har derfor en langt større valgfrihet for denne type tjenester enn det er vanlig andre steder. Når det gjelder mer informasjon om disse forholdene, viser styret til utgavene av Slora de siste årene. Alle utgaver av Slora kan lastes ned fra borettslagets nettsider. Når det gjelder tilbud og muligheter, viser styret til informasjon fra leverandørene, som det vil føre for langt å ta med i denne årsberetningen. KRAFTLEVERANSE TIL SELSKAPETS FELLESANLEGG Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en kraftavtale. Borettslaget er tilsluttet avtalen med Alpiq Norway AS og LOS (Agder Energi AS). Alpiq Norway AS står for rådgivning og kraftforvaltning, og LOS står for kraftleveranser og fakturaadministrasjon. Kraftforvaltningsavtalen utløper den 31.12.2011. Kraftforvaltningsavtalen gir følgende fordeler for borettslaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,95 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med forvaltning som gir gunstige strømpriser. Profesjonell forvaltning fra Alpiq Norway AS. Borettslaget v/styret får tilgang til sine anlegg på www.styrerommet.net bl.a. for forbruks- og faktureringsdata.
Side 6 Sloreåsen Borettslag Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Eramet AS. For 2010 har kraftforvaltningsporteføljen fulgt markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for 2010 kan sammenlignes med en spotprisavtale. FJERNVARME Alle borettslag med blokkbebyggelse har en VB2 tariff som er sammensatt av kraftpris med påslag, nettleie til husholdningskunder samt forbruksavgift til staten. Hafslund Fjernvarme AS har en prisgaranti slik at fjernvarmeprisen alltid er det billigste av alternativene elektrisk strøm og fyringsolje. Forventet gjennomsnittpris for budsjettåret 2011 er ca 85 øre/kwh. I 2010 ble tilsvarende gjennomsnittpris på ca 90 øre/kwh grunnet svært høye kraftpriser i både starten og slutten av året. Alle priser er oppgitt inklusive merverdiavgift. HOLMLIA FJERNVARMEPROSJEKT Sloreåsen borettslag er medlem av dette prosjektet sammen med en rekke andre borettslag på Holmlia. Det er etablert for å sikre beboerne en trygg og sikker leveranse av energi til konkurransedyktige priser. Prosjektet ble etablert etter at en forprosjektsrapport viste store forskjeller i energiforbruk og at vedlikeholdet av nettet ikke var tilfredsstillende. Det er dialog med Hafslund Fjernvarme AS om videre fremdrift. Det tas sikte på å etablere et hovedprosjekt med klare målsettinger. Hafslund har også et prosjekt for å sikre at nødvendige tilstandsvurderinger blir gjennomført og vedlikeholdsplaner blir utarbeidet. ENERGIREGNSKAP Formålet med et energiregnskap er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, beredning av varmt tappevann, belysning, gårdslys, fellesvaskeri, etc. Energiregnskapet gir borettslaget en mulighet til å følge forbruksutviklingen over tid, noe som gjør det mulig å sammenligne forbruket i borettslaget med tilsvarende boligselskaper. Dette gir styret et godt beslutningsgrunnlag ved vurdering av tiltak som kan føre til økonomiske besparelser på sikt. Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig. Hva er et energiregnskap: Et energiregnskap minner mye om et tradisjonelt økonomisk regnskap for et boligselskap, men man dokumenterer energiforbruk i kwh i stedet for økonomisk forbruk i kr.
Side 7 Sloreåsen Borettslag Hvordan brukes et energiregnskap: Energiregnskapet gir verdifull informasjon om hva som benyttes av energi, og hva energien brukes til. Ved å sammenligne eget forbruk med forbruket i andre boligselskap får man informasjon om hvorvidt forbruket er rimelig, eller om det bør iverksettes tiltak for å redusere forbruket. Energiforbruk i 2010: Gjennomsnittlig forbruk i borettslaget: 221 kwh/m² Hva brukes energien til: Strøm til husholdning: 63 kwh/m² Strøm til fellesformål: 9 kwh/m² Fjernvarme til oppvarming: 103 kwh/m² Fjernvarme til varmtvann: 47 kwh/m² Forbruksutvikling: Borettslaget har forbrukstall for 8 år i energiregnskapet. Gjennom denne perioden har forbruket holdt seg stabilt. Fjernvarmeforbruket i 2010 har vært høyt siden 2010 var et svært kaldt år. Det temperaturkorrigerte forbruket i 2010 har imidlertid vært omtrent som normalt. Sammenliknet med andre boligselskaper som har fjernvarme og tilsvarende bygningsmasse har Sloreåsen borettslag noe høyt energiforbruk. Sammenliknbare boligselskaper har et gjennomsnittsforbruk på 199 kwh/m 2. Den største andelen av energiforbruket er avhengig av beboernes private forbruksvaner. For å begrense energiforbruket i hver enkelt leilighet er følgende tiltak aktuelle: - Individuell måling og avregning på varme- og varmtvannsforbruk i hver enkelt leilighet. - Unngå å lufte mer enn nødvendig om vinteren. - Installere sparedusjer og begrense varmtvannsforbruket. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har lagt til rette for at andelseiere kan innbetale sin andel av fellesgjelden (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har en egen avtale med borettslaget. Ved etablering av avtalen påløper et engangsgebyr som for tiden er kr 3 440,-. Ved forespørsel til OBOS forvaltningsavdeling vil andelseier få tilsendt avtale og giro som skal benyttes ved innbetaling. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.06. og 30.12. på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Beløpet må være kreditert OBOS klientkonto 10 dager før terminforfall.
Side 8 Sloreåsen Borettslag Dersom denne fristen ikke overholdes vil innbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000,- pr. gang. Ved innbetaling vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FREMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 22 86 56 63. Det er registrert 7 bruksoverlatinger i borettslaget pr. 01.01.2011. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Det er tidligere vedtatt at alle som flyttet inn i borettslaget ved første innflytting i 1980-1981, stilles likt i intern ansiennitet i borettslaget FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 56893830. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast
Side 9 Sloreåsen Borettslag utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00, faks 22 86 57 04 eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. Retningslinjer for betaling av egenandeler er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. Du finner dem også under avsnittet Styrets arbeid i denne årsberetningen. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Brannsikringsutstyret er en del av utstyret i leiligheten og det eies av borettslaget. Det må ikke tas med ved flytting. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø
Side 10 Sloreåsen Borettslag Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2010 Beising og maling av lekeapparater Beising av utsatte gavlvegger på blokkene Omlegging av fjernvarmerør ved nr. 21. Dette utføres og betales av Hafslund Fjernvarme AS, og er ikke fullført i det årsberetningen skrives. Oppsett av ni fartsdumper med markeringer 2009 Søppelboden ved nr. 2 ble ferdigstilt Røyklukene i blokkoppgangene ble oppgradert Rekkverk montert ved gangvei i bakken fra nr. 4 forbi nr. 2 Lekeplassen ved nr. 22 30 ble sikret mot gangvei Blokktak ble reparert (Det må imidlertid påregnes en større gjennomgang innen få år) 2008 Ferdigstilling av den store lekeplassen med lekeapparater og sittegrupper Montering av seriekoblede røykvarslere i rekkehusene Arbeidet med nytt søppelhus ved innkjøringen igangsettes Ny sportsbod ved nr. 2, etter forsikringsskade Rekkverk ved gangvei i bakken ned til nr. 45 Utbedring av skade på avløpsrør i garasjen i nr. 4 Bedre utelys ved nr. 20-30 Oppgradering til digital overvåkning i garasjeanleggene. 2007 Asfaltering av alle gangveiene og inngangspartiene. Legging av varmekabler i oppkjøringene ved garasjene i nr. 11 og nr. 39 Planering og tilsåing av rekreasjonsområdet ved ballplassen. Nytt subbusdekke og planering på ballplass. Møteplass ved nr. 40 Nye helleganger ved nr. 8 og 12/16 Nytt avløp ved inngangspartiet ved nr. 8 Sikring av skrent lags offentlig gangvei er utført og bekostet av borettslaget. 2006 Rekkehus, frittstående garasjer og søppelboder ble beiset på dugnad. Uteområdet ved ballplassen ble opparbeidet. Telenor har lagt inn parallelt telefoninett, hybridkabel. 2005 Skifte slitt og kurvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr 37 2004 Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene. 2003 Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåkning i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, 16.
Side 11 Sloreåsen Borettslag 2002 Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget. 2001 Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra ble samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter. 1999 Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider. 1998 Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstillt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refudamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr 4-12 - 16 ble ferdigstillt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene. 1997 Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele 1997. I tilegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr 4-16. Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt. 1996 Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og motering av løvfanggrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår. 1995 Det ble lagt asfaltdekke under 4-12-16. Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under 4-12-16 ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. 1994 Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. 1992 Det ble lagt nyetak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstillt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes.
Side 12 Sloreåsen Borettslag 1991 Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. 1990 Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstillt. 1989 Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen 10.05.2010. Denne redegjørelsen følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2010/2011. Forhold som oppstår etter at årsberetningen er skrevet, vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Det er alltid mye å gjøre i et borettslagsstyre. Arbeidet har imidlertid gått greit unna, noe som skyldes både et godt samarbeid innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Ikke minst skyldes det et gjensidig godt samarbeid med beboerne. Styret har som vanlig organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse http://borettslag.obos.no/sloreasen På grunn av prosedyrer ved utformingen av borettslagets årsberetning, kan enkelte av de forholdene som er omtalt i dette punktet Styrets arbeid, også være nevnt andre steder i årsberetningen. Styret ber andelseierne bære over med slike gjentagelser. Mål for styrets arbeid Styret har følgende mål og prinsipper for sitt arbeid: Sloreåsen skal fortsatt være blant de aller beste borettslagene i Oslo Her er utgangspunktet så godt både når det gjelder beliggenhet, beboere og økonomi at det bør være mulig å være helt i tetskiktet. Alle beboere skal trives og føle seg hjemme. Sloreåsen har nå en aldersmessig normalfordeling av beboerne. Vi ønsker at både pensjonister, de godt voksne og barnefamiliene skal ha det bra på Sloreåsen. Forutsigbar og solid økonomi Styret ønsker å ha såpass romslighet i økonomien at man kan klare også uforutsette utgifter uten stadig å forandre husleien. Trygt bomiljø uten konflikter Man må satse på fellesløsninger gjennom bl.a. Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Securitas og politiet. Men det er også viktig at beboerne tar ansvar for hverandre, noe det nye NABO-prosjektet vil bidra til. Ingen motsetninger mellom rekkehus og blokker Kombinerte borettslag som Sloreåsen er ofte en stor utfordring med (tilsynelatende) ulike interesser for beboergruppene.
Side 13 Sloreåsen Borettslag Ligge i forkant med vedlikehold Det eneste som er dyrere enn godt vedlikehold, er dårlig vedlikehold! Oppgradere ved utskiftinger Da borettslaget ble bygget, brukte Selvaagbygg de rimeligste komponentene. Ved utskiftinger bør man oppgradere kvaliteten. Pene og funksjonelle uteanlegg Velstelte og trivelige grøntanlegg bidrar både til trivselen mens man bor her og til høyere verdi på leiligheten ved et evt. salg. Kort sagt Sloreåsen skal være et sted der man blir boende, ikke en mellomstasjon mot noe annet. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 13 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene av de enkelte styremedlemmene. Det er så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk. I tillegg har det vært møter med OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Canal Digital, Holmlia fjernvarmeprosjekt og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: Slora Det er i styreperioden jevnlig gitt ut nummer av informasjonsbladet Slora Dette er den viktigste informasjonskanalen i borettslaget. Alle utgaver siden 2002 kan du også finne på borettslagets nettsider: http://borettslag.obos.no/sloreasen under menylinjen Å bo hos oss. Rundskriv Om spesielle saker Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. e-post Det kommer svært mange henvendelser pr. e-post. Styret prøver å svare på disse umiddelbart.
Side 14 Sloreåsen Borettslag e-post gruppe Mange andelseiere har tegnet seg på en e-post liste. Da kan de ved et tastetrykk fra styret få rask informasjon om ulike forhold. Dessuten blir rundskriv og lignende vanligvis sendt til dem også via e-post. Vi tar etter hvert med alle andelseiere som kontakter styret pr. e-post på listen hvis de ikke reserverer seg mot det. Hvis du ønsker å komme med på listen umiddelbart, kan du sende din e-post adresse til sloreasen@gmail.com Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen http://borettslag.obos.no/sloreasen. Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Kart over borettslaget Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Prosedyrer for påbygg, innglassing, forsikringssaker, lekkasjer, oppussing av oppganger m.m. Slora, alle utgaver siden 2002 Diverse rundskriv Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret imidlertid også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Styret har også i denne styreperioden vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med hovedstoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går borettslagets ansvar til og med hovedsikringene, mens sikringsskapet er andelseiers eget ansvar. For detaljer om dette vises til borettslagets vedtekter.
Side 15 Sloreåsen Borettslag Høsten 2007 ble det delt ut til samtlige andelseiere en håndbok om vedlikehold. Der er også ansvarsforholdene beskrevet. Denne håndboken skal følge leiligheten ved salg. Hvis du ikke har den, kan du henvende deg til styret. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende, ofte av lokalvaktmesteren. Det dreier seg om skader på dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har også knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, vindusreparatør, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike og få utbedret evt. skader. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for syv år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon 22 72 10 17. TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket leveres en Samsvarserklæring. Andelseierne står selvfølgelig fritt til å benytte et annet autorisert firma. Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Enkeltarbeider Beising og maling av lekeapparater Dette ble utført av firmaet Malermester Harald Askautrud. Styret er ikke tilfreds med kvaliteten på deler av arbeidet, og dette vil bli fulgt opp i år. Beising av utsatte gavlvegger på blokkene Dette ble utført av samme firma. Oppsett av ni fartsdumper med markeringer På utsatte steder i borettslaget ble det satt opp fartsdumper for å ivareta sikkerheten særlig til lekende barn. Omlegging av fjernvarmerør ved nr. 21 Her har det i en årrekke vært lekkasjer og andre problemer. Det er Hafslund Fjernvarme AS som har ansvaret for disse rørene, og som betaler for utbedringen. Arbeidet er ikke fullført i det årsberetningen skrives.
Side 16 Sloreåsen Borettslag Fjernvarmeanlegget Stort sett fungerer anlegget slik det skal. Det har imidlertid i årets løp vært innrapportert kalde konvektorer. Disse har fortløpende blitt utbedret av rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Dessverre har det i vinter også vært noen frostskader, som for det meste har blitt dekket av forsikringen. Det er imidlertid store utfordringer ved anlegget, både på kort og lang sikt. Vi gjengir nedenfor redegjørelsen fra Slora, datert 13.02.11: Fjernvarme er i utgangspunktet en god og miljømessig riktig energiform. Styret vil likevel påpeke tre problemområder ved fjernvarmen: 1. Prisfastsettingen, der Hafslund (kommunen) i realiteten er monopolist 2. Driftsforstyrrelser og reparasjoner, som medfører betydelige utgifter som man ikke ville hatt ved andre energiformer 3. Merforbruk og sløsing som følge av felles måling Punkt 1. Prisfastsetting Prisen på fjernvarmen fastsettes ved en omregningsfaktor i forhold til strømprisen og/eller oljeprisen etter hva som til enhver tid er billigst. Prisen har altså ikke sammenheng med de reelle produksjonskostnadene for fjernvarme, som ofte baserer seg på forbrenning av avfall. Det betyr at kundene ikke får noen del i den økonomiske gevinsten Hafslund Fjernvarme har ved å produsere fjernvarme ved søppelforbrenningsanlegget på Klemetsrud. Siden Hafslund i realiteten eies av kommunen, er dette en stor inntekstkilde også for kommunen. I tillegg kommer hele tiden 25% mva. til staten, som dermed blir rikere jo dyrere energien er for den enkelte av oss. Borettslagene på Søndre Nordstrand er bundet til å bruke fjernvarme etter vedtak i Oslo bystyre. Det elektriske tilførselsnettet er heller ikke dimensjonert for å tåle elektrisk oppvarming. Det er i tillegg bare Hafslund som kan levere fjernvarme på Søndre Nordstrand. Vi er derfor bundet til å bruke fjernvarme fra Hafslund. Borettslaget har ikke reelle alternativer til å bruke eller supplere med andre energiformer, slik man har de fleste andre steder i landet. Hafslund Fjernvarme er i realiteten monopolist. Man kan reise spørsmål om dette er i samsvar med de regler som gjelder om fri konkurranse. Som man ser, er dette en svært ømtålig politisk og økonomisk spørsmål. Sloreåsen kan neppe gå videre med en slik sak alene, og har derfor tilskrevet Holmlia Fjernvarmeprosjekt og bedt om at man satser maksimalt på den juridiske delen av denne materien. Punkt 2 Driftsforstyrrelser Det problematiske er at Hafslund Fjernvarme og borettslaget har delt eierskap på rørene. Forenklet sagt: Hafslund eier rørene som ligger utendørs, mens borettslagene eier rørene innendørs og i leilighetene. Det foreligger en nøyaktig beskrivelse av ansvarsforholdene i så måte. Problemet er imidlertid at ingen kan si med sikkerhet hvor slammet som tilstopper konvektorene dannes. Det er ikke usannsynlig at det dannes på Hafslund s del av rørsystemet, men at det setter seg fast på borettslagets
Side 17 Sloreåsen Borettslag del. Dette er imidlertid ikke enkelt å dokumentere slik at Hafslund ville måttet dekke en stor del av de økende driftsutgiftene til fjernvarmen. Punkt 3 Merforbruk Det er liten tvil om at felles måling medfører overforbruk. Det foreligger et vedtak fra generalforsamlingen i 1996 om å innføre individuell måling i rekkehusene. Dette ble stilt i bero inntil fjernvarmeanlegget var helt driftsikkert. Det er senere foretatt store utskiftinger i anlegget. Selv om det er problemer med anlegget, anser styret at det nå er tilstrekkelig driftsikkert. Styret har hittil funnet det hensiktsmessig å avvente en felles løsning for hele Holmlia for individuell måling, men frykter at det vil ta uforholdsmessig lang tid å få den på plass. Styret ser det derfor som viktig at dette arbeidet gjenopptas i borettslaget. Det er imidlertid skjedd såpass mye endringer siden det omtalte vedtaket at saken bør opp på en ny generalforsamling: Energiprisene har økt betydelig Det er i dag en mye mer avansert teknologi for individuelle måling, som også kan muliggjøre individuell måling i blokkleilighetene Der er en annen beboersammensetning i dag enn i 1996 Styret vil arbeide videre med disse sakene. Som man skjønner, er de relativt kompliserte, slik at det ikke finnes noen enkle og raske løsninger. Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles slik at det skal kunne gi en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. Energisparing Det er mye å spare på enkel og fornuftig energiøkonomisering. Her er noen tips: Den enkleste måten er å tenke over hva du ville gjort dersom du hadde individuell måling av vann og varme i leiligheten din og måtte betale for hva du faktisk brukte. Senk innetemperaturen noe. Ikke la vinduet stå åpent over lange perioder. Luft raskt og effektivt Senk temperaturen når du er på ferie. Senk temperturen ved å skru ned ovnen, ikke ved å sette opp vinduet. Dusj litt kortere. Med disse enkle tiltakene kan du og borettslaget spare relativt store utgifter til energi uten at noen får det mindre behagelig. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av 20.08.2000 orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar
Side 18 Sloreåsen Borettslag med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Kontroll av brannslukkere og røykvarslere Iflg. forskriftene om brannforebyggende tiltak og tilsyn skal alle boligene være utstyrt med manuelt slukningsutstyr som kan brukes i alle rom og i tillegg minimum èn røkvarsler. Anskaffelsen av utstyret er borettslagets ansvar. Utstyret hører til leiligheten og er borettslagets eiendom. Det må ikke tas med ved flytting. Kontroll med at utstyret er funksjonelt i orden er andelseiers ansvar. Borettslaget har engasjert Holmlia Vaktmesterservice AS for kontroll og skifte av batterier i boligenes røykvarslere i begynnelsen november/desember. Røykvarslerne i blokkoppgangene blir kontrollert av vaktmesteren hver første fredag i måneden. Radonmålinger I vinteren 2008/2009 ble det foretatt radonmålinger i ti leiligheter spredt best mulig i borettslaget. Målingsresultatene ble samlet inn i februar 2009 og oversendt RadonLab. Rapportene derfra forelå i begynnelsen av mars 2009. I hovedsak var resultatene betryggende. Av målinger i 10 leiligheter var 9 innenfor det man oppfatter som sikkert. At det ble registrert ett negativt resultat, betydde imidlertid at styret ønsket følge opp saken. Styret engasjerte derfor RadonLab videre vinterene 2009/2010 med å foreta målinger i alle rekkehusleiligheter og i alle leiligheter på bakkeplan i blokkene nr. 2, 8, 10, 14 og 18. Resultatet av disse målingene var totalt sett ikke alarmerende. I fire rekkehusleilighter var imdilertid verdiene så høye at det ble besluttet å installere radonsug der. Denne vinteren, altså 2010/2011, ble det foretatt kontrollmålinger i ni leiligheter. Resultatene vil foreligge før generalforsamlingen. Elektriske anlegg Elektriske anlegg er årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB- Elektro AS, som er kjent med borettslagets el-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Hvert år får styret gjennomført grundige HMS-kontroller av lekeplassene. Det er viktig at dette gjøres av sertifiserte firmaer. Sommeren 2010 var det Hans-Jacob Garnes fra firmaet Lekeplasskontrolløren AS som stod for kontrollen. For å bli sertifisert lekeplasskontrollør har Garnes gått på kurs hos Veritas og må ta opp igjen eksamen hvert tredje år.
Side 19 Sloreåsen Borettslag Dette ble kontrollert Fallhøyde fra apparater og husker Om underlaget er tilstrekkelig støtdempende Råte Avstand til kanter som man kan skade seg på Slitasje på kjetting og oppheng. Størrelser på åpninger. Etter kontrollen ble det utarbeidet en fyldig rapport om tilstanden, der mangler av ulik alvorlighetsgrad ble påpekt. Disse manglene ble utbedret, slik at det skal være trygt å bruke lekeplassene. Husk likevel at foreldrene har et betydelig ansvar for sikker lek. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelser fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Styret sa våren 2010 opp kontrakten med Christiania Forvaltning og Eiendom AS Det ble deretter innhentet tre tilbud på vaktmestertjenester. Ut fra en vurdering av forventet kvalitet og pris valgte styret å inngå kontrakt med HVS AS fra 01.10.10. Styret er svært tilfreds med de tjenestene vi har fått etter det, og tilbakemeldingene fra beboerne tyder på det samme. Trappevask På generalforsamlingen 19.05.09 ble det vedtatt å sette bort trappevasken i blokkene til et egnet firma. Styret inngikk etter en anbudsrunde avtale med Økonomiske Løsninger AS. Utgiftene til trappevasken fordeles over husleien til andelseierne i blokkene. Tilbakemeldinger fra beboerne tyder på at dette fungerer tilfrdsstillende. Grøntarealene Velholdte grøntanlegg bidrar både til beboernes trivsel og til verdiøkning på boligene. Borettslaget har avtale med Hage- og Grøntanlegg (det tidligere Dalen gartneri) om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen begynnelsen av mai. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral, faglig instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! I 2009 kom det inn tretten søknader. I 2010 kom det inn 21 søknader om felling, som ble vurdert av gartnerfirma. Fellingen ble utført av AB Trepleie i juli. Styret har søkt Oslo kommune om å få felle trær som står utenor borettslagets område, bla. nedenfor ballplassen. Dessverre har kommunen avslått dette, sist i brev av 29.03.11, med henvisning til at området har biologisk mangfold.
Side 20 Sloreåsen Borettslag Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene. Oslo Veggdyrkontroll inspiserer borettslagets søppelrom og legger ut rottegift. Det er montert oppslagstavler på alle søppelboder. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Flaggingen utføres på rundgang av styrets medlemmer. Rusken-aksjonen 2010 Denne foregikk 03.05.10. Ca. 60 mål ble ryddet for rusk og søppel. Det var utplassert to containere og det ble samlet inn 200 store plastposer med rusk og rask. Det var innleid to mann og en traktor fra HVS AS. Det ble utført rundt 225 dugnadstimer av beboerne. Boller og brus ble servert etterpå, og barna fikk noen små gaver. Velferdskomité Velferdskomiteen i Sloreåsen borettslag består i dag av fem beboere: Kjersti Øyreskleiv Gundersen, nr. 26b (leder), Finn Hall Torgersen, nr. 41d, Merete Helle, nr. 41a, Ole Petter Hjellemo, nr. 33a og Hanne Medlicott, nr. 31a. Målet er å skape mer liv og fellesskap i borettslaget. I november gjennomførte komitéen seniortreff, og i desember den årlige julegrantenningen. I mars ble det arrangert skirenn for barna på fotballbanen. Det planlegges for tiden eget 17.mai arrangement, samt jubileumsfest for borettslaget i september. Komiteen har også profilert borettslaget ved å opprette en side på Facebook med den treffende tittelen Sloreåsen Oslo beste borettslag. Dette er en uformell side, der alle kan bidra. (Den må ikke forveksles med borettslagets offisielle hjemmeside Velkommen til Sloreåsen.) Ansvarlig for Facebooksiden er Finn Hall Torgersen. NABO Borettslaget er med i prosjektet NABO, som driftes av Stiftelsen Holmlia Nærmiljø. Hensikten er å sette i gang tiltak for å bidra til et enda bedre miljø og sikkerhet i borettslagene. Det vil i særlig grad fokuseres på nabohjelp, der man ved enkle midler kan gjøre livet lettere for hverandre. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne i generalforsamling. Det er så godt som aldri klagesaker i borettslaget.
Side 21 Sloreåsen Borettslag Bomiljøvekter Borettslagets uteområder og garasjeanlegg blir jevnlig inspisert av vektere fra Securitas. Ifølge vekterrapportene er det svært lite uregelmessigheter som er innrapportert fra vårt borettslag. Søknader om støtte Styret får fra tid til annet søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Garasjeanleggene Fjernkontroller og nøkler til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Lambertseter. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller og radiomottagere i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Iflg. vedtak i generalforsamling 23.06.1997 skal borettslaget stå for vedlikehold av kjøreporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. Parkering Firmaet Citypark AS, som stod for parkeringskontrollen i Sloreåsen fra 01.05.10, gikk konkurs sommeren 2010. Virksomheten ble kjøpt opp av firmaet Eiendomskontroll, som tilbød å videreføre parkeringskontrollen i Sloreåsen borettslag på samme vilkår som tidligere. Styret aksepterte dette, og tegnet kontrakt med Eiendomskontroll fra 26.09.10. Skiftet av firma hadde ingen betydning for borettslaget, andelseierne og brukerne av parkeringsplassene. Regler og praksis var som før. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Ved gjesteparkering ut over tre døgn skal man ha utfylt P-tillatelse liggende synlig i bilden. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. DIVERSE RUTINER Styret tar også i denne årsmeldingen med rutiner og bestemmelser som gjelder for ulike forhold i borettslaget. Nytt av året er bestemmelsene om ladepunkter for el-biler.
Side 22 Sloreåsen Borettslag Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. En slik fleksibilitet vil i sin tur føre til en stabil beboermasse. Man må imidlertid søke om alle slike ombygninger. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: 1. Arbeidene må være innenfor lover og regler. 2. Andelseieren er selv ansvarlig for å innhente de offentlige tillatelser som måtte være nødvendige. 3. Arbeidene må utføres fagmessig 4. Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. Dette gjelder bl.a. VVS-arbeider, rør- og våtromsarbeider. Ved elektroarbeider må man benytte firma som utsteder Samsvarserklæring for utført elektroarbeid. 5. På grunn av fjernvarmeanleggets spesielle karakter skal alle inngrep i dette utføres av VVS-gruppen JVB (rørleggermester Jan Vidar Bergersen) 6. Det må ikke tilkobles kjøkkenvifter til avtrekkskanalene i blokkene. 7. Arbeidene må ikke påføre borettslaget eller andre andelseiere kostnader eller vesentlige ulemper verken under arbeidet eller senere. 8. Arbeidene må ikke være til urimelig sjenanse for naboer. Det må gis varsler til naboer om arbeider som medfører stor støy e.l. 9. Håndverkere må orienteres om og følge parkeringsbestemmelsene i borettslaget. 10. Andelseieren er ansvarlig for at arbeidet blir utført fagmessig og i henhold til vilkår i gitt tillatelse, og skal uten hensyn til skyld erstatte tap for borettslaget eller andre andelseiere som følger av arbeidet. Ansvar kan også gjøres gjeldende mot andelseier selv om vedkommende selger boligen før skade er avdekket så fremt ny andelseier ikke har påtatt seg et slikt ansvar ved særlig avtale med borettslaget. 11. Andelseier er ansvarlig for evt. skader på borettslagets eiendom 12. Når arbeidene er ferdige, skal andelseieren sende en erklæring til styret om at de er utført i henhold til ovenstående punkter. 13. Hvis leiligheten selges, er andelseieren forpliktet til å informere kjøperen om de utførte arbeidene. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar 1988. Disse kan fås ved henvendelse til styret. De ligger også på borettslagets nettsider. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Innglassing av blokkterrasser På ordinær generalforsamling i 2001 ble det fattet vedtak om mulighet for innglassing av terrassene. Her er det forslaget som ble enstemmig vedtatt: Styret har mottatt forslag om at det gis tillatelse til å glasse inn blokkterassene. Styret foreslår at andelseierne tillates å glasse inn sine blokkterrasser på følgende vilkår: 1. Det legges samme prinsipper til grunn som ved utbygging av rekkehus, justert for den spesielle utbygningsvarianten som en innglassing er. 2. Lover og andre offentlige bestemmelser må følges.
Side 23 Sloreåsen Borettslag 3. De nødvendige offentlige tillatelser må foreligge. 4. Den enkelte andelseier bestemmer selv om han ønsker å glasse inn terrassen. 5. Borettslaget må ikke påføres utgifter ved innglassingen. 6. Alle utgifter til innglassing må bæres av den enkelte andelseier. 7. Fremtidig vedlikehold av glasskonstruksjonen må bæres av den enkelte andelseier, for eksempel ved et leietillegg. 8. Arbeidene kan ikke settes i gang før det er forsvarlig i forhold til betongrehabiliteringen. 9. Styret utarbeider nødvendige retningslinjer for gjennomføringen. 10. Styret oppretter en komité blant de andelseiere som er interesser i en slik innglassing, som skal stå for forberedelsene til arbeidet. 11. Det må finnes felles løsninger for alle terrassene, slik at borettslaget beholder et enhetlig preg. Styret avgjør i samråd med komitéen hvilken løsning som skal velges. Det ble samme år opprettet en komité, men arbeidet ble stilt i bero på grunn av betongarbeidene. Etter initiativ fra enkeltbeboere ble dette prosjektet tatt opp igjen høsten 2007. Det ble kunngjort i Slora flere ganger, slik at interesserte kunne melde seg til en komité (prosjektgruppe). Det meldte seg seks andelseiere, som har hatt jevnlige møter sammen med styreleder. Gruppen har vært ledet av May-Brith Sølvsberg, Sloreåsen 39 c. Man kom frem til en anbefalt løsning, og den første innglassede terrassen er nå ferdig i nr. 39 c. Oppsett av parabolantenner Styret har undersøkt rettspraksisen for oppsett av parabolantenner. På styremøtet 19.august 2003 vedtok man derfor følgende regler for dette. Hovedpoenget her er at det må sendes en begrunnet søknad. Montering av parabolantenner tillates dersom det skjer uten skade på bygningene og uten at de er til sjenanse. Det forutsettes også at den ønskede kanalen ikke kan skaffes gjennom Canal Digital Det må sendes begrunnet søknad til styret om å sette opp antenner, der man også må redegjøre for hvordan antennes skal monteres. For antenner med diameter større enn én meter, må det sendes søknad til bygningsmyndighetene. For alle forandringsarbeider gjelder også de generelle reglene om ombygginger nevnt ovenfor. Prinsipper for betaling av egenandel ved forsikringsskader Det vises til husleiekontrakten, vedtektene og husordensreglene. Det vises også til styrets tidligere årsberetninger, der hovedinnholdet i disse prinsippene er referert. Du kan også finne dette på borettslagets nettsider. Hensikten med prinsippene er å innskjerpe aktsomhetskravet og særlig ansvaret for løpende indre vedlikehold og ettersyn. Dermed vil det bli færre skader og borettslagets utgifter blir mindre.
Side 24 Sloreåsen Borettslag Punkt 1 Hvis skaden skyldes forhold ved den del av bygningsmassen som borettslaget har vedlikeholdsansvar for, betaler borettslaget egenandelen. Grensen for ansvar, også for vedlikehold, går ved inngangsdøren, ved stoppekranene og ved sikringsskapet. Punkt 2 Hvis skaden skyldes andelseierens/husstandens egne disposisjoner eller noe de har foretatt seg (eller unnlatt å foreta seg), skal andelseieren betale egenandelen. Det er ikke en betingelse her at det er gjort noe kritikkverdig, galt eller uforsvarlig. Noen eksempler: Lekkasje fra akvarium Lekkasje fra oppvaskmaskin/vaskemaskin eller tilførselsslangene Man velter en tung gjenstand over konvektoren, som sprekker Man kjenner ikke til hvor stoppekranene for vann og fjernvarme befinner seg, slik at skaden blir større enn den hadde blitt dersom vannet var blitt stengt av raskt. Punkt 3 Hvis man imidlertid har vært uaktsom eller gjort noe som er kritikkverdig, kan man risikere å komme i et erstatningsansvar i tillegg til at man må betale egenandelen. Det kan også tenkes at forsikringsselskapet avslår å dekke skaden eller at det vil søke regress hos den som har forårsaket den. Noen eksempler: Sot- og røykskader etter bruk av stearinlys Man glemmer å skru av vannkranen, med påfølgende vannskader Punkt 4 De ovennevnte eksemplene er innenfor en normal bruk av leiligheten. Hvis man foretar seg noe ekstremt, kan man også komme i et straffeansvar. Eksempel: Bruk av fyrverkeri innendørs. Punkt 5 Borettslaget har for tiden en forsikring med en egenandel på kr. 6 000,- Denne høye egenandelen er valgt for å få en lavere forsikringspremie. Styret finner det imidlertid urimelig at en andelseier som pålegges å betale en egenandel, skal betale en sum som er vesentlig høyere enn egenandeler i andre forsikringsforhold. Egenandelen andelseieren skal betale ved forhold nevnt ovenfor, er derfor fastsatt til kr. 3 000,- Retningslinjer for oppussing av blokkoppganger Retningslinjene er utarbeidet på grunnlag av vedtak i ordinær generalforsamling 11.05.2000, der det heter: «Det gis mulighet til å endre fargene i blokkoppgangene etter et regelverk som utarbeides av styret.» Styret har i møte 15.06.2000 fastsatt følgende retningslinjer. Det er lagt vekt på at de skal være enkle å forholde seg til. De kan justeres etter hvert som man høster erfaring med denne type dugnadsarbeid.
Side 25 Sloreåsen Borettslag Punkt 1 Oppgangen pusses opp etter behov Andelseierne i oppgangen kan søke styret om å få pusse opp når de mener det er behov for det. Styret vurderer behovet. Styret vurderer på selvstendig grunnlag behovet for oppussing. Punkt 2 Dugnad Arbeidet gjøres på dugnad av dem som bor i oppgangen, såfremt ikke rimelighetshensyn tilsier noe annet. Punkt 3 Godkjenning Fargevalg, fremdriftsplan og andre relevante forhold må godkjennes av styret. Punkt 4 Kontaktperson Det oppnevnes en ansvarlig kontaktperson i hver oppgang, som skal lede arbeidet. Punkt 5 Fargevalg Til grunn for styrets vurdering vektlegges lyse farger. Gelendre og andre detaljer males i en farge som passer til grunnfargen. Taket skal beholdes hvitt. Dette er av hensyn til lysforholdene i oppgangen. Punkt 6 Avstemning Fargevalget bestemmes ved alminnelig flertall av andelseierne i oppgangen. Ved stemmelikhet avgjør styret etter konferanse med de berørte. Det holdes skriftlig avstemning, der alle signerer. Den som ikke ønsker å stemme, er fritatt for det. Punkt 7 Dekning av utgifter Maling og utstyr bekostes av borettslaget. Innkjøp må godkjennes på forhånd. Oppsett av frittstående uteboder Styret har vedtatt følgende rammer for dette: 1. De frittstående utebodene kan være på maksimalt 8 kvadratmeter 2. Det må benyttes samme farger, materialer og detaljer som i resten av rekkehusbebyggelsen 3. Bodene må ikke være til berettiget sjenanse for naboer og andre beboere 4. Aktuelle naboer må varsles før byggingen, slik at de kan komme med innsigelserdet må sendes søknad til styret 5. Styret avgjør hver søknad etter egen vurdering Det vises for øvrig til de generelle retningslinjene om påbygg og ombygginger, der det presiseres at alt arbeid må skje innenfor rammene av lovverk og være fagmessig utført. Lading av el-biler Styret vedtok 10.02.11 å tillate montering av ladepunkter for el-biler etter følgende retningslinjer: 1. Andelseieren må søke om å montere ladepunkt på sin garasjeplass 2. Alle kostnader i forbindelse med installasjon og drift må bæres av andelseier
Side 26 Sloreåsen Borettslag 3. Det må monteres separat måler for hvert ladepunkt, som avleses og faktureres til den enkelte andelseier 4. Arbeidene må utføres av TB-Elektro eller et annet firma som styret godkjenner BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2010 REGNSKAP FOR BORETTSLAG Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2011. Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr 1 863 733,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til egenkapital. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2010 utgjør kr. 3 576 218,-. INNTEKTER Driftsinntektene i 2010 var totalt kr 13 190 470,- mot budsjettert kr 13 253 000,-. Kapitalkostnadene er lavere enn forutsatt mens innkrevde felleskostnader er økt i forhold til budsjett. Andre inntekter består i hovedsak av salg av garasjenøkler og portåpnere. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var totalt kr 11 621 333,- mot budsjettert kr 10 506 00,-. Dette er kr 1 114 218,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnader til energi og fyring som var kr. 1 010 000,- høyere enn regnet med. Også Andre driftskostnader ble høyere enn styret forutsatte i budsjettet. Nedenfor er vist hvordan kostnadene er fordelt i 2010. [sett inn ev. kostnadsdiagram her - se egen brukerveiledning]
Side 27 Sloreåsen Borettslag Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2010 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOSTNADSUTVIKLING FOR 2011 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38%, noe som utgjør ca. kr. 150 000,- Ingen økning av de øvrige avgiftene. LÅN Borettslaget har ett lån i Husbanken til en flytende rentesats 2,7% pr. 31.03.2011 Borettslaget har også ett lån i OBOS til en flytende rentesats 3,45 pr 31.03.2011. Lånet i Husbanken er nedbetalt 1.7.2011. For opplysninger ytterligere om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo og gjenværende løpetid på borettslagets lån henvises det til note i regnskapet. RENTER PÅ INNSKUDD Rentesatsene i OBOS pr. den 1.1.2011: Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 3,00% under kr 500.000 3,05% fra kr 500.000 til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill FORRETNINGSFØRERHONORARET Borettslaget har ikke fått økning av forretningsførerhonoraret for 2011. MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS for 2011 er kr 200,- pr. andelshaver. REVISJONSHONORARET Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen. FORSIKRING
Side 28 Sloreåsen Borettslag Bygningsforsikringen øker fra 2010 til 2011 med ca. 7,8%. Denne økningen inkluderer 0,9% økning i byggeindeksen og som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. BUDSJETT 2011 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i 2011. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 2 559 000,- og et årsresultat på kr 2 426 000,-. Når det gjelder de øvrige kostnadene, er det regnet med en generell prisøkning på ca. 3-5% i 2011. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 2 000 000,- til vedlikehold som omfatter utskifting av panelfelt på blokkenes inngangssider, maling av tilhørende vinduer, montering av radonsug i utsatte leiligheter i tillegg til løpende vedlikehold. Driften i 2011 forutsetter en økning av felleskostnadene på 10% fra 1.1.11, økning av brenselstillegg med 25% fra 1.4.11 og økning av tillegg for påbygg med 71,3 % fra 1.4.11. På tross av de økte felleskostnadene viser budsjettet at borettslagets disponible midler reduseres, men styret mener det er forsvarlig i 2011. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2011 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen. STIFTELSEN HOLMLIA NÆRMILJØ Stiftelsen har siden 1993 utgitt lokalavisa Avisen vår med fire nummer i året. Årsmelding fra Stiftelsen Holmlia Nærmiljø er tatt inn bak i heftet. Oslo, 31.03.2011 I styret for Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Alf R Andreassen /s/ Bredo Aakvik /s/ Kjersti Øyreskleiv Gundersen /s/
PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Dobbeltklikk her for å sette inn revisors beretning. Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO 987 009 713 www.pwc.no