Forord 5 A INTRODUKSJON 17 1 Bokens tema og forholdet til jusen forovrig 19 1.1 Fast eiendoms rettsforhold - en forel0pig presentasjon 19 1.2 Bokens tema i et rettslig perspektiv 20 1.21 Om systematisering av rettsstoffet 20 1.22 Den tradisjonelle systematikk 20 1.23 Saerlig om obligasjonsrett og tingsrett 21 1.24 Naermere om statisk og dynamisk tingsrett 24 1.25 Bokens tema i forhold til gjengs systematikk... 27 1.26 En kortfattet oversikt over bokens innhold 28 Kontrollsp0rsmal til l 28 B DEN ALMINNELIGE DEL 29 2 Eiendomsrett - alminnelige forklaringer 31 2.1 En forel0pig forklaring 31 2.2 Eiendomsrett som en sum av funksjoner 32 2.3 Ut0velse av radighet: Privatrettslige begrensninger 35 2.4 Begrensninger m.h.t. ut0velse av radighet: Offentligrettslige begrensninger 37 2.5 Negativ avgrensning av eiendomsretten; positiv avgrensning av de begrensede rettigheter 38 2.6 Hvorledes utpeke eieren hvor fiere har rettigheter knyttet til en fast eiendom? 41 Kontrollsp0rsmal til 2 47 3 De begrensede rettigheter i fast eiendom 49 3.1 Innledning 49 3.2 De totale bruksrettigheter 51 3.21 Oversikt 51 3.22 Tomtefeste og annen grunnleie 52
3.23 Husleie 53 3.3 Partielle bruksrettigheter: Servitutter 54 3.4 Panterettigheter m.v 55 3.41 Hva er en panterett? 55 3.42 Typer panterett: Stiftelse og stiftelsesforutsetninger 56 a. Kontraktspant 56 b. Utleggspant 57 c. Legalpant 59 3.43 Panteretten pa «sikringsstadiet» 59 3.44 Utnyttelse av panteretten: Tvangsdekning 60 3.45 Beslektede rettigheter 61 3.5 L0sningsrettigheter 61 3.51 L0sningsrett og forkj0psrett - alminnelige forklaringer 61 3.52 Typer av l0sningsrett og rettslig regulering 62 3.53 Litt om l0sningsrettsloven 63 3.54 De lovhjemlede l0sningsretter 64 3.6 Grunnbyrder 65 3.7 Rettslige skranker (salgs-og pantsettelsesforbud m.v.).. 65 3.8 Rettigheter tilkommende en videre krets av personer 66 Kontrollsp0rsmal til 3 68 4 Fast eiendom - inndeling og utstrekning 70 4.1 Den rettslige inndeling av fast eiendom 70 4.11 Identifikasjon gjennom bruksnummer eller festenummer 70 4.12 Matrikkelsystemet 71 4.13 Registre for fast eiendom: den moderne matrikkel og tinglysingsregisteret 71 a. Behovet for register vedr0rende fast eiendom 71 b. Tinglysingsregisteret 72 c. Matrikkelen 75 4.14 Etablering av nye enheter 76 4.15 Sammenf0yning 78 4.16 Feil ved oppmalingen 78 4.2 Hva h0rer med til en fast eiendom? Deler og tilbeh0r 78 4.3 Grenser mot naboer 80 4.31 Oversikt 80 4.32 Mellomgrenser pa land 81
4.33 Mellomgrenser i vassdrag 84 4.34 Mellomgrenser i sj0en (saltvann) 86 4.35 Litt om fremgangsmaten for a fa fastlagt grenser 86 a. Avgj0relse ved ordinaer dom 86 b. Avgj0relse ved jordskifteretten 86 c. Avgj0relse etter matrikkelloven 87 d. Avgj0relse av spesialdomstoler 87 4.4 Grensene mot sj0 og innsj0 med fritt midtstykke 88 4.41 Grensene i saltvann 88 a. Utgangspunkter 88 b. Den generelle eiendomsgrense 89 c. Strandretten 90 4.42 Grensen mot fritt midtstykke i innsj0er 93 4.5 Eierens rettigheter nedad og oppad 95 4.51 Grensen nedad mot dypet 95 4.52 Grensen oppad i luftrommet 97 Kontrollsp0rsmal til 4 98 5 Erverv av eiendomsrett og begrensede rettigheter 99 5.1 Oversikt 99 5.2 Originaert erverv av eiendomsrett 99 5.3 Derivative erverv 101 5.4 De ekstinktive erverv 102 5.41 Utgangspunkter 102 5.42 De ekstinktive godtroerverv 103 a. Godtroerverv med krav til troen pa et gitt tidspunkt 103 b. Godtroerverv med krav til god tro gjennom et tidsrom 104 5.43 Kreditorekstinksjon: 104 5.44 Preklusive erverv 105 5.5 Naermere om hevd, alders tids brak og «festnede forhold» 106 5.51 Hevd: Hjemmel og begrunnelse 106 5.52 Parter og typer av hevdserverv 107 5.53 Eiendomshevd - vilkar og virkninger 109 a. Den faktiske radighet 109 b. Kravet om eksklusivitet 111 c. Kontinuitet i radighetsutevelsen 112 d. Hevdstiden 112 e. Sammenlegning av radighetsperioder 113
f. Godtro 113 g. God tro-kravet ved sammenlegning av tid og ved bruk av hjelpere m.v 116 h. Ingen saerlig hjemmel fra f0r 117 i. S0ksmal ma ikke vaere anlagt 118 j. Virkningene av fullf0rt eiendomshevd 119 5.54 Brukshevd - vilkar og virkninger 120 5.55 Saerlig om vilkarene for hevd fra almenhetens side 121 5.56 Saerlig om mothevd 121 5.57 Saerlig om frihevd 122 5.58 Noen tilleggsbemerkninger om alders tids bruk og «festnede rettsforhold» 123 Kontrollsp0rsmal til 5 126 6 Beskyttelse av erverv - oversikt over rettsvernssp0rsmalene 128 6.1 Problemet: Hva kan true en erverver? 128 6.2 Oversikt over konfliktsituasjonene 129 6.3 Noen prinsipielle synspunkter pa l0sningen av konfliktene 131 6.4 Oversikt over gjeldende kollisjonsregier 133 6.41 Gjeldende rett representerer en interesseavveining 133 6.42 Dobbeltsuksesjonstilfellene: Prinsippet i tgl. 20 133 6.43 Saerlig om kreditorbeslag: rettsverns- og omst0telsesregler 135 6.44 Hjemmelstilfellene: Tgl. 27 l35 Kontrollsp0rsmal til 6 136 7 Den offentlige kontroll med fast eiendom 137 7.1 Offentlige interesser og virkemidler 137 7.11 Samfunnets behov og lovgiverens kompetanse.. 137 7.12 Grl. 105 - ekspropriasjon og regulering av eiendomsrett 137 7.13 Den europeiske menneskerettskonvensjon 141 7.2 Naermere om ekspropriasjon ^ 7.21 Oreigningsloven ^ 7.22 Plan- og bygningsloven ^ 7.23 Vegloven 21. juni 1963 nr. 23 148 7.3 Oppdelings- og salgsforbud ^" 7.4 Faktisk utnyttelse l5
7.5 Plan- og bygningsloven 152 7.51 Oversikt 152 7.52 Plansystemet 153 a. Nasjonale planoppgaver 154 b. Regional planlegging, interkommunalt plansamarbeid 154 c. Kommunal planlegging 154 c. Reguleringsplanen 155 7.53 Byggesaksreglene 157 7.6 Konsesjon ved erverv 158 7.61 Oversikt 158 7.62 Konsesjon ved erverv av eiendomsrett til fast eiendom 159 a. Hva innebaerer det at konsesjon trenges?... 159 b. Nar trenges konsesjon? Hovedregel 160 c. Unntakene 160 d. Saerlig om forholdet til utenlandske erververe 162 e. Saerlig om bo- og driveplikt for landbrukseiendom 162 f. Sasrlig om konsesjon og boplikt i henhold til forskrift i h.t. 7 (O-konsesjonsforskrift). 164 7.63 Avgj0relse og konsesjonsvilkar 166 7.64 Konsesjon ved erverv av rettigheter 166 7.65 Konsesjon ved aksjeerverv og andre selskapsrettigheter 167 7.66 Konsesjon etter loven av 1917 167 7.67 Erverv av mineralforekomster 168 7.7 Offentlig forkj0psrett - hjemlet i konsesjonslov og annetsteds 168 Kontrollsp0rsmal til 7 169 8 Allmenningsrett 170 8.1 Hva er en allmenning? 170 8.2 Litt om rettskildene 172 8.3 Hvem har allmenningsrett? 173 8.4 Virkesretten 175 8.5 Retten til beiting og setring 176 8.6 Jakt. fangst og nske 176 8.7 Eierbef0yelsene 177 8.8 Litt om styringsreglene 178 Kontrollspörsmal til 8 178
9 Allemannsrettigheter l 80 9.1 Oversikt 18 9.2 Ferdselsretten i8 l 9.3 Retten til teltslagning, badning og annet opphold 1 4 9.4 H0stingsrettigheter i8^ 9.5 Regulering og begrensning av allemannsrettighetene... 186 9.7 Noen tilleggsbemerkninger om Finnmark l 88 Kontrollsp0rsmal til 9 1 88 10 Sameie I 90 10.1 Det tingsrettslige sameie: Alminnelige forklaringer I 9 " 10.11 Det tingsrettslige sameie I 90 10.12 Hvorledes oppstar et sameie? I 91 a. Avtale I 91 b. Arv, gave iy IQ? iy c. Tilfeldig sameie d. Jordfellesskap m.v 1' e. Saerlig om ekteskaps- og samboerforhold... 192 10.13 Sameielovens anvendelsesomrade I 94 10.14 Saerlig om jordsameiet/realsameiet iyo 10.2 Partsforholdet 10.3 Faktisk og juridisk radighet for den enkelte sameier ^ 10.31 Den enkelte sameiers fysiske radighet 2u " 10.32 Den enkelte sameiers juridiske radighet 2 *" a. Avhendelse 2U b. Andre juridiske disposisjoner L^ c. Medeierens forkj0psrett-nar oppstar den?.. 6 d. Frist for a gj0re forkj0psretten gjeldende... 20/ e. Omgj0ringsadgang? 20 f. L0sningssum g. Mer enn én medeier utnytter sin forkj0psrett. 20» 10.33 Vedlikehold. Utgifts- og inntektsfordeling 209 10.34 Misbruk av radighetsretten 10.4 Flertallsvedtak 10.41 Naermere om de materielle vilkar for flertallsvedtak a. Utgangspunktet b. Begrensningene i 4 annet og tredje ledd... 199 21 * 212 2l ] 713 L
c. Naermere om hva det innebaerer at mindretallet bindes 215 10.42 Saerlig om fellesdrift 215 11.43 Flertallsvedtak og oppl0sningsrett 216 10.5 Organisatoriske bestemmelser m.v 217 10.6 Forholdet til tredjeperson 218 10.7 Opph0r av sameieforhold 220 10.71 Oversikt 220 10.72 Oppl0sningsregelen i sameiel. 15 220 a. Generelt om oppl0sningsretten 220 b. Oppl0sning skal prinsipalt skje ved naturaldeling 222 c. Oppl0sning etter reglene om tvangssalg... 223 d. Oppl0sning av realsameie 225 Kontrollsp0rsmal til 10 226 11 Tomtefeste 228 11.1 Innledning 228 11.11 Kontraktsformen og dens utbredelse 228 11.12 Naermere om tomtefestebegrepet 230 11.13 Den rettslige situasjon 232 11.14 Saerlig om sondringene meilom feste for boligformal, fritidsformal og annet 234 11.15 Fremstillingen videre 236 11.2 Om inngaelse av festeavtale 236 11.3 Varighet og innl0sning 237 11.31 Innledning 237 11.32 Varighet ved feste av grunn til bolig eller fritidshus 238 11.33 Forlengelse av feste til bolig eller fritidshus... 239 11.34 Feste til annet enn bolig og fritidshus - varighet og forlengelsesmulighet 240 11.35 Festerens innl0sningsrett 242 a. Innledning 242 b. Omfanget av innl0sningsretten etter lovendringen i 2004 - hovedregelen i 32 med unntak 242 c. Sasrregel for livstidsfeste - 32 annet ledd.. 244 d. Betydningen av offentlige samtykkeregler m.v 244 e. Naermere om fremsettelse av innl0sningskravet 245
f. Innlosningsvilkarene 245 g. Gjennomforingen av innlosningen 247 h. Saerlig om forholdet til panthaverne etter innlosningen 248 i. Saerlig om punktfeste m.v 248 j. Innlosning utenom bolig- og fritidshusfeste. 249 k. Plenumsdom om Opplysningsvesenets fond. 249 11.36 Pliktig innl0sning fra festerens side 249 11.4 Radighet 250 11.41 Faktisk radighet 250 11.42 Rettslig radighet: Salg og forkj0psrett 251 11.43 Rettslig radighet: Pantsettelse 254 11.44 Rettslig radighet: Andre rettsstiftelser 255 11.45 Om- og avskiping i festeforhold 256 11.5 Vederlaget 256 11.51 Vederlagets st0rrelse - «innfestingspenger» og «tilskott» 256 11.52 Regulering av festeavgiften 257 a. Litt om bakgrunnen 257 b. Hovedreglene 258 c. Overgangsregier-bolig/fritidshusfeste 259 d. Regulering utenom bolig/fritidsfesteforhold. 261 11.53 Sikkerhet for festeavgiften 261 11.54 Festeavgiften kan ikke skilies fra grunneiendommen 262 11.6 Mislighold og avvikling av festeforhold 262 11.61 Opph0rsgrunner, mislighold - en oversikt 262 11.62 Mislighold pa bortfesterens side - hevning og andre reaksjoner 263 11.63 Mislighold pa festerens side - hevning og andre reaksjoner 264 11.64 Avviklingen av festeforholdet 265 a. Forholdet meilom partene 2^ b. Litt om panthaverens stilling 2^ 11.7 Punktfeste 268 11.8 Fremfeste 269 Kontrollsp0rsmal til 11 271 12 Servitutter 273 12.1 Hva er en servitutt? Lovregulering 273 12.2 Noen servituttyper 274 12.3 Om stiftelse av servitutter 276
1< 12.31 Oversikt over stiftelsesreglene 276 12.32 Endel lovsatte grenser for etablering av servitutter 277 12.4 Om servitutters innhold 278 12.41 Tolkning av stiftelsesgrunnlaget 278 12.42 Saerlig om servituttl. 2 280 12.43 Servituttens varighet; enebruk eller sambruk... 281 12.44 Saerlig om ferdselsrettigheter 282 12.45 Domstolsdekretert endring: Omskiping 286 12.46 Misbruk fra eiers eller servitutthavers side 289 12.5 Overf0ring av servitutter. Forkj0psregler 290 12.51 Noen utgangspunkter 290 12.52 Forkj0psrett for eieren av den tjenende eiendom 292 12.53 Salg og deling av den tjenende eiendom 293 12.6 Opph0r av servitutter 293 12.61 Oversikt 293 12.62 Avskiping (avl0sning) etter servituttl. 7 294 12.7 Saerlig om de negative servitutter 295 12.71 Oversikt 295 12.72 Hvem er pataleberettiget? 296 12.73 Negative servitutter og reguleringsplaner 297 Kontrollsp0rsmal til 12 302 13 Begrensninger i radighetsutovelsen av hensyn til naboene 304 13.1 Problemene og regelverkene 304 13.11 Naboforhold - de motstridende interesser 304 13.12 En rekke lovverk virker inn 304 13.13 Naboloven av 1961 305 13.14 Naboloven og noen tilgrensende regelverk 306 a. Saerlig om vannressursloven 306 b. Saerlig om forurensningsloven 307 c. Saerlig om plan- og bygningsloven 308 13.2 Grensene for det lovlige - nabol. 2 308 13.21 Hovedregelen 308 a. Tilknytning til fast eiendom 309 b. Skade eller ulempe som er «uturvande eller urimeleg» 309 c. Naermere om skade og ulempe 309 d. Arsaken til skade eller ulempe 310 e. De kortvarige ulemper- anleggsarbeider... 310 f. Ma det foreligge et 0konomisk tap? 311 13.22 Saerlig om «uturvande» 311
16 Innhold 13.23 Praktisk viktigst: Det urimelige er ulovlig 314 13.24 Hva er ventelig? 316 a. «Vanlige» naboforhold 316 b. Flyplass-st0y 318 13.25 Naermere om tidsprioriteten 321 13.26 Naermere om tidsprioritet og «i utviklingens medf0r» 324 13.27 Nabol. 2 fjerde ledd 326 13.3 Nabovarsel og naboskj0nn 327 13.4 Virkningene av overtredelse av nabol. 2 329 13.41 Krav om stansning eller retting 329 13.42 Vederlag hvor retting ikke skjer 333 13.43 Erstatning 334 13.5 Hvem er berettiget og forpliktet etter naboloven? 336 13.51 Hva er naboeiendom? 33' 13.52 Tilknytningskriteriet for den som fremsetter krav 337 13.53 Tilknytningskriteriet for den overfor hvem nabolovens regier paberopes ^ 13.6 Litt om 0vrige regier i naboloven ^ 13.7 Litt om nabogjerder 341 13.71 Gjerders funksjon 341 13.72 Rett til a bygge gjerde 34? 13.73 Gjerdeplikt 343 Kontrollsp0rsmal til 13 343 Forkortelser 34' Litteratur 345 Radsegner fra Sivillovbokutvalet: Lover 345 Andre forkortelser 3 4 ' Vedlegg 348 Lovregister 366 Domsregister 3 " Saksregister 39'