BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Arkivsak ID: 12/10450 J.post ID: 12/119173 Behandlingsutvalg Møtedato Saksnr. Delegert for plansaker 28.06.2012 2190/12 Adresse - Tiltak: Åsterudveien 17 - boliger - Hus A Gnr/Bnr: 1/132 Tiltakshaver: Bærum kommune Ansvarlig søker: LMR Arkitektur AS RAMMETILLATELSE/DISPENSASJON Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 og kap. 19 I medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 gis dispensasjon fra regulert byggegrense og utnyttelse i forbindelse med tiltak som godkjennes i dette vedtaksbrev. Søknad om ombygging av eksisterende bygning og tilbygg/balkonger godkjennes med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1) Dokumentasjon på magnetfeltnivå for bygning A, jfr. bygningssjefens begrunnelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før vilkår nr. 1 er oppfylt. ANSVAR, KVALITETSSIKRING OG KONTROLL Ansvarlig søker godkjennes iht. skjema søknad om tillatelse til tiltak. Ansvarlige foretak for øvrig godkjennes iht. søknad om ansvarsrett. Godkjenningen gjelder kun det aktuelle tiltaket det er søkt om. Godkjent søknadsskjema og godkjente ansvarsretter framgår av vedlagte liste over godkjente dokumenter. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt.
Ved arbeider som berører utvendige eller innvendige sanitærinstallasjoner skal normalreglementet for sanitærforskrifter følges. IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden framsettes på fastsatt skjema. Ved rive- og rehabiliteringsarbeider over 100 m² og nybygg med bruksareal over 300 m² skal det utarbeides avfallsplan. Avfallsplan må også utarbeides for konstruksjoner og anlegg hvor totale avfallsmengder overskrider 10 tonn. For rive- og rehabiliteringsarbeider med bruttoareal over 100m² skal det i tillegg utarbeides miljøsaneringsbeskrivelse. Dokumentasjon på avfallshåndtering vedlegges ikke søknaden, men oppbevares hos ansvarlig søker og skal være tilgjengelig ved tilsyn. Skjema for avfallsplan m.m. kan tas ut fra kommunens internettsider: www.baerum.kommune.no/byggesak. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om ombygging/modernisering av eksisterende bygninger (hus A, B og C), felleshus (hus D) og administrasjonsbygg (hus E). Hus A, B og C bygges om til leiligheter, 5 i hvert hus. Hus D bygges om til 6 leiligheter, samt fellesareal og serviceareal. Hus E rives ned til grunnmur og reetableres med 4 leiligheter. I foreliggende sak behandles hus A og dispensasjoner. Det søkes etablert svalganger og mindre balkonger på en del av bygningene. Dette gir bebygd areal på 21,6% BYA. Mindre del av ny svalgang (tilbygg) på hus A kommer i strid med byggegrensen mot nord. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Åsterudveien 17 (rjnr. 1993-39), ikrafttredelse 15.11.1995, og er regulert til offentlig formål, felt O1. Området skal benyttes til vernehjem for alkoholskadde iflg reg.best. 3. Det er opplagt ment at underformålet skulle være boliger, og etter bygningssjefen vurdering så vil kommunale boliger for rusavhengige være i samsvar med planen. Tillatt utnyttelse er 20%BYA. Planen har byggegrenser. Det er bestemmelser til planen. Parkering skal skje innenfor det enkelte området. Planens formål er å tilrettelegge for videre utbygging/utnyttelse av eiendommen, samt sikre areal til turvei og vegetasjon langs Øverlandselva. Regulert friområde langs Øverlandselva er registrert som et viktig biologisk mangfold. Uttalelser Vei og trafikk: Eiendommen har avkjørsel til Åsterudveien som er stengt med bom for gjennomkjøring til Åsterudsletta. Vei og trafikk vil ikke motsette seg utvidet avkjøringstillatelse til Åsterudveien. Vann og avløp: Boligene er tilknyttet offentlige vann og avløpsledninger i Åsterudveien. Ved etablering av terrasser, balkonger, tilbygg, støttemurer må det tas hensyn til det private vann og avløpsanlegget. Tilgang til ledningene for fremtidig drift og vedlikehold må ivaretas.
Ved tvil om ledningers beliggenhet må ledninger påvises. Overflatevann/takvann og vann fra plasser med tett overflate må ivaretas på egen grunn, og på en slik måte at bygningskonstruksjoner ikke skades, eller vannet skaper ulemper for området/naboer. Alt rørleggerarbeid skal anmeldes til Bærum kommune Vann og Avløp avd. Myndighet og Service av godkjent foretak, og skal være godkjent før arbeidet tar til. Natur og idrett: Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold. Hele omsøkte område er regulert til offentlig formål. Natur og idrett har kun vurdert tiltak vedrørende bygning E etter naturmangfoldlovens prinsipper i 8-12. Det øvrige arealet består av eksisterende bygninger, veier og plenareal og tiltak her vurderes å ikke berøre naturmangfold (jf. 3 bokstav i) og blir følgelig ikke vurdert etter prinsippene 8-12. Forholdet til kulturvern: Lengst nordvest på eiendommen, utenfor omsøkt areal, er det registrert en rydningsrøys. Nabomerknader Det foreligger merknader fra eiere av Åsterudveien 16A. Det anføres at planene innebærer en dramatisk utvidelse av virksomheten og dermed overskrider tillatt utnyttelsesgrad for tomten. Utvidelsen fører til en uakseptabel økning i trafikkbelastningen på en allerede overbelastet vei. Området er regulert til vernehjem for alkoholskadde, ikke til utleieboliger for rusmisbrukere uten døgnkontinuerlig oppfølging/rehabilitering. Utbyggingen er den tredje av store utbygginger kommunen gjennomfører som fører til stor trafikkøkning i Åsterudveien. Merknadene inneholder også beskrivelse av forhold som ikke er direkte knyttet til omsøkte tiltak, men som har medført overbelastning på Åsterudveien, samt en betraktning rundt evt. brukere av eiendommen. Det stilles også spørsmål om kommunens saksbehandling. Det vises til sakens dokumenter for merknadene i sin helhet. Ansvarlig søker har kommentert merknadene. Beboerantallet vil øke med 12, personalantall endres ikke, slik at dette vil ikke gi vesentlig trafikkøkning. Nye adkomstgallerier og balkonger medfører økt utnyttelse. Prosjektet er en oppgradering/ombygging av den eksisterende bygningmassen. Tiltaket og den videre bruken av eiendommen er vurdert å være innenfor reguleringen. Det er videre svart på merknadene som knyttet seg til overbelastning av Åsterudveien. Ansvarlig søker kan ikke se at veien er overbelastet. For søkers kommentarer i sin helhet vises det til sakens dokumenter. Bygningssjefens vurdering Det søkes om ombygging/modernisering av eksisterende bygninger (med unntak av bygning E som rives og bygges opp på nytt). Det er ikke søkt om dispensasjon fra reguleringsformål, slik at når det gjelder bruk av eiendommen forutsetter bygningssjefen at det gjøres innenfor formålet. Omsøkte tiltak utløser ikke nye krav når det gjelder uteoppholdsareal og parkering utover slik det opprinnelig ble godkjent. I tråd med reguleringsbestemmelsene er det muligheter for parkering på eiendommen. Evt. trafikkøkning til eiendommen vurderes som liten og innenfor det akseptable i forhold til reguleringsformålet. Svalganger og balkonger på bygningene er betinget av dispensasjon fra tillatt grad av utnytting. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre en forholdsmessighet mellom bebygde og
uebebyge arealer gjennom begrensning av bygningsvolumer. Opprettholdelse av lys, luft og åpenhet i området og bidra til mulighet for etablering av gode uteområder. Elementene er prosjektert for å tilfredsstille dagens krav til tilgjengelighet og boligstandard og vil, etter bygningssjefens vurdering, gi bedre adkomst til bygningene samt økt kvalitet for brukerne. Elementene fremstår som luftige og åpne konstruksjoner, slik at forholdet til lys, luft og åpenhet ansees for å være ivaretatt. Eiendommen er omkranset av større friområder/øverlandselva/naturvernområde og område regulert til kommunalteknisk virksomhet, slik at det områdemessig kan tåle en noe forhøyet utnyttelse på foreliggende eiendom. Økningen vil knapt være merkbar for omgivelsene. Balkongene er et supplement til områdets utearealer på bakkeplanet. Overdekkede inngangspartier hindrer snø og regn inn i boligen. Estetisk sett bidrar fasadeelementene til å bryte opp fasadene, hvilket vurderes som positivt. Bygningssjefen kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen om tillatt utnyttelse blir vesentlig tilsidesatt med omsøkte tilbygg/balkonger. Fordelene ved å ha svalgang/balkong vurderes som klart større enn ulempene ved å tillate en noe høyere utnyttelse på eiendommen. Dispensasjon gis. Mindre del (hjørne) av svalgang mot nord for bygning A ligger i strid med den regulerte byggegrensen. Hensikten med byggegrensen er å hindre nedbygging og uønsket fortetting mot naboeiendom. Naboeiendommen er stor og regulert til kommunalteknisk virksomhet. Det foreligger nabosamtykke. Etter bygningssjefens vurdering vil det fremdeles være lyst, luft og åpenhet mellom eiendommene. Fordelene med å ha et overdekket inngangsparti og en bedret adkomst til boligen vurderes som større enn ulempene som evt. skapes for de nevnte hensyn bak byggegrensen. Dispensasjon gis. Omsøkte tiltak innebærer en fasadeendring. Bygningenes hovedvolum beholdes, men trepanelfasadene trekkes ned slik at de fremstår roligere og får et mer enhetlig preg. Etter bygningssjefens vurdering innehar omsøkte tiltak gode visuelle kvaliteter, jf pbl 29-2. Det er opplyst at bygning A og E ligger nærmere høyspentlinje enn anbefalte avstander. Det bes derfor om en dokumentasjon på magnetfeltnivå for bygning A og E, og hvorvidt man er innenfor anbefalt verdi på 0,4 mikrotesla. Ledningseier kan kontaktes for evt. avklaringer. Innsendes senest til søknad om igangsettingstillatelse. Minner om at Arbeidstilsynets samtykke må foreligge for tiltak der arbeidsplasser berøres. Senest til søknad om igangsetting. GEBYR OG AVGIFTER Behandlingsgebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 12600,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter 25 Dispensasjon (gir 1M) og 17 Tiltak med eksisterende bygninger; Ominnredning/ny planløsning M pr etasje (gir 2M) og fasadeendring (gir 3M) i gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune; totalt 6M. M (minstegebyret) for 2012 er fastsatt til kr 2100,- (lav sats etter 1 b)). Det gjøres oppmerksom på at ved oppdelt igangsettingssøknad faktureres et tilleggsgebyr på 2M for den andre igangsettingstillatelsen og for hver igangsettingstillatelse etter denne.
Det gjøres oppmerksom på at byggetiltak også kan medføre andre gebyrer, herunder tilknytningsgebyr for vann og avløp, jf. vedlagte skriv nyttige opplysninger. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte Orientering om klagerett. Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Bærum kommune uvedkommende. Ketil Krogstad bygningssjef Britt Wenche Groven saksbehandler Vedlegg: Liste over godkjente dokumenter Orientering om vedtak og vilkår
ArkivsakID: 12/10450 Vedlegg 1 til tillatelsen LISTE OVER GODKJENTE DOKUMENTER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; www.baerum.kommune.no; selvbetjening; postlister og dokumenter; plan/byggesak. Søk på saksnummer (arkivsakid) angitt i vedtaket. Godkjente dokumenter er elektroniske vedlegg til vedtaket, men papirutgaver legges ikke ved tillatelsen ved utsendelse av vedtaket. Tittel Saksdokid Rammesøknad 1591786 Situasjonsplan 1591792 Plan underetasje - hus A, B og C 1592178 Plan 1. etasje - hus A, B og C 1592179 Fasade sør og øst - hus A, B og C 1591809 Fasade nord og vest - hus A, B og C 1591810 Ansvarsrett - LMR Arkitektur AS 1591789
Vedlegg 2 til tillatelsen ORIENTERING OM VEDTAK OG VILKÅR Rammetillatelsen avklarer tiltakets rammer og viser hvilke vilkår som skal legges til grunn for den videre prosjekteringen. All kontakt mellom kommunen og tiltakshaver skal skje gjennom ansvarlig søker. Det er en betingelse at de forhold ved tiltaket som ikke framgår av søknaden følger bygningslovgivningen i den utstrekning dispensasjon ikke er uttrykkelig søkt om og gitt. Tillatelsens varighet og gyldighet forøvrig Arbeidet må være satt i gang innen 3 år regnet fra rammetillatelsen ellers bortfaller den. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. Tillatelsen med sine vilkår og eventuelle dispensasjoner danner et samlet hele, og forutsetter at tiltaket gjennomføres i sin helhet slik det er godkjent. F.eks. vil gitte dispensasjoner i utgangspunktet falle bort ved endrede planer. Godkjent dokumentasjon skal følges. Annen dokumentasjon tjener som underlag for avgjørelsen. Dersom det er gitt avkjøringstillatelse gjelder denne for det konkrete tiltak og den angitte bruk. Øvrige instanser og myndigheter Tillatelsen gjelder kun i forhold til plan- og bygningslovgivningen med mindre annet framgår av vedtaket. Annet lovverk følges opp av andre myndigheter.