201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE FORORD / MANDAT... 3 SAMMENDRAG... 4 FORUTSETNINGER... 8 1.0 GRUNNLAG... 8 1.1 KOMMUNENS FOKUSOMRÅDER / MÅLSETNINGER... 8 1.2 FUNKSJONER... 8 1.2 PROGRAM... 9 1.3 ALTERNATIVE TOMTER OG PROGRAMOPPFYLLELSE... 9 1.4 REGULERINGSMESSIGE FORHOLD... 10 1.5 HUSBANKENS ORDNINGER OG KRAV... 10 1.6 ANDRE KRAV OG BEGRENSNINGER... 11 1.7 TEKNISK INFRASTRUKTUR... 12 1.8 BYGGEKOSTNADER... 13 1.9 KOSTNADER FOR FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD (FDV)... 14 1.10 ÅRSKOSTNADER... 14 1.11 BEREGNING AV RENTER OG AVDRAG... 14 ALTERNATIV ØSTRE TOTEN SYKEHJEM... 15 2.0 ØSTRE TOTEN SYKEHJEM... 15 2.1 TOMT... 16 2.2 AREALPROGRAM... 17 2.3 UTFORMING... 17 2.4 KOSTNADER... 18 2.3 GJENNOMFØRING... 19 ALTERNATIV LABO... 21 3.0 LABO... 21 3.1 TOMT... 21 3.2 AREALPROGRAM... 22 3.3 UTFORMING... 22 3.4 KOSTNADER... 23 3.3 GJENNOMFØRING... 23 ALTERNATIV L16... 25 4.0 L16... 25 4.1 TOMT... 25 4.2 AREALPROGRAM... 26 4.3 UTFORMING... 27 KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 1
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE 4.4 KOSTNADER... 27 4.3 GJENNOMFØRING... 27 KONKLUSJON OG ANBEFALINGER... 29 5.0 KONKLUSJON OG ANBEFALINGER... 29 5.1 TOMTER OG UTBYGGINGSMULIGHETER... 29 5.2 L15 KONTRA L16... 29 5.3 AREALSAMMENLIGNING... 30 5.4 KOSTNADER OG GJENNOMFØRING... 30 5.5 DISPONERING AV ØTS OG LABO... 31 5.6 OPS (OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID)... 31 5.7 0-ALTERNATIVET... 31 5.6 KONKLUSJON... 31 VEDLEGG... 33 VEDLEGG 1 AREALPROGRAM... 33 VEDLEGG 2 SITUASJONSPLANER OG PRINSIPIELLE PLANER... 33 VEDLEGG 3 BYGGEKOSTNADER... 33 VEDLEGG 4 FDV-KOSTNADER... 33 VEDELGG 5 ÅRSKOSTNADER... 33 VEDLEGG 6 RENTER OG AVDRAG... 33 KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 2
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE FORORD / MANDAT KONTUR arkitektur + konstruksjon as har våren 2011 vært engasjert av Østre Toten kommune (ØTK) for å gjennomføre en forstudie som innledning til bygging av nytt Østre Toten helse- og omsorgssenter (ØTHO). Bakgrunnen er at ØTK har to gamle sykehjemsbygg (Østre Toten sykehjem og Labo sykehjem) som begge står foran omfattende rehabiliteringsbehov, samtidig som Husbankens virkemidler (tilskudd) er blitt vesentlig bedre fra 2011. ØTK ser for seg 3 alternative løsninger som skal gi 110 sykehjemsplasser: Samle alle sykehjemsplassene ved dagens Østre Toten sykehjem (ØTS) Samle alle sykehjemsplassene ved Labo Samle alle sykehjemsplassene ved et nybygg på tomt L16 ved den nye avlastningsvegen (Fv33) i Lena KONTUR har hatt følgende mandat for forstudien: Å analysere de 3 alternative plasseringer av nytt helse- og omsorgssenter, slik at Østre Toten kommune kan foreta valg av fortrinnsvis ett og maks. to alternativ for videre utredning. Hovedfokus for studien har vært på emnene: Tomtemuligheter Programoppfyllelse Økonomi Framtidige utviklingsmuligheter Tidsperspektiv KONTUR er også bedt om å vurdere økonomiske konsekvenser (oppgradering og FDV-kostnader) for fortsatt drift av dagens pleie- og omsorgstjenester ved ØTS og Labo, hvis ikke ett av de tre forannevnte prosjekter blir gjennomført. Forstudien er utført av sivilarkitekt Knut Reiten, arealplanlegger Nils Kristian Raddum og ingeniør Tore Venås. Parallelt med dette arbeidet har det i regi av Agenda Kaupang vært gjennomført et prosjekt med analyser av dagens helse- og omsorgsbehov i forhold til valg av et av de tre ovennevnte forslag til nytt helse- og omsorgssenter. Vurderinger er gjort på det faglige innholdet, organiseringen og dimensjoneringen av nytt helse- og omsorgssenter. Videre er forholdet mellom nytt helse- og omsorgssenter, bo- og servicesentrene og ambulerende hjemmetjenester vurdert. Det vesentlige i denne rapporten er vurderinger av kommunens økonomi og fordeling mellom de forskjellige tjenester, rammebetingelser (bl.a. samhandlingsreformen og demografi), prioriteringer på de forskjellige deler av omsorgstrappa, og organisering av grupper for kostnadseffektivitet og drift. En målsetting for arbeidet både i regi av KONTUR og Agenda Kaupang har vært at kommunestyret i møte i juni 2011, har nok grunnlag til å fatte vedtak om at to alternativer skal utredes nærmere, slik at økonomiske forutsetninger kan forankres i økonomiplanen i kommunestyremøte i november 2011. Gjøvik 20.05.11.... KONTUR arkitektur + konstruksjon as v/ prosjektansvarlig Tore Venås KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 3
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE SAMMENDRAG Dette er et kort sammendrag av forord og etterfølgende kapitler 1-5. KONTUR arkitektur + konstruksjon as har våren 2011 vært engasjert av Østre Toten kommune (ØTK) for å gjennomføre en forstudie som innledning til bygging av nytt Østre Toten helse- og omsorgssenter (ØTHO). ØTK ser for seg 3 alternative løsninger som skal gi 110 sykehjemsplasser: Samle alle sykehjemsplassene ved dagens Østre Toten sykehjem (ØTS) Samle alle sykehjemsplassene ved Labo Samle alle sykehjemsplasser ved et nybygg på tomt L16 ved den nye avlastningsvegen (Fv33) i Lena. Hovedfokus for studien har vært på tomtemuligheter, programoppfyllelse, økonomi, framtidige utviklingsmuligheter og tidsperspektiv. KONTUR er også bedt om å vurdere økonomiske konsekvenser for fortsatt drift av dagens pleie- og omsorgstjenester ved ØTS og Labo (et 0-alternativ), hvis ikke ett av de tre forannevnte prosjekter blir gjennomført. FORUTSETNINGER Det nye senteret skal bli et helse- og omsorgssenter med totalt 110 plasser, og skal huse de mest pleietrengende personene til enhver tid i ØTK. Senteret skal også romme lokaler for ergo- og fysioterapitjenesten og ambulerende sykepleie (hjemmetjenesten). Parkering for ambulerende tjenester (hjemmetjenesten) legges til en parkeringskjeller, mens all øvrig parkering for ansatte og besøkende blir på bakkeplan. Funksjoner som kan tenkes inn i senteret i en senere fase, men avhengig av hvor senteret blir liggende, er lokaler med aktiviteter og service rettet mot hjemmeboende eldre, og andre kommunale tjenester som legesenter, psykiatritjenester og helsestasjon. Samhandlingsreformen tilsier at dette blir et sykehus light der det bl.a. kan foretas dialyse, O2- behandling og medisinskfaglige funksjoner i tillegg til pleie- og omsorg. Utforming av rom, organisering av rom o.s.v., skal være i h.h.t. Husbankens krav, slik at maksimalt tilskudd kan oppnås. Det er utarbeidet et arealprogram for helse- og omsorgssenteret med et samlet bruttoareal (BTA) på 11.200 m2. Oppfyllelse av funksjonene i dette arealprogrammet er lagt til grunn for de tre alternativene ØTS, Labo og L16. Det er ulike utfordringer knyttet til de tre alternativene som reguleringsmessig status for den enkelte tomt, jordvernhensyn og eventuelt vernestatus på eksisterende bygg, tomtestørrelse med mulighet for tomteutvidelse, og begrensninger i eksisterende bebyggelses form, bygningsmessige og tekniske standard. Et viktig grunnlag for utbyggingen er å oppnå størst mulig dekningsbidrag gjennom Husbankens tilskuddsordninger for denne type anlegg, og eventuelle tilskudd som kommer ved gjennomføring av Samhandlingsreformen. Det gis nå tilskudd på 40% av byggekostnadene, begrenset oppad til kr 888.800 pr sykehjemsplass (40% av kr 2.222.000 som er maksimalt grunnlagbeløp pr. sykehjemsplass). KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 4
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Under forutsetning av at utformingen blir i h.h.t. Husbankens retningslinjer, er det gitt signaler om at ØTK vil få tilskudd for alle 110 nye sykehjemsplasser. Det er derfor viktig at senteret oppfyller alle Husbankens krav. De bygningsmessige og tekniske krav til et nytt helse- og omsorgssenter er som for alle andre typer bygg, vesentlig skjerpet med nye byggeforskrifter som trådte i kraft i 2010 (TEK10). Dette gjelder spesielt på områder som universell utforming og energibruk. Det er nå kjent og erfart at dette har gitt økte byggekostnader, men skal også gi lavere driftskostnader. Ulike forutsetninger mht. behov for oppgradering av kommunal infrastruktur (veger, gangveger, vann og avløp, strømforsyning og fjernvarmetilknytning) påvirker totalkostnadene for de enkelte alternativene i ulik grad. ALTERNATIVER ØTS En utbygging ved ØTS er vist i to alternativer som bygger på bruk av eksisterende anlegg fra 1977, men hvor det opprinnelige bygget fra 1928 rives. I alternativ A bygges alle eksisterende boenheter om slik at alle boenheter tilfredsstiller gjeldende krav i teknisk forskrift (TEK10) og Husbankens anbefalinger. Dette gjøres ved at tre boenheter i dagens anlegg bygges om til to boenheter hvor mellomliggende areal blir to bad, ett for hver ny boenhet. I alternativ B benyttes de boenheter som ble oppgradert ved rehabilitert i 2003 slik de er. Avd. A og barnehagen ombygges til boenheter ved en fullverdig oppgradering etter TEK 10 og Husbankens krav. Tomta er på ca.18,3 daa., og omfatter dagens sykehjem og en nærliggende boligeiendom, samt areal som ble lagt til ved forrige rullering av kommuneplanen. Det totale tomtearealet er stort nok, men forutsetter nybygg over 3-4 plan med parkeringskjeller for ikke å nedbygge større deler av tomta en nødvendig. ØTS ligger 1,9 km fra Lena sentrum, og uten kollektivt trafikktilbud. Adkomstveger må oppgraderes og det må anlegges gang- og sykkelveg helt fram til senteret. ØTS har gode uteområder, men disse vil bli redusert ved en utbygging. Labo Tomta er på ca. 17,6 daa., inkludert arealer som tillegges ved riving av i alt 7 omsorgsboliger sør for dagens anlegg, men en høyspentlinje gjennom området reduserer bebyggbart areal. En utbygging ved Labo krever riving av hele det eksisterende anlegget og omsorgsboliger i sør. Labo ligger 1,0 km fra Lena sentrum, og kan betraktes å ligge i gangavstand for ansatte og pårørende. Det er avstigningsfelt for kollektivtrafikk rett ved, og det er etablert gang- og sykkelvegforbindelse til Lena sentrum. Denne har imidlertid så vidt stor stigning at den kun er fremkommelig for personer med normal kraft og bevegelighet. Et nybygg organisert over 3 plan med parkeringskjeller får plass innenfor regulert tomteareal, men fratrukket arealer for parkering på bakkeplan, er det begrenset uteareal for opphold og aktivitet i hageanlegg. Dette kompenseres i noen grad av at anlegget ligger med utsikt til et flott kulturlandskap. L16 Tomta som er egnet for utbygging av et helse- og omsorgssenter er på ca. 16,4 daa.. Tomta inngår i et større område for både etablert og planlagt nærings- og offentlig bebyggelse med dominerende bygningsmessige anlegg som Felleskjøpet og Totenhallen i sør og vest. Mot nord er en større varehandetablering under planlegging, som også vil bli et dominerende naboskap. Tomta er visuell åpen ut mot kulturlandskapet i øst, men vil fysisk bli avskåret fra dette ved anlegging av ny fylkesvegtrasé. Nærheten til fylkesvegen vil være en utfordring mht. støy og støv, og legge føringer for utformingen av både bygningsmessige anlegg og utearealer. Tomta har god nærhet til sentrum av Lena med offentlig og privat tjenesteyting, og ligger som nærmeste nabo til ny terminal for kollektivtrafikk. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 5
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Samlet sett vil et helse- og omsorgssenter på denne tomta være sterkt eksponert mot omkringliggende virksomheter, trafikk og aktiviteter med tidvis høy intensitet og påvirkning på nærmiljøet. Et nybygg må organiseres over 3 eller 4 plan med parkeringskjeller for å få tilfredsstillende størrelse på utearealene, og nødvendige kvaliteter i uterommene for opphold og aktiviteter. AREALER Arealprogrammet for et nytt helse- og omsorgssenter er satt til brutto 11.200 m2. Samlet bruttoareal iht. arealprogrammet representerer 102 m2 pr. boenhet/pleieplass. Erfaringstall fra omsorgsboligprosjekter, som er boliger uten større grad av tilleggsfunksjoner for aktiviteter og service, tilsier et bruttoareal på 80-90 m2 pr. boenhet, tilsvarende for helse- og omsorgssentre er 100-120 m2 pr. boenhet/pleieplass. Tallene viser at samlet bruttoareal for ØTHO slik det er satt i arealprogrammet, ligger relativt lavt i forhold til sammenlignbare prosjekter. KOSTNADER For alternativene er det utarbeidet byggekosnader, kostnader for forvaltning, drift og vedlikehold (FDVkostnader), sammenlignende årskostnader, og årlige rente- og avdragsbelastninger. Byggekostnader Byggekostnader for de enkelte alternativene er følgende: ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B Labo L16 Byggekostnader er inkl. mva. FDV-kostnader kr. 407,7 mill. kr. 341,2 mill. kr. 352,1 mill. kr. 341,9 mill. Gjennomsnittlige årlige FDV-kostnader for de enkelte alternativer er: ØTS, alternativ A kr. 11,2 mill. (kr. 782 pr. m2) ØTS, alternativ B kr. 10,3 mill. (kr. 817 pr. m2) Labo kr. 8,6 mill. (kr. 768 pr. m2) L16 kr. 8,6 mill. (kr. 768 pr. m2) FDV-kostnader er eks. mva. Alle kostnadstall er pr. 2. kvartal 2011, og inkluderer inventar og utstyr samt normal tomteopparbeidelse. Spesielle kostnader som finansieringskostnader og prisstigning etter kalkyledato er ikke medtatt. Årskostnader Det er årskostnaden som er interessante for å belyse de samlede kostnadene for det nye helse- og omsorgssenteret. Investeringskostnadene er derfor omgjort til årlige, netto kapitalkostnader, der det tas hensyn til hvilke tilskudd en får for de forskjellige alternativene, og tillegges årlige kostnader for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Dette viser følgende: ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B Labo L16 kr. 27,3 mill. kr. 25,4 mill. kr. 21,6 mill. kr. 21,0 mill. I en samlet årskostnad burde også de årlige kostnader for helse- og omsorgstjenestens drift av senteret være medtatt. Det har imidlertid ikke vært mulig innenfor den tidsramme som har vært avsatt til denne forstudien, å fremskaffe pålitelig tallmateriale for dette, og må derfor gjennomføres i neste fase av prosjektet. Beregning av renter og avdrag Det er også foretatt beregning av årlige renter og avdragsbelastninger basert på kommunens investeringsbehov for de enkelte alternativer. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 6
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Beregningene tar hensyn til antall tilskuddsberettigede plasser for de enkelte alternativer, og viser følgende snitt for renter og avdrag de første 10 årene: ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B Labo L16 kr. 16,1 mill. kr. 15,1 mill. kr. 13,0 mill. kr. 12,4 mill. Det er lagt til grunn en rentefot på 4 % og nedbetalingstid på 30 år. GJENNOMFØRING Uoffesielt er det sagt at Husbankens tilskuddsordning i nåværende form gjelder forutsatt en byggestart innen utgangen av 2015. For alternativet L16 vil det i forkant av en utbygging bli en planprosess med varighet fra ett til 2 år. Den totale gjennomføringstiden fra vedtak om utbygging er gjort kan således bli fra 4,5 til 5 år avhengig av grad av planarbeid. Tilsvarende lang utbyggingstid er forutsatt for alternativene ved ØTS p.g.a. gjennomføring av nybygg før ombygging /rehabilitering av eksisterende anlegg kan finne sted. Alternativet Labo antas å ha kortest gjennomføringstid på 3,5 til 4 år. Alternativene Labo og L16 innebærer annen bruk av ØTS og eventuelt Labo. ØTS kan avhendes og bygges om til boligformål, privat institusjon, kurs- og konferansested; mens Labo kan overføres til Østre Toten boligstiftelse og tilpasses til utleieboliger / omsorgsboliger. L15 KONTRA L16 I gjeldende planer både i kommuneplanens arealdel og i reguleringsplan legges det opp til at område L16 skal utnyttes til næringsvirksomhet, og område L15 til blandet formål bolig / offentlig / forretning. Det er derfor i konflikt med de planfaglige vurderinger for utvikling av Lena sentrum som er gjort tidligere, å legge et nytt helse- og omsorgssenter til område L16. En etablering av senteret i område L15, om nødvendig ved flytting av den planlagte varehusetableringen til L område L16, vil være i tråd med intensjonene i tidligere vedtatte og nå gjeldende planer. OPS (Offentlig Privat Samarbeid) Utbygging, drift og vedlikehold av helse- og omsorgssenteret kan gjennomføres som et såkalt OPSprosjekt. Det betyr at private aktører kontraheres for bygging og drifting av bygningsmassen, mens det fortsatt vil være ØTK som har ansvaret for den helsefaglige driften av senteret. 0-ALTERNATIV (Hva må gjøres dersom det ikke blir et nytt prosjekt) Dersom det vedtas å ikke bygge nytt sykehjem, vil ØTK likevel måtte gjennomføre relativt betydelige rehabiliteringsarbeider på eksisterende bygningsmasse ved ØTS og Labo. Byggekostnad for nødvendig rehabilitering og oppgradering av eksisterende anlegg er beregnet til kr. 114,4 mill. Gjennomsnittlige årlige FDV-kostnader er beregnet til kr. 8,8 mill. (kr. 963 pr. m2). Årskostnader er beregnet til kr. 15,2 mill., og årlige renter og avdrag de 10 første årene til kr. 6,3 mill. KONKLUSJON OG ANBEFALINGER Våre vurderinger av de ulike alternativene for et nytt helse- og omsorgssenter konkluderer med en anbefaling om at alternativene Labo og L16 legges til grunn for videre utredning. Dette er begrunnet både i beliggenhet, tomteforhold, økonomiske og gjennomføringsmessige forhold. Vår anbefaling er også at et nytt senter vurderes lagt til området L15. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 7
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE FORUTSETNINGER 1.0 GRUNNLAG Kapittelet tar for seg målsetninger, forutsetninger og rammebetingelser som er generelle for alle alternativene. 1.1 KOMMUNENS FOKUSOMRÅDER / MÅLSETNINGER Det nye senteret skal bli et helse- og omsorgssenter, og skal huse de mest pleietrengende personene til enhver tid i Østre Toten kommune som bl.a. Sterkt utagerende demente Personer under behandling for kreft Terminale (døende) personer Samhandlingsreformen tilsier at dette blir et sykehus light der det bl.a. kan foretas dialyse, og det vil bli mange rom med O2-behandling, og rom for tilsynslegefunksjon. Samtidig må utforming av rom, organisering av rom o.s.v. være i h.h.t. Husbankens krav, slik at maksimalt tilskudd kan oppnås. 1.2 FUNKSJONER Nye Østre Toten helse- og omsorgssenter skal samlet ha 110 sengeplasser. 40 av disse plassene skal være for korttidsopphold og rehabilitering med nødvendige tilleggsfunksjoner for til dels avansert behandling. De øvrige plassene skal organiseres som bofellesskap fortrinnsvis med 8-10 beboere i hvert fellesskap. Noen boenheter skal utformes for ektepar, eventuelt ved sammenslåing av to enheter. Det skal være nødvendige funksjoner for pleie av beboerne og for ansatte for bofellesskapene og korttids-/rehabiliteringsplassene, samt aktivitetsrom for alle beboerne. For andre medisinskfaglige funksjoner (legetjenesten) skal det være undersøkelses- og behandlingsrom, og rom for samtale med beboere og pårørende. Senteret skal ha rom for pårørende som har behov for å overnatte. Senteret skal inneholde kjøkken basert på kok/server. Kjøkkenet skal primært dekke behovet ved senteret, men ha arealreserver som kan gi øket kapasitet for ekstern levering. Det skal være et eget kapell ved senteret. Ergo-/fysioterapitjenesten skal inn i senteret med behandlingstilbud og som base for eksterne tjenester, samt rom for administrasjon og personale. Ambulerende sykepleie (hjemmetjenesten) skal ha base i senteret, med vaktrom, personalrom og garasjeplass for tjenestens biler. Avhengig av hvor senteret blir lagt (tomtevalg), vil senteret også kunne romme tilbud til eksterne brukere som et eldres hus med aktivitets- og møterom, og servicefunksjoner som frisør, fotpleie, spa og apotek. Funksjoner som kan tenkes inn i senteret i en senere fase, men også avhengig av hvor senteret blir liggende, er legesenter, psykiatritjenester og helsestasjon. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 8
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE 1.2 PROGRAM For prinsipielle vurderinger av de alternative tomtenes kapasitet og egnethet, mulig bruk av eksisterende bygninger (ØTS og Labo), og for kalkulasjon av de ulike alternativene, er det i samarbeid med representanter for fagpersonell / brukere utarbeidet et foreløpig arealprogram (vedlegg 1). Det forutsettes imidlertid at et mer detaljert funksjons- og arealprogram utvikles som grunnlag for prosjekteringen (forprosjektfasen) i neste omgang. Forstudien skal være et godt grunnlag for det videre arbeidet. For å få sammenlignbare alternativer har man valgt å legge et program til grunn for vurderingene som ikke inkluderer utvidete servicefunksjoner som hår- og fotpleie etc., og almene lege-, psykiatri og helsestasjonstjenester som ikke vil være aktuelt i alle alternativene. Uten nevnte tilleggsfunksjoner for almen service og helsetjenester, har ØTHO et beregnet, samlet brutto arealprogram (BTA) på 11.200 m2. 1.3 ALTERNATIVE TOMTER OG PROGRAMOPPFYLLELSE Tre alternative tomter Det er redegjort for tomteforutsetninger, arealprogram, mulig utforming, kostnader og gjennomføring for hvert enkelt alternativ i kapitler 2, 3 og 4. En utbygging ved ØTS er vist i to alternativer (ØTS, alternativ A, og ØTS, alternativ B). KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 9
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE I alternativ A forutsettes det at alle eksisterende boenheter bygges om til gjeldende dimensjoneringskrav for rom og romutforming i teknisk forskrift (TEK10), og Husbankens anbefalinger. Dette gjøres ved at tre boenheter i dagens anlegg bygges om til to boenheter hvor mellomliggende areal blir to bad, ett for hver ny boenhet. Dette medfører at alternativ A får et større nybyggareal enn alternativ B. I alternativ B er det forutsatt benyttet de boenheter som ble oppgradert ved rehabiliteringen i 2003. Dette gjelder alle enheter med unntak av dagens avd. A på plan 0. Dagens avd. A og barnehagen forutsettes ombygd ved fullverdig oppgradering etter TEK 10 og Husbankens krav (tilsvarende alle boenheter i alternativ A). En utbygging ved Labo forutsettes som nybygg og betyr riving av hele det eksisterende anlegget og noen frittliggende kommunale boliger, for å kunne finne en løsning innen område regulert til offentlig bebyggelse. En utbygging på område L16 i sentrum av Lena vil være et nybygg på tomt som i dag er dyrket mark uten bebyggelse, men med en gjeldende reguleringsplan som åpner for utbygging etter omregulering av formålet. For alle alternativer er det viktig at anlegget har framtidige utvidelsesmuligheter enten som tilbygg eller som påbygg. Nybygg skal derfor forberedes (dimensjoneres) for påbygg. Parkeringsdekning For alle alternativene vil behovet for parkeringsplasser kreve betydelige arealer, og være kostnadskrevende, særlig dersom hele eller deler av arealet må skje under bakkenivå eller i P-hus. P.g.a. avstander til kollektivtrafikk antas det at behovet for parkeringsplasser er størst på alternativet ØTS og minst på L16. Det er utarbeidet anslag for parkeringsbehov for ansatte og besøkende ved helse- og omsorgssenteret. Anslaget tar høyde for samtidighet og overlapp i arbeidstid for ansatte, samt til det enkelte alternativets nærhet til offentlige kommunikasjonsmidler. 1.4 REGULERINGSMESSIGE FORHOLD Formål (bruk) og utstrekning på tomt for alle alternativer fremgår av kommuneplanens arealdel. Det foreligger ikke reguleringsplan for ØTS og Labo. Områdene er kun behandlet i kommuneplanens arealdel. Området L16 omfattes av Reguleringsplan for avlastningsveg til Lena, som nylig er godkjent (mars 2011), der L16 er regulert til Næringsformål. Alternativene ØTS og Labo grenser til LNFR-område. Å ta av LNFR-områder medfører at det må lages reguleringsplan som er i strid med kommuneplanen, noe som bl.a. medfører behov for konsekvensutredning (KU). Det er umulig å si med sikkerhet hvor lang tid en slik prosess tar, men historisk sett har sentrale myndigheter vist større vilje/fleksibilitet når det skal gjennomføres større samfunnsprosjekter. En mulighet for å imøtekomme ønske/kravet om ikke å berøre LNFR-områder med en utbygging, er å vurdere muligheten for å gi tilbake LNFR-areal andre steder, dersom den aktuelle byggetomta medfører behov for å ta av LNFR-område. Ved behov for større reguleringsendringer (f.eks. endring av formål for alternativet L16), må det påregnes krav om KU. 1.5 HUSBANKENS ORDNINGER OG KRAV Lån og tilskuddsordninger Regjeringens satsing på nye sykehjemsplasser har hittil ikke gitt ønsket respons i kommunene. Dette har sannsynligvis hatt sin årsak i at kommunen har opplevd for dårlige økonomiske tilskuddsordninger knyttet til tiltakene. Stortingsproposisjon nr 65S (2010-2011) vedtatt 5.april 2011 øker tilskuddssatsene betydelig, og det gis nå tilskudd på 40% av byggekostnadene, begrenset oppad til kr 888.800 pr sykehjemsplass (40% av kr 2.222.000 som er maksimalt grunnlagbeløp pr sykehjemsplass). KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 10
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Husbanken (alternativt Kommunalbanken) kan fullfinansiere et prosjekt med grunnlån med inntil 50 års løpetid, med fast eller flytende rente, eller evt en kombinasjon av dette. Fastrenten kan med dagens regelverk gis over 3, 5, 10 eller 20 år, og lånene kan gis enten som annuitets- eller serielån. I forhold til tidligere saksbehandling av tilskudd, legges det nå opp til et enklere behandlingssystem, bl.a. skal en søknad ikke lengre forhåndsgodkjennes av fylkesmannen. Forespørsel (tidligere foreløpig søknad) kan i prinsippet sendes så snart en vet omfanget av hva som skal bygges, selv om det ikke er gjort formelt budsjettvedtak. Slik ØTK presenterte sitt prosjekt i møte med Husbanken 2011-04-07, og under forutsetning av at utformingen blir i h.h.t. Husbankens retningslinjer, vil ØTK få tilskudd for alle 110 nye sykehjemsplasser. For å få tilskudd for rehabilitering av eksisterende arealer, må arealene tilpasses Husbankens retningslinjer, evt kan det aksepteres litt mindre (1-2 m²) areal. Kostnader for rehabilitering av alle typer arealer kan legges inn i beregningsgrunnlaget (men tilskuddet begrenses oppad til 40% av kr 2.222.000 pr sykehjemsplass). Det ble på møtet med Husbanken tatt opp spørsmålet om del-utbetaling av tilskudd. Det ble svart at dette ikke er aktuelt, noe som betyr at utbyggere må forskuttere byggekostnadene fram til anlegget er ferdig. Samhandlingsreformen vil trolig medføre nye finansieringsbehov. På ovennevnte møte med Husbanken den 2011-04-07 ble det opplyst at de samarbeider med bl.a. Helsedirektoratet for å belyse endringer i regelverket for tilskudd p.g.a nye reformer. Det er meget stor politisk prestisje knyttet til nye sykehjemsplasser, og alle signaler tyder på mer finansiering dersom det skulle vise seg at mange kommuner setter i gang med etablering. Krav til anlegg Husbankens retningslinjer og veiledere er under revidering slik at de blir i h.h.t. Stortingsproposisjon nr 65S. Det betyr at det pr d.d. ikke finnes ajourførte retningslinjer og veiledere. Det må derfor tas forbehold om at det vil kunne bli endringer i forhold til dagens regelverk. Dagens regelverk er for eksempel ikke tilpasset samhandlingsreformen. Sykehusene skriver ut pasienter mye raskere enn tidligere. Det betyr at kommunen må ta hånd om sykere personer enn før, og det vil være behov for flere korttidsplasser/akuttplasser. Disse rommene vil kunne ha andre behov for organisering enn avdelinger for demente, de vil også evt kunne ha et annet arealbehov enn Husbankens krav til rom for demente. Det vil være behov for undersøkelsesrom, flere rom med permanent O2, det må være laboratorium og andre medisintekniske rom. Det er viktig med en tett og god dialog med Husbanken i neste fase av prosjektet. Husbanken ser positivt på at det etableres diverse støttefunksjoner som for eksempel frisør, spa, sanitet o.s.v. i senteret. Det er bygd svært få nye sykehjem i Norge de siste årene, og det er derfor få aktuelle prosjekter å reise på befaring til, med enkelte unntak, bl.a. ett i Sørum kommune. Ellers har Danmark mye å vise fram, men de organiserer noe annerledes enn Norge, og har formelt sett ikke sykehjem. Tidsperspektiv Regjeringens satsing på nye sykehjemsplasser innebærer at 12.000 nye plasser skal være etablert innen 2015. Ut fra de signaler som foreligger, betyr dette at alle prosjekter som er påbegynt ( har satt spaden i jorden ) innen utgangen av 2015, vil få tilskudd. Dette betyr at de kommuner som planlegger/vurderer å bygge nye sykehjemsplasser, nå begynner å få relativt dårlig tid, avhenging av hva som må til av for eksempel reguleringsarbeid. 1.6 ANDRE KRAV OG BEGRENSNINGER Bygningsmessige og tekniske krav De bygningsmessige og tekniske krav til et nytt sykehjem er som for alle andre typer bygg, vesentlig skjerpet med nye byggeforskrifter som trådte i kraft i 2010 (TEK10). Dette gjelder spesielt på områder som universell utforming og energibruk. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 11
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Det er nå kjent og erfart at dette har gitt økte byggekostnader, men skal også gi lavere driftskostnader for enkelte forhold. For alternativene Labo og L16 som kun har nybygg, legges fulle krav i hht. nye tekniske forskrifter til grunn for løsning og kalkylene. For alternativene ved ØTS vil nye krav gjelde for nybygget, men også for ombygging / rehabilitering av eksisterende anlegg da denne vil bli definert som en hovedombygging med tilhørende økonomiske konsekvenser. Det må imidlertid forutsettes at krav til laster og bæring på tak og dekker i eksisterende anlegg som skal beholdes, kan forbli som i dag. Det vil også være vanskelig å oppnå energikravene i hht. nye forskrifter. Det er i dag krav om energiformer (varmepumpe, biobrensel eller fjernvarme) som krever et vannbårent distribusjonssystem i bygget. Dette legges til grunn for etterfølgende beregninger av kostnader for både nybygg og eksisterende bygg. LNFR-områder Regulert tomt for både ØTS og Labo grenser opp mot LNRF-områder i hht. kommuneplanens arealdel. Inngrep eller krav om avståelse av areal for en utvidelse av tomt for helse- og omsorgssenteret vil høyst sannsynlig ikke bli innvilget, hvis man ikke kan avgi tilsvarende areal tilbake til LNFR andre steder i kommunen. Vernemyndighet Alle tre tomtealternativene ligger i kulturlandskap med høy verdi og tilhørende krav til ivaretakelse av disse verdiene ved utbygging. ØTS og Labo ligger også innenfor eller opp mot nasjonalt, verdifullt kulturlandskapsområde. Både lokale myndigheter og Oppland fylkeskommune vil stille krav til en utbygging ved alle alternativer for å ivareta landskapsvern og mulige fornminner. Dette kan bety krav om arkeologiske undersøkelser av større eller mindre omfang. Mest aktuelt er dette for alternativene ØTS og Labo, dersom det på disse stedene vil være nødvendig å ta i bruk arealer utenfor dagens bebygde arealer. Begrensningene kan være tillatt byggehøyde og anleggets form og uttrykk. Det er ingen vernestatus knyttet til den eldre, eksisterende bebyggelsen ved ØTS og Labo. Brannmyndighet Brannsjefen i Østre Toten kommune har i eget notat fremmet en rekke synspunkter knyttet til samfunnssikkerhet og beredskap ved de ulike alternativene, og den branntekniske situasjonen ved dagens ØTS og Labo. Brannsjefens konklusjon er at ut fra brann- og beredskapshensyn, bør et nytt helse- og omsorgssenter plasseres der et av dagens sykehjem er (ØTS eller Labo). Her er det ingen usikkerhetsfaktorer i forhold til farlige stoffer, brann, eksplosjon, viktig infrastruktur, strømforsyning, kommunikasjoner, bygg og anlegg med betydning for sikkerhet og beredskap, viktige industrianlegg, skole, idrettsanlegg, hovedtrafikkårer m.m.. Høyspentledning Over området regulert til offentlig bebyggelse ved Labo går det en stor, høyspent overføringslinje til Oslo. Denne linja beslaglegger en stor del av tomta ved at det stilles krav om 18 m avstand til bebyggelse fra ytterlederen (ca. 20 m fra senterlinjen). Det kan påregnes å få tillatelse til å benytte arealet under linja til parkering og opphold av kortere varighet. 1.7 TEKNISK INFRASTRUKTUR Veger og gangveger Et nytt helse- og omsorgssenter skal håndtere en betydelig trafikkavvikling, det være seg ansatte til og fra jobb, ambulerende hjemmetjeneste, varetransport, ambulanser og andre utrykningskjøretøy, besøkende m.m. Dagens ØTS har dårlig standard på tilførselsveger og det mangler helt gang- og sykkelveg. Dersom dette alternativet blir valgt, vil det være behov for utbedring av begge deler. For alternativet ØTS er det medtatt oppgradering av Fagerlundvegen fra Slettavegen fram til avkjøringen til dagens ØTS. Derfra føres vegen videre i ny trasé til hovedinngang og parkering, og med en videreføring på nordsiden av anlegget fram til KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 12
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE omsorgsboligene i øst. Det er medtatt opparbeidelse av gangveg fra krysset Slettavegen / Fagerlundvegen og helt fram til helse- og omsorgssenteret. For alternativet Labo er det ikke medtatt oppgradering eller nyanlegg av eksterne veger og gangveger da disse er tilfredsstillende. For alternativet L16 må det ses nærmere på adkomsten. Sannsynligvis er det mest aktuelt med adkomst over den planlagte kollektivterminalen. Vann og avløpsanlegg For alle 3 hovedalternativer er det opplyst at vann- og avløpsanleggene vil være likeverdige og med fullgod kapasitet til formålet. Det foregår en oppgradering ved Labo og ØTS, og i forstudien er det derfor ikke lagt inn kostnader knyttet til framføring av kommunaltekniske anlegg. Strømforsyning Alle tre tomtealternativer er noenlunde likeverdige mht. trafokapasitet. Fjernvarme Alle aktuelle tomter ligger innenfor konsesjonsområdet for Lena Fjernvarmeselskap, men fra selskapets side vil det være mest ønskelig med en utbygging enten på L16 eller Labo. En utbygging på ØTS vil kreve mer omfattende anleggskostnader for fjernvarmeselskapet. Et forhold som muligens må utredes nærmere av fjernvarmeselskapet er om det har nødvendig leveringskapasitet. Kollektivtilbud Det er i dag ingen regulære, kollektive transporttilbud til ØTS. Nærmeste bussforbindelse mot Lena sentrum er med på- og avstigning i krysset Slettavegen/Fagerlundvegen. Det er kun begrenset rutetilbud. Ved Labo er det godt opparbeidet på- og avstigningsplass for buss nært til institusjonen, men med samme rutetilbud som for ØTS. For L16 kan det forutsettes et godt dekkende kollektivtilbud ved etablering av ny trafikkterminal for både nær og fjernruter som nærmeste nabo til et nytt helse- og omsorgssenter. 1.8 BYGGEKOSTNADER For kalkulering av alternativene er det benyttet erfaringstall fra egne prosjekter, sammenholdt med kostnadstall i prosjektdatabase fra HolteProsjekt, og statistiske byggekosnader fra Byggfakta. Kalkylene er gjort ved fastlegging av kostnadstall for bygningsmessige konstruksjoner og tekniske anlegg som kr/m2 bruttoareal (BTA) for henholdsvis nybygg (i alle alternativer), og for omfattende og mindre omfattende rehabilitering av eksisterende bygg (ØTS). M.h.t. rigg og drift er det lagt inn høyere kostnader for alternativene ved ØTS enn for Labo og L16, for å dekke lengre byggetid. Det samme gjelder for planleggingskostnader ved ØTS, da planleggingen inkluderer omfattende registreringer av eksisterende anlegg. Det er medtatt kostnader for opparbeidelse av uteområder med veger, plasser, parkering og hageanlegg i alle alternativene. Det er medtatt kostnader for infrastruktur innen tomtearealet. Etablering eller oppgradering av annen nødvendig infrastruktur som veg, gangveger, VA-anlegg etc. utenom tomtene er også medtatt. Kalkylene medtar generelle kostnader som prosjektering, administrasjon og byggeledelse, offentlige gebyrer etc. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 13
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE For alternativene ved ØTS og Labo er medtatt riving av eksisterende bygg og bygg som erverves for å kunne gjennomføre utbyggingen. Kostnader for inventar og utstyr er medtatt med kr. 10,0 mill., likeverdig for alle alternativene. Det knytter seg store usikkerheter til dette tallet, da det ikke er gjort registreringer og vurderinger av omfanget av utstyr som kan overføres fra ØTS og Labo. Det er i alle alternativer gjort avsetning til kunstnerisk utsmykking tilsvarende 1 % av entreprisekostnad. For alternativet ØTS er det medtatt kostnader for kjøp av en boligeiendom som er regulert til offentlig formål i kommuneplanens arealdel, og kostnader for kjøp av tidligere LNFR-område som er omregulert til offentlig formål. For alternativet Labo er det medtatt kostnader for reetablering av de 7 kommunale boligene som rives. For tomt L16 er det medtatt kostnader for kjøp av tomt til antatt markedspris, samt andel av infrastruktur. Av eksterne kostnader som utløses av byggeoppgaven og er nødvendige for byggets drift og sikkerhet, er det kun medtatt kostnader for ny brannbil med garasje med kr. 5,0 mill. Inntekter etter et eventuelt salg av ØTS er ikke medtatt i alternativene Labo og L16. Kalkylene er pr. 2. kvartal 2011, og inkluderer inventar og utstyr samt normal tomteopparbeidelse. Spesielle kostnader som finansieringskostnader og prisstigning etter kalkyledato er ikke medtatt. Det er derfor viktig at kostnadstallene prisreguleres i årene fram til utbygging. Alle kostnader er inkl. mva., men FDV-kostnader er eks. mva. 1.9 KOSTNADER FOR FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD (FDV) FDV-kostnader tar utgangspunkt i HolteProsjekt sine grunnlagstall for denne type utgifter. Det vises til sammenlignende oppstilling for FDV-kostnader (vedlegg 4). 1.10 ÅRSKOSTNADER Det er årskostnaden som er interessante for å belyse de samlede kostnadene for det nye helse- og omsorgssenteret. Investeringskostnadene gjøres derfor om til årlige, netto kapitalkostnader, der det tas hensyn til hvilke tilskudd en får for de forskjellige alternativene, og tillegges årlige kostnader for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). I en samlet årskostnad burde også de årlige kostnader for helse- og omsorgstjenestens drift av senteret være medtatt. Det har imidlertid ikke vært mulig innenfor den tidsramme som har vært avsatt til denne forstudien, å fremskaffe pålitelig tallmateriale for dette. Det ble vedtatt på møte i prosjektgruppa 2011-05- 16 at kostnader for helse- og omsorgstjenestens drift av senteret vurderes i neste fase, d.v.s. fram til kommunens økonomivedtak i nov/des-2011. Det vises til sammenlignende oppstilling for årskostnader (vedlegg 5). 1.11 BEREGNING AV RENTER OG AVDRAG Det er foretatt beregning av årlige renter og avdragsbelastninger basert på kommunens investeringsbehov for de enkelte alternativer. Beregningene tar hensyn til antall tilskuddsberettigede plasser for de enkelte alternativer. Det er 110 tilskuddsberettigede plasser i alternativene ØTS (alternativ A), Labo og L16. ØTS (alternativ B) har kun 64 tilskuddsberettigede plasser, og 0-alternativet ingen plasser som gir tilskudd. Det er lagt til grunn en rentefot på 4 % og nedbetalingstid på 30 år. Det vises til sammenlignende oppstilling for renter og avdrag (vedlegg 6). KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 14
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE ALTERNATIV ØSTRE TOTEN SYKEHJEM 2.0 ØSTRE TOTEN SYKEHJEM En utbygging ved ØTS er vist i to alternativer som bygger på bruk av eksisterende anlegg fra 1977, men hvor det opprinnelige bygget fra 1928 rives. For begge alternativene forutsettes det at tilliggende tidligere kommunal bolig (nå privat) blir kjøpt og deretter revet. For situasjonsplan og prinsipielle planer se vedlegg 2. Alternativ A I dette alternativet bygges alle eksisterende boenheter om slik at alle boenheter tilfredsstiller dimensjoneringskrav for rom og romutforming i i hht. gjeldende teknisk forskrift (TEK10). Husbankens anbefalinger for utforming av boenheter vil da også være tilfredsstilt for hele anlegget. Dette gjøres ved at tre boenheter i dagens anlegg bygges om til to boenheter hvor mellomliggende areal blir to bad, ett for hver ny boenhet. Denne løsningen medfører at alternativ A får et større totalareal (som må løses med nybygg), enn alternativ B. Dette merarealet er løst ved et større nybyggareal. Alternativ B I dette alternativet er det forutsatt benyttet de boenheter som ble oppgradert ved rehabilitert i 2003. Dette gjelder alle dagens avdelinger med unntak av avd. A på plan 0. Avd. A og barnehagen forutsettes ombygd til boenheter ved en fullverdig oppgradering etter TEK 10 og Husbankens krav (tilsvarende boenheter i alternativ A). KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 15
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE 2.1 TOMT Tomt Tomta er på ca.16,3 daa., og omfatter dagens sykehjem og en nærliggende boligeiendom. I tillegg er det lagt til 2,0 daa utvidelse ved forrige rullering av kommuneplanen. Det totale tomtearealet er i utgangspunktet regnet som stort nok, men grunnet plassering av eksisterende bygning og arrondering av tomten kan det bli behov for en utvidelse for å få tilfredsstillende nødvendige arealer til parkering og uteopphold. Områdene avsatt til bolig sør og øst for tomten er utbygd, det gjør at en utvidelse om nødvendig må skje på dyrka mark. Utbyggingen er derfor lagt mot vest, og krever at den eldste delen av bygningsmassen (ikke SEFRAK-registrert) må rives og erstattes med et nybygg. Nybygget har lik bebygd grunnflate (BYA) på 1,6 daa. i begge alternativer. Adkomst og tilgjengelighet ØTS ligger 1,9 km fra Lena sentrum. ØTS ligger ikke langs en ordinær og utbygd kollektivtrasé, slik at all transport til og fra må forventes å skje i stor grad med privat personbil både for ansatte og besøkende. I tillegg kommer den betydelige trafikk som ambulerende tjenester med base i helse- og omsorgssenteret representerer. Det må påregnes en oppgradering av Fagerlundvegen fra Slettavegen, og etablering av gang- og sykkelveg langs Fagerlundvegen fram til helse- og omsorgssenteret. Dette gir sammenhengende gangog sykkelveg fra Lena sentrum fram til senteret. Innkjøring til hovedinngang for senteret blir tilnærmet som i dag fra vest. Adkomst til eiendommene nord og øst for senteret blir via en oppgradert veglinje i terrengsøkket på nordsiden av senteret. Herfra blir det også innkjøring til parkeringsanlegget under senterets nybygde del. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 16
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Parkering P.g.a. lang avstand til offentlige transportmidler med begrenset regularitet, er parkeringsbehovet for ansatte og gjester ved senteret anslått til 170 bilplasser. Dette forutsettes løst ved parkering på bakkeplan, og krever totalt 4.2 daa. av tomtearealet. Parkering for ambulerende tjenester og biler for drift kommer i tillegg, og er lagt til en parkeringskjeller i nybygget. Hage og grøntanlegg Fratrukket arealer for veger parkeringsplasser, bygning og områder som ikke er egnet for uteopphold, har begge alternativer på 6,7 daa. til grøntanlegg for opphold. Utearealet har akseptabel størrelse som uterom for hage, sansehage og aktiviteter. Uterommene har god arrondering med mulighet for oppdeling og skjerming, og er fint orientert mot sol og utsikt. Eksisterende bebyggelse Det er ikke mulig å bygge nye etasjer på eksisterende bygg, da disse ikke er dimensjonert for påbygg. All arealutvidelse må derfor bli som nybygg, og p.g.a. begrenset tomteareal over flere plan. En byggehøyde på 3-4 etasjer i tillegg til underetasje vil være nødvendig. Eventuell annen bruk av eiendommen Det er rimelig å anta at eksisterende bygningsmasse kan omreguleres til boligformål, da det ligger flere boliger i området. Det er mer usikkert om det vil tillates utvidete arealer til bolig enn eksisterende bygningsmasse. Dersom utbygging av helse- og omsorgssenteret får annen lokalisering, ser en derfor for seg at anlegget kan selges til boligutvikling eller annen bruk. 2.2 AREALPROGRAM For å løse arealprogrammets funksjoner, gjelder det for begge alternativer ved ØTS å utnytte mest mulig effektivt den del av det eksisterende anlegget som beholdes etter riving av den eldste delen. Det er lite trolig, også ved en videreutvikling av prosjektet ut fra organisatoriske og funksjonelle krav til et moderne helse- og omsorgssenter, at ØTS kan bli så arealknapt og effektivt som et rent nybygg. Studier av arealdisponeringer ved ØTS så langt, viser et samlet bruttoareal på 14.300 m2 (alternativ A) og 12.700 m2 (alternativ B). Et anlegg ved ØTS vil altså få et større samlet bruttoareal enn ved et rent nybygg (11.200 m2), hvilket også har konsekvenser for den daglige drift og FDV-kostnader. Disponibelt areal i eksisterende anlegg vil øke ved at barnehagen flytter ut av anlegget. Dette gir både innvendig arealtilskudd til helse- og omsorgsfunksjoner, men også et tilskudd til utearealet for senteret. Man mister imidlertid en funksjon i anlegget som så langt har vært en positiv opplevelses- og trivselsfaktor for de eldre beboerne. 2.3 UTFORMING Eksisterende anlegg ved ØTS har i dag flere fløyer med boenheter som går ut fra et sentralområde med fellesfunksjoner og en eldre fløy med servicefunksjoner. Anlegget som skal videreføres etter riving av den eldste delen, har ingen påbyggingsmuligheter i høyden p.g.a. begrensninger i konstruksjonene. Eksisterende bygg vil derfor fortsatt bli et anlegg i 1 og 2 plan med en underetasje. Behov for utvidet areal må derfor løses ved tilbygg. Muligheter for tilbygg til eksisterende anlegg er noe begrenset ved at anlegget har få åpne ender uten å omdisponere eller akseptere gjennomgang gjennom fløyene, og p.g.a. begrenset uteareal som har god form og orientering og derfor ikke bør nedbygges. Mulige utbyggingsretninger i eksisterende anlegg er primært mot vest og i en viss grad mot nord. I begge disse retningene vil en utbygning knytte seg til sentralområdet i eksisterende anlegg. En utbygging ved ØTS er helt avhengig av at eneboligtomta mot vest innlemmes i tomtearealet. Det er også en forutsetning for en utbygging at adkomstvegen oppgraderes og justeres i forhold til dagens trasé og innganger til bygget. Parkeringsarealene må dimensjoneres, samles og avklares bedre i forhold til terreng og byggets form enn slik det fremstår i dag. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 17
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE Det må aksepteres at et nybygg mot vest bygges i inntil 4 plan (alternativ A) eller 3 plan (alternativ B) med kjeller for å oppnå nødvendig areal for programoppfyllelse. Nybygget vil inneholde fellles- og servicefunksjoner på plan 1, og boenheter på plan 2 og 3 (og plan 4 for alternativ A). Boenhetene i eksisterende anlegg benyttes i et fremtidig helse- og omsorgssenter som langtidsplasser for pleietrengende i både alternativ A og alternativ B. Boenhetene organiseres i fellesskap med 8-10 enheter i hvert fellesskap. Alternativ A Ved ombygging av barnehagen på plan 0 til et bofellesskap, og en full ombygging av alle dagens boenheter for å tilfredsstille alle gjeldende krav, vil 48 plasser for langtidspleie kunne finne sted innenfor eksisterende anlegg. 22 plasser må løses i nybygg. Alternativ B Ved tilsvarende ombygging av barnehagen, men kun ombygging av dagens avdeling A på plan 0 etter gjeldende krav, vil 62 plasser for langtidspleie kunne finne sted innenfor eksisterende anlegg, mens kun 8 plasser må løses i nybygg. Man aksepterer da at romdimensjonering og utforming av boenhetene, slik de ble oppgradert ved rehabiliteringen i 2003, fortsatt er akseptable løsninger både for beboerne og pleiepersonalet. Begge alternativer I begge alternativer plasseres korttids- og rehabiliteringsavdelingen over to plan i nybygget. Dette gjøres fordi kravet både til lokalisering i anlegget, tilgjengelighet, utforming og utstyr vil være på et høyere nivå for disse funksjonene enn for langtids pleieplasser. Dagens områder med fellesfunksjoner som hovedinngang, felles spise- og oppholdsrom, samt hovedkjøkken på plan 1, oppgraderes for å gi bedre løsning av funksjonene, innenfor de arealer som er, eventuelt med mindre arealtillegg ved utbygging mot nord. Den nordvendte fløyen på plan 1 i eksisterende anlegg bygges om til kapell. Kapellet kan således få egen, skjermet inn- og utgang fra adkomsten i nord. Felles aktivitetsrom for beboerne, arealer for medisinskfaglige funksjoner, ergo- og fysioterapi og base for ambulerende sykepleie legges til nybygget. Med innkjøring fra en oppgradert omkjøringsveg på nordsiden av anlegget, legges et parkeringsanlegg for biler tilhørende ambulerende sykepleie og øvrige driftskjøretøyer, i kjeller under nybygget. Via dette anlegget blir det også adkomst til økonomi- og driftstekniske funksjoner på kjellerplan i både nybygget og eksisterende bygg. Uteområder ØTS har i dag veldig varierende standard og kvalitet på uteområdene. Adkomst med hovedinngang, parkeringsarealer og områder for drift- og økonomitrafikk, er alle uforløste arealer med lav grad av planlagt opparbeiding. Dette gir et veldig dårlig førsteinntrykk i møte med institusjonen. Ved en utbygging må disse arealene organiseres, bearbeides og utstyres til et langt høyere kvalitetsnivå. Hovedadkomsten til helse- og omsorgssenteret fra Fagerlundvegen legges om hvor trafikken til senteret skilles fra øvrig trafikk til boliger, omsorgsboliger og eiendommene innenfor senteret. Barnehagens utearealer er p.g.a. hard belastning nedslitt, og arealene foran fellesrommene mot sør er begrenset opparbeidet med beplanting og utstyr. Et positivt innslag for både unge og gamle er innhegningene for fugler og dyr. Disse arealene kan med enkle midler oppgraderes til hyggelige og solfylte områder med god kontakt til kulturlandskapet utenfor, og ligger tett på flere av boenhetene. ØTS har et fint opparbeidet område i sansehagen mot vest. Her er det høy kvalitet både i utforming, beplantning og utstyr. Deler av denne blir berørt av en utbygging, og må tilsvarende erstattes, gjerne fordelt på flere av de skjermede uterommene som allerede er eller blir dannet av bebyggelsen på anleggets øst, sør og vestside. 2.4 KOSTNADER De to alternativene har totale byggekostnader for nybygg og rehabilitering som følgende: KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 18
201107 ØSTRE TOTEN HELSE OG OMSORGSSENTER 30.05.11 FORSTUDIE ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B kr. 407,7 mill. inkl. mva. kr. 341,2 mill. inkl. mva. Grunnlag og forutsetninger for kalkylen er gitt i pkt. 1.8. For detaljert kalkyleoppsett, se vedlegg 3. Gjennomsnittlige årlige FDV-kostnader er beregnet til følgende: ØTS, alternativ A kr. 11,2 mill. (som er kr. 782 pr. m2) ØTS, alternativ B kr. 10,3 mill. (som er kr. 817 pr. m2) For detaljerte beregninger, se vedlegg 4. Årskostnader er beregnet til: ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B kr. 27,3 mill. kr. 25,4 mill. Årlige rente og avdragsbelastninger er beregnet til: ØTS, alternativ A ØTS, alternativ B kr. 16,1 mill. kr. 15,1 mill. 2.3 GJENNOMFØRING Tomten er avsatt til offentlig formål i kommuneplanens arealdel. Hvis man ikke klarer å løse alle funksjoner innenfor dette området, må en gå ut i LNFR-området rundt. Dette vil medføre en prosess med regulering og konsekvensutredning. Dette kan la seg gjøre da de prinsipielle forholdene rundt lokalisering og utvidelse av området er gjort i kommuneplanens arealdel. Etter gjennomgang av alternativene i Regionalt planforum 2011-04-12 ble det gitt signaler om at man må vurdere en kommunedelplan med konsekvensutredning, før reguleringsplan. Dette vil få en tidskonsekvens på minst ett til to år som må tillegges prosessen. Det er vanskelig å bedømme tidshorisonten på planer som ikke er avklart med overordnede myndigheter, og en eventuell runde med avklaring av innsigelser i Miljøverndepartementet vil fort gi ytterligere ett års tidskonsekvens. Som en vurdering etter møtet i Regionalt planforum, er det anført at Oppland fylkeskommune ser det positivt dersom den eldre bygningsmassen kan bevares. Vi forutsetter i begge alternativene en utbygging innen regulert område, hvor det ikke er behov for reguleringsmessige avklaringer i forkant av utbyggingen. For begge alternativene på ØTS vil det være betydelige utfordringer knyttet til drift i bygningsmassen under arbeidene. En foreløpig vurdering av gjennomføringsplan er følgende: Dagens barnehage flytter ut, og det utføres nødvendige tilpasninger slik at administrasjon og fysio- og ergoterapien kan flytte ned i disse arealene. Den eldste bygningen rives etter at det er foretatt registering av evt. miljøfarlige materialer, og de nye arealene bygges. Når de nye arealene er ferdige, flyttes dagens sykehjemsaktivitet inn i disse arealene mens eksisterende arealer bygges om og rehabiliteres. Det er flere problemstillinger knyttet til slik omfattende anleggsarbeider, samtidig som det skal være ordinær drift på sykehjemmet. Det kan nevnes utfordringer knyttet til: Støy Sikkerhet Tilgjengelighet for all type transport og personer Hensyn til naboer som ligger tett inntil. Det er sannsynlig at det vil være behov for å ha noe drift i midlertidige arealer. Det er også sannsynlig at et byggeprosjekt knyttet til dagens ØTS vil ha noe lengre anleggsperiode enn de andre 2 alternativene, fordi det vil være nødvendig med trinnvis utbygging. Så snart de midlertidige arealene for ergo- og fysioterapi er på plass, og registering av evt miljøfarlige stoffer er foretatt, kan den eldste bygningen rives, og erstattes av nybygg. Dette etterfølges av ombygging / rehabilitering av eksisterende bygg som skal beholdes. Prosjektet vil ha ett til 1,5 års planleggingstid, 0,5 år for kontrahering, og byggetid anslått til 1 år for nybyggdelen og 2 år for områdene som skal ombygges eller rehabiliteres. KONTUR arkitektur + konstruksjon as skrevet ut 30.05.2011 side 19