NÆRINGS- EIENDOM: NNM på internett 2. KVARTAL 1998

Markedsrapport nr. 2/98 side 1 Innhold side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon.. 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Bank - Finans - Forsikring. 3 1.5.Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6.De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet. 4 2.1.Generelt... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 6 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 6 2.1.4. Oslo indre øst.. 6 2.1.5.Oslo indre syd. 6 2.1.6.Oslo ytre vest. 7 2.1.7.Oslo ytre nord 7 2.1.8.Oslo ytre øst.. 7 2.1.9.Oslo ytre syd.. 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo. 8 2.2.Leieprisanslag.. 9 2.2.1.Kontor. 9 2.2.2.Lager 9 NÆRINGS- EIENDOM: 2. KVARTAL 1998 3.De største eiendomsselskapene.. 13 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene. 14 4.Oppsummering. 16 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 2/98 side 2 Innledning Etter en nokså jevn og langvarig vekstperiode går den norske økonomien inne i en skikkelig turbulens med omstilling og usikkerhet som konsekvens. Vi har nådd toppen i denne syklusen. Regjeringen har tildels fomlet og ført en økonomisk politikk som ikke har vært stram nok. Når så forslag til tiltak kommer, viser det seg at disse enten ikke er gjennomtenkte og således tildels vil ramme feil. Det var da heller ikke lett å få flertall for innstillingene. Men det reviderte nasjonalbudsjett er kommet ihavn. Vi får nye rammebetingelser. Vil eiendomsmarkedet påvirkes? Markedsrapport nr. 3/98 kommer i september/oktober. En ny konjunkturavgift er vedtatt - som en del av regjeringen Bondeviks kabinettspørsmål. Detaljer skal riktignok forhandles i budsjettforhandlingene til høsten, men det er all rimelig grunn til å anta at den blir på 5% og vil gjelde nybygg / nyinvesteringer. Man fikk forhindret at avgiften også skulle omfatte all omsetning av næringsbygg og at alle statlige og kommunale investeringer skulle unntas. Avgiften legges på investeringer i bygg og anleggssektoren med virkning for investeringer som gjennomføres i 1999 og senere der kontrakter er inngått etter 15. Mai 1998. Avgiften skal vurderes årlig (!). Men konsekvensene for eiendomsmarkedet er ikke udelt negative. Hvem rammes? 1.1 Rentesituasjonen 1. Økonomiske rammebetingelser Kortsiktige norske pengemarkedsrenter er nå 1% høyere enn for ett år siden. Rentednivået ift. utlandet er høyere både på de korter og lange renter. Høykonjunkturen har nådd toppen. Vi er inne i en utflatningsfase. Konjunkturene er på vei ned i utlandet og vi går inn i smulere farvann på hjemmemarkedet. Uroen i finansmarkedene, særlig på østre halvkule, gir spenning og usikkerhet over hele linjen. Norsk økonomi har «pressproblemer». Vårens lønnsoppgjør med store nominelle tillegg, sterk økning i privat konsum, høy importvekst, ytterligere redusert arbeidssledighet og rekordhøye oljeinvesteringer har forsterket presset. Mens oljeog gassproduksjonen blir betydelig redusert og derved eksporttallene. Overskuddet på driftsbalansen i inneværende år forventes å bli redusert til 21milliarder, noe som også skyldes større underskudd på den tradisjonelle varebalansen (ekskl olje). Lønnsomheten i norske bedrifter trues. Kravet til godt management økes. 10 års renten var pr 1.6.98 på 5,49 %, noe som er en liten økning fra forrige rapport - til samme nivå som ved inngangen til dette år. Tremåneders NIBOR ligger på 4,8 %. Markedet sier at korte renter er i turbulens. Lange renter skal noe opp. Realrenten forventes å være stabil rundt 2,7%. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 Lange og korte renter 1993 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1994 1995 1996 1997 1998 Kilde: DnB

Markedsrapport nr. 2/98 side 3 8 % 6 % 4 % 2 % Realrente 1.3 Arbeidsledighet Veksten i sysselsetningen fortsetter, og er hittil iår sterkere enn prognosene. Men også arbeidsstyrken har vokst mer enn antatt, - og derved er arbeidsledigheten omtrent som prognostisert på 2,2% av arbeidsstyrken (pr. utgangen av mai). Vi har iht definisjonen en arbeidsledighet på 0 0 % 1991 1992 1993 1994 Kilde: SSB og DnB Tall for 1998 er hittil i år. 1.2 Forbruksvekst / Inflasjon 1995 1996 1997 1998 Inflasjonen siste 12 måneders periode er på 2,1% - en liten reduksjon ift. tidligere måneders tall. SSB har justert anslagene på vekst i konsumpris for 1998 til 2,5%. Prognosen for 1999 er 3%. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Kilde: SSB Pr juni 1998 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 1995 1997 Lønnsoppgjøret ga mye til mange. Lønnsveksten iår blir på over 6%. Kjøpekraften er tilstede, og kjøpelysten vel så det. Vekst i sysselsetning og høy reallønnsvekst varsler øket konsum i tiden som kommer. Endringen i den reelle økonomiske situasjon står i et motsetningsforhold til det konsum og den adferd som preger den norske sommertid. I årets første fire måneder har detaljomsetningen øket med 5,5% sammenlignet med samme periode ifor. Vekst i privat konsum er hittil iår nær 4%, - Norges Banks anslag for inneværende år sett under ett er oppjustert til 4,5% Det forventes fortsatt sterk vekst i etterspørselen etter arbeidskraft. 1.4 Bank / finans / forsikring Bankene har inntil primo juni gitt rik tilgang til kapital, og vært villige til å geare prosjektene høyt. Nå er innstramningen et faktum. Det stilles større krav til egenkapital og prosjektene skal dokumenteres bedre. Kravet til sikkerhet er igjen blitt viktigere enn at man bare er en god debitor. Bankenes marginer presses. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %- vise endring i KPI. Tall for 1998 er anslag. Kilde: SSB Vi vil se nye fusjoner komme i næringen. Utenlandske konserner spiser seg inn. 1.5 Aksjemarkedet / olje / handel Børsen er svak. Korrektivet er kommet. Markedet beveger seg sidelengs og turbulent. Analytikerne er ikke super-optimister vedr. utviklingen på Oslo Børs denne høsten.

Markedsrapport nr. 2/98 side 4 Totalindeksen er når dette skrives på nivå 1.250, og det er vanskelig å identifisere lyspunkter. "Sitt stille", sier rådgiverne. De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs fra 1996 til nå Det er raske skift i selskapenes performance. Internasjonale strømninger preger. Innen IT og olje/offshore har noen aksjer fått mye juling. De selskapene som har aktivitet i Asia likeså. Utenlandske investorer skyr Norge akkurat nå. Mer kjølige enn for to-tre måneder siden. Mye av potensialet er tatt ut. Lav oljepris, ustabil politisk situasjon og rente som tenderer opp er ikke akkurat magnetisk. Stor usikkerhet om 1999-busjettet vil prege høstens politiske debatt. Oljeprisen er når dette skrives falt til under 12 dollar pr fat brent spot. Det handler om tilbud og etterspørsel. Kombinasjonen av høy utvinningstakt og overproduksjon på den ene side og redusert etterspørsel (Asia-krisen, milde vintre etc.) på den annen side gir ikke grunnlag for en forventning om snarlig stigning. Signalene fra OPEC-møtet ga en viss oppgang, men en ny nedgang forventes. Analytikerne tror på stabilitet rundt dagens nivå utover høsten. Den oljeavhengige norske økonomien må justere seg. Indeks 200 180 160 140 120 100 80 jan-96 mar-96 mai-96 aug-96 okt-96 jan-97 mar-97 jun-97 aug-97 okt-97 Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de fire eiendomsselskapene fra 1.1.96 og frem til 24.06.98. Kilde: Finansavisen (Oslo børs) 2. Eiendomsmarkedet jan-98 mar-98 jun-98 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsaksjene er relativt lavt priset. Likviditeten i de børsnoterte eiendomsselskapene er ikke høy. Tradisjonelt er 2. og 3 kvartal rolige kursmåneder for disse selskapene, - aktivitet og kursoppgang kommer gjerne i siste kvartal. Konsumveksten og fortsatt strukturell endring i handlemønster favoriserer selskapene med forretningssentre i porteføljen. En urolig børs på IT og olje samt pressede marginer på norsk fastlandsindustri gjør eiendomsaksjer mer attraktive. Forutsigeligheten er verdt noe. Stigende leiepriser - og statlig tildelt konkurransefortrinn ved innføring av konjunkturavgiften - gir de etablerte i næringen gode utsikter. Men utviklingen på eiendomsaksjene har overraskende nok ikke styrket seg i forhold til totalindeksen. Er andre aksjer enda billigere? 2.1. Generelt Eiendomsmarkedet reagerer ikke brått på de endrede økonomiske rammebetingelsene etter vårens turbulens såvel i Asia som på Stortinget. Tilpasningene vil komme, men vi ser ikke idag noen grunn til bekymring for den nære fremtid. Leiemarkedet har vært og er fortsatt svært aktivt. Prisene har fortsatt å stige. Det er ubalanse i Oslo vest med en rekordlav ledighet på under 2% (Eiendomsspars Oslo-studie) Generell ledighet finnes bare i gammel sentrum-øst bebyggelse. Utleierne vil ha 10 års kontrakter. Leietagerne må ofte betale ekstra for kortere løpetid. Dog har vi registrert en noe redusert generell etterspørsel etter lokaler siden påske. Markedet avmattes, dvs. det har i så lang tid vært hektisk at en stagnasjon - eller kall det en utflatning - måtte komme. Det er grenser for hvor mange som er i posisjon til å ta flyttebeslutninger. Dertil ser vi en

Markedsrapport nr. 2/98 side 5 avventende holdning. Dette gjelder «volummarkedet» mer enn toppskiktet. Den fortsatte leieprisstigning er mest tydelig i kontorsegmentet. I lager- og kombibyggsegmentet er leietaket tilsynelatende nådd til tross for mangel på gode objekter. I handelssegmentet er omsetningsavhengige leieberegning gull for utleierne, - og det er lettere å få aksept for å sette minimumsleien opp. På investorsiden ser vi klarere diversifisering. Investorene er mer konsise på sine krav og mål. Rammebetingelsene - spesielt renteutviklingen og konjunkturavgiften på nye bygg vil gi nye vinklinger på prosjektvurderingene. Den generelle økonomiske situasjon og de berammede innstramningstiltak bekymrer mindre. Ingen aktivitetsreduksjon kan registreres i 2. kvartal. Men nå går vi inn i tiden da ferie og sommervarme får fokus. Konjunkturavgiften på 5% er ment å redusere aktiviteten og presset i bygg- og anleggsbransjen. Med unntak av Nord-Troms og Finnmark rammer den hele landet, enten det er press eller ikke. Unntatt er også bygging av barnehager, omsorgsboliger og sykehjem. Avgiften legges på investeringer som erhverves etter 1. januar 1999 og der kontrakt om investeringen er inngått etter 15. mai 1998. Det heter videre at "avgiften vil bli fastsatt og forfalle til betaling etter utløpet av selvangivelsesfristen for 1999". Avgiftsgrunnlaget er knyttet til erhverv av driftsmidler som inngår i saldogruppe g og h i skattelovens 44 A-2, dvs. bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder mv. og elektroteknisk utrustning i kraftforetak. Opprinnelig var forslaget ment å skulle omfatte "erhverv både av eksisterende og nye driftsmidler, samt påkostninger". Ordet "eksisterende"ble i forhandlingene altså fjernet, men hva med "påkostninger"? Det er foreløpig ikke mulig for oss å få gode svar fra politikere eller fra de som står det politiske miljø nært om hvordan påkostninger tolkes. Dette blir en del av pakkeløsningen i Stortinget til høsten. Det er brukerne - dvs leietagerne - som får betale avgiften gjennom høyere leier. Investorene og utbyggerne kan laste over på leietagerne den merkostnad som prosjektet er tilført. Og eksisterende bygg blir mer verdt. Ved reforhandling i eksisterende bygg og leieforhold er det plass til å betale litt mer. Vi får et drag i leiemarkedet. Gamle penger blir enda bedre. De nye plan- og bygningsloven skjerper kravene til entreprenør og byggherre. Større ansvar. Alle må på kurs. Kostnadsspiralen drives opp. Verdiutviklingen på næringseiendommer preges generelt av realrentenivået, markedsleienivået og nybyggkostnadene. Avkastningskravene varier sterkt. Flere investorer søker "utkanteiendommer" som gir 10-12% avkastning. Og finner det. Forøvrig ønsker alle store toneangivende investorer samme beliggenhet og en minimumsstørrelse på prosjektet. De samme møtes i døren. Avkastningskravet på 5-stjerners eiendommer skal ned. Vi har hittil iår sett ned mot 7,1% på prime location etc. Vi kommer til å se avkastningskravet gå under 7%. De 5 stjerner - vinnerkriterier: god beliggenhet, fullt utleiet til seriøse og anerkjente bedrifter, lange (10-års) kontrakter, teknisk topp standard og profesjonell management. Livselskapene fortsetter investeringsaktiviteten. Vi forventer at de også kommer til å gå tyngre inn i eiendomsselskapene. Og de kommer til å satse sterkere i utlandet. Til tross for et marked i helspenn, ser vi frem til en god høst for eiendomsmarkedet. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Avgiften vil ikke bidra til å dempe investeringsaktiviteten synderlig der presset idag er stort. Men kanskje vil noen marginale prosjekter i utkanten bli evaluert en gang til.

Markedsrapport nr. 2/98 side 6 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Bjørvika knytter det seg stadig mer spenning til. Etter at Olav Thon fikk hotellprosjekt på plass, er det håp om fortgang i tilstøtende områder. Men den politiske og bevilgningsmessige kabal går ikke helt opp akkurat. Med Stortingets farsepregede behandling av opera-saken er det idag ikke opera i sikte innenfor den horisont som var så viktig. Men når alt er kaos og det er grunn til å tro at det ikke kan bli så mye verre, kommer kanskje løsninger og handlekraft. Vi ønsker operaen velkommen til Bjørvika. Før eller siden. Stortorvet-kvartalet til Vital Forsiking - det tidligere hovedkontoret til Kreditkassen er utleiet til Jerbaneverket. Over 15.000 kvm fikk en bruker. I Glasmagasingården reforhandles de beste kontorlokaler på nivå kr. 1.900,- - 2.000,- pr. m²/år. De etablerte - noe "eldre" - kontorkomplekser som Oslo City og Havnelageret prises nesten like høyt opp i leie som det nye Byporten-prosjektet (på over 9.000 m²) ved Sentralstasjonen. I Tukthuskvartalet ved Ibsenringen/Storgaten setter Samvirke Forsikring igang. Totalt over 30.000 kvm over bakken. Justisdepartemenetet tar ca 12.000 kvm, og Sentrum Politistasjon blir et faktum her våren 2000. Statsbygg Invest blir eier. Leieprisnivå antas rundt kr. 1.500 pr. m² /år. Stenersgata 2 er på full fart opp. Eneste leietager så langt er utbyggeren selv Olav Thon Eiendomsselskap. Prisnivået er antydet med spredning fra 1.600 - til opp mot kr. 2.500,- pr m²/år. Thon setter også opp et bygg på ca 3.500 m² på tomten nederst i Rådhusgaten der "Gullfisken" brant for noen år siden. Utviklingen i Kvadraturen synes å stå litt i stampe. Det er stimulert til ombygging til boliger i sentrum, men prosessen tar tid. I sentrums ytre del mot øst er det et yrende og fargerikt folkeliv i gatene. Det vil i de nærmeste år også bli et yrende liv på byggeplassene som kommer i deler av område, f.eks ved Hausmannskvartalene og Stiklestadkvartalene. Større bedrifter og statlige leietagere verdsetter sentral beliggenhet og moderat prising. Oslo sentrum, kontorer 1 kv. -98 2. kvartal - 1998 A. Prestisje 2.350 2.200 2.900 2.450 B. Attr. bel. 1.900 1.700 2.250 1.950 C. God. std. 1.450 1.300 1.750 1.500 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Frogner, Skillebekk, Majorstuen og Bislett. Frognervillaer er igjen populært, til tross for relativt dårlig effektivitet. Kontorlokaler ved Skillebekk er utleiet til ca 2.000,- kvm/år, og tilhører snarere prestisje-segmentet. Majorstuen blir en tyngre bydel. Men fortsatt bare «Oslo vest light» i våre tabeller. En større andel nye og moderniserte eiendommer utgjør etterhvert et eget marked. Prisene har imidlertid ikke tatt helt av ennå. Rikshospitalet helles i støpeskjeen, og vil prege Bislettområdet i mange år fremover. Med god kommunikasjon og attraktive nærområder for bolig og handel er vi overbevist om at vi vil se en relativ økning i markedets bedømning av segmentets attraksjon, og derved etterhvert økning i reell attraksjon. Oslo indre vest, kontorer med god standard 1 kv. -98 2. kvartal 1998 1.400 1.250 1.750 1.500 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Det er potensialet langsmed Akerselva som er den spennende del av denne verden. I kvartalene der Wdm. Thranes gate går i bro over elven ser vi aktivitet, og utviklingspotensial blir vurdert av utviklere og investorer. Segmentet preges forøvrig av Statsbyggs prosjekter. Det kommer tunge kultur- og

Markedsrapport nr. 2/98 side 7 undervisningsinstitusjoner til området som vil trekke mye folk og derved variert aktivitet til bydelene her. Oslo indre nord, kontorer med god standard 1 kv. -98 2. kvartal 1998 1.000 900 1.300 1.050 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Den relativt høye arealledigheten i området anslått til 13% kjennetegnes ved gamle og nedslitt bygningsmasse. Det er lite søk mot denne beliggenhet utover den tradisjonelle bilorienterte næring. Det er forventninger til utviklingen i Lodalen. Området blir sannsynligvis utnyttet til bolig og kontor med innslag av handelsvirksomhet og lett industri. Oslo indre øst, kontorer med god standard 1kv. -98 2. kvartal 1998 950 800 1.250 1.000 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Markedet er lite og preges av liten aktivitet. Leieprisene er stabile. Oslo indre syd, kontorer med god standard 1 kv. -98 2. kvartal 1998 1050 900 1.250 1.050 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Fortsatt bonanza i deler av dette segment. Det finnes på Skøyen og Lysaker nesten ikke ledige lokaler å oppdrive. Skøyen er iferd med å bli helt fullt utbygget. Det gamle NEBB-området fremstår om kort tid som en helt ny og «tung» bydel, med Karenslyst Allé løpende som en nervestreng igjennom. Den indre del av Skøyen - langsmed Drammensveien - kommer etter med flere nybygg. Og leieprisene topper seg igjen, - godt over kr 2.000 pr. kvm er registrert. Området preges også av "ekspansive" leietagere med store areal og på lange kontrakter. Dette danner grunnlag for et sub-marked når fusjoner, fisjoner og annen omstrukturering gjør seg gjeldende. På Lysaker er det omtrent tilsvarende. Leienivået strekker seg opp mot kr 2.000,- for det beste. Tyngde rundt kr. 1.750,-. Men her finner vi mange flere prosjekter på beddingen. Arealbehov kan tilfredsstilles ultimo 1999. På Fornebu synes lite avklart bare noen måneder før siste take-off. Bare få føringer er lagt. Kommunedelplanen for Fornebuområdet skal ferdigbehandles og vedtas av Bærum kommunestyre over sommeren. Etter at denne er vedtatt, kan reguleringen av området igangsettes. Reguleringen antas å være fullført i begynnelsen av 2000. Deler av bygningsmassen kan imidlertid tas ibruk basert på midlertidig bruksendring. I reguleringsarbeidet vil man måtte vente på en konsekvensutredning for banebygging. Telenor kommer. Blir det et femte universitet? Nei, sier Norsk Investorforums leder. Det skal bli et nettbasert undervisningsopplegg, ikke tradisjonell undervisning. Kommer kunnskapssenteret? Tja. IT-Fornebu er et aksjeselskap som skal stå for utvikling og drift av et kunnskapssenter, og arbeider med å få inn kapital i selskapet. Men andre større bedrifter og undervisningsinstitusjoner har nå måttet nedprioritere alternativet på grunn av usikkerheten.

Markedsrapport nr. 2/98 side 8 Debatten intensiveres i tiden som kommer, men la oss få slippe en ny saksbehandling à la hovedflyplass- og operalokalisering. Asker blir med på prisutviklingen. Det tegnes kontrakter i oppgraderte kontorbygg på Slependen på nivå kr. 1.500,- pr m² år. Trafikkproblemene på E18 vest er store. Det er igangsatt et prosjekt med privat finansiering av ny veiløsning. Utredning om trasevalg er igang. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 1 kv. -98 2 kvartal 1998 Ytre vest 1.400 1.400 1.800 1.500 Skøyen og Lysaker 1.650 1.550 2.200 1.750 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Nydalen er fortsatt lokomotivet i dette segmentet og vil være det i overskuelig fremtid. Markedsleien på kontorlokaler har øket betydelig og strekker seg nå mot kr. 1.750,- pr. m²/år. Utbygger og enehersker i dalen Avantor asa melder at alt er fullt utleid og at man tar fatt på nye prosjekter i næringsparken. T-banetilknytning om noen år er ingen ulempe. De øvrige næringsområdene i segmentet lever sine egne liv,- det er en relativ stor andel intern mobilitet. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 1 kv. -98 2 kvartal 1998 Ytre nord 1.150 900 1.350 1.150 Nydalen 1.350 1.300 1.750 1.450 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Et broget geografisk segment. Kommunens tomter i Smalvollveien er nylig solgt for over kr. 2.500,- pr. m² grunnflate etter heftige budrunder. Få tomter på markedet. Lite utbud av ledige lager- og kombinerte lokaler med en viss kvalitet. Prisnivået synes imidlertid å nå en topp mot kr. 900,- pr kvm lager / industri. Men bunnen har løftet seg, - det finnes knapt lagerlokaler å oppdrive på nivå kr 500,-. Krav om kr. 850,- aksepteres på gode objekter. Fortsatt mye dårlig bygningsmasse. Mye burde saneres. Toneangivende utviklere tar grep i regionen og utvikler potensialet. Vi vil se en kontorisering og handelsdreining på bekostning av de eldre lager- og industribygg. Dette forsterker seg. De mindre profesjonelle eiersammensetninger forsvinner ut. Kontorer langs og like ved E6 blir mer attraktivt når flyplassen faktisk er i drift. Helsfyr/Bryn og Økern - som på et vis har ligget litt i stampe en tid - vil oppleve et rykk igjen. Nye prosjekter utvikles rett ved Helsfyr Hotell. På Bryn ferdigstilles og planlegges store arealer, - Staten/ statsbedrifter er tildels dominerende bruker. Romeriksporten lar seg ikke åpne og vi får et kaos på veiene i noen høst- og vintermåneder. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 1 kv. - 98 1 kvartal 1998 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.000 1.350 1.200 Helsfyr/Bryn 1.250 1.150 1.500 1.350 Kombikont.* 1.100 950 1.250 1.150 * Kontorer med god standard i kombinasjon med lager og/eller produksjon.

Markedsrapport nr. 2/98 side 9 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Ved Ryen og langsmed E6 syd for Ryen har aktiviteten i eiendomsmarkedet vært i fremgang. Før vurdert som litt trøtt område, nå vurdert som mer sentralt. Både adkomst generelt og bedre veiløsning mot sentrum i sikte, samt god hovedflyplasstilgjengelighet gir merverdi. Tradisjonelt ikke så høyt leienivå,- potensiale. Ny handelsvirksomhet og nye kontorbygg ferdigstilles ihøst. I nørdøst er det god drahjelp i forventningene til ringvirkningene ved hovedflyplassen. Gardermoen blir en magnet på mange i årevis fremover i hele regionen. I syd er næringsparkene i Oppegård og Ski fulle. Leienivået er rimeligere enn i Oslo. Pendelen er tippet tilbake, - utviklingen med tilflytting til Oslo som for få år siden var så typisk er snudd. Skullerud er området der alt kan skje. Usikkerhet i markedet, - kommer det noen store bedrifter hit etter Telenor? På Bjørnerud er bygging av flere lager- og kombibygg påbegynt. Mortensrud blir et knutepunkt, med et mini-forretningssenter, T-banestasjon og et stort befolkningsoppland. Thon sitter fortsatt på gjerdet med sin tomt langs motorveien. Oslos fremtidige boligutbygningsområde ligger på Stensrud og ved Gjersrud. Svartdalstunnelen - forbindelsen fra Ryenkrysset til sentrum - er påbegynt og ferdigstilles i 2000. Kommunen arbeider med regulering av forlengelsen av Ljabrudiagonalen, - forbindelsesveien mellom Mastemyr på E18 og E6. Mosseveien avlastes og trafikken føres over Ryen. Oslo ytre syd, kontorer god standard 4 kv. -97 1. kvartal 1998 1.050 850 1.250 1.100 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Vi skal fatte oss i korthet, - de enkelte lokale markedene rundt Oslo-gryta styrker seg i sine respektive nærområder. Vestre region med Asker i spissen har gjennomgått en voldsom utvikling. Leiepriser på nyere kontorlokaler kommer opp mot kr. 1.350 og går enda høyere for det "frescheste".

Markedsrapport nr. 2/98 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 1998 - kontorlokaler i Oslo området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 900 2 450 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 700 2 250 1 950 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 300 1 750 1 500 30 % D: Ordinære lokaler: 1 000 1 350 1 200 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 1 000 800 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 800 650 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.342,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.700,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 1. kvartal 2. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1998 1998 1988 1993 1. kv.-98 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 350 2 450-2 % 53 % 4 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 900 1 950-7 % 50 % 3 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 500-17 % 58 % 3 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 200-14 % 71 % 4 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 700 800-38 % 78 % 14 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 650-28 % 86 % 8 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. 1998 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 1. kv. 1998. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 1998 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1-98. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 1.kv. 98 2.kv. 98 1.kv. 98 2.kv. 98 1.kv. 98 2.kv. 98 1.kv. 98 2.kv. 98 X: Lager, høyde 3,5 m 450-650 500-650 450-650 500-650 450-650 500-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 500-700 550-700 550-750 600-800 600-750 650-800 600-800 650-850 m Z: Lager, høyde 6 m - - 550-850 600-850 650-900 700-900 650-900 700-900 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 2/98 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne / mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 2/98 side 12 Leieprisutvikling fra 1988 til 1998 Alle tall pr. 4. kvartal og pr 2. kvartal for 1998 2500 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 2-1998 F E D A B C A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.

Markedsrapport nr. 2/98 side 13 3. De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 2. kvartal 1998. Tallene er innhentet av NNM i uke 26. Totalt teller listen 23 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 2. KVARTAL 1998): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 1.98 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 1.98 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 1.98 AS OBOS Forretningsbygg 181,2 1,2 41 416 245 711-24 289 5,6-0,1 ASA Veidekke 49,4 0 5 630 55 100-3,5 - Aspelin-Ramm gruppen AS 128,0 0 5 410 181 000-6,4 - Avantor ASA 270,0-4,0 39 700 396 000-7 700 6,0 0,2 Borg eiendomsselskap AS 79,8 3,3 17 000 115 800-5,9 0,5 EAB Eiendom AS 108,0 3,0 14 500 166 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 439,0 1,0 13 000 378 000-8,3-0,2 Fabritius Eiendom AS 77,0 0 27 100 100 100-3 100-5,6 Gjensidige Eiendom 553,0 0 127 000 588 000-5,3 - KLP Eiendom AS 456,5 7,8 77 000 457 000-1 000 7,4 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,2 0,6 2 450 89 300-16 600 5,0 0,2 Linstow ASA 3) 422,0 13,0 79 100 560 000 96 000 5,5 1,9 Mustad Eiendom AS 56,0 10,0 2 500 53 500-14 800 3,2-0,9 NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS 34,5 0 18 180 55 600-5,2 - Norske Liv AS 198,1 1,6 51 900 256 200-800 11,4 - Olav Thon gruppen 970,0 0 0 850 000-3,5 - Pecunia AS 37,3-0,0 18 852 32 387-8,5 - Samvirke forsikring 4) 145,1 0 54 898 182 035 - - Steen & Strøm ASA 455,0 0 0 484 000-3,8-0,2 Storebrand Eiendom 714,0 42,0 200 191 788 000 23 800 4,9 0,5 Vital Eiendomsforvaltning 1) 0 0 0 Vital Forsikring 391,0-3,0 22 000 383 000-12 000 - Den norske Bank ASA 2) 235,0 0 0 280 000 - - Wahl Eiendom AS 53,2 1,4 5 000 56 911-10 089 5,6 0,7 SUM 6 102,3 77,9 822 827 6 753 644 29 422-0,13 Gjennomsnitt 5,74 1) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning 103.000 m² innleide lokaler for DnB. 2) Ikke inkludert eiendommer under forvaltning 3) Inkl tall Nydalens Compagnie 4) Ikke mottatt tall

Markedsrapport nr. 2/98 side 14 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 970.000.000 2) Storebrand Eiendom kr 714.000.000 3) Gjensidige Eiendom kr 553.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 1/98: 1) Storebrand Eiendom + kr 42.000.000 2) Linstow ASA + kr 13.000.000 3) Mustad Eiendom AS + kr 10.000.000 Størst negativ endring i leieinntekt fra 1/98: 1) Avantor ASA - kr 4.000.000 2) Vital Forsikring ASA - kr 3.000.000 3) Flere selskaper med ingen endring Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 2) Storebrand Eiendom 788.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 588.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 11,4 år 2) Pecunia AS 8,5 år 3) Eiendomsspar AS 8,3 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Eiendomsspar AS kr. 1.203,- pr m² 2) Pecunia AS kr. 1.152,- pr m² 3) Olav Thon Gruppen kr. 1.141,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Kristiania Eiendomsforvaltning AS kr 560,- pr m² 2) EAB Eiendom AS kr 651,- pr m² 3) Avantor ASA kr 712,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). Dette er en endring fra tidligere rapporter, der samlet næringsareal ble lagt til grunn. 4. Oppsummering Konjunkturer: Høykonjunkturen i Norge har nådd en topp. Vi går inn i en mellomfase. Lave oljepriser truer norsk økonomi. Et høyere rentenivå i den senere tid har ikke dempet investeringslysten nevneverdig. Neste renteøkning vil gi større virkning. Bankene mer restriktive på egenkapitalkravet, søker sikkerhet. Lønnsoppgjøret: Fortsatt vekst i disponibel inntekt for husholdningene og markant økning i privat konsum. 5% konjunkturavgift på nybygg innføres for å dempe aktiviteten i bygg- og anleggssektoren. Viderebelastes på leietagere som må ha nye lokaler. Eiendom: Stigende leienivå i hovedtrekk over hele linjen. Aktivitetsnivået i leiemarkedet utover høsten forventes å opprettholde seg, men med en stagnerende tendens. Leiepris for de beste lokaler drives likevel videre. Stor byggeaktivitet, men færre prosjekter på spekulasjon. Høyere byggekostnader, - myndighetene står for 5% påslag for sin konjunktur. Ny bygningslov setter utførende i ansvar de ikke tar gratis. Aktivitetsnivået i investormarkedet forventes også å opprettholde seg, - men kan brått slå om med utgangspunkt i rentesituasjonen. Fortsatt lav/moderat rente = aktivt marked. Norske eiendomsinvestorer ser ut - engasjerer seg i større utviklingprosjekter i europeiske hovedsteder.