1/12 VURDERING AV TILTAK Oppdrag nr. A-123610 Befaringsdato 26. oktober 2012 Oppdragsnavn VALLERUDBAKKEN Møtested Rimsoppfaret 25 BORETTSLAG Rapportdato 06.02.2013 Oppdragsleder John Morten Kvam Underskrift Ansvarlig for kvalitetssikring Finn E. Dahl Underskrift Deltakere Oppdragsgiver/ firma/institusjon Oppdragsgiver: Vallerudbakken BRL Kode Representert v/ Adresse DEL- TATT OPG Styreleder: Nina Løken Kremleveien 63 1476 Rasta vallerudbakken@ styrerommet.net Styret ØB Øystein Berglund Rimsoppfaret 51 1476 Rasta Styret JS John Smits Rimsoppfaret 37 1476 Rasta DISTRI BUERT TIL - x x x x x Rådgiver: OPAK AS RG John Morten Kvam Øystein Harkinn Postboks 128 Skøyen 0212 Oslo x x x INNLEDNING OPAK v/ siv.ing. John Morten Kvam og takstmann Øystein Harkinn har, på forespørsel fra Vallerudbakken Borettslag, blitt anmodet om å foreta en vurdering av tilstanden og behov for vedlikehold/oppgradering av kledningen på borettslagets eiendomsmasse. Vallerudbakken Borettslag består av 78 boenheter fordelt på tomannsboliger og eneboliger i kjede, oppført i perioden 1989-1990. Borettslaget vurderer å utbedre fasadene på husene, men er noe usikre på hva som bør gjøres pga. en del problemer som har vært med fasadene i lengre tid. Det har fram til nå vært skrapet og malt, samt noen utskiftinger av skadet panel. Nå vurderes det om en bør foreta en planmessig utskifting av panel og etablere et ordentlig luftesjikt, eventuelt tilleggsisolere ytterveggene. OPAK skal i denne sammenheng foreta en gjennomgang av eiendomsmassen og gjøre en vurdering av tilstanden og behovet for vedlikehold/oppgraderinger sammen med forslag til tiltak (metode), samt budsjettkostnader. OPAKs vurdering/ Fase 1 er beskrevet som følger: OPAK AS foretar en visuell befaring av eiendommen. Gjennomgår bygningsmassen og setter opp et notat (rapport) hvor anbefalte tiltak listes opp, med OPAKs egne prisoverslag for arbeidene. Eventuelle alternative utførelsesmetoder vurderes også i denne forbindelse. Det avholdes 1-2 prosjekteringsmøter med borettslagets styre i denne fasen.
2/12 EIENDOM På eiendommen ble det i tidsrommet 1999-90 oppført en- og tomannsboliger over to og tre etasjer (elementhus fra Moelven). Boligene er oppført med 150 mm isolert bindingsverk, i ytterveggene, med "Vaflex" vindsperre og med liggende kledning direkte utenpå (liten eller ingen lufting). Takene har saltaksform over etterinnredede loft, og er tekket med betongtakstein. Dører og vinduer er originale, fra byggeåret, og er i tre og med 2-lags isolerglass. Enkelte av boligene har tilbygg, bygget i ettertid. Her er det benyttet en rekke ulike former, alt fra små takoppløft til store påbygg/tilbygg. OPPDRAG Oppdraget er gitt OPAK av Styret i Vallerudbakken BRL, v/nina Løken, jevnfør oppdragsbekreftelse iht. tilbud av 29. august 2012. OPPLYSNINGER Omviser opplyser følgende: Noen få boliger har fått skiftet kledning og vindsperre på enkelte av gavlveggene de senere årene. Her er det også etablert ordentlig lufting bak panelet. Beboere i disse boligene opplever boligene som langt mer lune og komfortable etter oppgraderingen. I andre boliger er kun enkelte kledningsbord skiftet. Styret har videre påpekt forhold som lekkasjer i vegg, samt relativt kraftig trekk fra dører og vinduer. Etter styrets vurdering er vedlikeholdsintervallene, på mange av husene, langt kortere enn hva som bør forventes av slik trekledning. OPAK har ikke foretatt rivninger eller åpninger i konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om at skjulte feil/mangler/skader kan forekomme, uten at dette ble oppdaget på befaringen. Boligene har originale dører og vinduer montert direkte i stendere og losholter. Kledningen er montert direkte på boligenes bindingsverk, uten tilfredsstillende luftesjikt, kun med en vindsperrepapp (Vaflex). Boligene er "elementhus" fra Moelven. Hvorledes vindsperren er utført i elementskjøtene er usikkert. Etter OPAKs vurdering er det benyttet en uheldig utførelse på en rekke detaljer ved fasaden, spesielt rundt vinduene. Elementhus, av den type som her er benyttet, er erfaringsmessig ofte beheftet med feil og mangler i skjøter, noe som medfører utettheter i form av luft- og vannlekkasjer. OPAK AS har vurdert 3 forskjellige utbedringstiltak med kostnader på side 7-8. BEFARING Det er OPAKs vurdering at bebyggelsens utvendige kledning er i varierende vedlikeholdt stand og tilstand. Det ble på befaringen avdekket at flere av byggene (både eneboliger og 2-mannsboliger) har minimal eller ingen lufting bak kledningen. Store deler av kledningen fremstår i dag i generelt tilfredsstillende stand. På rekkehusene er det imidlertid registrert en del sprukne panelbord, avflassing og tegn til uttørking og
3/12 råte. Vi oppfatter videre at vedlikeholdsintervallene er tildels betydelig kortere her enn hva som er normalt. Når det gjelder utvendig belistning/omramming rundt vinduene er denne utført på en uheldig måte. Kledningen flukter jevnt med belistningen som fører til at det blir en åpen spalte inn til vinduet. Dessuten er endeveden på kledningen, inn mot vinduslistene, blottlagt. Det ble på befaringsdagen tatt flere stikkprøver, hvor det kan virke som om vinduene har manglede vindsperre i disse åpningene. Dette gjelder alle husene, både rekkehus og eneboliger. Dette vil på mange av husene medføre trekk fra rundt vinduer og dører. OPAK AS har ikke kontrollert tettingen rundt vinduer og dører fra innsiden. Erfaringsmessig kan denne også være mangelfull, noe som ytterligere bidrar til utette yttervegger. Hva gjelder selve vinduene så er disse i treutførelse fra byggeåret. Det er både åpningsvinduer og vinduer med fastkarm. Det er spalteventil i toppen på alle vinduene. Vinduenes tilstand vurderes som tilfredsstillende, men det er registrert noe mindre sprekker i trevirket og malingsavflassing. Iht. vanlige levetidsbetraktninger har moderne trevinduer en forventet levetid på 40 år +/-10 år. Ut fra vinduenes tilstand antar vi at forventet restlevetid (snitt) for disse er 10 år +. Dette gjelder alle hustypene. Når det gjelder eneboligene syntes kledningen på disse å være i noe bedre stand enn på rekkehusene. Det er registrert noen sprekkdannelser på noe av panelet. Malingen er noe slitt/skjoldet på flere av husene. Årsaken til denne, noe bedre tilstanden, kan være eneboligenes beliggenhet og orientering i forhold til vær og vind. Utførelsesmetoden er den samme som for rekkehusene. Det er derfor, etter OPAKs vurdering, meget sannsynlig at også disse husene vil få de samme problemene, men at utviklingen her går saktere. Videre ser vi flere konstruksjonsdetaljer rundt vinduer etc. som vi mener har stor konsekvens, både for mulige skader på kledning og på vindtettingen, noe som medfører redusert innekomfort og redusert levetid på vinduene. Avflassing, fukt og utvendige skader: Vi mener at hovedårsaken til de registrerte skadene mest sannsynlig skyldes mangelfull lufting på baksiden av kledningen. De fleste fasader blir utsatt for slagregn i varierende grad. Dette avhenger av geografiske forhold og værretning. Erfaringsmessig får vegger mot syd og vest mest regn, og er samtidig mest utsatt for sol. Disse to faktorene sammen gjør at trekledningen vil bevege seg mer her enn på de øvrige fasadene. Videre kan en del uheldige konstruksjonsdetaljer rundt vinduene, bidra til kortere forventet levetid både på kledningen og vinduene. Mangelfull tetthet i overgangen mellom panel og vinduslistene kan føre til at vann renner inn på baksiden av kledningen (bilde 3 side 4). Pga. mangelfull lufting vil dette føre til oppfukting av trevirke som igjen fører til at malingen flasser av. Det er også registrert tilfeller hvor dette har ført til råte i kledning. Det er da også stor mulighet for at bindingsverket kan være skadet. Vi viser til følgende utklipp fra Sintef/Byggforsk/byggdetalj: 742.301 vedr. "Vedlikehold av utvendig trekledning": 23 Feil utførte konstruksjonsdetaljer Feil utførte konstruksjonsdetaljer kan føre til at vann ledes inn i trevirket, med påfølgende skader. Selv den beste overflatebehandlingen kommer til kort dersom konstruksjonsdetaljene er feil utført. Konstruksjonsdetaljer som kan være årsak til skader på overflatebehandling/trevirke er: - eksponert endeved, eller vann som trenger inn i endeved på grunn av kapillærvirkning i skjøter eller fuger. Dette kan føre til at beis/maling sprekker og flasser, at trevirket sprekker og deformeres, eller at man får enderåte.
4/12 vann som trenger inn i omleggsfuger (avflassing, omleggsråte) sprut fra bakken (avflassing, endesprekk, enderåte) spikre som er slått for langt inn i kledningsbordene ubehandlede borehull etter etterisolering deformerte vannbord og sålbenker, slik at man får dårlig avrenning og kanskje direkte vannfeller fukt innenfra på grunn av utett dampsperre (avflassing, fuktskadd trevirke) kledning som gir for dårlig tetting mot slagregn eller ikke er tilstrekkelig luftet på baksiden (avflassing, fuktskadet trevirke) feil utførte takrenner eller taknedløp, slik at vannet ledes mot kledningen, se eksempel i fig. 23 (avflassing, fuktskadd trevirke) etterisolering hvor isolasjonen ligger direkte an mot baksiden av kledningen Vi viser også til følgende utklipp når det gjelder heftproblemer og avflassing: 31 Heftproblemer Manglende heft kan oppstå mellom maling og treunderlaget (avflaking), se fig. 31 a, eller mellom to malingssjikt (avskalling), se fig. 31 b. Avflaking kan skyldes fuktinntrengning i underlaget. På baksiden av malingsflakene kan man da observere trefibrer og avtrykk av trestrukturen. Langvarig fuktpåvirkning fører til råte i trevirket. Råte gir en karakteristisk innsunket overflatestruktur og manglende heft mellom maling og treunderlag, se fig. 31 c. Avflaking kan også skyldes dårlig forbehandlet underlag. Dersom det er brukt høvlet kledning, er det vanskelig å oppnå god heft mellom maling og underlag, noe som fort kan føre til avflaking. Vindtetting og innvendig komfort: Vintetting av boligene er etter OPAKs vurdering svært avgjørende god innekomfort. Det opplyses om trekk fra vinduer og dører. Her er det etter OPAKs vurdering svært mangelfull vindtetting. Dette skyldes dårlig kvalitet på selve vindtettingsproduktet, samt uheldig utførelse på overganger/avslutninger. På avslutningene rundt vinduene er det etter OPAKs vurdering flere forhold som bør rettes opp. Vi viser til byggdetalj 523.701 "Innsetting av vindu i vegger av bindingsverk". Bildet viser et vindu i en "inntrukket" montering. Her vises detaljer om avsluttet vindtetting, elastisk fugemasse og isolering av vinduene. Vannbrettbeslag som lages med "tette oppkanter" er etter OPAKs vurdering avgjørende for en god og tett konstruksjon.
5/12 Når man ser forskjellen mellom vindusmonteringen som er benyttet i borettslaget, og skissen på forrige side, er det ikke vanskelig å forstå et disse boligene har det vi kan kaller "feil innmonterte" vinduer og dører. Vurderinger av tiltak: Etter OPAKs vurdering er ikke de beskrevne forhold enkle å utbedre uten omfattende rivning og utskifting av bygningsdeler. Vinduene kan vindtettes med elastisk fugemasse, men det er stor sjanse for at dette fører til at dreneringen av lekkasjevann blir tettet. Dette kan igjen føre til mer fukt, i eller bak kledningen, og følgelig mer råteskade. Dessuten anser vi ikke elastisk fugemasse, som ligger eksponert mot vær og vind, å være en varlig løsning. Hvis man skal få tak i vindtettingen, for å utbedre denne, med for eksempel en strimmel av vindsperre, eller en vindsperretape, må kledningen åpnes rundt vinduene. Dette vil mest sannsynlig føre til ødelagte kledningsbord og er således heller ingen ideell løsning. For å få etablert en effektiv lufting av kledningen er det således, etter OPAKs vurdering kun rivning, utlekting og montering av ny kledning som gir et akseptabelt resultat. Da bør (må) man skifte vindsperren samtidig. Utbedring av detaljer rundt vinduene med beslag etc. vil også, i praksis, tilsi at all kledning rives. Dersom man går til det skritt å skifte kledningen og vindsperren, bør det samtidig vurderes å etterisolere fasadene med 5 cm mineralull. Dette kan gjøres på en av følgende måter; 1. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Tradisjonell utlekting med 48 mm lekter og 50 mm mineralull, ny vindsperre (Tyvek), utforinger på vinduer og dører (iht. nevnt byggdetalj) og ny liggende, luftet kledning. Nye omramminger på vinduer og dører. Fasadene males/beises. 2. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Etterisolering med Rockwool "RockVegg-system" (http://www.rockwool.no/systemer/rockvegg), utlekting iht. beskrivelse fra Rockwool, ny kledning og nye detaljer med omramming og beslag etc. Fasaden males/beises. 3. Rive eksisterende kledning og vindsperre. Montere ny Isola Tyvek vindsperre (eller tilsvarende). Sørge for tilfredsstillende tettedetaljer ved vinduer og dører, samt hushjørner og elementskjøter. Deretter utlekting (for lufting) ny kledning, beslag, vindu- og døromramminger etc. Fasadene males/beises. I alle de 3 ovennevnte tiltak bør balkongene og inngangstakene (baldakiner) demonteres. De er montert utenpå fasaden med bolter, og burde etter OPAKs vurdering være mulige å de- og remontere. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at det ofte framkommer ønsker om å utvide balkongene ifb. med slike arbeider. Etter OPAKs vurdering vil påbygg i enkelte tilfeller kunne komplisere vindtetting, etterisolering og skifting av utvendig kledning. Dette må løses i hvert enkelt tilfelle, men anses ikke å være spesielt kompliserende.
6/12 Vi nevner for ordens skyld følgende forhold som bør hensyntas for å forlenge levetiden på kledningen: Kledning avsluttes ca. 15-20 cm over bakkenivå. Dersom terrasser eller annet tilsier at sistnevnte er umulig, må det gjøres andre tiltak som fuktsikrer nederste del av fasaden. Putekasser, skur, små tak eller andre horisontale flater som gir sprut opp på fasaden, bør unngås. Avrenning/drypp ned på bærende konstruksjoner bør unngås (ref. bilde 1 side 6). Enøk-tiltak: For å bedre ytterveggenes isoleringsevne (U-verdi) og bringe de nærmere dagens krav, anbefaler vi at veggene etterisoleres med 50 mm mineralull. Hvorvidt dette vil være et økonomisk lønnsomt tiltak er vanskelig å si på dette stadiet, men det vil garantert bedre inneklimaet/komforten. Erfaringsmessig mener vi at ytterligere isolering utover de anbefalte 50 mm ikke har noen hensikt. TILTAK/KOSTNADER OPAK AS er bedt om å vurdere ulike alternativer for utbedring av borettslagets bygningsmasse. Vi har i denne vurderingen tatt utgangspunkt i den registrerte tilstanden i dag, hvor rekkehusene syntes å ha størst problemer med ytterkledningen. På eneboligene er det ikke registrert skader i slikt omfang som på rekkehusene og det har heller ikke vært behov for utskifting av panel på noen av disse. Husene framstår imidlertid generelt som noe malingsslitte, og det er, etter OPAKs vurdering, ingen tvil om at det er benyttet samme uheldige metode ved byggingen av eneboligene. Sjansene er således store for at mange av de samme problemene eksisterer her, men at skadeutviklingen går noe langsommere. Det er derfor OPAKs anbefaling at alle husene gjennomgår oppgraderinger i løpet av en 10 års periode. Når det gjelder tidsperspektivet for de ulike tiltakene, mener vi at det ikke er noen grunn til å utsette utbedringen av rekkehusene, da det i dag her er til dels omfattende problemer og det stadig påløper nye utgifter til utskifting av skadet panel. Det beste vil her være å starte en planmessig utskifting av panelet på alle rekkehusene i løpet av en 5- års periode. For eneboligene er det ikke, vurdert ut fra dagens tilstand, behov for annet enn rengjøring og maling av fasadene i løpet av en 3-års periode. Dersom denne løsningen velges anbefaler vi dog at en samtidig utbedrer omrammingen/tettingen rundt vinduene. Om ca. 10 år, dvs. innen neste malingsrunde, vil det etter OPAKs vurdering mest sannsynlig også være behov for utskifting av panelet på eneboligene. Vinduene er i dag ca. 23 år gamle og har etter OPAKs vurdering, som tidligere nevnt, en restlevetid på 10 år+, forutsatt regelmessig vedlikehold. Vinduene har imidlertid en U- verdi langt fra dagens krav til slike og det meldes om problemer med trekk og kaldras i mange leiligheter. Basert på dette og de foregående vurderingene, mener vi at følgende tre hovedalternativer framstår som de mest aktuelle for borettslaget:
7/12 Alternativ 1 2-mannsboliger Utskifting av kledning på samtlige 2-mannsboliger samt tilleggsisolering med 50 mm mineralull og ny vindsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Ny utvendig belistning rundt vinduer. Skifte vannbrett til nye som dekker vinduet i bunn og topp, og som går forbi sidebelistningen. Arbeidene anbefales utført innen 1-3 år. Eneboliger Rensing og maling av fasader samt utskifting av utvendig belistning rundt vinduene og montering av vannbrett/beslag. Dagens tilstand av kledningen er etter OPAKs syn tilfredsstillende, men bør kontrolleres innen 10 år. Det må da vurderes om kledningen bør skiftes som på 2-mannsboligene. Fasadene bør, etter OPAKs vurdering, males innen en periode på 3-5 år. Vinduer generelt Vinduene i alle byggene er etter OPAKs oppfatting i forholdsvis god stand med en estimert restlevetid på 10 år + forutsatt normalt vedlikehold. En utbedring av utvendig belistning vil begrense trekken, men kaldrasproblematikken vil forbli uendret. Noe av dette kan muligens utbedres fra innsiden, men kostnaden vil være stor. Kostnader alternativ 1 Arbeider Enhet Mengder Enhetspris SUM Rigg og drift rs 1 1 800 000 1 800 000 Riving av eksisterende kledning m² 4 620 145 669 900 Utlekting med isolasjon og vindsperre m² 4 620 275 1 270 500 Utlekting og kledning m² 4 620 495 2 286 900 Vindusomramming/utforinger stk 504 900 453 600 Flytte ut balkonger/tilpasse til ny kledning stk 42 7 500 315 000 Utskifting av vindusbelistning enebol stk 424 1050 445 200 Maling av rekkehus m² 4 620 110 508 200 Maling av eneboliger m² 3 980 130 517 400 Uforutsette arbeider 15 % 1048 485 Total eks. mva. 9 315 185 Total inkl. mva. 11 643 981
8/12 Alternativ 2 2-mannsboliger Utskifting av kledning og montere ny vinsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22 mm. Ny utvendig belistning av vinduer. Skifte vannbrettene slik at disse dekker vinduet i bunn og topp, og slik at de går forbi sidebelistningen. Arbeidene bør utføres innen 1-3 år. Eneboliger Rensing og maling av fasader samt utskifting av utvendig belistning og montering av nye vannbrett/beslag. Dagens tilstand på kledningen er etter OPAKs syn tilfredsstillende, men bør kontrolleres innen 10 år. Det må da vurderes om kledningen bør skiftes som på 2- mannsboligene. Fasadene bør etter OPAKs syn males innen en periode på 1-3 år. Vinduer generelt Vinduene i alle byggene er etter OPAKs oppfatting i forholdsvis god stand med en estimert restlevetid på 10 år + forutsatt normalt vedlikehold. En utbedring av utvendig belistning vil begrense/fjerne mye av trekk, men kaldrasproblematikken vil være uforandret. Noe av dette kan også trolig utbedres fra innsiden, men kostnaden vil være uforholdsmessig stor. Kostnader alternativ 2 Arbeider Enhet Mengder Enhetspris SUM Rigg og drift rs 1 1 700 000 1 700 000 Riving av eksisterende kledning m² 4 620 145 669 900 Ny vindsperre, utlekting og ny kledning m² 4 620 545 2 517 900 Nye utforinger og omramminger rundt vinduer inl. Sålebenkbeslag stk 504 900 453 600 Flytte ut balkonger/tilpasse til ny keldning stk 42 7 500 315 000 Utskifting av vindusbelistning på eneboliger stk 424 1050 445 200 Maling av rekkekhus m² 4 620 110 508 200 Maling av eneboliger m² 3 980 130 517 400 Uforutsette arbeider 15 % 1021 830 Total eks. mva. 8 149 030 Total inkl. mva. 10 186 288
9/12 Alternativ 3 2-mannsboliger Utskifting av kledning samt tilleggsisolering med 50 mm mineralull og ny vindsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Utskifting av vinduer med utvendig belistning. Skifte vannbrett som dekker vinduet i bunn og topp, og slik at de går forbi sidebelistningen. Utskiftningen bør utføres innen en periode på 3 år. Eneboliger Utskifting av kledning samt tilleggsisolering med 50 mm mineralull og ny vindsperre type Tyvek. Etablering av luftespalte min. 22mm. Utskifting av alle vinduer med utvendig belistning. Skifte vannbrett som dekker vinduet i bunn og topp, og som går forbi sidebelistningen. Arbeidene på eneboligene bør fortsette etter at 2-mannsboligene er ferdige. Arbeidene kan om ønskelig utføres senere, men vi anbefaler at det gjøres slik at innen en 10 års periode er alle husene rehabilitert. Prisene under er basert på en kontinuerlig utførelse av alle husene. Kostnader alternativ 3a Arbeider Enhet Mengder Enhetspris SUM Rigg og drift rekkehus rs 1 1 600 000 1 600 000 Riving av eksisterende kledning rekkehus m² 4 620 145 669 900 Utlekting med isolasjon og vindsperre m² 4 620 275 1 270 500 Utlekting og kledning m² 4 620 495 2 286 900 Utskifting av vinduer samt belistning stk 504 7400 3 729 600 Rive eksisterende balkonger og montere nye, litt større. stk 42 16 000 672 000 Malerarbeid m² 4 620 110 508 200 Uforutsette arbeider 10 % 1006 510 Total eks. mva. rekkehus 11 743 610 Rigg og drift eneboliger rs 1 900 000 900 000 Riving av eksisterende kledning eneboliger m² 3 980 145 577 100 Utlekting med isolasjon og vindsperre m² 3 980 275 1 094 500 Utlekting og kledning m² 3 980 495 1 970 100 Utskifting av vinduer samt belistning stk 424 7400 3 137 600 Flytte ut eksisterende balkonger/tilpasse til ny vegg. stk 36 8 500 306 000 Malerarbeid m² 3 980 110 437 800 Uforutsette arbeider 15 % 1217 565 Total eks. mva. eneboliger 9 640 665 Total inkl. mva. rekkehus og eneboliger 26 730 344
10/12 Alternativ 3b Et fjerde alternativ kan være, at en under alternativ 3 ikke foretar en generell utskifting av vinduer, men kun skifter vinduer der det eventuelt skulle være behov. Erfaringsmessig kan dette være en vanskelig vurdering å foreta, da alle mener at akkurat deres leilighet har et slikt behov. Vi har imidlertid valgt å ta med et slikt alternativ, da vinduene jo har en relativt lang teknisk restlevetid forutsatt regelmessig vedlikehold. Vi har antatt utskifting av et vindu pr. leilighet. Dette tallet vil bli gjenstand for regulering. Kostnader alternativ 3b Arbeider Enhet Mengder Enhetspris SUM Rigg og drift rekkehus rs 1 1 600 000 1 600 000 Riving av eksisterende kledning rekkehus m² 4 620 145 669 900 Utlekting med isolasjon og vindsperre m² 4 620 275 1 270 500 Utlekting og kledning m² 4 620 495 2 286 900 Utskifting av vinduer samt belistning stk 42 7400 310 800 Ny omramming/utforing på eksisterende vinduer stk 462 950 438 900 Rive eksisterende balkonger og montere nye, litt større. stk 42 16 000 672 000 Malerarbeid m² 4 620 110 508 200 Uforutsette arbeider 10 % 664 630 Total eks. mva. rekkehus 8 421 830 Rigg og drift eneboliger rs 1 900 000 900 000 Riving av eksisterende kledning eneboliger m² 3980 145 577 100 Utlekting med isolasjon og vindsperre m² 3 980 275 1 094 500 Utlekting og kledning m² 3 980 495 1 970 100 Utskifting av vinduer samt belistning stk 36 7 400 266 400 Ny omramming/utforing på eksisterende vinduer stk 388 950 368 600 Flytte ut eksisterende balkonger/tilpasse til ny vegg. stk 36 8 500 306 000 Malerarbeid m² 3 980 110 437 800 Uforutsette arbeider 15 % 786 885 Total eks. mva. eneboliger 6 707 385 Total inkl. mva. rekkehus og eneboliger 18 911 519
11/12 VURDERING AV KOSTNADER Kostnadene for de ulike alternativene varierer fra ca. 10,2 mill. kroner til 26,7 mill. kroner for det mest omfattende. Alle alternativene forutsetter at alle de beskrevne arbeidene utføres sammenhengende. Vi har ikke valgt å prise alternativer med utførelse av et og et hus ved behov. Dette blir en betydelig dyrere løsning (+ 25-30 %) og er således forkastet. Vi kan selvsagt se for oss løsninger hvor en tar for seg rekkehusene og eneboligene adskilt. Dette behøver ikke å ha så veldig stor priskonsekvens og kan således være et alternativ. Uansett alternativ 1 eller 2, så må eneboligene males i løpet av 3-5 år. Kostnadene er basert på følgende: Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, men er basert på erfaringstall fra liknende arbeider. Det innhentes konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Det forutsettes kontinuerlig framdrift på arbeidene, dvs. ikke oppdeling utover hva som framgår av de ulike alternativene. Pris- og lønnsnivå pr. desember 2012. Ev. lønns- og prisstigning i byggetiden er ikke inkludert. Finanskostnader er ikke inkludert. Administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er ikke inkludert. Det er ikke medtatt kostnader i forbindelse med utflytting, kostnader for midlertidig bosted, og mellomlagring av møbler/innbo. Dette anses det heller ikke å være behov for. Prisene er inkl. mva. KONKLUSJON/OPAKs ANBEFALING Dersom vi ser bort fra økonomien i de ulike alternativene, og kun baserer oss på hva som gir det beste resultatet for borettslaget over tid, vil vi klart anbefale alternativ 3/3b. Dette alternativet er klart dyrest i dag, men som det framgår av de foregående punktene, anser vi at det, uansett valg, vil være behov for å skifte fasadene også på eneboligene innen 10-15 år. Dette bør vektlegges når en skal fatte en beslutning. Dette betyr at det både for alt. 1 og 2 vil påløpe kostnader for oppgradering av fasadene også på eneboligene på et senere tidspunkt. I mellomtiden påløper vanlige vedlikeholdskostnader og kostnader for utbedring av vindusomrammingen, som vi mener er nødvendig å ta snarest. Hva angår vinduene, så har disse en forventet restlevetid på 10 år+. Dette betyr at disse mest sannsynlig ikke behøver å skiftes før om 15 år. Dette betyr at alternativ 3b også vil være et anbefalt alternativ, men vi gjør oppmerksom på at det vil være dyrere å skifte vinduer når den øvrige fasaden ikke skal røres. De tre ulike alternativene er de løsningene OPAK mener best kan løse borettslagets problemer med uforholdsmessig store vedlikeholdskostnader og kalde/trekkfulle hus. Som nevnt foran har vi ikke medtatt en utbedring hus for hus over tid, da dette gir en betydelig høyere kostnad for borettslaget, og fordi vi mener problemene med rekkehusene bør tas tak i relativt omgående. For alle tre alternativene har vi lagt inn kostnader for å flytte ut balkongene. For
12/12 alternativ tre vi også valgt å legge inn kostnader for nye balkonger på rekkehusene. Dette for at en skal unngå kuldebroer og for å kunne føre luftespalten uhindret forbi balkongen. Her kan en for eksempel legge nye, større balkonger inn som et beboervalg. Kostnadene for hver boenhet varierer fra ca. kr 130 000,- til ca. kr 350 000,- for de ulike alternativene. Når det gjelder spørsmålet for eller mot tilleggsisolering, mener vi at dette lite trolig vil være økonomisk lønnsomt. Med dette mener vi at energibesparelsen ikke vil betale for ekstrautgiftene i overskuelig framtid. Det er imidlertid hevet over enhver tvil at en vil øke innekomforten, samtidig som en også kan påregne en viss energibesparelse. Innekomfort blir stadig et viktigere tema, men lar seg vanskelig måle i kroner. Muligens kan husene oppnå en høyere energiklasse (energimerking), noe som mest sannsynlig vil gjøre boligene mer attraktive ved salg. Vår anbefaling er derfor at borettslaget snarest starter planlegging/prosjektering av utbedringsarbeider på husene. Her kan en selvsagt innhente pristilbud på arbeider for alle tre alternativ samtidig, før en tar endelig stilling til hvilket alternativ som skal velges. På denne måten vil en få mer nøyaktige priser å forholde seg til. På den annen side kan det være vanskeligere å få entreprenører til å regne på prosjekter med så stor usikkerhet.
Prosjekt Oslo/534045.1 A-123610 Vallerudbakken Brl. Side 1 av 4 Bilde nr. 1 Fasade på rekkehus. Beboer har selv (eneste) montert ny omramming rundt vinduene og utbedret tettingen. Bilde nr. 2 Som bilde nr. 1. Bilde nr. 3 Original innfelt vindusbelistning som flukter med kledning. Bilde nr. 4 Vindusbelistningen har spalte mellom belistning og kledning som går helt inn på sidene av vinduskarmen. Sålebenken stikker heller ikke utenfor fasadelivet. Bilde nr. 5 Kledningen dekker vinduer i topp. Det er montert spalteventiler i vinduene. Tak over inngangsparti (rekkehus) i bakgrunnen. Bilde nr. 6 Som bilde nr. 5. OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11 26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1 A-123610 Vallerudbakken Brl. Side 2 av 4 Bilde nr. 7 Lufteventil i knevegg/gavl på eneboliger. Byggene har ellers minimalt (ingen fra byggeåret) med lufteventiler. Bilde nr. 8 Som bilde nr. 7. Bilde nr. 9 Kledning på gavlvegg enebolig. Bilde nr. 10 Flere av byggene har skitne overflater på kledningsbordene og bør vaskes grundig med husvask før eventuell maling. Bilde nr. 11 Som bilde nr. 10. Bilde nr. 12 Kledningsbordene fremstår som skjoldete, spesielt på flere av eneboligene. OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11 26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1 A-123610 Vallerudbakken Brl. Side 3 av 4 Bilde nr. 13 Flere av veggen fremstår imidlertid i god stand. Disse er oftest nylig malt. Bilde nr. 14 Bildet viser luftespalte mellom kledning og bindingsverk. Det er minimal til ingen lufting. Bilde nr. 15 Dette bildet viser også luftespalte mellom kledning og bindingsverk med minimal til ingen lufting. Bilde nr. 16 Hageslange montert langs underkant panel dekker den lille luftespalten som er bak kledningen, på noen vegger. Bilde nr. 17 Noen få steder er det akseptabel størrelse på luftespalten. Det mangler derimot musebånd/ musesperre for å hindre mus å krype inn mellom kledning og vindsperre. Bilde nr. 18 Hageslange dekker luftespalte bak kledningen og hindrer tilgang av luft nedenfra. OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11 26.10.2012
Prosjekt Oslo/534045.1 A-123610 Vallerudbakken Brl. Side 4 av 4 Bilde nr. 19 Balkonger må ved en eventuell utskifting av kledningen rives, eller provisorisk løftes ut fra veggen mens man utfører arbeidene. Bilde nr. 20 Balkonger må ved en eventuell utskifting av kledningen rives, eller provisorisk løftes ut fra veggen mens man utfører arbeidene. Bilde nr. 21 Eneboliger med mellombygg/ carport/garasje. Bilde nr. 22 Eneboliger sett fra hagesiden. Det er ulike størrelser på balkongene. Bilde nr. 23 Kledning med avflassende maling. Store deler av denne veggen er preget av at malingen sitter dårlig til underlaget, trolig pga. fukt. Bilde nr. 24 Mer kledning med avflassende maling. Store deler av denne veggen var preget av at malingen satt dårlig. OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. E 28.09.11 26.10.2012