DISPENSASJON OG TILLATELSE

MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning WILHELMSEN ARKITEKTUR Kvitsøygata 15 4014 STAVANGER DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2015/1141-8 Flutra Demaj, 009/0021/L42 20.07.2016 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAVET FOR RIVING OG OPPFØRING AV NY HYTTE PÅ 9/21 STEINSHEIA 14 - TILTAKSHAVER: HELGE REIN ØSTBØ DISPENSASJON OG TILLATELSE Riving av eksisterende fritidsbolig og dispensasjon fra plankravet til oppføring av ny fritidsbolig på gnr. 9, bnr. 21. Sted/adresse: Steinsheia 14, 4516 Mandal Tiltakshaver: Helge Rein Østbø VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 bokstav a og 20-3 a gis det rammetillatelse til riving av eksisterende hytte i tråd med søknad mottatt 13.05.16 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027» bestemmelsen kap. 2.2 som gjelder plankrav for oppføring av ny hytte med sikte på oppføring av ny hytte på samme sted som eksisterende. Det er i samme søknad søkt rammetillatelse for oppføring av basseng samt hytte. Ansvarlig søker har pr. telefon fått beskjed om at Kommuneplanen ikke støtter oppføring av basseng, slik at søknaden om oppføring av basseng er betinget av dispensasjon m. høring. Vedtaket her omfatter ikke dispensasjon for bassenget. Denne vil bli behandlet for seg selv som planutvalgssak (politisk). Arbeidet med riving må ikke settes i gang før det sendes inn en egen søknad om igangsettingstillatelse I søknaden er det også søkt om rammetillatelse til oppføring av ny hytte. Ifølge kommuneplanen er det tillatt med saltak eller pulttak for hytter i H-området. Slik vedlagte tegninger illustrerer, er det planlagt oppført hytte hvor store deler av denne utgjør flatt tak. Ettersom takvinkelen ikke er i tråd med det som tillates i kommuneplan omfatter ikke dette vedtaket rammetillatelse for hytte som angitt i tegninger. Det må POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519

ved søknad om igangsettingstillatelse sendes inn nye tegninger i tråd med kommuneplan, evt. søknad om dispensasjon fra tillatt takvinkel i kommuneplan. TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Wilhelmsen Arkitektur NUF søker på vegne av Helge Rein Østbø om riving av eksisterende hytte og dispensasjon fra plankravet for oppføring av ny hytte. Det er også søkt rammetillatelse for oppføring av hytte. Deler av takvinkelen som følger av tegningene samsvarer ikke med tillatte takvinkler for hytter innenfor H området i kommuneplanen. Kommuneplanen for Mandal kommune tillater hytter med pulttak eller saltak i H området. I tegninger vedlagt søknaden er deler av hytta planlagt med flatt tak. Ettersom takvinkelen ikke er i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen vil rammesøknaden for hytte ikke behandles i dette vedtak. Det må sendes nye tegninger av hytten hvor takvinkelen samsvarer med tillatt takvinkel i kommuneplanen, eventuelt dispensasjon fra denne. I denne sammenheng vil bare rammesøknaden om riving og dispensasjon fra plankravet for oppføring av ny hytte bli behandlet. Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027 Den aktuelle hyttetomta er i Kommuneplanen delvis avsatt til H området avsatt til fritidsbebyggelse. I kommuneplanen kap. 2.2 står blant annet følgende: «Innenfor arealformålet fritidsbebyggelse, i området H1-H31, kan det oppføres mindre tilbygg og påbygg til eksisterende enhet og frittliggende anneks/bod på bebygd eiendom, uten krav om reguleringsplan. Samlet BRA skal ikke overstige 120 kvm pr. tomt ( )». Det er videre opplistet vilkår til bebyggelse. Disse vil ikke bli opplistet i denne sammenheng, men kommunen vil likevel vurdere det helhetlige tiltaket opp mot vilkårene i kommuneplan. For øvrig forutsetter Teknisk forvaltning at ansvarlig søker er godt kjent med vilkårene for hytte i kommuneplanen. Slik kommuneplanens bestemmelse er formulert vil en riving av eksisterende og oppføring av ny hytte medføre krav om reguleringsplan. Utgangspunktet er at det i dette tilfellet er plankrav da det søkes om riving og oppføring av ny. Det er imidlertid søkt dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. En tillatelse til riving og oppføring av ny hytte er dermed betinget av at det gis dispensasjon fra plankravet fastsatt i kommuneplan for Mandal kommune. Dispensasjon Det er søkt dispensasjon fra plankravet som følger av kommuneplanen. Det vises til at det er flere hytteområder som overskrider 100-metersbeltet. Overskridelsen til omsøkt tiltak er derfor ikke et unntak for området. Det oppfattes som en vanlig praksis å tillatte oppføring av nye tiltak på eksisterende bebygde tomter og det bes derfor om at dispensasjon innvilges. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven.

Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Teknisk sett er tiltaket en videreføring av eksisterende bruk, i dette tilfellet hytte. Det stilles følgelig plankrav i gjeldende kommuneplan i de tilfeller der det rives og oppføres nytt, da selv om tiltaket vil nytte til samme formål som i dag. Ettersom tiltaket skal oppføres innenfor avsatt hytteformål og innenfor rammene angitt for hyttebebyggelse, kan ikke Teknisk forvaltning se at tiltaket er betinget av uttalelse/behandling av annen berørt myndighet. MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. VURDERING Tiltaket er i strid med plankravet i gjeldende kommuneplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Ifølge Plan- og bygningsloven, (Pbl), 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov. Kommuneplanens arealdel er fastsatt i medhold av Pbl. Kommunen kan gi varig dispensasjon fra denne dersom vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samle vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet med gjeldende planbestemmelse gjør seg gjeldende med styrke. Det er søkt dispensasjon fra plankravet i gjeldende Kommuneplan for Mandal kommune. Spørsmålet er om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel vil medføre til at hensynet med kommuneplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt». Hensynet bak plankravet i kommunens arealplan er å ivareta hensynet til biologisk mangfold i området, kulturminner og kulturmiljøer, friluftsliv og kulturlandskap og naboskap i området. Dette sikres gjennom en reguleringsplan. Å rive eldre hytte og oppføre ny på samme sted er ikke i tråd med plankravet som følger av kommuneplanen. Hovedregelen er at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng da tiltaket søkes oppført utenfor plankravet som følger av kommuneplanen. Utgangspunktet er at tiltak som er i strid med formålet i kommuneplanen bør gå veien om reguleringsendring. Dispensasjonen er ment å være et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Et permanent avvik vil kunne svekke kommuneplanen som informasjons og beslutningsgrunnlag, noe som trekker i retning av at det her ikke bør gis dispensasjon fra plankravet for riving og oppføring av ny hytte. Imidlertid er tiltaket planlagt oppført på samme sted som eksisterende hytte, og innenfor H området avsatt til hytteformål. Sonen mot sjø regulert til Landbruk-, Natur- og Friluftsliv vil

ikke bli berørt som følge nybygget. På den måten vil heller ikke dagens bruk av området og tomta endre seg. Forholdene ville ikke ha stilt seg annerledes om eksisterende hytte hadde blitt totalrenovert i stedet. Når realiteten i området ikke endrer seg ved erstatning av eksisterende tiltak, kan ikke Teknisk forvaltning se at tiltaket vil medføre til at hensyn med planen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» At bruken av tomta ikke vil bli endret trekker i retning av at det her bør kunne gis dispensasjon. Etter en helhetlig og samle vurdering har kommunen kommet frem til at hensynet med plankravet i kommuneplanen ikke gjør seg gjeldende med styrke. Riving og oppføring av ny hytte innenfor område avsatt til hytteformål ikke vil medføre til at hensynet med plankravet i kommuneplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Spørsmålet er om en samlet vurdering i saken tilsier at «fordelene med å gi dispensasjon» fra plankravet i kommuneplanen er «klart større enn ulempene». Ordet «klart større» viser til at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrig tiltak som omfattes av samme plan. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av kommuneplanen. Dispensasjon vil da utad kunne svekke forutberegneligheten med plan, noe som klart er en ulempe. Samtidig står det allerede en hytte der fra før av. Sannsynligvis ønskes hytta oppført på bakgrunn av at dagens hytte mye mulig ikke oppfyller ønsket standard. Hytta skal oppføres på samme sted og vil dermed ikke medføre til endring av landskapsmessige forhold i området. Allmenne interesser vil heller ikke bli berørt da tiltaket plasseres på samme sted, og ikke fremstår fremtredende i terrenget og sett fra sjøen. Ønsket er å ha en hytte som er i tråd med dagens tekniske krav, da særlig tilgjengelighet. At slike hensyn skal vektlegges følger også av Pbl. 19-2, tredje ledd. Samlet er dette fordeler som trekker i retning av at det her bør kunne gis dispensasjon. Teknisk forvaltning mener også at hensynet bak en eventuell reguleringsendring er tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I dette tilfellet må det etter Mandal kommunes vurdering anses som en fordel at en dispensasjon medfører samfunnsøkonomisk og effektiv prosess for kommunen og tiltakshaver. Vi viser til at en planprosess medfører utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Teknisk forvaltning kan ikke se at en planprosess ville gitt en annen løsning i dette tilfellet. Det vil dermed være lite heldig å kreve at det utarbeides en reguleringsendring i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke anses hensiktsmessig. Samlet trekker nevnte vurdering i retning av at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Etter en konkret helhetsvurdering har Teknisk forvaltning kommet frem til at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Konklusjonen er at vilkårene for dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen for riving og oppføring av ny hytte, i Pbl. 19-2 er oppfylt. Det gis med dette, dispensasjon fra kravet til reguleringsplan for oppføring av ny hytte. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplan for oppføring av basseng vil bli behandlet i egen søknad. Ved søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av hytte forutsettes innsendt nye tegninger av hytta hvor takvinkelen er i tråd med bestemmelser i kommuneplanen. Det må eventuelt søkes om grunngitt dispensasjon fra tillatt takvinkel i kommuneplanen. Denne må begrunnes særskilt, og Teknisk forvaltning minner om at det skal mye til for å fravike rammebestemmelsene vedrørende hyttas form og størrelse.

ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. ANSVAR OG KONTROLL Vurdering av ansvarsforhold Ansvarsretter inntrer ved tilsendt erklæring til kommunen, se Plan- og bygningsloven 23-3, andre ledd. Samtlige aktuelle ansvarsretter for riving og oppføring av grunnarbeid er vedlagt søknaden. Wilhelmsen Arkitektur NUF har erklært ansvarsrett som ansvarlig søker og prosjekterende av arkitektur. Teknisk forvaltning har ingen merknader til foreslåtte tiltaksklasser. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon fra kommuneplan vedrørende plankrav Pbl. 19-2 4.400,- Rammetillatelse for riving av hytte med bruksareal over 100 kvm Pbl. 20-3 3.000,- Til sammen 7.400,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29.

Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 325/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Kopi til: Helge Rein Østbø Eidsvollgata 89 4307 Sandnes