LANGÅSEN Utkast versjon 1.1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 22.11.2012 FROLAND KOMMUNE
Plannavn Arkivsak ID Plan ID Formål/Hensikt LANGÅSEN PROSJEKTBESKRIVELSE <bokmerke> 2012xxxxxx Avklare utbyggingspotensialet for Langåsen og utarbeid en samlet plan som gir føringer for utvikling og utbygging for området, med hensikt å tilrettelegge for fortsatt utvikling av Osedalen til et livskraftig handels- og kommunesentrum for Froland. Det er utarbeidet en mulighetsstudie for Langåsen, hvor et alternativ er at Langåsen fjernes for videre sentrumsutvidelse. Mulighetsstudien ligger vedlagt. Planprogrammet og planprosessen har til hensikt å muliggjøre en antydet arealbruk av Langåsen. Planform er områderegulering. Planavgrensning Sammendrag Området avgrenses i sør ved regulert rundkjøring til Bliksåsen/Ovelandsheia, i vest av vei over Songe, i øst av Fv42, og i nord til Kringla stadion. Avgrenset område er ca 120 daa. Planprogrammet tar utgangspunkt i målsetningen om at Langåsen på sikt skal blir en naturlig del av Osedalen sentrum. De kortsiktige og langsiktige konsekvensene for miljø og samfunn av et slikt omfattende terrenginngrep må utredes for å danne et tilstekkelig beslutningsgrunnlag. Framdriftsplan Fastsettelse av planprogram februar 2013 Utarbeidelse av planforslag vår og sommer 2013 Høring av planforslag høst 2013 Egengodkjenning av plan vinter 2013/2014 Organisering Arbeidet er organisert som et prosjekt, ledet av rådmannskontoret. Styringsgruppe/sentrumsutvalg er tverrpolitisk nedsatt, og består av Sigmund Pedersen, Vidar Bjørkli, Åge Nystøl, Ove Gundersen, Oddvar Østreim. Planprogrammet er utarbeidet av Frode Amundsen, på oppdrag fra prosjekt- og utbyggingsleder Sigurd Jensen ved rådmannskontoret. 2
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning... 4 1.1 Mandat... 4 1.2 Formål med planarbeidet... 4 1.3 Premisser for planarbeidet... 5 Planer og utredninger som ligger til grunn for planen:... 5 1.4 Planavgrensing... 6 2. Beskrivelse av planområdet... 7 2.1 Landskap... 7 2.2 Arealbruk... 7 3. Utredningsbehov i planprosessen... 8 3.1 Landskap og estetikk... 8 3.2 Landbruk... 9 3.3 Naturmiljø... 9 3.4 Kulturminner og kulturmiljø... 9 3.5 Forurensing... 9 3.6 Teknisk infrastruktur... 9 3.7 Nærmiljø/bomiljø... 9 3.8 Næring... 9 3.9 Stedsutvikling... 10 3.10 Risiko og sårbarhet... 10 4. Planprosess... 10 4.1 Organisering... 10 4.2 Fremdrift... 10 4.3 Medvirkning... 10 Vedlegg... 10 3
1. Innledning 1.1 Mandat Kommunestyret vedtok i sak 2012/82 Langåsen oppnevning av sentrumsutvalg følgende: Det oppnevnes et politisk utvalg med mandat å gjennomføre et mulighetsstudie (forprosjekt) med tanke på videre utvikling av Osedalen som kommunesenter. Utvalget bør ha en tverrpolitisk representasjon, det vil si at samtlige politiske partier (5) er representert. Rådmannen, eller den/de han oppnevner, ivaretar sekretærfunksjonen for utvalget. Utvalget gis anledning til å anvende inntil kr 200.000,- eksklusive merverdiavgift i forbindelse med ekstern bistand. Beløpet finansieres som en investering ved bruk av ubrukte lånemidler, eventuelt ved låneopptak. Utvalget holder kommunestyret løpende orientert om saken, og fremlegger sin tilbake, senest, i løpet av inneværende år. Følgende velges: 1. Sigmund Pedersen 2. Vidar Bjørkli 3. Åge Nystøl 4. Ove Gundersen 5. Oddvar Østreim 1.2 Formål med planarbeidet Det er utarbeidet en mulighetsstudie for Langåsen, hvor det mest omfattende alternativ er at Langåsen fjernes for videre sentrumsutvidelse, og at Langåsen slik blir en del av sentrum. Mulighetsstudien ligger vedlagt, for slik å sikre innsyn og konstruktive tilbakemeldinger tidlig i prosessen. Planprosessen har til hensikt å muliggjøre en antydet arealbruk av Langåsen. Planprogram er et lovpålagt element av prosessen for planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn jf pbl 12-9 og 4-1. Hensikten med planprogrammet er å sikre en forutsigbar prosess og at et eventuelt planforslag er tilstrekkelig opplyst for å fatte en beslutning. Langåsen Panorama varslet 30.3.2012 oppstart av planarbeid for deler av Langåsen. Oppstartsvarsel er ikke i samsvar med avgrensinger i områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen som ble vedtatt 29.3.12. Skisser for dette prosjektet tydeliggjør at Langåsen vil bli forsterket som dominerende terrengformasjon i Osedalen, og en delvis utbygging vil hindre videreutviklingen av Osedalen som kommunesentrum. Det er med denne bakgrunn de folkevalgte politikerne i sentrumsutvalget innstiller på at det igangsettes områderegulering på Langåsen i kommunal regi for å sikre en ønsket utvikling. Utviklingen kommunen nå er inne i medfører at det i tillegg til nye boliger, blir behov for å utvikle sentrumskvaliteter i Osedalen. Tilbudet til befolkningen må styrkes i takt med veksten. Kommunen har behov for overordnede planer for utviklingen, for å unngå en lite koordinert utvikling eller at utvikling hindres. 4
Den nylig vedtatte områdeplanen for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen er 0-alternativet for arealbruk på Langåsen. Hovedgrepene som foreslås i vedlagt mulighetsstudie, med unntak av omdisponering av landbruksareal, kan i all hovedsak gjennomføres innenfor rammene av denne foreliggende reguleringen. Samtidig er fjerning av Langåsen et omfattende tiltak med betydelige konsekvenser, hvor alle vesentlige sider av saken må belyses og utredes for å danne et tilstrekkelig beslutningsgrunnlag. Realisering av mulighetsstudie vil ha negative konsekvenser for landbruk, og både positive og negative konsekvenser for naboer og nærmiljø. På dette stadiet av planprosessen kan man si at de kortsiktige konsekvenser vurderes som negative for naboer og nærmiljø, mens de langsiktige konsekvenser vurderes som positive for Osedalen som fremtidsrettet kommunesentrum. Viktige elementer i planprosessen er konsekvenser av fjerning av fjellmasse på Langåsen, vurderinger av arealbehov og arealfordeling i sentrum og hvordan ny bebyggelse kan utformes, og hvordan Osedalen kan videreutvikles som kommune- og handelssentrum i Froland kommune. Tidshorisonten for realisering av planarbeidet som nå igangsettes for Langåsen er usikker, og er avhengig av markedet og etterspørsel etter sentrumsnære næringslokaler og boliger. Kommunen har verken intensjoner eller økonomiske ressurser til å stå som utbygger av området, og planprosessens hensikt er å foreta plangrep for å styre utviklingen av Osedalen i ønskelig retning. Områderegulering er valgt som planform med bakgrunn i forespeilet langsiktig utbyggingstakt, mulighet for detaljregulering av delområder, samt at det er hensiktsmessig når overordnede arealgrep for Langåsen og fremtidige utvikling av sentrum - skal avklares. 1.3 Premisser for planarbeidet Plan- og bygningsloven av 2009 har i formålsparagrafen vektlagt tre hensyn: Barn og unges oppvekstsvilkår, universell utforming og estetisk utforming av omgivelsene. Særlovene skal i det vesentligste koordineres gjennom plan- og bygningsloven. Av relevante særlover kan nevnes naturmangfoldloven, kulturminneloven, jordloven, vannressursloven og vegloven. Av nasjonale mål og føringer er samfunnssikkerhet og beredskap, folkehelse, støy, oppvekstmiljø og miljøvernpolitikk spesielt relevant, samt Regjeringens Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fra 2011. Planer og utredninger som ligger til grunn for planen: - Regionplan Agder 2020. Vedtatt juni 2010. - Kommuneplan for Froland kommune 2010-2022. Vedtatt 1.9.2011. - Områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. Vedtatt 29.3.2012 - Rapport/mulighetsstudie Langåsen. Asplan Viak. Datert 7.1..2012 (vedlagt) 5
1.4 Planavgrensing Avgresningen av planområdet er satt med bakgrunn i anslått arealbehov for en fremtidig sentrumsutvidelse. Området avgrenses i sør ved regulert rundkjøring til Bliksåsen/Ovelandsheia, i vest av vei over Songe, i øst av Fv42, og i nord til Kringla stadion, hvor det tenkes bro over Songeelva. Avgrenset område er ca 120 daa, og kan bli innsnevret i videre i planprosessen. 6
Sagbruket på Songe og landbruksareal ved Dalen har vært vurdert inkludert i planavgrensingen, men det er foretatt en avveining hvor planområdet begrenses til Langåsen og omkringliggende areal som anses direkte berørt av reguleringsprosessen. 2. Beskrivelse av planområdet 2.1 Landskap Langåsen ligger som en kraftig og svært tydelig landskapsform sentralt i sentrum av Froland, Osedalen. Vest for Langåsen ligger Songebekken omkranset av slake jorder og gårdsbebyggelse samt skogkledde åser som en nordvestre avgrensning av landskapsrommet. Sørøst for Langåsen ligger FV42 med spredt bebyggelse på sin østside med bl.a. kommunehuset. Langåsen fremstår som en tydelig landskapsvegg som avgrenser det store landskapsrommet i sørøst. Nord for planområdet renner Nidelva med idrettsanlegget og Frolandia på andre siden. Osedalen sentrum består av tre høyder: Sentrumsbebyggelsen på kt. ca 60, Rema 1000 bygget med omkringliggende omgivelser på kt. ca 62 og eksisterende boligbebyggelse Langåsen på kt. ca 65. 2.2 Arealbruk Planområdet er en del av områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. I denne planen er selve Langåsen regulert til bolig, samt noe næring. Det er ikke angitt utnyttelsesgrad eller terrenghøyder. Omtrent halvparten av oppmeldt planområdet er i områdeplanen regulert til landbruk. Sørvest for planområdet ligger det framtidige boligområdet Bliksåsen. Det er regulert inn rundkjøring på FV42 ved avkjøring til Bliksåsen. Nordøst for planområdet ligger boligfelt og dagens sentrum. 7
3. Utredningsbehov i planprosessen Etter forskrift om konsekvensutredning vil tiltaket falle under 2 og vedlegg I: d) Områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål. e) Områdereguleringer som legger til rette for seinere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I. Utgangspunket for den videre planprosessen og utredninger er 0-alternativet, som betyr tillatt arealutnyttelse ved dagens regulering. 0-alternativet tillater en delvis utbygging av Langåsen. For å få et tilstrekkelig beslutningsgrunnlag er det nødvendig å belyse konsekvenser temamessig hver for seg selv, og også konsekvenser av en samlet utbygging. 3.1 Landskap og estetikk Et sentralt tema i planprosessen omhandler fjerning av Langåsen. Et best mulig beslutningsgrunnlag er nødvendig for å tydeliggjøre konsekvensene av sprenging og behandling av fjellmassen som Langåsen består av. Det er åpenbare kortsiktige negative 8
konsekvenser for naboer og nærmiljø. Konsekvensene av landskapsinngrepet må belyses og illustreres, både nær- og fjernvirkning, og gjennomførbarhet både på kort- og lang sikt med tanke på terrenghøyde og massebalanse må vurderes nøye. 3.2 Landbruk Mulighetsstudie antyder deler av landbruksområde på Songe som utbyggingsareal. Dette er i strid med overordnet områdeplan, samt tidligere meldinger fra landbruksmyndighetene hos fylkesmannen. 3.3 Naturmiljø Det ble foretatt utredninger av naturmiljø i forbindelse med områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. Det er ingen registerte natur/miljøverdier innenfor planområdet. 3.4 Kulturminner og kulturmiljø Det er kjente kulturminner på Songeområdet. Under arbeidet med områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen ble det utført kulturminneundersøkelser for utbyggingsområder. Det må påberegnes undersøkelser jf kulturminneloven (som maskinell sjakting, hvor matjorden fjernes) for berørte landbruksområdene på Songe. 3.5 Forurensing/støy Avhengig av utforming av terreng kan støyutredning bli nødvendig for å dokumentere støybelastning for boligområder. Det er flere støykilder i området, som Fv 42, trafostasjon og sagbruk. 3.6 Teknisk infrastruktur I forbindelse med annen infrastruktur er det registrert til dels svært krevende leirmasser. Dette må undersøkes nærmere. Grunnforhold på Songe må undersøkes. Det må gjøres vurderinger av trafikkstrukturen i sentrum. Det bør vurderes å tilrettelegge for fjernvarme og alternative energikilder. 3.7 Nærmiljø/bomiljø Det skal redegjøres for trygg skolevei over Songe/Langåsen, og hvordan ny gangtrase kan kobles til Mjølhus/Kringla med bro over Songeelva. Planen bør vise hvordan boområder på Bliksåsen og Ovelandsheia kan kobles sammen med Mjølhus og andre idrettsanlegg. Det er viktig å legge klare føringer for universell utforming i planarbeidet, for slik å tydelig forankre tilrettelegging for alle brukergrupper når sentrum skal utvides for fremtiden. Målsetningen bør være at hele det fremtidige sentrumsområdet skal utformes etter prinsippene for universell utforming, og det må legges klare føringer for utforming av uteområder, ferdselsårer og overordnet grøntstruktur. Det bør foretas/tilbys vurderinger og mulighetsanalyser for eksisterende bolig- og næringsbebyggelse på Songe, for slik å se på utviklingen av området i et helhetlig perspektiv. 3.8 Næring I planprosessen bør det undersøkes hvordan nye næringsareal kan tilrettelegges mest mulig hensiktsmessig i en fremtidsrettet sentrumsstruktur. 9
3.9 Stedsutvikling Planen bør redegjøre for fremtidig arealbehov for bolig, næring og tjenestefunksjoner i sentrumsområdene, og det bør foretas plangrep for å sikre en hensiktmessig arealfordeling. I planprosessen må det gjøres vurderinger hvor de antatt kortsiktige negative konsekvensene av tiltak må vurderes opp mot de antatt langsiktige positive konsekvenser av en arealmessig utvidelse av sentrum. Retningslinjene for en samordnet areal- og transportplanlegging kan benyttes som en referanse når de langsiktige konsekvensene skal vurderes. 3.10 Risiko og sårbarhet I utarbeidelsen av risiko- og sårbarhetsanalysen må gjøres spesielt rede for avbøtende tiltak i forbindelse med sprenging og fjerning av fjellmasse på Langåsen. 4. Planprosess 4.1 Organisering Arbeidet er organisert som et prosjekt, med en prosjektleder tilknyttet rådmannen.. Styringsgruppe/sentrumsutvalg er tverrpolitisk nedsatt, og består av Sigmund Pedersen, Vidar Bjørkli, Åge Nystøl, Ove Gundersen, Oddvar Østreim. 4.2 Fremdrift Fastsettelse av planprogram februar 2013 Utarbeidelse av planforslag vår og sommer 2013 Høring av planforslag høst 2013 Egengodkjenning av plan vinter 2013/2014 4.3 Medvirkning Det vil bli avholdt folkemøte når planforslaget er lagt ut til offentlig gjennomsyn. Mulighetsstudie som danner grunnlaget for den videre prosessen er offentlig tilgjenglig, se vedlegg. Grunneiere og saksparter vil bli holdt løpende orientert om utviklingen i saken. Vedlegg Rapport/Mulighetsstudie Langåsen. Utarbeidet av Asplan Viak. Datert 7.11.2012 10