Helhetlig boligplanlegging Boligsosialt fokus i kommunenes planarbeid Fylkesmannen i Oslo og Akershus Boligsosial konferanse 2. mai 2017 Rolf Barlindhaug Rolf.barlindhaug@nibr.hioa.no
Problemstillinger i rapporten om Helhetlig boligplanlegging Kriterier for «god helhetlig boligplanlegging» og en kritisk drøfting av begrepet Hvordan kan en god helhetlig boligplanlegging ivareta boligsosiale og kvalitetsmessige hensyn i areal- og samfunnsutviklingen? Planlegging i forhold til nasjonale og regionale føringer Samarbeid med nabokommuner eller bevissthet om egen rolle i regionen? Prosess og kunnskapsgrunnlag
Andre problemstillinger Framskaffe mer kunnskap om kommunale virkemidler i utbyggingspolitikken Tydeliggjøre kommunenes handlingsrom Få fram storbyenes erfaringer med bruk av virkemidler i utbyggingspolitikken Breddekartlegging av vekstkommuners utbyggingspolitikk Som reguleringsmyndighet Som pådriver Som aktør i tomtemarkedet (grunneierrollen)
Hvordan avgrenser vi (god) helhetlig boligplanlegging? Mye sammenblanding av begrepene: Helhetlig boligpolitikk/ Helhetlig boligplanlegging i kommunale dokumenter, men også fra Husbankens side Vi avgrenser Helhetlig boligplanlegging til nye boliger og nye boligområder Prosessen fram mot en plan er like viktig som innholdet i selve planen Husbanken ønsket å se hvordan dette ble gjort i noen kommuner Rapporten er basert på dokumentstudier i 9 kommuner, anbefalt av Husbanken
Hva er en «god» helhetlig boligplanlegging? Planleggingen er i samsvar med Nasjonale styringsdokumenter og planretningslinjer Overordnede regionale planer og føringer Eventuelle målkonflikter er drøftet og avklart Oppsatte lokale mål er fulgt opp med virkemidler Sikre gjennomføring og måloppnåelse Planene bygger på et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag
Kommunene har ulike mål i utbyggingspolitikken Tilrettelegge for at det bygges nok boliger (av private aktører) et velfungerende boligmarked Kan redusere omfanget av vanskeligstilte Ytterligere mål om en få til en balansert befolkningsutvikling i byens delområder Ha en helhetlig boligpolitikk ved å inkludere boliger for vanskeligstilte som en del av utbyggingspolitikken
Virkemiddelbruk: Plan og bygningsloven og kommunale normer Kommunen som grunneier Bruk av Husbankens låne- og støtteordninger Andre virkemidler Faktorer som det tas hensyn til i en helhetlig boligplanlegging, etter kombinasjoner av formål BÆREKRAFT miljø og klima BÆREKRAFT sosial ANNET FORMÅL FOLKEHELSE Sykkel/gange til ulike formål Uteareal/offentlig rom/møteplasser Nærhet til friområder/parker Nærhet til offentlige tjenester Boligkvalitet: Lys, innsyn, tetthet, høyder Blå-grønn struktur i byggeprosjekt Støy og CO 2 utslipp Universell utforming ANNET FORMÅL Kollektivtransport Avstand til arbeidsplasser Avstand til private tjenester (markedsbasert tilbud) Energieffektive bygg Klimatilpasning Boligsosiale hensyn Blandet befolkning og boligtyper Tilknytning til «byen» Levekår på områdenivå Tilrettelegging for utbygging (nok boliger) Parkeringsnormer Samarbeid mellom kommuner Disposisjonsform «Rimelige» boliger
Planprosessen i kommunene Kilde: Miljøverndepartementet (2012), Veileder til kommuneplanens arealdel
Boligutredninger Alt 1 Andre utredninger Boligpolitisk plan Kommuneplanens arealdel Handlings/ gjennomføringsplan Tid Alt 2 Boligutredninger Kommuneplanens arealdel Boligpolitisk plan Investeringsbudsjett Andre utredninger
Hva gjør kommunene? Bærekraft- og folkehelse-dimensjonen synes å ha blitt godt ivaretatt i kommuneplanene Signaler og krav i nasjonale styrings-dokumenter synes å ha fått gjennomslag som sentrale målsettinger i de lokale planene Blandet befolkningssammensetning: Planmyndigheten brukes for å styre sammensetningen av hva som bygges Hustyper Størrelsesfordeling
Kvalitet Bør skille mellom boligkvalitet og bokvalitet Boligkvalitet: Stedsuavhengige kvaliteter (ofte ivaretatt i byggeforskrifter) Bokvalitet: Stedsavhengige kvaliteter. Lite om boligkvalitet i de overordnede planene, men mye skrives rundt bokvalitet Må studere reguleringsplaner, ferdige boligprosjekter og boligområder for å se om bokvaliteter blir ivaretatt
Boligsosiale hensyn Boligsosiale hensyn blir først og fremst ivaretatt gjennom å tilby tilstrekkelig mange (nye) kommunalt disponerte boliger Behovet framstår som et resultat av en kartlegging (lite dokumentert i plandokumentene) Kommunene bygger selv kjøper av utbyggere i forbindelse med utbyggingsavtaler leier langsiktig av private (ofte etter konkurranse mellom private) Sandnes-modellen vurderes brukt også av andre kommuner
Andre forhold Viktig å legge til rette for «nok» boliger I forhold til ønsket befolkningsvekst (presskommuner) I forhold til forventet befolkningsvekst Perifere kommuner (realisme SSBs prognoser) Noen sentrale kommuner vil ha kjøpers marked (Kristiansand) Svakt kunnskapsgrunnlag i forhold til preferanser og etterspørsel Enkle antakelser om flyttevillighet blant eldre Ønske om at eldre skal bo lengst mulig hjemme Vil styre lokalisering ut fra infrastrukturkapasitet Lite samarbeid over kommunegrenser
Viktige rammer for dagens kommunale handlingsrom EØS-avtalen fra 1994 Statsstøtte ikke mulig Kan selge tomter billig, men ikke forfordele noen Endringer i Plan og bygningsloven i 2006/2008 Ny konsesjonslovgivning fra 2004 Private kan også kjøpe LNF-områder Kommunen må betale markedspris for tomter i konkurranse med private aktører Nasjonale forventninger, Statlig planretningslinje for areal og transportplanlegging, Regionale planer
Virkemidler i utbyggingspolitikken Bruk av reguleringsmyndighet (PBL) Kommune-/område-/detaljreguleringsplaner Rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtaler Forkjøpsrett av boliger til markedspris Kommunale normer (parkering, uteareal, solforhold, størrelsessammensetning) Kommunen som grunneier Bruk av statlige låne- og støtteordninger Kommunale bidrag/subsidier Kommunal organisering for gjennomføring av reguleringsmyndighet og tomtepolitikk
Kommunalt handlingsrom (fra storbyprosjektet) Handlingsrommet har blitt mindre over tid: Endringer i Plan- og bygningsloven (2006 og 2008) Endring i konsesjonsloven Kommunene utvider handlingsrommet gjennom å bruke grunneierrollen Selge videre med betingelser Selger små arealer for å bedre konkurransen i bransjen Får til gjennomføringsavtaler Få statlige ordninger Store behov for investeringer i infrastruktur Bedre betingelser for privat utleie
Utfordringer for kommunene Fra feltutbygging til byomforming og fortetting innenfor byggesonen knutepunktfortetting Kommunene må tilpasse seg overordnende planer og retningslinjer Tomtene er i bruk Det er mange grunneiere i områdene Krever omfattende investeringer, også av regionale og statlige myndigheter Initiativet til prosjektene kommer ofte fra grunneiere/utbyggere Samarbeid med nabokommuner/fylker? Stavanger og nabokommuner har felles boligstrategi Oslo og Akershus ble pålagt et plansamarbeid og har vedtatt en regional plan
Situasjoner som ofte oppstår for kommuner som vil kjøpe areal Grunneier vil ha høyere pris enn det kommunen vil betale (70 %) Private utbyggere betaler mer enn kommunen (43 %) Arealene er disponert av private utbyggere gjennom opsjonsavtaler (30 %) Grunneiere vil ikke selge til kommunen (23 %)
Nybygging modeller for å oppnå boligsosiale mål Kommunal eie av tomt Sandnes-modellen Kristiansandsmodellen Private eier tomt Hamarøymodellen Bergensmodellen Kommunen kjøper boliger (til vanskeligstilte) Bidrar til forhåndssalg Går inn med tilskudd fra Husbanken Utformer «sine» boliger
UK: Betinget regulering for å skaffe boliger til økonomisk vanskeligstilte Kommunene kan kreve en andel rimelige boliger i nye boligprosjekter (drar nytte av verdistigning på areal) Betingelsene i reguleringsplanen: En andel av boligene skal selges/leies ut til below market price Det forhandles om hvordan andelen best kan brukes: Eie-leie fordeling Tildelingskrav-målgruppe-innretningen på boligene Det forhandles om bidragets størrelse Statlig produksjonstilskudd kan gis i tillegg Tilskudd/subsidier kan gis til løpende boutgifter Det forhandles om organiseringen
Utfordringer med UK-modellen Bare noen få nås, i en målgruppe som er noe bedre stilt enn de som får tildelt en kommunal utleiebolig Utbyggere får et nytt kostnadselement (men noe kan skyves over på grunneier ved tomtekjøp). Kan redusere total nybygging Kompliserte og langvarige forhandlinger som trekker ut planprosessen Krever god kommunal kompetanse i eiendomsøkonomi i forhandlinger og krever forvaltningsressurser Priser og leier må reguleres ved framtidige omsettinger
Avslutning Vær tydelig på kommunens egne målsettinger på det boligsosiale området Spesielt om kommunen skal ha/har boligsosiale mål knyttet til nybygging Vær sikker på at det er egnede virkemidler knyttet til egne boligsosiale mål Eventuelle målkonflikter må avklares Vær klar over kommunens handlingsrom i utbyggingspolitikken Begrensninger i Norge i forhold til andre land Kan/vil kommunen bruke grunneierrollen stille krav ved salg? Da er det flere muligheter og modeller