SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK

SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 20.06.2017 51/17 Saksbehandlar: Peter Willmann Arkiv: L12 Arkivsak: 15/1332-16 ORIENTERING OG AVKLARING A PRINSIPP FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET VED KLEPPHEIMEN Saka gjeld Prosjektil prosjektering A/S har sendt inn privat forslag til detaljregulering for «Plan 1780, Område ved Kleppheimen». Oversending var komplett 31. mai. Plan- og bygningslova 12-11, Behandling av private reguleringsplanforslag, seier at kommunen innan 12 veker skal avgjere om forslaget skal fremmast ved å vedta å sende den ut på høyring/offentleg ettersyn. Saka er kompleks. Den berører i hovudsak tre grunneigarar. Planforslaget forutset m.a. omdisponering av areal som kommunen eig. Kommunedelplan for Kleppe sentrum gir føringar for utforming av planområdet. Planforslaget utfordrar rammene i sentrumsplanen. Plandokumenta gir ikkje fullgode svar på alle problemstillingane. Rådmannen vel å bruke førstkommande hovudutvalsmøte til ei orientering om dei ulike momenta i plansaka. Dette for å bruke tidsvindauget på 12 veker før planen skal opp til behandling til drøfting og for at hovudutvalet kan gi signal og tilbakemeldingar til tiltakshavar for ein eventuell omarbeiding/justering av planforslaget i forkant av ein 1. gongs behandling 22. august. www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid

Saksopplysningar Figur 1: Busetnaden er organisert rundt eit tun med kvartalsleikeplass i midten. Illustrastrasjon 3 D visualisering: Sjo Fasting A/S. Tekst og grafikk: Klepp kommune Tomtespesialisten A/S har avtale med grunneigar om utbygging av eigedomane langs Jærvegen (BB1 og BB2 i figur 1) og eig 1/193 i forlenging av BB2 mot Kleppheimen. Tomtespesialisten står bak planarbeidet innsendt av Prosjektil prosjektering A/S. Illustrasjonen i figur 1 viser hovudgrepet for utvikling av planområdet. Kleppheimen, bustadblokken i «Trelasten» og plassering av ny busetnad langs Jærvegen og Prestevegen dannar eit storkvartal med høve for gode og skjerma uteområde i midten. Etablering av meir enn 25 nye bustader utløyser ein kvartalsleikeplass som kan få ein god plassering som vist i figur 1. Viste gang- og sykkelsamband knyter «Trelasten» og bustadområdet lenger sør opp mot den offentleg eigde ballplassen på Skulehagen som blei etablert som rekkefølgekrav under utbygginga. Rådmannen forstår det slik at det er semje mellom utbyggjar og kommunen at dette plangrepet skal leggjast til grunn for detaljregulering av området. Sentrumsplanen stiller krav om kvartalsvis regulering. Dette betyr at Tomtespesialisten A/S er nøydt til å ta med både kommunen sine areal på Kleppheimen samt grunneigarane som grenser inntil Prestevegen i ein og same detaljregulering. Fakta frå innsendt planforslag Planforslaget tillèt 59 bueiningar på om lag 5 dekar. Då er kvartalsleikeplassen teke med. Utnyttinga er oppgitt til 11,5 bustader/da, og er over øvste retningsgjevande grense i gjeldande kommuneplan, som er 4-10 bustader/da. BB1 har 4 bustadetasjar over synleg parkeringssokkeletasje over Prestevegen. BB1 har topp kote 58 som er 17,6 m over golvnivå for parkeringssokkel på kote 40,4. BB2 har 6 etasjar med ein topp kote 63,0 som er 20 m over Jærvegen og 21 m over Trelastvegen nord for bustadblokka. Dette svarar til 7 etasjar. 2

Planforslaget legg til grunn at nødvendig leikeplass for første byggetrinn skal etablerast på kommunen sitt areal og forutset inngrep i parkeringsplassen for Kleppheimen. Tiltakshavar har ikkje teke initiativ til å forhandle om avtale og vilkår for omdisponering med kommunen. Vurdering Planforslaget utarbeidd av Prosjektil Prosjektering A/S på vegne av Tomtespesialisten A/S tek opp prinsippet for gang- og sykkelsamband mellom Trelasten og Skulehagen. Plassering av kvartalsleikeplassen er i samsvar med kommunen sine vurderingar. Organisering av busetnaden mot Jærvegen og Prestevegen støtter opp om hovudgrepet. Rådmannen har etter ein gjennomgang av plandokumenta kome fram at detaljeringa av planforslaget ikkje gir nødvendig svar for å kunne leggje fram planen til første gongs behandling i hovudutvalet. Rådmannen stiller spørsmål ved utbyggingsrekkefølge og trygg tilkomst til leikeplassen til ei kvar tid. Prosjektil prosjektering A/S legg ikkje skjul på at planforslaget utfordrar bestemmelsar og retningslinjer gitt i overordna planar, m.a. kommunedelplan for Kleppe sentrum. Grad av utnytting: (bustader/da) i overkant av føringane i kommuneplanen, Parkeringsdekning for bil (forslag om 0,2 bil gjesteplassar/bustad, kravet er 0,5) Byggjehøgde forslag om inntil 6 etasjar (normalkrav er 3 og ein inntrekt) utan å leggje ved tilfredstillande dokumentasjon for å grunngje avvik (sjå utgreiing seinare i saka) Rådmannen meiner det er mest rasjonelt å orientere om og få hovudutvalet til å drøfte desse avvika frå overordna planverk i forkant av ein første gongs behandling. Tiltakshavar får då høve til å innarbeide signala frå dei folkevalte i forkant av behandling, noko som sparer tid og forenklar vidare saksgang. Løysing av parkeringskrav er ei utfordring når det gjeld gode bumiljø Overordna planar er kanskje ueigna til å vere eit «levande plandokument». Nasjonal politikk om at all vekst i persontrafikk skal skje i form av gåing, sykling eller kollektivtransport kan få konsekvensar for parkeringsnormer for bil ein gong i framtida. Samtidig må kommunen sikra ein viss likebehandling slik at ikkje ein utbyggjar slepp unna med reduserte krav som kan gje einsidig økonomisk gevinst. Tiltakshavar har forsøkt å argumentere for redusert gjesteparkering. Vi legg til grunn at motivasjonen er å hindre at parkering kjem i konflikt med kvartalsleikeplassen. Ein offentleg eigd kvartalsleikeplass bør ikkje ligge på ein parkeringskjellar, mellom anna for å hindre ansvarskonflikt ved eventuelle lekkasjar. Kan det finnast andre løysingar enn å etablere synlege parkeringsetasjar, som definitivt bidreg lite til eit triveleg gatemiljø? I samband med evaluering av parallelloppdraget for utvikling av Kleppe sentrum har formannskapet signalisert at dei kan vere interessert i parkeringsstrategiar for Kleppe som kan bidra til fellesløysingar for m.a.(gjeste-)parkering. Time kommune har i sin sentrumsplanprosess drøfta ei frikjøpsordning for både manglande uteopphaldsareal og parkering (fjellhall under Bryne sentrum). Ei slik drøfting om frikjøpsording som kompensering for manglande parkeringsdekning bør og gjerast for Kleppe, men kan framstå som forskjellsbehandling så lenge dette ikkje er avklart. Planforslaget opnar for at «sykkelparkering kan inkluderes i bodareal». Dersom sykkelen skal stå i sportsboden er det ikkje sikkert at ei slik plassering vil fremje bruk av sykkelen framføre bilen, sjølv på korte strekningar lokalt. Rådmannen vil invitere planutvalet å drøfte ulike alternativ for parkering av bilar og gi signal for ei ønska løysing for parkering, både for bil og syklar. 3

God utforming av det offentlege rom må sikrast i plan Høg arealutnytting stiller (endå) høgare krav til kvalitet av bygningsmiljøet. Dei folkevalte viser stor interesse for utviklinga i Kleppe sentrum. Vi veit at utforming av bygningane påverkar kvaliteten på uteopphaldsarealet og ikkje minst gateromma, det offentlege rommet mellom bygningane. Planforslaget er lite presist på å låse krav til utforming av fasadar. Intensjonar om å trekke inn deler av fasaden kan låsast i form av byggjegrenser. Dette er ikkje gjort. Rådmannen vil orientere om planforslaget og invitere til drøfting av kvalitetskrava for slike nye leilegheitsprosjekt i Kleppe sentrum. Ulempa med større byggjehøgde må løysast innanfor reguleringsplanen for kvart delområde. Sentrumsplanen seier følgjande: 5 Byggjehøgde: I arealdelen i kommuneplanen er det oppgitt rettleiande byggjehøgde for dei enkelte områda som skal regulerast. Næringsetasje blir sett til 5 m, bustadetasje til 3 m. Der det er oppgitt inntil 3 + 1 etasjar betyr dette inntil 3 etasjar i tillegg til ein inntrekt 4. etasje. Dersom det under planlegging kjem fram gode løysingar for fleire etasjar, kan det etter ei konkret vurdering tillatast større byggjehøgde. Det er ein føresetnad at høgare bygg ikkje blokkerer for viktige aksar, siktlinjer og utsyn. Ulempa ved større byggjehøgde må løysast innanfor reguleringsplanen for kvart delområde. Auka byggjehøgd har ikkje bare konsekvensar for estetikken for sjølve prosjektet men (utilsikta) ulemper for tilgrensande naboar i form av skugge og redusert utsyn til himmelrommet mens det offentlege (gate-) rommet kan bli utsett for både skugge og auka vindbelastning. Rådmannen vil orientere om administrasjonen sine vurderinga av innlevert plan når det gjeld ulempe for nabolaget og i kva grad desse er forsøkt løyst i forslaget til reguleringsplan. Andre moment i planforslaget som rådmannen vil be hovudutval for å drøfte Ulike grunneigarar vil sjeldan ha samanfallande tidshorisont og forventningar til utvikling av dei ulike eigedomane. Når areala er knappe og krav til utnytting er høge må tilgjengeleg arealressursar brukast på ein klok måte. Sambruk er ofte nøkkelen for å få til gode løysingar. For å motivere alle grunneigarar til å dra i same retning må ikkje rekkefølgekrava diskriminere. Utbyggingsrekkefølge bør dei sikre like vilkår for alle grunneigarar? Planforslaget gir eit brukbart «bilete» av korleis området kjem til å ta seg ut og vil kunne fungere når (og dersom) den viste utbygginga i tre utbyggingstrinn blir gjennomført og ferdigstilt som planlagt. Planforslaget låser rekkefølge i utbygginga til første trinn = BB1, andre trinn = BB2 og siste trinn = BB3 utan at det er nærmare utgreidd om dette er einaste eller beste måte å gjennomføre utbygginga. M.a. er det uklart for rådmannen korleis dei som bur i første utbyggingstrinn skal kome til leikeområdet på ein trafikktrygg måte. Rådmannen vil i utvalsmøtet orientere om dei innsendte rekkefølgekrava og ber om drøfting om planen bør opna for større fleksibilitet for å sikre at dei ulike grunneigarane kan utvikle eigedomane sine uavhengig av kvarandre. Krav om trygg tilgang til gode leikeområde og tilfredsstillande parkeringsløysingar frå dag ein må ligge til grunn for utforming av rekkefølgekrava som kommunen kan godta. Offentleg grønstruktur skal Klepp kommune bidra med areal på Kleppheimen? Det er ikkje ukjent for utbyggjarar at dei må bidra til utvikling av offentleg infrastruktur, i dette tilfellet er det ein kvartalsleikeplass som manglar i området. Når ikkje ein og same utbyggjar har kontrollen over heile kvartalet, krev dette at dei dei ulike grunneigarane legg delar av eigedomane sine i ein felles «pott» for å kunne løyse dette. Klepp kommune eig Kleppheimen og har ikkje same interesse i å auke arealutnyttinga på sin eigedom. Det kan likevel tenkjast at Klepp kommune kan bidra til etablering av ein god grønstruktur i denne delen av Kleppe. Rådmannen forutset at utbyggjarar for bustadprosjekta 4

minimum tek på seg kostnadene med å etablere tilsvarande tal parkeringsplassar på andre delar av Kleppheimen. (Rådmannen skal i møtet orientere om korleis parkeringa for Kleppheimen med likt tal på parkeringsplassar kan løysast innfor planområdet). Rådmannen meiner at dei folkevalte bør gi dei nødvendige politiske signala om viljen og vilkåra for å gje og omdisponere deler av parkeringsareala for Kleppheimen til etablering av kvartalsleikeplass for området. Ei slik avklaring i forkant av behandling av reguleringsplanen vil gje utbyggjar ein tryggleik for at planforslaget faktisk kan gjennomførast og at rådmannen på fullmakt kan leggje inn kommunalt areal i forhandlingar om utbyggingsavtalen. Konklusjon: Rådmannen meiner at ein orientering om planforslaget samt drøfting av ulike tema i hovudvalet, som skissert i saksframlegget, i forkant av ein første gongs behandling er ein rasjonell måte å gje nødvendige tilbakemeldingar til utbyggjarar i planområdet. Dei folkevalte har fokus på utviklinga i Kleppe sentrum. Arbeid med parallelloppdraget har gitt ny innsikt og kunnskap. Kommunen skal kunne stille krav til utforming og kvalitet. At dei folkevalte drøfter slike viktige spørsmål i forkant av behandling av ein detaljplan for området gjer planprosessen meir føreseieleg for utbyggjar og kan hindra ekstra rundar som gjer at planbehandlinga dreg ut i tid. Vedlegg: Planbeskrivelse datert 29.05.2017 Innstilling: Rådmannen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling drøfter saka. Hovudutval for lokal utvikling den 20.06.2017 sak 51/17 Einstemmig VEDTAK: Hovudutval for lokal utvikling drøfta saka. Rett utskrift, 21.06.2017 Karin Sandve Vereide møtesekr. Kopi til: Etat for lokal utvikling 5