Skodje kommune Teknisk avdeling Sak 20/17 Arkivsak nr: 14/1485 Arkiv: Sakshandsamar: Ingunn Stette Sak nr Utval Møtedato 20/17 Det faste planutvalet 21.03.2017 REGULERINGSPLAN FOR STORBAKKEN GNR. 23 BNR. 007 OG 009 M.FL - OFFENTLEG ETTERSYN Det faste planutvalet 21.03.2017 Handsaming: Følgjande framlegg til tilleggspunkt vart sett fram i møtet: Maksimalt tal på bueiningar for dei ulike delområda skal innarbeidast i planføresegnene. Rådmannens framlegg, med tillegg sett fram i møtet, vart samrøystes vedteke. Vedtak: Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å legge forslag til reguleringsplan for Storbakken, gnr. 23 bnr.7 og 9 m. fl, datert 07.03.17, ut til offentleg ettersyn med følgjande endring: Maksimalt tal på bueiningar for dei ulike delområda skal innarbeidast i planføresegnene. VEDLEGG: 1. Forslag til reguleringsplan for Storbakken, del av gnr23 bnr.7 og 9. datert 07.03.17. Plankart, planomtale og føresegner, følgjeskriv av 07.03.17, illustrasjoar, profilar og volumskisse 2. Rapport frå Multiconsult, datert 04.09.15.
3. Innspel til planarbeidet frå myndigheiter og partar i området. 4. Saksutgreiing og vedtak i FPU-sak 30/16, frå 31.05.16, med vedtak om offentleg høyring på vilkår. 5. Saksutgreiing og vedtak i FPU-sak 18/15, frå 25.02.15, med løyve til oppstart av reguleringsplanarbeid KORT SAMANDRAG AV SAKSUTGREIINGA: Omsøkt planområde, som ligg nord for fv 661 i Skodje sentrum, er i kommuneplanen for Skodje 2007-2017 arealdelen avsett til bustadområde. Reguleringsplan for Storbakken dekkjer eit areal på om lag 26 daa, og er tenkt utbygd med ulike bustadtypar med tilhøyrande veggrunn, leikeareal og friområde. Det nye bustadområdet er planlagt med tilkomst frå Niusvegen. Planforslaget viser område for blokkbebyggelse i nord. Øvrig del av området er planlagt til konsentrert småhusbebyggelse. Tiltakshavar viser til at planlagt busetnad vil bidra til variert, men likevel heilskapleg utbygging og med eit variert tilbod dei som ønskjer å busette seg her. Ein tenkjer seg at området kan byggast ut med 80 nye bueiningar. Det faste planutvalet handsama forslag til reguleringsplan for Storbakken i FPU-sak 30/16. I samband med denne handsaminga vart det gjort vedtak om offentleg ettersyn på vilkår. Tiltakshavar har no omarbeidd sitt utkast i samsvar med dei tilrådnningane som kom fram i møte 31.05.16. Sidan vilkåra som vart sett inneber ein del justeringar i planforslaget, ønskjer tiltakshavar no ei ny vurdering før saka formelt vert sendt ut til høyring i samsvar med krava i plan- og bygningslova. Denne saksutgreiinga vil såleis både omhandle tema som er drøfta tidlegare, i saksutgreiinga til FPUsak 30/16, og nye moment som er teke inn i tiltakshavar sitt endringsforslag og oppsummert i følgjebrev, datert 07.03.17. I korte trekk er planforslaget frå tiltakshavar endra ved at avgrensning av maksimalt etasjetal er teke inn i føresegnenes punkt 4.2: «Innanfor området kan det byggast blokk inntil 4 etasjar pluss garasje i underetasjen. Bygning som blir plassert nærmast austleg grense kan ikkje ha meir enn 3 etasjar pluss garasje i underetasjen.» Krav til opparbeiding av regulert leikeareal er teke inn i føresegnenes punkt 4.3:«Leikearealet skal opparbeidast i samsvar med kommunens sine retningsliner. Arealet skal innehalde sandkasse på 10 m², benk og fast dekke på minimum 1,6 x 1,6 m. I tillegg skal arealet innehalde minst 2 leikeapparat.» Når det gjeld krav om fortau langs Niusvegen er dette teke inn i planforslaget, saman med eit nytt nytt punkt i føresegnene 5.3 som bestemmer vegbredde. Plankartet viser vidare fortau langs o_skv2, og rekkefølgekrav i punkt 8.1 sikrer at fortau vert utbygd samtidig med kjøreveg. Kommune har sett krav om gangvegforbindelse fra SKV2 til eksisterende gangvegsystem i sør. Tiltakshavar har innarbeidd kravet i planforslaget, og krav i føresegnene som sikrar etablering av lys, fast dekke med asfaltert bredde på 3 meter og slik at den kan haldast open vinterstid. Tiltakshavar viser ellers til Multiconsult si berekning og plan for overvannshåndtering i rapport av 04.09.2015. Planbeskrivelsen er endra slik at den omhandlar vurderingar og plan for handtering av overvatn. Føresegnene punkt 3.6 sikrar at overvassshåndteringa vert utført i tråd med tilrådingane i rapporten. I tillegg, og som ei følgje av kommunen sine forslag til endringar, har tiltakshavar foreslått justeringar i planforslaget ved at BYA er endra fra 45 % BYA til 50 % BYA for område for blokkbebyggelse(bbb) og i område for konsentrert bebyggelse(bk) fra 35 % BYA til 45 % BYA(gjeld områda BKS1, BKS2 og BKS3). Bakgrunnen for denne endringa er nærare gjort greie for i
vedlagt følgjeskriv frå konsulenten. Rådmannen viser til tiltakshavar sine endringsforslag i planutkast av 07.03.17, og til kommunen si tidlegare handsaming. Rådmannen har ikkje merknader til at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn slik det ligg føre her. SAKSUTGREIING: ProEss AS har, på vegne av MøreHus AS, utarbeidd forslag til reguleringsplan for Storbakken. Planområdet har ein storleik på om lag 26 daa, og ligg nord for fv 661 i Skodje sentrum. Det nye bustadområdet ligg i tilknyting til eksisterande bustadfelt i aust og vest(berget og Ytre Skodje), og er planlagt med tilkomst frå Niusvegen. Arealet er i gjeldande kommuneplan avsett til bustadføremål, og det faste planutvalet gav løyve til oppstart av reguleringsplanarbeid på vilkår, 25.02.15, sak 18/15(vedlagt). Det faste planutvalet har vidre handsama planforslaget med tanke på offentleg høyring i FPU-sak 30/16. Det er lagt opp til at denne saka som no er under handsaming, skal erstatte tildegare utgreiing og vedtak om offentleg høyring. Innhaldet i planforslaget er gjort nærare greiie for her, saman med rådmannen sine vurderingar. Det er utarbeidd ein detaljert planomtale og reguleringsføresegner, som skal leggast til grunn ved utbygging av det nye bustadfeltet. Planomtalen omfattar nærer skildring av området slik det ligg i dag, skildring av tiltakshavar sine planar for området og ei vurdering av verknader av planforslaget. Multiconsult, har på vegne av tiltakshavar, utarbeidd ein rapport som omtalar problemstillingar knytt til skred, flaum og overvatn. Skodje kommune har i etterkant av oppstart av planarbeid her, fått utarbeidd overvassnorm. Det er naturleg at denne overvasssnorma leggast til grunn for det vidare planarbeidet, saman med rapporten frå Multiconsult. Planområdet. Eksisterande busetnad i området er ei blanding av konsentrert og frittliggande busetnad. Planområdet ligg i nær tilknyting til sjukeheimen og sentrumsfunksjonar, og i ei sørhelling med svært gode solforhold. Det ligg ikkje SEFRAK registrerte bygg i umiddelbar nærleik, og det er heller ikkje kjende naturverdiar i området som hovudsakleg består av skog og dyrka mark. Om lag halvparten av dette arealet har tidlegare vore nytta til landbruksareal. Planområdet har si nordlege grense i Niusvegen, som er ein kommunal veg. Det er ikkje etablert fortau langs den kommunale tilkomstvegen. Lengste del av Niusvegen har ei fartsgrense på 30 km/t, det er berre lengst vest at fartsgrensa er 50 km/t(illustrert i planomtalen side 7). Planområdet ligg om lag 300-400 meter frå fylkesveg 661, der innbyggarane i sentrum når kollektivtilbodet. Planområdet skal knytast til offentleg vassforsyning og avløp. Skodje kommune føreset at tiltakshavar sikrar seg ev. naudsynte rettar til å legge kommunaltekninske anlegg over privat grunn. Skredfarekartlegging Multiconsult har i rapport, datert 04.09.15, gjennomført ei skredfarekartlegging. Planområdet befinn seg delvis innanfor aktsemdsområde for skredfare som NVE har utarbeidd. Rapporten konkluderer med at det ikkje er risiko for snøskred eller steinsprang i området. Jord- og flaumskred kan skje ved store nedbørsmengder/snøsmelting. Multiconsult viser til at elva svingar krapt mot venstre, i overgangen mellom planområdet og kommunal eigedom(ved omsorgssenteret). Svingen i elva er særleg utsett for erosjon og det er fare for at elva kan fine eit nytt løp her ved store nedbørsmengder.
Det vert anbefalt ei sikkerheitssone på 20 meter langs elva, i tillegg til at breiddene her må sikrast mot erosjon/flaum. Overvatn frå planområdet må leiast i fordrøyningsgrøfter og inn i eksisterande vassvegar, eventuelt til nye vassvegar der det byggast bustader. I planomtalen kap. 5.14 og 5.17 er funna i Multiconsult sin konklusjon gjort nærare greie for, og sett inn i ei matrise der risiko og sårbarheit for området er illustrert(området, slik det ligg i dag utan busetnad). Konklusjonen frå Multiconsult er oppsummert at: elva må anten sikrast mot flaum og erosjon, eller ein må etablere ei sikkerheitssone med 20 meter avstand frå elva, for å sikre seg mot flaum og flaumskred. Tiltakhavar har i sitt framlegg til reguleringsplan lagt inn ei sikringssone til elva på 20 meter(som er vist i reguleringsplan og illustrasjonsplan med svart-stipla byggegrense, og innarbeidd krav til sikring av overvatn i samsvar med tilrådinga i rapporten. Naturmangfald Planomtalen kap. 5.6(side 5 og 6) omtalar omsynet til naturmangfaldet i området. I alle saker der det fattast vedtak i medhald av plan og bygningslova som vedkjem naturmangfald, må ein forhalde seg til naturmangfaldlova. Lova omhandlar biologisk mangfald, landskapsmessig mangfald og geologisk mangfald som ikkje i det alt vesentlege er eit resultat av menneska sin påverknad, mangfald av artar(dyr og plantar), naturtypar og økosystem. Med landskap meinast større samanhengar i naturen og omfattar reine naturlandskap og kulturpåverka landskap. Tiltakshavar har gjennomført søk i databasar, for å få greie på om der er registrert forhold som må takast omsyn til ved gjennomføring av plan. Miljøstatus i Norge er ein slik database. Ein vurderer kunnskapsgrunnlaget til å vere tilstrekkeleg, og der er ingen registrerte forhold innafor planen si avgrensing. Den sentrale plasseringa av planområdet med eksisterande busetnad tett på, viser at utbygging ikkje vil medføre særleg anna belastning på økosystemet enn eksisterande busetnad allereie har medført. Universell utforming. Planomtalen omhandlar universell utforming i kap. 6.8. Teknisk forskrift(tek 10) har klare krav i forhold til kva type areal som skal ha universell utforming. Terrenget i området er svært hellande, og det er difor ikkje mogeleg å etablere heile leikeareala med slakk stigningsgrad. For leikeareal løysast universell utforming ved etablering av tilkomst med stigningsgrad 1:20 for dei areal der dette er mogeleg. Eit minimumsareal innanfor føremålet skal etablerast med same stigningsgrad. Det er mogeleg å etablere universell utforming for f_blk1 via f_blk2, samt for f_blk4. I f_blk3 er terrenget for bratt til at det er mogeleg å etablere universell tilkomst. Det er sett krav til tilgjengelegheit for bueiningar som har alle funksjonar på inngangsnivået. Universell tilgjengelegheit for buareal løysast ved at det ikkje etablerast brattare stigningsgrad enn 1:20/1:15 mellom parkering og hovudinngang. For bygningane som får heis, vil krav til tilgjengeleg bueining løysast. Det same vil truleg gjelde forfor leilegheitene i 4-mannsbustadene, som har hovudinngang på same nivå som parkeringsarealet, og for øvrige bustader som alle har funksjonar på same nivå som parkering. Planlagt arealbruk. Planområdet er tenkt nytta til byggjeområde for bustader, veggrunn, leikeareal og friområde. Det er utarbeidd illustrasjonsplan, profilar for byggeområde og veg, samt volumskisse som viser korleis
bygga vil «rigge» i terrenget. Planomtalen kap 6.3.1 viser dei planlagde bygga i terreng gjennom 4 snitt gjennom området. På grunn av det hellande terrenget i området, ser ein føre seg plassering av all bebyggelse med underetasje i terreng. Alle bueiningane er planlagt med ein biloppstillingsplass under tak, og ein parkeringsplass utandørs. Alle bueiningane i området er planlagt med privat uteplass mot sør og god utsikt. Leikeareal og friareal vert buffer mot eksisterande busetnad i vest og aust. Det skal vidare etablerast ein tursti frå sør mot nord, gjennom det grøne området langs elva. I samband med byggesøknad for tekniske anlegg i det nye bustadfeltet, vil det frå tiltakshavar si side bli utarbeidd plan for overvatn, vassforsyning og avløp. I BBB området, skal det i samband med søknad om byggeløyve takast stilling til kva avfallssystem som skal etablerast. Tiltakshavar vil då gå i dialog med Årim for å finne ei god løysing både for bebuarane og Årim. Tiltakshavar har i utgangspunktet valt å ikkje ta inn elveforebygging i planane sine, men vil helle rette seg etter dei tilrådingane som seier at ein som avbøtande tiltak alternativt kan etablere ei byggerense på 20 meter til elva. Det er i reguleringsføresegnene innarbeidd rekkefølgjebestemmelasr for etablering av felles leikeareal og infrastruktur. Område for konsentrert småhus(bks) Området tilretteleggast for etablering av rekke- eller kjedehus og fleirmannsbustader. I dette området har ein gjennom føresegnene også opna for etablering av to-mannsbustader. I BKS områda tenkjer ein seg bygningar med saltak og pulttak. I BKS områda er det planlagt ei utnytting tilsvarande 45 % BYA og eit estimert tal på bueiningar sett til 32. BKS1 er planlagt med rekkehus i nord og to-mannsbustader i sør. I BKS2 er det planlagt rekkehus i to variantar, og i BKS3 er det planlagt etablering av 4-mannsbustader. Tiltakshavar viser til at planlagt busetnad vil bidra til variert, men likevel heilskapleg utbygging, med eit variert tilbod dei som ønskjer å busette seg i området. I BKS områda har ein sett føre seg etablering av bustader med privat uteopphaldsareal på balkong/terrasse på minst 14 m2. For rekkehus og 2- mannsbustader vil det meste av arealet rundt bustaden vere privat uteopphaldsareal. For 4-mannsbustadene vil ein i tillegg til arealet sør for bustaden, vil ein også kunne nytte arealet sør for garasjane til felles uteopphald for bebuarane i 1. etasje. I områda BKS1 og BKS2 vil det vere mindre fellesareal innanfor byggeføremålet, sidan ein i desse områda har lagt vekt på etablering av private uteopphaldsareal. Område for blokk(bbb) Området tilretteleggast for etablering av leiligheitsbygg med meir enn 2 etasjar. Tiltakshavar tenkjer seg etablering av blokkbebyggelse i 4 etasjar pluss parkering i underetasjen. I utgangspunktet er blokkene planlagt med flatt tak. Det er utarbeidd ein illustrasjonsplan, som ikkje er bindande for gjennomføring, men som viser tenkt bebyggelse i terreng og sett i samanheng med tilliggande bustadområder. Forslag til reguleringsføresegner legg til grunn at nye blokker i området kan oppførast med 4 busetadetasjar, i tillegg til ein underetasje delvis i terreng. Eventuell heissjakt tillatast høgare. Reguleringsplan legg til grunn etablering av 4 blokker med 3 leilegheiter i kvar etasje. Det er såleis planlagt 12 leilegheiter i kvar blokk. Leilegheitene her vil ha ulik storleik, men vil variere mellom ca. 60 og 100 m2. Ein tenkjer seg vidare etablering av gode private uteplassar på balkong for kvar
leilegheit. BBB området er planlagt med ein utnyttingsgrad på 50% BYA, og området er planlagt for inntil 48 bueiningar. I område BBB ser ein føre seg at det kan etablerast med minimum mellom 20 m2 og 35 m2 privat uteopphaldsareal på balkong eller takterrasse for kvar bueining. For leilegheitene i 1. etasje, vil storleiken på privat uteplass over parkeringsgarasje kunne utgjere mellom 37 og 60 m2. Ved den utbygginga som er illustrert her, vil det i BBB området vere tilgjengeleg 1740 m2 felles uteopphaldsareal innanfor byggeføremålet. Tabell på side 22 i planomtalen er det som vert rekna som minimumsareal for privat og felles uteopphaldsareal samt leikeareal i planområdet, oppsett i eiga matrise. Parkering i BBB området er plannlagt med 1 p-plass i underetasjen for dei fleste bueiningane. Parkeringsplassar på felles utandørs parkeringsområde skal etablerast med 12,5 m2 pr p-plass, i samsvar med anbefalingar fra Byggforsk blad nr 312.130. Vegareal(SKV) Plan viser veg med føremål for både felles og offentleg vegareal. Tilkomst til det nye bustadområdet er planlagt tilkopla Niusvegen i nordaustleg hjørne av planområdet. Denne tilkomsten vil tene alle byggeområda. For område BBB finn ein det i tillegg hensiktsmessig å etablere ein direkte tilkomst til utandørs parkeringsareal nord for blokkbebyggelsen. Offentleg køyreveg vert avslutta med ein snuhammar, som er dimensjonert i samsvar med ÅRIM sine krav. Ein tenkjer seg gangadkomst mellom hovudinngangar for leiligheitsbygg på område BBB og o_skv_2 mellom bygga. Den planlagde offentlege vegen i planområdet(o_svk2), har akseptable stigningsforhold. Eit parti vil ha ein stigningsgrad på 1:10, for øvrig vil vegen får slakkare helling. Ved tilkobling til Niusvegen, er det nødvendig med ei utfylling av eksisterande terreng. Regulert vegbreidde er 7 meter, og ein ser føre seg etablering av kjøreareal på 5 meter. Planforslaget legg til grunn at gåande og syklande kan nå planområdet via Niusvegen. Det vert elles vist til føresegnene, som beskriv at det skal byggast ein tursti mellom planområdet sitt sørvestlege hjørne og o_skv2 gjennom f_gf1, f_blk1 og f_blk2. Denne skal i følgje føresegnene grusdekkast i ei breidde på 1.8 meter. Leikeareal(f_BLK) og Friareal(f_GF) I tillegg til det som er teke inn ovanfor om leikeareala og friområde, som omhandlar m.a. universell utforming og talet på m2 til dei ulike føremåla, viser planomtalen til korleis dei ulike områda er tenkt ivareteke. Regulert leikeareal skal opparbeidast i samsvar med kommunen sine retningsliner, og reguleringsføresegnene set nærare krav til utstyr, opparbeiding og etablering av turveg. Arealet i friområdet skal bearbeidast minst mogeleg, og eksisterande vegetasjon skal behaldast i den grad området berre skal gjerast brukarvennleg og tilgjengeleg for dei fleste. Langs elva skal all vegetasjon behaldast i ei sone på 5 meter, som kantvegetasjon. Turvegar skal etablerast i område f_gf2 som sti til leikeareal frå både nord og sør. I området f_gf2 skal det etablerast tursti frå planområdet sitt sørvestlege hjørne, mot nord og gjennom f_blk1 og f_blk2. Turstien skal i følgje planomtalen sikre gangtilkomst sørover til sentrum. Ein ser vidare føre seg at f_gf1 og f_blk1 delvis vil kunne nyttast til vinteraktivitetar.
Vurdering av verknader. Tiltakshavar har i kap. 8, vurdert verknadene av planforslaget. Her er det valde løysingsalternativet vurdert nærare m.a. i forhold til kommuneplanen. Tiltakshavar viser til at planområdet etter utbygginga vil likne mykje på omkring liggjande bustadområder. I nord vil leiligheitsbygga skilje seg noko ut frå eksisterande busetnad, noko som i følgje søkjar inneber att området får sterkare preg av å vere knytt til sentrum. Utbygging av området, med tilhøyrande infrastruktur, leikearel og friområde, vil også komme til nytte for eksisterande busetnad i nærområdet. Utbygginga vil føre til ein trafikkauke i området, og tiltakshavar vurderer at 80 nye bueiningar vil bidra til auka trafikk på Niusvegen. Ein vurderer at 5 meter køyrebanebreidde på eksisterande veg er tilfredsstillande, og vil kunne tene den planlagde utbygginga på ein tilfredsstillande måte. Planforslaget gjennomfører krava til universell utforming i den grad det er mogeleg ut frå det hellande terrenget. Tiltakshavar har avslutningsvis konkludert med at Skodje sentrum totalt sett vil få ein positiv verknad av nyetableringa, som gjev sentrumsnært område eit differensiert butilbod, der bueiningane har gode uteområde på både private og felles areal. For detaljert informasjon om tiltakshavar si vurderinga av verknader, visast det til særskilt utgreiing i planomtalen(side 24-27). Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. Tiltakshavar har varsla oppstart av reguleringsplanarbeid til statlege og fylkeskommunale fagmyndigheiter, samt berørte naboar i området. Innspel til planarbeidet er ikkje drøfta noko nærare i denne saksutgreiinga. Innspela ligg i sin heilskap ved saka, og i kap. 9 i planomtalen er det teke inn ei kortfatta oversikt over innhaldet, som er kommentert av tiltakshavar. Rådmannen si vurdering: Når det gjeld planlagt tal på bueiningar og byggehøgder, har rådmannen ikkje særlege merknader til den planlagde utbygginga i BKS områda. Tiltakshavar tenkjer seg vidare etablering av blokkbebyggelse(bbb) med parkering i underetasjen. Det er utarbeidd ein illustrasjonsplan, som ikkje er bindande for gjennomføring, men som viser tenkt bebyggelse i terreng og sett i samanheng med til liggande bustadområder Detaljar om innhaldet i reguleringsforslaget, og føresegner som skal styre utbygginga i det nye bustadområdet, er gjort greie for av konsulenten i vedlagde plandokument. Tiltakshavar viser til at planområdet etter utbygginga vil likne mykje på omkring liggjande bustadområder. I nord vil leiligheitsbygga skilje seg noko ut frå eksisterande busetnad. Det faste planutvalet vedtok i sak 30/16, å legge forslag til reguleringsplan for Storbakken gbr.23 bnr.007 og 009 mfl., ut til offentleg ettersyn på vilkår. Sjå elles saksutgreiing og vedtak frå kommunen si handsaming, som ligg ved her. Tiltakshavar har no omarbeidd sitt utkast i samsvar med dei tilrådingane som kom fram i møte 31.05.16. Sidan vilkåra som vart sett inneber ein del justeringar i planforslaget, ønskjer tiltakshavar no ei ny vurdering før saka formelt vert sendt ut til høyring i samsvar med krava i plan- og bygningslova. Rådmannen viser til tiltakshavar sine endringsforslag i planutkast av 07.03.17, og til kommunen si
tidlegare handsaming. Rådmannen har ikkje merknader til at planforslaget vert lagt ut til offentleg ettersyn slik det ligg føre. INNSTILLING: RÅDMANNEN SI INNSTILLING Det faste planutvalet vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-10, å legge forslag til reguleringsplan for Storbakken, gnr. 23 bnr.7 og 9 m. fl, datert 07.03.17, ut til offentleg ettersyn slik den ligg føre.