Fitjar kommune Arkivkode: 141 Saksmappe: 2012/829 Sakshandsamar: Torgeir Steien Dato: 18.11.2012 MØTEBOK Tolking av ny kommuneplan med føresegner. Utval sak Utval Møtedato 126/12 Utval for plan og miljø 12.12.2012 Vedlegg: Føresegner. Notat utarbeida av rådmann med kommentarar frå SFLMK v/ Audun Inge Torvund. Utrykte saksdokument: Kommuneplankart Fitjar: Samandrag: Saka gjeld tolking av delar av føresegnene til nye kommuneplanen si arealdel. Gjeld for det i føresegnene som kan misstydast og der kor tolking kan vera vanskeleg, td det som står om kystgard i drift. Dette gjeld mellom anna korleis ein skal tolke pkt. 3.1 (i del I) vedkomande krav om reguleringsplan i områder avsett som bygge og anleggsområder etter PBL 11-7 nr. 1og teknisk infrastruktur etter PBL 11-7 nr. 2. Arbeid og tiltak etter PBL kap 20 og 30, og frådeling til slike føremål, kan ikkje finne stad før områda inngår i reguleringsplan. Heimel pbl 11-9 nr. 1 Vidare korleis ein skal tolke reglane vedkomande kystgardar og kystlynghei i Fitjarøyane (omsynssone, jf 9.3.2.) (Del II) Føresegnene med retningsliner «tillet» ombygging/bruksendring av bygningar på kystgardar i drift, samt i enkelte høve nybygg under visse føresetnader. Desse reglane kan vera vanskeleg å tolka slik dei er formulert. Dessutan ynskjer ein å gjera nokre presiseringar knytt til LNF-KAN område(del III), bryggjer(i uregulert område) i Øyane og utanom regulerte område på «fastlandet»(del IV), og bryggjer i ulike typar etablerte område(del V). Saksopplysningar: I kommuneplanen si arealdel er det avsett mindre område for naustbygging og område for småbåtanlegg/småbåthamn. For det største av desse områda er det mogeleg å byggja til og med 6 naust, dei fleste områda er mindre enn dette. Føresegnene er uklar på dette punktet. Det skal utarbeidast reguleringsplan, jfr. Pkt 3.1 i dei generelle føresegnene som seier: For områder avsett som bygge og anleggsområder etter PBL 11-7 nr. 1og teknisk infrastruktur etter PBL 11-7 nr. 2, kan arbeid og tiltak etter PBL kap 20 og 30, og frådeling til slike føremål, ikkje finne stad før områda inngår i reguleringsplan. ( 11-7 nr. 1 Bebyggelse og anlegg. Underformål:
Boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turisformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav og urnelunder.) Går naust inn under denne betegnelsen? Administrasjonen meiner at slik det er spesifisert i pbl 11-7 nr. 1, så går ikkje naust inn under reglane etter pbl 11-7 nr. 1. Men ser ein i pkt 4.8.1 i føresegnene til kommuneplanen, så står det følgjande: Føremålet er byggeområde naust, småbåtanlegg, høgdebasseng, massedeponi, renovasjonsanlegg/pumpestasjon med tilhøyrande teknisk anlegg, veg, parkering. Heimel: Pbl 11-7 nr. 1. Jfr. Då det som står i føresegnene pkt. 3.1 som seier at tiltak etter pbl 11-7 nr. 1. medfører krav om regulering. Som tidlegare nemnd meiner administrasjonen at for dei nemnde små naustområda, vert det ikkje sett krav om reguleringsplan. Men for dei naustområda kor det ikkje er vist køyreveg ned til området, korleis skal ein handsama søknader om veg til naustområdet? Vert det ein dispensasjon frå plan, eller skal det reknast som ein naturleg del av naustområdet? Administrasjonen meiner at dersom k-planen ikkje syner veg til naustområdet, då må det utarbeidast reguleringsplan dersom det er ønskjeleg/nødvendig med veg og eventuelt parkeringsareal til naustområdet. Alternativt kan det søkjast om dispensasjon, denne må grunngjevast. Det er ikkje ønskjeleg eller nødvendig med veg til alle naustområda. Når det gjeld føresegnene elles i pkt. 3.8 og 7.4 vedkomande naust, så er de ikkje til å misstyda. Vidare er det i eit område i Engevik opna for bygging av fritidsbusetnad i strandsona, samt småbåtanlegg/småbåthamn. Her er reglane uansett klare, det er krav om utarbeiding av reguleringsplan for dette området. Jfr. Pkt 3.1 i føresegnene. Del II. Kystgardar og kystlynghei i Fitjarøyane: I innleiinga til pkt. 9.3.2. står det: Mål for kjerneområda kystlynghei er å ivareta verdiar knytt til kystgardar og kystlynghei. Verdiane vert best ivaretekne ved at både bygningar og landskap vert skjøtta. Kjerneområdekriteria, nedfelt i retningslinene, skal difor stimulera til bruk av kystlynghei, kulturmark og bygningar på ein måte som vil ivareta og skjøtte desse verdiane. Aktiv drift er vanlegvis den beste skjøtselforma, men dette er normalt ikkje økonomisk berekraftig i Fitjarøyane i dag. Ein har difor funne visse tilpassingar i desse føresegnene. Definisjon av kystgard er likevel at garden må vera ein fullstendig gard, ikkje oppdelt i mindre bitar/vera eit frådelt område. Sjå elles vedlegg 1. Administrasjonen rår til nedanståande tolking: Kjerneområde kystlynghei og kystgardar er definert som omsynssone. Det tolkar me som om at det ikkje er nødvendig med dispensasjon frå kommuneplanen for tiltak innanfor desse reglane. Men strandlova gjeld uavkorta, og tiltak innanfor strandsona krev dispensasjon. Reglane kan då nyttast som særleg grunngjeving for søknaden. Det er drifta sitt behov som definerer tal bueiningar. Nybygg hytter er normalt ikkje del av driftsgrunnlaget, og kan ikkje heimlast etter føresegnene, men må vurderast som hytter elles. Utleige av hytter er ikkje næring i landbrukssamanheng, og dermed heller
ikkje del av driftsgrunnlaget på ein kystgard. Nye utleigehytter kan såleis heller ikkje heimlast i føresegnene. Drifta tilseier vanlegvis berre behov for ei bueining, men me kan tillata to dvs det er maks tale om ei ny bueining. På ein kystgard i drift må det vera driftsbygning. Dvs det skal vera minst ein driftsbygning på garden etter eventuell bruksendring. Me vil heller ikkje tillata omgjering av uthus/driftsbygning til bueining, kombinert med søknad om nytt uthus/driftsbygning. Bygg som blir oppgradert etter desse føresegnene skal ikkje endra storleik, og hovudsakleg framstå som uendra i det ytre, men ein må akseptera endringar knytt til godkjent endra bruk, som likevel skal vera i same stil som det opphavlege. Det bør framleis vera løer på ein kystgard, og eit bruk (landbrukseigedom) utan løe/driftsbygning vil normalt ikkje bli vurdert som kystgard, med mindre det er særlege grunnar knytt til drifta. Tun vert ikkje definert etter avstand frå sentrum av tunet, men etter det som skjønnsmessig høyrer naturleg til tunet. Ei eldre frådeling i tunet skal ikkje reknast som del av tunet(tiltaka gjeld ikkje den frådelte eigedommen då det ikkje er del av kystgarden), men heller ikkje føra til at tunet blir avbrote/avgrensa for kystgarden elles. Frittståande murar i utmark vert ikkje rekna som del av tunet. Evt oppbygging på eldre murar må framstå etter behov for garden si drift i dag (dvs ikkje berre vedlikehald). Naust skal ikkje omgjerast til bueining ved bruk av desse vedtektene. Det skal ikkje gjevast dispensasjon til frådeling, då det vil undergrava regelverket. Når det gjeld vilkåra nemnd ovanfor knytt til drift, skal det dokumenterast at tiltaket er nødvendig for drift av kystgarden. Stord Fitjar landbruks og miljøkontor skal vurdera og gje uttale om tiltaka er i samsvar med reglane for kystgardar og er nødvendige for drifta av kystgarden. Del III. Frådeling av tomtar i LNF- KAN område Korleis handsama søknader om frådeling av fleire tomtar i LNF-KAN område? I føresegnene er det opna for at det i alle KAN- område kan frådelast inntil 3 tomtar, men det står ikkje noko om korleis me skal praktisera regelen slik at tomtane blir rettvist fordelt mellom interesserte, og slik at me ikkje får ei rekkje frådelte tomtar som ligg ubygd, og sperrer for seinare interesserte. Vurdering: Ein grunneigar bør ikkje kunna søkja frådelt alle 3 tomtane i ein eingong, utan å ha planar om etablering, og dermed sperra for øvrige brukarar. Forslag til praksis: Det kan berre søkjast om ei tomt av gangen, og det må sannsynleggjerast at hus vert bygt innan rimeleg tid, dvs innan 3 år. Viss det vert dokumentert(ved t.d. erklæring frå aktuell kjøpar) behov for fleire hus i ein eingong, kan Utvalet likevel vurdera å gje løyve. Viktig at alle berørte partar vert nabovarsla i ei slik frådelingssak. Berørte partar er her alle grunneigarar innanfor LNF-kan-området. Dette kan vere fleire enn berre «naboar». Konsekvensen av tiltaket (at «kvoten» vert brukt opp) må kome tydeleg fram av nabovarslinga. Stord Fitjar landbruks og miljøkontor bør vurdera og gje uttale om tiltaka er i samsvar med ei berekraftig utvikling i området ikring, dvs ikkje berre KAN-områda. Del IV: Praksis for båtplassar(bryggje, ikkje båtfeste) til enkeltståande hytter og naust. Enkeltliggjande bryggjer (utanom regulerte naustområde eller regulerte båthamnar) er ikkje regulert i føresegnene, verken i Øyane eller på «fastlandet». Bryggjer krev løyve etter både PBL og hamne- og farvasslova. Som utgangspunkt er det dermed forbod mot slike bryggjer i den nye kommuneplanen. I samband med arbeidet med planen vart det i planomtalen (punkt 4.2.3) lagt til grunn: Strekpunkt Øyane: Sikker tilkomst til alle eigedomar(småskala), ved hytteområde skal båthamnanlegg samlast. Dette tilseier at ein kunne vera opne for å kunne gje løyve til slike bryggjer i Øyane, men då etter dispensasjon. Eige strekpunkt som skulle gjelda generelt: Ved eksisterande naust: Ein båtplass pr naust, men samla bryggjeanlegg etter søknad til kommunen.
Dei generelle reglane i føresegnene står i punkt 4.8, særleg pkt. 4.8.2 og to av punkta i retningslinene. Me bør kunna leggja tilsvarande til grunn også her. Behovet for båtplass pr naust er 1, det same bør gjelda for hus/hytter. Dvs hytte + tilhøyrande naust = 1 båtplass. Etter dei gamle reglane i PBL 17-2, nr 3 om eierens tilkomst til bebygd eiendom vart det implisitt vurdert som at det pr eigedom var nødvendig med ein båtplass, når ein ikkje hadde annan tilkomst. Det tilseier og ein båtplass pr bueining. Naust i tilknyting til hytte bør ikkje tilsei eigen båtplass for naustet, når det gjeld same brukar. Dette er og tilnærma same praksis som me har hatt før ny kommuneplan. Framlegg til fast praksis: Det vert lagt til grunn 1 båtplass pr bebygd eigedom i øyane, pluss 1 båtplass pr sjølvstendig bueining på eigedommen(anneks eller naust er ikkje sjølvstendig bueining). (Dvs det blir to båtplassar med ei bueining, 3 for to bueiningar) Hytte og tilhøyrande naust på to bruksnummer, men brukt samla, utgjer 1 bueining. Fellesanlegg for båtplassar i øyane må vurderast konkret i kvart tilfelle. Kommunen kan setja krav om plan. Merk at det skal vera to uavhengige vurderingar/vedtak, eit etter PBL og eit etter havneog farvasslova. Båtfeste krev ikkje søknad etter PBL, men båtfeste nær eller ved trafikert farlei krev godkjenning etter hamne- og farvasslova(det er uansett ikkje lov å ha båtfeste i sjølve farleia). Når det gjeld søknader om bryggjer til hytter utan naust på eigedomen utanom regulert område «fastlandet» må ein vurdera kor langt det er til næraste båthamn. Det er ikkje ynskjeleg å gje løyve til alle hytter, men det bør vera mogleg å gje dispensasjon når avstanden er stor(innan gangavstand?). Desse tolkingane blir dermed særlege moment ved vurdering av ein dispensasjonssøknad. V. Bryggjer i tidlegare regulerte og etablerte område, og felles bryggjer: Eige generelt strekpunkt: Ved eksisterande naust: Ein båtplass pr naust, men samla bryggjeanlegg etter søknad til kommunen. Unngå pinnsvinstrandsone..(avkorta). Her gjeld føresegnene i punkt 4.8. Forslag: For å unngå pinnsvinstrandsone bør me samla to og to etablerte eigedommar, slik at kvar eigedom får ein halvpart av bryggja, med plass til 2 båtar = 10 meter. Viss det blir oppdaga bryggjer som det ikkje er søkt om tek me atterhald i evt løyve (etter søknad) om flytting/samling to og to, sjølv om det medfører at bryggja seinare må flyttast. Vurdering: Administrasjonen meiner det ikkje er krav om reguleringsplan for naustområder, sjølv om det som står i pkt. 4.1.1 kan misstydast med omsyn til krav om reguleringsplan sidadan det er vist til at heimelen ligg i plan- og bygningslova si 11-7 nr. 1 Konklusjon: I små naustområde utløyser ikkje krav om utarbeiding av reguleringsplan. Dersom det er tale og veg til og parkering i naustområda, sjølv om dette ikkje er ønskjeleg, då utløyser dette krav om regulering. I område avsett til buføremål (hyttenaust), skal det uansett setjast krav om reguleringsplan. Denne må syne tilkomstveg, parkeringsareal, felles båtplassar, skissere korleis ein har tenkt å løysa avlaup frå einingane, samt planen må og visa og skildra tydeleg fri tilkomst i strandsona mellom einingane og sjøen. Når det gjeld tiltak nemnd under kystgardar i drift, skal det dokumenterast at tiltaket er nødvendig for drift av kystgarden.
Tiltak som fell inn under reglane for kystgardar, krev og uttale frå Stord Fitjar landbruksog miljøkontor, som vurderer om tiltaket er nødvendig for drifta. Framlegg til vedtak: Utval for plan og miljø seier seg samde i saksopplysningane og vurderingane og fattar følgjande vedtak i saka. For mindre naustområde gjeld ikkje krav om utarbeiding av reguleringsplan, men saman med byggjemelding må det leverast situasjonsplan som syner at det går klart fram at det er fri ferdsle mellom nausta og sjøen. Situasjonsplanen må og syne kai/flytebryggje i området og fortrinnsvis eit fellesanlegg. For dei naustområda som ikkje syner køyreveg ned til og i naustområdet samt eventuelt parkeringsareal i området og kor det er ønskjeleg med veg og parkeringsareal i området, då vert det sett krav til reguleringsplan. Subsidiert kan det søkjast om dispensasjon frå kommuneplan, dersom som det ligg føre særs god grunngjeving for dette. For områder regulert til buføremål i strandsona skal det utarbeidast reguleringsplan etter dei reglar som gjeld for reguleringsplanar etter plan og bygningslova. For kystgardar (del II), LNF-kan område (del III), bryggjer til hytter og naust i øyane (del IV) og bryggjer i regulerte/etablerte område (del) legg utval for plan og miljø kriteria i saka til grunn ved praktisering av nye søknader. Det skal dokumenterast at tiltaka er i samsvar med dei reglar som gjeld for kystgardar i drift. Stord landbruks og miljøkontor vurderer og gjev uttale om tiltaka er i samsvar med reglane for kystgardar i drift og er nødvendige for drifta. Vidar skal Stord landbruks og miljøkontor gje uttale i saker i LNF-område. Vedtaket er fatta med heimel i kommuneplanen si arealdel med tilhøyrande føresegner. Behandling i Utval for plan og miljø - 12.12.2012: Vedtak: (Samrøystes) Som framlegg. Atle Tornes Rådmann