Dato: 9. mai 2011 Byrådssak /11 Byrådet Bergenhus, gnr. 168, bnr. 360, 361, 362, 363, 364. Sandviksboder 69-72. Bolig / næring. Plannummer 18440000. Forslag til reguleringsplan, 2. Gangs behandling. KJNO BBY-5120-200502938-89 Hva saken gjelder: Norske Hjem AS fremmer på vegne av Sjøbodutvikling AS og Reidar Osen et reguleringsforslag for Sandviksboder 69 til 72, Bergenhus bydel i Sandviken. Området ligger langs Sandviksveien, like sør for Måseskjæret og Sandviken Brygge, jfr. kartillustrasjon forsiden av vedlagte fagnotat. Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for vern gjennom bruk. Det ble inngått en tinglyst vern- og vedlikeholdsavtale mellom eier og Riksantikvaren i 1985 for Sandviksboder 69. Det ble gitt pålegg om sikring i 2008. Eier er ansvarlig for at bygg vedlikeholdes i henhold til kravene. Forslagstiller ønsker å ta i bruk sjøbodene til bolig, forretning og kontor. Planarbeidet startet i febr. 2005, men stanset opp etter at det med hjemmel i kulturminneloven ble fattet vedtak om midlertidig fredning av eiendommen i juni 2006. Saken lå i bero inntil mars 2010 da fylkeskonservator gav dispensasjon fra den midlertidige fredningen. Planforslaget er ikke i samsvar med overordnete planer. I Kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord er bodene vist som verneverdige, med formål næring og friområde i sjø. I bestemmelsenes 18 punkt 3 heter det at: "Følgende bygninger er verneverdige og skal beholde sin form, størrelse og materialbruk. Sandviksbodene 68,70,71,71a,72,73a,78a,78b er tekniske kulturminner og skal bevares gjennom bruk. Bodene skal stå med fronten i sjøen" Planforslaget omhandler to sjøboder hvor den ene står i tilknytning til et naust og et mindre bolighus. Området har meget høy kulturhistorisk verdi med naboskap til Reperbanen med bolighus, tjærehus og lyststedet Måseskjæret. Bygningene er i hovedsak ført opp på 17-1800 tallet. Sandviksbodene nr 71, "det blå losjihuset", er tenkt brukt til forsamlingshus/felleshus og vises med formål forretning/ kontor/ tjenesteyting. Fordelingen i de øvrige sjøbodene er tenkt som følgende: Sandviksbodene 69: formål bolig. Trapperom på yttervegg mot hop er tenkt revet. Sandviksbodene 70, 71a og 72: formål bolig/foretning/ kontor. Også skuret i hopen mellom nr 70/71a/72 og nr 73a er tenkt revet. Uterommet mellom bodene (AU) blir noe utvidet ved at garasje og skur rives. I tillegg til formål forretning/kontor/ tjenesteyting er det foreslått til sammen 32 boenheter. Uteareal er foreslått plassert i gårdsrommet mot Sandviksveien. Dette er tenkt skjermet med glassvegger mot vei for å 1
dempe støy fra Sandviksveien. Det er vist offentlig gangvei o-g fra Sandviksveien og gjennom planområdet ut mot hopen. Totalt bruksareal BRA for prosjektet er ca 3000 m 2. Parkering er foreslått løst i felles parkeringsanlegg på tomten til Lehmkuhlboden, like nord for planområdet, jfr. illustrasjon s. 2 i fagnotatet. Planforslag for Lehmkuhlboden forventes utlagt til offentlig ettersyn våren 2011. Planområdet har adkomst fra Sandviksveien. Strekningen Sandviksveien - Måseskjærveien inngår i planarbeidet for Lerøy Seafood Group AS, jfr. KMBY sak 162/11. Det kom inn 5 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser i tidsrommet 17.11 15.12.2005. De offentlige høringsinstansene peker i hovedtrekk på følgende: Hensyn til kulturminne. Behov for utbedring av Sandviksveien og eksisterende kryss ved Gjensidigegården. Behov for hensyn til myke trafikkanter. Parkering er en utfordring i området. Krav til uteoppholdsarealer. Etablering av siktakse mot sjø. Behov for sprinkling av sjøbodene. Kritisk til formål bolig. Naboer og private grunneiere peker i hovedtrekk på følgende: Hensyn til de verneverdige sjøbodene i og rundt planområdet. Parkering. Kritisk til bolig som formål. Forholdet til naboeiendom. Støy. Det ble i tillegg foretatt en begrenset høring 23.02-11.03.2011, med 5 private merknader og 5 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. Det er blant annet pekt på at boligformål, krav til uteoppholdsareal, parkering og støy er i strid med overordnete planer. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg. For fagetatens synspunkt på aktuelle tema henvises det til Fagetatens vurdering i fagnotatet. Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, kort oppsummert: Tidligere vist trafikkareal fra "Gjensidigekrysset" frem til krysset Måseskjærsveien/ Sandviksveien utgår. Planavgrensning begrenses til eiendomsgrenser mot eksisterende bygninger, vei og sjø. Nevnte trafikkareal inngår nå i planarbeid for Lerøy Seafood Group AS, Sandviksbodene 78C - 80. Tilpassing av planforslaget med plankart og bestemmelser til ny plan- og bygningslov. Dispensasjon etter kulturminneloven 15a er innvilget, dato 23.03.2010. Nytt formål, forretning/kontor/tjenesteyting. Parkering tilpasset forslag til ny parkeringsnorm for Bergen kommune. Felles uteareal mellom 168/365 og 168/364 utgår, vises nå som ferdsel i sjø. Det er intensjonen at hopen skal reetableres. Antall boenheter er redusert fra 35 til 32. Bestemmelsene er tilpasset de endringer som er nevnt ovenfor. I tillegg er bestemmelsene justert, slik at de er mer i samsvar med fagetatens mal for utarbeiding av bestemmelser. 2
Fagetaten påpeker at bakgrunnen for forslaget om boligformål blant annet er et ønske om å få dekket kostnadene til påkrevd restaurering og rehabiliteringsarbeid. Regulering til boligformål har gitt følgende problemstillinger: Boligformål er konfliktfylt, jfr. viktige vernehensyn, - sjøbodene som tekniske kulturminner. Tilgang på tilstrekkelig uteareal med kvalitet. Veinettet er overbelastet og tåler ikke ytterligere utbygging i området. Etter 2008 har det vært avholdt flere møter med forslagstiller og fylkeskonservator der overordnede krav ble klarlagt. Hovedretningslinjene for forslagstiller var at alt det ytre skal tas vare på, og at en i interiørene skal søke å gjøre minst mulig inngrep. I Fylkeskonservators vedtak om dispensasjon fra vedtak om midlertidig fredning stilles det visse vilkår som er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene; blant annet at det stilles krav til reversible inngrep, bruk av tradisjonelle materialer og håndverksteknikker samt bruk av antikvarisk kvalifiserte håndverkere. Forslagstiller har nå revidert prosjektet og redusert mengden av inngrep. På bakgrunn av disse avklaringene har fagetaten vurdert det slik at det ut fra hensyn til kulturminnevern kan legges til rette for bolig i planområdet. For ytterligere detaljer om temaet vises det til fagnotatet s. 5. Det kan ikke gis igangsettingstillatelse før marinarkeologiske registrering er utført og denne er godkjent av rette kulturminnemyndighet. Trafikksituasjonen har lenge vært uavklart. Etter offentlig ettersyn er det fremmet nye forslag til løsninger for veinettet i området fra Gjensidigekrysset og frem til Måseskjærsveien. Det er i hovedsak denne strekningen, som for øvrig inngår i overnevnte reguleringsarbeider for Lerøy Seafood Group AS - Sandviksbodene 78C - 80, som berører planforslaget for Sandviksbodene 69-72. Før igangsettingstillatelse kan gis, skal utbedring av veisystemet være "sikret opparbeidet". Med dette menes at tiltakshaver/grunneier må ha inngått en utbyggingsavtale med Bergen kommune og oppfylt sine forpliktelser til gjennomføring av rekkefølgekravet iht. avtalen. Unntak: tillatelse til igangsetting kan gis for sikringsarbeid, selv om utbyggingsavtale ikke foreligger. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest skal tiltaket være opparbeidet. Tilsvarende bestemmelser vil bli tatt inn i alle kommende plansaker i området. Arbeidet med en utbyggingsavtale er igangsatt. For å sikre en fleksibel løsning er det foreslått at parkering skal skje utenfor planområdet. Parkering i henhold til de nye parkeringsvedtektene (under revisjon) skal være dokumentert ved tinglyst erklæring. For bil foreslås 1 pl./100 m 2 BRA bolig og for sykkel foreslås 2 pl./ 100 m 2 BRA bolig. For kontor avsettes 2 pl. for bil og 7 plasser for sykkel pr 1000 m 2. Fagetaten slutter seg til foreslåtte parkeringsdekning. Innenfor selve planområdet er det avsatt uteoppholdsareal merket AU på ca 156 m 2. Med utgangspunkt i maks 32 enheter dekker dette ca 32 % av kravet, jfr. krav i KPA. Det legges opp til at resterende 68 % dekkes av offentlige arealer i nærhet til planområdet. Fagetaten påpeker at avstanden til offentlig areal utenfor planområdet er større enn 50 m., som er grensen oppgitt i KPA. Fagetaten viser også til at det regulerte torget ved Sandviken Brygge, som kan utgjøre et aktuelt tilskudd mht. uteoppholdsareal, pr. i dag fungerer som parkeringsplass. Dette vil imidlertid etter fagetatens vurdering kunne endres, med den ventede utviklingen i Sandviken. Etter fagetatens vurdering bør en kunne fravike kravene i KPA for dette tiltaket, bl.a. med henvisning til sjøbodenes verneverdi. Fagetaten kan ikke se at dette vil skape presedens for annen bygningsmasse eller andre planforslag med knapphet på egnet uteareal. 3
Utnyttelsesgraden er lik dagens. Det er satt en øvre begrensning på 32 leiligheter, som minimum skal være på 35 m 2 + bod. Maks mønehøyde for de ulike byggene er kote +19.0, kote +9.5, kote + 15.0 og kote +17.0. Bodene står på bolverk i sjø og må med jevne mellomrom repareres, noe som bygger på en lang tradisjon. Det er i planforslaget vist en heving av gulvkonstruksjonen / fundamenteringshøyde til kote + 2.5, begrunnet med bestemmelser i forslag til Kommunedelplan Bergen indre havn og en forventet havnivåstigning. Dagens fundamenteringshøyde for nr 69 er kote +1.6. Byantikvaren er i sin uttalelse knyttet til den begrensede høringen kritisk til heving av fundamenteringshøyden, og da særskilt for Sandviksbodene 69. Byantikvaren er av den oppfatning at kulturminneinteressene ikke ivaretas på en tilfredsstillende måte i foreliggende planforslag og er således uenig i fylkeskonservatorens vurderinger. Det vises til fagnotatet s. 10 for supplerende opplysninger. Det er ikke aktuelt for fylkeskonservator å gi dispensasjon til en innvendig etasjeheving. Fagetaten anbefaler at det inntas en bestemmelse om at det unntaksvis kan vurderes en lavere rom-høyde, jfr. anbefaling til vedtak pkt. 2b. Ingen bygninger ligger i rød sone, men det skal etableres støyskjerm langs uteoppholdsarealet som vender mot Sandviksveien. Rekkefølgebestemmelse stiller krav til at barnehagedekningen i bydelen må dokumenteres å være tilfredsstillende før det kan gis igangsettingstillatelse for nye boliger. Når det gjelder barns og unges interesser viser fagetaten til at opprusting og trafikksikring av veisystemet, samt åpning for offentlig tilgang til sjø, vil være positivt for barn og unges interesser. Universell utforming er ikke mulig å oppnå fullt ut i det fredete bygget. Barneskolen Krohnengen og Rothaugen ungdomskole har tilgjengelig kapasitet på kort sikt, men i 2023/2024 vil sistnevnte ha en underkapasitet på ca. 40 plasser. Byrådet viser til fagnotat datert 04.05.2011. Høsten 2008 mistet Bergen svært verdifulle kulturminner i brann, henholdsvis Skuteviksboder 11-14 og Lehmkuhlboden. Sandviksbodene 69-72 er i svært dårlig forfatning. Det framlagte forslaget er etter byrådets vurdering et nødvendig kompromiss for å sikre og redde disse viktige kulturminnene. Byrådet konstaterer at planforslaget har noen mangler mht. bl.a. tilgjengelige uteoppholdsarealer, universell utforming og takhøyde i boenhetene, men slutter seg til fagetatens vurderinger om at man her må akseptere noen avvik. Planforslaget anbefales av den grunn vedtatt. Byrådet vil presisere at selv om godkjenning av reguleringsplanen åpner for de formålene som inngår i planen, eksempelvis boliger, vil planen i seg selv ikke være tilstrekkelig for å realisere prosjektet. Eiendommen er fortsatt omfattet av et midlertidig fredningsvedtak som medfører at ethvert tiltak på eiendommen skal godkjennes av kulturminnemyndighetene. Tiltakshaver har søkt om, og fått innvilget tillatelse til å få sette i stand, tilpasse til ny bruk og brannsikre Sandviksboder 69-72. Tiltakshaver har videre søkt om å få erstatte råteskadd material i bygningene med nye material av samme type og kvalitet, håndverksmessig utført på samme måte. Som brannsikringstiltak er det søkt om å fullsprinkle samtlige bygninger. Det er likevel et vilkår at detaljutforming av tiltak og avgrensinger for utskifting av material skal gjøres etter nærmere avtale med Hordaland fylkeskommune. Planforslaget åpner eksempelvis for etablering av inntil 32 boligenheter, men innebærer ingen garanti for at dette lar seg realisere innenfor fredningsvedtakets rammer og de krav som følger av byggeforskrifter m.m. Det forutsettes at tiltakshaver kommer fram til løsninger som i nødvendig grad ivaretar disse hensynene. 4
Dispensasjonsvedtaket som ble fattet 23. mars 2010 har bindende virkning i 3 år. Det vises til vedlagte vedtaksskriv fra fylkeskonservator, datert 23 mars 2010. Slik planforslaget foreligger, med hensynssone for bevaring av kulturmiljø lagt over bebyggelsen og hopen vil området fortsatt være sikret vern gjennom reguleringen dersom det midlertidige fredningsvedtaket ikke skulle bli videreført i form av en permanent fredning. For å presisere dette forholdet anbefaler byrådet medtatt en endring av reguleringsbestemmelse pkt 5.1, som sikrer at bestemmelser vedrørende "Vern av interiør og nyere tids kulturminne" samt " Krav til saksbehandling" videreføres ved eventuelt bortfall av fredning, jfr. innstillingens pkt. 2b. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV 2008-06-27-71), 3-3, 2.ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12, 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: a) Bergenhus, gnr. 168, deler av 360, 361, 362, 363, 364, Sandviksboder 69-72, Bolig / næring. Plannummer 18440000, vist på plankart sist datert 15.02.2011 b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 28.04.2011 med følgende endring: 2. Planforslaget vedtas med følgende endringer: a) Tillegg til 2.3 tredje avsnitt: Det kan unntaksvis vurderes en lavere romhøyde så lenge hensyn til sikkerhet og innemiljø er ivaretatt. b) Tillegg til 5.1 Hensynssone C, bevaring av kulturminner og kulturmiljø: Bestemmelser pkt. 5.2 "Vern av interiør og nyere tids kulturminne" og 5.3 "Krav til saksbehandling" (unntatt siste ledd), skal fortsatt gjelde for tiltak i planområdet, selv om midlertidig fredningsvedtak etter kulturminneloven 22.4 bortfaller. 3. Plankart og bestemmelser rettes opp i henhold til ovennevnte. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Bilag: - fagnotat datert 04.05.2011 m / tilhørende vedlegg 5