Byrådssak 79/15 Åsane, Gnr. 182, bnr. 679 m.fl., Salhusvegen 90. Forslag til detaljregulering, boligformål. Arealplan-ID 61280000, 2. gangs behandling FIWE ESARK-5120-200906890-77 Hva saken gjelder: Matremarken As ved Ard Arealplan AS fremmer privat planforslag for bygging av boliger ved Salhusvegen, nord for Mjølkeråen. Planområdet er på ca 29 daa og ligger ca. 4,6 km vest for Åsane senter og ca. 1 km fra Toppe lokalsenter. Planforslaget består av 86 nye boligenheter fordelt på syv lavblokker med ulik høyde. Eksisterende eldre gårdstun i området planlegges bevart og foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, øvrige eksisterende bygninger innenfor planområdet forutsettes revet. Det reguleres areal til lekeplasser, uteoppholdsareal, parkering (under grunnen), grønnstruktur og nødvendig teknisk infrastruktur (kjøreveger, fortau og kollektivholdeplass mm). Planområdet er uregulert og i hovedsak innenfor areal til Bebyggelse og anlegg i KPA2010. Utnyttelsesgrad er foreslått fra %BRA=142 til %BRA=168, parkering i underetasjer kommer i tillegg. Parkeringsdekning skal følge bestemmelser i KPA2010. Maksimale byggehøyder er fra kt+66 m til kt+72 m., som tilsvarer 2, 3 og 4 etasjer, se plankart og illustrasjonsplan i figurene 1 og 2. Planarbeidet ble kunngjort oppstartet 9.12.2009, og planforslag til saksbehandling ble mottatt 11.10.2012 og lå ut til offentlig ettersyn i perioden 6.1 19.2.2013. Det ble mottatt 4 merknader fra private og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i forslagsstillers planbeskrivelse og kommentarer til merknader. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende utfordringer: Utnyttelsesgrad (% BRA, % BYA) og byggehøyder. Uteoppholdsareal, størrelse, solforhold og differensiering mellom privat/felles areal. Hensynssoner i planområdet (bevaring kulturmiljø, ras- og skredfare og trafikkstøy). Forholdet til nabobebyggelse. Nærhet til daglige servicetilbud og kollektivtransport. Planforslaget er endret etter vurderinger av merknader, ved at byggehøyde og utnyttelsesgrad er redusert, uteoppholdsareal er foreslått til område skjermet for trafikkstøy, og rekkefølgekrav i bestemmelsene er konkretisert. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle sider ved planforslaget, og kommenterer hovedpunkt i plansaken. For nærmere opplysninger om planforslaget ellers, vises til vedlegg med fagnotat og planbeskrivelse. Samlet utnyttelsesgrad er på %BRA=67, beregnet i forhold til hele arealet til bebyggelse. Fagetaten peker 1
Figur 1: Plankart Figur 2: Illustrasjonsplan på at dette er noe høyere enn %BRA=60 som fremgår av bestemmelser til KPA2010. Lavblokkbebyggelsen er planlagt terrassert med varierende byggehøyder for å oppnå en tilpasning til terrenget, og som gir bedre solforhold på uteoppholdsarealene innenfor planområdet, se figur 3. Solforhold er dels problematiske, men minimumskrav er dekket. Det er satt kvalitetskrav til uteoppholdsareal som skal være dokumentert oppfylt før byggestart kan tillates. Kvalitetskrav er i samsvar med krav i KPA2010 og krav til uteoppholdsareal går foran utnyttelsesgrad. Planområdet har nærhet og gangavstand til daglige servicetilbud og barnehage i Toppe lokalsenter, og skoler på Mjølkeråen og Marikollen. Barnehage og skole har tilstrekkelig kapasitet, i tillegg er det krav om dokumentasjon av kapasitet før søknad om tiltak kan behandles. Det er busstilbud langs Salhusvegen og på lokalsenter. I planforslaget er det tatt med 2 bussholdeplasser langs Salhusvegen. Figur 3: Illustrasjon av planlagt bebyggelse Spørsmål om redusert sol og sikt for nabobebyggelse er nærmere vurdert, samt forhold til økt trafikk. Det pekes på at reduksjon og variasjon av byggehøyder i 2.gangs behandling medvirker til at eksisterende sol-, utsikts- og solforhold for nabobebyggelse ikke blir særlig endret. Eksisterende gårdstun har verdi som lokalt kulturminne og er ivaretatt med bruk av en Hensynssone bevaring kulturmiljø med boligformål som Småhusbebyggelse. Planområdet har et bratt sideterreng inntil planlagt bebyggelse, der ROS-analysen har registrert en potensiell rasfare. Det er tatt inn krav om nærmere vurderinger av rasfareområdet før anleggs- og byggestart, og med rekkefølgekrav om utføring av nødvendige sikringstiltak. I tillegg er området avmerket som en Hensynssone med rasfare på plankartet. Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra Salhusvegen. Utført støyberegning viser at noen av de planlagte boligblokkene vil ha fasade i gul støysone, som krever nærmere vurdering av forholdet til støy og aktuelle tiltak. Ut fra dette er planlagt bebyggelse utformet for å kunne skjerme uteoppholdsarealet, og oppnå et støynivå under grensenivået på 55 db. I tillegg er det tatt inn krav i bestemmelsene om gjennomgående leiligheter der fasaden er støyutsatt, og at minimum ett av soverommene skal plasseres på stille side. 2
Når det gjelder grønnstruktur er det nord i planområdet et mindre område som er fulldyrket og dette er foreslått regulert til landbruksformål. Dette reguleringsformålet tar også vare på en eksisterende bekk. Det er videre lagt til rette for allmenn ferdsel på gangveger gjennom planområdet. Det er gode turmuligheter like ved området og det er kort veg til sjøen i vest. Det er ikke registeret at eksisterende område er brukt av barn og unge til lek eller fritidsaktiviteter. Området er i dag primært preget av tidligere uttak av masser og verkstedsbygninger. Det er ikke registrert naturforekomster i området som berøres av hensyn etter Naturmangfoldloven. Fagetatens oppsummering Fagetaten er positiv til hovedformålet boligbebyggelse, konsentrert lavblokkbebyggelse, men har uttrykt skepsis til utnyttelsesgrad, solforhold, og veitrafikkstøy i planforslaget. Det åpnes i KPA 2010 for en differensiert utnyttelsesgrad (% BRA) på mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene. En forutsetning er at eksisterende grønnstruktur skal hensynstas og at det er til rettelagt med gode gang og sykkelveger. En utbygging som vist i planforslaget vil gi området en betydelig estetisk oppgradering. I stedet for et område med bilvrak og åpne grus/asfaltflater vil en utbygging gi området ny infrastruktur og et nytt boligområde med arealer for lek og uteopphold. Planforslaget ivaretar eksisterende verneverdige bygg og bygningsmiljøer innenfor planområdet. Lavblokkbebyggelsen er fordelt på 2 tun, adskilt av tilkomstveier til parkeringsarealet som er regulert under grunnen. De 2 tunene er koplet sammen via gangveger og det er god tilkomst til lek og uteoppholdsareal i planområdet. Bebyggelsen utenfor planområdet består av en blanding av frittliggende boliger, rekkehus og lavblokker. Lenger sør mot Toppe, består bebyggelsen av både lav og høyblokker. Samlet utnyttingsgrad som i planforslaget er bestemt til maks % BRA = 67 % kan aksepteres vurdert på bakgrunn av ovennevnte. Planforslaget er i tråd med regionale planer om fortetting langs kollektivårer. Fagetaten vurderer likevel at forslaget tilrettelegger for økt bruk av bil. Planområdet er utsatt for trafikkstøy. Det er utarbeidet egen støyrapport som konkluderer med at området i forhold til kommuneplanbestemmelsene kan bebygges med boliger, men at det må tas hensyn til veitrafikkstøy i forbindelse med detaljprosjekteringen av nye boliger. Reguleringsbestemmelsene 3.1 krever dokumentasjon på eventuelle tiltak som sikrer mot skred og rasfaren i forbindelse med gjennomføring av byggetiltak innenfor planområdet. Forslaget til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget om boligbygging på eksisterende gårds- og verkstedsområde ved Salhusvegen. Etter byrådets vurdering har området nødvendig infrastruktur for fortetting, og har en egnet utforming av planlagt bebyggelse og grønnstruktur som tar aktuelle hensyn til eksisterende forhold og krav om bokvaliteter. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen og byrådet slutter seg til fagetaten sine vurderinger. Når det gjelder målsetting i kommuneplanen om et variert boligtilbud ser byrådet behov for å ta inn i bestemmelsene et krav om varierte størrelser på boenheter, se punkt 1.B.a) i innstilling. Krav om minimum størrelse (35 m 2 BRA + bodareal) for boenheter fremgår av bestemmelser til KPA2010 og trenger ikke tas inn i forslag til reguleringsbestemmelser. Funksjons- og kvalitetskrav til felles uteoppholdsareal er tatt inn i forslag til bestemmelser i samsvar med KPA2010. Største delen av felles uteoppholdsareal skal imidlertid anlegges på taket av en parkerings- 3
underetasje, og byrådet ser behov for å ta inn et punkt i bestemmelsene om funksjonskrav- og kvalitetskrav, se punkt 1.B.b) i innstilling. Når det gjelder forholdet til energibruk og fjernvarme, foreligger det nå opplysning om at BKK Varme sine planer for et fjernvarmeanlegg for sentrale deler av Åsane er uaktuelt å gjennomføre. Ut fra dette har Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) som konsesjonsmyndighet trukket fjernvarmekonsesjonen i brev datert 13.mai 2013. Det er da ikke lenger aktuelt å ta inn hensyn til fremtidig tilknytning til fjernvarmeanlegg i bestemmelsene. Byrådet innstiller på at dette punktet ( 3, kulepunkt 9) tas ut av forslag til bestemmelser, se punkt 1.B.c) i innstillingen. For å ta vare på intensjonen med fjernvarmetilknytning og viktige målsettinger om reduserte klimautslipp og miljøvennlige energiløsninger, vil byrådet anbefale at punktet om energibruk og løsninger i bestemmelsene presiseres i forhold til mer vekt på målsettinger om miljøriktig energiforsyning og lavest mulig energibehov. Hensikten er å kvalitetssikre et godt grunnlag for vurdering av energi- og miljøløsninger for byggene, som tillegg til kravene som fremgår av byggteknisk forskrift (TEK10) og kommende TEK15, se punkt 1.B.d) i innstilling. Når det gjelder VA-rammeplan, overvannshåndtering og flomveier, har KPA2010 krav om at overvann fra planlagt bebyggelse skal håndteres innenfor eget planområde. Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. VA-rammeplan beskriver en løsning med bruk av drenerende masser rundt og under de nye byggene, med drenering av overvann til grunnen og avrenning til åpen bekk. Det skal lages åpne ledeveier for flomvann til åpen bekk i nord. Byrådet ser behov for at krav om overvannshåndtering innenfor eget område og sikring av åpen bekk, tas inn i forslag til bestemmelser ut fra anbefaling fra VA-etaten, se punkt 1.B.e) i innstilling. Hensynssonen for bevaring av kulturmiljø inkluderer en steinmur langs plan- og eiendomsgrensen mot vest. Etter fagetatens vurdering er planlagt blokk BBB01 plassert for nært steinmuren, og det anbefales at avstanden økes til minimum 6 meter. Byrådet slutter seg til denne vurderingen og anbefalingen, se punkt 1.A.a) i innstillingen. Oppsummering Byrådet ser positivt på forslag om boligbygging på Salhusvegen 90. Toppe-området har nødvendig infrastruktur som gir grunnlag for fortetting. Etter byrådets vurdering er planforslaget utformet med hensyn til aktuelle interesser og verdier i området. Planforslaget anbefales vedtatt med tillegg om krav til uteareal, variert boligstørrelse, energi- og miljøløsninger og overvannshåndtering. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Åsane, gnr. 183, bnr. 679 m.fl., Salhusvegen 90. ArealplanID 61280000 vist på plankart sist datert 26.06.2014, med følgende endringer/tillegg: a) Avstand fra bygg BBB01 til vernet mur vest i planområdet, skal være minimum 6 meter som vist i illustrasjonsplan datert 26.6.2014 og i lengdesnitt datert 16.6.14. B. Tilhørende bestemmelser sist revidert 16.10.2014, med følgende endringer/tillegg: a) Tillegg til punkt 5.2.7 Bolig blokkbebyggelse: «Boenheter skal ha variert størrelse.» 4
b) Tillegg til punkt 5.4.10 Felles leke- og uteoppholdsareal: «Uteareal på parkeringsetasje skal ha nødvendig dybde for å sikre god og varig kvalitet for gressflate og vegetasjon.» c) Endring, punkt 3.1, Rekkefølgekrav: Kulepunkt 9 om fjernvarme tas ut. d) Endring til, punkt 1.6 Felles bestemmelser: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for å tilstrebe lav energibruk og miljøriktig energiforsyning.» e) Nytt punkt 1.8 Overvannshåndtering til 1 Felles bestemmelser: «Overvann skal håndteres gjennom fordrøyning innenfor eget område. Vannveier skal holdes åpne.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 17. mars 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert 16.10.2014, med følgende vedlegg: A. Plankart siste revisjonsdato 26.6.14 B. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 16.10.2014 C. Planbeskrivelse, sist oppdatert 1.6.2014 D. Illustrasjonsplan, datert 26.6.2014 E. Tverrsnitt og oppriss, datert 2014.06.16 (19) F. Sol og skyggeanalyse, datert 2012.8.7 G. Revidert trafikkstøyrapport, datert 28.3.2014 H. Illustrasjoner garasjeanlegg, datert 19.6.2014 I. Skredfarerapport, datert 13.9.2012 J. VA-Rammeplan, datert 21.12.20 5