BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201525636/53 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HDNO Dato: 01.08.2017 Åsane, Gnr 182 Bnr 184, Naustvegen 28. Arealplan-ID 64710000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av Laberg Eiendom AS (forslagsstiller) planforslag for et område på Mjølkeråen, ca. 1 km. nordvest for Toppe senter ved Morvikvegen i Åsane bydel. Tomt Mjølkeråen barneskole KIWI Toppe Figur 1 Aktuell tomt markert på oversiktskart t.v. Planområdet markert på ortofoto t.h. Formålet med planarbeidet er å etablere leilighetsbygg/lavblokk. Det er lagt opp til 14 leiligheter fordelt på to bygg på 3 og 4 boligetasjer med felles garasjeanlegg for sykkel- og bilparkering i underetasjen. Utnyttelse er oppgitt å være 2027 m² BRA hvilket tilsvarer 90%- BRA. Planforslaget forutsetter at eksisterende bygning på tomten skal rives. Adkomst til området er fra Åsane sentrale deler via Salhusvegen (Fylkesveg 564), Slettestølsvegen (Fylkesveg 240) og Morvikveien (kommunal vei). Avkjørsel til planområdet er fra Naustvegen. Morvikveien mangler i dag sammenhengende fortau fra kommunal vei Laberget i nord og fram til kryss Slettestølsvegen/Morvikveien. Gjennom planforslaget reguleres det fortau på 2,5 meter langs tilliggende del av Morvikveien og frem til nevnte kryss. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 8
Utvidet planområde Ved varsel om oppstart av planarbeid omfattet planområdet gnr/bnr 182/184 med tilgrensende veger, Morvikvegen i vest og Naustvegen i nord og øst. Planområdet er i løpet av planprosessen blitt utvidet til også å omfatte veg og fortau langs Morvikvegen, fra krysset med Naustvegen til krysset med Slettestølsvegen. Bakgrunnen for at Morvikvegen er tatt inn i planforslaget, skyldes at fagetaten har stilt krav om rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse og utbedring av fortau langs østsiden av veien. Areal for veg og fortau inngår også i planområdet for Mjølkeråen (planid 650300000), som er under planlegging, og har vært varslet til naboer og offentlige etater i den sammenheng. Det er derfor vurdert å være tilstrekkelig å varsle om utvidelsen gjennom dette fagnotatet og som en del av den offentlige høringen. Figur 2 Opprinnelig planområde t.v. Utvidet planområdet t.h. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Planområdet er regulert i plan med arealplan-id 50180000 (vedtatt 03.09.1965). Her er den aktuelle eiendommen regulert med formål butikk. Det har vært drevet kolonialforretning på tomten tidligere. I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er planområdet avsatt til formål Bebyggelse og anlegg. Innenfor bebyggelse og anlegg er det åpnet for en maksimal utnyttelsesgrad på 60%-BRA, med mulighet for å overskride dette langs de største kollektivårene og i områder med gode gang- og sykkelforbindelser. Siden oppstart av planarbeidet i 2013 har det kommet nye overordnede føringer for arealplanleggingen i Bergen. I kommuneplanens samfunnsdel (KPS) 2015 er kommunens visjon om gåbyen Bergen artikulert, med mål om å bygge kompakt by rundt kollektivknutepunkt. Det skal tilrettelegges for at innbyggerne lettere kan gå og sykle til sentrale målpunkt i hverdagen. Visjonen skal følges opp i ny KPA som er under utarbeidelse. Det er vedtatt at arealdelen skal bygge på et prinsipp om styrt fortetting rundt senterområder, Side 2 av 8
og hvor den generelle byggesonen (bebyggelse og anlegg) i dagens kommuneplan er differensiert i fire soner med ulike bestemmelser og retningslinjer knyttet til seg. Planområdet ligger i ytre fortettingssone sone 3 i forslag til ny KPA, hvor det ikke skal åpnes for vesentlig ny utbygging. I forslag til reguleringsbestemmelser er det oppgitt at grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene og skal maks være 100%-BRA. Planforslaget bryter ikke vesentlig med forslag til ny kommuneplan. Boligformål er i samsvar med ønsket utvikling i byggesonen, og grad av utnytting er innenfor de foreslåtte rammene. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Formålet med planen er å etablere leilighetsbygg med inntil 14 leiligheter fordelt på to bygg på 3 og 4 boligetasjer med felles garasjeanlegg i underetasjen. Leilighetene vil få en størrelse på mellom ca. 65 85 m². Ønsket utnyttelsesgrad er oppgitt å være 2027 m² BRA/2252 m² tomteareal x 100 = 90%-BRA 1 inkludert parkering. I oppstart- og underveismøte ble det gitt tilbakemelding om at maksimal utnyttelsesgrad for planforslaget skal være 60%-BRA, i samsvar med gjeldende kommuneplan. Forslag til ny kommuneplan åpner imidlertid for en høyere utnyttelsesgrad i dette området (maks 100%-BRA). Nærmeste bussholdeplass er Slettestølen, ca. 180 meter fra planområdet, hvor buss nr. 3 går til Åsane terminal og videre til Sletten hvert 10. 30. minutt. Planområdet kan ikke sies å ligge langs en større kollektivåre, men beboere vil ha anledning til å velge kollektivreiser fremfor privatbil med tanke på nærhet til busstopp, hvor det går buss til Åsane terminal og Bergen sentrum med forholdsvis hyppig frekvens. Fagetaten vurderer at det er gjort noen gode arkitektoniske vurderinger i planarbeidet. Grepet med to punkthus og heis i hvert bygg gir leiligheter med gode lysforhold og med brukbar størrelse. Etter underveismøtet har forslagsstiller foreslått å forskyve punkthusene noe nordover. Dette har gitt bedre utearealer, og svarer således på en av hovedinnvendingene våre i forhold til foreslåtte utnyttelsesgrad som var at utearealene ikke tilfredsstilte kvalitetskravene i kommuneplanen. Med bakgrunn i overstående kan fagetaten likevel akseptere en utnyttelsesgrad utover 60%-BRA. Prosjektet må imidlertid bedre tilpasses omkringliggende bebyggelse og naboer når det gjelder byggehøyder. Foreslåtte byggehøyder er satt til maks kote +38 for nordlige blokk, og maks kote +41 for sørlig blokk på felt BBB. Det tilsvarer absolutt byggehøyde på henholdsvis 13,6 og 16,6 meter over eksisterende terreng. Det er foreslått 3 og 4 boligetasjer over parkeringsanlegg, som ligger over eksisterende terreng. Dagens bygningsmasse har til sammenligning en byggehøyde på ca. 4 meter. Figur 3 Snitt gjennom nordligste blokk og nabo, Naustvegen 11. 1 Side 3 av 8
Figur 4 Snitt gjennom sørligste blokk og nabo, Naustvegen 24. Fagetaten vurderer foreslåtte bygg til å være for høye, både med tanke på tilpasning til eksisterende omgivelser og naboforhold. Særlig fra Morvikveien vil foreslåtte byggehøyder oppleves ruvende. Det stilles spørsmål ved hvorfor parkeringsanlegg ikke er senket i forhold til eksisterende terreng. Parkeringsetasje i dagen er ikke en anbefalt løsning. Overkant garasjegulv må senkes så mye så mulig, samtidig som avkjørselen skal være forskriftsmessig. Det må i tillegg vurderes å redusere antall boligetasjer. Dersom parkeringskjelleren ikke kan senkes under terreng, med bakgrunn i forskriftskrav, er reduksjon på 1 boligetasje pr. blokk å regne som et minimumskrav. En inntrukket toppetasje vil kunne redusere utsynstap for bakenforliggende naboer og må følgelig vurderes, jf. understående avsnitt. Figur 5 Illustrasjon av eksisterende og ny situasjon på tomten sett fra Morvikvegen. Side 4 av 8
Figur 6 Illustrasjon av foreslått ny bebyggelse i eksisterende omgivelser. Naboforhold To tilgrensende naboer i øst, Naustvegen 11 og Naustvegen 24, vil bli spesielt berørt av planforslaget i form av utsiktstap, jf. figur 3 og 4. Både Naustvegen 11 og 24 har i dag fritt utsyn mot sjøen. Naustvegen 11 vil bli berørt av begge blokkene, mens Naustvegen 24 i hovedsak berøres av den sørligste blokken. Forslagsstiller viser til at naboforhold er tatt hensyn til i planleggingen, ved at bebyggelsen planlegges som to punkthus med åpning mellom bygningskroppene på ca. 11 meter. Dette vil gi siktsoner mot sjø for Naustvegen 11 mellom byggene. Naustvegen 24 vil ha store deler av sikten bevart mot sørvest. Grepet med to frittstående punkthus er imidlertid ikke sikret i det foreliggende planforslaget. Det må formuleres en reguleringsbestemmelse som sikrer oppdeling av bygningsmassen, og som fastsetter en minimumsavstand mellom bygningskroppene i henhold til utarbeidede illustrasjoner. Figur 7 Illustrasjon av siktforhold for Naustvegen 11 (t.v.) og 24 (t.h.) ved realisering av planforslaget. Forslagsstiller har illustrert hvilke konsekvenser realisering av planforslaget vil ha for naboene sin utsikt mot sjøen i vedlegg H. Forhold til naboer er videre beskrevet på s. 34-41 i forslagsstillers planbeskrivelse. Gjennom planprosessen har fagetaten påpekt at hensyn til bakenforliggende naboer må være tungtveiende for utformingen av planforslaget. Hensynet til naboer skal veie tyngre i dette området, enn i mer sentrale deler av Bergen. Som diskutert i Side 5 av 8
forrige avsnitt, anbefaler vi ikke foreslåtte byggehøyder. Byggehøydene må som et minimum senkes 1 etasje, helst i form av at parkeringskjeller anlegges under eksisterende terreng. For å bedre ivareta bakenforliggende naboer bør det i tillegg vurderes å trekke inn toppetasjen på blokkene. Materialbruk og fargevalg bør også vurderes nøye for å redusere blikkfang, og for bedre tilpasning til omkringliggende bebyggelse. Reguleringsbestemmelser som sikrer dette bør formuleres. Uteoppholdsareal Krav til leke- og uteoppholdsareal følger Bergen kommune sin norm om 30 m² felles uteareal og 7 m² privat uteareal pr boenhet for blokkbebyggelse. Med foreslåtte 14 boenheter vil det tilsi et krav om (14x30 m²) 420 m² felles leke- og uteoppholdsareal. Felles leke- og uteoppholdsarealet er foreslått plassert på øst- og sørsiden av bebyggelsen, jf. fig. 30 og 31 i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Tilkomst til uteoppholdsarealet skjer via rampe med stigningsforhold 1:20. Som det fremgår av oppstartsmøtenotat og undervegsmøtenotat har vi tidligere vurdert den foreslåtte utnyttelsen av tomten til å være høy blant annet med bakgrunn i at utearealene manglet tilstrekkelig størrelse og kvalitet. I revidert planforslag er bebyggelsen forskjøvet mot nord. Dette har gitt større og mer sammenhengende utearealer med bedre solforhold. Forslagsstiller oppgir at planforslaget nå vil kunne oppfylle areal- og kvalitetskravene som følger av kommuneplanens arealdel. Krav til uteoppholdsareal for reguleringsplanen fremgår av reguleringsbestemmelse 5.3. Reguleringsbestemmelsene må styrkes for å sikre kvalitet på uteoppholdsarealene. Det må sikres at utomhusplanen også viser hvordan en skal løse uteoppholdsarealer. Det bør også formuleres en bestemmelse som stiller krav til en minimumsmøblering av felles utearealer. I supplerende retningslinjer til KPA er det sagt at det skal avsettes arealer på minst 100 m² til småbarnslekeplass ved etablering av mer enn 8 nye boenheter. Fagetaten savner en redegjørelse for hvilket areal som kan benyttes til formålet. Det må fremgå av planbeskrivelsen, og markeres i illustrasjonsplanen, før 2. gangs behandling av planforslaget. Overvannshåndtering Kommunen har mottatt tilbakemelding fra nabo om at Naustvegens nedre del (vest for Morvikveien), har utfordringer med overflateavrenning. Nabo opplyser at dette har vært holdt under kontroll de siste årene ved at det er etablert flere kummer ved nedgangen til Naustvegen. Realisering av planforslaget må ikke forverre denne situasjonen, og det er spesielt viktig at overvann håndteres innenfor planområdet. Reguleringsplanforslaget må sørge for å være klimatilpasset til en hverdag med mer nedbør og ekstremvær. Bekymringsmelding fra nabo må tas på alvor. Fagetaten mener derfor at problemet må overvannshåndtering må problematiseres i større grad i planforslaget. Dagens situasjon må beskrives, og det må gjøres en konkret vurdering hvordan planforslaget bidrar til å bedre situasjonen. Forslagsstiller har utarbeidet VA-rammeplan (vedlegg L-P). Denne er godkjent av VA-etaten, men godkjenningen forelå før kommunen mottok nabomerknaden. Det bes derfor også om en tilbakemelding fra VA-etaten gjennom den offentlige høringen vedrørende dette forholdet. Grønnstruktur, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Planforslaget er vurdert til ikke å berøre de interesser som naturmangfoldloven skal ivareta. Planområdet er i stor grad planert og utbygget. Forslagsstiller oppgir at planforslaget ikke legger beslag på, eller påvirker arealer som er avsatt til, eller i bruk av, barn- og unge. Planforslaget endrer heller ikke den allmenne tilgjengeligheten til strandsonen og påvirker ikke arealer for friluftsaktiviteter eller grønnstruktur. Det vil bli etablert og utbedret fortau Side 6 av 8
langs Morvikvegen, fra planområdet og frem til bussholdeplass i Slettestølsvegen. Det blir dermed tilbud om fortau hele veien frem til Mjølkeråen barne- og ungdomsskole, som ligger ca. 750 meter fra eiendommen. Universell utforming Adkomsten til blokkene kan enten skje via trapp fra Morvikvegen, eventuelt via trinnfri gangveg fra innkjøringen til området eller via universell utformet adkomst med heis fra parkeringsgarasjen. Adkomst til øvre del av uteområdet skjer via universell utformet rampe med maks signing 1:20. Alle boenheter har adkomst med heis og trapp. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Reduksjon av byggehøyder Parkeringskjeller senkes under eksisterende terreng Oppdelt bygningsmasse må sikres i planforslaget Kvalitet på utearealer må sikres i reguleringsbestemmelsene. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 8
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Åsane Gnr 182 Bnr 184 Naustvegen 28 Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: 16.06.17 Siste revisjonsdato bestemmelser: 10.07.17 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Reduksjon av byggehøyder. Parkeringskjeller senkes under eksisterende terreng. Oppdelt bygningsmasse må sikres i planforslaget. Kvalitet på utearealer må sikres i reguleringsbestemmelsene. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert 16.06.17 B. Reguleringsbestemmelser, datert 10.17.17 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.07.17 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 06.06.17 E. Illustrasjonsplan, datert 21.06.17 F. Snitt A-D og oppriss vest, datert 21.06.17 G. Snitt E, datert 21.06.17 H. Illustrasjoner, datert 10.17.17 I. Sol-skygge studie, datert 21.06.17 J. ROS-analyse, datert 18.11.16, rev. 16.06.17 K. Kulturminnedokumentasjon, datert 18.11.16 L. VA-rammeplan, datert 05.10.16 M. VA-kart 01, datert 05.10.16 N. VA-kart 02, datert 05.10.16 O. VA-kart 03, datert 05.10.16 P. VA-kart 04, datert 05.10.16 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201525636 Side 8 av 8