Saksframlegg Saksmappe 2016/2575-17 Saksbehandlar Hilde Kjelstrup Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen Behandling dispensasjon og igangsetjingsløyve - 234/16 - hyttenaust - Høylandsbygd - Elisabeth og Harald Hammerseth Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev dispensasjon frå pbl 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag. Planlagt bygging av naust kan difor omsøkjast og handsamast i samsvar med pbl kap 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Løyvet er heimla i pbl 19-2 då omsyna til føremål i lova ikkje vert vesentleg sett til side. Fordel ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Historikk Det vart søkt om dispensasjon til å byggje fritidsbustad 30.06.2017. Delegert dispensasjon og igangsetjingsløyve vart gitt 06.09.2017. Vedtaket vart sendt til klagevurdering til Fylkesmannen i Hordaland same dag. Fylkesmannen klaga på vedtaket 12.09.2017. Søkjar reviderte søknaden sin den 26.09.2017. Det vart gitt delegert dispensasjon og igangsetjingsløyve til å byggja fritidsbustad den 01.11.2017. Ein nyttar omgrepet fritidsbustad om tiltaket her, då Fylkesmannen i sin klage peikar på at ein ikkje kan nytte omgrepet «hyttenaust» og nyttar sjølv omgrepet fritidsbustad. Følgjande delegerte vedtak med nr 2017/495 ble gitt: Dispensasjon Med heimel i plan- og bygningslova (PBL) 19-2 vert dispensasjonssøknad journalført 26.09.2017 og tilhøyrande planar og teikningar godkjent. Vurdering etter pbl. 1-8: Tiltaket ligg innanfor 100-metersbeltet i samband med sjø, og det er byggjeforbod i strandsona. Det er ikkje satt byggjegrense mot sjø i gjeldande reguleringsplan. Området er regulert til og utbygd med naust/hyttenaust og området ber preg av privatiserting. Dette tyder på at tiltaket ikkje gjer at omsynet bak regelen i 1-8 blir vesentleg satt til side, og at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Igangsetjingsløyve Med heimel i plan- og bygningslova (PBL) 20-1 vert søknad journalført 26.09.2017 og tilhøyrande situasjonsplan og teikningar godkjent. Godkjenninga omfattar òg tiltaksklassar, gjennomføringsplan og ansvarsrettar for funksjonane SØK, PRO og UTF. Saka vart sendt til klagevurdering til Fylkesmannen i Hordaland den 01.11.2017. Fylkesmannen har sendt svar den 09.11.2017 der han oppretthald klage gitt 12.09.2017. side 1
Saksutgreiing: Søkjar: Prosjekt Konsult Kvinnherad AS, Stabburshaugen 5, 5460 Husnes Tiltaktshavar: Elisabeth og Harald Hammerseth Revidert søknad mottatt: 26.09.2017 Om søknaden og eigedommen: Det er søkt om å oppføre fritidsbustad på eigedom 234/16 i Høylandsbygd på Halsnøy. Fritidsbustaden er oppgitt med 2 høgder, innreia rom i 2. høgda, naustpreg i 1. høgda. Tomta er på 123,5 m 2, BYA på fritidsbustaden er oppgitt til 86,2 m 2, BRA er 152 m 2. Frå plankart. Sirkel rundt eigedom 234/16. Understreka naustområde område for naust/hyttenaust Revidert søknad om oppføring av fritidsbustad syner eit bygg som har innreia opphaldsrom i 2. høgda, innvendig loftstrapp, naustpreg i 1. etasje, saltak og er tilpassa eksisterande naust i området, særskilt naust med felles brannmur på gnr/bnr 234/14. Eigedom 234/16 i Høylandsbygd på Halsnøy side 2
Arealstatus og strandsone Eigedom 234/16 er regulert etter «Reguleringsplan for hytte- og bustadfelt Høylandsbygd, del av gnr. 234 bnr. 3 og 14 mfl.» frå 1999, med mindre endringar frå våren 2017. Området for eigedommen er regulert til naust/hyttenaust. I plankartet er det teikna inn eitt bygg på gnr/bnr 234/16. I føresegner i reguleringsplan står det under «Områder for naust» at «Innanfor regulert naustområde kan det oppførast naust/hyttenaust, etter godkjenning frå kommunen. Hyttenaust kan ha innreia opphaldsrom i 2. høgda, med tilkomst via innvendig loftstrapp. Naust skal ha naustpreg, med saltak og tilpassast til eksisterande naust.» Tiltaket er plassert 0,7 m frå naboeigedom på gnr/bnr 234/3. 234/3 har gitt samtykke til bygging 0,7m frå nabogrense. Utsnitt med reguleringsplan Det er ikkje sett byggjegrense mot sjø i planen, og det er derfor generelt byggjeforbod i 100- metersbeltet i strandsona. Rådmannen vurderer den omsøkte eigedommen til å liggja utanfor funksjonell strandsone. I 2009 var det søkt om bygging av hyttenaust på gnr/bnr 234/14 og 234/16, med felles brannmur. Løyve til dette vart gitt i 2010, og ein bygde hyttenaust på 234/14. Hyttenaust på 234/16 vart då ikkje bygd. side 3
Om ein ser på plankartet er området for gnr/bnr 234/16 med fleire gitt føremål «naust», men om ein ser på kartets forklaring på reguleringsføremål og byggeområdet, er arealet satt av til «område for naust/hyttenaust». Då dette området skil seg frå område satt av til «hytter» i same reguleringsplan, er administrasjonen sin tolking av føremålet i «område for naust/hyttenaust» at ein her kan byggje fritidsbustad med naustpreg eller naust i meir tradisjonell tyding. Skulle ein ikkje hatt dette valet måtte området vært satt av til naust åleine, utan føresegner om t.d. innreiing i 2. høgda. At bygget her hovudsakleg er ein fritidsbustad ser ein ikkje er i strid med føremålet. Som tidlegare nemnt er det i føresegnene sagt at ein kan føre opp «hyttenaust» i 2. høgda, med innreia opphaldsrom. I føresegner i reguleringsplanen er det ikkje gitt avgrensing av storleik eller utnyttingsgrad. Omsøkte og oppførte bygg i området er godkjent i storleik lik det som her er omsøkt. Søkjar vil da og forventa at denne storleiken er i samsvar med føresegnene i plan. Deler av føresegna vart endra våren 2017, men føresegna om område for naust vart ikkje endra. Om 234/16 hadde vore det første bygget som var omsøkt i dette reguleringsområdet ville omfang av bygget bli ein peikepinn og skape presedens for andre bygg som skulle byggjast i naustområdet. Når området frå før i stor grad er utbygd, er det vanskeleg å sjå at ein no skal tolke føresegnene på ein annan måte enn tidlegare på ei av dei få tomtene som ikkje er bygd på. Storleiken på bygget er og handsama i behandling av dispensasjon og strandsonevernet under. Omsøkt tiltak er vurdert til å ikkje strida mot arealføremål i plan. Nabovarsel Naboar er varsla og det er ingen merknader. Uttale frå regionale og statlege styresmakter Fylkesmannen har klaga på delegert vedtak og igangsetjingsløyve den 12.09.2017, og klagen har blitt oppretthaldt 09.11.2017. Naturmangfaldlova Ingen truga artar eller naturtypar er registrert i området. Kulturminne Ingen registreringar i området. Støy Ikkje relevant. Klimatilpassing Tiltaket må vere tilpassa påverknad frå vind, bølger og stormflo. Veg, vatn og avløp Det er gitt utsleppsløyve 08.01.2010 for eigedommane 234/14 og 234/16 med felles slamavskillar på 234/3. Situasjonsplan i revidert søknad viser parkering for eigedommen. side 4 Aktuelle lovheimlar Det planlagde tiltaket krev dispensasjon etter pbl 19-2 frå pbl 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag. Dersom det skal gjevast dispensasjon må omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, ikkje verta vesentleg sette til side. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering.
Vurdering Dispensasjon etter pbl. 1-8: Det er ikkje satt byggjegrense mot sjø i gjeldande reguleringsplan. Tiltaket ligg innanfor 100-metersbeltet i samband med sjø, og det er byggjeforbod i strandsona. Ein skal då ta særleg omsyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Området er i dag utbygd med naust/hyttenaust og området ber preg av privatiserting. Med stor grad av privatisering i området ser ein ikkje at omsøkt tiltak vil setja omsyn bak regelen i 1-8 vesentleg til side, då ein ikkje ser at omsøkt tiltak vil få vesentlege konsekvensar ut over dagens situasjon. Å avvika frå eksisterande bygg i omfang og krevje at omsøkt bygg skal følgje dei rammene ein brukar i andre planar kan ein ikkje sjå har noko for seg då det ikkje vil gjere ein stor skilnad i nettopp dette området. Om ein legg estetiske omsyn til grunn vil og ein reduksjon av bygget virke unødig. At ein her vurderer at omsyn bak reglane i pbl. 1-8 ikkje vert vesentleg sett til side med tiltaket ser ikkje administrasjonen som noko som vil skape presendens for andre saker og uthole strandsonevernet. Vurderinga her er gjort med grunnlag i eksisterande bygg i området og dei særlege omsyn ein skal ta til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Sånn som området står fram i dag ser ein ikkje at desse omsyna vil bli vesentleg sett til side om ein gir dispensasjon til tiltaket. Denne vurderinga hadde blitt ein annan om området ikkje hadde vært bygd på frå før. Fylkesmannen kom i sin klage med motsegn om at tiltaket vil verka ekstra privatiserande fordi området inntil bygget er regulert til felles leik og utearealet til 234/16 vil gå inn i leikeområde. I revidert søknad har ein tatt bort eit karnapp med vindu mot leikeområdet for å avhjelpa dette noko. I revidert søknad har ein ikkje endra «fotavtrykket» til bygget, og ein er då framleis tett på område for felles leik. Sjølve eigedommen på 234/16 er likevel på knappe 120 m 2, og det er vanskeleg å sjå i kor stor grad ein slik tomt kan ha mykje uteareal. Som nemnd tidlegare er det ikkje sagt noko om utnyttingsgrad i område for naust/hyttenaust i føresegna til reguleringsplanen. Området for felles leik er på 1,5 mål og skal være felles for alle hus og hytter i planområdet. Eigedom 234/16 har då og rett til å nytta seg av området. Når område regulert for felles leik er så stort er det ikkje press på bruk av området og ein ser ikkje då at byggets nærleik til leikeområde er grunn til å nekte bygging. Etter ei samla vurdering er ein kommen fram til at tiltaket ikkje gjer at omsyn bak regelen i 1-8 blir vesentleg satt til side, og at fordelane ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Grunngjeving Tiltaket er planlagd i eit allereie utbygd område. Ut frå ei samla vurdering meiner rådmannen at det omsøkte tiltaket ikkje vil koma i strid med føremåla i lova. Fordelane ved å gi dispensasjon til tiltaket er klart større enn ulempene. Vedlegg Revidert søknad om tiltak, inkludert dispensasjonssøknad Klage frå Fylkesmannen i Hordaland, av 12.09.2017 Klage frå Fylkesmannen i Hordaland, av 09.11.2017 side 5