Saksframlegg. Kvinnherad kommune. 2.gongs behandling dispensasjon - 205/42 - utviding av hytte og carport - Sæbøvik - Bente og Knut Arne Tyse

Transkript

1 Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2014/ Torill Slåke Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen 2.gongs behandling dispensasjon - 205/42 - utviding av hytte og carport - Sæbøvik - Bente og Knut Arne Tyse Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet LNF i kommuneplanen for Halsnøy-området og PBL 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag, og utviding av hytte kan ikkje godkjennast som omsøkt etter pbl 20-1 med føresegner. Avslaget er heimla i pbl 19-2 då omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, vert vesentleg sette til side. Fordelane ved å gi dispensasjon er ikkje klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Grunngjevinga for dispensasjon er av privat karakter, medan intensjonen bak kommuneplanen er å ivareta dei allmenne interessene, det landskaps- og naturmessige aspektet. Det kan gjevast dispensasjon, jf. pbl 19-2, til ein mindre garasje inntil 50 m 2 plassert bak eksisterande hytte sett frå sjøen, då den ikkje kjem vesentleg i strid med føremålet i planen. Historikk: Saka vart behandla i forvaltningskomiteen Rådmannen la då fram saka med negativ innstilling til dispensasjon. Forvaltningskomiteen gjorde om vedtaket og gav tilsegn om dispensasjon. Saka har vore på høyring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen. Det er ikkje kome inn uttalar i saka. Statens vegvesen har gitt dispensasjon frå byggjegrensa langs FV 62 i brev dat Behandling i forvaltningskomiteen Forvaltningskomiten bad i vedtaket sitt om ei grunngjeving for dei estetiske val arkitekten har gjort i søknaden, og det er komen utgreiing frå LINK arkitektur dat I utgreiinga seier dei bl a.: «hytten har med sin tilnærmede pyramideform et karakteristisk utrykk som fremstår relativt fremmed på den eksponerte tomten mot sjøen». For å dempa dette utrykket, spesielt sett frå sjøen, har det blitt gjort ein del grep. Eit av dei er bevist materialbruk for å tilpassa tiltaket til terrenget. Heile utgreiinga ligg ved saka. Rådmannen har gjort ei vurdering av risiko for steinsprang/snøskred ut frå aktsemdskarta vi har tilgjengeleg. Ut frå dette og føringane i plan- og bygningsloven 28-1 og TEK10 7-3, finn vi at side 1

2 dersom dispensasjon vert gitt i denne saka, må tiltakshavar før det kan gjevast byggeløyve innhenta ein fagleg utgreidd rapport som fastset tryggjingsklasse og evt. avklara tilhøvet til rasfare på staden. Rådmanne held fast ved sine vurderingar med omsyn til vilkåra for dispensasjon, og at dei ikkje er til stades i denne saka. Vi legg difor fram saka med same negative innstilling som ved første gongs behandling. Saksutgreiing: Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet LNF i kommuneplanen for Halsnøy-området og PBL 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag, og utviding av hytte kan ikkje godkjennast som omsøkt etter pbl 20-1 med føresegner. Avslaget er heimla i pbl 19-2 då omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, vert vesentleg sette til side. Fordelane ved å gi dispensasjon er ikkje klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Grunngjevinga for dispensasjon er av privat karakter, medan intensjonen bak kommuneplanen er å ivareta dei allmenne interessene, det landskaps- og naturmessige aspektet. Det kan gjevast dispensasjon, jf. pbl 19-2, til ein mindre garasje inntil 50 m 2 plassert bak eksisterande hytte sett frå sjøen, då den ikkje kjem vesentleg i strid med føremålet i planen. Behandling i Forvaltningskomiteen den Det var i forkant av møte sendt ut brev pr. e-post til Forvaltningskomiteen på vegne av Kurt Arne Tyse. Otto Benjaminson (Krf) la fram nytt forslag til vedtak: Kvinnherad forvaltningskomite gjev tilsegn om dispensasjon frå arealføremålet LNF i kommuneplanen for Halsnøy-området og PBL 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag slik at utviding av hytte og carport kan godkjennast som omsøkt etter pbl 20-1 med føresegner. Tilsegna er heimla i pbl 19-2 då forvaltningskomiteen meine at området i dag framstår som eit utbyggingsområde med fritidshus både i aust og vest. Området er frå før privatisert, og den omsøkte utvidinga vil på ingen måte medføra ytterlegare privatisering. Forvaltningskomiteen meiner difor at omsyna bak reglane det vert dispensert frå, og omsyna i føremåla til lova, ikkje vert vesentleg tilsidesette. Forvaltningskomiteen meiner området får eit estetisk løft, og fordelane er dermed større enn ulempene. Før det kan gjevast endeleg løyve, må saka sendast på høyring til regionale og statlege styresmakter. side 2 Forvaltningskomiteen er nøgd med dei estetiske grepa som er gjort på den eksisterande hytta som

3 i farge og materialval er godt tilpassa omgivnadane. De nye delen bryt imidlertid med dette uttrykket, og før det vert gjort endeleg vedtak, vil komiteen gjerne ha arkitekten si estetiske grunngjeving. Røysting Forslaget vart vedteke med 5 mot 1 røyst (Geir Inge Sjo, Frp) Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite gjev tilsegn om dispensasjon frå arealføremålet LNF i kommuneplanen for Halsnøy-området og PBL 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdrag slik at utviding av hytte og carport kan godkjennast som omsøkt etter pbl 20-1 med føresegner. Tilsegna er heimla i pbl 19-2 då forvaltningskomiteen meine at området i dag framstår som eit utbyggingsområde med fritidshus både i aust og vest. Området er frå før privatisert, og den omsøkte utvidinga vil på ingen måte medføra ytterlegare privatisering. Forvaltningskomiteen meiner difor at omsyna bak reglane det vert dispensert frå, og omsyna i føremåla til lova, ikkje vert vesentleg tilsidesette. Forvaltningskomiteen meiner området får eit estetisk løft, og fordelane er dermed større enn ulempene. Før det kan gjevast endeleg løyve, må saka sendast på høyring til regionale og statlege styresmakter. Forvaltningskomiteen er nøgd med dei estetiske grepa som er gjort på den eksisterande hytta som i farge og materialval er godt tilpassa omgivnadane. De nye delen bryt imidlertid med dette uttrykket, og før det vert gjort endeleg vedtak, vil komiteen gjerne ha arkitekten si estetiske grunngjeving. Ansvarleg søkjar: Prosjekt Konsult Kvinnherad AS, Stabburshaugen 5, 5460 Husnes Tiltakshavar: Bente og Kurt Arne Tyse, Sjonarvegen 34, 5414 Stord Søknad dagsett: Om søknaden og eigedommen: Det vert søkt om tilbygg i to etasjar til hytte, med eit samla areal på 140 m 2. Det vert og søkt om garasje 68 m 2. Denne er plassert bak tilbygget mot vegen. Eksisterande hytte er oppgitt med 147 m2 bruksareal. Det er og skissert ei del tiltak for å gje hytta ei betre arkitektonisk utforming mot sjø, og dempa eksponeringa av byggverket: - Senka tak på innebygd veranda mot vest - Skifta ut alle kvite rekkverk i tre til rekkverk i rustfrie røyr og glas - Forblenda murar under terrasse framfor hytta med naturstein - Male hytta i ein gråfarge for at den skal gå meir inn i terrenget - - skifta betongstein til taktekking i sink side 3

4 - Grunnmur på tilbygg blir delvis forblenda med naturstein - Nytt tilbygg mot nord/aust vil ha flatt tak for å dempa høgda. Eigedommen er 1935 m 2 og vart frådelt i Arealstatus og strandsone Det omsøkte tiltaket ligg i LNF-område i kommuneplanen for Halsnøy-området. Planen vart vedteken Rådmannen vurderer den omsøkte eigedommen til å liggja innanfor funksjonell strandsone. Nabovarsel Naboar er varsla og det ligg ikkje føre merknader. Uttale frå regionale og statlege styresmakter Saka har ikkje vore sendt på høyring til høyringsinstansane då rådmannen legg fram saka med negativ innstilling. Dersom dette vert gjort om må saka sendast til følgjande: Fylkesmannen i Hordaland Hordaland fylkeskommune Statens vegvesen Naturmangfaldlova Ingen registreringar i området av spesielle naturtypar eller biotopar. Kulturminne Ingen registreringar. Støy Sjekk ut eventuell konflikt i høve til aktuelle støykart. Klimatilpassing Bygget ligg så nær sjøen at det må takast omsyn til springflo og evt. framtidig havstiging. I aktsemdskarta frå NGU ligg tiltaket innanfor faresone for steinsprang/snøskred. Dette må evt. avklarast før ei utbygging ved rasfarevurdering/rapport frå fagkunnig firma. Veg, vatn og avløp Det må søkjast om dispensasjon frå byggjegrensa langs fylkesvegen. Det er innsendt søknad om utsleppsløyve. Aktuelle lovheimlar side 4

5 Det omsøkte tiltaket krev dispensasjon etter pbl 19-2 frå føremålet LNF i kommuneplanen, og PBL 1-8 om forbod mot tiltak langs sjø og vassdra. Dersom det skal gjevast dispensasjon må omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, ikkje verta vesentleg sette til side. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vurdering Det vert søkt om eit større tilbygg på eksisterande hytte på Arnavik, Halsnøy. Hytta vart oppført i 2000/01. Tilbygging av terrasse, bod og overbygg på terrasse vart godkjent i 2005, etter oppfølging av ikkje omsøkt tiltak. Tomta vart frådelt i 1999, og det vart då gjeve dispensasjon til delinga. Det kom ny kommuneplan i området i 2008, der arealføremålet LNF vart vidareført. Dette inneber at tomta ikkje er byggjeområde, all utbygging på eigedommen må ha dispensasjon frå kommuneplan og byggjeforbodet i strandsona. Planarbeidet er ein omfattande prosess, med gjennomtenkte vurderingar for disponering av areala i kommunen. Det er avsett fleire areal til hyttebygging i kommuneplanen for Halsnøy-området. Her er det det krav reguleringsplan for å starta ei utbygging. I desse felta avgrensar føresegner til planen t.d. storleik, utsjånad og utnyttingsgrad. Dersom ein i eit LNF-området som ikkje er avsett til byggeføremål, får dispensasjon til ei større hytte enn det som er mogleg å få til i eit hytteområde, vert intensjonen bak planen vesentleg sett til side. Det å få godkjent dispensasjon frå arealbruken og byggeforbodet i strandsona krev at omsyna bak føremålet i planen ikkje vert vesentleg sett til side. Grunnane bør helst vera av samfunnsmessig karakter, og ikkje berre private interesser. På førespurnad frå ansvarleg søkjar i 2013 informerte administrasjonen om at ein ikkje kunne tilrå tilbygg på denne eigedommen, då hytte med stor terrasse alt eksponerer seg mykje sett frå sjøsida, og eit tilbygg vil verka tilsvarande dominerande i strandsona. Ein opna for å vera positiv til garasje, dersom denne vert plassert bak hytta, sett frå sjøen. Desse vurderingane vert vidareført i denne behandlinga. Søkjar si grunngjeving for å søkja om dispensasjon ut over ynskje om oppføring av tilbygg og garasje, er å byggje om hytta til ein betre arkitektonisk utforming, for å dempa eksponeringa mot sjøen. Med unntak av endring av tak over terrasse og innbygging av denne, er dette tiltak som kan utførast på eksisterande bygg utan dispensasjon frå byggjeforbode i strandsona, då det vert rekna som fasadeendring, jf. PBL 1-8. Tiltaka må omsøkjast godkjennast som fasadeendring, jf. PBL Desse avbøtande tiltaka for å gjera hytta mindre eksponert sett frå sjøen er isolert sett positive, men det kan ikkje oppvega dei negative konsekvensane av eit tilbygg med to etasjar og samla bruksareal på 140 m 2, samt ein stor garasje på nær 70 m 2. Tilbygget og garasjen er tenkt plassert 1 m frå nabogrense i vest, og «bandlegg» dermed areal inn på naboeigedommen. Arealet rundt ei hytte vert svært privatisert, gjerne i ein omkrins på m, og dette vert ytterlegare forsterka med denne utbygginga. Dette gjer at standsona vert ytterlegar nedbygd og dei allmenne interessene vert råka. Tiltaket vil og medføra meir inngrep i landskapet, og det vil truleg måtta sprengast i berget for plassering av tilbygget. Grunngjeving side 5

6 Ut frå ei samla vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon ikkje er tilstades, og at fordelane med å gje dispensasjon til tiltaket ikkje er klart større enn ulempene. Rådmannen kan tilrå dispensasjon for ein mindre garasje inntil 50 m 2 i ein etasje, med plassering bak eksisterande hytte sett frå sjøen. Kopi: Partane Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon dat Teikningar/situasjonsplan 3. Brev frå tiltakshavar dat Brev frå LINK arkitektur estetisk vurdering For info i saka: ephorte sak 14/2802 side 6