En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal

Like dokumenter
Implementering av RAM- prosess for vegtunnel

Trafikkulykker i planskilte kryss

MAKE MAKE Arkitekter AS Maridalsveien Oslo Tlf Org.nr

Norges miljø- og biovitenskapelige universitet Fakultet for Samfunnsvitenskap Institutt for Landskapsplanlegging

NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING

Trefiberbasert isolasjon i bindingsverksvegger

En#studie#av#hvordan#BREEAM3NOR# påvirker#rigg#og#drift#av# byggeplasser#

RETNINGSLINJER FOR UTFØRING AV MASTEROPPGAVE VED ERFARINGSBASERT MASTER I EIENDOMSUTVIKLING OG FORVALTNING

! Munch!på!Tøyen!eller!i!Bjørvika?!

Forord! Karoline!Skaar!Amthor! Oslo,!!August!2014! !!!!!!! ii!

Forord. Ås, 15.mai Jon Gustav Kirkerud


Potensial for utkraging av hele etasjer i massivtre. Potential of cantilevered storeys in CLT-buildings. Ole Marthon Richter Bjerk

FORSTUDIERAPPORT FOR MASTEROPPGAVE

RETNINGSLINJER FOR GJENNOMFØRING AV MASTEROPPGAVE I STUDIEPROGRAMMET MASTER I FYSISK PLANLEGGING

Fremdriftsplanlegging i byggeprosjekter

Kreativitet i team - Betydningen av ekstroversjon og introversjon

Skjærforsterkning av betongkonstruksjoner med fiberarmerte polymerer

Forord DennehovedoppgavenerendelavCand.Scient.gradenvedInstituttfor Informatikk,UniversitetetiOslo.OppgavenstemafallerinnenforstudieretningenSystemarb

Regionale planer for villreinfjellene

Si%ikke%at%det%bare%er%en%finger%

Da!har!vi!avklart!det!

Kritiske Suksess Faktorer (KSF) for Mobiloperatører (MO) ved kjøp av Site Aquisition (SA) tjenester i Norge

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

Verdivurdering: Marienlyst, Drammen Oppdragsgiver: Drammen kommune

Journaldato: , Adm.enhet: VF, Dokumenttype: I,U, Status: J,A, Ordningsverdi: <>221

Senter for Eiendomsutvikling og forvaltning. AAR 6021 Eiendomsutvikling og arealplanlegging, EVU kull 11 Høst 2011


2-årig master i Senter for eiendomsutvikling og forvaltning

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 12/ Arkiv: 140

Kreativitet,!innovasjon!og!forretningsutvikling!

FDVU System --- Som en utvidet tjenesteleveranse

Sjangerforventninger og sjangerbrudd

Konsekvensutredninger nytt og nyttig

Fra kunnskap og prosess! til regionale og kommunale planer Plangrep i regionale planer

Arealforvaltning etter plan- og bygningsloven

PLANPRGRAM-reguleringsplan SVV. Prosjekt: Fv.17. Parsell: Grøtmo-Namdalseid Kommune: Namdalseid

Verdivurdering Symrevegen 9 gnr.: 10, bnr.: 2 i Verdal kommune

Forord% Ås,!13.!Mai!2015! Tord!Ståle!N.!Storbækken! !!!

Tekst som handling. Menns bruk av spørretjenesten hos helsenettstedet Lommelegen.no. Arina Bøge Stubhaug

Norges miljø- og biovitenskapelige universitet Fakultet for veterinærmedisin og biovitenskap Institutt for kjemi, bioteknologi og matvitenskap

Bygninger med sikringsbehov

Teknologibasert innovasjon i Norge: En kvalitativ undersøkelse av utfordringer ved kommersialisering av nanoteknologi

Hva er fokus i utdanningene?

Innhold. I Noen grunnleggende begrep 1. II Verdsetting av sikre kontantstrømmer 21. Forord

Planverktøy og veileder for rullerende kommuneplanlegging i Nordland + om integrering av utviklingsarbeid i planlegging. Saltstraumen

Kan det sies at bestemmelsene om boplikt har utspilt sin rolle?

Brukbarhet ved benyttelse av fri programvare i systemutvikling - en praktisk studie

Universell utforming i kommunal planlegging

Journaldato: , Dokumenttype: I,U,N,X, Status: J,A, Ordningsverdi: <>221, Adm.enhet: NT. Dok.dato: Klassering: 414.

Ny pbl og samfunnssikkerhet

Regional planbestemmelse. Et nytt verktøy for regional planlegging

Concurrent Engineering hos Reinertsen land

Folkeforbundet og krigens bekjempelse. Avhandling for graden doctor philosophiae

Oslo Havn KF. Oslo kommune. Fra Oslo havnestyre UTSKRIFT AV PROTOKOLL

Samfunnssikkerhet og klimatilpasning i kommunal planlegging

NTNU Senter for Eiendomsutvikling og forvaltning. AAR 6024 Vitenskapelige Metoder. EVU kull 2015 / Vår 2017

Eiendomsomforming hvem omformer hva og hvorfor, hva blir formet og hvem koordinerer omformingen?

Planlegging i sjø status for arbeidet med veiledning

Offentlig journal VEDRØRENDE OVERSENDELSE AV SAKER TIL HØRING - ENDRING. Kommunens rutiner ved utsendelse av høringssaker som berører reindrift

Saksframlegg. Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Frank van den Ring FE - 141, PLID

Forskningsmetoder i informatikk

Innovasjon i byggebransjen. - Ikke bare nok en rapport

Retningslinjer for skriving av mastergradsoppgaver ved Institutt for geovitenskap, Universitetet i Bergen

Forskningsmetode for sykepleierutdanningene

Informasjonsflyt i en BIM-basert byggeprosess!

Ny planlov ikrafttreden overgangsbestemmelser. Avd.direktør Elin Saltrøe

Last ned Representasjonsformer i jazz- og populærmusikkanalyse - Tor Dybo. Last ned

Sakspapir. Saksgang styrer, råd og utvalg: Møtedato: Saksnummer: Formannskapet /15 Kommunestyret /15

Miljø og kjemi i et IT-perspektiv

Senter for Eiendomsutvikling og forvaltning. AAR 6021 Eiendomsutvikling og arealplanlegging, EVU kull 09 Høst 2009

Nye byggeregler. Ny lov nye grep. Advokat Erling Erstad. Advokat Erling Erstad

Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)

PLANPROGRAM RETTING AV FEIL I KOMMUNEPLANEN

DET HUMANISTISKE FAKULTET MASTEROPPGAVE. Forfatter: Inger Johanne Lund Strømland (signatur forfatter)

Risiko- og sårbarhet klimaendringer og klimautfordringer

Senter for Eiendomsutvikling og forvaltning. AAR 6021 Eiendomsutvikling og arealplanlegging, EVU kull 11 Høst 2011

HANDLINGSPROGRAM 2018

Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Formannskapet Kommunestyret

NI BOLIGTOMTER I TILKNYTNING TIL GRÅÅSEN FORSLAG TIL PLANPROGRAM

TF6 Hytter, eiendom 39/2 Filtvet

Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Sven Arild Hansen. Bernt Stilluf Karlsen Terje Kalheim Per Ditlev-Simonsen. Kristin Vinje Sunniva Holmås Eidsvoll Peter N. Myhre

Senter for idrettsanlegg og teknologi (SIAT)

Revisjon av forskrift om konsekvensutredninger ESA og deling av regelverket

Barn og unge i familieterapi

Behandlet av Møtedato Saknr 1 Plan- og økonomiutvalget /18

SAMHANDLING FYLKE OG KOMMUNER FOR Å OPPNÅ UU

Optimalisering av søkemønstre for bruk ved SAR-operasjoner i kalde omgivelser

Plansystemet etter ny planlov

Soria Moria-erklæringen

Analyse av behandlingsprosessen til regulerings- og detaljreguleringsplaner i Stavanger og Sandnes kommune

Gnr 20, Bnr september 2013

Vedtak om oppstart av kommuneplanen og høring av planprogram.

AAR 6024 VITENSKAPLIGE METODER

Byutvikling og urban design - master i teknologi/siv.ing., 5.årig

Revisjon av kommuneplanen Kommuneplanens samfunnsdel og planbestemmelser til kommuneplanens arealdel

Saksframlegg. NY REGULERINGSPLAN FOR LIAN OG KYSTADMARKA FORSLAG TIL KONSEKVENSUTREDNING OG VALG AV ALTERNATIV Arkivsaksnr.

!!!!!!!!!!!!!!!! 1!!!

Ytelses- eller innskuddsbasert pensjon - en analyse av konsekvenser og folks holdninger

Transkript:

NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og design Institutt for arkitektur og planlegging Kristin Lilleengen Masteroppgave Kristin Lilleengen En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal Masteroppgave i Eiendomsutvikling og -forvaltning Veileder: Svein Bjørberg Trondheim, juni 2017

Kristin Lilleengen En case-studie av hvordan kraftledninger innvirker på verdivurdering av eiendommer og hvilken samfunnsnytte som genereres ved omdisponering av areal Masteroppgave i Eiendomsutvikling og -forvaltning Veileder: Svein Bjørberg Trondheim, juni 2017 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Fakultet for arkitektur og design Institutt for arkitektur og planlegging

NORGESTEKNISK+ NATURVITENSKAPELIGEUNIVERSITET INSTITUTTFORARKITEKTUROGPLANLEGGING Oppgavenstittel: Encase+studieavhvordankraftledningerinnvirkerpå verdivurderingaveiendommeroghvilkensamfunnsnyttesom genereresvedomdisponeringavareal Navn:KristinLilleengen Faglærer/veileder:SveinBjørberg Eventuelleeksternefagligekontakter/veiledere:OleLunde,Statnett Ekstrakt: Dato:15.06.2017 Antallsider(inkl.bilag):160 Masteroppgave X Prosjektoppgave Oppgavenskalbesvareproblemstillingen: Hvilke'muligheter'ligger'i'de'arealene'som'er'båndlagt'av' kraftledningen'hamang6bærum6smestad,'og'hvilke'eiendomsverdier'og'samfunnsmessige'gevinster'kan' frigjøres'ved'omdisponering'av'ledningstraseen?. Problemstillingenerbesvartgjennombådekvalitativogkvantitativmetode,iformavflere semistrukturertedybdeintervjuermedrelevanteaktører,litteratur+ogdokumentstudierogen detaljertarealanalyse. Formåletmedoppgaveneråkartleggepotensialeforalternativbrukogeventuellutbyggingav dearealenesomdeneksisterendekraftledningstraseenopptar,samtvurderehvilke mekanismersomspillerinnpåeiendomsverdiinærhetavhøyspentledninger. DetbleavdekketatpotensialetismåhusbebyggelseniBærum+ogOslokommuneerrelativt lite.detstørstepotensialetforutviklingliggerpåarealeravsatttiloffentligogprivat virksomhetikommuneplanensarealdelibærumkommune.deterogsåherdetkanrealiseres økonomiskeverdiervednedleggelseavkraftledningen. Studienviseratfolkssubjektiveoppfatningavinfrastrukturistorgraderpåvirketavderes risikopersepsjonogforholdavvisuellkarakter.detkommerogsåfremateiendomsmeglere synsdetervanskeligåskilleutinfrastrukturenseksternalitetervedverdifastsettelseav boligeiendom.kraftledningerinngårsomenavflerefaktoreridentotalevurderingerav positiveognegativeforholdvedeiendommen. Stikkord: 1.Arealutnyttelse 2.Tomteverdier 3.Kraftledningstraseer 4.Markedsoppfatninger (sign.)

I.# Forord## Dennemasteroppgavenerskrevetsomenavsluttendeeksamenidettoårigemasterstudiet Eiendomsutviklingog forvaltning vednorgesteknisk+naturvitenskapeligeuniversiteti Trondheim.RapportenblepåbegyntiforbindelsemedfagetAAR4874Teoriogmetoder høsten2016,ogfullførtvåren2017. FørmasterstudietiEiendomsutviklingog forvaltningharjegenbachelorgradi EiendomsmeglingvedHandelshøyskolenBITrondheim.Dette,sammenmed sommervikariatistatnett,dannetgrunnlagetforformingavoppgavenstemaogfokusetpå kraftledningerspåvirkningfraeteiendomsperspektiv. OppgavensproblemstillingblevalgtpåbakgrunnavatkraftledningenmellomHamangog Smestaderiferdmedånåutløpetavsintekniskelevetid,itilleggtilatdeterbehovfor generelloppgraderingioverføringsnettetrundtstor+oslo.idenforbindelseerdetaktueltå sepådenalternativebrukenavarealenesomberøresaveksisterendetrasé. GjennomarbeidetmedoppgavenharjeghattetgodtsamarbeidmedStatnettogBærum kommune.jegvilretteentakktiloleøysteinlunde,seksjonslederpågrunn+og rettighetservervistatnett,forhjelptilutformingavproblemstillingogavgrensningav oppgaven.videreviljegtakkesirirevelsbyogperbjørnsrudsomharbidrattmed informasjonogdatatilknyttetdetcasetoppgavenbaserersegpå.jegvilogsåtakkekjell Seberg,reguleringssjefiBærumkommune,somharværtsværtsamarbeidsvilligog behjelpelig. Iforbindelsemedveiledningunderveisioppgaveskrivingenønskerjegtakkeminveileder SveinBjørbergfortilbakemeldingeroginnspill.TilsluttviljegtakkemedstudentThomas DybvikforgodhjelpmedprogramvarenGIS. NTNU,Trondheim,15.06.2017 KristinLilleengen Masterstudent i

# # ii

II.# Sammendrag## Samfunnsinfrastrukturerenavdefaktorenesomgripersterktinniverdioppfattelsenav eneiendom.tilgjengelighettilskole,kommunikasjonsmuligheterogservicetilbudhar positivinnvirkningpåverdienaveneiendom,tilsvarendeharstøy,trafikkog kraftledningernegativinnvirkning.vedomdisponeringavarealerbåndlagttilkritisk infrastrukturerdetfleresamfunnsmessigeønskerogkonsekvenseravarealdisponeringer somleggerpremisserforløsningsvalg. Dennemasteroppgaventarutgangspunktiettcase,kraftledningenHamang+Bærum+ Smestad,somstrekkerseggjennomBærum+ogOslokommune.Oppgavensproblemstilling er; Hvilke'muligheter'ligger'i'de'arealene'som'er'båndlagt'av'kraftledningen'Hamang6 Bærum6Smestad,'og'hvilke'eiendomsverdier'og'samfunnsmessige'gevinster'kan'frigjøres'ved' omdisponering'av'ledningstraseen?.formåletmedoppgaveneråkartleggepotensialefor alternativbrukogeventuellutbyggingavdearealenesomdeneksisterende kraftledningstraseenopptar,samtvurderehvilkemekanismersomspillerinnpå eiendomsverdiinærhetavhøyspentledninger.oppgraderingavkraftnettetinorge,og StatnettsinplanforStor+Oslo,gjørtemaetforoppgavensværtdagsaktuell. Foråsvarepåproblemstillingenbledetinnhentetdatagjennombådekvalitativog kvantitativmetode,iformavfleresemistrukturertedybdeintervjuermedrelevante aktører,litteratur+ogdokumentstudierogendetaljertarealanalyse. Intervjuenehartilhensiktåbelyseoppfatningerogfaktarelaterttilmarked,risikoog planmyndighetersønskerdersomkraftledningenleggesned.herfremkommeratfolks subjektiveoppfatningavinfrastrukturistorgraderpåvirketavderesrisikopersepsjonog forholdavvisuellkarakter.intervjumedstatensstrålevernkartleggerdagensfaglige oppfatningavstrålingsfareogrisikoknyttettildetelektromagnetiskefeltet.intervjumed eiendomsmeglerevisteatdetervanskeligåskilleutdenverdiforringelsenkraftledningen representerer,dadenblirvurdertsomendelavtotalbildetavpositiveognegative kvalitetersominnvirkerpåeiendomsverdi.iintervjuenemedbærumkommunes representanter,kommerdetklartfrematsmåhusområdeneibærumbetraktessomferdig utbygdogatboligutviklingidetaktuelleområdetskalkonsentrerestilaksensandvika+ Gjettum.Herbørdetliggetilretteforåleggekraftledningenibakken. iii

Resultatetavarealanalysenkartleggermulighetenforåfradelebyggetomterdersom kraftledningenleggesned.forhverenkelteiendomunderkraftledningenerdetberegnet detrestarealsomermuligåfradeleinnenforgjeldeneogmuligfremtidigarealkrav. AnalysenviseratpotensialetismåhusbebyggelseniBærum+ogOslokommuneerrelativt lite.detstørstepotensialetforutviklingliggerpåarealeravsatttiloffentligogprivat virksomhetikommuneplanensarealdelibærumkommune. BasertpåtomteverdierfordeaktuelleområdeneiBærumkommune,erdetgjortet verdiestimatfordepotensielleeneboligtomtenesomkanfradelesderkraftledningengåri dag.itilleggpresenteresetsummariskverdiestimatforarealetrundtbærumsykehus, basertpåforskjelliggradavutnytting.selvomverdiensomkraftledningenbeslagleggeri småhusområdeneerover1milliardkroner,representererikkedetteet utbyggingspotensialesomkanrealiseresoveretkorttidsrom.verdienerogsåspreddpå flerehundregrunneiere,ogetbidragfradisseforåleggekraftledningenibakkenanses somurealistisk.pådeoffentligeområdenederimot,stillersakensegannerledes.hererdet snakkomkorterestrekninger,størreutbyggingsarealerogfågrunneiere.detkanvære interessantåsenærmerepåutviklingenavdisseområdene,ogkanværetemaforenny masteroppgave. iv

III.## Abstract## Infrastructureisoneofthefactorsthatareofgreatimportancetotheperceptionofproperty value.accesstoschools,communicationopportunitiesandserviceshasapositiveimpacton propertyvalues,correspondinglyhasnoise,trafficandpowerlinesanegativeimpact.when redistributingareasthatareboundupbycriticalinfrastructure,thereareseveralwishesand societalconsequencesoflandexposuresthatsetthepremisesforsolutionchoices. Thismasterthesisisbasedonacase,theHamang+Bærum+Smestadpowerline,whichextends throughthemunicipalityofbærumandoslo.themainresearchquestionoftheassignmentis; "What'opportunities'lie'in'the'areas'bound'by'the'Hamang6Bærum6Smestad'power'line,'and'what' real'estate'values'and'social'benefits'can'be'released'by'redistributing'the'power'line'trace?".the thesisaimstouncoverthepotentialforalternativeuseandpotentialdevelopmentoftheareas, occupiedbytheexistingpowerline,aswellasevaluatethemechanismsthataffectthe determinationofrealestatevaluenearhighvoltagelines.upgradingofthepowergridin Norway,andStatnett'splanfor Stor+Oslo,makethetopicoftheassignmentverycurrent. Toanswertheresearchquestions,datawasobtainedthroughbothqualitativeandquantitative methods,intheformofseveralsemi+structureddepthinterviewswithrelevantactors, literature+anddocumentstudiesandadetailedareaanalysis. Theinterviewsintendtoilluminateperceptionsandfactsrelatedtomarket,riskandplanning authoritiesintheeventthatthepowerlineisshutdown.itappearsthatpeople's subjectiveperceptionofinfrastructureislargelyinfluencedbytheirperceptionofriskand visualaspects.interviewwiththenorwegianradiationprotectionauthorityclarifiesthe currentprofessionalopinionofradiationhazardsandrisksassociatedwiththeelectromagnetic field.interviewswithrealestateagentsshowthatitisdifficulttodistinguishthedepreciation representedbythepowerlineasitisconsideredaspartoftheoverallpictureofpositiveand negativequalitiesthataffectrealestatevalue.intheinterviewswiththerepresentativesof Bærummunicipality,itbecameclearthattheresidentialareasinBærumareconsideredtobe fullydevelopedandthathousingdevelopmentshouldbeconcentratedtotheaxissandvika+ Gjettum.Onthisstretchitshouldbepossibletoputthepowerlineintheground. Theareaanalysismapsthepossibilityofdivestingpropertiesifthepowerlineisremoved.For eachpropertyunderthepowerline,thevalueoftheresidualareashasbeencalculated.the analysisshowsthatthepotentialforpropertydevelopmentintheexistinghousingareasin v

BærumandOsloisrelativlysmall.Thegreatestpotentialfordevelopmentliesinareasdedicated topublicandprivateactivitiesintheland+usepartofthemunicipalmasterplanofbærum. BasedonlandvaluesfortherelevantareasinBærummunicipality,avalueestimatehasbeen madeforthepotentialresidentialpropertiesthatcanbesubdivided.inaddition,asummary estimateoftheareaaroundbærumhospitalispresented,basedondifferentdegreesof utilization.eventhoughthepropertyvalue,thatthepowerlineseizes,isover1billion,thisdo notrepresentanexpansionpotentialthatcanberealizedoverashortperiodoftime.thevalue isalsospreadonseveralhundredlandowners,andacontributionfromtheseinordertoputthe powerlineinthegroundisconsideredunrealistic.inthepublicareas,ontheotherhand,the caseisdifferent.intheseareasthepowerlineconsistsofshorterstretchesandaffectslarger developmentareasandfewlandowners.itmaybeofinteresttolookintothedevelopmentof theseareasandthismaybethesubjectofanewmaster'sthesis. vi

Innholdsfortegnelse## I. II. III.# Forord#...#i Sammendrag#...#iii Abstract#...#v Figur9#og#tabell9liste#...#ix 1. Innledning#...#1 1.1 Endring#i#energibehov#og#teknologi#...#1 1.2 Ulike#aktører#og#interesser#...#3 1.3 Case,#problemstilling#og#forskningsspørsmål#...#5 1.3.1 Case...5 1.3.2 Problemstilling...5 1.3.3 Forskningsspørsmål...5 1.4# Oppgavens#avgrensning#...#6 1.5# Oppgavens#struktur#...#7 2. Teori#...#9 2.1 Eiendomsutvikling#...#10 2.2 Prisdannelse#i#eiendomsmarkedet#...#12 2.2.1 Boligeiendom...12 2.3 Infrastrukturens#påvirkning#på#mennesker#...#13 2.3.1 Risikopersepsjon...13 2.3.2 Påvirkningpåtomteverdier...14 2.4 Båndlegging#av#utnyttelse#...#15 2.4.1 Lovgrunnlag...15 2.4.2 Kommunaleplaner...17 2.4.3 Grøntdragiby+ogtettsteder...19 2.4.4 Fortettingogsentreringaveiendomsutvikling...20 2.4.5 Delingavtomt...21 3. Metode#og#gjennomføring#...#23 3.1 Forskningsdesign#...#23 3.2 Metodevalg#...#23 3.2.1 Hvordanvildekvalitativeogdekvantitativemetodenesupplerehverandre?...24 3.3# Litteraturstudie#...#26 3.4 Casestudie#...#27 3.4.1 Dokumentstudier...28 3.4.2 Intervju...29 3.4.3 Arealanalyse...31 3.5 Forskningsetikk#og#kvalitet#på#innhentet#data#...#38 3.5.1 Forskningsetikk...38 3.5.2 Validitetogrelabilitet...38 4.# Casebeskrivelse#...#40 4.2 Båndlagte#arealressurser#...#42 4.2.1 Arealkategorier...44 5.# Caseanalyse#og#funn#...#46 5.1 Arealanalyse#...#46 5.1.1 Beskrivelse...46 5.1.2 Drøftingogfunn...49 5.1.3 Konklusjon arealanalyse...57 vii

5.2 Skjulte/båndlagte#verdier#...#58 5..2.1 Beskrivelse...58 5.2.2 Drøftingogfunn...59 5.2.3 Konklusjon...64 5.3 Bærum#kommunes#ønsker#for#utvikling#...#65 5.3.1 IntervjumedrepresentanterfraBærumkommune...66 5.4 Markedsaktørenes#oppfatning#...#76 5.4.1 Intervjumedeiendomsmeglere...76 5.5 Fagetatens#vurdering#av#strålingsfare#fra#kraftledning#...#84 5.5.1 IntervjumedStatensStrålevern...84 6. Oppsummering#og#konklusjon#...#88 6.1 Oppsummering#...#88 6.2 Konklusjon#...#91 7.# Avsluttende#kommentarer#...#92 7.1 Anbefaling#til#videre#forskning#...#92 7.2 Avsluttende#refleksjon#...#93 8. Referanser#...#94 Vedlegg#...#98 Vedlegg#1:#Intervjuguider# Vedlegg#2:#Tabell,#arealanalyse## Vedlegg2.1:Hamang+Brynsveien Vedlegg2.2:Brynsveien+Gjettumstasjon Vedlegg2.3:Gjettumstasjon+LNF+område Vedlegg2.4:LNF+område+Bærumtrafostasjon Vedlegg2.5:Bærumtrafostasjon+Hosle Vedlegg2.6:Hosle+Hagabråten Vedlegg2.7:Hagabråten+Lysakerelva Vedlegg2.8:Lysakerelva+Ostedalsveien Vedlegg2.9:Ostedalsveien+Mærradalen Vedlegg2.10:Mærradalen+Montebello Vedlegg#3:#Tabell,#arealanalyse#med#redusert#arealkrav#for#Bærum#kommune# Vedlegg#4:#Tomtepriser#Bærum#kommune,#BER#Verdivurdering#AS## # # viii

Figur9#og#tabell9liste## Figur1:Interessentermeduliknærhettilprosjektet(Leikvam&Olsson,2014)...11 Figur2:"Theroleofinfrastructureinthestigmatisationofplace"(Elliot,2008)...14 Figur3:Kommuneplanprosessen(Miljøverndepartementet,2012)...17 Figur4:Metodetriangulering+kvalitativtilnærmingførenkvantitativtilnærming(Jacobsen, 2015)...24 Figur5:Oppgavensbrukavmetodetriangulering...25 Figur6:Illustrasjonavsammenstiltebygningspunktogeiendommerinnenforendelav analyseområdet...33 Figur7:UtsnittfraGIS,kraftledningenogarealerregulerttilboligbebyggelse...36 Figur8:OrtofotoavkraftledningstraseengjennomBærum+ogOslokommune...41 Figur9:Arealformål,Hamang+Bærum(Statnettv/Bjørnsrud,2016)...43 Figur10:Arealformål,Bærum+Smestad(Statnettv/Bjørnsrud,2016)...44 Figur11:KartoverkraftledningengjennomBærum+ogOslokommune,medberørte eiendommerogbygningspunkt(gis)...47 Figur12:Oversiktskartoverkraftledningenmeddeletapper(GIS)...50 Figur14:ParkeringsområdetvedBærumsykehus(Googlemaps)...51 Figur16:UteområdetvedGjettumskole(Googlemaps)...52 Figur17:FremtidigutviklingsområdevedGjettumstasjon(Googlemaps)...52 Figur18:KraftledningiytterkantavverneområdetvedDælivann(Googlemaps)...53 Figur19:GjettumtilBærumtrafo(KPA,Bærum)...54 Figur20:Bærumtrafotilkommunegrensen(KPA,Bærum)...55 Figur21:OmrådetvedBærumsykehus,somidagbenyttestilparkering(Gulesider)...70 Figur22:UtviklingsområdetpåGjettum,derkraftledningendelerområdetito(Gulesider)...71 Figur23:DenfremtidigeFranzefossbyen,somidagopptasavHamangtrafostasjon(Gulesider)...72 Tabell1:Teoriområder...9 Tabell2:Søkeord...26 Tabell3:Dokumentanalyse...28 Tabell4:Intervjuobjekter,rolleogarbeidssted...29 Tabell5:BeskrivelseravbegreperiGIS...31 Tabell6:DatasettimportertiGIS...32 Tabell7:DatasettimportertiGIS(2)...35 Tabell8:AntallkvadratmeterregulerttilboligbebyggelseiBærumkommune,som kraftledningenbåndlegger...59 Tabell9:UtsnittavtomtepriseriBærumkommune,deprissonenesomberøresav kraftledningen(vedlegg4)...60 Tabell10:Estimatpåverdienavledningstraseenoversykehusområdet...62 Tabell11:Eksemplerpåtomtersomeruaktuelleforfradeling(Vedlegg1)...63 Tabell12:Vektingavulikeparameteresinnflytelsepåboligpris...82 # ix

x

1.# Innledning# 1.1 Endring#i#energibehov#og#teknologi## ## Dengrønnetrendenisamfunnetberøreristorgradkraft+ogenergisektoren.Økningi energibehov,nyteknologiogomleggingavenergibæreremedførerstoreendringersomigjen påvirkerbehovetforoppgraderingerikraftnettetinorge,spesieltrundtdestore befolkningssentrene. BefolkningsvekstibyerogdesentraleområdeneavNorge,pågrunnavurbaniseringog innvandring,utløserbehovforforandringogoppgraderingavenergiforsyningenrundtdestore byene.miljøkravogteknologiendringervilkreveendringerikraftforsyningen,itilleggtilet genereltbehovforoppgraderingogutskiftning.dettekanmedføreatdetfrigjøresområdersom tidligereharværtbrukttiloverføringslinjer,nettstasjoneroglignende,samtidigsomdetblir behovforåtaibruknyeområder.itilleggvilestetikkogpublikumsgenerellekravtilvisueltmiljø settekravtilutformingavnyinfrastruktur. Utskiftingogoppgraderingavhøyspentledninger,utskiftningavoljefyltehøyspentkabler,en fremtidigendringistrømforsyningeniladestasjonertilel+bilerogsterksatsingpåjernbanerundt destorebyenekreverstoreinfrastrukturendringeriel+nettet.tiltrossforatforbruketharsteget, hardetværtinvestertliteisentralnettetdesistetjueårene(energidepartementet,2012).flere anleggnærmersegdentekniskelevealderenpå50+70år,ogkapasitetenpådagenssentralnetti Stor+Osloliggeroppmotsinmaksgrense(Statnett,2011). Påbakgrunnavdetøkendebehovetforkraftogdetaldrendekraftnettet,initierteStatnetti2010 arbeidetmedprosjektet NettplanStor+Oslo.DetteerenstrategiforhvordansentralnettetiOslo kanutvikles,oginnebærerenlangsiktigoverordnetplanmedomlag30uliketiltak(statnett, 2011).Storedeleravsentralnettetiogrundthovedstadenblebyggetmellom1950og1990,og deterflereavanleggenesomnærmersegutløpetavdentekniskelevetiden.statistisksentralbyrå (SSB)anslåratbefolkningeniOslo+områdetviløketilrundt850000i2040(SSB,2016),noesom innebæreratoslovilværeenavdehurtigstvoksendebyeneieuropa.detteviligjenpåvirke energibehovetistorgrad. 1

SentralnettetiStor+Oslobestårhovedsakeligav300kV+ledninger,ogkonseptetforutviklingenvil omfatteenoppgraderingtil420kv+standard.enslikspenningsoppgraderinginnebærerat300 kv+ledningerentenbyggesomforåkunneopererepå420kvspenning,ellerbyttesutmedenhelt ny420kvledning(energidepartementet,2012).eksisterendetraseervilhovedsakeliganvendes vedutskiftning.enslikspenningsoppgraderingvilgiøktkapasitet,derdetnyenettetvilkunne transportererundt60prosentmerstrømenndetgamlenettet(statnett,2011).detteviligjen medføreatviifremtidenkanhaetnettmedfærreforbindelser,samtomstrukturerenettetnoen steder. Østlandetharhøyestforbrukavkraftihelelandet,ogOsloogAkershusharhattensamletøkning istrømforbrukpå30prosentsiden1990(statnett&hafslund,2011).detproduseresimidlertid sværtlitekraftidennedelenavlandet,hovedtyngdenavkraftproduksjoneninorgeforegårpå VestlandetogiNordland(Energidepartementet,2012).OsloogAkershuserderforheltavhengig avåfåtilførtkraftfraandredeleravlandetviasentralnettet. NettplanStor+Osloeretlangsiktigprosjekt,derflereavtiltakeneførstvilværeferdigstiltrundt 2030.Eventuellfjerningavledningervilkunneskjeetterdette.Nedleggingavgamlenettstasjoner oggamlekraftledninger,samtendringerinett+infrastrukturen,frigjørogendrerarealersomhar værtbåndlagttilslikinfrastruktur.dettevilpåvirketomte+ogeiendomspriseroggirnye muligheterfordisponeringavfrigjortearealer.deplanlagtenyeanleggenemedethøyere spenningsnivåkantransporteremerstrømpåfærreledningerenndagensanlegg.påsiktkande gamlekraftledningenerives,ogarealervilfrigjøres.dissearealenekanblantannetbenyttestil utviklingavbolig+ellernæringsvirksomhet,færremastervilopptaplassimarkaogdetvilvære mindrestrømnettinærhetenavderfolkbor(statnett,2011). # 2

1.2# Ulike#aktører#og#interesser## Alleendringerikraftnettetsomleggerbeslagpåellerfrigjørarealer,vilpåvirkeeiendomsverdier direkteogindirekte.determangekryssendeinteresseroghensyninvolvertiarealdisponering, spesieltnårdetgjelderarealbruktilinfrastruktur.vedomleggingellernedleggingavet ledningsstrekkvildetværeheltsentraltåivaretaulikeaktørersinteresser.dettekanblantannet værekommunen,statligemyndigheter,vernemyndigheter,miljøvernorganisasjoner,andre særinteresserogbefolkningengenerelt,bådeinnbyggere,forbrukereognaboer.deter nærliggendeåantaatnaboerkanværepådrivereogmedspillereforslikeomleggingsprosjekter, dadetantakeligvilføretiløkttomteverdiiområdet.pådenannensidekanstørre eiendomsutviklingsprosjektermedføretapavutsiktogsolforholdforeksisterendebebyggelse. Deteringenklarsammenhengmellomhvemsombærerkostnadeneknyttettilomleggingogvalg avløsningeroghvemsomharnytteoggevinstvedomdefineringavslikearealer.alternativbruk, ogderigjennomeiendomsverdi,vilogsåpåvirkeomkringliggendearealerogeiendommer,bådeut ifradetdirektepotensialetogeneventuellestetiskvurdering. Nedleggelseavkraftledningstraseeroverlengreavstandervilsomregelinvolvereflere grunneieresomikkenødvendigvisharsammeønskeogmålforutviklingavsineiendom.deter avinteresseåbelysedetsamfunnsmessige+ogindividuellepotensialetsomfrigjøresved omdisponeringavtidligerebåndlagtareal,ogdetkanværeviktigåtallfestedeninnvirkningen infrastrukturharpåtomteverdi.deaktuelleaktørenekanhaulikoppfatningavhvasominnvirker påmarkedetsvurderingaveneiendomsattraktivitet,muligheterogderigjennomverdi.aktørene erforeksempelinfrastruktur+eiere,kommunaleplanmyndigheterogpolitikere,bedrifts+og privatkunder,eiendomsutviklereogeiendomsmeglere.alledissekanhaforskjelligoppfatningog forskjelligemålforsinvirksomhet,ogvilkunnevurderefordelerogulemperulikt. Trasévalgogdenfremtidigedisponeringavdefrigjortearealeneeravstorinteresseforde kommunenesomblirberørt.pågrunnavbyggeforbudsbeltetogavstandskravtilmastenevildet somoftestdannesegetnaturliggrøntdragrundtenkraftledningstrasé,somflerekommuner gjerneønskeråbeholdesometnaturligfriområde.herkandetoppståeninteressekonflikt mellomeneventuellutbyggerogkommunedersomkraftledningenrivestilfordelfor eiendomsutvikling. Itettbebygdestrøkerdetvanskeligåfålagtenheltnytrasé,ogdersomeksisterendetraséikke harkapasitettilenoppgraderingvildenenesteløsningenværeåleggekableribakken enteni 3

grøftelleritunnel.forkabelprosjektervilkostnadenevarierestortmellomprosjekter,avhengig avjordsmonnogkonstruksjonsvalg.ihenholdtil(energidepartementet,2012)vilen overføringsforbindelsemedkabelpå420kvkosterundtåttegangersåmyesomenluftledning meddagensteknologi.merkostnadenevilføretiløktenett+tarifferfordenenkeltekunde. Samfunnsgevinstenevedjordkabelmåderforveiesoppmotdeøktekostnadene,eventuelt svekketforsyningssikkerhetogdeandremuligeulempeneenkabelvilføremedseg. Dissespørsmåleneharværtutgangspunktetfordennemasteroppgaven,derjegønskeråtafor megenkraftledningstrasésomståroverforenslikproblemstillingknyttettilnedleggelse. # 4

1.3# Case,#problemstilling#og#forskningsspørsmål## 1.3.1# Case# Casetfordenneanalysenerhøyspentledningen Bærum+Hamang+Smestad,somstrekkerseg mellomhamang+ogsmestadtrafostasjon.ledningenharidagenkapasitetpå300kv,ogskal somendelavnettutviklingenistor+oslooppgraderestilenkapasitetpå420kv.statnettarbeider medåutviklekonseptalternativeroggjennomføredenødvendigeutredningerforprosjektet. 1.3.2# Problemstilling## Påbakgrunnavdetsomerbeskrevetinnledningsvis,erdetutarbeidetfølgendeproblemstilling: HvilkemuligheterliggeridearealenesomerbåndlagtavkraftledningenHamang6Bærum6 Smestad,oghvilkeeiendomsverdierogsamfunnsmessigegevinsterkanfrigjøresved omdisponeringavledningstraseen? 1.3.3# Forskningsspørsmål## Foråbelyseogstøttebesvarelsenavproblemstillingenerdetutarbeidetfireforskningsspørsmål. 1. HvilkearealressurserblirfrigjortvednedleggelseavkraftledningenHamang+Bærum+ Smestad,oghvordankandisseutnyttes? 2. HvaerdetøkonomiskepotensialetikraftledningstraseenHamang+Bærum+Smestad,iden delenavtraseensomerregulerttilboligformåligjeldendekpa? 3. Hvaerkommunenslangsiktigeinteresservedomdisponeringavarealerbåndlagtav kraftledningstraseen? 4. Hvordanvurderermarkedsaktørenekraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdi? 5

1.4## Oppgavens#avgrensning# Konsekvenseneavoppgraderingavkraftnetteteretsværtomfattendetema,ogdeterderforgjort enavgrensningioppgavensproblemstilling.oppgavenserpåinfrastrukturspåvirkningpå eiendomogeiendomsverdifratoulikeperspektiver: 1. Hvilkeverdierognyttekanfrigjøresvednedleggelseavkraftledningen 2. Høyspentledningerspåvirkningpåeiendomsverdieninærhetenavkraftledningen Arbeidetmedoppgavenergjennomførtitosteg.Førstestegvaråsynliggjøreogtallfeste forskjelligemekanismersomspillerinnpåeiendomsverdiinærhetavhøyspentledningeriåpen trasé.detinnebaråkartleggekonkreteogpsykologiskeeffektersompåvirkermarkedet.disseer identifisertvedåintervjueetutvalgeiendomsmeglere,representanterikommunenog representanterfrastatnett.resultatetavintervjueneersystematisertmedtankepååfinneut hvilkevurderingensomliggertilgrunnvedfastsettelseaveiendomsverdi,omdeter sammenfallendeoppfatningblantmarkedsaktørenesamthvilkeninnvirkningog motsetningsforholdfaktahariforholdtiloppfatningogpsykologiskeeffekter.denneoppgaven harfokusertpåhvilkefaktorersompåvirkerboligeiendom,ogverdifastsettelseav næringseiendomharderforikkeblittvurdert. Nestestegbleåsehvilkeskjultekostnaderogverdiersomerbundetoppikraftledningstraseen, utfraetsamfunnsperspektiv.detteeravspesiellinteresseipress+områderogtettbebygdestrøk, sombærumogoslo,dertilgangenpåbyggegrunnerhøytetterspurt.envurderingavhvilke verdierogkostnadersomer bundet avdenneinfrastrukturenkandannegrunnlagforå kartleggeoverordnedesamfunnsøkonomiskeverdiervedvalgavfremtidigetrasévalgog løsninger. Detharikkeblittgjennomførtengrundigegnethetsanalyseavhverenkelteiendomsomblir berørtavkraftledningen,ogmulighetforfradelingogutviklingaveiendommererderforkun teoretisketall.enslikanalyseblevurderttilåværeforomfattendefordenneoppgaven. # 6

1.5## Oppgavens#struktur## Denlogiskesammenhengenmellomdeulikedeleneioppgavensynliggjøresgjennomentydelig ogklarstruktur(olsson,2011).ienprosjektoppgaveerinnholdetsomregeldeltoppiflere hovedkapitlermedtilhørendeunderkapitler.dennemasteroppgavenerdeltinnisyv hovedkapitlermedpåfølgendeunderkapitler. Kapittel(1:(Innledning( Introduksjonskapitteletkartleggerbakgrunnenforoppgavenoggrunnlagforviderearbeid. Kapitteletgirenredegjørelseavbehovetforåbelysespørsmåleneoppgavenomhandler,temaog problemstilling. Kapittel(2:(Teori(( Formåletmedkapittel2erågienoverordnettilnærmingtiltemaet,dertidligereforskningpå områdetpresenteres.denneteorienpresenteresetterengrundiggjennomførtlitteraturstudie. Kapittel(3:(Metode(og(gjennomføring( Metodekapitteletpresentererhvilkemetodersomerbenyttetforåinnhenteinformasjon,samten vurderingavstyrkerogsvakheterveddisse.envurderingavanvendtemetoderbidrartiløkt bevissthetrundtkvalitetssiktingavarbeidet,itilleggtilågjøreoppgavenmeretterprøvbar. Kapittel(4:(Casebeskrivelse( Detpresenteresetcasesomdannerutgangspunktetforforskningen. Kapittel(5:(Caseanalyse(og(funn( Idettekapitteletblirinnhentededatabearbeidetogpresentert.Detomfatterbådefunnenefra denkvantitativeanalysenogdekvalitativedybdeintervjuene. Oppgaveninneholderdeltemaer,somfølgeravforskningsspørsmålene.Detervalgtenstruktur foroppgaven,derdetforhvertdeltemagisenbeskrivelseavresultaterogfunn,medtilhørende drøftingogdelkonklusjon.dennestrukturenansessommestfornuftigforågjøreoppgavenmest muligleservennlig. 7

Kapittel(6:(Konklusjon( Drøftingeneogdelkonklusjonenevilidettekapitteletknyttesoppmotproblemstillingenogde spørsmåloppgavenskalbelyse. Kapittel(7:(Avsluttende(kommentarer((' Tilsluttvildetankerogrefleksjonersomergjortunderveisiarbeidetpresenteres,samtetforslagtil viderearbeid. # # # # # # 8

2.# Teori## Dettekapittelettarforsegrelevantteorifortilnærmingtilproblemstillingen.Anvendtteori omhandlereiendomsutvikling,prisdannelseieiendomsmarkedet,infrastrukturenseksternaliteter ogbåndleggingavareal.medutgangspunktiproblemstillingenvilhovedfokusetliggepå prisdannelseoginfrastruktur. Teoriområder# 1.Eiendomsutvikling 2.Prisdannelseieiendomsmarkedet 3.Kraftledningerspåvirkningpåmenneskerogtomteverdier 4.Båndleggingavareal Tabell'1:'Teoriområder' 1.Deterønskeligåavdekkehvilkemuligheterogbegrensningersomforeliggernåren kraftledningleggesned.detersentraltåsepåhvilkenprosesssommågjennomgåsoghvordan ulikeaktørerpåvirkerøkonomiskeogsamfunnsmessigeforhold. 2.Foråkunneisolerevirkningenpåendreteiendomsprissomfølgeavnedleggelseav høyspentanlegg,erdetnødvendigåsepådettotalebildetavhvasompåvirkereiendomspriser. Deterønskeligåidentifisereenmodellforverdsettelseaveiendommer,bådepåvirketog upåvirketavkraftledninger,forsååkartleggedifferansen. 3.Foråkunneavdekkedensamfunnsmessigegevinstenvedomdisponeringavarealeravsatttil høyspentledninger,erdetaktueltåsepådenegativeeffektenesomåpnekraftledningstraseerhar påomgivelsene. 4.Bådelovverkogoffentligeplanerdannerdeformellerammeneforethvert eiendomsutviklingsprosjekt.vedomdisponeringavarealermåalleprosjekterforholdesegtil gjeldendekommune+ogreguleringsplan.etoverordnetønskeomåbeholdetur+oggrøntdragi byerogtettstederkanbidratilkommunenesinteresseforåbeholdedenaturligegrøntlungene somdannersegrundtenkraftledning.dersomanleggetrives vilkommunengodtaen eiendomsutviklingellervildeønskeåbevaregrøntdragene?fortettingsstrategierogreglerrundt delingavtomtervilogsåværerelevantfordennemasteroppgaven. 9

2.1# Eiendomsutvikling# Eiendomsutviklingdefineressom åtransformereetstykkearealfraéntilstandtilenannen,slik atarealetgisenverdiøkningisegselv,elleriformavløpendeavkastning (Leikvam&Olsson, 2014,p.16).Definisjonenillustrererateiendomsutviklingerendynamiskprosessderdetarealet somendresførertilenøkonomisk+ellersamfunnsmessigverdiøkning.verdiøkningenkanskje gjennomutviklingenavetfysiskbyggverk/ombyggingaveksisterendebyggverk, konseptutviklingellerplanutviklingknyttettiletareal(leikvam&olsson,2014). Prosessenieiendomsutviklingdelesinniflerefaser.Medal(2004),henvistiLeikvamandOlsson (2014),presentererfølgendefaserforprosessen: + Idé## + Tomtesøk## + Mulighetsstudier,#konsept# + Kalkyler## + Strategisk#planlegging## + Myndighetskontakt# + Rammeavklaring + Forhandlinger/avtaleinngåelser + Planlegging/regulering + Prosjektering + Markedsføring/salg + Bygging + Ferdigstillelseogforvaltning Eiendomsutviklingereniterativprosess,ogénfaseerikkenødttilåværeferdigstiltførnestefase påbegynnes(leikvam&olsson,2014).deuthevedefaseneiprosessenlistetoverrepresenterer noenavforholdeneietprosjektstidligfase,ogdeterdisseområdenesomerrelevantfordenne masteroppgaven. Flereaktøreroginteressentervilværeinvolvertieteiendomsutviklingsprosjekt,avhengigav prosjektetsomfangogstørrelse.leikvamandolsson(2014)presentererentredelingav interessenter.isenterståreiendomsutviklerogprosjektteamet.bevegerensegutoveriringen, finnerengruppenavaktørersomprosjekteternødttilåforholdesegtil,somblantannet samferdselsaktører,forsvaret,statogkommune.denytterstegruppenrepresenterer 10

interessentersomvariererfraprosjekttilprosjekt,somnaboer,foreningerogandre interessegrupper.forholdetmellomprosjektetogomgivelseneerillustrertifigur'1. Prosjektgruppen Måforholde segtil Prosjektspesirikke interessenter Figur'1:'Interessenter'med'ulik'nærhet'til'prosjektet'(Leikvam'&'Olsson,'2014)' # # 11

2.2# Prisdannelse#i#eiendomsmarkedet# Eiendomsmarkedeteretfrikonkurransemarkeddertilbudssidenreguleresogstyresavblant annetkonsesjonsloven,privateaktører,kommuneplanerogprivate+ogstatligetomteeiere. Etterspørselssidenpåvirkesavtotalbildetavkjøpere,leietakereoginvestorer,somerenblanding avprivate+,offentlige+ogbedriftsaktører.verdifastsettelseavnæringseiendomogboligeiendom følgerulikmetodikk.idenneoppgavenliggerhovedfokusetpåboligeiendom.nedenfor presenteresderfordetteoretiskegrunnlagetforverdivurderingavboligeiendom. 2.2.1# Boligeiendom# Vedverdivurderingavboligeiendomerdetfleremekanismersomtrårikraft.Privatkunderi boligmarkedetvurderersjeldenboligenkunsometinvesteringsobjekt,menleggerogsåvektpå kvalitetersombomiljø,arbeidsreiseogsosialinfrastruktur.settietrentforbruksperspektiv styresdeøkonomiskevurderingerhovedsakeligavrentenivå,egenkapitaloginntekt. Regresjonsanalyseeretavdeviktigsteverktøyeneforågjennomføreeiendomsanalyser(Brooks &Tsolacos,2010).Vedhjelpavregresjonsanalyserkanensinoeomhvordanénavhengigvariabel påvirkesavflereuavhengigevariabler.dadeterflerevariablersompåvirkereiendomspris,blir ennødttilåbenyttemultippelregresjon,derdeuavhengigevariablenerepresentererulike karakteristikavedeiendommen.ihenholdtilbrooksandtsolacos(2010)vildisseuavhengige variableneutgjøregrunnlagetfordenavhengigevariabelen+salgsprisen.vedverdivurderingav boligeiendommerkanmodellen hedonicpricing benyttesforåverdsetterealaktiva,herunder blantanneteiendomogbolig(allen,2012). Rosen(1974)definerer hedoniskhypotese vedatproduktererverdsattettersinenyttebærende attributterellerkarakteristika. Hedonicpricing benyttessometverktøyforåvurderefaktorer somkanpåvirkeboligpriseneogtilåforutsifremtidigeboligpriservedhjelpavdissefaktorene (Allen,2012).Utfordringenved hedonicpricing eråvelgeutdekriterienesomharbetydningfor eiendomsverdien.hermåmantastillingtilhvilkekriteriermanantarvilgiutslagpåboligprisen, somforeksempelbeliggenhet,utsikt,balkongoglignende. # 12

2.3# Infrastrukturens#påvirkning#på#mennesker## Folksiboendefryktforogskepsistilstrålingfrahøyspentledningervilpåvirkeeiendomsverdier ogmåogsåtasibetraktningnåreiendommeneskaltakseres.folkkanoppfattedetsomrisikofylt åboinærhetenavhøyspentledninger,koblingsstasjoner,kjemiskindustri,gassanleggosv.dette medføreratrisikoerenfaktorsommåtasinnivurderingenavhvasompåvirker eiendomsverdier. 2.3.1# Risikopersepsjon## Isinanalyseavinfrastrukturspåvirkningpåeiendomsverdi,skillerElliott(2008)mellom risikoevalueringogrisikopersepsjon.risikoevalueringerenfagligvurderingavdentekniske farenknyttettilhøyspentanlegg,mensrisikopersepsjonerdenikke+faglige,intuitivevurderingen ogsubjektiveoppfatningenavfare.detskillesmedandreordmellomreelleogpsykologiske effekter.nårdetgjeldereiendomspriser,fastsettesikkedennekunaveiendommensfaktiske nytte,menogsåavkjøpersogselgersoppfatningaveiendommensattraktivitet,herundermiljøog tekniskrisikoknyttettildenne.påbakgrunnavdettekandethevdesateiendomspriserertolket ogkonstruertavmarkedsaktørene,ogenfastsettingavprisvilinnebæreåforutsihvordanfolktil enhvertidoppførersegimarkedetogsosialesammenhenger(elliott,2008). Boligeiendomereninvesteringilikestorgradsomdeteretkonsumgode,ogvilifølgeElliott (2008)værespesieltutsattforsosioøkonomiskeforhold.Dersomområdetbliroppfattetsom stigmatisert,vildetværeenfarefornedgangifremtidigeiendomsverdi.detterefererelliott (2008)tilsomverdiforringelse. Figur'2viserinfrastrukturensrollemedhensyntilstigmatiseringenavetområde.Modellen illustrereratdenopplevderisikoenvedstedet,somfølgeavteknologiskefarer,resultereri atferdsendringerieiendomsmarkedet.videretydeliggjørmodellenatsosialforsterkningog bevisstgjøringavslikefarerendreridentitetentildetomkringliggendeområdetrundt fare+ stedet.medieoppslagometområde,kombinertmedfolksrisikopersepsjon,gjøratfolkdanner segetnegativtbildeavstedet.pådennemåtenblirinfrastrukturenoppfattetsomårsakentil devalueringaveiendomsverdi. 13

14 ' Figur'2:'"The'role'of'infrastructure'in'the'stigmatisation'of'place"'(Elliot,'2008) ' 2.3.2# Påvirkning#på#tomteverdier## IfølgeElliott(2008)kanhøyspentledningersdirektepåvirkningpåeiendomsverdierforklaresut fratrehovedområder;detelektromagnetiskefeltet(emf),estetikkog engineering. Interesseområdenepådissearenaeneerhenholdsvishelse,visuellpåvirkningogstøy.Ifølge DelaneyandTimmons(1992)erdetdetestetiskeaspektetknyttettilkraftledningersomutgjør hovedårsakentildenreduserteeiendomsverdien,tiltrossforatdeterredselenforden potensiellenegativehelseeffektensomerdenmestomtalteeksternaliteten.ogsåifølge Energidepartementet(2012)erdetdevisuellevirkningenesomskaperstørstengasjementved nyetableringavenkraftledning.etterdetvisuelleaspektetfølgerbekymringforhelseskader,støy ogsikkerhet. CharlesDelaneyogDouglasTimmonspublisertei1992enartikkelderdeanalyserteen spørreundersøkelsegjennomførtpåuliketakstmenn.hensiktenmedundersøkelsenvarå avdekkeommarkedsverdienpåeiendommerinærhetavkraftledningervarbetydeliglavereenn markedsverdienpåsammenlignbareeiendommersomikkeblepåvirketavkraftledninger. Resultatenevartydelige markedsverdipåboligeiendomkanblipåvirketavnærhettil høyspentledninger.84%avtakstmennenesomhaddeerfaringfratakseringavslikeeiendommer menteatnærhettilkraftledningerreduserteeiendomsverdien,ogatdisseeiendommeneblesolgt medenredusertverdipågjennomsnittlig10,03%(delaney&timmons,1992).takstmennsom ikkehaddeerfaringmedtakseringavslikeeiendommermenteatdennegativevirkningenav Risikoknyttet til infrastruktur Informasjons+ flytframediaog personlige kanaler Endretatferdi eiendoms+ markedet Bevisstgjøring avsted Allmenn persepsjonav risiko Stigmatisering avsted

kraftledningervilleværeendastørre,ogateiendommenesverdivillereduseresmed gjennomsnittlig11,93%. Etavspørsmåleneundersøkelsenønsketåbesvare,varomkraftledningerutløsteulik verdiforringelsepådyreogmindredyreeiendommer.resultateneindikerteatkraftledningerkan påvirkevisseeiendommerogandreikkeidetheletatt effektenerenfunksjonavdenrelative prisenpåeiendommensomblirtaksert.omdyre,attraktiveeiendommerblirpåvirketav kraftledningeristørregradenn billigere eiendommer,elleromvendt,vardetstoruenighetom blanttakstmennene. 2.4# Båndlegging#av#utnyttelse# EiendomsforholdiNorgebyggerpåprivateiendomsrett,mendeterallikevelheltnødvendigat kommuneogstatibredutstrekningmåkunnerådeoverellerdisponerefasteiendom(falkanger, 2011).Foråivaretasamfunnetsinteresser,mådetifølgeFalkanger(2011)avsettesarealertil offentligeformålogdetmåsikresarealersomgirmuligheterforrekreasjon.videremådet tilretteleggesforenhelhetligområdeutvikling,somvilkunnebidratilgodeoppholdssteder. Bådelovgivningogkommunaleplanersettergrenserforeiendomsrettenogarealutnyttelse. SpesieltPlan+ogbygningsloven(pbl.)sinebestemmelservilleggeføringerforoginnskrenke eiendomsretten(falkanger,2011).nårdetgjelderetableringavinfrastruktur,somblantannet jernbane,vei,vannogavløpogkraftledninger,erdissetiltakenenødttilåfølgedetilenhvertid gjeldendeplaneroglovverk. 2.4.1# Lovgrunnlag### Plan%&og&bygningsloven&& Plan+ogbygningslovenskalivaretasamfunnetsinteresserogforvaltesamfunnetsarealressurser. FormålsparagrafentilPlan+ogbygningsloven( 1+1)presentereroverordnedehensynsomskal ivaretas,somblantannetbærekraftigutvikling,ensamordnetutviklingsstrategi,samtsikre åpenhet,forutsigbarhetogmedvirkningforberørteinteresser.pbl. 3+1understrekerdet sentraleformåletomensamordnetsamfunnsutvikling,dernasjonale,regionaleogkommunale interesserskalbyggepåetfellesgjennomføringsgrunnlag. 15

Nårdetkommertiloppføringogreguleringavanleggforoverføringelleromformingavelektrisk energi,erikkedetteunderlagtregleneiplan+ogbygningsloven,jf.pbl. 1+3.Elektriskeanlegg omfatterblantannetkraftledninger,jordkabler,nettstasjoner,kraftstasjonerogtilsvarende anlegg(tyrén,2004).forutsattatanleggenehargjennomgåttkonsesjonsbehandlingetter Energiloven,erelektriskeanleggunntattfradeflesteavpbl.sineplan+og byggesaksbestemmelser.dettemedføreratslikeanleggkanoppføresuavhengigavplanstatus. Kapittel2og14vilimidlertidgjeldeogsåforsliketiltak,jf.pbl. 1+3,andreledd.Kapitelene omfatterregleromhenholdsviskartgrunnlagogstadfestetinformasjon,ogkravtil konsekvensutredning.ihenholdtilpbl. 14+1,førsteledd,stillesdetkravtil konsekvensutredningfortiltaketterannenlovgivningsom kanfåvesentligevirkningerformiljø ogsamfunn.deterderfornaturligatoppføringavelektriskeanleggutløserkravtil konsekvensutredning. Energiloven& Vedoppføringogdriftavelektriskeanlegg,skaldetsøkeskonsesjonetterEnergiloven(enl.).Alle nyeanleggsomfallerinnunderenl. 3+1erkonsesjonspliktige,ogdetiltaksomfårinnvilget konsesjonetterdenneparagrafentrengerikkeforholdesegtilbyggesaksregleneipbl.elektriske anleggsomfallerutenomgrensenforkonsesjonspliktmåimidlertidbehandlesetterpbl.gjennom Energilovforskriftenhardepartementetsattengenerellspenningsgrenseforkonsesjonspliktpå1 kvvekselstrøm(lovdata,2015).konsesjonspliktvilderforalltidgjeldeforkraftledningeri sentral+ogregionalnettetinorge,somoverførerstrømpå33kv 420kV. Tiltaksomomfatterenendringispenningsnivå,mastespesifikasjonerellernyarealbrukerogså konsesjonspliktige(norgesvassdrags+ogenergidirektorat,2013).norgesvassdrag+og energidirektorat(nve)erdeninstansensombehandlerogavgjørkonsesjonssøknaden.detkan ogsåsøkesomekspropriasjonetteroreigningslova,entensomenkombinertkonsesjons+og ekspropriasjonssøknadellersomenseparatsøknad,ogbehandlesavnve(norgesvassdrags+og energidirektorat,2013). # 16

2.4.2# Kommunale#planer## Allekommunerskalhaenkommuneplan,jf.pbl. 11+1,somfungerersometoverordnet styringsdokumentoggirrammerforarealbrukenikommunen(regjeringen,2009).detkanogså utarbeideskommunedelplanerformindrearealerikommunen.delplaneneermerdetaljerteog kangjeldeforetsentrumsområde,friområdeellerlignende.kommuneplanenomfatteren langsiktigogenkortsiktigdel.denlangsiktigedelentarforsegmålforutviklingenikommunen, ogresultereriensamfunnsdelogenarealdel(miljøverndepartementet,2012).denkortsiktige delenavkommuneplaneninnebærerenhandlingsdelsomavgjørhvordanplanenskalfølgesopp denestefireåreneellermer,jf.pbl. 11+1,fjerdeledd. Planstrategi Revisjon ' Planprogram ' ' ' Samfunnsdel Handlingsdel KKOMMUNEPLAN# Figur'3:'Kommuneplanprosessen'(Miljøverndepartementet,'2012) Kommuneplanens&samfunnsdel&& Arealdel Detfølgeravpbl. 11+2atsamfunnsdelenskalomfattelangsiktigemålogstrategierfor kommunensomhelhetogkommunensomorganisasjon.samfunnsdelenklargjørhvilke satsningsområderforutviklingkommunenskalvektlegge,hvilkekonkreteprioriteringersomskal gjøresogbidrartilenbedrehelhetsløsningforarealbruk(miljøverndepartementet,2012). 17

Kommuneplanens&arealdel&& Kommuneplanensarealdelskalvisesammenhengenmellomsamfunnsutvikling,behovforvern ogutbyggingogfremtidigarealbruk(miljøverndepartementet,2009),ogbeståravetplankart medtilhørendeplanbeskrivelserogbestemmelser.arealdelentarutgangspunktide prioriteringersomerkonkretisertisamfunnsdelen,foreksempelnårdetgjeldervalgav infrastruktur.kommuneplanenvedtasikommunestyretetterenomfattendeplanprosess,ogkan ikkepåklagesettervedtak(leikvam&olsson,2014). Reguleringsplan& Enreguleringsplanerdetformellegrunnlagetforåfåtillatelsetilåbygge,ogdenbeståravet arealplankartmedtilhørendebestemmelsersomangirbruk,vernogutformingavarealerog fysiskeomgivelser,jf.pbl. 12+1,førsteledd.Lovenpresiserervidereatdetskalforeliggeen reguleringsplanforalle større bygnings+oganleggstiltak.detskalogsåutarbeidesen reguleringsplanfordeområderdeterfastlagtikommuneplanensarealdelatskalhaen reguleringsplanførbyggetiltak,ellernårkommunenfinnerbehovfordet.,jf.pbl. 12+1,andre ledd. Reguleringsplanenerkommunenshovedredskapforåavklarearealbrukistørreområder,ien merdetaljertgradenndetsomfremkommeravkommuneplanen.videreerreguleringsplanen hovedgrunnlagetforekspropriasjon,derdetteernødvendigforårealisereønsketutvikling (Miljøverndepartementet,2011). Lovendelerreguleringsplaneninnitotyper;områdereguleringogdetaljregulering.I planutformingerdetoplantypeneiprinsippetlike.forskjelleneratområdereguleringførstog fremstbrukesderdeterbehovformerdetaljerteogbindendeområdeviseavklaringerav arealbrukenenndetsomliggerikommuneplanensarealdel,mensdetaljreguleringenistørregrad brukesforåforberedeprosjekter(miljøverndepartementet,2011). Områdeplanenblirprimærtutarbeidetavkommunenogvedtattikommunestyret.Ifølge Miljøverndepartementet(2011)kankommuneneoverlateutarbeidelseavplanentilprivate aktørerellerandremyndigheter,mendenskalalltidutarbeidesetterkommunensfastsatte rammer.detaljreguleringengjeldersomregelformindreområder,ofteenkelteiendommer.ifølge LeikvamogOlsson(2014),skalendetaljplanfremmetiltaksombyggerpåkommuneplanens arealdelellerområdeplanen.planenutarbeidesprimærtavprivateaktører,menskalbehandles ogvedtasikommunestyret. 18

2.4.3# Grøntdrag#i#by9#og#tettsteder### Plan+ogbygningslovenhari 11+7,arealformålikommuneplanensarealdel,definert grønnstruktursometavhovedområdeneiarealplanlegging.ifølgemiljøverndepartementet (2014)erintensjonenbaksatsingsområdetatplanleggingavgrønnstrukturskalhaenjuridisk forankringoggjennomslagskraftvedstyringavarealbruk.foråoppnågjennomgåendeog sammenhengendegrønneområdererdetviktigåfastleggehovedstrukturenepået kommuneplannivå(miljøverndepartementet,2014). Stortingsmeldingnr.18(Miljøverndepartementet,2016)uttaleratdetfortsatterensatsingpådet enkleoghverdagsligefriluftslivet.ifølge(miljøverndepartementet,2016)erhovedmålsettingen forfriluftspolitikkenatflestmuligutøverfriluftslivpåjevnligbasis,noesommedførerensatsing pånærmiljøetogfriluftsområderibyerogtettsteder.idekommendeårenevilregjeringen derforvektleggeutviklingenavsti+ogløypenettibyerogtettsteder,slikatfriluftsliveter tilgjengeligforalle(miljøverndepartementet,2016,p.59).'foratdetskalværeenkeltog attraktivtforfolkfleståutøvefriluftsliv,erdetviktigåhakunnskapomhvordanfolkbruker områdeneoghvilkekvalitetersomverdsettes(miljøverndepartementet,2014).' Grønnstrukturblirdeltinnifølgendeunderformål;naturområder,turdrag,parkerogfriområder, jf.pbl. 11+7,andreledd.Ihenholdtil(Miljøverndepartementet,2014)kanturdragdefineressom sammenhengende'grønnstruktur'i'byggesonen'med'tursti6'og'evt.' løypesammenhenger'som'gir' muligheter'for'sammenhengende'turer'i'naturomgivelser.'de'kan'binde'sammen'parker,'friområder' og'naturområder'og'gi'forbindelser'til'marka6områder,'mot'strandsonen'osv. Etsliktturdragbør ikkeværesmalereenn30meter. # 19

2.4.4# Fortetting#og#sentrering#av#eiendomsutvikling## Idagenskommuneplaneretterstrebesdet,ilangtstørregradennfør,åbyggepåarealerinnenfor ellerinntilalleredeutbygdeområder(fiskaa,2014).isentralestrøkskjerdetvedoppdelingog utleieideneksisterendebygningsmassen,gjernemedsiktepåstudenterogunge.utenfor sentrumerinnfyllingogvillafortettingfremtredende,gjerneinnenforfamilien(fiskaa,2014). Fortettingharblittenaktuellutviklingsstrategifordeflestekommunerdesisteårene.Påliklinje medetstørrefokuspåandremiljøvennligeløsninger,blirfortettingnåbruktsometvirkemiddel forbærekraftigutviklingikommuneplanen.tankenbakfortettingibyområdereråhindre byspredningen,reduserearealbrukenogtransportbehovet,samtåutnytteeksisterende infrastrukturvednyutbygging(fiskaa,2014).pådennemåtenkanfortettingbidratilen bærekraftigbyutvikling,somifølgeregional'planlegging'og'arealpolitikk (Miljøverndepartementet,1997)erdenviktigstegrunnentilåsatsepåfortettingsomstrategi. Denstørsteutfordringenmedfortettingernedbyggingavgrønnelungerogrekreasjonsområder, somigjenkanresultereiredusertbokvalitet.itilleggkanfortettingforstyrretettstedetssærpreg oglandskapstrekk(miljøverndepartementet,1997).sidendeterkommuneplanensomiall hovedsakdisponererarealbruken,erdetviktigatkommunenesikrerogivaretargrønnstrukturen gjennomarealplanlegging. Poengetmedfortettingeråutnyttetomtearealmereffektivt,ogforståsoftesomfysiskfortetting avboligbebyggelse(fiskaa,2014).fortettingkanforegåpåulikemåter,enkanbyggeutledige tomter,fradeletomterforutviklingellerpåbygg/tilbyggaveksisterendebebyggelse.viderekan detdreiesegomknutepunkts+fortetting,detvilsifortettinglangstraséforkollektivtrafikk. Fortettinggjennomdelingavenkelttomterskjerofteihalvsentralevillaområder.Dersomslike løsningergriperinnieksisterendeeiendomsstrukturkandetværevanskeligåfåsøknaden godkjent(fiskaa,2014).etproblemkanofteogsåværeatnaboerikkeakseptererplanene,da oppføringavnyebygningerkaninnvirkepåiutsikt+ogsolforhold. # 20

2.4.5# Deling#av#tomt## Ihenholdtilpbl. 12+1,tredjeledd,stillesdetkravtilreguleringsplanvedgjennomføringav størrebygg+oganleggstiltakogandretiltaksomkanfåvesentligevirkningerformiljøog samfunn.dersomenønskeråfradeleennygrunneiendom,utenåomregulereformålet,vildet ikkestilleskravtilutarbeidelseavnyreguleringsplan.detmåimidlertidsøkesomtillatelsetil fradelingfrakommunenetterpbl. 20+1,førsteledd,bokstavm.Fradelingenkanikkestridemed gjeldendearealplan,jf.pbl. 26+1.Ensliktomtedelingmåvideretilfredsstilledekravenetil byggetomtsomfremgåravpbl.kapittel28.disseomfatterblantannetkravtilavkjørsel, tilknytningavvann+ogavløp,miljøforholdogbyggegrunn.dersomdissekraveneikkeeroppfylt, erendelingstillatelsebetingetavdispensasjon,jf.pbl. 19+2. Ensøknadomfradelingavtomtkankunfremmesavhjemmelshavertileiendommen,personer somgjennomrettskraftigdomerkjentsomeiertildendelenaveiendommensomønskesfradelt ogpersonersomharinnløstfestegrunnetterlovomtomtefeste,jf.matrikkellova 9.Dersomen eiendomerseksjonert,ogdermedbeståravmangeeiere,måallesameieresamtykkeisøknaden. Detkanderforværevanskeligereåskilleuttomt(er)forutviklingietsameieenndetvilværefor eiendommermedfåprivategrunneiere. Utoverlovenstillerdegjeldendekommuneplaneneogdelplanenekravtilforholdsommåværepå plassforatdelingssøknadenskalgodkjennes,somblantannetplasseringavtomt,topografi, atkomstforhold,uteoppholdsarealogforholdtilnærområdetsbebyggelsesstruktur.entillatelsetil tomtedelinginnebærerautomatiskenprinsippgodkjenningforåbyggepåtomten.ensentral vurderingvedgodkjenningavdelingssøknadenerderforåavklaretomtensbebyggelighet. 21

# 22

3.# Metode#og#gjennomføring## Dettekapitteletredegjørforvalgavmetodeogforskningsdesignknyttettildenne masteroppgaven.derettervileventuelleproblemstillingerrundtforskningsetikkvurderes,i tilleggtiloppgavensvaliditetogrelabilitet. 3.1# Forskningsdesign# Tidligiforskningsprosessenmådettasstillingtilhvasomskalundersøkes,hvemsomskaldeltai undersøkelsen,samthvordanundersøkelsenskalgjennomføres(johannessen,christoffersen,& Tufte,2016).IfølgeJacobsen(2015)vilulikeproblemstillingerhabehovforulikforskningsdesign. Imetodelitteraturenskillesdetmellomkvalitativeogkvantitativemetoder(Johannessenetal., 2016).Detteertoforskjellige,menlikestilte,måteråsamleinformasjonpåogkombineresgjernei etforskningsprosjekt.hvilkenmetodesomegnersegavhengeravhvaslagsinformasjonsomskal innhentes(jacobsen,2015).idenneoppgavenerdetsamletinnenkombinasjonavkvalitativeog kvantitativedatagjennomintervjuer,dokumentanalyserogdetaljertearealanalyser. Vedvalgavforskningsdesignbledettattstillingtilomundersøkelsenskulleværeekstensiveller intensiv,detvilsiomoppgavenskullegåibreddenelleridybden.idenneoppgavenerdet benyttetetintensivtdesign,somervelegnettilåbelyseproblemstillingerderendykkerdyptog forsøkeråkartleggeforholdetmellomindividogkontekst(jacobsen,2015). Undersøkelsesmetodenpassergodttiletcasedesign,derdetinnhentesmyeinformasjonomett ellerflerecasegjennomdetaljertogomfattendedatainnsamling(johannessenetal.,2016). 3.2# Metodevalg## Gjennomkvalitativmetodeønskerenåforståellerbeskrivehvordanmenneskeroppfatterengitt situasjon(johannessenetal.,2016).hovedtyngdenidenkvalitativemetodenliggeri helhetsforståelsen(olsson,2011).enkonsentrerersegomfåstudieobjekter,ogåfåavdekket mestmuligvariertinformasjonomdisse.menskvalitativforskningavdekkerhvorfornoeskjer, søkerkvantitativanalyseåavdekkeatnoeskjer.kvantitativmetodekjennetegnesved formaliserteprosedyrerforinnsamlingoganalyseavdata,ogdeterutvikletspesielleprosedyrer foranalyse(johannesenet.al.2016).detsamlesgjerneinnenstormengdetallmaterialeforå kunnelesesammenhenger,tendenserogforåtolkeutbredelsenavoppfatningerogholdninger.å tilnærmesegproblemstillingenmedbrukavflereforskjelligemetoderkalles 23

24 metodetriangulering (Olsson,2016).Dersomdekvalitativeogdekvantitativemetodeneutfyller hverandre,kanensliktilnærmingføretilmerfullstendigedataogmerdetaljertkunnskap.med dettesomutgangspunktbledetvalgtåbenytteenkombinasjonavkvalitativogkvantitativ tilnærming. 3.2.1# Hvordan#vil#de#kvalitative#og#de#kvantitative#metodene#supplere#hverandre?## Detervanligåtaibrukbådekvalitativeogkvantitativemetoderforåløseenproblemstilling.De kvalitativemetodenekanværebehjelpeligforåforståtallenesomerinnhentetmedkvantitativ metode,ogmotsattkandekvantitativemetodeneunderbyggeresultatenefradekvalitative analysene(olsson,2011).dennetypemetodetrianguleringkankompensereforeventuelle svakheterideanvendtemetodene. Kvantitativmetodeegnersegbestnårvihargodforhåndskjennskaptildettemaetviundersøker, ognårproblemstillingenerrelativtklar(jacobsen,2015).dersomeninnledningsvisikkeharklar innsiktogforståelseavtemaet,erdetengodidéåbegynnecasestudietmedintervjueretterfulgt avkvantitativeanalyseravdata.hensiktenmedintervjuenekanblantannetværeåorientereseg omaktuelletyperdatasomkanbelyseproblemstillingen(olsson,2011).figur'4nedenfor illustrererhvordankvalitativetilnærmingerkanutviklenykunnskapogantakelserfør gjennomføringavdenkvantitativemetoden. Figur'4:'Metodetriangulering'6'kvalitativ'tilnærming'før'en'kvantitativ'tilnærming'(Jacobsen,'2015) Kvalitativ tilnærming Utviklenye kunnskaperog antakelser,som dannerbasisfor: Fremgangsmåte forden kvantitative analysen Testingav omfangog mulighetfor generaliseringav kunnskap

Idettecasestudietblebådekvalitativeogkvantitativedatasamletinnogsammenlignetoppmot hverandre.kvalitativmetodeblebenyttetinnledningsvis,gjennomfleredybdeintervjuermed relevanteaktører.nykunnskapogforståelseavparameteresompåvirkereiendomsmarkedet dannetbasisfordenkvantitativemetoden,somvarenarealanalyseiprogrammeneeiendomsinfo oggeografiskinformasjonssystem(gis).figur'5illustrererhvordanmetodetrianguleringble bruktidennemasteroppgaven. ' ' Utviklenykunnskapogantakelser foråfinneuthvordanarealanalysen skalgjennomføres Kvalitativ metode Kvantitativ metode ' ' ' ' Sammenlignefunnfraarealanalysen medresultatenefraintervjuene,som igjendannerbasisforvidereanalyse Figur'5:'Oppgavens'bruk'av'metodetriangulering Resultatenefradenkvalitativemetodenblebruktunderveisiheleoppgaven,foråfremskaffe utfyllendeinformasjonogoppfatningersomkunnestøtteogutdypefunneneidekvantitative analysene. # 25

3.3## Litteraturstudie## Forskningsprosjektetstartetmedengjennomgangavtilgjengeliglitteratur,somdannetenviktig basefordenteoriogfunnsomoppgavenbyggerpå.detvarnyttigåundersøkehvaslags forskningsomfinnesrundtkraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdiføregneundersøkelser bleiverksatt. Foråkartleggehvilkenteoriogaktuellemetodersomkunnebenyttes,bledetgjennomført samtalermedkontaktpersoneristatnettogprivateutbyggereforåfåenbedreforståelseavtema ogenutvidetbegrepsforståelse.dettegjordedetenklereåfinnerelevanteartiklerogandre publikasjoner.pågrunnlagavteorikartleggingenbledetvalgtutfireteoriområder,ref.kapittel2. Itabellennedenforerområdenemedtilhørendesøkeordpresentert. Teoriområder Eiendomsutvikling# Prising#av#eiendommer# Infrastrukturs#påvirkning# Båndlegging#av#arealer## Tabell'2:'Søkeord 26 Søkeord Eiendomsutviklingteori Realestatemodelling,Verdivurderingav eiendom,hedonicpricing,prisingav boligeiendom,regresjonsanalyser Impactofinfrastructureonproperty value Kommuneplan,Reguleringsplan, Grøntdragibyerogtettsteder Deterviktigåværekritisktildeninformasjonensominnhentes,spesieltdetsomfinnespå internett(olsson,2011).dedatabasenesomblevalgtforinnhentingavrelevantetidsskrifterog artiklervarderforhovedsakeligoria,bibsysoggooglescholar.søkemotoreneblevalgtforå fremskaffevitenskapeliglitteraturogtrykte/elektroniskesamlingerfrauniversitetsbiblioteketog Norskefagbibliotek.IfølgeOlsson(2011)vilbrukavslikedatabaserbidratilenkvalitetssikring, dadatabaseneselvkvalitetssikrerdentilgjengeligelitteraturen. Deterogsågjennomførtsøketterinformasjonutgittavstaten,påwww.regjeringen.no.Vedsøk etterpublikasjonerbledetlagtvektpååfinnedokumenteravnyeredato.nve atlastjenesterhar blittbruktforåfåoversiktovereksisterendenettanlegg. KildeprogrammetEndNotetattibrukforåholdestyrpåogstruktureredekildenesomerbrukti oppgaven.programmetbidrartilåorganiseredereferansenesomerbrukt,slikatdeenkeltkan brukesvidereiskriveprosessen.

3.4# Casestudie## Yin(2014)presenterertoulikedimensjoneravcasestudier;enkelcase+ellerflercasestudie.En enkelcasestudietarforsegetenkelttilfelle,mensenflercasestudieserpåfleretilfellerinnenfor sammetema.bådeenkelcasestudierogflercasestudieregnersegtilåbelyseforholdder fenomenet kanværevanskeligåskillefrakonteksten(yin,2014). Idenneoppgavenbledetbenyttetettcase.IfølgeYin(2014)ansesdettesomenenkelcasestudie. Enkelcasestudiergirgodinnsiktietstedellerhendelse,daforskerengårdyptinniensituasjon ellerorganisasjon(jacobsen,2015).enenkelcasestudievilimidlertidværeetmersårbart casedesignennenflercasestudie,daenlegger alleeggeneiénkurv istørregrad.detvilderfor stillesstrengerekravtilargumentasjonforogrettferdiggjøringavvalgavcase(yin,2014).en annensvakhetvedenkelcasestudieeratdetkanværevanskeligereågeneraliserestatistiskfraen casetilandrecase(jacobsen,2015). Ifølge(Yin,2014)erdettrehovedtyperavdesigniencasestudie;1)deskriptiv(beskrivende),2) kausal(forklarende)og3)eksplorativ(utforskende).gripsrud,silkoset,andolsson(2004)har beskrevetdetrehovedformene; Deskriptivt#design:Endeskriptivcasestudietarsiktepååbeskriveetfenomenutfraetablerte teorieroghypoteser.islikestudiervilforskersomregelhaengrunnleggendeforståelseav temaet. Kausalt#design:Ietkausaltforskningsdesignliggerfokusetpåårsakssammenhengermellom variablerogfenomener,dermålsettingeneråpåviseårsakertilmønstre. Eksplorativt#design:Etutforskendedesignbenyttesitilfellerderforskerharlitekunnskapom temaet.liteerfastsattpåforhånd,ogproblemstillingenergjerneformulertmersomettema. Metodensikterpååutforskeetnyttområdeforåblikjentmedogforståfenomenet. Denaktuellecasestudienharenkombinasjonavdeskriptivtogeksplorativtdesign.Innledningsvis varikkekunnskapsnivåetpåetønskelignivå,ogdetvarderfornaturligåstartemedet eksplorativtdesign,dertemaetbleutforsketogforståelsenutvidet.deretterfikkcasestudienet deskriptivtdesign,dersituasjonenbeskrivesogsammenhengermellomulikevariablervurderes. Detvaridensistefasendenkvantitativeundersøkelsenblegjennomført. 27

Utvelgelsenavcasekan,ihenholdtilJohannessenetal.(2016),gjøresstrategiskellertilfeldig.I denneoppgavenvardetikkeaktueltågjennomgåenslikutvelgelsesprosess,dacasetvarfastsatt påforhånd.detaktuellecasetblevalgtpåbakgrunnavstatnettsønskeomåundersøkeforhold rundtetledningsstrekksomståroverforenomlegginginærfremtid. 3.4.1# Dokumentstudier# Itilknytningcasestudietbleoffentligedokumentergjennomgåttoganalysert.Ettersom dokumentgjennomgangeranbefaltsomenforberedendeaktivitet(olsson,2011),bledetiforkant avintervjuenegjennomførtengrundigkartleggingavdeaktuellekommuneplaneneog reguleringsplanene,samtenvurderingavområdetseiendomsstruktur.gjennomdeulike intervjuenehardetdukketoppinformasjonsomhargjortdetnødvendigmedyttligere dokumentstudier.detharsliksettpågåttenkontinuerligdokumentanalysegjennomarbeidet medoppgaven.tabellennedenforgirenoversiktoverdedokumentenesomblegjennomgått. Dokumenter Kommuneplaner# + Samfunnsdel + Arealdel + SmåhusplanenOslo## Reguleringsplaner# + Reguleringsbestemmelser + Plankart# Interne#dokumenter#(Statnett)## Eiendomsinfo# Analyse#av#tomtepriser,#Bærum#kommune# Stortingsmeldinger,#Olje9#og#Energidepartementet## # Tabell'3:'Dokumentanalyse ' ' # # 28

3.4.2# Intervju# Oppgavenskvalitativemetodeblegjennomførtiformavintervjuermedaktørersomarbeidertett påeiendomsutviklingogeiendomsomsetning,itilleggtilfagetatenstatensstrålevernforåfåfrem etrelevantfaktagrunnlagnårdetkommertilstrålingsfare.intervjuenedannerhovedgrunnlaget forforståelsenavinfrastrukturspåvirkningpåbolig+ogeiendomspriser. Utvelgelse&& Vedforberedelsenavintervjubledettattstillingtilhvormangeinformantersomvillevære nødvendigforåfåbelystproblemstillingenpåbestmuligmåte.teorienpresentereringenøvre ellernedregrenseforantallintervjuerellerobservasjoner,menunderstrekerhellerviktigheten avåskaffeetrelevantutvalgavinformanter(johannessenetal.,2016).iforbindelsemeddenne masteroppgavenbledetgjennomført7dybdeintervjuer,derhvertintervjuvartefraéntilenogen halvtime.tabell'4viserenoversiktoverhvilkepersonersomerintervjuet,rolleogarbeidssted. Innledningsvisstartetutvelgelsesprosessensomenstrategiskutvelgelse detvilsivalgav informanterbasertpåhensiktsmessighet.etterhvertsomdetbletilegnetmerkunnskappå områdetogoppgavenbegynteåtaform,vardettydeligereåsehvoroppgavenhaddehullog mangletinformasjon.gjennomintervjuenebledettipsetomandreinformantersomburde kontaktes,somblantannetenrepresentantfraeiendomsverdi,reguleringssjefenibærum kommuneogtidligerefagansvarligistatensstrålevern.detterefererjohannessenetal.(2016)til som snøballmetoden,derinformanterrekrutteresvedatforskerforhørersegmedpersoner somhargodkunnskappåområdet.rekrutteringavinformanterblefortrinnsvisgjortviaemail, menogsånoenviatelefon. Intervjuobjekt Rolle Arbeidssted Siri#Revelsby# Prosjektleder Statnett Lars#Klæboe## Tidligerefagansvarlig StatensStrålevern Kjell#Seberg# Reguleringssjef BærumKommune Anne#Sofie#Bjørge# Arkitekt,regulering BærumKommune Camilla#Florvaag# Områdeutvikler BærumKommune Lise#Wiik# Salgsleder JM Mats#Kvarud# Tabell'4:'Intervjuobjekter,'rolle'og'arbeidssted Eiendomsmegler,daglig leder Krogsveen 29

Form& Detblehovedsakeligbenyttetsemi+strukturerteintervju,medutgangspunktienintervjuguide sombleutarbeidetogsendttilinformanteniforkantavintervjuet.intervjuguidenefinnesi Vedlegg'1.Pådennemåtenfikkinformantenmulighetentilåforberedesegførsamtalen.En intervjuguidekanbidratilmerutfyllendesvar,dadetikkeersikkertatinformantenhuskeralt midtiselveintervjusituasjonen.densemistrukturerteformenåpnetforattemaer,spørsmålog rekkefølgekunnevariere,noesomifølgejohannessenetal.(2016)skaperstørrefleksibilitetenn ietstrukturertintervju. Itilleggtildesemistrukturerteintervjuenebledetgjennomførtetparustrukturerteintervjuer, meriformavsamtaler.detvargjennomdissesamtaleneatoppgavenbleavgrensetogvinkleti denretningdengjorde.samtalenebleholdtmedenrepresentantfrabærumkommuneogole LundeiStatnett. Gjennomføring& Samtligeintervjuerblegjennomførtansikt+til ansikt.dettevaråforetrekkefremforintervjuvia telefon+elleremail,dafysisknærhetiintervjusituasjonenåpnerforentett,dynamiskog informasjonsrikkommunikasjon(jacobsen,2015).denneformenleggerogsåtilrettefortillitog åpenhetmellomintervjuerogrespondent. Foråkunnegjengikorrektinformasjonpåbestmuligmåte,vardetønskeligågjørelydopptakav intervjueneforsååtranskriberedemfulltut.ettersomengodsamtalekreverøyekontakt,børalle intervjuerideeltsetttasopp(jacobsen,2015).lydopptakvilogsåkunnegjøredetletterefor intervjueråfangeoppkroppsspråk.lydopptakforutsetterimidlertidatrespondentensamtykker tilåblitattopp. Deflesteinformantenehaddeingenproblemermedåblitattopppålydbånd.Eninformantønsket ikkeåblitattopp,ogdetbledatattnotaterunderveisiintervjuet.ifølgejohannessenetal.(2016) ertidenrettetterintervjuetkritiskidissetilfellene.dettefordiinformantenoftekommermed utsagnogbeskrivelsersomintervjuerikkerekkeråskrivened.detvartydeligatdennetidenikke blebruktgodtnok,itilleggtilatinformasjonenikkeblebearbeidetumiddelbartettermøtet,da ferdigbehandletintervjuikkevarliteinnholdsriktsomtidligereintervjuer. 30

Vedetttilfellefungerteikkelydopptaket.Jegstoltelittblindtpåopptaket,tokingennotater underveis,ogmistetderformyenyttiginformasjon.herburdejeghasjekketatopptakeren fungertepåforhåndogtestetsammenmedinformantenførintervjuetstartet.dettemedførteat resultatenefradetteintervjuetilitengradblebenyttet.'' 3.4.3# Arealanalyse## # Delanalyse&1%&mulighet&for&utvikling& # Foråavdekkeutviklingspotensialettilarealetsomeventueltvilfrigjøresvednedleggelseav kraftledningenvardetnødvendigågjennomføreenarealanalyseavdetaktuelleområdet.idenne sammenhengenvardethensiktsmessigåbenyttegeografiskeinformasjonssystemer(gis)og programvarenarcmap10.4.arcmapkanbenyttesforkartbaserteanalyser,ogkanvedhjelpav geografiskedatafremstillerelasjonerblantforskjelligegeo+objekt(esri,2016a).tabell'5 beskriverviktigebegreperogfunksjonerimetodikkensombenyttesvidereimetodebeskrivelsen. Begrep FKB# Shapefil# Spatial#join## Clip# Tabell'5:'Beskrivelser'av'begreper'i'GIS Beskrivelse Felleskartdatabaseerensamlingavde mestdetaljertekartdataene(kartverket, 2016).Tilsammenutgjørdataenedet offentligekartgrunnlaget. Hvershapefilrepresentererulike vektorfunksjoner(linjer,punkt, polygoner)forgeografiskedata,somfor eksempelveier,innsjøer,grenserog fotavtrykktilbygninger(esri,2016b). Verktøyforåslåsammendataenefraen shapefiltilenannen(esri,2016c) Funksjonsomavgrenserdatafraen shapefilgeografiskinnenforenanne shapefil. 31

Innhentingavdata ForågjennomføreanalyseninnenforstudieområdetbledethentetinngeodataforBærum+og Oslokommune.DataenblehentetinnfraKartverket,StatnettogkartdatabasentilInstituttfor planleggingogarkitektur. Datasett Kraftledning#linje# FKB#eiendomsflater# FKB#bygningsflater# Tabell'6:'Datasett'importert'i'GIS ' Kilde Statnett Kartverket NTNU Fremgangsmåte Førstestegianalysenvaråbrukefunksjonen clip tilåavgrensedataeneinnenfor analyseområdet.ettersomkraftledningenharetbyggeforbudsbeltepå38meter(19metertilhver side)dannetdetteselveanalyseområdetsgeografiskeavgrensning.foråhaetvisst slingringsmonnbledatasettene,herunderfkbeiendomsflaterogfkbbygningsflater,avgrenset innenforet40metersbelterundtkraftledningen. ViderebleFKBbygningsflatermodifisertytterligere.Førstbledetopprettetetnyttfeltiattributt+ tabellen(somviseralleegenskapenetilhverenkeltbygning)hvorarealetbleberegnet,føralle bygningspolygoneneblekonverterttilbygningspunkt.etutsnittavbygningspunktmed tilhørendeeiendomsflatererillustrertifigur'6.dettevarnødvendigfornestesteg, spatialjoin, hvorbygningspunkteneblesammenstiltmedeiendomsflateneforåfremstilledeberørte eiendommenemedtilhørendeforekomstavbygninger.detteblegjortforåkunneavdekkehvor stordelaveiendommenesomerbebygd. 32

± Bygningspunkt Eiendomsflater 1:2 500 Figur'6:'Illustrasjon'av'sammenstilte'bygningspunkt'og'eiendommer'innenfor'en'del'av'analyseområdet SistestegiGISvaråeksportereresultatetitabellform.Resultatetfra spatialjoin avbygningerog eiendommermedførteatbådebygnings+ogeiendomsareal,medflereegenskaper,varfremstilti énogsammeattributt+tabell.detvarimidlertidikkemuligågjennomføreselveutregningenigis, sidenenkelteeiendommerhaddeforekomstavflerebygning(noesomresulterteiflere attributterpereiendom).# Dadataenevareksportertogfremstiltitabell,varnestestegiarealanalysenåundersøkehvade enkelteeiendommenevarregulerttilikommuneplanensarealdel.deenkeltegårds+og bruksnumrenemåttesjekkesoppmotarealdelenmanuelt.itilleggvardetinteressantåsehva slags type eiersomeroppført;privat,statlig,kommunalosv.foråfremstilledissedataeneble programvaren Eiendomsinfo benyttet.tilsluttbletomtenesutnyttelsesgradberegnet(%bya) ogrestpotensialetilutviklingutfrakommunenesrespektiveareakrav. 33

Kvalitetssikringogavvik DataenesomblefremstiltiGISblekvalitetssikretmotwww.kommunekart.com. DetteerentjenestesomgirkartinformasjonoverulikekommuneriNorge,blantannet reguleringstiltak,eiendomsinformasjonogtilgangtileiendomsregistre(norkart,2017).detvar noenarealavvikmellomdetoverktøyene,mellom1og#60kvadratmeter.detblevalgtåbenytte arealenesomblefremstiltigis. Etannetavvikvarantallbygningerianalyseområdet.Konverteringenavbygningspolygontil punktmedførtenoeforflytningavenkeltebygningspunktiforholdtilbygningspolygonenes opprinneligeplassering.dettemedførteatca.5%avbygningenesomvarlokalisertpådeberørte eiendommerbleutelatt.konsekvenseneavdetteregnesimidlertidikkesomvesentlige,daavviket iallhovedsakoppstoiyttergrenseneavanalyseområdet. Vednærmereundersøkelsepåeiendommenesomvistepotensialfordelingitabellen,vistedet segatnoenavområdenesomerregulerttilboligbebyggelseikommuneplanenerregulerttil veiareal.andrevistesegåværeregulerttil annetfellesareal eller lekeareal ireguleringsplan. Detvilsiatantall muligeenheter somkunneskillesutforeiendomsutvikling,ikkeerreeltialle tilfellene.denneanalysenerhovedsakeligentallknusing,ogforåfåetmernøyaktigresultatvilen værenødttilåsenærmerepåhverenkelteiendomogdobbeltsjekkebådereguleringogegnethet. ' ' & 34

Delanalyse&2& &Skjulte/båndlagte&verdier& # Kraftledningenbåndleggerarealiområdermedstortutbyggingspressoghøyetomtepriser.Deter derforavinteresseågjøreetøkonomiskestimatavklausuleringsområdetpådearealenesomer avsatttilboligutbyggingikommuneplanensarealdel(kpa).detteverdiestimatet#eravinteresse somvurderingsgrunnlagvedetableringelleroppgraderingavnykraftledning.denøkonomiske verdienavtomtearealetmåvurderesmotmerkostnadenvedåleggekraftledningenibakken. Utbyggingspotensialebleidenneanalysenavgrensettilågjeldeboligutbygging.Detblederfortatt enforutsetningomatdeterarealeravsatttilboligbebyggelse,kombinertformålog fritidsbebyggelseikpasomharutbyggingspotensiale.# DelanalysenbleavgrensettilarealenekraftledningenbåndleggeriBærumkommune.Resultatet ogkonklusjonenavanalysenersammenlignbarfordendelenavtraseensomgårgjennomoslo, mengeodatafraoslokommunebleikkegjorttilgjengeligvederlagsfritt.dennedelenavtraseener derforikkeanalysertnærmere. Innhentingavdata ForågjennomføreanalyseninnenforstudieområdetbledethentetinngeodataforBærum+og Oslokommune.DataenblehentetinnfraStatnettogBærumkommune. Datasett Kraftledning#linje# Kommuneplanens#arealdel,# Bærum## Tabell'7:'Datasett'importert'i'GIS'(2) Kilde Statnett BærumKommune Detvargeodataenefrakommuneplanensarealdelsomblebenyttetianalysen.Dersomdet foreliggerreguleringsplanersomikkeerioverenstemmelsemedkpa,erdetteikketatthøydefor idenneanalysen.dataenfrakpainneholdtpolygonforallearealformåletterkpa.videremåtte dedearealenesomharutbyggingspotensialeskillesut.ingenavdeberørtearealenevaridette tilfelletregulerttilkombinertbebyggelseoganleggellerfritidsbebyggelse,ogdetblederforkun bruktarealregulerttilboligbebyggelse. 35

Fremgangsmåte Foråselekterearealmedutbyggingspotensial,varførstestegåopprettekraftledningens klausuleringsbeltepå38meter.vedhjelpav clip blealleflaterregulerttilboligbebyggelse innenforklausuleringsbeltetklippetut.figur'7illustrererkraftledningenmedklausuleringsbeltet, ogtreavfelteneunderledningensomerregulerttilboligbebyggelseikpa.videreblearealetpå hvertavdissefelteneberegnetogsummert. 36 ' Figur'7:'Utsnitt'fra'GIS,'kraftledningen'og' arealer'regulert'til'boligbebyggelse Sistestegianalysenvaråberegnedeøkonomiskeverdienebundetoppideberegnedearealeneut fraengjennomsnittligtomteverdiibærumkommune.detervanskeligåfåfyldigstatistikkpå kvadratmeterprisfortomtegrunn,dadetersværtfåenkelttomtertilsalgs.tomterselgessom regelsomutviklingstomtertilprofesjonelleaktører,ogdetervanskeligåskilleuttomteverdisom sammenligningsgrunnlag.ietforsøkpååhenteutkonkreteverdier,bledettattkontaktmed Eiendomsverdi.Eiendomsverdiregistrerertomteomsetningerbasertpåomsetninger,menleverer imidlertidikkeestimaterpåtomteverdier.gjennommailkorrespondansemedenrepresentantfra Eiendomsverdikomdetfrematdetomsettessværtfåtomter,spesieltiBærum+ogOslo kommune,ogatdetomtenesomomsettessomregelselgessomendelavenpakke.detville derforværevanskeligåestimeretomteverdieriområdet. ' DetomtenesomerannonsertpåFinn.noersåfå,ogimangetilfellerlitesammenlignbare,slikat etmerrelevantdatagrunnlageråbaseretomteverdipåsalgsverdiforboligfratrukketalle kostnadertilfortjeneste,reguleringogoppføring.berverdivurderingasharforetattnettoppen slikanalysepåvegneavbærumkommune,basertpåmarkedsforholdperdesember2016.dette erenoverordnetanalyseavgjennomsnittligetomtepriserforboligformål(eneboligerog tomannsboliger)ibærumkommune(berverdivurderingas,2016).tomteprisenesom

fremkommeravanalysentilsvarernominellsalgssumfratrukkettotalebyggeomkostningerog prosjektgevinst(berverdivurderingas,2016).dissetallenebledobbeltsjekketmedjmnorge, somutviklernybyggibærumogoslovest,førdeblelagttilgrunnidenneoppgaven. 37

3.5# Forskningsetikk#og#kvalitet#på#innhentet#data# 3.5.1# Forskningsetikk# Forskningsetikkdreiersegometbredtspekteravprinsipper,reglerogretningslinjersommå vurderesvedinnhentingavinformasjon(johannessenetal.,2016).dennasjonale forskningsetiskekomitéforsamfunnsvitenskapoghumaniora(nesh)harutarbeidet retningslinjerforforskningsetikk.ioppgavenerfølgendeforskningsetiskekravtatthensyntil:(1) informertsamtykke,(2)kravtilprivatlivog(3)kravpååblikorrektgjengitt.informantenehar fåttfullstendiginformasjonomhensiktenmedstudieneoghvordandataenebenyttes.deter hellerikkepublisertsensitivellerprivatinformasjonominformantene. Kravetomåblikorrektgjengittinnebæreratresultateneskalpresenteresfullstendigogiriktig sammenheng(jacobsen,2015).spørsmåleneblederforsendttilinformanteneiforkantav intervjuetslikatdekunneforberedesegpåspørsmålene.itilleggerintervjuenetranskribertfullt ut.transkripsjonenerikkevedlagtavhensyntilinformantene. Iforbindelsemedtilgangtilrelevantedataformasteroppgavenbledetundertegnetenavtaleom konfidensialitetmellomstudentenogstatnett. Foråvurderekvalitetenpåundersøkelsenerdetviktigåkunneværekritisktilsineegnekilder. Deninnhentedeempirienbørværegyldigogrelevant(valid),samtpåliteligogtroverdig(reliabel) (Jacobsen,2015).Somtidligerenevntkandetåbenyttebådekvalitativeogkvantitativemetoder bidratilåkvalitetssikredeninnhentedeinformasjonen. 3.5.2# Validitet#og#relabilitet# Oppgavensvaliditetrepresenterdataenesgyldighetogrelevans.Meddettemeneshvorvidtden empiriensominnhentesgirsvarpåoppgavensspørsmål(jacobsen,2015).ifølgejacobsen(2015) skillervitenskapeligmetodemellominternogeksterngyldighet,derinterngyldighetinnebæreri hvilkengradvikantrekkekonklusjonerpådetinnhentededatagrunnlaget,mensekstern gyldighetsiernoeomhvorvidtdataenekangeneraliseres.yin(2014)beskriverinterngyldighet somatdetsommålesmåharelevansfordeproblemstillingenedetforskespå.idenne masteroppgavenvilproblemstillingogforskningsspørsmålderforutgjøregrunnlagetfor innhentingavalldatainnsamling.eksternvaliditetgårutpåatdemålingenesomgjennomføres 38

skalkunnegjeldeogsåiandresammenhenger(yin,2014).denaktuellecasestudienbasererseg kunpåettcase,noesomhargjortdetutfordrendeåoppnåeksternvaliditetdafunneneikke sammenlignesmedlignendecase.metodenforåinnhentedata,hvorenserpåpotensialetfor fradelingpåhverenkelteiendom,errelevantforallekraftledningergjennomtettbebygde områder.metodenbruktavberverdivurderingaserogsåadekvatdersomenharettilstrekkelig datagrunnlagforomsetningsverdipåeiendommeridetaktuelleområdet. Atoppgavenerreliabelinnebæreratdeinnhentededataeneertilåstolepå(Jacobsen,2015). Hvortroverdigundersøkelsenervilavhengeavhvilkedatasomerbrukt,hvordandataenehar blittsamletinnoghvordandeerbearbeidet(johannessenetal.,2016).dersomengjennomfører gjentatte,uavhengigeundersøkelsersomvisertilnærmetliktresultat,kanundersøkelsens pålitelighetfremståsomsterkere.enannenmåteåtestedataenestroverdighetervedatflere forskereundersøkersammefenomen.dataenesomerinnhentetgjennomdenkvantitative arealanalysenerdobbeltsjekketgjennomflereverktøy,ogansesderforsomtroverdige. # 39

4.## Casebeskrivelse# Høyspentledningen Hamang+Bærum+Smestad er12km.lang,ogstrekkersegmellomhamang+ ogsmestadtrafostasjon.kartetoverbærum+ogoslokommuneviserdeneksisterende ledningstraseen,markertsomenrødlinje,meddetotrafostasjonenesomendepunkteravlinjen (Figur'8).LedningengårogsåinnomBærumtrafostasjonnord+vestforHaslum.Fornyelseav Bærumtrafostasjoninngåriprosjektet.Ledningenharidagenkapasitetpå300kV,ogskalsom endelavnettutviklingenistor+oslooppgraderestilenkapasitetpå420kv.statnettarbeidernå medåutviklekonseptalternativeroggjennomføredenødvendigeutredningeneforprosjektet. Arbeidetmeddeulikeutredningenevilpågåiallefallutåret(Revelsby,2017).Nårdetteergjort mådetsøkeskonsesjonhosnve.forbindelsenvilantakeligvisikkeståferdigføromtidligsttiår (Revelsby,2017). Ledningenbleoppførtrettetter2.verdenskrig,rundt1948,ogdetvarpådettetidspunktetstort settkunskog+oglandbruksarealeribærum.idagerdetetavnorgesmesttettbebygdeområder (Revelsby,2017).Dettebyrpåflereutfordringermedhensyntiloppgraderingen.BådeiOsloog Bærumerdetfånaturligetraseerfornyeluftstrekk,ogvedoppgraderingerStatnettnødttilå utredeulikekonseptuelleløsninger.detteomfatterblantannetkabeligrøft,kabelitunnel,ny luftledningellerenkombinasjon.dersomenskalkombinereluftledningogjordkabelpåsammen strekning,krevesen muffestasjon,enstasjonderjordkablerogluftledningerkoblessammen (Revelsby,2017). KraftledningenHamang+Bærum+Smestaderetprioriterttiltakinettplanen.Foråsikreat kraftnettetkanhåndtereforbruksveksten,vildetværegunstigåfåpåplassdenneforbindelsen tidligiperioden(statnett,2011),daoppgraderingavkraftledningenvilsikreøktkapasitetinntil byen. 40

± Bærum trafo Smestad Hamang 1:100 000 ' Figur'8:'Ortofoto'av'kraftledningstraseen'gjennom'Bærum6'og'Oslo'kommune # 41

4.2# Båndlagte#arealressurser## Etavdeviktigstetiltakeneforåreduseredenegativevirkningeneavenkraftledning,eråvelge riktigtrasé(energidepartementet,2012).nettplaneninnebærerbådeoppgraderingav eksisterendeledningsnett,ogutskiftningavgamleledningerderenoppgraderingikkeermulig. Hovedstrategieneråbenytteeksisterendearealervedoppgraderingavstrømnettet,menderen allikevelblirnødttilåleggeheltnyeledninger,mådetogsåutredesalternativetrasévalg.detteer tilfelletfordetaktuellecasethamang+bærum+smestad,derdagensledningerernødttilå erstattesforåkunnehevespenningen(statnett,2011).vedenspenningsoppgraderingkanheller ikkeeksisterendemasterbenyttes(revelsby,2017).pågrunnavplassmangeliosloogbærumvil detikkeværemuligåbrukedeordinære420kv+mastene,deblirforstore.dersomdetskallegges nyluftledning,måandremastetypersomegnersegforbynærestrøkderforvurderes.veden vurderingavalternativetraseerogløsninger,måarealdisponering,eiendomsverdierog samfunnsnyttenvedomdisponeringaveksisterendetrasévurderes. Stortingetharbesluttetat420kVskalføresgjennomluftledninger,menenkeltestedermå allikeveljordkabelvurderessometalternativ.detgjelderspesieltibystrøkogtettbebygde områder(energidepartementet,2012). Statnettharutarbeidetenenkelanalysesomviserhvilkearealkategorierdeneksisterende ledningstraséopptar,basertpågjeldendereguleringsstatus.figur'9og10illustrererfordelingen avarealformålenemellomtrafostasjonene. 42

Arealformål,#Hamang#trafostasjon9Bærum#trafostasjon# 1% 8% 25% 23% 15% 28% Vann Samferdsel Dyrketmark Åpenmark Skog Bebygget Figur'9:'Arealformål,'Hamang6Bærum'(Statnett'v/'Bjørnsrud,'2016) ' DetmesteavtraseenmellomHamang+ogBærumtrafostasjoninngåriarealkategorien Åpen mark.kartverket(2014)definerer åpenmark som Arealressurskartlagt'areal'som'ikke'er' jordbruksareal,'skog'eller'myr.'åpenfastmarktrengerikkenødvendigvisværeubebygdareal. Blantannetblirlandbrukseiendommerogtunidagklassifisertsomåpenmark,itilleggtilåpne grønneområder,gruslagteområder,steinbrudd,randsoneretc.(norskinstituttforskogog landskap,2013).dennearealtypenermedandreordsværtåpenoggenerell. FraHamangtrafostasjonogfremtilGjettum,strekkerkraftledningenseghovedsakeliggjennom områderregulerttilgrønnstrukturelleroffentlig/privattjenesteyting.sistnevnteomfatterblant annetbærumsykehusogmartinahansenshospital.igjettumområdeterstoredeleravde berørtearealeneregulerttilboligbebyggelse.frahaslumogopptilbærumtrafostasjonerdet mesteavarealregulerttillandbruksområder,naturvern,friområderoggrønnstruktur.noen områderregulerttilboligbebyggelseerogsåberørt. 43

Arealformål,#Bærum#trafostasjon9Smestad#trafostasjon# 0% 8% 56% 12% 14% 10% Vann Samferdsel Dyrketmark Åpenmark Skog Bebygget Figur'10:'Arealformål,'Bærum6Smestad'(Statnett'v/'Bjørnsrud,'2016) DeterhovedsakeligmellomBærum+ogSmestadtrafostasjonathøyspentledningenopptar alleredebebyggetareal.deterhersnakkomtettbebygdesmåhusområder,beståendeav fortrinnsviseneboliger,tomannsboligerogrekkehus. 4.2.1# Arealkategorier## Foråvurdereomkraftledningenskalleggessomjordkabel,mådetsynliggjøresogberegnesat merkostnadenkanforsvaresutifraklaresamfunnsøkonomiskefordelerellerfrigjøringav verdifulltomtegrunnietsliktomfangatdetteoverstigermerkostnaden.detkanforeksempel værefrigjøringavarealtilsykehus,skolerellerandreoffentligeformål.viharogsåsettatarealeri nærhetenavkollektivknutepunktkangiromforstørreboligutviklingsprosjektersomigjenkan betalemerkostnadenvedjordkabel. Kraftledningenbåndleggeridagseksulikearealkategorier: Bebygget:Deteravinteresseåsehvormangeavdeberørteeiendommenesomfårfrigjortet potensiale,entenvedtomtedelingellervedfortetting. 44

Dyrket#mark:Ledningstraséoverdyrketmarkvilisegselvikkeinnvirkepåarealbruken,da dyrketmarkerbåndlagtavandrehensyn.traseenersomregelendelavetstørreubebygd områdesomkanutnyttesuavhengigavomkraftledningengårderellerikke. Vann:Vannogbekkedragutgjørensværtlitendelaveksisterendetrasé,ogansesuaktueltsom byggeområde.hervilvassdragsvernogrekreasjonsverdierblivurderthøyt. Åpen#mark:Nårdetgjelderåpenmark,erdetavinteresseåkartleggenærmerebrukenog reguleringsstatusenpådeområdenesomerkategorisertsomåpenmark,forågjøreenmer detaljertanalyseavmuligutnyttelseavdisseområdene. Skog:Forskogarealerkandetværeavinteresseåsepåhvorledesdisseinngårivernesonerog hvilkebetydningdeharforrekreasjonsformål. Samferdsel:Foråvurdereområdetsomarealreserveietsamfunnsnyttigperspektiv,erdetav interesseåskilleutåpnesamferdselsarealerfraveitraseer,somforeksempelparkering. # 45

5.## Caseanalyse#og#funn# Idettekapitteletpresenteresogdrøftesresultatenefraarealanalysenogintervjuene.Detblirlagt fremenkonklusjonunderhvertdeltema. # 5.1# Arealanalyse## Forskningsspørsmål'1:'Hvilke'arealressurser'blir'frigjort'ved'nedleggelse'av'kraftledningen' Hamang6Bærum6Smestad,'og'hvordan'kan'disse'utnyttes?' 5.1.1# Beskrivelse# Formåletmeddenkvantitativeanalyseneråkartlegge,beregneogvurderepotensialefor alternativbrukogeventuellutbyggingavarealenesomdeneksisterendekraftledningstraseen opptar.resultateterpresentertiformaveteiendomskartovertraseenmedenoversiktoverde eiendommersomerberørtavkraftledningstraseen(figur'11).eierforhold,størrelseogutnyttelse erpresentertitabellform(vedlegg'2),ogmuligrestpotensialeerberegnetpåbakgrunnibærum+ ogoslokommunesnormkravforutnytting.bådeibærum+ogoslokommunegårkraftledningen hovedsakeligoverområderregulerttilbolig,dersmåhusbebyggelseutgjørhovedtyngdenav bebyggelsen.småhusbebyggelseinkluderereneboliger,tomannsboligerogrekkehus. Kraftledningengårogsåoverlandbruksområder,friområderogområderdisponerttiloffentlig formål. 46

± 0 0,5 1 2 Kilometers Figur'11:'Kart'over'kraftledningen'gjennom'Bærum6'og'Oslo'kommune,'med'berørte'eiendommer'og'bygningspunkt' (GIS) Analysenpresenterermuligeenhetersomkanutviklesvedtomtedelingdersomkraftledningen fjernes.landbruksområdererikkevurdertsommuligutbyggingsområde,dautbyggingavslike områdererbåndlagtpågrunnavjordvern,ogikkepågrunnavkraftledningen.områder disponerttiloffentligformålersummariskvurdert,dadisseidagliggersomarealreservefor sykehus,skolerogandreoffentligeformål.deleravtraseenvirkeridagsomnaturligeturdragog buffersonerinneismåhusbebyggelsen,ogarealutnyttelsenvedfrigjøringavdissearealeneer tematisertiintervjumedreguleringsavdelingenibærumkommune(kapittel5.5). Mulighetenforutviklingavdenenkelteeiendomberorpåstedligeforholdsomtopografiog adkomstmuligheter,eksisterendebebyggelsesverdiogplasseringpåeiendommen,samtpå grunneiersønske.krafttraseenkrysserflerehundreeiendommermedprivategrunneieresomvil havarierendeinteresseforutvikling,ogdettotaltsynliggjortepotensialekanikkepåregnes utvikletinærmestefremtid,menmåseesietlengretidsperspektiv.dataenesomfremkommerav analysengirenindikasjonpådeverdierogmuligheterdenenkeltegrunneierfårvedfrigjøringav krafttraseen,somdeteropptilhverenkeltåvurdereutviklingenav. Tegnforklaring Kraftledning Bygningspunkt Berørte eiendommer 47

Arealkrav&& Kommuneplanensarealdel(KPA)styrerarealdisponeringeniBærum+ogOslokommune. Kommuneneavklarerhovedtrekkeneiarealbrukengjennomarealdelen,mensreguleringsplaner detaljererogutfyllerdegenerellearealformåleneoversiktsplanengir(fiskaa,2014). Bærum(Kommune( Kravtilreguleringsplanerbleinnførti1924,noesomharresultertatdeeldreområdeneiøstre Bærumikkeerregulert,menbleisintidbygdutetterlokalebestemmelser(Bjørge,2017). Områdenefølgeridagkommuneplanensbestemmelser,mensvestreBærumistørregrader regulert.detfremgåravkommuneplanen2015+2035,tilhørendebestemmelserogretningslinjer forarealformål 23.1,attomtforfrittliggendesmåhusbebyggelse(eneboligerogtomannsboliger) ikkeskalværemindreennhenholdsvis800kvmog1400kvm(bærumkommune,2015).i henholdtil 26+2,skalgradavutnyttingikkeoverstige20%BYAforsmåhusbebyggelse. Rulleringavkommuneplanensarealdelfor2017+2035erførstegangsbehandletoglagtuttil offentligettersyn.følgendeendringertilarealbruk,medhensyntiltomtestørrelsei småhusområder,erforeslått: 48 + enebolig:reduksjonavkravtiltomtestørrelse,fra800kvm.til600kvm. + tomannsbolig:reduksjonavkravtiltomtestørrelse,fra800kvm.perboenhettil1000 kvm.totalt(dvs.500kvm.perboenhet). Kravtilgradavutnyttingforsmåhusbebyggelseerforeslåttøktfra20+til25#%BYA(Bærum kommune,2017b). Offentligettersynvilavsluttesimai2017,ogplanenvilblisluttbehandletijuni2017(Bærum kommune,2017b).resultatetavbehandlingenvilpåvirkeutviklingsmuligheteneiområdetog analysenidennemasteroppgaven.vedlegg'3presentererderforenalternativtabell,med oppdatertarealkravpå600kvm. Oslo(Kommune( DeeiendommenekraftledningenberøreriOslokommunereguleresav Småhusplanen,somer enreguleringsplanforsmåhusområderiosloytreby(oslokommune,2013).hovedregelenfor eiendommenesomerunderlagtsmåhusplanen,erattomtestørrelsenskalværeminimum600# kvm.nettoareal.(oslokommune,2013).tomterunder600kvmkreverdispensasjonved fradeling,ogkanførstfradelesdersomdetforeliggerengodkjentsøknadomtillatelsefornytt

tiltak,elleratdetliggereneksisterendebygningpåeiendommensomønskesfradelt(oslo Kommune,2013).IhenholdtilOsloKommune(2013)tillatesdetinntil24#%#bebygd#areal# (BYA)pådenenkeltetomt.'' Nykommuneplan(samfunnsdelmedbyutviklingsstrategi)ersendtpåhøring. Byutviklingsstrategienskalleggestilgrunnnårarealdelenskalrevideressenerei bystyreperioden(oslokommune,2017).høringsfristener30.juni2017. KraftledningenHamang+Bærum+SmestadgårgjennometboligområdepåMontebelloførden enderitrafostasjonenpåhuseby.iutkastettilnykommuneplanharbyrådetlagtfremforslagtil seksnyeutviklingsområder,somblantannetomfattermontebello.deterplanlagtenutvikling sominkludererhusebyplatået,dertrafostasjonenliggeridag,ogområdetsomstrekkersegopp motdeleravsmåhusbebyggelsenrundtkraftledningen(oslokommune,2017).detfremkommer videreavforslagetatkommunenforventeratet betydeligutbyggingspotensial vilutløsesved nedleggelseavhøyspentledningen(oslokommune,2017). 5.1.2# Drøfting#og#funn# Figur'12viserkraftledningen,inndeltidedeletappenesomvilblianalysertidettekapittelet. Analyseneerdeltinnnummervis,fra1til10,oggjenspeileroppdelingenognummereringenpå figur'12.kartmedstørremålestokkforhverdeletappeerlagtivedlegg(vedlegg'2.162.10).disse karteneviserhvormangeeiendommersomharpotensialefordeling.karteneerogsånummerert etterhvilkedeletappedeutgjørpåkraftledningstraseen. 49

± 6 7 8 9 10 5 4 3 2 1 1:35 000 Figur'12:'Oversiktskart'over'kraftledningen'med'deletapper'(GIS) ( Bærum(Kommune( 1.Hamang(trafostasjonI(Brynsveien((vedlegg(2.1)(( IområdetfraHamangtrafostasjontilBærumsveienberørerkraftledningenfordetmeste grønnstrukturogarealregulerttiloffentligformål(figur'13).herliggerstoreoffentlige institusjoner,sombærumsykehusogmarthahansenshospital.vedbærumsykehusgår kraftledningenoverstorearealersomidagbrukestilparkering(figur'14).parkeringsplassene kanomdisponeresogutviklestilyttligeresykehusformål.områdetliggergodttilrettesom utviklingsområde,menikkenødvendigvisforboligbygging.verdienavtomtenmåsesienstørre sammenheng,sominvolvererbådekommune,helseforetakogandreoffentligeinteresser. 50 (

Pådennestrekningenerdetliteromforfradelingavprivatetomter.Deterkunregistrertén eiendommedpotensialforfradeling.områdetliggerimidlertidgodttilforensamletutviklingi regiavstoreoffentligegrunneiere,dernedleggelseavkraftledningeneravvesentligbetydningfor enhelhetligplan. Figur'13:'Sykehusområdet'(KPA,'Bærum)' '''''''''Figur'14:'Parkeringsområdet'ved'Bærum'sykehus'(Google'maps)' 2.Brynsveien(I(Gjettum(stasjon((vedlegg(2.2)( ( FraBrynsveienstrekkerkraftledningenseggjennomrekkehus+ogvillaområderopptilGjettum stasjon.forbindelsengårlangsturdraget Gjettumstien,somerregulerttilgrønnstrukturiKPA. Avdeberørteeiendommeneerdetregistrertåtteenkelteiendommersomharmulighetforå fradele/utviklearealsomerberørtavkraftledningstraseen. Påtoavderegistrerteeiendommeneliggerdetstørreboligsameier,derarealethovedsakelig omfattertunogannetutearealtilknyttetboligene.deterlitesannsynligatdetvilfortettesnoe særligher. 51

KraftledningstraseenkrysseroverGjettumskole(figur'16).Detvilikkeværeaktueltmed boligutviklingpådenneeiendommen,mendersomskolenskullehabehovforåøkekapasiteten vildetværemuligåutvidedersomledningenfjernes. Figur'15:'Gjettum'skole'og'utviklingsområde'(KPA,'Bærum)' Figur'16:'Uteområdet'ved'Gjettum'skole'(Google'maps)' Samvirkeinstituttetseiendomerenstoreiendomregulerttilboligbebyggelseikommuneplanen. Nederstedelenavdenneeiendommenerberørtavkraftledningstraseen.Nedleggelseav kraftledningenkanøkekvalitetenogutnyttelsenaveiendommen. MellomBærumsveienogKolsåsbanen,krysserkraftledningensenterområdetpåGjettum,som alleredeerunderutvikling.hervilennedleggelseavkraftledningenutløsepotensialeforvidere utviklingavboligerognærsenter. Figur'17:'Fremtidig'utviklingsområde'ved'Gjettum'stasjon'(Google'maps)' # 52

3.(Gjettum(stasjon(I(LNFIområde(ved(Dælivann((vedlegg(2.3)( ( FraGjettumstasjongårkraftledningeniytterkantenavKolsås+Dælivannlandskapsvernområde, somervurderttilåhastorbetydningbådeforbærumkommuneogpånasjonaltnivå. Landskapsvernområdeteretkulturlandskapmedverneverdigkambrosiluriskberggrunnoget riktplanteliv(lovdata,1978).enutviklingavboligbyggingidetteområdeterikkepåregnelig. DeterimidlertidflerestoreeneboligtomterirandsonenavLNF+området,somerdelvisbåndlagt avledningen,ogsomkandeles.detteberorigjenpåbygningensplasseringpåeiendommene.her kanenseforsegatfleregrunneierekanfradeleogfortette,menomfangeterallikevelbeskjedent settietstørreperspektiv.detertrossaltfåeiendommerdetdreiersegom(ti+tolvstk.). KraftledningenkrysseretstortområdebeståendeavrekkehusvedKittyKiellandsvei.Området somerbåndlagtavkraftledningendanneretåpentgrøntarealmellombyggene.eiendommen ansesikkerelevantforutbygging,dadeterveldigmangesameieresommåblienigeomfradeling, noesomikkeerpåregnelig. Figur'18:'Kraftledning'i'ytterkant'av'verneområdet'ved'Dælivann'(Google'maps)' 4.LNFIområde(I(Bærum(trafostasjon((vedlegg(2.4)( ( LedningenstrekkersegførstgjennometLNF+områdepåNesSøndre.Viderekrysser kraftledningenetområdederdeterregistrerttreeiendommermedpotensialfordeling.disse eiendommeneerimidlertidbåndlagtmedfredningsvedtak.fredningsvedtaketeroverførtfragnr. 3/2,someiendommeneopprinneligerutskiltfra.Ikommuneplanenerdisseeiendommeneavsatt tilboligbebyggelse,ogdeerireguleringsplanenregulerttil Felles/Annetlekeareal.Selvom områdeteravsatttilbolig,vildetikkeværeaktueltmedeiendomsutviklingutenendringav fredningsbestemmelse.itilleggerdetorganisertsometrealsameie,medsåmangeeiereatdet kanværevanskeligåoppnåenighetomformålsendring. 53

DerkraftledningstraseennårÅsterudstien,krysserdenoverØverlandselvaoggårielvedraget heltopptiljordenesydforbærumtrafostasjon.kombinasjonenavelvetraséoglnf+områdegjør detteområdetuaktueltsombyggeområde,ogdeteruansettikkekraftledningstraseensomer førendeforatdetteområdeterbåndlagt.toaveiendommenesomblirberørtpåstrekningenhar potensialetforfradeling,meneiendommenrettvedelvenharantakeligikkepotensialemedtanke påhensynssonetilbekkefar.ihenholdtilkommuneplanensbestemmelserogretningslinjer 11+ 4,erbyggeforbudssonen20meterfrabekkekantvedØverlandselvafraÅsterudtilRønneelv (BærumKommune,2015). Figur'19:'Gjettum'til'Bærum'trafo'(KPA,'Bærum)' 54

5.Bærum(trafostasjon(I(Hosle((vedlegg(2.5)( ( FraBærumogfremtilHosleserviogsåatkraftledningstraseenihovedsakkrysserLNF+områder. EneventuellutviklingavLNF+områderstyresikkeavomenkraftledningenblirnedlagtellerikke, hererdetandreføringersomliggertilgrunn. DertraseenkrysserHestegataogEkrekroken,erdetidentifisertfireeiendommerhvordetkan frigjøresarealertiltomtedelinghviskraftledningenleggesned. # 6.Hosle( (Hagabråten((vedlegg(2.6) FraHoslegårarealbrukenrundtkraftledningenfraåværestoreåpnelandbruksområdertilmer tettbebygdeboligfelt.ledningenstrekkersegistorgradgjennomeldreeneboligfelt,der gjennomsnittligtomtestørrelsepådeberørteprivateiendommeneliggerpå1300kvm. Deterregistrert20eiendommersomerstorenoktilådeles. 7.Hagabråten( (Lysakerelva((vedlegg(2.7)(( ( VedHagabråtengårkraftledningenoveretstortsammenhengendegrøntareal,avsatttil grønnstrukturikpa,ogsomtjenersomfriluftsområdeinærmiljøet.hellerikkehererdet kraftledningenisegselvsombåndleggerarealet.frahagabråtenstrekkerkraftledningenseg stortsettgjennomreneboligområderiformaveneboliger,tomannsboligerogrekkehus.deter registrert21eiendommerpådennestrekningensomharpotensialefordeling. Figur'20:'Bærum'trafo'til'kommunegrensen'(KPA,'Bærum)'' ( 55

Oslo(Kommune(( 8.Lysakerelva( (Ostadalsveien((vedlegg(2.8)( ( FraLysakerelvastrekkerkraftledningensegvidereinniOslokommune.VedLysejordetgår ledningenoverstoregrøntarealerogområderregulerttiloffentligformål.traseenkrysserover LysejordetskoleogMøllefaretidrettsparkførdenfortsetteroverVækerøveienoginnietbelte medsmåhusbebyggelseogblokkbebyggelse.derhvorkraftledningstraseengårforbi blokkbebyggelsen,erområdeneenteneietavboligsameiermedmangeeiere,ellerarealereietav Oslokommune,regulerttilfriområder. Deterregistrertsekseiendommermedpotensialforfradeling.Fireavdisseerprivate enkelteiendommer.detoandreerborettslagogsameie. 9.Ostadalsveien( (Mærradalen((vedlegg(2.9)( FraOstadalsveiengårkraftledningengjennometnaturvernområdeogoveretstortboligfeltmed over400seksjonervedrøa/ullerntoppen.detteerdenenesteregistrerteeiendommenmed potensialfordelingidetteområdet.høyspentledningenkrysserimidlertideiendommenpå midten,ogdetbåndlagtearealetfungerersomgrønt+ogveiarealforeksisterendebebyggelse. 10.Mærradalen( (Montebello((vedlegg(2.10)(( ( FraMærradalenkrysserkraftledningenboligbebyggelsenpåMontebelloførforbindelsenenderi entrafostasjonpåhuseby.pådennestrekningenerdetregistrerttolvboligeiendommersomhar potensialfordelingogutvikling.toavdeberørteeiendommeneerstørreseksjons+sameier,der fortettingerlitesannsynlig. # 56

5.1.3# Konklusjon# #arealanalyse## Arealanalysenviseratdeteroverordnedevurderingersomliggertilgrunnheleveien.Deterlagt såmangeføringeriformavlandskapsvern,offentligeinstitusjoner,grønneområderoglignende, ateneventuelleiendomsutviklingilitengradvilhandleomfelt+ogstorutbygging,menhelleren fortettingieksisterendeboligområder.somviseravarealgjennomgangenlangs kraftledningstraseen,vilennedleggelsekunutløseetpotensialeforfortettingismåhusområdene. Deterfåstoreområder,somerberørtavkraftledningen,somikkeerbåndlagttilandreformål. Potensialetkanmedandreordilitengradutløsessamlet,mendetermuligheterforde grunneiernesomblirberørtavrestriksjonsbeltet,ogdetkanutgjørestoreverdierfordemdet gjelder.deterimidlertidsnakkommangeforskjelligegrunneiere,somalleharulikeinteresserfor sineiendom.noenvilantakeligbenyttesegavmulighetentilåskilleutendelavtomtensinforå utvikle,mensandremuligensvilbeholdeeiendommenslikdener. Derhvorboligpotensialetseruttilåværevesentlig,eriendepunkteneavkraftledningen,der transformator+ogkoblingsstasjonerleggerbeslagpåstorearealer.fortraseenhamang+bærum+ Smestad,erdetHamang(Franzefoss)ogstasjonenpåSmestad(Huseby)somrepresenterer potensialetforboligutvikling,ogdettearbeideteralleredeigangsatt. Ettersomdethovedsakeligersnakkomenkelttomtersomharmulighetforutviklinginnenfor eksisterendeplaner,erdetliten/ingensamfunnsgevinstsomkanutløsesvednedleggelseav kraftledningenderkraftledningenkryssergjennomsmåhusbebyggelsen.samfunnsnyttevili hovedsakdreiesegomutvidedemuligheterforutviklingavsamfunnsinstitusjonersomskoler, sykehusogannenoffentligvirksomhet.idettetilfelletvildemuligesamfunnsgevinsteneliggei sykehusområdetoggjettumnærsenter. # 57

5.2# Skjulte/båndlagte#verdier## Forskningsspørsmål'3:'Hva'er'det'økonomiske'potensialet'i'kraftledningstraseen' Hamang6Bærum6Smestad,'i'den'delen'av'traseen'som'er'regulert'til'boligformål' innenfor'gjeldende'kpa?'' Itilleggtilåavdekkemuligheteneforutviklingiområdet,erdetavinteresseåsehvilkekonkrete økonomiskeverdiersomerbundetoppidetarealethøyspentledningenopptaridag.meden lengdepå12km,ogetklausuleringsbeltepå38meter,erdetstorearealersomerbåndlagti dagenssituasjon.formåletmedanalyseneråsynliggjøredeøkonomiskeverdiene kraftledningstraseenrepresenterer,oghvorstoredeleravdissearealenesomegnersegfor alternativutnyttelsetilboligformåldersomkraftledningenfjernes. 5..2.1# Beskrivelse## Analysengirkunetteoretiskmålpåhvorstortarealmedutbyggingspotensial,medtilhørende økonomiskverdi,somerbåndlagtavkraftledningen.vedåmultipliserearealetmedenantatt tomteverdiperdekaribærumkommune,vilvikunnefåfremetbildepåhvilkeøkonomiske verdierarealetsomberøresavkraftledningenrepresenterer. Analyseneravgrensettilåkunsepådeøkonomiskeverdieneknyttettilboligutvikling,altsåde arealenesomerregulerttilboligbebyggelseigjeldenekpa.ifølgebærumkommunes samfunnsdelogintervjumedrepresentanterfrakommunen,skalboligutbyggingkonsentrereseg tilområdersomalleredeeravsatttilboligbebyggelseiarealdelen.ettersamtalemedbærum kommunesreguleringssjef,kjellseberg,ansesdetderforsomliteaktueltatkommunenvil realiseresentralearealressurserioffentligeietilboligbygging,dadissearealeneharaltforstor verdisomarealreserveforskole,sykehusoglignende.deterderforgjortdenforutsetningi oppgaven,atdeterdearealenesomalleredeeravsatttilboligbebyggelsesomeraktuellefor videreboligutvikling. ' Oppgavenharpåbakgrunnavdetovennevnteikkekvantifisertdeøkonomiskemulighetenesom liggeriarealenetilknyttetgjettumskoleogbærumsykehus,menkunsettpåpotensialefor boligbyggingderhvordettealleredeeravsattikpa.deterimidlertidforetattetverdiestimatfor arealenerundtbærumsykehus,dersomenboligutviklingidetteområdetskullebliaktuelt. # 58

5.2.2# Drøfting#og#funn## KraftledningenHamang+Bærum+Smestader12km.langogleggerbeslagpåca.434dekarareali Bærum+ogOsloKommune.Detteinkludererarealetrettunderkraftledningenog klausuleringsbeltetpå38meter(19metertilhverside).arealeneomfatterblantannetlnf+ områder,grønnstruktur,boligbebyggelseogområderregulerttiloffentligformål. Bærum(Kommune(( Foråfinneutnyttbarearealer,erarealforboligbebyggelse,fritidsbebyggelseogkombinertformål valgtutigis.deteraltsåsettbortifraområderregulerttillnf,grønnstruktur,offentligeformål oglignende.ingenavdebåndlagteområdeneerregulerttilfritidsbebyggelseogkombinert formål,såutnyttbartarealeridenneanalysenbegrensettilarealerregulerttil boligbebyggelse i KPA.FraKPAerdet12ulikefeltmedarealformål boligbebyggelse somliggerinnenfor kraftledningensbufferpå38meter. Felt% Areal,%boligbebyggelse% (kvm.)% 1 1521% 2 8778% 3 25649% 4 3305% 5 39573% 6 19655% 7 2657% 8 7483% 9 5222% 10 491% 11 50005% 12 865% Total%kvm.% 165204 boligbebyggelse% Tabell'8':'Antall'kvadratmeter'regulert'til'boligbebyggelse'i'Bærum'kommune,'som'kraftledningen'båndlegger' Tabellenviseratkraftledningenopptarca.165dekarmedutbyggingspotensialiBærum kommune.detervesentligåpresisereatdettekungjelderarealersomerregulerttil boligbebyggelseigjeldendekpa.itilleggkommerområderregulerttilandreformål,hvor kommunenkanseforsegetpotensialforutviklingvedåendrearealformålet.disse165dekar 59

regulerttilboligformål,representererca.200boligtomterinnenfordetgjeldendearealkravettil eneboligerpå800kvm.ibærumkommune. Økonomiske(verdier(( TomteverdieniBærumkommuneerrelativhøy,ogantasåvarierefra2+15millionerkronerper dekar(bærumkommune,2017c).vedberegningavtomteverdimådetskillesmellomtomtsom egnersegforleiligheter,foreneboligogfortomannsbolig.dearealenekraftledningenbåndlegger erhovedsakeligiområdermedeneboligerogtomannsboliger.ettersomdetifølge kommuneplanensarealstrategi(bærumkommune,2015)erønskeligåbevaredisse småhusområdene,erdetnaturligåseforsegateventuellefradeltetomterskalnyttestil eneboligerogtomannsboliger,ogikketilleiligheter. BERVerdivurderingASharutarbeidetenanalyseavtomteverdieriBærumkommune,derde delerkommuneninni7ulikepris+soner(berverdivurderingas,2016).sone1representerer områdenemedlavesttomteverdiogsone7representererområdenemedhøyesttomteverdi. Mellomdissesonenevarierertomteprisenfra2til11millionerkronerperdekarfor eneboligtomter,ogfra2,5til12millionerkronerperdekarfortomannsboligtomt(ber VerdivurderingAS,2016).Detomtenesomkraftledningenberørerliggeriområdersominngåri treulikepris+soner,fraprissone3+5.etutsnittavrelevantepris+soner,områderogtomtepriserer fremstilti'tabell'9.'entotaloversiktovertomtepriseneforhelekommunenerlagtivedlegg'4. %% %% %% Enebolig% Tomannsbolig% PrisDsone% Postnr.% Poststed% Pris%per%kvm.%tomt% Pris%per%kvm.%tomt% 3% 1338% Sandvika% 1346% Gjettum%% 5.200% 6.100% 4% 1344% Haslum% 1362% Hosle% 5.500% 7.200% 5% 1358% Jar% 7.100% 7.100% Tabell'9:'Utsnitt'av'tomtepriser'i'Bærum'kommune,'de'prissonene'som'berøres'av'kraftledningen'(Vedlegg'4)' Dadetersværtfåboligtomtersomblirberørtisone3,erdetbruktetgjennomsnittav kvadratmeterpriseneiprissone4og5.pågrunnlagavkvadratmeterpriseneitabell'9erdetbrukt etantattgjennomsnittpåca.6millionerkronerperdekarforeneboligtomtogca.7millioner kronerperdekarfortomannsboligtomt. 60

Arealetunderledningenrepresentereraltsåsamletioverkantav1milliarderkronerhvisdet haddeværtutnyttettilboligidagensmarked.omdettebeløpetgjørdetregningsvarendeålegge kraftledningensomjordkabel,erusikkert.detvilkrevejordkabeloverenlangstrekninghvor eiendomsrettenerspreddpåmangeprivatetomteeiere.detteteoretiskeutbyggingspotensialet larseghellerikkerealiserefulltutoveretkorttidsrom.deterimidlertidinteressantågjøreen enkelsammenligningmedområdenefrafranzefossogoverbærumsykehus.herliggerdettil retteforensamletutviklingoverenkorteredelavtraseen,medfærregrunneiereinvolvert. IområdetfraFranzefosstilBærumsykehus,leggerledningenogklausuleringsbeltetbeslagpå43 dekar,hovedsakeligregulerttiloffentligformål(bærumkommune,2017c).vednedleggingav høyspentledningenoverdetteområdet,vildetfrigjøresarealersomifølgebærumkommune (2017c)vilføretilbedrearealutnyttelseavstoreområdervedBærumsykehus.Arealenekan såledesbenyttesmereffektivtoggistørrehandlingsromvedfremtidigutbygging.verdienavet sliktstortogsammenhengendeubebyggetområdesentraltibærumkommune,ermegethøy. Områdeterikkebeheftetmedvernellerandrebegrensningerogbeståristorgradavstore asfalterteparkeringsområder. Foråtallfesteverdienavledningstraseenoversykehusområdet,erdetavinteresseåsepå alternativkostnadenvedåbenytteområdettilkonsentrertboligbebyggelse.vedådefinere sykehusområdetsometutbyggingsområde,ogverdisettearealetliktsomutbyggingsområdefor boligermedkonsentrertleilighetsbebyggelse,serviatområdetharhøyverdi.avhengigav utnyttelsesgradviletklausuleringsbeltetunderkraftledningenrepresentereenverdifra300til 800millionerkronertotalt.Utregningeneervistitabell'10. Brutto+/nettofaktorerforholdetmellombruttoarealogsalgbartareal,detvilsiatvegger, ytterveggerogfellesarealererfratrukket.dennefaktorenerestimerttil72%,basertpå gjennomsnittstallopplystfrajmnorgeas(2017). 61

Areal(kvm):43.000 Brutto+/nettoforhold:72% %BYA% Etasjer% Tomtebelastning%pr.%SDBRA% Verdi%av% ledningstraseen% 25%%% 4% %kr%10%000%% %kr%309%600%000%% 25%%% 5% %kr%10%000%% %kr%387%000%000%% 25%%% 6% %kr%10%000%% %kr%464%400%000%% 25%%% 4% %kr%15%000%% %kr%464%400%000%% 25%%% 5% %kr%15%000%% %kr%580%500%000%% 25%%% 6% %kr%15%000%% %kr%696%600%000%% 30%%% 4% %kr%10%000%% %kr%371%520%000%% 30%%% 5% %kr%10%000%% %kr%464%400%000%% 30%%% 6% %kr%10%000%% %kr%557%280%000%% 30%%% 4% %kr%15%000%% %kr%557%280%000%% 30%%% 5% %kr%15%000%% %kr%696%600%000%% 30%%% 6% %kr%15%000%% %kr%835%920%000%% Tabell'10:'Estimat'på'verdien'av'ledningstraseen'over'sykehusområdet' Itilleggkommerverdienavenmerrasjonellutnyttelseavtilgrensendeområderogverdiøkning fordisseområdenevedatdenvisuellemiljøbelastningenfrakraftledningenblirborte.somtabell' 10viser,eralltomteverdiknyttettilgradavutnytting. Mulighet(for(utvikling(( Frigjøringav165dekarkraftledningstrasé,vilikkeautomatiskfrigjøreetutbyggingsarealpå sammestørrelse.dettefordideleravarealetsomeravsatttilboligbebyggelseikpaogså innebefatterveiarealerogandrefellesarealer.pådenannensideviltilgrensendearealer,somikke erstorenokisegselv,kunneinngåsammenmeddetfrigjortarealetfraledningstraseenogdanne grunnlagforfradelingnyetomter. Detfremgåravarealanalysenikapittel5.1,somserpåhverenkelteiendom,hvilketteoretisk potensialesomforeliggerforfradeling.deterdissetallenesomeravinteresse,dadetikkeligger etøkonomiskpotensialifrigjortearealersomikkekanutvikles. Medhenvisningtilarealanalysenikapittel5.1,serviatgjeldenekommuneplangiretteoretisk potensialeforfradelingav507enebolig+ogtomannsboligtomteribærumkommune.dersom gjeldenekommuneplanendresogarealkravetreduserestil600kvm.foreneboligtomt (høringsforslag,rulleringavkpa2017),viltomteantalletøketil767eneboligtomter. 62

Resultatetpå507muligeenhetererenslavisksummeringitabellenfraarealanalysen.Som tidligerenevnterdetikkegjortengrundiganalyseavhverenkelteiendomforåsjekkeegnethet fordeling.etterenraskgjennomgang,erimidlertidnoenenhetertrukketutsomheltklarter uaktuellefordelingogutvikling.dettegjelderblantannetstørreboligsameierogborettslagder restarealetertunogfellesarealmellombebyggelsen,ellerområdersomerregulerttilveiareal. Tabell'11visereksemplerpåslikeeiendommer. GNR BNR Adresse,boligtype Faktiskarealbruk Registrerte enheter 2 67 KittyKiellandsvei, eierseksjonssameie 20 787 Nadderudveien, eierseksjonssameie 21 97 ProstHolsviksvei, eierseksjonssameie 5 98 Gjettumtunet44, borettslag 87 187 SøndreGjettum36, borettslag 6 352 EmilStangsvei27E, rekkehusområde Tun,fellesareal 47# Tun,fellesareal 22# Tun,fellesareal 38# Tun,fellesareal, parkeringsplass 13# Tun,fellesareal 14# Grøntareal mellom bebyggelse 3 70 SøndreNes Fellesareal 7# mellom småhusbebyggelse 205 7 Veiareal 16# 6 37 Veiareal 32# Tabell'11:'Eksempler'på'tomter'som'er'uaktuelle'for'fradeling'(Vedlegg'1) Dersomvitrekkerfraeiendommeneitabell'11,reduseresdetteoretiskepotensialetfra507til 234muligeenheter.Envideregjennomgangsomserdetaljertpåmuligheterfortilkomst,avstand tileksisterendebebyggelseogterrengformasjoner,vilantakeligreduseredettetalletytterligere. # 4# 63

5.2.3# Konklusjon### Statnettønskerpådettetidspunktetikkeågåutmedkonkretetallpåhvadetvilkosteålegge kraftledningensomjordkabel,menifølgerevelsby(2017)vildetforhamang+bærum+smestadbli ca.3+5gangersådyrtsomåleggeluftledningpåhelestrekningen.øktkostnadvilavhengeav forlegningsmetode,åleggeigrøftvilværebilligereennåleggeitunnel(revelsby,2017).ved nedleggelseavhelekraftledningenkandetibestefallfradelesca.200eneboligtomteribærum kommunemeddagensarealkravpå800kvm.hvisviantarentomteprispå6+7millionerkroner perdekar,utgjørdetteioverkantav1milliardkroneritomteverdiinnenforeksisterende småhusområder.enteoretiskarealreservepå200boligtomter,medkunprivategrunneiere, representererikkeenstorøkonomiskverdisomkanrealiseresogbidratilkostnadenvedålegge kraftledningenibakken.etøkonomiskbidragfragrunneierne,gjennomenutbyggingsavtale,vil væreuoverkommeligmedsåmangegrunneiere. IvillaområdeneiBærum,somerutbygdmedeneboliger,erdetsværtlitepotensiale.Dersom arealkravetreduseresvilmulighetenforantallfradeltetomterøke,mendettevilisåfallgjelde helebærumkommune.sliksettviletredusertarealkravrepresentereetsåstortpotensialefor fortettingihelekommunenatarealetunderkraftledningenisegselveruvesentlig.deter allikevelikkedisseområdenesomeravstørstinteresse.småhusområdeneibærumkommune ansesistorgradsomferdigutbygd.ågjennomføreenfradelingav234tomtermedindividuelle grunneiere,vilstrekkesegoveretlangttidsromogkanikkeansessometvesentligtilskuddtil Bærumkommunesboligbygging.Dennefortettingenvilværepålinjemedøvrigfortettingi kommunen.fordegrunneiernesomharmulighetogsersegtjentmeddet,vildenøkonomiske gevinstenværestor,menfrigjøringavtomteneunderkraftledningenvilikkehaenvesentlig samfunnsmessignyttesomarealreserveietstørreperspektiv. Destoreverdienevednedleggelseerderhvordetkanfrigjøresstørrearealeroghvordetermulig åoppnåenavtalemedgrunneierneomkostnadsdeling.dettevilværestørre,ubebygdearealer medfågrunneiere,hvordetkanutvikleskonsentrertboligbebyggelseellerhvordeterbehovfor arealkrevendeoffentligeinstitusjoner.hvilkearealerdettegjelder,fremkommeridrøftingeni arealanalysenikapittel5.1.dettesamsvarerogsåmedbærumkommunesønskerforutvikling, presentertikapittel5.3. # 64

5.3# Bærum#kommunes#ønsker#for#utvikling## Forskningsspørsmål'3:'Hva'er'kommunens'langsiktige'interesser'ved'omdisponering'av' arealer'båndlagt'til'linjestrekk?'' Hvasomskjermeddefrigjortearealenedersomkraftledningenfjernes,erheltavhengigavhva kommuneneserforsegavutvikling.allekommunerskalhaenkommuneplan,somomfatteren samfunnsdelmedtilhørendehandlingsdelogenarealdel(regjeringen,2009).kommuneplanens arealdelleggerføringerforhvasomskalbyggesoghvor.arealdisponeringenikommuneplanen styrergrunneiernesmulighetsromforutviklingavsineiendom,ogkanhastorekonsekvenserfor verdienavdenenkelteeiendom. OslokommuneogAkershusfylkeskommunehargjennom Regionalplanforarealogtransport forventetathverkommuneskaldefinereenlangsiktigavgrensningavprioritertevekstområder (Fylkeskommune,2015).IBærumkommunesKPAerdisseområdeneavgrensettilSandvika, Fornebu,LysakerogBybåndet(Bærumkommune,2016).MedBybåndetmenesøvrigeområder tilknyttetjernbaneogmetro(bærumkommune,2016).etsentraltelementikommuneplanens arealstrategiforbærumkommuneeratutbyggingenskalleggestilområdermedgodtilknytning tildeteksisterendebanenettet,samtidigsomutbyggingavøvrigeområderskalbegrenses (Bærumkommune,2017a). Bærumkommunesvekstambisjonerfremtil2036omfatterenårligboligbyggingpå750 800 boligerperår,noesomutgjørca.16.000nyeboligertotaltfremtil2036(bærumkommune, 2016).FornebuogSandvikaerdeområdenederdetleggestilretteforstørstvekst,med henholdsvis40+og30%avkommunenstotaleboligbygging.deterplanlagtatboligvekstenrundt Bybåndetskalutgjøreca.10%,mensdengenerellefortettingenskalutgjøre5%(Bærum kommune,2016). 65

5.3.1# Intervju#med#representanter#fra#Bærum#kommune## Foråbelysedekommunalemyndighetersønskerogvisjonerforområdersomfrigjøresved omdisponeringavarealbåndlagtavinfrastruktur,erdetgjennomførtintervjuermedto representanterforbærumkommune.intervjuobjektenevararkitektannesofiebjørgefraplan+ ogbygningsavdelingenogreguleringssjefkjellseberg. IntervjuenemedBærumkommunesrepresentanterervurderttilåværetilstrekkeligoghargitt godinnsiktikommunalemyndighetersvurderinger.prosessenerderforikkegjentattmedoslo kommune,dadetharværtnødvendigåbegrenseoppgavensarbeidsomfang. Beskrivelse& DenstørstedelenavkraftledningstraseensomerbehandleticasestudietliggeriBærum kommune,ogberørermangeulikearealformål.intervjueneermentågiinnsiktihvilke vurderingersomliggertilgrunnforkommunensstandpunktogønskerforkraftledningstraseen. Deterogsåetmålåbelysedeføringerogprioriteringerkommunensplanfagligemyndigheter leggertilgrunnisittarbeidforåleggetilretteforvekstbehovogutvikling. & Drøfting&og&funn&& Kommunens(hovedmålsetting(( DenstrekningenderdeterviktigstforBærumkommuneatkraftledningenleggesibakken,er kanskjespesieltfrafranzefossogforbigjettum (Seberg,2017).PådennestrekningenserSeberg (2017)forsegjordkabelheleveien,ogdeterifølgehandenenestefornuftigeogfremtidsrettede løsningen.fragjettumogøstovermenerseberg(2017)detikkeharsåmyeåsi,settfraetrent samfunnsperspektiv. DetremestsentraleområdeneforutviklingerifølgeSeberg(2017)Franzefoss,sykehusområdet oggjettum,ogdeterenklereforbærumkommuneåforvaltedissearealenenårdeslipperden bindingenkraftledningenmedfører(seberg,2017). 66

Tilspørsmålomenønsketnedleggelseavkraftledningenbunnerietønskeomfortetting,svarte Seberg(2017)atdethovedsakeligerfordikraftledningengåribyggesonen.Ønsketomat ledningenfjernesbunneritankenpåvidereutviklinghellerennfortetting.envilståfriereivalgav løsningpådetomtenesomidagblirberørt(seberg,2017).dersomledningengravesnedi bakkenblirdetbåndlagtearealetibyggesonenmindre,ogderforerdetsværtaktueltåfåden nedlagtiområderavsatttilutbygging(bjørge,2017).' Ifølge(Seberg,2017)erdetmangefaktorersomspillerinnpåkommunenshovedmotivasjonforå fåfjernetluftledningen.bådedetvisuelle+oghelseaspekteterfaktorersomtasmedivurderingen, påtrossavatdeterdokumentertatdetikkeforeliggerstrålingsfare(seberg,2017). Detviktigste erallikeveldenfrihetensomutløses,atarealeneunderledningenkanutnyttes (Seberg,2017). Egenvurdering DetfremgårklartavSebergsuttalelser,kommuneplanenognasjonalemålsettingeratBærum kommuneskalfortetteisentraleknutepunktmedgodkollektivdekningogmulighetfor tilknytningtillokalesentra.detteergjettumetgodteksempelpå,hvordetidagplanlegges utviklingavnyebolig+ogforretningsbyggogderdeterbyggetennyt+banestasjon.nårdet gjeldersykehusområdeneogfranzefoss,liggerdisseinærtilknytningtilsandvikaog representererstørreunyttedearealersomkanutviklestilfleresamfunnsformål,bådebolig, offentligvirksomhetogby+ekspansjon.denneutviklingeneralleredeigangogsammenfallergodt medpolitiskeprioriteringer. Kommunens(virkemidler(( Nårdetkommertilvalgavnytrasé,erBærumkommuneopptattatdetskalbegrunnesihvasom erdetbesteforsamfunnet(bjørge,2017).ifølgebjørge(2017)erdettesannsynligvisjordkabel, bådepågrunnavdetvisuelleogatdetfrigjørarealer. Hvorjordkabelenlegges,fårifølgeSeberg(2017)væreoppetilStatnett.Frakommunensståsted haddedetallikevelværtbestomdenblelagtitilknytningtileksisterendeinfrastruktur,sidendet allerededannerenbyggegrense(seberg,2017). Denkangodtleggesietgrøntområdeogså,det viktigsteeratdenleggesibakken (Seberg,2017). KommunensinntrykkeratStatnettergansketungeåpåvirke,atdepåmangemåter leversitt egetliv (Seberg,2017).Dethengeristorgradsammenmedatdeikkeerunderlagtplan+og 67

bygningsloven.statnettfårkonsesjonfranve,ogtrengerderforikketillatelsefrakommunen.fra kommunenssideopplevesdetteganskespesielt,atsåstoretiltakikkeergjenstandforordinære reguleringsprosesser(seberg,2017). BærumkommuneogStatnettharnåjevnligemøter,idettetilfelletfordikommunenjobbermed enområdeutviklingpåfranzefossderstatnetteierentransformatorstasjon(seberg,2017).i tilleggjobbesdetmedensentrumsutviklingpågjettum,derkraftledningenhamang+bærum+ Smestadkrysserrettoverutviklingsområdet. Detervelprimærtdetoområdenevidiskuterer, daviharhattbehovforkontaktpågrunnavegetplanarbeid (Seberg,2017).IfølgeSeberg (2017)erdetprimærtkommunensomeravhengigavStatnettforåfåutvikletsineegneområder ogforåfåavklaringer. Vedspørsmålomdeterpolitiskinteresseknyttettilomleggingavkraftnettet,svarerSeberg (2017)atdetpågenerellbasiserdet,mendetskjergjennomdeordinæreplanprosessenetil kommunen.dennetraseenhardetværtlitepolitiskoppmerksomhetrundt,imotsetningtil høyspentledningensomgåroverhamangogindustriveien(seberg,2017).dettefordidetidager størrefokuspåutviklingenavsandvika(seberg,2017). KraftledningenoverFranzefossog Gjettumerdetvipåetadministrativtnivåsomhåndterer (Seberg,2017). Vedspørsmålomandreinteressegrupperermedpååpåvirkeløsningsvalg,svarteSeberg(2017) atdetprimærtervelforeningersomengasjererseg.seberg(2017)meneratdetantakeligikkeer såmangesomforholdersegtileksisterendeledninger,mennårtingskalforandreserfolkpå banenmedengang. Detattiltaketikkeinngåriplan+ogbygningslovsregimetgjørdetjolittmer krevende,sier(seberg,2017).statnetteretrentforvaltningsorgan,utendirektepolitiskstyring, ogopptrerderforheltannerledesennplanmyndigheteneikommunen.planmyndighetenemåpå denannensidesøkepolitiskforankringforsittarbeid(seberg,2017).fremføringav kraftledningererunntattplan+ogbygningsloven,ogdetkrevesikkebyggemelding.derhvordet erstridmedkommunensarealformål,kreverdedispensasjonfrakommuneplanen(seberg, 2017). Egenvurdering Deterutfordrendeforkommuneneåpåvirketrasévalgogløsningnårdetkommertilfremføring avkraftledninger,spesieltisakerhvorbådeplanmyndigheter,politikereogkommunens innbyggerefølerseg overkjørt avstatnett.deterimidlertidogsåforståelseforatdeterslik,da sentralnettetgåroverlangeavstanderogkankryssetitallskommuner.detvilleblittmeget 68

krevendeåkommetilenighetomtrasévalg.isentraletettbebygdestrøk,hvordetogsåer arealknapphet,burdemuligenskommunalemyndigheterellerfylkeskommunenallikevelhattnoe størreinnflytelse.pådenannensidekandetværevanskeligåleggedefinisjonsmaktenpå arealknapphettilkommunen,dakommunenselverpremissgiverforarealdisponeringengjennom KPA.IfølgeRevelsby(2017)villøsningsvalgetfordennekraftledningendannepresedensforalle nyekraftforbindelseribyerogtettsteder.påståttarealknapphetoghøyetomteverdierkannok ikkealeneværegodnokgrunntilåetablerejordkabel. Kommunens(økonomiske(muligheter( BærumkommuneeierselvstoreområderpåGjettum,vedstasjonenogskolen,samtdet grøntdragetsomstrekkersegvestovermotfranzefoss(seberg,2017).bærumkommuneerstort setteieravalleområdenesomfrigjøresfragjettumognedtilsykehuset(seberg,2017). Sebergstiltesegtvilendetilspørsmåletomkommunenvillebidramedåfinansiereendyrere løsningtilfordelfordetestetiskeaspektet.detmåitilfelleværeutbygger(e)somstillermed finansiering,gjennomenutbyggingsavtale(seberg,2017).dettekanogsåværeaktueltnår kommunenselverutbygger(seberg,2017).hvisdetgirstorsamfunnsgevinståleggetilrettefor utbyggingietområde,serikkeseberg(2017)bortifraatkommunenkanværemedpå finansieringengjennomenutbyggingsavtale. Egenvurdering Detkommerklartfrematkommunenharbegrensedemulighetertilåfinansieremerkostnader vedenjordkabel.deterkunidetilfellerhvorkommunenergrunneieratdettevirkeraktuelt.i sliketilfelleropptrerkommunenisammerollesomalleandregrunneiereogutbyggere,som sammenkansefordelenavåfordelekostnadenegjennomenutbyggingsavtale. ( 69

Planer(for(hovedområde(( DeterifølgeSeberg(2017)senterområdeneogknutepunktenelangsKolsåsbanensomskal fortettes.småhusområdeneutenfordisseknutepunktenebetraktesalleredesomutbygd,ogdeter ikkeaktueltåfortettedisseytterligere(seberg,2017). Sykehusområdet( VedBærumsykehuserdetetstortåpentområdesomidagbrukestilparkeringsplassfor sykehuset.ifølgeseberg(2017)foreliggerdetingennyplanforsykehuset.arealetbåndleggesi dagavhøyspentledningenogerregulerttilsykehusformål(seberg,2017).områdetliggerlitt vanskeligtilkommunikasjonsmessig,menidelangsiktigeplaneneforsandvikabanenerdet muligheterforenstasjonvedsykehuset(seberg,2017).dersomsykehusetflyttes,erdetantakelig mestaktueltmedboligutvikling(seberg,2017). Figur'21:'Området'ved'Bærum'sykehus,'som'i'dag'benyttes'til'parkering'(Gule'sider)' 70 '

Gjettum(( IGjettumområdeterdettomtenvedstasjonensomskalbyggesut,samtnoenandreområder lengernord(seberg,2017).desistnevnteberøresimidlertidikkeavkraftledningen.områdeteri kommuneplanenavsatttilboligerogforretning,ogbetraktessometviktigknutepunkti kommunensarealstrategi(seberg,2017).detjobbesidagmedenhelhetligplanved stasjonsområdet,somdekkerbeggesideravkraftledningstraseen(seberg,2017).forhåpentligvis kankraftledningenleggesibakkensamtidig,slikatmankanfåensamletutviklingforområdet imellomogså(seberg,2017). NårdetgjelderområdetvedGjettumskole,serikkeSeberg(2017)forsegatdeteraktueltåbygge utområdetsomkraftledningenopptar. Figur'22:'Utviklingsområdet'på'Gjettum,'der'kraftledningen'deler'området'i'to'(Gule'sider) ' ' ' ' ' ' ' 71

Franzefoss(( FranzefossområdetliggerinntildenfremtidigeSandvikabanenoppmotKolsås,noesomkanføre tilenfremtidigfortettingogsåinærliggendeområder.hvasomskjermedhøyspentledningenvil hamyeåsiforutviklingenpåfranzefoss.dersomhøyspentledningenskulleblittlagtijord,ville detfrigjortarealertilutviklingoghattestetiskverdiforfremtidigebeboere(bjørge,2017). Figur'23:'Den'fremtidige'Franzefossbyen,'som'i'dag'opptas'av'Hamang'trafostasjon'(Gule'sider) ' 72

Egenvurdering KnutepunktfortettinglangsKolsåsbaneneristorgradpåvirketavatStatenharværtmedå finansiereentotaloppgraderingtilt+banestandard.dennekapasitetenskalutnyttes.vihar alleredesettatstatenvedfylkesmannenhargrepetinnvedåkreveoppføringavleiligheterved GjønnesstasjonpåKolsåsbanenhvorkommunenopprinnelighaddeplanlagtrekkehus(Kjernlie, 2013).Nårdetgjeldersmåhusområdeneerdetlagtutpåhøringetforslagomåreduserekravettil tomtestørrelserforeneboligerogtomannsboliger,menidenstoresammenhengenvilpotensialet fornyeboligerfremdelesværeliteunderkraftledningen. Sålengediskusjonenrundtsykehusstrukturogplasseringivestregionenpågår,vilsituasjonen rundtbærumsykehusforbliuavklart.herliggerdetenstorarealreserveforbærumkommune, somharsamfunnsmessigstorverdiutenatenidagkansinåroghvordandisseverdienekan realiseres. DetkommertydeligfrematGjettumerettavkommunensviktigstefortettings+og utviklingsområderidag,vedsidenavfranzefossogfornebu.hererdetstorinteresseforåfå kraftledningennedibakken,dadendelerutviklingsområdetito. Hvasomskjermedhøyspentledningenharmyeåsiforhvasomskjermedutviklingenpå Franzefoss.Hererplanprosessengodtigang,ogkonklusjonenforFranzefossvilnokhamyeåsi forogsåforutviklingenavdeandreområdenehvorjordkabeleraktuelt. Eksisterende(småhusområder(og(grøntdrag(( SebergsoppfatningeratarealstruktureniBærumliggerfast,ogatomdisponeringav grøntdrageneismåhusbebyggelseneruaktuelt.bådeseberg(2017)ogbjørge(2017)anserde grønnearealeneismåhusområdenesomsværtverdifulle,ogønskeringenreduksjonavdisseda detvanskeligåetablerenyegrøntområderibynærestrøk.' Forsmåhus+bebyggelseniøstreBærum,vildetantageligikkeliggestoresamfunnsgevinsterien nedleggelseavtraseen,daområdetersåpasstettbebyggetatdetgirliteromfornybebyggelse (Bjørge,2017).Kraftledningstraseengårhergjennomvillaområdene,ogdetliggerkanskjeet potensialepåetpartomtersomkanutgjørestorverdifordeeiernedetgjelder,menikkefor samfunnet(seberg,2017). 73

Vedspørsmålomhvorvidtkraftledningstraseenbidrartilåbevarergrøntdrageneikommunen, uttalerseberg(2017)atkraftledningenhamang+bærum+smestadikkeharenslikfunksjonidag. Traseenkanhahattenpositivinnvirkningpåarealdisponeringikommunentidligere,ogvært avgjørendeforatendelstrekningerikkeharblittbyggetigjen,menidagerdetkommuneplanen someravgjørendeforatarealerikkebebygges(seberg,2017). Egenvurdering NårdetgjelderfortettingismåhusområdeneerdetbådeSebergsogBjørgesoppfatningat samfunnsgevinstenvednedleggelseavkraftledningenismåhusområdeneerliten,noesom samsvarermedoppgavensarealanalyse(kapittel5.1og5.2).potensialetforutskillelseavtomter hellerikkebetydelig.fordeprivategrunneiernesomkanrealisereentomt,erselvfølgelig gevinstenstor. Konklusjon&& Kommunenslangsiktigemåleråfrigjøreområdersomliggernaturligtilretteforutvikling.Dette gjelderspesieltområderderkraftledningendeleroppellerertilhinderforensammenhengende oghelhetligplanforetstørreområde.områdenedetdreiersegomerihovedsak sykehusområdet,hvorkraftledningenkrysserstoreåpnearealersomidaghovedsakelignyttestil parkering,itilleggtilgjettumområdetderkraftledningenvildeleetområdeforsenterutviklingi to.gjettumområdetliggermedgodkollektivdekning,somenstasjonpådennyekolsåsbanen. Sykehusområdetegnerseggodtforeneventuellstørresykehusutbyggingellerfremtidig boligutviklingdersomsykehusetflyttes. UtviklingenpåFranzefosseralleredeigang,menharytterligerepotensialforboligutvikling dersomkraftledningenleggesibakken.utviklingenbådeavfranzefossogsykehusområdetvil væreenfornuftigboligutviklingsstrategidersomkriterieneforkollektivdekningskalkunne oppfyllesifremtiden. 74

Fortettingogutviklingidetrenevnteområdeneviltjenestortpåatkraftledningenleggesi bakken,påstrekningenfrahamangtilgjettum.forrestenavtraseengjennombærum,og tilsvarendeioslo,erdetavmindreinteresseforkommunenåleggeledningenibakken. Ledningstraseengårhergjennomferdigutbygdesmåhusområder,utenkollektivknutepunkter somegnersegforfortetting. & & 75

5.4# Markedsaktørenes#oppfatning## Forskningsspørsmål'4:'Hvordan'vurderer'markedsaktørene'kraftledningers'påvirkning' på'eiendomsverdi?' Åfastsetteprispåeneiendomhandleromåforutsihvordanfolkoppførersegimarkedetiden gittesituasjon(elliott,2008).forådanneetbildeavmarkedsaktørenesoppfatning,bledetderfor utførtintervjuermedtoeiendomsmeglere,dadisseerdenærmestetilåhaenoppfatningavhva somerprisdannendeoppfatningblantmarkedsaktørene.eiendomsmeglerekjennerkundenog representererkjøpergruppen. 5.4.1# Intervju#med#eiendomsmeglere# Flerevariablefaktorerinngårienregresjonsanalyseaveiendomsverdi.Dissevariableneerblant annetbrukspotensiale,beliggenhetogmarkedsoppfatninger.brukspotensialekanbrytesnedi flerefaktorer,somblantannetstørrelse,innholdogutforming.detsammekan markedsoppfatninger,derpsykologiskeogestetiskevurderingererdeviktigste.ihenholdtil Elliott(2008)avgjøresikkeeiendomspriserkunavselve nytten tilboligen,menogsåav aktørenessubjektiveoppfatningavandrefaktorer(herundermiljø+ogtekniskrisiko)somkan påvirkedennenytten.samfunnsinfrastrukturerenavdefaktorenesomgripersterktinni hvordaneneiendomverdsettesimarkedet.folkssubjektivevurderingavinfrastruktureristor gradpåvirketavrisikopersepsjonogforholdavvisuellkarakter.forådanneetbildeavhvilken påvirkningkraftledningerharpåboligprisene,erdetinteressantåhøreeiendomsmegleres vurderingpåmarkedsresponsen. Detblegjennomførtintervjuermedtoeiendomsmegleresomoperereriforskjelligemarkeder,for åfåfremtoulikesynpåproblemstillingen.pådennemåtenerdetmuligåavdekkehvor eiendomsmeglernesommarkedsaktørerharsammenfallendeogdivergerendeoppfatningavhva kundeneropptattav.lisewiikjobbersomsalgslederijm,somkundrivermednybyggioslo+og Bærumområdet.MatsKvarudjobbersomdagliglederogeiendomsmegleribruktboligmarkedet hoskrogsveenpåosloøst. 76

Beskrivelse& Iførsteomgangerdetinteressantåkartleggehvasompåvirkermarkedsprisengenerelt,med tankepåhvilkefaktorersomtastilvurderingavulikekjøpergrupper.derettererdetavinteresse åvektedissefaktorene,itrådmedhedoniskmetode.dennevektingenvilallikevelværesubjektiv utifradenenkelteeiendomsmeglerserfaringisittlokalmarked.eiendomsmarkedetbeståristor gradavlokaledelmarkedermedforskjelligekvaliteterogpreferanser.overordnetsettvil allikevelparameterneogvektingenavdisseginyttiginformasjonomboligkjøpernespreferanser. Tilsluttermåletåsespesifiktpåhvilkenpåvirkningenkraftledninggjennometboligområdehar påeiendomsverdien. Drøfting&og&funn& Verdivurderingsmodeller( JMbenyttersåkalte priskuber,somerenmatematiskberegningavprisene(wiik,2017).her defineresulikeparameteresomerspesifikkeforhvertprosjekt.beregningenebaserersegpået utvalgfasteparametere,derdenviktigsteerenønsketgjennomsnittligkvadratmeterpris. Eksemplerpåandreparameterekanværeuteplassmotsyd,størrelsepåbalkong,etasje,utsikt osv.(wiik,2017).detviktigsteerallikevelåværeutepåtomtenoggjøreegnevurderingerfor hverleilighet(wiik,2017).itilleggsammenlignesdetmedomsatteboligerinabolagetog lignendeprosjekterisammenlignbareområder.hosjmerdetergjernefleresompriseroggir sinevurderinger,førdediskutererogsammenlignersineresultater(wiik,2017).tilsluttsitter deigjenmedénkalkulatoriskprissomsammenlignesmeddeselvstendigevurderingene.dette bidrarerfaringsmessigtiletgodtprisbilde(wiik,2017). MatsKvaruduttaleratettermangeårserfaring,erdetmyesomgårpå magefølelsen nårdet kommertilmarkedet.hanbasererprisingenistorgradpåerfaringogkonkurransenimarkedet derogda.etteråhajobbetmyeisammeområde,identifiseresvisse pristak,slikatenvethvaen 3+romselleren2+romskanselgesfor(Kvarud,2017).Itilleggbrukerdedatasystemet Eiendomsverdisomviserhistoriskeomsetningsdata,ogFinn.nosomviserhvasomannonseresi markedet.itilleggserhanpåandresammenlignbareprosjekter. Vibrukeringenmatematisk modellsliksomtakstmenngjør,deterhovedsakeligsubjektivevurderingerutifraulikefaktorer (Kvarud,2017). 77

Egenvurdering Resultatetavintervjueneviseratprosjektmeglereogbruktboligmeglereharklartforskjellige tilnærmingertilprisfastsettelsen.detteberoristorgradpåatprosjektmeglereskalpriseenbolig somikkeeksistererannetennpåpapir,deskalselgeenvisjon.itilleggskaldeselgemange boligerpåsammested,derdetkunerulikeforholdinterntiprosjektetsomdannergrunnlagfor prisdifferensieringen.tilgangtiloffentliginfrastrukturoglignendeerdensammeforalle boligene.detteståriklarmotsetningtilbruktboligmeglere,somselgerkonkreteobjektermed forskjelligstandardogbeliggenhet,ogskalverdisettedissemedtankepåumiddelbaromsetning. Prosjektmeglereharsomregellangtidpåågjennomføresalgsprossen,ogkanjusterepriseni prosjektetunderveispåbakgrunnavsalgsresponsen. Parametere(( Utfordringenvedprisingavboligeiendomeratvurderingenaveiendommensverdiersubjektiv ogsituasjonsbestemt(kvarud,2017).dettesammenfallermedwiik(2017)sinvurdering,huner ogsåklarpåatulikekjøpergruppervektleggerforskjelligekvalitetervedenbolig.vurderingene vilgjøresutfrahvilkelivssituasjonkjøperbefinnersegi.ungekjøperesøkermuligensdeturbane livet,medenleilighetmidtibysentrum,menseldrekjøpereofteønskerenmer lettstelt tilværelse,roligereomgivelserogtilgangpåheis(kvarud,2017).eldrekjøperetilbringer antakeligogsåmertidhjemme,ogvilkanskjeønskeenbalkongsomvendermotenbakgårdog være vitnetilliv (Wiik,2017).Tilsyvendeogsisthandlerdetomåfinneet minstefelles multiplum somkanfungere(kvarud,2017). Deterimidlertidnoenfaktorersomskillersegut,bådeipositivognegativforstand,somkan brukestilåvurderekvalitetenveddeflesteeiendommer.defaktorenekvarudvurderertilåvære viktigforfolknårdekjøperbolig,sammenfalleristorgradmedvurderingenetilwiik.ifølgebåde WiikogKvarudvilbeliggenhetsomoftestværedenstørstedriveren.Boligkjøpereeropptattav hvordandeskalkommesegtiljobbogskole,omdekansykleellergå,eventuelthvorgodt kollektivtilbudeter(wiik,2017). Jegtrorogsåfolkeropptattavatmanenkeltkanoppsøkesjøen ogatmankommersegrasktopptilmarka (Wiik,2017). Godbeliggenhet erensubjektiv vurdering,ogavhengerigjenavhvakjøperssituasjoner(kvarud,2017).noenønskerstrandsone, nærhettilskole,ellerutsikt.utsiktkommertettopptilbeliggenhet,ogerenfaktorsomverdsettes høytavalle,heltuavhengigavlivssituasjon.utsikteralltidprisdrivende(kvarud,2017).også ifølgewiik(2017)skalenleilighetmedutsiktpriseshøyereennenleilighetuten,nåraltanneter likt. 78

Tettknyttettilbeliggenheternærhettilulikeservicefunksjoner,somblantannetskoleog dagligvare. Detatduslipperåsettedegibilenforåfåutførtdagligegjøremålerviktigformange (Wiik,2017). IfølgeKvarud(2017)vilstøysomregelværesværtbelastendeformange.Atenboligerstøyutsatt vilantakeligværedenmestnegativefaktoren(kvarud,2017).støyersomregelknyttettil veitrafikk,menogsånærhettiljernbane,flyplassellerindustrianleggmedførerstøybelastning. Egenvurdering Beggeeiendomsmeglernetrekkerfrembeliggenhetsomdenviktigsteprisdannendefaktorenfor enbolig,utenåkommenærmereinnpåhvadeleggeridettebegrepet.nårviserpåhvade trekkerinnavandreforhold,somblindvei,ogtrafikk,utsiktogsol,kollektivtrafikkogskoler,blir detimidlertidtydeligereatbeliggenhetkanavgrensestiletområdessosioøkonomiskestruktur. Detteeravgjørendeforprisnivåetiboligmarkedet.Deandrefaktorenemedvirkertilåskille mellomboligerinnenforetområdedefinertunderbeliggenhet. Kraftledningens(påvirkning( Påspørsmålomeiendomsmeglernefortaregneanalyserforåavdekkepriskonsekvensenav kraftledningen,svarerkvarud(2017)atdeikkegjørdet.detardetinnihelhetsvurderingensom etvisueltelement,ilikhetmedinnsyninaboleiligheteroglignende.wiik(2017)svareratdet viktigsteeratdetforeliggertilstrekkeligetekniskeanalysersomviseratboligeneliggerutenfor sikkerhetssonen.kjøpernehardamulighettilåsetteseginnirapportenselv,ogmeglernehar kunnskapnoktilåsvareatdetertrygtåbosettesegderdersomdetblirnoespørsmålrundtdet (Wiik,2017). Veddetsistesalgetinærhetenavhøyspent,opplevdeviveldiglitefokuspå ledningen.detvaréngeologogénbarnefamiliesometterspurtenærmeredokumentasjon (Wiik, 2017). Nårdetgjelderkraftledningensinnvirkningpåpris,svarerKvarud(2017)athantrorfolkville oppfattetboligenesommerattraktivedersomkraftledningenehaddeliggetibakken,ogat omsetningshastighetenogprisenvilleværthøyere. IfølgedeerfaringenWiik(2017)harmedsalgavleiligheterinærhettilkraftledning,harikke kraftledningenvirketprisdempendeidetheletatt(wiik,2017). Deleilighetenesomlånærmest ledningenblefaktisksolgtførst,antakeligfordidelåsolmessigbesttil (Wiik,2017).Detvari 79

dettetilfelletsnakkometmindreanleggsomeiesavhafslund,ogsomerendelav distribusjonsnettet.detkanimidlertidværeenrisikoforatflerekjøperefallerfra,ogatdetblir færreinteressentermedpåbudrundene,sierwiik. PådenannensideerfarerWiikatflereprosjektmeglerevurdererdetteulikt,ogsommener kraftledningervirkervesentligprisdempendepåmarkedsverdien.dettebegrunnesbådeidet visuelle,oppfatningeromhelserisiko,ogatdetkanføretilverdiforringelsevedeteventuelt videresalg(wiik,2017). Påspørsmålomdetermuligågjøreetanslagpåverdiforringelsenpåeiendominærhetenav kraftledninger,sierkvarud(2017)atdetteersværtvanskeligtallfeste. Viserpåtotalpakka,det ervanskeligåskilleuthvormyekraftledningenalenevilutgjøreieneventuellverdiforringelse (Kvarud,2017). Iforbindelsemedetstortkombinertbolig+/næringsprosjektiOslobledetinnhentetlignende vurderingerfratreeksterneprosjektmeglere.ifølgewiik(2017)bleprosjektmeglernepresentert forfirescenarioer; Kraftledningeneerfjernet Kraftledningenevilfjernesinnen1år Kraftledningenevilfjernesinnen6år Deterikkebesluttetatkraftledningeneskalfjernes Dersomkraftledningeneblirfjernetinnen1år,vildetikkeværeenbetydeligverdiforringelsepå boligene(wiik,2017).dettekanifølgewiik(2017)kommeavatkjøpereforventerenrask prisøkningnåranleggetblirborte,oganserderforboligensomengodinvestering.dersom kraftledningeneblirfjernetpålengresiktvilprisengånoened,menfolkvilfortsatthandleitro omateiendommenstårovenforengodprisøkning.dersomdetikkeertattnoenbeslutningom anleggetskalfjernesellerikke,måboligeneprisesslikatfolkkjøperfordideter billig oghåpeat detblirenløsningpåsikt.dettekanifølgeprosjektmeglerneføretilenreduksjoniverdipåover 20%(Wiik,2017). Kvarudbleogsåspurtomhanhaddesynspunkterpåkundenesvurderingavestetikkkontra helseaspektetinærhetavkraftledninger.hansvarteathantrordetestetiskeaspekteterdetsom førstogfremstopptarkundene. Ettersomkraftledningeneeroppførtetterreglene,skaldeti prinsippetikkeværenoenhelserisikoforbundetmedåbosetteseginærhetenavden (Kvarud, 2017). 80

Deterogsåavinteresseåundersøkeeiendomsmeglernesoppfatningavomdeterforskjellpå prispåvirkningenpådyrekontrarimeligeretomter.dettefordieiendomsprisenerdirekteknyttet oppmotbeliggenhetogsosioøkonomiskeforhold. Jajegtrordetharmeråsifordyretomterenn billigeretomter (Kvarud,2017).Desomharpengertilåkjøpededyretomteneharstørre mulighetertilåvelge,ogvilantakeligikkevelgeutsyntilenkraftledning(kvarud,2017).også ifølgewiik(2017)vildetantakeliggenerereenstørreverdiforringelsemedhøyspentoveret områdedertomtepriseneerhøye. Egenvurdering Detbrukesikkeetegetanalyseverktøyforåavdekkepriskonsekvensenavkraftledningeni forkantavsalg,menbeggeeiendomsmeglernesomerintervjuettardettemedisine helhetsvurderinger.forjmsindelvildetkunneinngåsomenverdireduksjonideres priskube + modell.dasettesdetennegativverdisomspillerinnpåprisdifferensieringeniprosjektet.deter imidlertidkunforåfåfremrelativeforskjellerinterntienutbygning.detfremkommertydeligat høyspentledningervirkernegativtinnpåeiendomsverditiltrossforateiendomsmeglerneikkeer istandtilåkvantifiseredettedirekte.viseraltsåateiendomsmeglere,somviktige markedspåvirkere,istorgradbaserersinevurderingerpåskjønn,totalvurderingogden berømte magefølelsen. IfølgeDelaneyandTimmons(1992)sinundersøkelseavkraftledningerspåvirkningpå eiendomsverdier,mentededeltakendetakstmenneneatverdienpåboligeiendomvillereduseres med10+12%dersomdenlåinærhettilenkraftledning.ifølgewiikerdetflereprosjektmeglere somvurdererhøyspentanleggtilåhaensværtprisdempendeeffekt,ogatdersomforholdrundt ledningeneeruavklart,kandetføretilenprisreduksjonpårundt20%. ResultatetavDelaneyandTimmons(1992)sinundersøkelse,vistetydeligattakstmennene vurdertedennegativevisuelleeffektentilåværehovedkomponentenforverdiforringelsen,selv omhelseproblematikkenvardenmestdiskuterte.resultatetsammenfallermedkvarudogwiik sineoppfatninger. Dagensmarkedssituasjonbeskriveretpressetboligmarked,dertilbudetdesisteåreneikkehar møttetterspørselen.detteharvistsegsærligioslo+området.detstorepressetkanføretilat nærhettilkraftledningerikkeerlikeavgjørendesomtidligere.vedåakseptereutsyntilen 81

kraftledningkankunderkjøpesegkvalitetersomdeellersikkevillehattrådtilietpresset marked. Konklusjon& Detoeiendomsmeglerneharistorgradsammenfallendesynpåhvilkefaktorersomerviktigstfor kjøpere.påbakgrunnavintervjueneerdeomtaltepåvirkningsfaktorenesammenfattetientabell (Tabell'12).TabellenerutarbeidetifellesskapmedMatsKvarud,ogsjekketoppmotLiseWiik sinevurderinger.denviseratbeliggenheterdenklartviktigsteprisdriverenogat høyspentledninger,somertemaforoppgaven,trekkernedmenikkeilikestorgradsomstøy. Faktor Kollektivtrafikk# +## Utsikt# +# Servicetilbud# +# Skole9#og# barnehagedekning## 82 Påvirkning +# Beliggenhet# +#+# Høyspentledninger# 9## Trafikk# 9# Støy# 9#9# Tabell'12:'Vekting'av'ulike'parameteres'innflytelse'på'boligpris ' Detleggestilgrunnateiendomsmegleregjørlitekonkretevurderingeriforholdtilkraftledninger. Gjennomintervjuenekomdetklartfrematdetersummenavdegenerellekvaliteteneved eiendommensomerutslagsgivende,ognærhettilkraftledningervilkunværeénavflerefaktorer sompåvirkersalgspris.eiendomsverdieravhengigavsummenavblantannetbeliggenhetog kvalitetersomutsikt,kollektivtilbud,skoledekning,trafikkstøy,nabolagosv.enhøyspentlednings påvirkningergenereltvanskeligåskilleut,daandreforholdkanslåpositivt/negativtutogveie oppfordennegativeinnvirkningenkraftledningvilha.

Kraftledninginngårsomenfaktorvedhedoniskprising,utenatdennødvendigviserkvantifisert. DetfremgåravElliott(2008)sinstudieatnegativoppfatningavtekniskinfrastrukturdirektekan relaterestillavereeiendomsverdi,selvomdeisegselvikkeertilstrekkeligtilfullstendigå forklarevariasjonerieiendomsverdi.andrefaktorerogindividuelleholdningerpåvirker kjøpergruppen,slikatdatagrunnlagetfraenkeltsalgsomregelikkevilginoeklartsvarpå hvordankraftledningenharpåvirketverdien. Determegetvanskeligåfinneeksemplerpåtosammenlignbareeiendommer,derdeneneliggeri nærhetavenkraftledningogdenandreikke.foråkunnesammenlignesmådehadesamme forutsetningeneogomsettesundersammenlignbareforhold,hvilketinnebærersammetid, sammemarked,likattraktivitet,sammeantallbudgivereosv.deterderforvanskeligågjøreen sliksammenligningforåskilleutdenverdiforringelsenenkraftledningutgjøravdettotalebildet. NoesomerspesieltiOslo+markedet,erdenmegetkraftigeprisvekstenviharsettdetsisteåret. Dettegjørdetekstravanskeligåfinnesammenlignbareeiendommersomeromsattinnenfordet sammeprisbildet. Påtrossavdettevilboligermedutsyntilkraftledningernaturlignokværemindreattraktiveenn andreboliger,påliklinjemedboligersomharutsynrettinnifasadeveggenpånaboblokken, togsporoglignende.kjøperesomharanledningtilåvelge,vilantakeligikkebosettesegi nærhetenavenhøyspentledning(kvarud,2017).detfremgårbådeavteorientildelaneyand Timmons(1992)ogintervjuetmedWiik(2017),atdenprisdempendeeffektenvilliggemellom 10+20%,ogherblirdetspesieltlagtvektpådenvisuelleeffekten. # 83

5.5# Fagetatens#vurdering#av#strålingsfare#fra#kraftledning# # Oppgavensformåleråvurderekraftledningerspåvirkningpåeiendomsverdi,derigjennomogså folksoppfatningavhelsefaren.deterikkeoppgavenstemaåvurderedenkonkretehelsefarenfra kraftnettet,mendeteravinteresseåklargjøredegrenseverdienemyndigheteneopererermedi dag. Dettekapitteletundersøkerfaktagrunnlagetrundtstrålingsfarenfrakraftledninger.Uttalelsene frastatensstrålevernleggestilgrunnsomfakta,ogdetgjøresikkeegnevurderingeravdette faktagrunnlagetdastatensstrålevernerdenasjonalemyndigheterskompetanseorgan.derdet herskerusikkerhet,fremkommerdetteavintervjuet. 5.5.1# Intervju#med#Statens#Strålevern## Foråavdekkekonkretefaktanårdetgjelderhelserisikoenvedåboinærhetenavkraftledninger, erdetavgjennomførtintervjumedenrepresentantfrastatensstrålevern.deersatttilåforvalte befolkningenssikkerhetrundtstråling,ogdeteravinteresseåundersøkefaktagrunnlagetog deresholdningerogoppfatningernårdetgjelderrealiteteneistrålingsfareogpåvirkningpå folkehelsen.intervjuetblegjennomførtmedtidligerefagansvarligistatensstrålevern,lars Klæboe. Beskrivelse&& Rundtalleelektriskeanleggvildetoppståetelektromagnetiskfelt.Feltetbeståravettelektrisk feltogettmagnetfelt(klæboe,2017).detelektriskefeltetstoppessomregelavveggerogtak,er sjeldentetprobleminneihusogerhellerikkehelseskadelig.knitringenog støyen fraanlegget nårdetsludderellerregnereretresultatavdetelektriskefeltet.magnetfeltetervanskeligereå skjermesegmot,dadettrengergjennomvanligebygningsmaterialer(kartverket,2016). Magnetfeltreduseresimidlertidveldigrasketmedavstand. Detsomskillerstrålingenfrahøyspentledningerfrastrålingensomfølgeravandrekilder,somfor eksempelbasestasjoner,erusikkerhetenrundtdehelsemessigelangtidsvirkningeneforbarnsom harvokstoppnærenkraftledning(klæboe,2017).detharværtproblematisertomdissebarna harøktsjanseforåfåleukemisomfølgeaveksponeringforstrålingoverlengretid.deterikke 84

påvistnoensammenheng,noenmomentertalerformensandremomentertalermot(klæboe, 2017). Drøfting&og&funn&& Strålingsfare(og(strålingsgrense(( Helserisikomålesutfraverdier.Sålengeenholdersegunderfastsattegrenseverdier,vildetikke foreliggenoenhelserisiko.grenseverdiererfrekvensavhengige,noesommedføreratulikekilderhar ulikegrenseverdier(klæboe,2017).styrkenpåetmagnetfeltmålesimikrotesla(µt).frastrømnettet ergrenseverdienformomentanpåkjenning200µt,detvilsiatkortvarigeksponeringikkeharnoe usikkerhetknyttettilsegsålengeverdieneliggerunderdette.deterimidlertidingen vanligefolk somutsettesfor200µt.dersomduferdesunderenhøyspentledningvilduifølgeklæboe(2017)bli utsattformaksimalt15+20µt. Detharværtfokuspåflerekreftformeriforbindelsemedbosettinginærhetav høyspentledninger,blantannetbrystkreftoghjernesvulst.påbegynnelsenav2000+talletbledet trukketenlinjemellomleukemihosbarnoglangtidseksponeringformagnetfelt,ogdeterdenne risikoensomidagergrunnlagfordebatt(klæboe,2017). Myndigheteneharfastsattatenskaltahøydefordenneusikkerheten.Usikkerhetenrundtleukemi+ risikostarterpårundt0,4µt.(klæboe,2017).detvilsiatunderenverdipå0,4µterdetingen usikkerhet,mensoverdenneverdieneksistererdetenvissusikkerhet.hvisdetskalbygges bolig/skole/barnehagenærenhøyspentledning,ogverdieneerover0,4µt,skaldetutredes(klæboe, 2017).Hvisdetermulig,medenklemidler,skaldetetterstrebesåfåverdienesålangtnedmot0,4µT sommulig.eventuelletiltakkanværeåflyttebygningenlengerunnastrålingskildenforåøke avstanden,ellersørgeforatsoverom/barneromliggeridenendenavhusetsomerlengstunna ledningen(klæboe,2017).ifølgeklæboe(2017)vilenfåenkraftigreduksjonavmagnetfeltetdersom bygningenflyttesnoenfåmeter. Iogmedatdetikkeerbevistatdeterensammenhengmellommagnetfeltetrundt høyspentledningerogleukemi,erikkekravenetiltiltakstrenge(klæboe,2017).utbyggerskal prøveåiverksettetiltaksålangtdetermuligogsålangttiltakeneikkemedførernoenekstra kostnaderellerandreulemper. 85

( Risikopersepsjon(( IfølgeKlæboe(2017)erdetgjennomgåendeatbådemediaogfolkgenereltharenoppfatningavatdet åboinærhetenavenhøyspentledningerfarligereenndetdetegentliger.detatmyndigheteneharsatt kravtilutredningdersomstyrkenpåmagnetfeltetgirverdierover04,µtskapernokbådebekymring og forvirring.detkantenkesatfolkoppfatterdenneverdiensomengrenseverdiforhelse,selvom denneersatttil200µt(klæboe,2017). InoentilfellervelgerStatnettåeksproprieretomtersomliggeridenutvalgtetraseen,slikatde slipperåbrukepengerpåekstramasterforåleggetraseenrundttomten.dettekanogsåbidratil bekymringibefolkningen,daeksproprieringkangiinntrykkavatmagnetfelteterfarligereenn detegentliger(klæboe,2017). Jordkabel(kontra(luftstrekk( Nårdetgjeldermagnetfeltetvilstyrkenværehøyererettoverenjordkabeliforholdtilrettunder luftledningen(klæboe,2017).detteharkunmedavstandenågjøre,daduvilværenærmereen jordkabelsomgjerneleggesca.tometernedibakkenenndetduvilværeenledningsomerti meteroppilufta.verkenjord,steinellerbetongvilhanoensærligbeskyttendeeffekt(klæboe, 2017).Fraledningenoguttilsidenerdetimidlertidmotsatt.Påetluftspennvilmagnetfeltetbre seglangtuttilsiden,mensdetvedenjordkabelvilreduseresraskt(klæboe,2017).deterderfor flerekommunerogutbyggereserdetsomlønnsomtåfålagthøyspentledningenijord.med jordkabelkanutbyggerbyggenærmereledningenogallikevelkommeunderverdienpå0,4µt, slikatenslipperåutrede(klæboe,2017).enfåraltsåmerarealåbyggepå,ogslipper bekymringenefrapublikum. IfølgeKlæboe(2017)vildethellerikkeværenoetekniskproblemåbyggeoverenjordkabel.Hvis detetablereskjellerellergarasjeoverkablene,vilavstandentilleiligheteneblisåpassstoraten ikketrengeråtahensyntilmagnetfeltet.netteierstillersegimidlertidofteskeptisktilslike løsningermedtankepåtilgangtilkabelenforvedlikeholdellerreparasjoner(klæboe,2017). Dersomkableneleggesirørviltilgjengelighetenimidlertidblibedre,ogdetkanværemer akseptabeltfranettleiersside. 86

Helse(kontra(estetikk(( Medtankepåhvasompåvirkerfolksoppfatningistørstgrad,erdetifølgeKlæboe(2017) erfaringsmessigvanskeligåskillemellomhelseproblematikkenogestetikken.detklæboe(2017) menerertydelig,eratfolkoftebrukerhelseaspektetsometvikarierendemotivforestetikken. Dersomfolksetterseggrundiginnihelserisikoen,vildefinneutatstrålingsfarensomregelikke erreell. Mendenvisuelleeffektenavkraftledningenevilfortsattværetilstede,ogdenkanføretil etbetydeligverdifallpåeiendommen (Klæboe,2017). Konklusjon&& Fraetrenthelseperspektivvildetantakeligikkeliggenoengevinstiåleggekraftledningennedi bakken.ettersomdetikkeerpåvistatstrålingenfrakraftledningererskadelig,kanikke helseaspektetbrukessometargumentforøktsamfunnsverdivedåleggekraftledningensom jordkabel.dennegativeeffektenavkraftledningerhandleristørregradommenneskets risikopersepsjonennkonkretefakta.menneskethandlerikkealltidrasjonelt,ognårdetgjelderen såstorinvesteringsometboligkjøpvildet,somdiskutertikapittel5.3.1,væreflerefaktorersom liggertilgrunnforbeslutningen. Detervanskeligåforsvaremerkostnadenvedåleggekraftledningenijordellertunelldersomdet kuneravvisuellverdi.enkanhellerikkeforsvaredetutifrafolksmisoppfatningernårdet gjelderhelseeffekten.skalkraftledningenefremføressomjordkabel,børsamfunnsgevinsteneveie oppfordetteogdeternaturligatmerkostnadenfallerpådensomsittermedgevinsten. 87

6.# Oppsummering#og#konklusjon## Kapittel6.1presentererenoppsummeringavfunnene,relaterttilforskningsspørsmålene. Oppsummeringenlederfremtilhovedkonklusjonenpåoppgavensproblemstillingikapittel6.2. 6.1# Oppsummering## DetfremgåravformålsparagrafentilEnergiloven 1+2,atstrømnettetskalplanleggesogbygges påensamfunnsmessigrasjonellmåte.dettebetyratdensamledegevinstenforsamfunnetskal overstigedetotalekostnadenevedtiltaket(energidepartementet,2016).ikkeallegevinsterog ulemperlarsegtallfeste,ogidenneoppgavenleggesdettilgrunnatåleggetilretteforprivate utbyggereikkeregnessomsamfunnsmessiggevinst. Samfunnsmessiggevinstavgrensestilnyttesomkommerfellesskapetoginnbyggernetilgode. Dettekanværearealerforoffentligvirksomhet,fellesinfrastruktur,rekreasjons+ogfriområder ellertiltakavestetisk+ellerhelsemessigkarakter.noenavdisseverdieneerheltnødvendigfor samfunnetsfunksjon,mensandrebidrartiløktlivskvalitethosinnbyggerne.økonomiskvekting avdisseformåleneerenvanskeligprioritering. NårdetgjelderfrigjøringavbåndlagtearealervednedleggingavkraftledningstraseenHamang+ Bærum+Smestad,vildeøkonomiskerealiteteneveietungt.Detvilsiatmerkostnadenevedålegge høyspentledningenibakken,ienalleredeetablertledningstrasé,måveiesoppmot utnyttelsesverdienpådefrigjortearealene. Kraftledningerharenteknisklevetidpå50+70år,ogvalgavløsningmåderforvurderesiet langsiktigperspektiv.spesielterdetteviktigitettbebygdestrøk,derarealreserverkanfåstor verdiifremtiden,entensombyggegrunnellerrekreasjonsformål.herkanenjordkabelværepå sinplassienkeltetilfeller,foråsikreatikkeennykraftledningbåndleggerarealeneinye70år. 88

1.(Hvilke(arealressurser(blir(frigjort(ved(nedleggelse(av(kraftledningen(HamangIBærumISmestad,(og( hvordan(kan(disse(utnyttes?( Dearealressursersomfrigjøreresvednedleggesavkraftledningenfordelersegpåflereulike arealformålslikdeerdefinertikpa.detomfatterblantannetarealerismåhusbebyggelsensomi detvesentligebarekanutnyttesvedatprivategrunneierefradelertomtertilfortetting.andre områdererstørreoffentligearealer,somistorgradtjenersomarealreserveforoffentligeformål. Dentredjekategorienerarealersomalleredeerbåndlagttilandreformål,somjordbruk,veierog rekreasjon. Basertpåarealanalysenerdetsværtlitearealreserversomfrigjøresiområderregulerttil boligformål.hergårkraftledningenistorgradoverprivateeneboligtomter,ogarealenesom frigjøreserveldigoppstykketogfordelersegpåetutalleiendommer.områdermedpotensialefor utviklingknyttersegtilarealerregulerttiloffentligformålrundtbærumsykehusogny boligbebyggelsevedgjettumstasjon.kraftledningenkrysserlnf+områderiytterkantenav verneområdetveddælivannoglandbruksområdenepåhaslumsydforbærumtrafostasjon.lnf+ områderikpaerikkevurdertsomøkonomiskinteressante. 2.(Hva(er(det(økonomiske(potensialet(i(kraftledningstraseen(HamangI(BærumISmestad,(i(den(delen( av(traseen(som(er(regulert(til(boligformål(i(gjeldende(kpa?( Detøkonomiskepotensialetknyttettilfortettingismåhusområdeneerrelativtbeskjedent.Deter realistiskåantaatmindreenn200eneboligtomterkanfradeles,fordeltpåstrekningenfra Hamangtilkommunegrensen.Hervilsannsynligvismerkostnadenetiljordkabeloverstigeen eventuellverdiøkningpådeberørteeiendommene.itilleggvilverdiøkningentilfalleflerehundre privategrunneiere,ogvilikkekommesamfunnettilgode. 3.(Hva(er(kommunens(langsiktige(interesser(ved(omdisponering(av(arealer(båndlagt(til(linjestrekk?(( BærumkommuneslangsiktigeinteresseeråfålagtkraftledningenibakkenfraFranzefosstil Gjettum,foråfrigjørestørrearealersomkannyttestiloffentligformål.Områdenerepresenterer ogsåenmulighetforfremtidigboligutviklingdersombærumsykehusleggesned.områdeneligger kommunikasjonsmessiggodttilmeddennyet+banestasjonenpågjettum,ogpålengresikten fremtidigt+banefrasandvikatilkolsås. 89

4.(Hvordan(vurderer(markedsaktørene(kraftledningers(påvirkning(på(eiendomsverdi?(( Detforeliggeringendokumenterthelsefaremeddegrenseverdiersomersattforstrålingfradet elektromagnetiskefeltet.iogmedatdetikkeforeliggerenfaktiskrisikonårboligeneeroppførti sikkeravstandfrasikkerhetssonen,vilkraftledningersnegativeeffektihovedsakværeforankreti kundenesvisuellepersepsjon.nårdetkommertilbeslutningomboligkjøp,kandetallikevelvirke somdeterandrefaktorersomveiertyngreennnærhettilkraftledninger,somforeksempel beliggenhet.dersomenvurdererdenvisuelleeffektenhøytpågenereltgrunnlag,ogønskerå ryddeoppikraftinfrastrukturenssynlighetilandskapet,nærmerviossenheltannen problemstillingbasertpåandreverdier.skalslikehensynprioriteres,erdetnaturligåfordele kostnadenepåbrukerneiformøktnettleie. Ifleretilfellervilallikevelkraftledningerværeenfaktorsomførertilverdireduksjon.Hvormye verdienvilredusereserusikkert,daeiendomsmeglerevilvurderedetsomendelavtotalpakken. Deterallikevelåantaatboligersomblirberørtivesentliggradviltaksereslavereenndevilleha gjortdersomledningenlåibakken.nærhettilkraftledningkanoghadenulempeatnoen potensiellekjøpereanserobjektetsomuaktuelt,ogdermedikkevildeltaibudrunden. Detkanvirkesomkjøpereleggerhelsehensynettilsidenårdetkommertilstykke.Selvommange haroppfatningeravstrålingsfarenfrakraftledninger,influererdentilsyvendeogsistikke vesentligpåomsetningogboligpris. # 90

6.2# Konklusjon# Oppgavenshovedformåleråsehvilkeeiendomsverdierogsamfunnsmessigegevinstersomfrigjøres vedåomdisponeredeneksisterendeledningstraseenhamang+bærum+smestad. Detersværtlitensamfunnsmessiggevinstiåomdisponereledningstraseengjennomsmåhusområdene ibærum+ogoslokommune.disseområdeneansessomferdigutbygdogrepresentereretlite potensialeutovergenerellfradelingogfortetting.ledningstraseenrepresenterertotaltsettetrelativt litepotensialforfradelingirelasjontilgenerellfortettingibærumkommune.serenbortifra utviklingenavnettstasjoneneihverende,vileneventuellnedleggelseavtraseenfrigjørefåarealeri småhusområdenesomkangigrunnlagforstørreboligutvikling.påstasjonsområdeneihverendepågår alleredestørreutviklingsarbeider,bådepåfranzefossogsmestad. DevesentligeeiendomsverdienesomfrigjøreserpåstrekningenfraFranzefosstilGjettum.På sykehusområdeterarealeneioffentligeie,ogtraseenerplassertslikatvedåleggedenibakkenkanen fåfrigjortstore,sammenhengendearealer.detteharklarsamfunnsmessiggevinstdaeierskapetligger hosstatogkommune,ogerknyttettilvirksomhetersomkanfåbehovforutvidelseifremtiden.nårdet gjeldergjettumområdet,delerkraftledningenetnæring+ogforretningsområdeito.hererdetallerede besluttetfortettingmedboligerogforretninger.deterpådennestrekningenatdeterstoremuligheter foreiendomsutviklingogomdisponeringietstørreperspektiv.itilleggbåndleggerkraftledningen arealertettinntilgjettumskole,noesomkangikommunenmuligheterifremtiden. Ettersomdetkunerdeleravtraseensombåndleggerarealermedutviklingspotensial,kanen kombinasjonavjordkabelogluftledningværtengunstigløsning.foratbeskrevnearealressurser skalkunnefrigjøres,erdetnaturligåleggekraftledningenibakkenfrafranzefossogforbi Gjettum.Dersomenskalkombinereluftledningogjordkabelpåsammestrekning,krevesen muffestasjon,etanleggforkoblingmellomluftstrekkogjordkabel.detteanleggeterrelativt stort,ogvilifølgerevelsby(2017)haetfotavtrykkpåstørrelsemedenfotballbane.detvilmed andreordisegselvkreveverdifullearealer.enmåantaatdeterlitelønnsomtåvekslemellom luftstrekkogjordkabelfleregangerpåensåpasskortstrekningsomhamang+bærum+smestad. Detharikkeværtendelavdenneoppgavenåsepålønnsomhetenogkostnadsbildeknyttettil valgavløsning. # 91

7.## Avsluttende#kommentarer## Idettekapitteletvilforslagtilviderestudierpresenteres,samtenpersonligrefleksjonoveregen oppgraveogskriveprosess. 7.1# Anbefaling#til#videre#forskning### Oppgavensomfangharsattbegrensningerforhvorgrundiganalysenavmuligeutviklingsmuligheter kunnebli.dethaddeværtinteressantmedenstudiesomanalysertehvilkemulighetersomliggeride storeoffentligearealene,ogsomsåpåalternativbrukogutnyttingavforeksempelsykehusområdet. Detkunneogsåværtinteressantåtaforsegdeandreutviklingsmulighetenepårestenavstrekningen frafranzefosstilgjettum,samtåundersøkenærmereutvidelsesbehovethosrelevanteoffentlige institusjonerogaktører. Detnestenaturligestegetvilleværeåundersøkemuligheteneforåetablereenutbyggingsavtale,og hvilkeaktørersommåværemedforåfinansiereenomleggingavkraftledningentiljordkabel.dersom enkombinasjonavluftstrekkogjordkabelskullebliaktuelt,villeenanalyseavplasseringav muffestasjonværerelevant. Foråavdekkehvilkenpåvirkninginfrastrukturharpåbolig+ogeiendomspriser,bledetgjennomført intervjuermedtoeiendomsmeglere.disseintervjueneharavdekketateiendomsmeglernebaserersin verdivurderingpåerfaringogskjønn.detkanværeinteressantåkvantifisereogstrukturerenærmere defaktorersominngårieiendomsmeglernesprisvurderingforåseomderesskjønnkan systematiseres.direktesammenligningaveiendommerinærhetenavkraftledningerervanskelig,da enhverboligvilværeunik,bådeikvalitetogomsetningstidspunk. # 92

7.2# Avsluttende#refleksjon## SterktstigendeeiendomspriserrundtdehurtigstvoksendetettstedeneiNorgegjørdetvanskelig åsammenligneeiendomsverdierovertid.dettekanigjengjøredetvanskeligåskilleøkningi eiendomsverdisomskyldesendringeriinfrastrukturfradengenerelleprisvekstenimarkedet. Dettekanværeenavgrunnenetilatintervjuenemedeiendomsmeglernegafåkonkretesvar,og detvartydeligatverdivurderingaveiendomerensubjektivoppfatningsomistorgradbaserer segpåerfaringogskjønn. BeslutningenomåleggehøyspentledninggjennomBærumbletattforca.70årsiden,da kommunenvarliteutbygget.sidendengangerbærumbygdutmedeneboligerpåstoretomter. Detkanvirkelitt søkt ogsnakkeomarealknapphetogutnyttelsedadetpågenereltgrunnlag ikkekanpåståsatdeterarealknapphetinorge,selvikkeioslosomernorgestettestbefolkede område.allarealknapphethargrunnlagiviljentilutnyttelseogregulering,itilleggtilutbygging avtilgjengeliginfrastruktur.kraftledningenhamang+bærum+smestad,estimerttil434dekar, representerertrossaltetlitearealsammenlignetmednabokommunenasker,somnåslårseg sammenmedhelerøykenoghurum,somfremstårsommerellermindreubebygd.deterden regionaleinfrastrukturensommangler,ogsombevirkeratbærumkommuneoppleverpresspå tilgengeligearealer. Gjennomarbeidetmedmasteroppgavenharjegerfartatdeterstorinteressefordetaktuelle temaet,ogjegharfåttmangegodeinnspillogideerforvidererefleksjon.jegønskeravslutningsvis åretteentakktilalledettegjelder. # # 93

8.# Referanser## Allen,M.T.Â.t.(2012).HedonicPricingModel(pp.260+262). BERVerdivurderingAS.(2016).AnalyseavtomtepriserBærumkommune Bjørge,A.S.(2017,02.03.2017)Fremtidig'arealbruk'i'Bærum'kommune'/Interviewer:'K.' Lilleengen. Brooks,C.,&Tsolacos,S.(2010).Real'Estate'Modelling'and'Forecasting:CambridgeUniversity Press. BærumKommune.(2015).Bestemmelserogretningslinjer Kommuneplanensarealdel2015+2030Retrievedfrom https://www.baerum.kommune.no/globalassets/om+barum+ kommune/organisasjon/styrende+dokumenter/kommuneplan/kpa+2015+30+ bestemmelser.pdf?response=journalpost_detaljer&journalpostid=2015063434 Bærumkommune.(2016).Kommuneplan2017+2037,vedlegg.Langsiktigvekstgrense Retrievedfrom https://www.baerum.kommune.no/innsyn/politikk/wfdocument.ashx?journalpostid= 2016235653&dokid=3391836&versjon=1&variant=A& Bærumkommune.(2017a).Kommuneplan2017+2035 PlanbeskrivelseRetrievedfromhttps://www.baerum.kommune.no/globalassets/om+barum+ kommune/organisasjon/styrende+ dokumenter/kommuneplan/arealdel/planbeskrivelse+til+1.+gangsbehandling.pdf Bærumkommune.(2017b).Kommuneplanensarealdel2017+35 1.gangsbehandlingRetrievedfromhttps://www.baerum.kommune.no/globalassets/om+ barum+kommune/organisasjon/styrende+ dokumenter/kommuneplan/arealdel/kommuneplanens+arealdel+2017+35.pdf Bærumkommune.(2017c).Verdivurderingiforbindelsemedåleggehøyspentledningeni jorden. Utbygging,generellfortettingiboligområdeneogskoler.. Delaney,C.,&Timmons,D.(1992).Highvoltagepowerlines+dotheyaffectresidential propertyvalues?journal'of'real'estate'research,'7(3),315+315. Elliott,P.(2008).Propertyvaluesandinfrastructureprovision:Aconceptualmodelofrisk perception,amplificationandworsenment.nordic'journal'of'surveying'and'real'estate' research,'3. Energidepartementet,O.+o.(2012).Meld.St.14(2011+2012) VibyggerNorge+omutbyggingavstrømnettet. Energidepartementet,O.+o.(2016).Meld.St.25'(201562016)' 94

Kraft'til'endring'6'Energipolitikken'mot'2030'Retrievedfrom https://www.regjeringen.no/contentassets/31249efa2ca6425cab08130b35ebb997/n o/pdfs/stm201520160025000dddpdfs.pdf. Esri.(2016a).ArcMap.Retrievedfromhttp://desktop.arcgis.com/en/arcmap/ Esri.(2016b).EssentialArcMapvocabularyRetrievedfrom http://desktop.arcgis.com/en/arcmap/latest/map/main/essential+arcmap+ vocabulary.htm Esri.(2016c).SpatialJoinRetrievedfrom http://desktop.arcgis.com/en/arcmap/latest/tools/analysis+toolbox/spatial+join.htm Falkanger,T.(2011).Fast'eiendoms'rettsforhold'(Vol.4.utgave).OsloUniversitetsforlaget Fiskaa,H.(2014).Fysisk'detaljplanlegging'NTNU:Trondheim Fylkeskommune,O.k.o.A.(2015).Regional'plan'for'areal'og'transport'i'Oslo'og'Akershus'Oslo Retrievedfrom http://www.akershus.no/file/01909d1ab7bf83209749f91e8e2f9e4f/regionalplanfor arealogtransportiosloogakershus. Gripsrud,G.,Silkoset,R.,&Olsson,U.H.(2004).Metode'og'dataanalyse':'med'fokus'på' beslutninger'i'bedrifter.kristiansand:høyskoleforl. Jacobsen,D.I.(2015).Hvordan'gjennomføre'undersøkelser?':'innføring'i'samfunnsvitenskapelig' metode(3.utg.ed.).oslo:cappelendammakademisk. JMNorgeAS(2017). Johannessen,A.,Christoffersen,L.,&Tufte,P.A.(2016).Introduksjon'til'samfunnsvitenskapelig' metode(5.utg.ed.).oslo:abstrakt. Kartverket.(2014).ProduktspesifikasjonforFellesKartdataBase(FKB). Kartverket.(2016).FKB+Felleskartdatabase.Retrievedfrom http://www.kartverket.no/data/kartdata/vektorkart/fkb/ Kartverket.(2016).SikringssoneunderkraftlinjerRetrievedfrom http://www.kartverket.no/geodataarbeid/arealplan+og+ planregister/verktoykasse/sikringssone+under+kraftlinjer/ Kjernlie,E.(2013).150leiligheterpåGjønnes.Budstikka. Klæboe,L.(2017,28.02.2017)Statens'Strålevern'/Interviewer:'K.'Lilleengen. Kvarud,M.(2017,21.03.1017)Hva'påvirker'boligpris?/Interviewer:'K.'Lilleengen. Leikvam,G.,&Olsson,N.(2014).Eiendomsutvikling'FagbokforlagetVigmostad&BjørkeAS. Forskriftomlandskapsvernområder,Bærum,(1978). 95

Energilovforskriften(2015). Miljøverndepartementet.(1997).Regionalplanleggingogarealpolitikk.Retrievedfrom https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/st+meld+nr+29_1996+97/id191107/ Miljøverndepartementet.(2009).Kommuneplanensarealdel+Utarbeidingoginnhold. Retrievedfrom https://www.regjeringen.no/contentassets/18987b252b8948588c8323a1328d9cf3/k ommuneplanens_arealdel.pdf Miljøverndepartementet.(2011).Reguleringsplan Utarbeidingavreguleringsplaneretterplan+ogbygningsloven.Retrievedfrom https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/reguleringsplanveileder/id613879/ Miljøverndepartementet.(2012).Kommuneplanprosessen +samfunnsdelen+handlingsdelen.retrievedfrom https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/kommuneplanprosessen+ samfunnsdelen/id679401/?q=kommuneplanenssamfunnsdel Miljøverndepartementet.(2014).Planleggingavgrønnstrukturibyerogtettsteder.Retrieved fromhttp://www.miljodirektoratet.no/documents/publikasjoner/m100/m100.pdf Miljøverndepartementet.(2016).Meld.St.18 Friluftsliv+natursomkildetilhelseoglivskvalitet.Retrievedfrom https://www.regjeringen.no/contentassets/9147361515a74ec8822c8dac5f43a95a/no /pdfs/stm201520160018000dddpdfs.pdf Norgesvassdrags+ogenergidirektorat.(2013).Veilederforutformingavsøknaderom anleggskonsesjonforkraftoverføringsanlegg4'retrievedfrom http://publikasjoner.nve.no/veileder/2013/veileder2013_04.pdf NORKART,A.(2017).KommunekartWebRetrievedfrom https://www.kommunekart.com/hjelp/index.html# Norskinstituttforskogoglandskap.(2013).AR5Klassifikasjonssystem Endringavarealtypenåpenfastmarkogbebygd.. Olsson,N.(2011).Praktisk'oppgaveskriving'Trondheim:TapirAkademiskForlag. OsloKommune.(2013).Veiledertilsmåhusplanen,S+4220.Retrievedfrom https://static1.squarespace.com/static/5045b015c4aa0a1a22185a64/t/5659866be4b 022a25105e0f6/1448707691741/Sm%C3%A5husplanen++ +Veileder+til+reguleringsplan+i+sm%C3%A5husomr%C3%A5der%2C+oppdatert+okt ober+2015.pdf OsloKommune.(2017).KommuneplanforOslo,Samfunnsdelmedbyutviklingsstrategi, Høringsutkastapril2017Retrievedfrom https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/13213412/innhold/politikkog administrasjon/politikk/kommuneplan/nykommuneplanp%c3%a5 h%c3%b8ring/oslokommune_utkast_kommuneplan.pdf 96

Regjeringen.(2009). 11+1.Kommuneplan.Lovkommentar'til'plandelen'av'plan6'og' bygningsloven.retrievedfrom https://www.regjeringen.no/no/dokument/dep/kmd/veiledninger_brosjyrer/2009/lo vkommentar+til+plandelen+i+/kapittel+11+kommuneplan/+11+1+ kommuneplan/id556799/ Revelsby,S.v.S.(2017,27.01.2017)Prosjekt'Hamang6Bærum6Smestad'/Interviewer:'K.' Lilleengen. Rosen,S.(1974).HedonicPricesandImplicitMarkets:ProductDifferentationinPure CompetitionUniversity'of'Rochester'and'Harvard'University.Retrievedfrom http://eds.a.ebscohost.com/eds/pdfviewer/pdfviewer?sid=289c199a+d1f2+4b88+a8e6+ 334f4ca525c5%40sessionmgr4006&vid=1&hid=4202 Seberg,K.(2017,21.03.2017)Fremtidig'arealbruk'i'Bærum'Kommune'/Interviewer:'K.' Lilleengen. SSB.(2016,28.02.2017).Befolkningsframskrivinger,2016+2100.Retrievedfrom https://www.ssb.no/befolkning/statistikker/folkfram/aar/2016+06+ 21?fane=tabell&sort=nummer&tabell=270431+tab+tabell Statnett.(2011).NettplanStor+OsloRetrievedfrom http://www.statnett.no/pagefiles/12487/dokumenter/~1+overordnetplan 2015/FremtidensnettiStor+Oslo.pdf Statnett&Hafslund.(2011).ArealsituasjonfordagenskraftnettiOsloogAkershusDelrapport' til'nettplan'stor6oslo'' Statnettv/Bjørnsrud,P.(2016).Arealtyper'langs'eksisterende'ledningstrasé.Retrievedfrom Tyrén,C.W.(2004).Plan6'og'bygningsloven,'' Kommentarutgave'(Vol.5.utgave):Universitetsforlaget Wiik,L.(2017,03.02.2017)Hva'påvirker'boligpris?'/Interviewer:'K.'Lilleengen. Yin,R.K.(2014).Case'study'research':'design'and'methods(5thed.ed.).LosAngeles,Calif: SAGE. 97

Vedlegg Vedlegg 1: Intervjuguider 1.1 Intervju m/siri Revelsby, 27.01.2017 Generelt 1. Hva omfatter prosjektet? Er det ombygging, eller skal de gamle ledningene rives og nye ledninger bygges? 2. Er det tenkt at ledningen skal gå på samme sted som i dag, og hvilke andre trasévalg er eventuelt vurdert? 3. Hva skal til for å kombinere kabel og luftledning? 4. Hvor langt er dere kommet i prosessen? 5. Når tar dere sikte på å starte utskiftningen av ledningene? 6. Hvilken beslutning er tatt i forhold til stasjonen på Hamang? 7. Hvordan forholder dere dere til grunneierne? 8. Hvem eier grunnen den eksisterende traseen opptar? (private eiere?) 9. Forventer Statnett andel i tomteverdiene som frigis når linjestrekk legges ned? Oppgradering i byer og tettsteder 10. Hvilke tiltak vil bli gjort der kraftledningen strekker seg gjennom tettbebygde strøk? (eks. andre typer master?) 11. Har kabel under bakken blitt vurdert som et alternativ? 12. Er det vanskeligere å vedlikeholde kabel i tunnel? 13. Må Statnett selv bekoste legging av jord-/sjøkabler? 14. Forholder dere dere hovedsakelig til NVE og ikke andre offentlige planer? 15. Hvorfor er det slik at 420 kv ledninger helst skal bygges som luftledninger? 16. Men det gjøres ikke bare unntak der det er teknisk umulig, også i tettbebygde strøk? 17. Hvordan ligger kraftledningen i forhold til de områdene Bærum kommune ønsker boligutvikling? 18. I nettplanen for Stor-Oslo er det foretatt analyser på antall beboere i nærheten av kraftledning. Er dette gjort en separat analyse for dette prosjektet og, og hva viste den eventuelt? 19. Hvilket formål er de arealene kraftledningen opptar hovedsakelig regulert til? (LNFR, bolig, sentrumsområder etc.) 20. Hvordan håndterer dere informasjon og dialog med berørte parter (naboer, velforeninger etc.)? 98

1.2 Intervju m/ Lars Klæboe, 28.02.2015 Generelt 1. Hva var din stillingstittel i Statens Strålevern? 2. Hva var dine hovedoppgaver? 3. Du skrev i mailen at du hadde forvaltet dette området i flere år. Hva innebærer det? Helsefare 4. Hvordan vurderes strålingsnivået fra kraftledninger i forhold til andre kilder til elektromagnetisk stråling? (I dag er det ofte motstand og oppmerksomhet knyttet til etablering av basestasjoner for mobiltelefon). 5. Hva er forskjellen på det elektromagnetiske feltet som skapes av luftledninger vs. kabel i bakken? 6. Hva med forskjellen mellom kabel i grøft og kabel i tunnel? 7. Det har vært mye snakk om at stråling fra kraftledninger kan føre til leukemi hos barn. Finns det noen bevis på at det er en sammenheng? 8. Fikk du mange henvendelser fra beboere i Bærum/ Oslo angående det aktuelle linjestrekket (Hamang-Bærum-Smestad)? Folks oppfatning og eiendomsverdi 9. Hva har du inntrykk av at påvirker folks negative oppfattelse av kraftledninger i nærheten av sin bolig? Det visuelle, helsefare, støy etc. 10. Har du inntrykk av at folks oppfattelse av kraftledninger har endret seg over tid? 11. Har du inntrykk av at takstmenn nedskriver eiendommens verdi betydelig dersom den ligger i nærheten av en kraftledning? 12. Tror du kraftledninger har en større negativ innvirkning på eiendomspris i områder der tomteverdiene er høye (eks. Bærum) enn områder med lavere tomtepriser? 13. Har dere erfart at folks skepsis avhenger av størrelse og kapasitet på anlegget (sentralnettsanlegg vs. regional- og distribusjonsnettsanlegg)? 99

1.3 Intervju m/ Lise Wiik, 03.02.2017 Generelt 1. Kan du fortelle litt om deg og din bakgrunn? 2. Hva er din erfaring når det kommer til salg av nybygg og bruktbolig? 3. Hvilke faktorer tror du er viktigst for folk flest når de kjøper bolig? 4. Hvilke verdivurderingsmodell(er) bruker dere for å finne markedsverdi? 5. Hvilke forhold har du inntrykk av at spiller inn på folks betalingsvillighet? Estetikk, helsefare, støy etc.? Prosjekt på Høviktunet 6. Kan du fortelle litt generelt om prosjektet Høviktunet? 7. Hvor langt unna tomten går kraftledningen? 8. Hvilke analyser ble fortatt for å avdekke konsekvensen av kraftledningen i forkant av salg? 9. Var dere flere eiendomsmeglere/ takstmenn sammen om å sette pris på leilighetene? 10. Hadde dere i forkant av salg ulik formening i hvilken grad tilstedeværelsen av kraftledningen ville påvirke markedsprisen? 11. Så dere noen tydelige resultater av hvordan kraftledningen påvirket prisen 12. Var det noen som valgte å ikke kjøpe på grunn av kraftledningen? 13. Har dere trukket en konklusjon i ettertid? Prosjekt på Smestad 14. Hva er bakgrunnen for prosjektet? 15. Hvor mye av kraftlinjene blir liggende igjen? 16. Hvordan har dere vurdert markedsverdi på eiendommen? 17. Kom meglerne frem til ulike resultater? Var det stort sprik? 18. Var det betydelig forskjell på prisreduksjonen på den store attraktive leiligheten og den litt mindre attraktive? 19. Hvordan var deres egne vurderinger? 20. Hvordan var deres egne vurderinger? 21. Hva er din erfaring når det gjelder kundenes vektleggelse og det meglere tror kunden legger vekt på? 100

1.4 Intervju m/ Mats Kvarud, 21.03.2017 Generelt 1. Kan du fortelle litt om deg og din bakgrunn? 2. Hva er din erfaring når det kommer til salg av nybygg og bruktbolig? Prispåvirkning på boligeiendom 1. Hvordan påvirker disse faktorene boligpris etter din vurdering: beliggenhet utsikt trafikk støy servicetilbud infrastruktur skoletilbud høyspentledninger 2. Hvilke faktorer tror du er viktigst for folk flest når de kjøper bolig? 3. Hvilke verdivurderingsmodell(er) bruker dere for å finne markedsverdi? 4. Har du inntrykk av at ulike faktorer påvirker tomteverdier i kommuner med høye tomtepriser kontra kommuner med lavere tomtepriser? Kraftledning ved tomt 5. Har du erfaring når det kommer til omsetning av boligeiendom i nærheten av høyspentledninger? a. Eksempler på områder? 6. Hvilke analyser ble fortatt for å avdekke konsekvensen av kraftledningen i forkant av salg? 7. Så dere noen tydelige resultater av hvordan kraftledningen påvirket prisen? 8. Hvor stor anslår dere verdiforringelsen å være? 9. Hva har du inntrykk av at opptar kundene i størst grad; estetikk eller potensiell helserisiko? 10. Tror du verdiforringelsen er større på dyre tomter ifht. billigere tomter, eventuelt omvendt? 11. Har du inntrykk av at folk til syvende og sist ikke anser høyspentledninger som avgjørende ettersom boligmarkedet har blitt mer presset? 101

1.5 Intervju m/anne Sofie Bjørge og Camilla Florvaag, 02.03.2017 Generelt 1. Hva er din stilling i Bærum kommune? 2. Hva er dine hovedoppgaver? Overordnet strategi i kommunen: 3. I henhold til kommuneplanen skal utbygging konsentrere seg rundt Fornebu, Sandvika, Bekkestua og Fossum, og at utbygging av resterende arealer i kommunen skal begrenses. Betyr det at kommunen stiller seg negativ til en eventuell utbygging i øvrige områder langs den nåværende kraftlinjetraseen? 4. Hvorfor er akkurat disse områdene valgt ut for boligutvikling? 5. Et av kommunens satsningsområder er bevaring av de blågrønne verdiene. I hvilken grad anser dere turdragene som dannes rundt kraftlinjene som verdifull for kommunen? 6. Hvilke lover utover plan- og bygningsloven styrer kommunens vurderinger ved arealdisponering? 7. Er det aktuelt å omregulere områder som i dag er båndlagt av kraftlinjer til utbygging av boliger/ næring? 8. Er det noen av disse områdene som i dag er regulert natur- og friluftsformål, som kunne blitt omregulert til slik utbygging? 9. Hva ser kommunen for seg av utvikling på de store parkeringsplassene ved Bærum Sykehus (som ligger unner kraftledningen)? Nedleggelse av kraftledning 10. Har kommunen overordnede målsetninger/ retningslinjer/ ønsker når det gjelder fremtidige nett-traseer? 11. Hva regulerer bruken av området rundt den aktuelle traseen i dag? 12. Har kommunen noen klare mål for arealene traseen opptar i dag? 13. Hva ønsker kommunen av utvikling i områder som frigjøres ved nedlegging av linjestrekk? 14. Hva ser kommunen for seg at disse områdene kan brukes til? 15. Dersom nettanlegget blir fjernet, vil kommunen og planmyndighetene få større handlefrihet. Men tror du faktisk bruk i området ville bli endret? Eks. med tanke på eiendomsstruktur etc. 16. I andre deler av Bærum går kraftlinjen tett på eneboliger, slik som på Hosle og ved Øvrevold. Ser kommunen for seg at en nedleggelse av kraftlinjen i disse områdene går rom for tomtedeling og fortetting med nye eneboliger? 17. Hvordan ser kommunen på motstridende interesser når det kommer til nedleggelse av kraftledninger? 102

1.6 Intervju m/kjell Seberg, 21.03.2017 Generelt 1. Hva er din stillingsbeskrivelse i kommunen? 2. Har du noen tanker om hvor kommunen på sikt vil tjene mest på at høyspentledningen fjernes/ legges i jord? 3. Hva er hovedmotivasjonen for kommunen når det kommer til jordkabel? (eks. større areal og bygge på, det visuelle aspektet, helserisiko etc.) 4. Har kommunen overordnede mål og ønsker for trasévalg for høyspent infrastruktur? 5. Hvilke virkemidler har kommunen for å påvirke trasévalg og valg av jordkabel kontra luftstrekk? 6. Er det politisk interesse knyttet til spørsmål rundt omlegging av høyspentlinjer og valg av løsninger? 7. Er det andre grupper som involverer seg politisk eller gjennom andre kanaler som påvirker løsningsvalg. Pressgrupper eller velforeninger? 8. Vil kommunen i noe grad kunne bidra til å finansiere å velge løsninger som er dyrere ut fra estetiske vurderinger? 9. Er det områder hvor Bærum kommune er grunneier som kan frigjøres ved omlegging av eksisterende høyspentledninger? 10. Hvor langt har dere kommet i arbeidet med Sandvikabanen? Er det besluttet at den skal bygges? 11. Aksen mellom Kolsås og Bekkestua er et område der fortetting skal vurderes (kommuneplanen). Hvilke faktorer er avgjørende for denne vurderingen? 12. Hvilket område langs Kolsåsbanen er mest aktuelt for fortetting? Bærum sykehus 13. Foreligger det noen langsiktige planer for de arealene som i dag brukes som parkeringsplass for Bærum sykehus? 14. Vil det kun dersom sykehuset legges ned/ flyttes være aktuelt med en alternativ bruk av området? 15. Er det aktuelt å transformere arealet ved sykehuset (parkeringsplassen) og utvikle boliger? Gjettum 16. Har du innsikt i det pågående prosjektet ved Gjettum stasjon? 17. Bidrar dette prosjektet til å gjøre området mer aktuelt for boligutvikling? 18. Hva slags bebyggelse eksisterer i dag rett nord og sør for Gjettum stasjon? 19. Er disse områdene aktuelle for utvikling? 103

Østre Bærum 20. Det fremgår av kommuneplanen at kun 5% av veksten skal skje i dette området de neste 20 årene. Vil det være noen samfunnsgevinst i å legge ned kraftledningen her, eller kun gevinst for private grunneiere? 104

Tomte4 størrelse6 (kvm) Bygnings4 areal6 (kvm) Utnyttelses4 grad6(%) Rest4 potensiale6 %BYA Restpotensial6 over6 arealkrav6 (kvm) Kommune Gnr Bnr Adresse Eier Regulering BÆRUM 20 487 Dyrefaret26A Privat2eier Boligbebyggelse 1107 119 10,79 9,21 307,30 0,00 BÆRUM 21 1249 Hoslegata241 Privat2eier Boligbebyggelse 1449 208 14,38 5,62 648,80 0,00 BÆRUM 21 1369 Hoslejordet24 Privat2eier Boligbebyggelse 1300 158 12,13 7,87 499,80 0,00 BÆRUM 20 648 Dyrefaret27A Privat2eier Boligbebyggelse 1508 143 9,49 10,51 708,30 0,00 BÆRUM 21 1303 Kalkbrennerveien231 Privat2eier Boligbebyggelse 1394 97 6,93 13,07 593,60 0,00 BÆRUM 21 1302 Rytterfaret252B Privat2eier Boligbebyggelse 1256 271 21,56 H1,56 456,20 0,00 BÆRUM 81 73 Dr.2Barths2vei212 Privat2eier Boligbebyggelse 1369 179 13,09 6,91 569,20 0,00 BÆRUM 20 781 Wilh.2Wilhelmsens2vei233 Privat2eier Boligbebyggelse 1297 173 13,36 6,64 496,60 0,00 BÆRUM 20 792 Veståsen211B Privat2eier Boligbebyggelse 1337 405 30,29 H10,29 536,80 0,00 BÆRUM 20 988 Tollef2Gravs2vei233 Privat2eier Boligbebyggelse 584 171 29,30 H9,30 H215,60 0,00 BÆRUM 36 82 Lindebergveien28 Privat2eier Boligbebyggelse 836 177 21,21 H1,21 35,50 0,00 BÆRUM 36 112 Lindebergveien215 Privat2eier Boligbebyggelse 1584 211 13,35 6,65 783,50 0,00 BÆRUM 3 294 Vallerveien255A Privat2eier Boligbebyggelse 312 69 22,04 H2,04 H487,70 0,00 BÆRUM 3 299 Vallerveien255F Privat2eier Boligbebyggelse 117 55 47,15 H27,15 H682,60 0,00 BÆRUM 3 298 Vallerveien255E Privat2eier Boligbebyggelse 117 49 41,91 H21,91 H682,70 0,00 BÆRUM 3 304 Vallerveien257E Privat2eier Boligbebyggelse 115 49 43,00 H23,00 H684,90 0,00 BÆRUM 36 222 Havna24 Privat2eier Boligbebyggelse 1474 99 6,68 13,32 673,90 0,00 BÆRUM 36 223 Havna28 Privat2eier Boligbebyggelse 1416 123 8,67 11,33 615,80 0,00 BÆRUM 36 501 Lindebergveien28B Privat2eier Boligbebyggelse 932 120 12,85 7,15 131,80 0,00 BÆRUM 85 14 Brynsveien271 Privat2eier Boligbebyggelse 997 155 15,53 4,47 197,10 0,00 BÆRUM 6 119 Chr.2Skredsvigs2vei213 Privat2eier Boligbebyggelse 1570 117 7,44 12,56 769,90 0,00 BÆRUM 6 121 Chr.2Skredsvigs2vei211 Privat2eier Boligbebyggelse 1508 196 12,98 7,02 708,40 0,00 BÆRUM 6 115 Chr.2Skredsvigs2vei24 Privat2eier Boligbebyggelse 1413 213 15,09 4,91 612,50 0,00 BÆRUM 6 195 Skriverveien213 Privat2eier Boligbebyggelse 1378 150 10,91 9,09 578,30 0,00 BÆRUM 21 91 Hoslegata230 Privat2eier Boligbebyggelse 841 182 21,70 H1,70 40,50 0,00 BÆRUM 1 145 Vestliveien248D Privat2eier Boligbebyggelse 768 148 19,22 0,78 H32,00 0,00 BÆRUM 6 411 Vallerveien2101A Privat2eier Boligbebyggelse 863 133 15,37 4,63 62,60 0,00 BÆRUM 37 256 Voll2terasse260 Privat2eier Boligbebyggelse 922 150 16,23 3,77 122,20 0,00 BÆRUM 86 477 Privat2eier Boligbebyggelse 100 0 0,00 20,00 H700,40 0,00 BÆRUM 37 360 Ruglandveien267F Privat2eier Boligbebyggelse 583 78 13,40 6,60 H217,00 0,00 BÆRUM 37 380 Voll2terasse263E Privat2eier Boligbebyggelse 181 67 37,21 H17,21 H619,30 0,00 BÆRUM 37 379 Voll2terasse263D Privat2eier Boligbebyggelse 179 61 34,14 H14,14 H621,40 0,00 BÆRUM 6 532 Gjettumveien234 Privat2eier Boligbebyggelse 325 127 39,17 H19,17 H475,00 0,00 BÆRUM 6 533 Gjettumveien232 Privat2eier Boligbebyggelse 505 142 28,10 H8,10 H295,20 0,00 BÆRUM 36 769 Velliveien222A Privat2eier Boligbebyggelse 1022 115 11,27 8,73 221,70 0,00 BÆRUM 6 521 Gjettumveien212 Privat2eier Boligbebyggelse 225 75 33,33 H13,33 H575,00 0,00 BÆRUM 6 516 Gjettumveien23 Privat2eier Boligbebyggelse 313 78 25,06 H5,06 H487,40 0,00 BÆRUM 6 522 Gjettumveien214 Privat2eier Boligbebyggelse 218 71 32,59 H12,59 H582,40 0,00 BÆRUM 6 511 Gjettumveien213 Privat2eier Boligbebyggelse 320 127 39,73 H19,73 H480,30 0,00 BÆRUM 6 512 Gjettumveien211 Privat2eier Boligbebyggelse 343 83 24,31 H4,31 H456,70 0,00 BÆRUM 6 509 Gjettumveien217 Privat2eier Boligbebyggelse 397 75 18,91 1,09 H402,80 0,00 BÆRUM 21 629 Kalkbrennerveien220B Privat2eier Boligbebyggelse 520 123 23,62 H3,62 H280,30 0,00 BÆRUM 21 581 Kalkbrennerveien224 Privat2eier Boligbebyggelse 802 98 12,29 7,71 1,50 0,00 BÆRUM 87 40 Fossilveien24A Privat2eier Boligbebyggelse 762 62 8,11 11,89 H38,00 0,00 BÆRUM 87 57 Gjettumkollen212B Privat2eier Boligbebyggelse 145 50 34,10 H14,10 H654,70 0,00 Mulig6 antall6 enheter6

BÆRUM 87 56 Gjettumkollen212A Privat2eier Boligbebyggelse 393 56 14,34 5,66 H406,70 0,00 BÆRUM 21 680 Kalkbrennerveien230B Privat2eier Boligbebyggelse 791 144 18,26 1,74 H9,40 0,00 BÆRUM 21 682 Kalkbrennerveien228A Privat2eier Boligbebyggelse 1471 92 6,24 13,76 671,30 0,00 BÆRUM 87 63 Gjettumkollen216C Privat2eier Boligbebyggelse 230 52 22,69 H2,69 H570,50 0,00 BÆRUM 87 64 Gjettumkollen216D Privat2eier Boligbebyggelse 230 105 45,66 H25,66 H570,00 0,00 BÆRUM 20 262 Almelien216 Privat2eier Boligbebyggelse 844 173 20,50 H0,50 44,00 0,00 BÆRUM 20 264 Capralhaugen216 Privat2eier Boligbebyggelse 731 137 18,69 1,31 H68,90 0,00 BÆRUM 87 66 Gjettumkollen216F Privat2eier Boligbebyggelse 605 88 14,62 5,38 H194,60 0,00 BÆRUM 87 125 Gjettumkollen26 Privat2eier Boligbebyggelse 264 86 32,39 H12,39 H535,70 0,00 BÆRUM 87 126 Gjettumkollen28 Privat2eier Boligbebyggelse 269 90 33,35 H13,35 H530,70 0,00 BÆRUM 21 1031 Ekrekroken2139 Privat2eier Boligbebyggelse 1415 237 16,77 3,23 614,90 0,00 BÆRUM 20 397 Dyrefaret26B Privat2eier Boligbebyggelse 876 149 16,97 3,03 75,90 0,00 BÆRUM 20 371 Bankveien234B Privat2eier Boligbebyggelse 822 98 11,91 8,09 22,30 0,00 BÆRUM 20 616 Dyrefaret25A Privat2eier Boligbebyggelse 1870 153 8,16 11,84 1070,10 1,00 BÆRUM 36 144 Lindebergveien217 Privat2eier Boligbebyggelse 2251 215 9,54 10,46 1450,90 1,00 BÆRUM 36 108 Lindebergveien210 Privat2eier Boligbebyggelse 1870 134 7,16 12,84 1069,50 1,00 BÆRUM 36 196 Øvrevollveien266 Privat2eier Boligbebyggelse 2055 148 7,19 12,81 1255,20 1,00 BÆRUM 36 225 Havna210 Privat2eier Boligbebyggelse 1602 287 17,92 2,08 801,60 1,00 BÆRUM 85 29 Dønskiveien211 Privat2eier Boligbebyggelse 1788 197 11,02 8,98 988,20 1,00 BÆRUM 21 66 Ekrekroken2134 Privat2eier Boligbebyggelse 1731 259 14,99 5,01 931,10 1,00 BÆRUM 86 92 Dr.2Høsts2vei213 Privat2eier Boligbebyggelse 2133 199 9,32 10,68 1332,90 1,00 BÆRUM 6 108 Vallerveien299 Privat2eier Boligbebyggelse 2132 121 5,70 14,30 1331,60 1,00 BÆRUM 6 110 Vallerveien295 Privat2eier Boligbebyggelse 2115 207 9,81 10,19 1314,60 1,00 BÆRUM 6 111 Vallerveien293 Privat2eier Boligbebyggelse 2050 230 11,23 8,77 1249,90 1,00 BÆRUM 6 113 Vallerveien289 Privat2eier Boligbebyggelse 1819 263 14,48 5,52 1019,10 1,00 BÆRUM 1 18 Vestliveien252B Privat2eier Boligbebyggelse 1791 136 7,61 12,39 991,10 1,00 BÆRUM 37 232 Hagaliveien228 Privat2eier Boligbebyggelse 1851 226 12,22 7,78 1050,80 1,00 BÆRUM 37 233 Ruglandbakken212 Privat2eier Boligbebyggelse 1713 194 11,35 8,65 913,20 1,00 BÆRUM 37 199 Hagaliveien226 Privat2eier Boligbebyggelse 1885 200 10,62 9,38 1084,60 1,00 BÆRUM 37 257 Voll2terasse258 Privat2eier Boligbebyggelse 1644 146 8,86 11,14 843,90 1,00 BÆRUM 6 543 Gjettumveien2 Privat2eier Boligbebyggelse 1682 143 8,49 11,51 881,90 1,00 BÆRUM 21 593 Kalkbrennerveien226 Privat2eier Boligbebyggelse 1656 120 7,26 12,74 856,40 1,00 BÆRUM 20 342 Prost2Holsviks2vei211 Privat2eier Boligbebyggelse 1907 272 14,26 5,74 1107,00 1,00 BÆRUM 36 210 Øvrevollveien270 Privat2eier Boligbebyggelse 2669 190 7,12 12,88 1868,90 2,00 BÆRUM 21 65 Hoslegata225 Privat2eier Boligbebyggelse 2906 313 10,77 9,23 2106,20 2,00 BÆRUM 36 221 Havna22 BÆRUM 85 33 Dønskiveien213 BÆRUM 36 473 Lindebergveien212B BÆRUM 36 557 Lindebergveien215B BÆRUM 36 689 Lindebergveien219B BÆRUM 21 64 Hoslegata223 BÆRUM 21 67 Ekrekroken2143 sameiere Boligbebyggelse 757 141 18,68 1,32 H43,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1494 222 14,86 5,14 694,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1033 275 26,66 H6,66 232,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1136 153 13,44 6,56 336,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 790 208 26,29 H6,29 H10,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1272 232 18,28 1,72 472,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1329 197 14,81 5,19 529,00 0,00

BÆRUM 36 579 Havna22B BÆRUM 36 638 St.2Halvards2vei22A BÆRUM 36 665 Vollsveien2107B BÆRUM 86 103 Dr.2Høsts2vei224 BÆRUM 36 771 Velliveien224A BÆRUM 6 109 Vallerveien297B BÆRUM 6 114 Chr.2Skredsvigs2vei22 BÆRUM 6 112 Vallerveien291B BÆRUM 21 105 Hoslegata218 BÆRUM 6 170 Chr.2Skredsvigs2vei22B BÆRUM 6 193 Skriverveien29 BÆRUM 6 194 Skriverveien211 BÆRUM 6 197 Skriverveien217 BÆRUM 6 196 Skriverveien215 BÆRUM 86 221 Dr.2Høsts2vei220 BÆRUM 86 312 Brynsveien269 BÆRUM 37 214 Ruglandveien263 BÆRUM 37 173 Hagaliveien231A BÆRUM 21 228 Rytterfaret251 BÆRUM 37 203 Hagaliveien233 BÆRUM 1 146 Vestliveien246 BÆRUM 37 307 Hagaliveien232 BÆRUM 21 408 Kalkbrennerveien235 BÆRUM 37 244 Ruglandveien265 sameiere Boligbebyggelse 1046 142 13,61 6,39 245,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1023 200 19,57 0,43 223,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1103 187 16,95 3,05 303,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1212 225 18,53 1,47 411,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1086 0 0,00 20,00 285,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1570 242 15,39 4,61 769,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 980 138 14,03 5,97 180,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 874 224 25,60 H5,60 74,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1455 206 14,13 5,87 655,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 809 148 18,34 1,66 8,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1167 161 13,79 6,21 366,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1516 244 16,13 3,87 715,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 587 74 12,65 7,35 H213,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1245 282 22,65 H2,65 444,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1233 138 11,23 8,77 432,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1015 157 15,51 4,49 215,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1289 257 19,96 0,04 489,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 851 222 26,05 H6,05 50,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1071 211 19,70 0,30 271,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1307 301 23,05 H3,05 506,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1494 112 7,51 12,49 694,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 410 119 29,07 H9,07 H389,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1048 241 22,99 H2,99 248,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1000 107 10,67 9,33 199,70 0,00

BÆRUM 37 357 Ruglandveien267C BÆRUM 37 359 Ruglandveien267E BÆRUM 37 358 Ruglandveien267D BÆRUM 21 436 Kalkbrennerveien227 BÆRUM 37 378 Voll2terasse263C BÆRUM 37 377 Voll2terasse263B BÆRUM 37 376 Voll2terasse263A BÆRUM 37 387 Voll2terasse263L BÆRUM 37 386 Voll2terasse263K BÆRUM 37 382 Voll2terasse263G BÆRUM 6 531 Gjettumveien236 BÆRUM 37 381 Voll2terasse263F BÆRUM 37 385 Voll2terasse263J BÆRUM 37 384 Voll2terasse263I BÆRUM 37 383 Voll2terasse263H BÆRUM 6 500 Gjettumveien246 BÆRUM 6 519 Gjettumveien28 BÆRUM 21 490 Kalkbrennerveien223 BÆRUM 6 518 Gjettumveien26 BÆRUM 6 520 Gjettumveien210 BÆRUM 6 515 Gjettumveien25 BÆRUM 6 514 Gjettumveien27 BÆRUM 21 489 Kalkbrennerveien225 BÆRUM 6 517 Gjettumveien24 sameiere Boligbebyggelse 622 110 17,73 2,27 H178,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 373 95 25,45 H5,45 H426,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 378 75 19,80 0,20 H421,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1532 269 17,55 2,45 731,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 182 73 40,08 H20,08 H618,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse 168 63 37,61 H17,61 H631,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 274 50 18,09 1,91 H526,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 262 70 26,54 H6,54 H537,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 134 68 50,86 H30,86 H665,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 166 70 42,00 H22,00 H634,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 316 126 40,03 H20,03 H484,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 172 55 32,16 H12,16 H627,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 140 54 38,72 H18,72 H660,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 151 57 37,65 H17,65 H649,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 157 64 41,02 H21,02 H642,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 278 79 28,58 H8,58 H522,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 295 87 29,65 H9,65 H505,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1213 209 17,24 2,76 413,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 308 86 27,85 H7,85 H492,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 278 83 30,05 H10,05 H522,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 241 114 47,12 H27,12 H558,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 269 136 50,34 H30,34 H530,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1222 277 22,65 H2,65 422,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 259 83 32,12 H12,12 H541,20 0,00

BÆRUM 37 476 Ruglandveien265 BÆRUM 6 513 Gjettumveien29 BÆRUM 6 530 Gjettumveien238 BÆRUM 6 510 Gjettumveien215 BÆRUM 1 317 2H2 BÆRUM 21 558 Magnus2Blikstads2vei222 BÆRUM 21 592 Kalkbrennerveien228B BÆRUM 87 46 Fossilveien26A BÆRUM 87 58 Gjettumkollen212C BÆRUM 1 445 Vestliveien252C BÆRUM 21 681 Kalkbrennerveien230A BÆRUM 21 698 Ekrekroken2141 BÆRUM 87 34 Fossilveien22A BÆRUM 87 62 Gjettumkollen216B BÆRUM 87 61 Gjettumkollen216A BÆRUM 87 59 Gjettumkollen212D BÆRUM 87 65 Gjettumkollen216E BÆRUM 20 360 Prost2Holsviks2vei213 BÆRUM 87 124 Gjettumkollen24 BÆRUM 87 127 Gjettumkollen210 BÆRUM 87 123 Gjettumkollen22 BÆRUM 20 398 Dyrefaret210 BÆRUM 20 399 Dyrefaret212A BÆRUM 20 396 Dyrefaret28 sameiere Boligbebyggelse 1302 24 1,83 18,17 502,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 273 119 43,75 H23,75 H527,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse 349 133 38,15 H18,15 H451,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 209 109 52,40 H32,40 H591,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 944 0 0,00 20,00 143,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1297 129 9,98 10,02 497,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse 653 150 23,00 H3,00 H147,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 565 102 18,00 2,00 H235,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 146 64 44,27 H24,27 H654,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1401 212 15,13 4,87 601,20 0,00 sameiere Boligbebyggelse 785 90 11,45 8,55 H14,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1035 129 12,49 7,51 235,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 693 85 12,22 7,78 H107,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 227 47 20,62 H0,62 H572,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 431 84 19,41 0,59 H368,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 341 80 23,54 H3,54 H458,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 230 52 22,46 H2,46 H570,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1425 291 20,40 H0,40 624,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 249 83 33,23 H13,23 H550,90 0,00 sameiere Boligbebyggelse 425 117 27,56 H7,56 H375,30 0,00 sameiere Boligbebyggelse 380 89 23,40 H3,40 H420,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 992 97 9,78 10,22 192,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 923 98 10,64 9,36 123,00 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1029 167 16,23 3,77 228,60 0,00

BÆRUM 20 400 Dyrefaret214 BÆRUM 20 375 Dyrefaret27B BÆRUM 20 376 Dyrefaret25B BÆRUM 20 447 Dyrefaret29 BÆRUM 20 421 Prost2Holsviks2vei27 BÆRUM 20 413 Benedikts2vei24 BÆRUM 20 534 Dyrefaret215A BÆRUM 20 533 Bankveien234A BÆRUM 20 469 Prost2Holsviks2vei28A BÆRUM 20 540 Nadderudveien281 BÆRUM 20 558 Dyrefaret216 BÆRUM 20 485 Dyrefaret214A BÆRUM 20 601 Benedikts2vei21B BÆRUM 21 1292 Kalkbrennerveien234 BÆRUM 21 1291 Kalkbrennerveien232 BÆRUM 20 560 Dyrefaret212B BÆRUM 1 869 Åsterudveien226 BÆRUM 20 583 Nadderudveien283 BÆRUM 1 879 Åsterudveien228 BÆRUM 21 1373 Hoslejordet220 BÆRUM 21 1377 Hoslejordet212 BÆRUM 21 1376 Hoslejordet214 BÆRUM 21 1375 Hoslejordet216 BÆRUM 21 1374 Hoslejordet218 sameiere Boligbebyggelse 1096 102 9,33 10,67 295,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 601 136 22,71 H2,71 H199,40 0,00 sameiere Boligbebyggelse 851 152 17,87 2,13 50,60 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1053 94 8,97 11,03 253,10 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1340 283 21,14 H1,14 539,70 0,00 sameiere Boligbebyggelse 983 194 19,73 0,27 182,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1016 117 11,48 8,52 216,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 873 121 13,91 6,09 73,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 785 119 15,13 4,87 H14,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 837 188 22,43 H2,43 37,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1446 97 6,68 13,32 645,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 884 112 12,63 7,37 83,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 877 156 17,80 2,20 76,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 719 161 22,41 H2,41 H81,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 714 162 22,62 H2,62 H85,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 840 105 12,55 7,45 40,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1000 232 23,17 H3,17 199,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1496 130 8,69 11,31 695,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1445 209 14,45 5,55 645,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1254 252 20,13 H0,13 453,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1254 211 16,85 3,15 454,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1254 208 16,58 3,42 453,70 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1254 272 21,72 H1,72 453,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1253 282 22,47 H2,47 453,30 0,00

BÆRUM 21 1380 Hoslejordet26 BÆRUM 21 1379 Hoslejordet28 BÆRUM 21 1378 Hoslejordet210 BÆRUM 1 957 Vestliveien250B BÆRUM 81 78 Maarveien217 BÆRUM 81 86 Maarveien215 BÆRUM 20 754 Dyrefaret224 BÆRUM 20 793 Veståsen215 BÆRUM 20 791 Veståsen211 BÆRUM 20 790 Veståsen29 BÆRUM 20 789 Veståsen27 BÆRUM 20 786 Veståsen21 BÆRUM 20 788 Veståsen25 BÆRUM 20 787 Veståsen23 BÆRUM 20 374 Bankveien239 BÆRUM 20 1009 Tollef2Gravs2vei27 BÆRUM 20 1012 Tollef2Gravs2vei29 BÆRUM 20 985 Tollef2Gravs2vei227 BÆRUM 36 86 Vollsveien2107A BÆRUM 36 94 Velliveien224B BÆRUM 36 92 Velliveien222B BÆRUM 20 1019 Tollef2Gravs2vei25 BÆRUM 36 76 St.2Halvards2vei22B BÆRUM 36 83 Lindebergveien26B sameiere2 Boligbebyggelse 1244 262 21,04 H1,04 443,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1254 249 19,82 0,18 454,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1253 241 19,26 0,74 453,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 805 214 26,58 H6,58 5,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 956 175 18,26 1,74 156,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 492 87 17,72 2,28 H308,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 797 149 18,68 1,32 H2,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1544 226 14,61 5,39 743,90 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 554 101 18,22 1,78 H246,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 525 82 15,54 4,46 H274,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 503 79 15,66 4,34 H297,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 829 114 13,78 6,22 29,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 515 77 14,94 5,06 H284,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 513 65 12,63 7,37 H287,30 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1196 228 19,04 0,96 396,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 322 92 28,71 H8,71 H478,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 617 152 24,72 H4,72 H183,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 545 170 31,21 H11,21 H255,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 908 126 13,84 6,16 108,00 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1201 257 21,44 H1,44 401,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1013 181 17,88 2,12 213,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 322 100 31,17 H11,17 H477,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 808 185 22,94 H2,94 8,10 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1368 212 15,48 4,52 567,80 0,00

BÆRUM 36 140 Lindebergveien219C BÆRUM 36 129 Vollsveien2112 BÆRUM 3 295 Vallerveien255B BÆRUM 3 296 Vallerveien255C BÆRUM 3 300 Vallerveien257A BÆRUM 3 297 Vallerveien255D BÆRUM 36 205 Almelien228B BÆRUM 3 303 Vallerveien257D BÆRUM 3 301 Vallerveien257B BÆRUM 3 302 Vallerveien257C BÆRUM 3 307 Vallerveien259B BÆRUM 3 305 Vallerveien257F BÆRUM 3 306 Vallerveien259A BÆRUM 21 68 Hoslegata239 BÆRUM 86 97 Dr.2Høsts2vei215 BÆRUM 6 106 Vallerveien2103 BÆRUM 6 104 Vallerveien2107 BÆRUM 21 220 Magnus2Blikstads2vei218 BÆRUM 21 229 Rytterfaret248 BÆRUM 37 202 Ruglandveien254 BÆRUM 21 402 Kalkbrennerveien233 BÆRUM 20 263 Capralhaugen218 BÆRUM 20 395 Bankveien228 BÆRUM 1 705 Åsterudveien216A sameiere2 Boligbebyggelse 995 306 30,75 H10,75 194,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1037 198 19,07 0,93 237,20 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 124 47 38,39 H18,39 H676,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 120 62 51,67 H31,67 H679,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 116 50 43,10 H23,10 H683,80 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 118 50 42,12 H22,12 H681,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 1091 239 21,88 H1,88 290,70 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 115 53 46,15 H26,15 H685,40 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 115 51 44,41 H24,41 H685,50 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 114 52 45,47 H25,47 H685,60 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 141 52 36,74 H16,74 H659,20 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 270 64 23,77 H3,77 H529,90 0,00 sameiere2 Boligbebyggelse 335 55 16,59 3,41 H465,50 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1819 209 11,50 8,50 1018,90 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1651 225 13,60 6,40 851,30 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1975 252 12,74 7,26 1174,90 1,00 sameiere Boligbebyggelse 2236 212 9,47 10,53 1435,70 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1627 189 11,64 8,36 826,60 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1892 246 13,00 7,00 1092,40 1,00 sameiere Boligbebyggelse 2134 219 10,25 9,75 1334,40 1,00 sameiere Boligbebyggelse 2152 258 11,98 8,02 1352,10 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1647 178 10,84 9,16 847,30 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1802 178 9,91 10,09 1001,80 1,00 sameiere Boligbebyggelse 1757 164 9,35 10,65 957,40 1,00

BÆRUM 20 653 Prost2Holsviks2vei29 sameiere2 Boligbebyggelse 1768 121 6,83 13,17 967,80 1,00 BÆRUM 36 73 St.2Halvards2vei21 sameiere2 Boligbebyggelse 1616 142 8,81 11,19 815,80 1,00 BÆRUM 36 111 Lindebergveien213 sameiere2 Boligbebyggelse 2045 423 20,68 H0,68 1244,90 1,00 BÆRUM 36 160 Velliveien221 sameiere2 Boligbebyggelse 2095 207 9,89 10,11 1295,40 1,00 BÆRUM 36 123 Vollsveien2105 sameiere2 Boligbebyggelse 1871 207 11,08 8,92 1071,30 1,00 BÆRUM 36 199 Øvrevollveien263 sameiere2 Boligbebyggelse 1611 178 11,05 8,95 811,30 1,00 BÆRUM 36 219 Almelien222 sameiere2 Boligbebyggelse 1627 253 15,57 4,43 827,40 1,00 BÆRUM 36 207 Erik2Werenskiolds2vei223 sameiere2 Boligbebyggelse 1774 338 19,08 0,92 974,00 1,00 BÆRUM 36 416 Havna26 sameiere2 Boligbebyggelse 1847 224 12,15 7,85 1046,90 1,00 BÆRUM 20 652 Prost2Holsviks2vei23 sameiere2 Boligbebyggelse 2418 262 10,85 9,15 1618,20 2,00 BÆRUM 21 72 Hoslegata245 sameiere Boligbebyggelse 2520 322 12,76 7,24 1720,30 2,00 BÆRUM 21 106 Hoslegata220 sameiere Boligbebyggelse 2856 224 7,83 12,17 2056,30 2,00 BÆRUM 20 357 Åsfaret216 sameiere Boligbebyggelse 3042 244 8,01 11,99 2241,80 2,00 BÆRUM 20 430 Benedikts2vei21A sameiere Boligbebyggelse 2485 116 4,68 15,32 1685,00 2,00 32private2 BÆRUM 37 429 Voll2terasse265 sameiere Boligbebyggelse 684 378 55,25 H35,25 H116,40 0,00 42private2 BÆRUM 3 221 Erik2Werenskiolds2vei233 sameiere Boligbebyggelse 942 189 20,03 H0,03 141,60 0,00 42private2 BÆRUM 3 219 Erik2Werenskiolds2vei237 sameiere Boligbebyggelse 1365 144 10,58 9,42 564,70 0,00 42private2 BÆRUM 3 220 Erik2Werenskiolds2vei235 sameiere Boligbebyggelse 887 203 22,92 H2,92 86,50 0,00 BÆRUM 6 117 Chr.2Skredsvigs2vei215 22seksjoner Boligbebyggelse 1152 319 27,70 H7,70 351,70 0,00 BÆRUM 36 157 Vollsveien2114 22seksjoner Boligbebyggelse 1070 101 9,47 10,53 270,10 0,00 BÆRUM 20 458 Wilh.2Wilhelmsens2vei232 22seksjoner Boligbebyggelse 1343 186 13,83 6,17 543,20 0,00 BÆRUM 36 760 Velliveien219 22seksjoner2 Boligbebyggelse 1045 255 24,37 H4,37 244,90 0,00 22seksjoner,2 private2 BÆRUM 36 105 Velliveien219 sameiere2 Boligbebyggelse 1461 216 14,78 5,22 661,19 0,00 BÆRUM 20 457 Dyrefaret218 22seksjoner Boligbebyggelse 2368 192 8,12 11,88 1568,00 1,00 22seksjoner,2 private2 BÆRUM 20 468 Benediktsvei2202&222 sameiere2 Boligbebyggelse 2233 262 11,74 8,26 1433,00 1,00 BÆRUM 20 467 Wilh.2Wilhelmsens2vei228 42seksjoner Boligbebyggelse 1520 254 16,70 3,30 719,80 0,00 BÆRUM 20 1394 Benedikts2vei229 42seksjoner Boligbebyggelse 2203 247 11,21 8,79 1403,40 1,00

BÆRUM 20 1396 Benedikts2vei225 42seksjoner Boligbebyggelse 1898 170 8,98 11,02 1097,70 1,00 BÆRUM 20 1395 Benedikts2vei227 42seksjoner Boligbebyggelse 1824 261 14,31 5,69 1024,30 1,00 BÆRUM 20 218 Capralhaugen226 42seksjoner Boligbebyggelse 2371 251 10,58 9,42 1571,00 1,00 BÆRUM 20 460 Benedikts2vei231 42seksjoner Boligbebyggelse 2325 367 15,80 4,20 1524,90 1,00 BÆRUM 85 4 Dr.2Høsts2vei22,24 82seksjoner Boligbebyggelse 2036 561 27,56 H7,56 1236,40 1,00 BÆRUM 36 158 Vollsveien2110 32seksjoner Boligbebyggelse 1700 263 15,47 4,53 899,90 1,00 BÆRUM 36 193 Øvrevollveien269,271 32seksjoner2 Boligbebyggelse 3382 500 14,80 5,20 2582,10 3,00 BÆRUM 6 419 52skesjoner Boligbebyggelse 6946 1878 27,05 H7,05 6145,50 7,00 BÆRUM 21 86 Magnus2Blikstads2vei29 262skesjoner Boligbebyggelse 4912 541 11,01 8,99 4111,70 5,00 BÆRUM 3 67 Kitty2Kiellandsvei23H15 802seksjoner2 Boligbebyggelse 38592 6502 16,85 3,15 37791,50 47,00 BÆRUM 20 782 Nadderudveien284H94 862seksjoner2 Boligbebyggelse 18498 3694 19,97 0,03 17697,70 22,00 BÆRUM 21 97 BÆRUM 300 1304 BÆRUM 21 1304 BÆRUM 21 1305 BÆRUM 20 765 BÆRUM 20 1214 BÆRUM 85 9 Dønskiveien215 BÆRUM 20 1 BÆRUM 6 540 Gjettumveien235 BÆRUM 21 559 BÆRUM 6 50 BÆRUM 20 568 Veståsen213 BÆRUM 87 190 BÆRUM 300 1555 BÆRUM 81 84 BÆRUM 20 1419 BÆRUM 21 52 BÆRUM 20 799 BÆRUM 3 214 Prost2Holsviks2vei,2Prost2 Christies2vei,2Grøndahls2vei2 902seksjoner2 Boligbebyggelse 31626 5855 18,51 1,49 30825,80 38,00 Kommune Boligbebyggelse 121 0 0,00 20,00 H679,30 0,00 kommune Boligbebyggelse 138 0 0,00 20,00 H662,00 0,00 Kommune Boligbebyggelse 518 0 0,00 20,00 H282,30 0,00 Kommune Boligbebyggelse 635 0 0,00 20,00 H164,80 0,00 Kommune Boligbebyggelse 251 0 0,00 20,00 H548,80 0,00 Kommune Boligbebyggelse 604 0 0,00 20,00 H196,10 0,00 Kommune Boligbebyggelse 774 0 0,00 20,00 H25,60 0,00 Kommune Boligbebyggelse 712 259 36,38 H16,38 H88,00 0,00 Kommune Boligbebyggelse 124 0 0,00 20,00 H675,90 0,00 Kommune Boligbebyggelse 1603 79 4,93 15,07 803,10 1,00 Kommune Boligbebyggelse 1885 345 18,30 1,70 1084,80 1,00 Kommune Boligbebyggelse 2019 0 0,00 20,00 1219,40 1,00 Kommune Boligbebyggelse 2364 0 0,00 20,00 1563,80 1,00 Kommune Boligbebyggelse 3920 0 0,00 20,00 3120,40 3,00 kommune Boligbebyggelse 3902 0 0,00 20,00 3102,00 3,00 Kommune Boligbebyggelse 3293 0 0,00 20,00 2492,60 3,00 Kommune Boligbebyggelse 4864 7 0,15 19,85 4064,40 5,00 Kommune Boligbebyggelse 4922 0 0,00 20,00 4121,50 5,00

BÆRUM 21 450 BÆRUM 86 736 Dr.2Høsts2vei219 BÆRUM 20 963 BÆRUM 6 474 Gjettumveien21 BÆRUM 81 29 Hamang2terrasse240 Kommune Boligbebyggelse 5173 0 0,00 20,00 4372,60 5,00 Kommune Boligbebyggelse 6831 772 11,30 8,70 6030,70 7,00 Kommune Boligbebyggelse 7855 2 0,03 19,97 7054,60 8,00 Kommune Boligbebyggelse 7344 7 0,10 19,90 6544,00 8,00 Kommune Boligbebyggelse 12931 50 0,39 19,61 12131,00 15,00 kommune2og2 Gjettumtunet2 BÆRUM 5 98 Gjettumtunet244 Borettslag2AL Boligbebyggelse 11618 3425 29,48 H9,48 10817,60 13,00 Akershus2 Fylkeskommun e,2statens2 vegvesen2 BÆRUM 205 7 region2øst Boligbebyggelse 13746 175 1,27 18,73 12946,30 16,00 BÆRUM 86 102 Dr.2Høsts2Vei231 Coop2Norge2SA Boligbebyggelse 28002 1798 6,42 13,58 27202,40 34,00 BÆRUM 6 102 Bærumsveien2282 BÆRUM 6 214 BÆRUM 87 24 BÆRUM 87 115 Gjettumkollen229 BÆRUM 6 508 Gjettum2Bolig2 AS Boligbebyggelse 1181 309 26,16 H6,16 381,40 0,00 Gjettum2 Sameielag2AL Boligbebyggelse 1489 0 0,00 20,00 689,30 0,00 Gjettum2 Sameielag2AL Boligbebyggelse 1465 0 0,00 20,00 665,30 0,00 Gjettumkollen2 Samvirke2SA Boligbebyggelse 5554 5 0,08 19,92 4753,60 5,00 Gjettumveien2 Huseierforenin g Boligbebyggelse 808 103 12,71 7,29 8,30 0,00 BÆRUM 6 542 Gjettumvn2Øst2 Huseierforbund Boligbebyggelse 1871 0 0,00 20,00 1070,50 1,00 BÆRUM 6 541 Gjettumveien22 BÆRUM 20 727 BÆRUM 20 729 BÆRUM 87 189 Gjettumkollen22B BÆRUM 87 187 Søndre2Gjettum236 Gjettumvn2Øst2 Huseierforbund Boligbebyggelse 2050 246 11,99 8,01 1250,00 1,00 Privat2eier2+2 Arbeidsdir2 Borettslag2AL Boligbebyggelse 222 0 0,00 20,00 H578,00 0,00 Privat2eier2+2 Dyrefaret2 Borettslag2AL Boligbebyggelse 28 0 0,00 20,00 H772,20 0,00 S.Gjettum2 Huseierforenin g Boligbebyggelse 931 95 10,20 9,80 131,30 0,00 S.Gjettum2 Huseierforenin g Boligbebyggelse 12551 830 6,61 13,39 11750,70 14,00

Selvaag2Tomt2 BÆRUM 3 407 AS Boligbebyggelse 5159 0 0,00 20,00 4359,20 5,00 Sporveien2Oslo2 BÆRUM 6 37 AS Boligbebyggelse 26862 69 0,26 19,74 26062,30 32,00 BÆRUM 81 15 Hamang2terasse2302 Statnett2SF Boligbebyggelse 42620 747 1,75 18,25 41820,30 52,00 BÆRUM 20 804 Veståsen211C? Boligbebyggelse 2116 0 0,00 20,00 1315,50 1,00 BÆRUM 6 352 Emil2Stangs2vei227E? Boligbebyggelse 4314 21 0,49 19,51 3513,60 4,00 BÆRUM 20 976 Tollef2Gravs2vei219B? Boligbebyggelse 5914 0 0,00 20,00 5114,00 6,00 BÆRUM 3 70 Søndre2Nes? Boligbebyggelse 7003 14 0,20 19,80 6203,40 7,00 BÆRUM 20 978 Fagertunveien2122? Boligbebyggelse 8878 0 0,00 20,00 8078,10 10,00 BÆRUM 3 364 Neslia255? Boligbebyggelse 9369 6 0,07 19,93 8569,10 10,00 BÆRUM 3 409? Boligbebyggelse 9787 3 0,03 19,97 8986,70 11,00 BÆRUM 3 413? Boligbebyggelse 28538 0 0,00 20,00 27737,80 34,00 BÆRUM 81 83 2H2 2H Boligbebyggelse 514 0 0,00 20,00 H286,20 0,00 Andre2typer2 bebyggelse2og2 BÆRUM 23 12 Gamle2Ringeriksvei2120 Statnett2SF anlegg 16080 1683 10,47 9,53 15279,90 19,00 BÆRUM 3 332? Grønnstruktur 383 0 0,00 20,00 H416,70 0,00 BÆRUM 1 927 BÆRUM 1 926 BÆRUM 81 24 BÆRUM 20 1232 BÆRUM 6 473 BÆRUM 1 919 BÆRUM 81 23 BÆRUM 85 11 Brynsveien268 BÆRUM 21 662 Rytterfaret240 BÆRUM 85 56 Sogneprest2MuntheHKaas2vei26 BÆRUM 3 65 BÆRUM 36 204 BÆRUM 20 325 Wilh.2Wilhelmsens2vei230 BÆRUM 3 414 BÆRUM 20 833 Dyrefaret24 Kommune Grønnstruktur 1205 0 0,00 20,00 405,30 0,00 Kommune Grønnstruktur 1494 0 0,00 20,00 693,70 0,00 Kommune Grønnstruktur 77 0 0,00 20,00 H722,80 0,00 Kommune Grønnstruktur 1479 7 0,50 19,50 678,60 0,00 Kommune Grønnstruktur 505 3 0,60 19,40 H295,50 0,00 Kommune Grønnstruktur 1692 0 0,00 20,00 892,00 1,00 Kommune Grønnstruktur 1721 0 0,00 20,00 921,10 1,00 Kommune Grønnstruktur 1935 0 0,00 20,00 1135,00 1,00 Kommune Grønnstruktur 2647 0 0,00 20,00 1847,10 2,00 Kommune Grønnstruktur 3993 0 0,00 20,00 3193,10 3,00 Kommune Grønnstruktur 4381 0 0,00 20,00 3581,40 4,00 Kommune Grønnstruktur 4691 0 0,00 20,00 3891,00 4,00 Kommune Grønnstruktur 5411 12 0,22 19,78 4610,80 5,00 Kommune Grønnstruktur 8512 8 0,10 19,90 7711,50 9,00 Kommune Grønnstruktur 9109 0 0,00 20,00 8308,80 10,00

BÆRUM 6 472 Kommune Grønnstruktur 10311 0 0,00 20,00 9510,50 11,00 BÆRUM 85 1 Sogneprest2MuntheHKaas2vei29 Kommune Grønnstruktur 14047 936 6,66 13,34 13246,80 16,00 BÆRUM 3 406 Neslia235 Kommune Grønnstruktur 16633 0 0,00 20,00 15832,50 19,00 BÆRUM 1 507 Åsterudveien227 Kommune Grønnstruktur 22622 6 0,03 19,97 21822,20 27,00 BÆRUM 6 3 Kommune Grønnstruktur 42504 9 0,02 19,98 41704,00 52,00 BÆRUM 21 77 Hosleveien2176 Kommune Grønnstruktur 83668 27 0,03 19,97 82867,90 103,00 BÆRUM 20 262 Hagabråten210 kommune2 Grønnstruktur 107451 0 0,00 20,00 106651,10 133,00 BÆRUM 3 350 Natobygg2AS Grønnstruktur 2845 0 0,00 20,00 2044,80 2,00 Statkraft,2 BÆRUM 81 85 Statnett2 Grønnstruktur 362 0 0,00 20,00 H438,20 0,00 BÆRUM 36 680 Kommune Idrettsanlegg 126 0 0,00 20,00 H674,20 0,00 Øvrevold2 Veddeløpsbane2 BÆRUM 36 120 Vollsveien2132 AS Idrettsanlegg 253459 5269 2,08 17,92 252659,20 315,00 Øvrevoll2 Veddeløpsbane2 BÆRUM 20 211 Nordveien221 AS Idrettsanlegg 14636 2497 17,06 2,94 13835,80 17,00 BÆRUM 6 65 Vallerveien286? LNRF 32999 11 0,03 19,97 32198,70 40,00 Det2Kongelige2 Selskap2for2 BÆRUM 23 2 Gamle2Ringeriksvei2123 Norges2.. LNRF 89748 10 0,01 19,99 88948,10 111,00 BÆRUM 3 1 Vallerveien225 Privat2eier LNRF 10091 0 0,00 20,00 9290,50 11,00 BÆRUM 21 70 Hoslegata21B Privat2eier LNRF 14152 0 0,00 20,00 13352,20 16,00 BÆRUM 21 1 Griniveien2400 Privat2eier LNRF 33819 0 0,00 20,00 33018,60 41,00 BÆRUM 3 1 Vallerveien225 Privat2eier LNRF 101045 872 0,86 19,14 100244,80 125,00 BÆRUM 1 1 Kirkeveien2154 Privat2eier LNRF 212728 2573 1,21 18,79 211928,20 264,00 BÆRUM 4 1 Dæliveien2127 Privat2eier LNRF 404255 1212 0,30 19,70 403455,10 504,00 BÆRUM 37 1 Voll2terasse235C BÆRUM 80 1 Olav2Ingstads2vei22 BÆRUM 84 309 BÆRUM 1 132 Åsterudveien217E BÆRUM 5 28 Gjettumkollen21 Kommune NaturområdeH2 grønnstruktur 87399 0 0,00 20,00 86598,50 108,00 Kommune Næringsbebyggelse 10092 0 0,00 20,00 9291,60 11,00 Akershus2 Fylkeskommun e Kommune Kommune Offentlig/2privat2 tjenesteyting 8481 0 0,00 20,00 7680,90 9,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting 17099 1835 10,73 9,27 16298,70 20,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting 35419 3508 9,90 10,10 34619,30 43,00

BÆRUM 81 88 Dønskiveien212 Hansen2Martina2 Hospital2 Stiftelsen Offentlig/2privat2 tjenesteyting 7643 186 2,43 17,57 6842,70 8,00 BÆRUM 81 87 Dønskiveien214 Sogneprest2MuntheHKaas2vei2 100 Hansen2Martina2 Hospital2 Stiftelsen Sykehuset2 Asker2og2 HF Offentlig/2privat2 tjenesteyting 10039 241 2,40 17,60 9239,40 11,00 Offentlig/2privat2 tjenesteyting 157885 18571 11,76 8,24 157085,20 196,00 BÆRUM 84 241 Akershus2 Fylkeskommun e,2statens2 vegvesen2 BÆRUM 203 8 region2øst Vei 23751 12 0,05 19,95 22951,20 28,00 BÆRUM 21 164 Kommune Vei 238 0 0,00 20,00 H562,00 0,00 BÆRUM 1 719 Kommune Vei 435 0 0,00 20,00 H365,30 0,00 BÆRUM 21 1260 Kommune Vei 1989 0 0,00 20,00 1189,30 1,00 Statens2 Vegvesen2 BÆRUM 203 9 Akershus Vei 16586 13 0,08 19,92 15785,60 19,00 OSLO 11 225 Mosekollen219 Privat2eier Boligbebyggelse 1092 229 21,00 3,00 492,08 0,00 OSLO 11 39 Vækerøveien2151 Privat2eier Boligbebyggelse 710 171 24,14 H0,14 109,55 0,00 OSLO 11 392 Mosekollen212 Privat2eier Boligbebyggelse 743 134 17,99 6,01 142,83 0,00 OSLO 28 660 Ostadalsveien263 Privat2eier Boligbebyggelse 1017 130 12,76 11,24 417,21 0,00 OSLO 28 670 Ostadalsveien271 Privat2eier Boligbebyggelse 809 133 16,41 7,59 209,15 0,00 OSLO 28 677 Ostadalsveien263C Privat2eier Boligbebyggelse 735 145 19,67 4,33 134,91 0,00 OSLO 29 222 Morgedalsveien25 Privat2eier Boligbebyggelse 993 199 20,01 3,99 393,05 0,00 OSLO 11 298 Private2eiere2 Boligbebyggelse 51 133 259,00 H235,00 H548,83 0,00 OSLO 28 680 Ostadalsveien269 Private2eiere2 Boligbebyggelse 1246 88 7,09 16,91 645,86 1,00 OSLO 29 212 Morgedalsvegen23 Privat2eier Boligbebyggelse 1513 5 0,31 23,69 912,50 1,00 OSLO 29 218 Morgedalsvegen22 Privat2eier Boligbebyggelse 1274 139 10,94 13,06 673,55 1,00 OSLO 29 266 Hemmestveibakken212 Privat2eier Boligbebyggelse 2115 311 14,70 9,30 1515,13 2,00 OSLO 29 206 Nordheimbakken210 Privat2eier Boligbebyggelse 3051 379 12,43 11,57 2450,79 4,00 OSLO 11 483 Vestliveien211 OSLO 11 278 Ostadalsveien261 OSLO 11 289 Øvre2Myrhaugen23 OSLO 11 333 OSLO 28 678 Ostadalsveien263B sameiere Boligbebyggelse 650 140 21,58 2,42 49,80 0,00 sameiere Boligbebyggelse 1157 140 12,07 11,93 557,01 0,00 sameiere Boligbebyggelse 453 124 27,41 H3,41 H147,17 0,00 sameiere Boligbebyggelse 315 48 15,11 8,89 H284,74 0,00 sameiere Boligbebyggelse 641 133 20,73 3,27 41,13 0,00

OSLO 29 223 sameiere Boligbebyggelse 1198 9 0,77 23,23 597,58 0,00 OSLO 29 226 Sondrevegen27 sameiere Boligbebyggelse 1265 254 20,04 3,96 665,44 1,00 OSLO 29 213 Morgedalsvegen21 sameiere Boligbebyggelse 1249 146 11,71 12,29 649,39 1,00 OSLO 11 170 Vestliveien214 sameiere Boligbebyggelse 1369 219 15,99 8,01 768,88 1,00 OSLO 28 654 Øvre2Myrhaugen28 sameiere Boligbebyggelse 1290 194 15,02 8,98 689,56 1,00 OSLO 29 217 Morgedalsvegen24 sameiere Boligbebyggelse 1355 179 13,19 10,81 755,15 1,00 OSLO 29 224 Nordheimbakken25 sameiere Boligbebyggelse 2172 298 13,72 10,28 1572,21 2,00 OSLO 29 258 Sondrevegen29 sameiere Boligbebyggelse 1905 213 11,17 12,83 1305,27 2,00 OSLO 28 653 Øvre2Myrhaugen25 sameiere2 2178 2H2 1578,40 2,00 OSLO 28 659 Øvre2Myrhaugen26 sameiere Boligbebyggelse 2839 266 9,39 14,61 2238,58 3,00 OSLO 11 220 Myrhaugen223 22seksjoner Boligbebyggelse 1185 304 25,68 H1,68 584,98 0,00 OSLO 11 212 Vestliveien292 22seksjoner Boligbebyggelse 744 143 19,24 4,76 144,42 0,00 OSLO 11 284 Vækerøveien2151B 22seksjoner Boligbebyggelse 659 95 14,36 9,64 59,44 0,00 OSLO 28 589 Vækerøveien2156 22seksjoner Boligbebyggelse 758 113 14,93 9,07 157,71 0,00 OSLO 29 219 Morgedalsveien26 22seksjoner2 Boligbebyggelse 605 178 29,46 H5,46 4,97 0,00 OSLO 29 232 Sondrevegen214A 32seksjoner Boligbebyggelse 825 231 28,03 H4,03 225,13 0,00 OSLO 11 271 Ostadalsveien244 122seksjoner Boligbebyggelse 5102 608 11,92 12,08 4501,89 7,00 OSLO 29 572 Sondrevegen22 242seksjoner Boligbebyggelse 5646 1707 30,22 H6,22 5046,28 8,00 OSLO 29 584 Torjusbakken220 272seksjoner Boligbebyggelse 10479 2530 24,14 H0,14 9878,67 16,00 OSLO 28 830 Myrhaugen 1022seksjoner Boligbebyggelse 15658 4708 30,07 H6,07 15057,80 25,00 OSLO 28 827 Ullernkammen,2Ostadalsveien 4232seksjoner Boligbebyggelse 83309 16891 20,27 3,73 82709,34 137,00 Elvefaret2 OSLO 28 976 Møllefaret242F Borettslag2 Boligbebyggelse 23198 9428 40,64 H16,64 22598,07 37,00 Lysejordet2 OSLO 28 955 Vækerøveien2126C Borettslag2 Boligbebyggelse 22166 10551 47,60 H23,60 21565,89 35,00 Rønningen2 OSLO 28 980 Møllefaret212,2Vestliveien220 Borettslag2 Boligbebyggelse 3155 569 18,03 5,97 2554,97 4,00 Rønningen2 OSLO 28 946 Vestliveien220A Borettslag2 Boligbebyggelse 8560 3106 36,29 H12,29 7959,94 13,00 OSLO 29 583 Sondrevegen21B Huseby2Eidis2 Forretning/bolig 9171 2580 28,13 H4,13 8570,53 14,00 Noreveien2262 AS Forretning/kontor/in dustri 12875 2470 19,18 4,82 12274,72 20,00 OSLO 29 794 Noreveien226 Huseby2Eidis,2 Søndre2Huseby2 OSLO 29 588 boligstiftelse Friområde/park 36351 14 0,04 23,96 35751,18 59,00 OSLO 28 633 Oslo2Kommune2 Friområde/park 4433 197 4,45 19,55 3833,22 6,00 OSLO 28 802 Oslo2Kommune2 Friområde/park 8959 10 0,12 23,88 8359,14 13,00 OSLO 28 465 Vækerøveien2152 Oslo2Kommune2 Friområde/park 158631 173 0,11 23,89 158031,01 263,00

OSLO 29 117 Husebyåsens2 Vel2 Høyspenningsanlegg 3372 6 0,18 23,82 2771,71 4,00 OSLO 29 50 Noreveien226 Statnett2SF Høyspenningsanlegg 6570 44 0,67 23,33 5969,84 9,00 OSLO 28 1232 Oslo2Kommune2 OSLO 29 228 Midtre2 Husebyskogen2 AS OSLO 28 960 Oslo2Kommune2 OSLO 999 138 Oslo2Kommune2 Undervisningsb ygg2oslo2kf Offentlig2gangH /sykkelvei 2700 4 0,16 23,84 2099,93 3,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn 3225 1 0,04 23,96 2625,03 4,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn 83 3 3,69 20,31 H517,03 0,00 Offentlig2 kjørebane/veigrunn 22956 2 0,01 23,99 22356,06 37,00 Offentlig/allmennytt ig 3612 39 1,07 22,93 3011,62 5,00 OSLO 28 1236 Undervisningsb Offentlig/allmennytt OSLO 28 1237 Vækerøveien2140 ygg2oslo2kf ig 14998 4494 29,96 H5,96 14397,85 23,00 OSLO 28 959 Oslo2Kommune2 Turvei/skiløype 29 5 15,68 8,32 H570,83 0,00 OSLO 29 787 Oslo2Kommune2 Vei 330 1 0,24 23,76 H269,69 0,00 OSLO 29 304 1187 81 6,84 17,16 587,30 0,00

Vedlegg&2.1:&Del,trasé&Hamang&trafostasjon-&Brynsveien&&&

Vedlegg&2.2;&Del+trasé&Brynsveien)*)Gjettum)stasjon&&

Vedlegg&2.3;&Del,trasé&Gjettum'stasjon' 'LNF0område'v/Dælivann&

Vedlegg&2.4&a);&Del.trasé&LNF$område+v/Dælivann+til+Bærum+trafostasjon++

Vedlegg&2.4&b);&Del.trasé&LNF$område+v/Dælivann+til+Bærum+trafostasjon++

Vedlegg&2.5;&Del,trasé&Bærum&trafostasjon& &Hosle&&

Vedlegg&2.6;&Del,trasé&Hosle& &Hagabråten&&

Vedlegg&2.7;&Del,trasé&Hagabråten* *Lysakerelva&&

Vedlegg&2.8;&Del,trasé&Lysakerelva&,&Ostedalsveien&

Vedlegg&2.9;&Del,trasé&Ostedalsveien+ +Mærradalen&&

Vedlegg&2.10;&Deltrasé&Mærradalen) )Montebello&&

2024 © DocPlayer.me Konfidensialitetspolitikk | Servicebetingelser | Tilbakemelding