ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak HIIM Arkitekter AS v/hege Bøhmer Grøholt Solbergveien 80 1914 YTRE ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2016/3627/ELISOR Arkivkode: 90/671 Dato: 21.12.2016 Delegert behandling av sak D 345/16 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN FOR ENEBAKK PUNKT 2.7, RAMMETILLATELSE FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG MED SEKUNDÆRLEILIGHET I HENHOLD TIL PBL. 19-2 OG 21-4, OG SÆRSKILT TILLATELSE TIL PLASSERING I HENHOLD TIL VEILOVEN 30 Søknad datert: 21.11.16 Komplett søknad: 16.12.16 Matrikkel: Gnr.: 90 Bnr.: 671 Eiendommens adresse: Ekornveien 1914 Ytre Enebakk Tiltakshaver: Guro Gystad Ansvarlig søker: HIIM arkitekter AS Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 21-4 gis det rammetillatelse for enebolig med sekundærleilighet i samsvar med innsendte søknad. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Fristene kan ikke forlenges. Det gis dispensasjon fra kommuneplanens punkt 2.7 for plassering i forhold til avløpsanlegg, jfr. 19-2. Det gis videre særskilt tillatelse til plassering av bolig 11,2 meter fra senterlinje i Ekornveien, jfr, veilovens 30 ledd. Foretak som har erklært ansvar: Ansvarlig foretak: Fagområder og tiltaksklasse: Sentr. godkj HIIM Arkitekter AS v/ Hege Bøhmer Grøholt Solbergveien 80 1914 YTRE ENEBAKK Postadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 1912 ENEBAKK Ansvarlig søker tkl. 1 PRO tkl. 1 arkitektur Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Erklært ansvar X Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
Sak D 345/16 - side 2 Saksopplysninger: Det søkes om oppføring av enebolig med sekundærleilighet og integrert garasje. Boligen skal plasseres parallelt med grenselinjen i øst og gitt en enkel rektangulær form. Sokkelen skal integreres i terrenget. BYA for boligdelen er 80,4 m2 og BYA inkludert parkering er 149,15 m2. BRA for tiltaket er 185,3 m2. BRA for sekundærleiligheten er 39,70 m2 og BRA for hoveddelen er 145,6 m2. Grad av utnytting er 29,5 %. Tiltaket skal ha 3 etasjer og 2 boenheter. Kote 1 etg. Gulv er 163,40 moh. Mønehøyden er 7,29 meter og gesimshøyden er 5,74 meter. Det søkes om dispensasjon for å plassere bygget 2,4 meter fra ytterveggen til vann og avløpsledninger i henhold til kommuneplan punkt 2.7. Bygget skal plasseres 11, 2 meter fra senterlinje fra kommunalvei. Dette innebærer at det må vurderes et unntak fra byggeforbud på 15 meter. Minsteavstanden til nærmeste nabogrense er 2,2 meter. Samtykke til plassering av tiltaket er avtalt for nabo på gnr 90 bnr 193. Det foreligger også erklæring om godkjennelse vedrørende flytting av vann og avløpsledning, en kran og to små kummer fra berørte naboer. Tiltaket er nabovarslet i henhold til pbl. 21-3, og det foreligger ingen merknader. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er avsatt i område for nåværende boligbebyggelse i kommuneplanen for Enebakk for 2015-2027. I henhold til punkt 3.3.2 kan det oppføres inntil to boenheter. Det følge videre av punkt 3.2.1 at maksimal utnyttelsesgrad er 30%. Maks tillatt gesimshøyde er 7 meter og 9 meter mønehøyde. Tilkobling til vann og avløp skal være godkjent. Vilkårene anses oppfylt. Krav til parkering følger av punkt 3.1.3. Det skal legges til grunn 3 p-plasser for enebolig og 1,5 plass for sekundærleilighet under 60 m2. Vilkåret anses oppfylt. Det følger videre av 3.1.1 at eneboliger skal ha 250 m2 i MUA og sekundærleiligheter skal ha 30 m2 i MUA. Ansvarlig søker har bekreftet at vilkåret er oppfylt. I henhold til punkt 2.7 i kommuneplanen er byggegrensen til offentlig vann- og avløpsledning 4 meter. Ettersom boligen skal plasseres 2,48 m fra anlegget søkes det derfor om dispensasjon. Dispensasjon Det følger pbl. 19-1 skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. I henhold til 19-2, første ledd, første punktum har kommunen hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
Sak D 345/16 - side 3 hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknaden er begrunnet og nabovarslet. Det er ikke nødvendig å sende søknaden på høring til andre enn enhet for kommunalteknikk og eiendom. Det følger av uttalelse av 19.10.16 at enheten ikke har innvendinger til en plassering som er inntil 2 meter fra anlegget. Søknad Det opplyses i søknaden at tomten er liten og plassering av vann og avløp vanskeliggjør å opprettholde firemetersreglen dersom en skal oppnå en rasjonell og god utnyttelse av tomten. Det anføres videre at avstanden ikke vil ha noen konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet eller tilgjengelighet, men er vesentlig for utnyttelsesgraden av tomten. Naturmangfold Søknaden er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens 8-12. Alle offentlige tillatelser skal, så langt det er rimelig, bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt effekten av påvirkning. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ikke funnet registreringer av betydning for det omsøkte tiltaket. I og med at tiltaket skal utføres i tilknytning til eksisterende bebyggelse finner ikke NAB det nødvendig med noen supplerende registreringer. Vurdering - kan det gis dispensasjon fra kommuneplanen punkt 2.7 Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan og bygningsloven kap. 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes hensyn bak plan og bygningsloven, eller kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Grunntanken bak plan- og bygningsloven er at samfunnet har behov for å regulere hvordan faste eiendommer og andre ressurser skal utnyttes. Loven skal bidra til samordning av offentlig virksomhet, gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser og sikre estetiske hensyn. Samfunnets interesser skal videre sikres ved særskilte krav til det enkelte byggetiltak. Plan og bygningslovens formål fremkommer videre av 1-1. Loven skal blant annet sikre åpne beslutningsprosesser, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det skal spesielt legges vekt på universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og estetisk utforming av omgivelsene. Tiltaket er av mindre art, og det anses ikke å vesentlig tilsidesette hensynene i loven eller planen.
Sak D 345/16 - side 4 Kommuneplanes formål: Kommuneplanen er et viktig verktøy for hvordan kommunens areal skal benyttes, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Det avgjørende er hensynet til hensiktsmessig og effektiv feilretting på ledningsnettet. Den omsøkte avstanden vil ikke vesentlig tilsidesette dette hensynet. Det kan derfor vurderes om det er en klar større fordel med å tillatelse plasseringen i forhold til ulempene. Det må legges avgjørende vekt på at enhet for eiendomsforvaltning og kommunalteknikk er positive til en plassering inntil 2 meter fra ledningen, og at en slik plassering av bygget vil innebære en mer hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen i tråd med nasjonale mål om fortetningen i sentrumsnære områder. Det konkluderes derfor med at det gis dispensasjon fra punkt 2.7. Øvrige bestemmelser i plan- og bygningsloven samt veiloven Grunnforhold: Det foreligger ikke risiko for flom, skred eller andre natur og miljøforhold. Plassering av tiltaket. Bygget skal plasseres ca 11 meter fra senterlinje til Ekornveien. Dette er i strid med byggeforbudet på 15 meter til kommunal veier, jfr. veglovens 29. Det er likevel gitt særskilt tillatelse til plasseringen av veimyndigheten, jfr. veglovens 30. Avstand til nærmeste nabogrense skal være 4 meter, jfr. pbl. 29-4. Avstanden til 90/193 vil være 2,56 meter. Naboen har skriftlig samtykket til plasseringen, og kommunen godkjenner plasseringen i henhold til pbl. 29-4, 3 ledd bokstav a). Adkomst: Eiendommen har adkomst fra kommunal vei. Det er gitt avkjøringstillatelse i forbindelse med tillatelse til deling, datert 28.04.16. Avløp og vann: Tiltaket skal tilknyttes privat vannverk, og offentlig avløpsanlegg. Overvann føres til terreng. Søknad om sanitærabonnement må godkjennes før det gis igangsettingstillatelse. Arkitektur: Kommunen konkluderer med at tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming og har etter kommunens skjønn gode visuelle kvaliteter, jfr. pbl. 29-1 og 29-2. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2016, fastsettes gebyret til : Kr 24.395 for enebolig varenr 66102 Kr 12.720 for sekundærleilighet varenr 66108 Kr 8.312 for dispensasjon varenr 66301.
Sak D 345/16 - side 5 Det er gitt 50% rabatt for dispenasjonsgebyret, jfr A 4-4. Faktura pålydende kr 45.427 for ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser og i samsvar med innsendte søknad. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 21-4 er innsendt og kontrollert, samt at evt. tillatelser fra andre myndigheter foreligger, jfr. pbl. 21-5. Skifte av tiltakshaver skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jfr. pbl 23 nr. 2. Klageadgang: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3-tre-uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.