BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 31.08.2016 GBR - 76/16, N - 16/10138 16/86706 515.2, PLANID - 2191965320 Saksbehandler: Erik Toresen Saksansvarlig: Arthur Wøhni Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Planutvalget 08.09.2016 144/16 Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn planid 1965320 - Valkyrieveien 5 Planutvalget 08.09.2016 Vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn, planid 1965320, som vist på kart, dokument 3269208, vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12 og 12-14. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn, planid 1965320, som vist på kart, dokument 3269208, vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12 og 12-14.
Flyfoto av eiendommen SAKEN I KORTE TREKK Stein Halvorsen Arkitekter AS søker om deling av eiendommen Valkyrieveien 5 i fem eneboligtomter. Eiendommen er i dag bebygd med en villa og uthus. Valkyrieveien 5 er en av de få eiendommene innenfor eksisterende boligområde på Rykkinn som har et fortettingspotensiale. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn, planid 1965320, vedtatt den 26.11.1968. I gjeldene plan er det ikke vist mulighet for deling av eiendommen. Deling som omsøkt forutsetter derfor endring av reguleringsplanen. Alle tomtene oppfyller kommuneplanens bestemmelser om tomtestørrelse og størrelse på uteoppholdsarealer, samt reguleringsplanens bestemmelse om maks 15 % BYA pluss parkering. Det er kommet inn flere nabomerknader som peker på at bebyggelsen skal være enebolig og tilpasset området i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dette er ivaretatt i forslaget. Endringen er i samsvar med intensjonen i gjeldende reguleringsplan og er dessuten så godt opplyst at den kan behandles som en mindre endring. Med dette anbefaler rådmannen planutvalget å vedta endringen. Vedlegg: Kommentarer til nabomerknad 3142353 Kommentarer til merknader 3142360 Kommentarer til merknader 3142374 Kommentarer til merknad 3182095 Endringskart 3269208 Situasjonskart 3225273
Situasjonskart - Valkyrieveien 5 3270311 DEL 2 MER OM SAKEN Innhold 1 Bakgrunn 2 Planstatus og rammebetingelser 3 Nabomerknader 4 Uttalelser. 6 5 Rådmannens vurderinger og konklusjon.. 1 Bakgrunn Det søkes om en endring av gjeldende reguleringsplan for BELSET/BERGER/RYKKINN, planid 1965320, for å kunne fradele fire parseller fra Valkyrieveien 5. Alle parsellene oppfyller kommuneplanens bestemmelser om tomtestørrelse og størrelse på uteoppholdsarealer, samt reguleringsplanens bestemmelse om maks 15 % BYA pluss parkering. 2 Planstatus og rammebetingelser 2.1 Gjeldende kommuneplan Eiendommen inngår i kommuneplan 2015-2030 som nåværende boligbebyggelse. For eiendommen gjelder spesielt kommuneplanens bestemmelser 2.1, 2.2 a-d, 2.2 f, 2.2 i, 7, 8, 14.1, 23, 26. 2.2 Gjeldende regulering
Eiendommen inngår i reguleringsplan for BELSET/BERGER/RYKKINN, planid 1965320, ikrafttredelsesdato 26.11.1968 hvor 4281 m2 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse eneboliger, felt E i henhold til plankartet. Plankartet viser eksisterende bebyggelse på eiendommen, men ingen delelinjer. Planen viser også byggegrenser mot Valkyrieveien og Skoguls vei. Videre setter reguleringsplanens bestemmelser rammer for ytterligere utbygging: 2 sier at «bebyggelsens art er fastsatt i planen» (felt E er regulert til eneboliger). 20 sier at «Bygningene skal gruppevis utføres slik at det dannes harmoniske gatebilder.» 21 sier at det «forutsettes oppført en- og tomannsboliger i èn eller to etasjer med bebygd flate inntil 15% av tomten nettoareal + garasje. Høyden fra terreng til hovedgesims må ikke overstige 6,0 m og ingen gavelvegg må være høyere enn 8 m.» Planen viser ikke mulighet for deling, derfor søkes det om en mindre endring av plan i tillegg til fradeling. 3 Nabomerknader Det er kommet inn merknader fra eier av gnr. 93 bnr.305, 307, 312, 313, 559, 560, gnr. 76 bnr. 132, 133, 147, 148 og Berger og Rykkinn vel. Merknadene går ut på: At det planlegges tomannsboliger på eiendommen er i strid med reguleringsplanen, slik kommunen også gir uttrykk for i referat fra tidligere forhåndskonferanse. Ny bebyggelse må tilpasses eksisterende boligmiljø på sydsiden av Valkyrieveien. Denne består av relativt ensartet bebyggelse med en etasjes eneboliger med skråtakløsninger. At eventuelt godkjenning av deling av tomt ikke medfører endring i reguleringsplan for området når det gjelder hustype og preg. Toetasjes hus med innkjøring fra Skoguls vei vil bli svært dominerende og ha en helt annen
karakter enn øvrig bebyggelse i dette området. Dette er i strid med reguleringsplanen (jf. Kommunens egen konklusjon i forhåndskonferansen). Vil på det sterkeste motsette oss bygging av hus med flate tak og gesimshøyde over 6 meter. Bygging av tomannsbolig vil medføre en voldsom verdiforringelse på grunn av solforholdene som vil forsvinne. Omkringliggende hus er regulert med en maks. takhøyde på 6 m. Det forventes at eksisterende reguleringsplan og preg for området beholdes ved en eventuell fradeling. Det vises til kommuneplanens arealdel 2015-2030 «8.1.nye tiltak skal ha en bevisst plassering og utforming i forhold til kulturminner og primært tilpasses kulturminnet/kulturmiljøet». Utbyggingen vil medføre at deler eller hele det gamle steingjerde fjernes for å få til en utkjøring. Dette vil være en trussel for kulturarven. Det forventes å unngå at steingjerdet blir fjernet i forbindelse med en eventuell utbygging, og at utkjøring ikke gjøres via Skogulsvei men Valkyrieveien. Det er en forutsetning at utbyggingen av Valkyrieveien 5 at gjeldende reguleringsplan ikke fravikes vedrørende hus-høyde, takvinkel og at det kun skal bygges eneboliger. På grunnlag av at Valkyrieven 5 ligger høyt i forhold til omkringliggende bebyggelse, bør det legges vekt på å bygge så lave hus som mulig så de ikke skal virke så dominerende i forhold til nabohusene. Mangelfull nabovarsel. Påpeker at låven i likhet med våningshuset er et kulturminne. Ønske om å få fjernet store trær på eiendommen Valkyrieveien 5, på grunnlag av at de kan være utrygge, samt at de er til hinder for sol og lys. Trærne representerer i dag fare for de omkringliggende eiendommene ved at de kan velte på grunn av uvær samt at trærne står svært nært strømledningene. Vedlagt ligger kommentar fra søker, dokument 3142353, 3142360, 3142374 og 3182095. 4 Uttalelser Natur og idrett v/ kulturvern: Natur og idrett har tidligere uttalt seg vedrørende tiltak på eiendommen. Det vises til JpostID 15/250605 for ytterligere informasjon. Siden denne uttalelsen ble gitt har kulturvern hatt dialogmøter med tiltakshaver med sikte på å ivareta verneinteressene på eiendommen. Kulturvernkontoret har ingen merknader til at planen endres som vist. 5 Rådmannens vurderinger og konklusjon Det har kommet inn mange nabomerknader. Mange er bekymret for at det skal oppføres tomannsboliger, området skal imidlertid kun bebygges med eneboliger i henhold til reguleringsplanen for området. Naboer bemerker videre at bebyggelsen bør stedstilpasses. Reguleringsplanen suppleres av kommuneplanens bestemmelser på forhold som ikke er med i reguleringsplanens bestemmelser. Reguleringsplanens 20 og kommuneplanens 7 legger rammer for hvordan bygningene skal tilpasses områdets karakter. De konkrete forholdene rundt etablering av eneboligene vil imidlertid bli vurdert og behandlet i byggesaken, som vil bli nabovarslet.
Reguleringsplaner blir til gjennom en prosess der politiske organer spiller en sentral rolle, men der også statlige organer, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Planen sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Delingen er i tråd med planens bestemmelser. Deling krever imidlertid endring av reguleringsplanen for området da det ikke er vist mulighet for deling i gjeldende plan. Alle tomtene blir på minst 800 m2, med en maksimal utnyttelse på 15-% BYA og gir tilfredsstillende utearealer og parkering med snuplass. Det må tinglyses en erklæring for rett til gang- og kjøreadkomst over den gjenværende eiendommen da det skal være felles avkjørsel for de tre nordliggende eiendommene. Videre må eksisterende avkjørsel stenges og bebyggelse vist på kart, dokument 3225273, rives før deling kan tillattes. Kulturverninteressene ivaretas ved at det er tilstrekkelig med luft omkring eksisterende SEFRAK registrerte kulturminne. Konklusjon Endringen er i samsvar med intensjonen i gjeldende reguleringsplan og er dessuten så godt opplyst at den kan behandles som en mindre endring i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Rådmannen anbefaler planutvalget å vedta endringen. Behandlingen i møtet 08.09.2016 Planutvalget Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. PLAN-144/16: Vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Belset/Berger/Rykkinn, planid 1965320, som vist på kart, dokument 3269208, vedtas, jf. plan- og bygningsloven 12-12 og 12-14.