Reguleringsplan for Rognekollen Gran kommune PLANBESKRIVELSE 11. oktober 2010. Foreløpig Tiltakshaver: Rognebakken AS Planlegger: Feste Kapp AS side 0
Innholdsfortegnelse BAKGRUNN OG FORMÅL FOR PLANLEGGINGEN...2 Målsetting...2 Utbygger, eiendom og planleggere...2 Avgrensing av planområdet...2 Forhold til overordnede planer...4 BESKRIVELSE AV OMRÅDET...8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 14 Formålene i reguleringsplanen:... 14 Bebyggelse og anlegg... 14 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur... 15 Grønnstruktur... 15 Landbruksområder... 16 Vedlegg:... 16 Feste Kapp AS side 1
BAKGRUNN OG FORMÅL FOR PLANLEGGINGEN Målsetting Hensikten med planarbeidet er å omregulere en eksisterende reguleringsplan og utvide planområdet mot sørøst. Planen skal også omfatte byggeområde for allmennyttige formål, i denne sammenheng barnehage. Utbygger, eiendom og planleggere Rognebakken AS er tiltakshaver for prosjektet. Eiendommens gnr/bnr: Gnr/ bnr 155/173, gnr/bnr 155/139, 155/137, 138, 139, 155/156, 155/104, 155/133, 155/12, 155/60, 155/70 og del av 155/167,7 inngår i planområdet. Forslag til plannavn: Rognekollen Planlegger for området er landskapsarkitektkontoret Feste Kapp AS Landskapsarkitekter mnla. Avgrensing av planområdet Planområdet grenser ned til Gjøvikbanen i sørvest, skogsvegetasjon i sør og et grønt skogsbelte som strekker seg parallelt med RV 4 i nordsør gående retning. I nord grenser planområdet til et område regulert til industri/næring (reguleringsplan for Mohagen vest vedtatt i 2005). Området utgjør ca 85 da og deler av området er allerede regulert til boligformål som fortsatt blir hovedformål med tilhørende trafikkareal og grønnstruktur med lekeareal og barnehage. Feste Kapp AS side 2
Planbeskrivelse Rognekollen Flyfoto over planområdet Oversiktskart over planområdet Feste Kapp AS side 3
Planbeskrivelse Rognekollen Forhold til overordnede planer Kommuneplan- gjeldende Utsnitt fra kommuneplanen og kort beskrivelse av området Utsnittet er hentet fra den gjeldende kommuneplan. Kommunen er i ferd med å revidere forslaget til en ny kommuneplan som er illustrert på neste side. Som eksisterende kommuneplankart ovenfor viser, så er deler av det aktuelle planområdet avsatt som LNF område. Det lysegule feltet viser områder som er avsatt som fremtidig boligområde. Det lyseblå feltet nord for det aktuelle planområdet er planlagt som fremtidig område for erverv. Feste Kapp AS side 4
Kommuneplan-2010 Kartet viser høringsutkastet til den nye kommuneplanen for Gran kommune, datert 06.01.2010. Her er arealet for fremtidig boligbebyggelse utvidet, og ingen LNF-områder inngår i planområdet. Næringsområdet nord for planområdet er definert som nåværende. Sentralt i planområdet er det avsatt et friområde (grønn farge) som en del av boligbebyggelsen. Feste Kapp AS side 5
Planbeskrivelse Rognekollen Reguleringsplaner E-150 og E-151 Kort beskrivelse av planen E-150 Reguleringsplanen E-150, Mohagen Vest, ligger nord for det aktuelle planområdet, innenfor den blå rammen omkring det lilla industrifeltet. Reguleringsplanen er datert 03.08.2005. Aktuell tegnforklaring: Lilla farge: Industri/næring Grønn farge med loddrette striper: Parkbelte industriområde Lysegul med vannrette striper: Naturvernområde Området er i hovedsak regulert til industri/næring. Industriområdet er inndelt i to områder på hver sin side av gangvegen. Nordvest for gangvegen(område N1) tillates industri/ næring uten noen særskilte begrensninger. Sørvest for gangvegen (område N2) tillates kun lettere industri og håndverksvirksomheter som verksteder, forretninger, kontor og lager. Feste Kapp AS side 6
Langs industriområdets vestlige kant er det regulert et vegetasjonsbelte med minimum 10 meters bredde med tanke på at det eksisterende LNF området kan endres til utbyggingsområde. Nord for industriområdet renner en bekk hvor vann og vegetasjon skal ivaretas, og området er derfor regulert som naturvernområde. Kort beskrivelse av planen E-151 Reguleringsplanen E-151, Rognekollen, ligger som en del av det aktuelle planområdet, som er markert med rød ramme. Reguleringsplanen er datert 20.01.2006. Aktuell tegnforklaring: Gul farge: Konsentrert småhusbebyggelse Lys gul farge: Frittliggende småhusbebyggelse Grønn farge med diagonale striper: Lekeareal/grøntareal/sti Mørkegrå: Kjøreveg/ samleveg Lys grønn: Skogbruk Som planen viser er en stor del av arealet regulert til konsentrert småhusbebyggelse, og de to østligste feltene regulert til en mer åpen og frittliggende småhusbebyggelse. To arealer, et større og et mindre, er avsatt som grønne lekearealer. Langs Gjøvikbanen er det avsatt et skogsbelte som vil ha en skjermende effekt inn mot boligområdet. En samleveg binder boligfeltene sammen og planlagte stiforbindelser sørger for alternative gangbare snarveger gjennom området. E-151 grenser opp til et eksisterende småbruk, Granlund. Feste Kapp AS side 7
BESKRIVELSE AV OMRÅDET Terreng, fjernvirkning Planområdet ligger som en del av en sørvest-vendt dalside, hvor elva Vigga renner i dalbunnen og munner ut i Jarenvannet. Området har en flott beliggenhet med nærhet både til landskapet og skogen, og til eksisterende bebyggelse og tettstedet Jaren. Fra prosjektområdet har man utsikt ut over dalen, mot det åpne jordbrukslandskapet på motsatt side av Jaren sentrum og sørover til Jarenvannet. Prosjektområdet ligger nært både Gjøvikbanen, som avgrenser området i sørvest, og riksveg 4, som strekker seg i nordsørgående retning øst for planområdet. Det overordnede landskapsbildet består av en variert blanding av jordbruksområder og mindre tette eller åpne skogsområder. Det aktuelle planområdet domineres av skog med varierende tetthetsgrad lengst sør, i tilknytting til eksisterende bebyggelse er landskapet kultivert med små åpne beiteområder. Prosjektområdets beliggenhet i et sørvestlig fallende terreng, gir meget gode solforhold. Innenfor prosjektområdet er terrenget småkupert, og samspillet med den varierte vegetasjonen gir området kvalitet og identitet. Den tette skogen består primært av gran og bjørk, og i de åpne partiene er det innslag av enkeltstående furutrær som kan bli flotte dersom de bevares framover. Jordsmonnet består stort sett av morenemasser der store steinblokker dominerer enkelte steder. Kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i området. Eksisterende bebyggelse Den største delen av planområdet ligger i dag uten bebyggelse med unntak av to frittliggende boenheter og Granlund. Granlund er et eldre småbruk der tunet er fraskilt og benyttes i dag til bolig. Landbruksareal Ingen større landbruksområder ligger i direkte nærhet til, eller vil bli påvirket av en utbygging av området. Adkomstveg I utgangspunktet har vegen under jernbanen, Rognevegen, vært områdets eneste adkomstveg. I forbindelse med etableringen av industri/næringsområdet Mohagen Vest samt planene omkring boligbebyggelsen i Rognekollen, er man i ferd med å opparbeide en ny vegforbindelse fra nord med påkoblingspunkt til Mohagavegen. Dette vil gi en bedre forbindelse til riksveg 4, samt en tryggere trafikkløsning. Det planlegges en bom plassert mellom Granlund og jernbaneundergangen. Bilder fra planområdet Feste Kapp AS side 8
Planbeskrivelse Rognekollen Prosjektområdet ligger i en sørvestvendt dalside med flott utsikt ut over dalen og helt til Jarenvannet i sør hvor elva Vigga renner ut. Prosjektområdet består av variert topografi og vegetasjon. Skogen domineres av gran og bjørk med innslag av flotte enkeltstående furutrær. Skogens karakter varierer med ulik grad av åpenhet. Feste Kapp AS side 9
Planbeskrivelse Rognekollen Enkeltstående furutrær og variert og kupert terreng gir området identitet og karakter som med fordel bør bevares gjennom en utbyggingsperiode og videre framover. Den sørlige delen av planområdet har innslag av kulturlandskap i form av beiteområder. Disse ligger i tilknytting til den eksisterende bebyggelsen Granlund. Feste Kapp AS side 10
Planbeskrivelse Rognekollen En ny veg gjennom området er under opparbeiding. Vegen følger delvis prosjektområdets nordvestlige grense og en bestandskant av gran- og bjørkeskog. Vegens følger et jevnt skrånende terreng ned mot jernbanen. Bildet er tatt fra den nordvestre delen av planområdet og nordover inn i næringsområdet. PDMT ligger til høyre for utsnittet i bildet. Feste Kapp AS side 11
Planbeskrivelse Rognekollen Prosjektområdets sørvestlige grense følger Gjøvikbanen. Områdets opprinnelige adkomstveg går under jernbanen og knytter området sammen med boligfeltet på motsatt side av jernbanen. Per dags dato er denne adkomsvegen fortsatt den eneste ferdig etablerte inn til området. Den planlegges stengt for biltrafikk. Bildet av eksisterende jernbaneundergang og jordbrukslandskapet på andre siden av dalen. Feste Kapp AS side 12
Planbeskrivelse Rognekollen Bildet viser den eksisterende adkomstvegen sett ned mot jernbaneundergangen. Bildet viser låvebygningen til det eksisterende småbruket Granlund, som ligger innenfor planområdet. Området har karakter av idyllisk kulturlandskap med åpne beiteområder. Feste Kapp AS side 13
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealoppgave Reguleringsplanen viser de ulike arealformålene innenfor planområdet. Prosjektets totale areal er på 84,5 daa, og fordeler seg som vist i tabellen under. Arealbruk Areal (daa) Frittliggende småhusbebyggelse 22,89 Konsentrert småhusbebyggelse 21,80 Barnehage 10,17 Trafo 0,05 Veg 8,70 Gang/ sykkelveg (GS) 0,50 Annen veggrunn, grøntareal 7,01 Uteoppholdsareal, AUA_1-4 6,36 Turveg 0,90 Vegetasjonsskjerm 5,26 Områder for skogbruk 0,87 SUM 84,5 daa Formålene i reguleringsplanen: Bebyggelse og anlegg Områder for frittliggende boligbebyggelse Områdene B1-5 skal benyttes til frittliggende boligbebyggelse. For områdene B2-5 er maksimal BYA 25 %. For områdene B1 er maksimal BYA 20 %. Tillatt gesimshøyde er 6,0 meter og maksimal mønehøyde er 8,5 meter. Områder for konsentrert småhusbebyggelse Områdene KB1-5 skal benyttes til konsentrert småhusbebyggelse. Innenfor området skal maksimal BYA være 35 %. Tillatt gesimshøyde er 7,0 meter og maksimal mønehøyde er 9,5 meter. Områder for barnehage Innenfor området som er regulert til barnehage skal BYA være maksimalt 15 %. Her tillates en gesimshøyde på 7,0 meter og mønehøyde på 5,0 meter. Store, særegne furutrær og Feste Kapp AS side 14
markvegetasjon på området skal så langt som mulig bevares og integreres på tomta. Utearealene til barnehagen bør så langt som mulig bevare et preg av naturtomt. Dette, sammen med nærheten til arbeidsplasser på Mohagan og nærheten til nye boligtomer kan gi et meget godt grunnlag for etableringen av en barnehage. Trafo Området skal brukes til plassering av trafo-stasjon. Den skal plasseres og utformes slik at den fremstår mest mulig i harmoni med omgivelsene, og den med fordel kan plasseres delvis inn i terrenget. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg 1-4 Veg 1 er den primære samlevegen for området. Veg 1, veg 2 og veg 3 er felles for hele Rognekollen. Veg 4 er felles for boligområdene KB 4 og KB 5. Veg 1 skal ha en asfaltert bredde på 6 meter. De øvrige veger skal ha en asfaltert bredde på 4,5 meter. Grøfter og skråninger langs alle vegene sås til med stedegen grasfrøblanding og ferdigstilles sammen med veganlegget. Vedlagte vegtegninger viser detaljene omkring vegen og terrenget. (Veg 3 på oversiktsplanen er ikke gjeldende. Det gjelder eget utsnitt for veg 3). Gang/ sykkelveg (G/S-veg) G/S er regulert til gang- og sykkelveg. Gang- og sykkelvegen skal sikre trygg forbindelse for de myke trafikantene langs deler av veg 1. Normal vegbanebredde er 3,0 m. Annen veggrunn, grøntareal (AVG) AVG er regulert til annen veggrunn/grøntareal og skal benyttes til grøfteareal, skjæring, fylling og terrengmurer samt arealer som brukes til annen terrengtilpassning. Det er skjæring- og fyllingsarealer som utgjør dette formålet. Det illustrerer hvilke inngrep som de ulike vegene medfører. Grønnstruktur Uteoppholdsareal, AUA_1-4 Områende skal brukes til felles uteoppholdsareal og lek for beboerne på området. Det finnes flere store, særegne furutrær på de forskjellige områdene. Disse bør bevares og integreres. Det er særlig på AUA 3 at dette aktuelt. I reguleringsplanen (datert 20.01.2006) er dette uteoppholdsarealet større (2,5 daa). For å få en bedre utnyttelse av den vestre delen av KB 3 er noe av tidligere F 5 redusert til 1,1 daa. Det er den karateristiske kollen med de flotte furutrærne sammen med den litt flatere sletta i bakkant som kan disponeres til AUA. Videre legger planen opp til flere områder som kan benyttes til felles opphold og lek. Tidligere F 6 foreslås erstattet med AUA 2 og er i tillegg utvidet fra 0,6 daa til 2,1 daa. Videre ligger AUA 1 sentralt plassert i planområdet inntil turvegen. Dette arealet utgjør 0,75 daa. Til slutt foreslås det å avsette et større areal øst for barnehagetomta (AUA 4). Dette utgjør 2,3 daa og ligger i enden av turvegen. Det vil være mulig for en framtidig barnehage å benytte dette arealet. Turveg Det går en liten sti i gjennom området i dag. Denne skal flyttes litt slik at traseen samsvarer bedre med eiendomsgrenser og oppgrades til en tursti som ender i AUA 4 ved Feste Kapp AS side 15
barnehagen. Den skal utformes på en skånsom måte og gruses opp. I tillegg legges det opp til en liten tursti fra snuplassen i enden av Veg 3 og nordover ut av planområdet. Dette for å sikre en tilgang til skogsarealene nordøst for planområdet. Vegetasjonsskjerm (VS 1-3) VS 1-3 skal være en sone bestående av naturlig vegetasjon som skal skjerme mot innsyn og utsyn mellom jernbane/boligområde og barnehage/næringsområde. I skjermingsbeltet skal eksisterende vegetasjon pleies og suppleres slik at den til enhver tid har skjermende effekt. Det er ikke tillatt med terrenginngrep innenfor området. Landbruksområder Område for skogbruk En smal stripe langs gang- og sykkelvegn skal brukes til tradisjonelt skogbruk da den henger naturlig sammen med arealene videre nordvestover. PLANPROSESSEN Oppstartsmøte: ble arrangert i Gran kommune xx.xx.xxxx. Varsel om oppstart: oppstart ble varslet i aviser og til fylkeskommunale og statlige etater 01.10.08. Innkomne merknader ved varsel om oppstart (vedlegg 3) Statens vegvesen. Brev 21.10.08 Fylkesmannen i Oppland. Brev 04.11.08 Oppland fylkeskommune, Kulturvern. Brev 28.10.08 Vedlegg: Vedlegg 1: Illustrasjonsplan Vedlegg 2: Oppstartsmelding Vedlegg 3: Innkomne merknader Vedlegg 4: Vegplaner Vedlegg 5: Gjeldende regulerings plan for Rognekollen Feste Kapp AS side 16