ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Byggmester Reidar Vallestad Kleivanavegen 3 5357 FJELL Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken 201424329/24 080116 RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Eiendom : Gnr 89 Bnr 241 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Øvre Titlestad 62 B : Torbjørn Røssland : Nybygg enebolig Vi viser til søknad mottatt 25.08.2014. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig med tilhørende gråsteinsmur. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 195,6 m 2 BRA. Tomteutnyttelse er oppgitt til å være BYA = 22,4 %. Bygningsmyndigheten har beregnet bruksareal til å være 227,7m2 BRA. Korrekt tomteutnyttelse blir da BRA = 26 %. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 25, Landbruks-, natur- og friluftsområder, for oppføring av enebolig med tilhørende gråsteinsmur i LNF område. Det er søkt om en slik dispensasjon. 2. Sakshistorikk: Det ble gitt Avslag på søknad av bygningsmyndigheten datert 02.02.2015. Vedtaket ble påklaget og tatt til følge av Byråd for byutvikling, klima og miljø datert 20.10.2015.
3. VEDTAK Byråden har 20.10.2015 gitt tillatelse til følgende: 3.1 Dispensasjoner Byråden har 20.10.2015 gitt dispensasjon: 3.2 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: Avkjøringstillatelse fra Statens vegvesen jf. plan- og bygningsloven pbl 27-4. Senest ved søknad om igangsettingstillatelse skal tinglyste erklæringer på privatvegrett være dokumentert jfr pbl 27-4. Dette gjelder vegrett over gnr89/bnr2, gnr89/bnr5,122, gnr89/bnr7. Ansvarsrett for UAVH KONT ved JIBO CONSULT JOHN INGVALD ØKLAND (994820419) har ikke gyldig sentral godkjenning. Denne ansvarsretten må være gyldig senest ved søknad om igangsettingstillatelse. 3.3 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. 3.4 Plassering på eiendommen Plasseringen av eneboligen godkjennes som omsøkt med minimum 2 meter til nabogrense mot gnr89/bnr7, jf. plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a. Eier av gnr89/bnr7 har i erklæring gitt samtykke til plassering av tiltaket. Side 2 av 9
Plassering av gråsteinsmur godkjennes som omsøkt til nabogrense mot gnr89/bnr7 som vist 04.09.2013 jf. plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a. Eier av gnr89/bnr7 har i erklæring gitt samtykke til plassering av tiltaket. 3.5 Høydeplassering Tiltakets maksimale høyde på kote 145,8 meter godkjennes, jf. plan- og bygningsloven 29-4. 3.6 Atkomst og avkjørsel Statens vegvesen har ikke godkjent avkjørsel til eiendommen. jf. veglova 40 til 43. Avkjøringstillatelse skal innhentes senest ved søknad om igangsettingstillatelse, jf. plan og bygningslovens 27-4. Det foreligger uttalelse datert 27.03.2014: Side 3 av 9
Det er ikke dokumentert privat vegrett. Senest ved søknad om igangsettingstillatelse skal tinglyste erklæringer på privatvegrett være dokumentert jfr pbl 27-4. 3.7 Vannforsyning og avløp Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 08.04.2014. 3.8 Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde BYGGMESTER REIDAR VALLESTAD BYGGMESTER REIDAR VALLESTAD BYGGMESTER REIDAR VALLESTAD SOTRA OPPMÅLING SOTRA RØR & SANITÆR SARTOR MKIN FBT VENTILJON NILSEN & STURE BETONG 947203819 Sentral SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker 947203819 Sentral PRO Tiltaksklasse 1 947203819 Sentral UTF Tiltaksklasse 1 tømrer Overordnet ansvar, mur og betong, tømrer, plassering av bolig, radonsperre 966837764 Sentral UTF Tiltaksklasse 1 Plassering av hus 936552900 Sentral 957213219 Sentral 936238297 Sentral PRO/ UTF Tiltaksklasse 1 PRO/ UTF Tiltaksklasse 1 PRO/ UTF Tiltaksklasse 1 986481729 Sentral UTF Tiltaksklasse 1 Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. rør og sanitæranlegg Grunnarbeid enebolig Luftbehandlingsanleg g Betongarbeid, radonmembran, pipe og ildsted Side 4 av 9
4. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 4.1 Planstatus Vestlige deler av eiendommen omfattes av delvis av reguleringsplannr. 61990000, stadfestet 19.09.2012 som gjelder vei i tunnel under bakken. Den er i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område med hensynssone sammenhengende landbruksområde. 4.2 Nabovarsling Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra: Gnr 89/bnr2, Advokatfirmaet Elden, på vegne av Knut Hamre. Merknadene går i hovedsak på at omsøkte tiltak ikke er i tråd med hensynene i LNF område, infrastrukturelle forhold som gjelder manglende privat vegrett, dårlig atkomstvei og avkjøring fra fylkesvei, samt bør omsøkte eiendom opprettholdes som en buffersone mot tilgrensede fulldyrket mark. Ansvarlig søker skriver de kan ettersende dokumentasjon som gjelder privat vegrett. For videre anførsler som gjelder dårlig atkomstvei kommenterer ansvarlig søker: Bygningsmyndigheten vurderer at ved en eventuell ny søknad skal tinglyste vegretter dokumenteres. Dette gjelder vegrett over gnr89/bnr2, gnr89/bnr5,122, gnr89/bnr7. Det foreligger forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen datert 27.03.2014 hvor Statens vegvesen fraråder at det gis dispensasjon for bolig, da fv 169 er i dårlig stand for mye trafikanter. Bygningsmyndigheten legger uttalelsen til grunn for vurdering og kan således ikke godkjenne ytterligere boligutbygging før veien utbedres. 4.3 Andre uttalelser eller vedtak Etat for landbruk har gitt uttalelse datert 30.09.2014: Gnr 89 bnr 241, Øvre Titlestad 62 B. Uttalelse fra Etat for landbruk Hva saken gjelder: Etat for landbruk viser til oversendelse for uttale fra Etat for byggesak og private planer, datert 29.08.2014. Saken gjelder søknad om byggearbeid etter plan- og bygningsloven kap. 20. Tiltaket omfatter oppføring av bolig, og er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-område, jf. pbl. 11-6. Vurdering: Eiendommen har et areal på 873 m2, er uregulert og vises i KPA som Landbruks-, natur- og friluftsområde hvor det ikke er tillatt med tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring. I henhold til KPA ligger eiendommen også i hensynssone landbruk H510, sammenhengende landbruk. Eiendommen grenser til et areal som i kommunens arealressurskart AR5 er vist som fulldyrket jord. Tomten som ønskes bebygd består av 0,1 da fulldyrket jord, 0,6 dekar uproduktiv skog og resten klassifisert som bebygd/samferdsel. Ortofoto 2009 viser at Side 5 av 9
parsellen er bevokst med løvskog. Dette danner en buffersone mot det produktive landbruksarealet på naboeiendommen. Etat for landbruk mener at det bør være en streng forvaltningspraksis i de sammenhengende landbruksområdene. Dyrket og dyrkbar jord er utsatt for et sterkt utbyggingspress i en bykommune som Bergen. En eventuell utbygging i slike områder bør derfor skje ved en planmessig styring av arealbruken og ikke ved å dispensere fra planformålet. Etat for landbruk vurderer det slik at oppføring av bolig på eiendommen kan medføre driftsog miljømessige ulemper for landbruket i området, og Etat for landbruk fraråder at det gis dispensasjon fra planformålet for det omsøkte tiltaket. Konklusjon: Tiltaket er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som 2 av 2 taler for at dispensasjon kan gis. Etat for landbruk vil ut fra landbruksfaglige vurderinger, frarå at det gis dispensasjon for oppføring av bolig på tomten. Etat for landbruk har gitt uttalelse datert 30.09.2014: Uttalelse fra Grønn etat. Fana, gnr 89, bnr 241, Øvre Titlestad 62B - Vedr. nybygg bolig. Grønn etat viser til oversendelse datert 29.08.14 vedrørende søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i LNF-område, jf. pkt. 25 i kommuneplanens arealdel. Vurdering Søknaden gjelder oppføring av bolig på en uregulert eiendom beliggende i et område vist som LNF-område i kommuneplanens arealdel. Området omfattes av hensynssone landbruk (H510) for sammenhengende landbruksområde. Innenfor de sammenhengende landbruksområdene skal landbrukets ressursgrunnlag, herunder jordressursene, vernes om i et langsiktig (100 års) perspektiv. Det skal utøves en streng forvaltningspraksis der fremtidig generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering eller deling av dyrket mark. I henhold til arealressurskartet AR5 ligger eiendommen i utkanten av fulldyrket mark, men på innsiden av Titlestadveien som naturlig avgrenser jordbruksarealet. Eiendommen framstår derfor som en buffer mot den fulldyrkede marken. Det vil være lite hensiktsmessig for drift av jordbruksarealet om en får bebyggelse nord for veien, selv om selve tomten ikke ligger på dyrket mark. Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold innenfor dette området i eget temakart, Naturbase eller Artskart. Av hensyn til nærhet til fulldyrket mark og de retningslinjer som følger hensynssonen for landbruk, samt at oppføring av bolig ikke er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, mener Grønn etat omsøkte tiltak strider mot de hensyn arealformålet LNF er ment å ivareta. Konklusjon Tiltaket er i strid med det generelle byggeforbudet i LNF-områder, jf. pkt. 25 i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket, primært av hensyn til nærhet til fulldyrket mark og at tiltaket strider mot de hensyn arealformålet er ment å ivareta. Side 6 av 9
Søknaden har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune for uttalelse. Det er ikke innkommet svar fra disse. 4.4 Dispensasjon Utdrag fra byrådens vurdering datert 20.10.2015: 5. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 7 av 9
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Torbjørn Røssland, Kvernevikstemma 10, 5114 TERTNES Fylkesmannen i Hordaland Konnumal og samfunnsplanadv., Postboks 7310, 5020 BERGEN Advokatfirmaet Elden, pb 6684 st.olavsplass, 0129 OSLO Statens vegvesen, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Side 8 av 9
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 9 av 9