Arkiv: 0 Arkivsaksnr: 2014/3635-6 Saksbehandler: Roy Laberg Plan 2150: Detaljregulering for Ruud Leknes-gården. Høring og offentlig ettersyn. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 18.06.2015 Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2150: DETALJREGULERING FOR RUUD LEKNES- GÅRDEN», med plankart revidert 15.05.2015 og planbestemmelser og planbeskrivelse revidert 08.06.2015. SAKSUTREDNING Bakgrunnen for saken er et privat reguleringsforslag, utarbeidet av Stein Hamre Arkitektkontor AS, på vegne av Ruud Leknes Eiendom AS. Planen er en detaljreguleringsplan etter PBL 12-3; fremmet av privat forslagsstiller med hjemmel i 12-3, 2. avsnitt. Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige; jfr. krav om dette i PBL 12-3, 4. avsnitt. Hensikten med endringen er å få inn «bolig» som formål. «Forretning» skal beholdes fra gjeldende plan. Også «kontor» beholdes, men nå benevnt som «tjenesteyting» og nærmere beskrevet som «frisørsalong, bevertning, kontorer». Planområdets beliggenhet og avgrensning. Planområdet ligger ved gatekrysset Jernbanegata x Fridtjof Nansens gate. Det omfatter eiendommen 20/791 (Fr. Nansens gate 16) samt gårdsrommet (del av 20/19) som betjener denne nordre delen av kvartal 55. Gjeldende regulering er plan 2038 «Del av Mo sentrum» - stadfestet 02.03.1981. Formålet er «kontor, forretning». Det tillates inntil 3 etasjer på hovedvolumet som vender ut mot gatesidene, mens tilbygg mot gårdsrommet kan ha inntil 2 etasjer. For begge tilfellene gjelder at kommunen etter nærmere vurdering kan tillate en tilbaketrukket etasje i tillegg, dersom ikke utnyttingsgraden på maks. U=1,5 blir overskredet. Maks. gesimshøyde er 11 meter for 3 etasjer og 14 meter for 4 etasjer. Gårdsrommet er regulert til «felles gårdsplass». Bestemmelsene sier bl.a. at dette arealet skal brukes i forbindelse med varetransport, søppeltømming osv., og at kommunen kan tillate at deler av arealet nyttes til biloppstilling, eventuelt også garasjebygging. Det tillates ikke oppsatt gjerder eller andre innretninger som hindrer ferdselen. Kommunen kan tillate at innkjørsel til felles gårdsplass i dette kvartalet blir overbygget.
Forholdet til overordnet plan. I kommunedelplanen for Mo og omegn (vedtatt 16.06.2014) er dette området avsatt til «sentrumsformål, nåværende», og det omfattes av en hensynssone (detaljeringssone) som forutsetter at gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Ved endring av reguleringen som her til boligformål vil en som utgangspunkt måtte legge til grunn de bestemmelser og retningslinjer som ligger i kommunedelplanen, når det gjelder uteoppholdsarealer og parkering. Så vel kommunedelplanen som fylkesplanen har generelle målsettinger og strategier med hensyn til mer arealeffektiv byutvikling, og økt boligmasse i sentrumsområder er en viktig bit av dette bildet. Samtidig skal det stilles kvalitetskrav til det enkelte prosjekt, av hensyn til bl.a. bomiljø, estetikk og trafikksikkerhet. Endringsforslaget. Som følge av ulike høydebestemmelser er byggeområdet delt i to formålsflater: «BKB 1» og «BKB 2». Planforslaget i sin siste versjon viser bestående bebyggelse med det foreslåtte utvidete formålet. Innkjøringa til gårdsrommet, pluss selve gårdsrommet, er vist som «gårdsplass». Planbestemmelsene klargjør (som i gjeldende plan) at innkjøringa kan tillates overbygget. Formålet «kontor» fra gjeldende plan er foreslått erstattet med «tjenesteyting». I dette formålet inngår «frisørsalong, bevertning og kontorvirksomhet». Mottatt planmateriale består av: - plankart, - planbestemmelser, - planbeskrivelse med ROSanalyse, - oppstartsmøtereferat, - oppstartskunngjøring, - mottatte innspill (som forslagsstiller har kommentert i sin planbeskrivelse). Planmaterialet følger som vedlegg til saken. Forholdet til konsekvensutredningsforskriften. Endringsforslaget vil åpne for et «Utviklingsprosjekt for by- og tettstedområde» - jfr. pkt. 10 i KU-forskriftens vedlegg II om «planer etter 3 som skal vurderes etter vedlegg III». Planforslaget vurderes til ikke å falle inn under noen av kriteriene for «vesentlig virkning for miljø og samfunn», jfr. vedlegg III, og planforslaget skal derfor ikke konsekvensutredes etter forskriften. Behandling. Medvirkning. Oppstartsmøte ble holdt 29.09.2014. Planarbeidets oppstart ble av forslagsstiller kunngjort i Rana Blad 04.10.2014, og det ble sendt varslingsbrev (30.09.2014) til naboer, myndigheter og andre berørte. Forslagsstiller mottok innspill fra : - Nordland fylkeskommune, - Opplysningsvesenets Fond OVF, - advokat Erling Moss. Forslagsstiller har i sin planbeskrivelse referert fra og gitt kommentarer til disse innspillene. (Innspillene er i sin helhet gjengitt som vedlegg til saken). Det har underveis i prosessen vært dialog mellom forslagsstiller og kommunen (plankontoret). Første utgave av planforslaget ble mottatt 03.03.2015. Plankontorets tilbakemelding med kommentarer og justeringsforslag ble gitt 27.03.2015. Supplerende kommentarer ble sendt til forslagsstiller 23.04.2015. Side 2 av 5
Endelig planforslag er innsendt til kommunen 15.05.2015. Fra denne dato kan planforslaget betraktes som komplett og kan tas opp til behandling. Små justeringer etter denne dato er gjort i samråd med forslagsstiller. Plankontorets beskrivelse, vurdering og anbefaling. Arealformål. Byggehøyder. Tomteutnytting. En bygård med en så sentral beliggenhet kloss inntil gågata bør som utgangspunkt utnyttes først og fremst til forretning, tjenesteyting og lignende. Endring av reguleringsplaner i den indre by, for å tillate boliger i de øvre etasjer i slike bygårder, er imidlertid blitt nokså vanlig. Plankontoret mener et slikt formålstillegg kan anbefales også i dette tilfellet; dette med bakgrunn i foreslåtte bestemmelser med krav om fortsatt forretning/tjenesteyting på gateplan, samt at bestående bygg mot gårdsrom gir mulighet for takterrasse som felles uteareal for beboerne. I bestemmelsene foreslås stilt krav om at fasader på gateplan skal ha ei åpen og utadrettet utforming. Her er det tatt utgangspunkt i (og hentet formuleringer fra) de bestemmelsene som kommunestyret har vedtatt for Meierikvartalet. Forslagsstiller skriver i sin planbeskrivelse at det jobbes med å avklare muligheten for studenthybler; kanskje vil det være plass til rundt 20 slike. «Studentbolig» er ikke et eget arealformål, og hvilken form for boligbebyggelse som det er aktuelt å godkjenne (leiligheter, hybler, studenthybler), vil bli avklart gjennom byggesaken. Hvis det ut i fra byggesøknaden er aktuelt å godkjenne boliger som «studentboliger» jfr. krav beskrevet i forskrift og veileder kan det tillates særskilt løsning angående bl.a. parkering. Plankontoret ser ingen betenkeligheter ved at formål «tjenesteyting» er nærmere beskrevet som «frisør, bevertning og kontor». Byggehøydebegrensning endres ikke i forhold til gjeldende plan, men angis nå ved maks. kotehøyde på bebyggelsen. For bygningsvolumet mot gatene er maks.høyden satt ut i fra en fortsatt mulighet for påbygging av en fjerde etasje slik gjeldende plan åpner for. For «BKB 2» (tilbygg mot gårdsrom) er maks.høyden foreslått satt ved kote 16. Høyden i dag er ca. kote 15,6 altså foreslås ingen tilleggsetasje her. Utnyttingsgraden foreslås angitt på annen måte enn den gamle beregningen av forholdet (U) mellom brutto golvareal og brutto grunnareal. Byggeområdet «BKB 1» pluss «BKB 2» er i dag (og vil fortsatt kunne være) helt utbygd, og BYA kan dermed utgjøre inntil 100 %. Bomiljø. Uteopphold. Skolevei. Biltrafikk ved dette bygget er begrenset til den som foregår ut og inn av gårdsrommet, i forbindelse med varelevering og renovasjon, og den som har sammenheng med de relativt få parkeringsplassene som er godkjent i gårdsrommet. For øvrig er det gågate som er omgivelsene. Det betyr at biltrafikkstøy ikke er relevant som tema i forhold til bomiljøet. Annen «støy» vil være den som følger av det pulserende liv i fotgjenger-sentrum. Til uteoppholdsareal (MUA) skal avsettes minst det som tilsvarer 20 % av boligers bruksareal BRA. Mot Fridtjof Nansens gate (fra 2. etasje og opp) tillates balkonger som utkrages inntil 0,8 meter fra veggliv. Til fellesareal skal det på takterrasse opparbeides minst 100 m 2. Dette er halvparten av det som er kravet i kommunedelplanbestemmelsene. Side 3 av 5
Fotografi (se vedlegg) tatt i slutten av mars, rundt vårjevndøgn omtrent klokka 15, viser at det da vil være sol på mer enn halve denne aktuelle terrasseflata. Tidligere på dagen samt seinere på året (sommerstid) vil solforholdene kunne være enda gunstigere. Det må understrekes at dette illustrerer forholdene ut i fra dagens bygningsmasse, altså uten en eventuell påbygd fjerde etasje. Boliger i de to øverste etasjene vil utgjøre et samlet bruksareal på grovt regnet 540 m 2 (målt av kartet). Samlet uteareal (20 %) vil da utgjøre knapt 110 m 2. At takterrassen vil måle minst 100 m 2, og resten dekkes opp med balkonger, synes å kunne være ei tilfredsstillende løsning. Beboere i denne bygården vil ha svært kort vei til parker og andre offentlige rekreasjonsområder. Forslagsstiller har redegjort for dette i sin planbeskrivelse. Som beskrevet av forslagsstilleren ligger skoler og barnehager i gangavstand fra planområdet. Det er i hovedsak snakk om skolevei som er fri for særskilte trafikksikkerhetsmessige utfordringer. Rekkefølgekrav. Uteoppholdsareal skal være opparbeidet før boliger tas i bruk. Parkering. Antall biloppstillingsplasser som kreves for boligbebyggelse, framgår av kommuneplanbestemmelsene. Disse er videreført som forslag til detaljreguleringsbestemmelser. Frikjøpsordning kan ikke benyttes for boligparkering. Dersom boliger blir godkjent som studentboliger, vil det ikke bli stilt krav om biloppstillingsplasser. Det må imidlertid tilrettelegges for sykkelparkering: minst 1 sykkelplass pr. hybelleilighet og minst 2 pr. parhybelleilighet. Planforslaget endrer ikke arealbruken i gårdsrommet, og tar heller ikke opp spørsmålet om f.eks. fordeling av areal til parkering. Det legges til grunn at dette er avklart mellom brukere og eier av gårdsrommet. Bestemmelsene for gårdsrommet er stort sett ei videreføring fra gjeldende plan. Unntaket er punktet om at garasjer kan tillates bygd; dette foreslås tatt ut. Kulturminner. Planforslaget omfatter ingen kjente verneverdige kulturminner. Samfunnssikkerhet. Forslagsstiller har gjort en analyse av risiko og sårbarhet. Analysen er en del av innsendt planmateriale, og den følger saken som vedlegg. Det vises til denne. Plankontoret ser ikke grunn til å korrigere de beskrivelser og vurderinger som er gjort i ROSanalysen. Eierform. Arealformål «BGP - gårdsplass» har eierformen «felles». I planbestemmelsene er listet opp de eiendommer som gårdsplassen er felles for. Arealformål «BKB» har eierformen «annen» (privat). Justeringer av planmaterialet. I samråd med forslagsstillers arkitekt er bestemmelsenes 3 (punkt «formål») gitt et tillegg som stiller krav til utforming av fasader på gateplan (åpen og utadrettet). Videre er det lagt inn eierform «felles» på formålet «BGP» gårdsplass. Side 4 av 5
Det er dessuten tatt inn rekkefølgebestemmelse som gjelder ferdigstilling av uteoppholdsarealer. (Slik bestemmelse er en selvfølge ved denne type boligregulering). Det er tatt ut av bestemmelsene ei formulering om at «offentlige friområder i sentrum kan inngå i uteoppholdsarealet». Oppsummering. Anbefaling. Plankontoret har, etter ei samlet vurdering av følgene av ei slik omregulering, kommet til at det er forsvarlig å anbefale planforslaget utlagt til ettersyn og sendt på høring. Vedleggsliste: - Plankart, revidert 15.05.2015 - Planbestemmelser, revidert 08.06.2015 - Planbeskrivelse, plankontoret, revidert 08.06.2015 - Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert 15.05.2015 - Innspill ved oppstart (3 stk.) - Fotografier fra planområdet - Gjeldende regulering (plan 2038 vedtatt i 1981) Teknisk avdeling, 09.06.2015 Sverre Å. Selfors Teknisk sjef Inger Blikra plansjef Side 5 av 5