1 Saksframlegg Dato: Arkivref: 10.03.2016 2015/2562-9839/2016 / L12 Saksbehandler: Berit Weiby Gregersen Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget UTTALELSE TIL REGULERINGSPLAN FOR HOLMEN, RISØR KOMMUNE - INNSIGELSE 1. FORSLAG TIL VEDTAK Fylkesrådmannen fremmer slikt forslag til vedtak: 1. Fylkesutvalget reiser innsigelse til planen slik den foreligger nå. Planen sikrer ikke at allmennheten får god nok tilgang til strandsonen, badeplass, gatetun, småbåtanlegg eller uteoppholdsarealene i området. a. Fylkesutvalget mener det må anlegges en offentlig tilgjengelig strandpromenade/gangvei rundt hele Holmen, slik det er i den vedtatte reguleringsplanen. b. Det må legges til rette for et større offentlig areal i tilknytning til badeområdet VB. c. Fylkesutvalget legger til grunn at promenaden/gangveien, småbåtanlegget og badeområdet med tilhørende gatetun/park og lekeplass reguleres til formål som sikrer allmennhetens tilgang til områdene. 2. Planforslaget som nå foreslås sikrer en utbygging av Holmen som tar hensyn til de historiske og arkitektoniske kvalitetene som den historiske trehusbebyggelsen i Risør by representerer.
2. SAMMENDRAG Risør kommune har lagt omregulering av reguleringsplanen for Holmen ut på offentlig høring. Planen legger til rette for bolig og fritidsbolig med tilhørende anlegg, småbåthavn og næring. Fylkesrådmannen mener at planforslaget ikke sikrer at allmennheten får god nok tilgang til strandsonen, badeplass, gatetun, småbåtanlegg eller uteoppholdsarealene i området. Fylkesrådmannen foreslår at det reises innsigelse til planen slik den foreligger. Fylkesrådmannen mener det må legges strandpromenade/gangvei rundt hele Holmen, slik det er i den vedtatte reguleringsplanen. I tillegg bør promenaden/gangveien, småbåtanlegget og badeområdet med tilhørende gatetun/park og lekeplass reguleres til formål som sikrer allmennhetens tilgang til områdene. For øvrig er det fylkesrådmannens vurdering at det planforslaget som nå foreslås sikrer en utbygging av Holmen som tar hensyn til de historiske og arkitektoniske kvalitetene som den historiske trehusbebyggelsen i Risør by representerer. 3. BAKGRUNN FOR SAKEN Risør kommune har i brev av 06.02.2016 sendt ut varsel om at ny reguleringsplan for Holmen er lagt ut på offentlig høring. Frist for å gi innspill til planforslaget er satt til 12.04.2016. Planområdet omfatter øya Holmen med omkringliggende sjøareal. Øya ligger i indre havn i Risør, rett øst for byen. Planforslaget har regional interesse ved at det foreslås en utbygging som vil ha innvirkning på opplevelsen av den historiske trehusbebyggelsen i Risør, samt at den berører nasjonale strandsonehensyn og barn og unges interesser. Planforslaget som nå foreligger er utarbeidet etter en lang og ressurskrevende prosess. I denne prosessen har fylkeskommunens administrasjon i samråd med Risør kommune deltatt aktivt. Riksantikvaren har også spilt en viktig rolle i denne prosessen. Bakgrunnen for at det nå fremmes ny reguleringsplan for Holmen er som følger: I 2010 ble det utarbeidet forslag til reguleringsplan for Holmen. Formålet med planen var å utvikle området ved å tilrettelegge for bolig- og fritidsbebyggelse, samt hotell og forretningsvirksomhet, etter at industrivirksomheten hadde opphørte noen år tidligere. Fylkeskommunens planavdeling og kulturminnevernseksjon hadde merknader til deler av planforslaget. Det ble bl.a. vist til at den foreslåtte bebyggelsen bar preg av en noe skjematisk utforming. Dette med tanke på nærheten til Risørs historiske trehusbebyggelse. Kulturminnevernseksjonen stilte seg bl.a. undrende til at samtlige hus var plassert med samme orientering og at planen ikke tillot annen takløsning enn flate tak. Fra planavdelingen ble det vist til at planforslaget i større grad burde følge opp utbyggers intensjoner slik disse var beskrevet i planbeskrivelsen. Planavdelingens og kulturminnevernseksjonens innvendinger til planforslaget ble kun uttrykt som faglige merknader. Det ble ikke fremmet innsigelse. Reguleringsplanen ble vedtatt i august 2010. I 2012 ble det søkt om rammetillatelse for oppføring av bygg. Utbygger hadde da skiftet arkitekt. I følge søker var den foreslåtte utbyggingen i samsvar med godkjent reguleringsplan. Kommunen var likevel skeptisk til forslaget og ba i en egen henvendelse til fylkeskommunen om å få kulturminnevernseksjonen vurdering av
søknaden. Kulturminnevernseksjonens avga en uttalelse og konkluderte med at en ikke kunne se at det forslaget til utbygging som nå foreligger, og som er illustrert på midlertidig situasjonsplan datert 12.02.13, sikrer en utbygging av Holmen som imøtekommer de intensjonene som er beskrevet i planprogrammet og som skal ivaretas gjennom gjeldende reguleringsplan. I den prosessen som deretter fulgte ble det avholdt flere møter der både kulturminnevernseksjonen, plan- og naturseksjonen og representanter fra Riksantikvaren deltok. Samtidig ble det etter hvert synlig at prosjektet ikke var salgbart. I løpet av 2014 ble det prosjektet som da forelå skrinlagt. Det ble også klarlagt at en skulle gjøre et forsøk på utarbeide ny reguleringsplan som i større grad imøtekom innvendingene fra både kommunen, vernemyndighetene og andre interessegrupper. 4. PROBLEMSTILLINGER OG FAGLIGE MERKNADER Planfaglige merknader I fylkesrådmannens uttalelse til oppstartsmeldingen ble det blant annet lagt vekt på at Holmen etter utbygging måtte fremstå som en tilgjengelig bydel for både de som besøker og bor på Holmen og befolkningen for øvrig. Det ble anbefalt at det skulle legges til rette for flere smug, snarveier og møteplasser. Grøntarealene burde fremstå som tilgjengelig for alle, både med hensyn til privatisering og universell utforming. Videre ble det anbefalt å anlegge et større grøntareal i tilknytning til badeplassen. I uttalelsen ble det satt som en forutsetning at det ble tatt hensyn til forholdet til barn og unge, universell utforming, estetikk og allmennhetens tilgang til strandsonen. Generelt I forhold til vedtatt reguleringsplan for Holmen er allmennhetens tilgang i planområdet betydelig dårligere ivaretatt i det planforslaget som nå foreligger. Gangveien som tidligere gikk rundt hele holmen er redusert til en strekning fra land og ut til moloen. Den øvrige grønnstrukturen var tidligere regulert til friområder. I dette planutkastet er uteoppholdsareal og gatetun regulert til fellesområder. I tillegg er områdene for uteoppholdsareal mindre enn i vedtatte reguleringsplan, og det er mindre areal til lekeplasser. Reguleringsformål I planbestemmelsene er det satt at både felles gatetun f_gt3 og felles uteoppholdsareal f_g1 - f_g10 er fellesområder for beboerne på Holmen, men offentlig tilgjenglige. Fylkesrådmannen vil påpeke at det ikke er mulig å sette en bestemmelse som er i strid med formålet. Reguleringsplanen vil således ikke kunne legge føringer for at områdene skal være offentlig tilgjengelige. Fylkesrådmannen anbefaler at de arealene som er ment skal være tilgjengelige for offentligheten bør reguleres til offentlige formål. Videre er det slik at når det ikke oppgis om reguleringsformålet er offentlig, felles eller privat, vil utgangspunktet være at det er privat. Gangvei med molo, badeplass og småbåtanlegg i sjø med tilhørende strandsone bør derfor reguleres som offentlige for å sikre allmennhetens tilgang til disse områdene, slik bestemmelsene åpner for. Strandpromenade Allmennhetens tilgang til strandsonen er av nasjonal interesse. Når det nå åpnes for en utbygging til bolig og fritidsformål i et tidligere industriområde, vil det være svært viktig at allmennhetens interesser i strandsonen blir ivaretatt. I henhold til Statlige planretningslinjer
for strandsonen er det viktig at kommunene ved utbygging i sentrale områder legger vekt på om hensynet til tilgjengelighet til strandsonen for allmennheten kan ivaretas ved at det avsettes areal til kyststi, friluftsområde eller liknende. Også i et folkehelseperspektiv er nærmiljøområder og turveier i sentrale strøk av stor verdi. Det er en stor utfordring å fortette med kvalitet og skape gode bomiljøer. Det er derfor svært viktig å ta vare på og utvikle gode friluftslivsområder og ferdselsårer i tettbygde strøk. Det er også viktig at en gangvei rundt Holmen gis en god utforming med universell utforming som innbyr til bruk. I reguleringsplanen åpnes det for at gangveien skal bli 2,5 meter bred. Fylkesrådmannen anser at dette er for smalt til å sikre en god og trygg bruk av gangveien. Lekeplasser, grønnstruktur og badeplass Det er ikke avsatt noe spesielt område til lekeplass i planområdet, men det er oppgitt i reguleringsbestemmelsene at lekeplasser skal opparbeides innenfor uteoppholdsarealene, og det er krav om utomhusplan ved innsendelse av rammesøknad. Fylkesrådmannen mener barn og unges interesser blir for dårlig ivaretatt slik planen foreligger nå. Planen legger opp til at det bygges små lekeplasser i hvert utbyggingstrinn, uten at boligområdet som helhet blir ivaretatt. Det ville gitt en større kvalitet for området å regulere inn en større lekeplass. Planområdet planlegges utbygd etappevis, og sentralområdet skal kunne benyttes til parkering i dagen og riggplass. Sentralområdet vil sannsynligvis bli det siste området som bygges ut, og det kan dermed bli mange år med parkering og eventuelt riggplass i området. For å bøte på dette, og for å gjøre Holmen mer attraktiv både for beboere og befolkningen for øvrig, mener fylkesrådmannen at det bør opparbeides midlertidig grøntareal/park/lekeplass innenfor deler av sentralområdet. Dette vil gi bedre kvaliteter til boområdet fram til parkeringshus og bebyggelsen i B7 og B9 blir ferdigstilt. I den vedtatte reguleringsplanen er det i bestemmelsen om parkeringsanlegg angitt at anlegget skal dimensjoneres slik at overflaten kan opparbeides parkmessing. Fylkesrådmannen anbefaler at dette også tas inn i ny plan slik at en sikrer en parkmessig opparbeidelse i uteoppholdsarealene på taket av parkeringshuset. Dette kan også løses i plankartet ved at det legges inn høydekote på terrenget og kote til gulv inne med en gitt avstand til toppdekket på parkeringshuset. Fylkesrådmannen mener det er svært positivt at det reguleres inn badeplass i området. Men det er en forutsetning at badeplassen og tilhørende gatetun og park gis et formål som gjør anlegget offentlig tilgjengelig. Fylkesrådmannen mener også at det er satt av for lite plass i bakkant av badeplassen. For at badeplassen skal innby til bruk bør det være tilstrekkelig buffer mellom offentlig og privat formål. I fylkeskommunens innspill til oppstartsmeldingen ble det gitt råd om å legge et større grøntareal i tilknytning til badeplassen. Dette innspillet er ikke tatt hensyn til. Fylkesrådmannen anser at badeplassen, sammen med strandpromenaden rundt Holmen er de viktigste kvalitetene utbyggingen gir allmennheten. Det vil være viktig å skape et område av høy kvalitet som er tilgjengelig for alle. Dette vil også løfte kvaliteten på bomiljøet på Holmen. Fylkesrådmannen gir råd om å redusere eller flytte B2 og regulere til en større offentlig lekeplass/park i tilknytning til badeplassen. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelser er viktig for å sikre at intensjonene med planen blir oppfylt. Fylkesrådmannen anser at badeplassen og strandpromenaden er viktig å få på plass før hele Holmen er ferdig utbygd. Fylkesrådmannen vil anbefale at det settes rekkefølgekrav om utbygging av disse innen det gis brukstillatelse til det første byggeområdet.
Fylkesrådmannen anbefaler også at det settes rekkefølgekrav om at deler av sentralområdet opparbeides til midlertidig grøntareal/park/lekeplass innen det gis brukstillatelse til det første byggeområdet. Videre anbefaler fylkesrådmannen at det settes rekkefølgekrav for utbygging av parkeringshus. Innsigelse Fylkesrådmannen foreslår for fylkesutvalget at det reises innsigelse til planen slik den foreligger nå. Planen sikrer ikke at allmennheten får god nok tilgang til strandsonen, badeplass, gatetun, småbåtanlegg eller uteoppholdsarealene i området. Fylkesrådmannen mener det må anlegges strandpromenade/gangvei rundt hele Holmen, slik det er i den vedtatte reguleringsplanen. Det må også settes av større offentlig areal i tilknytning til badeplassen. I tillegg bør promenaden/gangveien, småbåtanlegget og badeområdet med tilhørende gatetun/park og lekeplass reguleres til formål som sikrer allmennhetens tilgang til områdene. Kulturminnevern Til melding av oppstart av ny reguleringsplan ble det i fylkeskommunens tilbakemelding fra kulturminnevernseksjonen vist til de verdiene som skal ivaretas når det skal planlegges ny utbygging på et område som ligger såpass sentralt i forhold til den gamle trehusbebyggelsen i Risør. Det ble pekt på følgende momenter: Risør regnes som en av de best bevarte trehusbyene i landet. Byen har nasjonal verneverdi og bevaringstanken står sterkt blant befolkningen. Hele byen er regulert til bevaring. Det meste av bebyggelsen er oppført i de første ti-årene etter bybrannen i 1861. Da ble også nåværende kvartalspregete gatestruktur etablert. Noe bebyggelse er fra før bybrannen. Disse områdene består av en mer selvgrodd bebyggelses- og gatestruktur. Risør er en hvitmalt by. Husene har saltak. Rundt indre havn preges bebyggelsen av hus i 2 ½ etasje. Flere av husene her er tekket med sortglaserte teglstein. Lenger oppe i byen er bebyggelsen mer variert, og består av hus både i 1 ½ og 2 ½ etasje. Takflatene oppover i byen er i stor grad tekket med røde teglstein. Den nye planen må sikre en utbygging der volum både på enkelthus og grupper av hus, byggehøyder, materialbruk, bruk av glass, samt arkitektonisk utforming for øvrig, viser at en på en klar og tydelig måte har tatt hensyn til de historiske og arkitektoniske kvalitetene som Risør by representerer. Det er viktig at det til endelig planforslag følger med vedlegg som dokumenterer hvordan den foreslåtte utbyggingen influerer på opplevelsen av bykjernen og landskapet rundt. Det er fylkesrådmannens vurdering at det planforslaget som nå foreligger imøtekommer de råd som kulturminnevernseksjonen har gitt både i møter med kommunen og i seksjonens uttalelse til melding om oppstart av plan. Det er all grunn til å anta at det planforslaget som nå foreligger vil sikre en utbygging som både m.h.t. volum, takformer, materialbruk og bebyggelsesstruktur viser samspill med Risør by. Videre viser planforslaget at det ikke legges opp til en kopiering av den gamle trehusbebyggelsen. I fylkesrådmannens vurdering er det lagt vekt på at planforslaget viser bebyggelse med variasjon i utformingen av de enkelte husene. Denne variasjonen står i kontrast til den noe
mer skjematiske arkitekturen som preget forslag til bebyggelse i den opprinnelige reguleringsplanen. 5. KONKLUSJON Fylkesrådmannen foreslår for fylkesutvalget at det reises innsigelse til planen slik den foreligger nå. Planen sikrer ikke at allmennheten får god nok tilgang til strandsonen, badeplass, gatetun, småbåtanlegg eller uteoppholdsarealene i området. Fylkesrådmannen mener det må anlegges strandpromenade/gangvei rundt hele Holmen, slik det er i den vedtatte reguleringsplanen. Det må legge til rette for et større offentlig areal i tilknytning til badeområdet VB. I tillegg må promenaden/gangveien, småbåtanlegget og badeområdet med tilhørende gatetun/park og lekeplass reguleres til formål som sikrer allmennhetens tilgang til områdene. For øvrig er det fylkesrådmannens vurdering at det planforslaget som nå foreslås sikrer en utbygging av Holmen som tar hensyn til de historiske og arkitektoniske kvalitetene som den historiske trehusbebyggelsen i Risør by representerer. Vedlegg: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjoner