Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO ANKO-13/8749-10 41618/14 20.05.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 233/13 03.10.2013 Saken utsatt Kommunalstyret for byutvikling 257/13 24.10.2013 Enstemmig Stavanger formannskap (AU) / Stavanger formannskap / KAI PÅ SIRISKJÆR, DEL AV GNR/BNR 54/841 - FRAMTIDIG BRUK, GODKJENNING AV AVTALE Forslag til vedtak: 1. Stavanger formannskap godkjenner vedlagte avtale mellom kommunen og Siriskjær Utbygging AS. 2. Administrasjonen gis mandat til å forhandle med Siriskjær Utbygging AS om hvor stor andel kommunen skal betale av kjøpesummen for kaien på Siriskjær. 3. En fremforhandlet avtale om størrelsen på kommunens bidrag til kjøpet av kaien skal fremlegges for Stavanger formannskap til behandling og avgjørelse/godkjenning. Sammendrag Siriskjær Utbygging AS, som er eier og utbygger av Norwegian Wood-tomten (54/1060) på Siriskjær, også omtalt som boligprosjektet «Vannkanten», har fremforhandlet avtale med Stavangerregionen Havn IKS om kjøp av dypvannskaien på Siriskjær. Det har vært en uttalt forutsetning for kjøpet av kaien, at det inngås en «samtidig» avtale mellom Siriskjær Utbygging AS og Stavanger kommune, som regulerer kommunens rolle og medvirkning til kjøpet, herunder (del)finansiering og fremtidig utvikling og bruk. Fremforhandlet avtale mellom Siriskjær Utbygging AS og kommunen fremlegges med dette til godkjenning. 1

KAI PÅ SIRISKJÆR, DEL AV GNR/BNR 54/841 - FRAMTIDIG BRUK, GODKJENNING AV AVTALE Bakgrunn for saken Siriskjær Utbygging AS, som er eier og utbygger av Norwegian Wood-tomten (54/1060) på Siriskjær, også omtalt som boligprosjektet «Vannkanten», har fremforhandlet avtale med Stavangerregionen Havn IKS om kjøp av dypvannskaien på Siriskjær. Kjøpekontrakten skal formelt godkjennes i havnestyret og havneselskapets representantskap. Sak angående godkjenning av fremforhandlet kjøpekontrakt ble behandlet i havnestyret den 27. mai. Saken ble da sendt tilbake til administrasjonen med tanke på reforhandling/fortsatte forhandlinger om enkelte avtalepunkter. Det er berammet nytt styremøte i Stavangerregionen Havn den 6. juni mtp.godkjenning av kjøpekontrakten. Det vil bli utarbeidet og ettersendt et notat til formannskapet vedrørende utfallet av havnestyrets behandling av saken. Det har vært en uttalt forutsetning for kjøpet av kaien, at det inngås en «samtidig» avtale mellom Siriskjær Utbygging AS og Stavanger kommune, som regulerer kommunens rolle og medvirkning til kjøpet, herunder (del)finansiering og fremtidig utvikling og bruk. Fremforhandlet avtale mellom Siriskjær Utbygging AS og kommunen fremlegges med dette til godkjenning. Fakta 1. Eiendommen Kommunen ervervet eiendommen «Siriskjeret» (gnr/bnr 54/841) i år 2000 på grunnlag av kommunal forkjøpsrett, etter at Stavanger Interkommunale Havn IKS (SIH) hadde besluttet å legge eiendommen ut for salg mtp. utvikling til byggeformål (forretning, kontor, industri) jf. reguleringsplan 1668. Selve dypvannskaien inngikk ikke i salget. Begrunnelsen for dette var dels de store investeringer som her var foretatt i ny kai, - men med antatt liten markedsverdi i tilknytning til salg av innenforliggende område. Dels var også begrunnelsen for å unnta kaien for salg, at SIH kunne nyttiggjøre seg kaien, om enn i begrenset grad. Etter avholdt arkitektkonkurranse i forbindelse med Norwegian Wood-prosjektet (NW) solgte kommunen i 2007 del av eiendommen 54/841 til Vinkelhuset Investering AS (senere navneendring til Siriskjær Utbygging AS). Salget ble foretatt på markedsmessige vilkår via meglerfirma. Nåværende eiere av Siriskjær Utbygging AS; Kruse Smith AS og Partner Tre AS, som sammen ervervet aksjene i selskapet i 2011, har også opsjon på kjøp av resterende del av NW-tomten (etappe 2). Utfylling av denne del av eiendommen er planlagt startet høsten 2014 (Ryfastmasser), og det er allerede innledet forberedende forhandlinger mtp. en kjøpsavtale. 2. Regulering Dypvannskaien på Siriskjær har vært regulert til trafikkområde; kai fra 1993, plan 1394 og plan 1668. I gjeldende områdeplan 1785 fra 2002 er kaien regulert til trafikkområde; sjøpromenade med tillatt bruk for havneformål. Samme formål er inntatt i detaljert reguleringsplan 2200 fra 2007. Begrensninger for bruken av kaien har vært inntatt i reguleringsbestemmelser siden 2002, da det ble åpnet for boligbygging i området. Det følger av reguleringsbestemmelsene 2.2, som gjelder både for områdeplan 1785 og reguleringsplan 2200, at «Det tillates ikke etablert virksomhet som etter kommunens skjønn vil forstyrre boligområder, friarealer o.a. i urimelig grad mht. for eksempel støy, rystelser, støv, lukt eller trafikkbelastning.» Det har i ettertid vært stilt spørsmål av «fortolking» av denne reguleringsbestemmelse og «rammen» for den virksomhet som kan drives på kaien med grunnlag i denne. Dette var også tema for behandling av sak i Kommunalstyret for byutvikling (KBU 257/13). Forhåndsuttalelser fra reguleringsmyndigheten vedrørende hvilke tiltak, bruk m.v. som kan anses å være i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser vil alltid være problematisk, da det uansett må foretas en konkret 2

vurdering i forhold til aktuelle og faktiske hendelser og ev. klage i den forbindelse. KBU besluttet i sak 257/13 å utsette saken inntil videre. 3. Kontraktsmessige forhold og virkning av reguleringsplan Kjøper av NW-tomten ble gjort kjent med de reguleringsmessige forhold knyttet til kaien gjennom kjøpekontrakt og salgsprospekt. Kjøper har ved signering av kjøpekontrakt dessuten bekreftet å ha gjort seg kjent med reguleringsplan/-bestemmelser og kvalitetsprogram for planområdet, hvor det også fremgår at «Nord for tomta vil promenaden bli benyttet til havneformål (dypvannskai), men denne virksomheten antas avviklet på lengre sikt.» Kjøper av NW-tomta har ikke påberopt seg noen kontraktsmessige- eller kjøpsrettlige mangler i tilknytning kjøpet. Det foreligger ingen innløsningsplikt for kommunen til sjøpromenaden/dypvannskaien iht. plan og bygningsloven kap 15, da den iht. gjeldende reguleringsplan fortsatt kan nyttes til havneformål med de (rådighets)begrensninger som følger av reguleringsbestemmelsene 2.2, jf. over. Eier av dypvannskaien (SH) har heller ikke påberopt seg noe rett til straksinnløsning, erstatning el. som plan og bygningsloven gir grunnlag for innen treårsfristen for vedtak av plan. 4. Nærmere om bakgrunn for avtalen og tidligere behandling av saken i kommunen Siriskjær Utbygging har i lengre tid hatt et ønske om at virksomheten på kaien skulle avvikles så raskt som mulig, og helst før boliger innenfor området/byggeprosjektet «Vannkanten» blir tatt i bruk (sommer 2014). Begrunnelsen for dette er at Utbygger har opplyst å være utsatt for et stadig økende press fra boligkjøpere som hevder at havnevirksomheten vil utgjøre en «urimelig belastning for bomiljøet», samt at «mediestøy» har vanskeliggjort salg av nye boliger/byggetrinn innenfor området. Utbygger har fra senhøsten 2012 rettet en rekke henvendelser til kommunen, både til administrativt og politisk nivå, med anmodning om kommunens bistand til en avtaleløsning. Administrasjonen drøftet allerede saken med havnedirektøren i november 2012, for å avklare muligheten for et salg av kaien til Siriskjær Utbygging. Saken ble deretter drøftet flere ganger i Forhandlingsutvalget, første gang i møte 04.12.2012 (55/12) hvor utvalget sluttet seg til administrasjonens anbefaling om at kommunen frafaller forkjøpsretten til kaien, for derigjennom å muliggjøre at Utbygger kan gå gå i forhandlinger med Stavangerregionen Havn IKS om et ev. kjøp av kaien. Saken ble på nytt drøftet i Forhandlingsutvalget den 19.02.2013 (13/13) hvor administrasjonen ble gitt mandat til å bidra i en «meglerrolle» mtp. en minnelig løsning mellom partene Stavangerregionen Havn IKS og Siriskjær Utbygging AS. Forhandlingsutvalget ønsket imidlertid på dette tidspunkt ikke å gi administrasjonen mandat til å bidra økonomisk. I Forhandlingsutvalgets møte den 19.03.2013 (21/13) ble det gitt en statusorientering om saken/forhandlingene m.v., som utvalget tok til orientering og deretter sterkt anmodet administrasjonen om å prøve å finne en minnelig løsning mellom partene. Da saken ble drøftet i Forhandlingsutvalgets møte den 15.10.2013 ble administrasjonen gitt mandat til å bidra som forhandlingspart, om nødvendig også med økonomiske midler, for å få til en løsning og en ønsket byutvikling for Siriskjærområdet. Ny statusoppdatering ble gitt i Forhandlingsutvalgets møte den 21.01.2014 (07/14), men saken ble da besluttet utsatt til neste møte. Da saken (sist gang) var oppe til drøfting i Forhandlingsutvalgets møte den 11.02.2014 (11/14) ble administrasjonen gitt mandat til innhenting av tilstandsvurdering og verdivurdering/-takst for kaien, i tråd med de prinsipper for verdsetting som administrasjonen har anbefalt å legge til grunn for videre prisforhandlinger. 5. Tilstands- og verdivurderinger 3

Administrasjonen har innhentet ny tilstands- og verdivurdering av kaien på Siriskjær fra Multiconsult AS. I følge rapport datert 31.03.2014 er kaiens tekniske nåverdi beregnet til knapt kr 15. mill. Teknisk nyverdi, det vil si hva det ville kostet å bygge samme kai med dagers priser, er anslått til vel kr 21,3 mill. Det er videre anbefalt at det pga. registrerte skader og mangler bør gjøres tiltak beregnet til ca kr 750.000,- inkl. mva., men kaianlegget er ellers vurdert til å være i god stand. Stavangerregionen Havn IKS innhentet i januar 2013 en tilstandsvurdering fra Birken & Co. Registrerte skader og mangler er her vurdert til ca kr 200.000,- eks. mva. Firmaet har videre beregnet at bygging av tilsvarende, ny platekai på et annet egnet sted med dagens lønns- og prisnivå, vil ha en kostnad på vel kr 48,6 mill. basert på en overslags-/kvadratmeterpris på kr 25.000,- pr. m2 kaiplate. 6. Kort om hovedinnholdet i Avtale mellom Siriskjær Utbygging AS og Stavanger kommune Fremforhandlet avtale tar utgangspunkt i det mandat som ble gitt fra Forhandlingsutvalget i møte den 15.10.2013 (53/13): «Forhandlingsutvalget ga rådmannen mandat til å bidra som forhandlingspart, om nødvendig også med økonomiske midler, for å få til en løsning og en ønsket byutvikling for Siriskjærområdet.» Avtalen tar videre utgangspunkt i fremforhandlet Kjøpekontrakt mellom Siriskjær Utbygging AS og Stavangerregionen Havn IKS og de forutsetninger som er inntatt i denne: Havnevirksomheten på kaien skal iht. kjøpekontrakten avvikles innen 15.09.2014. Partene skal fortsette forhandlinger om kjøpesummen for kaien frem til denne dato. Kommunen skal delta i forhandlingene. Kjøpesummen skal deretter (uten enighet pr. 15.09.) fastsettes ved rettslig skjønn. Kaien skal først overtas av Kjøper ved oppgjør for kjøpesummen. Hovedpunkter i fremforhandlet Avtale mellom Siriskjær og kommunen: - Kaien skal overdras videre til kommunen så snart Siriskjær Utbygging har overatt denne fra Stavangerregionen Havn (tidligst 15. september, men eventuelt også senere i tilfelle skjønn). - Siriskjær Utbygging og kommunen skal dele på betaling av kjøpesummen for kaien. Når kjøpesummen er avtalt/fastsatt jf. over, skal Siriskjær Utbygging og kommunen forhandle om hvor mye hver av partene skal betale av kjøpesummen. Fordelingen skal godkjennes av formannskapet. - Kommunen skal disponere og utvikle kaien som offentlig sjøpromenade/grøntområde. Kommunen skal igangsette planarbeid for slikt formål/bruk og gjennomføring av slike nye planer skal deretter søkes innarbeidet i kommunale budsjetter/høp. Kostnader knyttet til planlegging og gjennomføring av ny plan skal dekkes av kommunen alene. Vurdering 1. Grunnlag for avtale Begrunnelsen for kommunens rolle og medvirkning til en avtaleløsning i denne sak, er som nevnt over (ref. mandatet) å bidra til en ønsket byutvikling for Siriskjærområdet. Selv om det vurderes å ikke foreligge en kontraktsmessig forpliktelse eller grunnlag i gjeldende reguleringsplan for slik kommunal medvirkning, jf. pkt. 3 over, anser administrasjonen det som positivt at avtalen kan bidra til en styrking av bokvaliteter og en bedret tilgang til sjønære arealer, både for beboere i hele Siriskjær- området og for allmennheten på Storhaug. Forholdet til kaien som en del av en sammenhengende sjøpromenade i Urban sjøfront og bruken av denne til havneformål med visse «bruksbegrensninger», har vært vurdert både i tilknytning til områdereguleringen i 2002 og tilsvarende i 2007. Områdeplanen er antatt å ha en gjennomføringsperiode på ca 20 år, slik at det som utgangspunkt ikke har vært ansett som påregnelig med annen regulert bruk i nær framtid. Administrasjonen vil likevel påpeke at den raske utbygging som nå skjer i området, både innenfor NW-tomten og innenforliggende felt, har fått en tetthet og et 4

omfang som kan tilsi behov for en styrking av felles rekreasjons- og grøntområder på et tidligere tidspunkt enn det en forutså ved områderegulering. Det følger av avtalen at kommunen skal igangsette arbeid med planer for utvikling og bruk av kaien som en «integrert» del av tilliggende sjøpromenade/ gangveinett og grøntområder. Gjennomføring av slike planer vil imidlertid måtte innarbeides i kommunale budsjetter/høp på vanlig måte. 2. Økonomiske konsekvenser og risiko Det følger av fremforhandlet avtale at Siriskjær utbygging og kommunen skal dele på betaling av den kjøpesum som blir fastsatt med grunnlag i Kjøpekontrakt mellom Siriskjær Utbygging og Stavangerregionen Havn. Som nevnt over, er denne kjøpesummen ikke kjent/endelig fastsatt på nåværende tidspunkt, da forhandlinger vil kunne pågå helt fram til 15. september, og deretter ev. fastsettes ved skjønn. Stavanger kommune er ikke direkte part i Kjøpekontrakt for kaien, og det vil være Siriskjær Utbygging som har risiko og ansvar for å gi fullt oppgjør til Stavangerregionen Havn i samsvar med kontrakten.siriskjær Utbygging tar mao. en betydelig økonomisk risiko ved at kommunens «bidrag» til- og andel av kjøpesummen ikke er fastsatt på oppgjørstidspunktet. På den annen side vurderer administrasjonen det som en (økonomisk) risiko også sett fra kommunens side, da det på nåværende tidspunkt ikke kan knyttes forutsigbarhet til kommunens økonomiske forpliktelser i saken, samt at det kan oppstå press i retning av et større økonomisk engasjement i saken fra kommunens side enn det administrasjonen mener det er grunnlag for. Administrasjonen er i denne sak ikke gitt «forhandlingsmandat» innenfor en bestemt økonomisk ramme, og det har heller ikke lykkes å få Siriskjær Utbygging med på å avtale et «tak» for kommunens økonomiske bidrag. Det kan for så vidt også være et poeng i tilknytning til pågående forhandlinger og et ev. senere skjønn, at det ikke på forhånd er kjent noen endelig fastsatt sum/ramme. Fra administrasjonens side er det imidlertid både i notater til forhandlingsutvalget og overfor partene (Siriskjær utbygging og Stavangerregionen Havn) lagt til grunn at fastsatt teknisk nåværdi for kaien bør være utgangspunkt og grunnlag for forhandlinger om kaiens verdi/kjøpesummen (ca kr 15 mill.). Stavangerregionen Havn har på sin side framholdt at de utfra behovet for tilgjengelige kai-/liggelinjer forventer en salgssum tilsvarende det det vil koste dem å bygge ny kai et annet sted (inntil ca kr 48,6 mill). 3. Spørsmålet om ulovlig offentlig støtte Stavanger kommune skal iht. fremforhandlet avtale bli eneeier av Kaien, og skal også ha full råderett og fullt ansvar for forvaltning og senere utvikling av området til bruk for sjøpromenade og grøntområde for hele Siriskjærområdet og bydelen for øvrig (utvidelse av den tilgrensende «Sjøparken»). Ettersom det på nåværende tidspunkt ikke foreligger et reguleringsmessig grunnlag for kommunens «inntreden» (regulert til sjøpromenade med tillatt bruk for havneformål), og det etter administrasjonens vurdering heller foreligger en kontraktsmessig forpliktelse for kommunen til å kjøpe/innløse kaien, kan det reises spørsmål om hvorvidt Siriskjær Utvikling gjennom den fremforhandlede avtale kan oppnå en direkte økonomisk fordel, jf. EØS-avtale art. 61.1. Administrasjonen vurderer det slik at det kan hevdes å innebære en viss økonomisk fordel for Sirskjær Utbygging å oppnå en avtale med kommunen om medfinansiering av Kaien allerede før en utbygging innenfor NW-tomten er fullført. - Dette mtp. på at det vil kunne bidra til bedre/enklere salg av gjenværende, prosjekterte boliger innenfor boligprosjektet «Vannkanten», og at dette kan anses å være «konkurransevridende» (men neppe egnet til å påvirke samhandelen» mellom EØS-landene). Samtlige 6 oppstilte vilkår, jf. art. 61.1, må som kjent være oppfylt for at det kan anses å foreligge ulovlig offentlig støtte (-økonomisk fordel, -gitt av staten/det offentlige, -til foretak, -begunstigende/særlig fordel, -konkurransevridende og egnet til å påvirke samhandelen). En eventuell klage til ESA i tilknytning til ovennevnte vil, -uansett om den er velbegrunnet eller ikke, kunne innebære mye arbeid/dokumentasjon/redegjørelser osv for kommunen. 5

Administrasjonen vil derfor fremheve at det må inngå som en klar forutsetning for senere forhandlinger mellom kommunen og Sirskjær Utbygging om partenes bidrag til- og fordeling av kjøpesummen, at størrelsen på bidrag/andel fra Siriskjær Utbygging klart og utvilsomt må være større enn den fordel de oppnår gjennom avtalen. I tillegg, og uavhengig av EØSregelverket, kommer selvsagt også faktorer som at det er Siriskjær Utbygging som ønsker en snarlig avvikling av all virksomhet på kaien, uten grunnlag i gjeldende reguleringsplan og/eller kontraktsforpliktelse knyttet til dette. Til tross for at den fremforhandlede avtalen kan hevdes å innebære en viss direkte- og økonomisk fordel for Siriskjær Utbygging, vil administrasjonen understreke at også tilgrensende og p.t. ubebygde byggeområder/felt innenfor det aktuelle området; bl.a. gjenværende byggetrinn innenfor Tou Park, felt BFK4/BFK5 plan 1785B9, samt de ennå ubebygde områdene/felt BK1, BK2 og BK3 i plan 178,5 vil kunne få mer eller mindre direkte fordeler ved at havnevirksomheten opphører og området i stedet kan nyttes til sjøpromenade uten slik virksomhet. Hovedbegrunnelsen for kommunal medvirkning gjennom inngåelse av en avtale som fremlagt, må etter administrasjonens vurdering imidlertid være den verdi området kan gi til utviklingen av tilgjengelige, sjønære arealer for beboerne i hele Siriskjærområdet og allmennheten for øvrig. 4. Rådmannens/kommuneadvokatens anbefaling/konklusjon På grunnlag av en samlet vurdering av saken, jf. over, finner kommuneadvokaten å kunne anbefale at vedlagte avtale mellom Stavanger kommune godkjennes, og at administrasjonen gis mandat til å forhandle med Siriskjær Utbygging om hvor stor andel kommunen skal betale av kjøpesummen for kaien, når denne foreligger. En fremforhandlet avtale om kommunens bidrag/andel, herunder finansiering, skal behandles/godkjennes av formannskapet. Birgit Seierstad kommuneadvokat/rådmann Ove Rødstøl juridisk sjef Anne Karin Olsen saksbehandler Vedlegg: 1 Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 6