4-2-PLANBESKRIVELSE Knyttet til reguleringsplan for Hyttefelt Renåfjellet FBC-FBF (Plan-ID R 39) i Rendalen kommune 12.05.2010 Foretaksregisteret: 963851693 MVA Prosj.ansvarlig: Helge Bakke
INNHOLD 1 Innledning s 3 2 Formål s 3 3 Planstatus og saksgang s 3 4 Landskapsforhold 4.1 Landskap, estetikk og byggeskikk s 7 4.2 Dyreliv s 8 4.3 Kulturminner s 8 5 Grunneier/tiltakshaver s 9 6 Dagens bruk av planområdet 6.1 Friluftsliv s 9 6.2 Landbruk s 9 6.3 Veg til planområdet s 9 7 Virkningen av tiltaket s 9 7.1 Helningskart s 10 7.2 Solretning s 10 7.3 Illustrasjonsplan s 10 7.4 Reguleringsplanen s 10 Tegn. nr. 1 - Helningskart s 11 Tegn. nr. 2 - Helningskart s. 12 Tegn. nr. 3 - Illustrasjonsplan s. 13 Tegn. nr. 4 - Reguleringsplan utsnitt s. 14 7.5 Reguleringsplanen i forhold til kommunedelpl. s. 15 7.6 Biologisk mangfold s. 16 7.7 Synlighet s. 16 7.8 Atkomstveger s. 16 7.9 Vann- og avløp s 17 7.5 ROS-analyse s 17 Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 2
1 Innledning Tiltakshaver Renåfjellet AS ønsker å regulere områdene merket FBC - FBF i kommunedelplan for Renåfjellet. Reguleringen omfatter deler av eiendommene 9/152, 10/55, 10/57, 12/1, 12/219 og 12/220. Det totale reguleringsarealet er på ca 1420 daa. Grunnlagskartet er FKB-B data, med uttak av sosi-data i april 2009. Detaljreguleringen er fremstilt i henhold til ny plan- og bygningslov. Konsulent for planarbeidet har vært Feste NordØst as, landskapsarkitekter mnla, ved landskapsarkitektene Helge Bakke og Stine Ringnes. 2 Formål Formålet med planarbeidet er regulering av bl.a. områder for fritidsbebyggelse, fritids- og turistformål, bevertning, skianlegg, veger og friluftsformål. 3 Planstatus og saksgang Utsnitt av kommunedelplan Renåfjellet. Reguleringsplanen omfatter områdene merket FB-C, FB-D, FB-E, FB-F, S2, P2 og I2. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 3
- Den 01.11.2007 ble det avholdt forhåndskonferanse med Rendalen kommune om reguleringsarbeidet i Renåfjellet. Kommunen stilte krav til at det måtte avholdes et åpent informasjonsmøte hvor grunneiere og hytteeiere skulle inviteres spesielt. Avklaring: Åpent informasjonsmøte ble avholdt i påsken 2008. - Varsel om oppstart av planarbeidet ble utsendt 27.11.2007. Annonsering ble foretatt i avisene Østlendingen og Arbeidets Rett den 30.11.2007. - Følgende ble varslet skriftelig: Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 4
- Ett varslingsbrev, Johny Almestad, Vakåsveien 82B, 1395 Hvalstad, kom i retur pga. ukjent adresse. - Svar på varsling av oppstart kom fra følgende: Nord-Østerdal kraftlag, 07.12.2007 (Ref.SO) NØK viser til at de har områdekonsesjon på høyspennings luftledning gjennom reguleringsområdet. Byggeforbud fra denne er 6 m i horisontalplanet fra ytterste fase. Eksisterende og evt. nye nettstasjoner på bakken for strømforsyning i området, skal inn i reguleringsplanen. Byggeforbudssone fra disse er 5 m. Avklaring: Dette er avklart og fulgt opp i reguleringsplankart og regulerings-bestemmelsene. Fylkesmannen i Hedmark, 14.12.2007 (Ref. 2007/9972) Fylkesmannen forutsetter at reguleringsplan utarbeides i samsvar med kommunedelplan for Renåfjellet. Fylkesmannen påpeker viktigheten av god plassering av hyttene og at kvaliteter for friluftsliv i området ivaretas. Fylkesmannen forutsetter at løsning for vannforsyning og avløp utredes i plan og bestemmelser. Fylkesmannen minner om at samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen, gjennom ROS-analyse, og at disse vurderingene synliggjøres i plandokumentene. Fylkesmannen viser i tillegg til ulike rundskriv. Avklaring: Dette er avklart og fulgt opp i bestemmelsene til reguleringsplanen og i planbeskrivelsen. Statens vegvesen, Region øst, 02.01.2008 (ref. 2007/166280-002). Forutsetter at reguleringsplanarbeidet skjer innenfor rammene som er fastlagt i kommunedelplanen for Renåfjellet. De har ellers ingen merknader. Hedmark fylkeskommune, Fylkesdirektøren, 03.01.2008 (ref. 07/7140-2 Ark. L12). Fylkeskommunen påpeker at områdene FB-D, FB-E og FB-F omkranser toppen av Østre Kongsskaråsen og har en svært eksponert beliggenhet i landskapet. De ligger mellom fremtidig heisanlegg og nedfartsløyper. Atkomst til FB-D og FB-E må skje via kulvert. Terrenget er svært bratt og med partier som absolutt ikke bør bebygges. Det er en stor utfordring å få til en utbyggingsform som ivaretar områdenes naturgitte kvaliteter og gir et dempet visuelt inntrykk. Reguleringsplanen må sikre at disse forholdene blir tilstrekkelig ivaretatt, fastsette antall utbyggingsenheter og krav til infrastruktur. Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet skjer i god dialog med kommunen og øvrige berørte parter. Fylkeskommunen påpeker at det er nødvendig med arkeologisk registreringer innen planområdet. Avklaring: Vurderingene knyttet til utforming og innhold i reguleringsplanen, og forholdet til kommunedelplanen, blir beskrevet i eget kapittel i planbeskrivelsen. Planutkastene er forelagt og diskutert med kommunen frem til ferdigstillelsen. Det er avholdt ett åpent informasjonsmøte for hytteeierne i Renåfjellet. Arkeologisk registrering ble gjennomført 04 og 05.10.01. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner i planområdet. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 5
- Siden det er gått tre år siden varsel om oppstart fant sted (27.11.07), må reguleringsplanen fremmes etter ny plan- og bygningslov. Ut fra dette ble det avholdt et oppstartsmøte den 06.05.2010. Saksbehandler er Anne Silje Berg. For tiltakshaver (forslagsstiller) Renåfjelle as, møtte Feste NordØst as v/helge Bakke. I referat fra oppstartsmøtet (se vedlegg nr 1) ble følgende momenter listet opp: 2 - Planstatus. Planforslaget vil avvike noe fra byggeområdet angitt i delplanen. Det forutsettes at reguleringsplanen gir en "forenklet" KU som beskriver avviket fra delplanen og eventuelle virkninger av dette i en planbeskrivelse. Avklaring: Kommunedelplanens føringer for reguleringsplanen er behandlet under eget punkt i planbeskrivelsen. Konsekvensvurderinger, virkninger og avvik blir behandlet der. 6- Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet. Lokaliseringsfaktorer (forholdet til eksisterende løypenett) Landskap (Adkomst og beskrivelse av hvordan adkomst er tenkt/konsekvenser ny atkomst vil kunne ha for terrenget og eksisterende infrastruktur/ bebyggelse) Estetikk og byggeskikk Utbyggingsrekkefølge Biologisk mangfold (ROS-analyse) Viltinteresser Vannforsyning, avløpsforhold (VA-plan skal følge med planforslaget) Kulturminner 8- Kart. Plankart - Digital fremstilling i SOSI-standard skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett. 9- Gjennomføring. Kommunaltekniske anlegg - Krav om godkjente tekniske planer (Rekkefølgekrav i bestemmelsene knyttet til VA og vei) Aktuelle rekkefølgekrav/evt. rekkefølge på felt (konsulent/tiltakshaver bes vurdere dette) Avklaring: Disse punktene blir belyst i etterfølgende kapitler i planbeskrivelsen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 6
4 Landskapsforhold 4.1 Landskap, estetikk og byggeskikk Planområde Planområdet omfatter vestre og søndre del av Østre Kongsskaråsen. Den planlagte fritidsbebyggelsen blir liggende i et forholdsvis bratt terreng. Området er sør og vestvendt. Planområdet domineres av skrinn furuskog, med innslag av gran og bjørk i fuktigere, og i partier med tykkere jordsmonn. Busksjiktet består av einer og vier (på de fuktigere partiene). Bunnsjiktet består av kvitkrull, mose og lyngarter. Innen planområdet er det regulert 80 nye tomter for fritidsbebyggelse. Tomtestørrelsen er 2 daa og større. Tomtene er plassert ut fra befaring av området og i samsvar med tiltakshaver. Tomtene inngår i regulerte felt. Endelig tomteavgrensing vil avklares ved utarbeidelse av tomtedelingsplaner som skal godkjennes av Rendalen kommune. Tomtene er plassert ut fra intensjonene om blant annet: - en hensiktsmessig utnyttelse av planområdet - de mest attraktive tomtene ut fra topografi, solforhold og utsikt - atkomstforhold til de enkelte tomtene Topografien er på sine steder bratt skrånende mot sør og vest, med flatere partier i terrenget. Tomtene er søkt lagt til de flateste områdene. Ved en bevisst tilpassing av hyttene til de ulike tomtene (og ikke omvendt), samt bruk av farger (mørke farger) som er tilpasset omgivelsene (også i vindus- og døromrammingene), vil dette gjøre hyttene lite eksponert. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 7
Planområde I forhold til DN`s base over inngrepsfrie områder (INON), vil ikke tiltaket påvirke disse sonene. Ved søk i Naturbase vil planområdet ikke komme i konflikt med verneområder, viktige naturområder eller viktige kulturlandskapsområder. 4.2 Dyreliv Planområde Ut fra foreliggende artsregistreringer i naturbase, kommer planområdet ikke i konflikt med registrert dyreliv. Det finnes heller ikke beitedyr i området. 4.3 Kulturminner Området er undersøkt, og det er ikke funnet kulturminner. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 8
5 Grunneier/tiltakshaver Reguleringen omfatter deler av eiendommene 10/57, 12/1 og 12/220- Sæming Hole. 9/152-Melkior Kværnes. 10/55-Roger Amundsen. 12/219-Renåfjellet. Tiltakshaver er Renåfjellet AS. 6 Dagens bruk av planområdet 6.1 Friluftsliv Sør og øst for planområdet er det etablert skiløyper og turstier. Nord for planområdet finnes det skiheis og nedfarter. Reguleringsplanen åpner for etablering av en ny skiheis og en nedfart, som forbinder eksisterende nedfarter i nord. Planområde Utsnitt fra databasen Fjelltur.no, viser de ulike trasèene som benyttes i friluftssammenheng. 6.2 Landbruk Planområdet ligger i nærheten av områder som er tatt i bruk til fritidsbebyggelse. De nye utbyggingsområdene vil ligge i skogområder med lav bonitet. Det er ikke tilliggende setrer som er i aktiv bruk og dermed ikke beitedyr i området. 6.3 Veg til planområdet Eksisterende hovedatkomstveg finnes sør for planområdet. Nye atkomstveger vil etableres ved avkjøringer fra hovedatkomstvegen. 7 Virkningen av tiltaket Reguleringplanen er utarbeidet på bakgrunn av gjeldende kommunedelplan for Renåfjellet. I tillegg til befaringer og registreringer av området, er det utarbeidet helnings- og solretnings- kart. På bakgrunn av dette er det utarbeidet en illustrasjonsplan for planområdet. Illustrasjonsplanen danner grunnlaget for utarbeidelse av reguleringsplanen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 9
7.1 Helningskart Helningskartet (på side 11) viser planområdets helningsforhold. Helningsgraden er satt i forhold til mulig bebyggelse, og er angitt som følgende: Bygg for flate områder - helning mindre enn 1:12 Bygg for flate områder eller sokkelbygg - helning 1:5 til 1:12 Sokkelbygg - helning 1:3 til 1:5 Områder som ikke er bebyggelig er brattere enn 1:3 Helningskartet viser at vi finner de bratteste områdene mot vest og nord. Det finnes slakere områder mot øst og på toppen av Kongsskaråsen, samt et smalere parti fra toppen av åsen mot sør. Sør for toppen finnes også flere langsgående partier med ikke bebyggelige områder. 7.2 Solretning Solretningskartet (på side 12) viser solretningen på de ulike områdene. Hoveddelen av planområdet er sør og vestvendt, og dermed godt soleksponert. Den eksisterende skiheisen og de eksisterende nedfartene er nord- og østvendt. 7.3 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen (på side 13) viser forslag til tomteinndelingen i området. I tillegg er forslag til plassering av hovedhytte vist på kart og merket i terrenget. Det er planlagt 15 tomter i vest, langs eksisterende atkomstveg til Renåfjellet. De andre hyttetomtene er lagt til de flatere partiene sør for toppen av Kongsskaråsen. Tomtene er lagt slik at de vil få ubebygde områder mellom hyttefeltene. Disse ubebygde områdene er for bratte for bebyggelse og vegetasjonen vil bli opprettholdt. De nye atkomstvegene er søkt lagt mest mulig naturlig i terrenget. På enkelte steder vil det være behov for utsprengning av vegtrasè for å få en tilfredsstillende stigning på vegene. Den eksisterende hovedatkomstvegen i sørøst legges om. Dette bidrar til å minske gjennomgangstrafikken gjennom eksisterende hyttefelt i sørøst. Illustrasjonsplanen danner grunnlaget for utarbeidelsen av reguleringsplanen. 7.4 Reguleringsplanen Utsnitt av reguleringsplanen (på side 14) viser omfanget av tiltaket. Planområdet er på ca 1420 daa. Den vestre delen av Kongsskaråsen reguleres til friluftsformål. Områder for fritidsbebyggelse får store tomter (fra 2 daa og oppover). Dette er med på å ivareta vegetasjonsuttrykket for området. Ingen av tomtene for fritidsbebyggelse vil gi plassering av hytter som bryter horisontlinjer. Omkringliggende vegetasjon vil være med på å forankre bebyggelsen til terrenget. Det reguleres inn en skiheistrasè, som vil koble seg til eksisterende nedfarter fra toppen av Kongsskaråsen. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 10
Utsnitt av reguleringsplanen for Renåfjellet FBC - FBF. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 14
7.5 Reguleringsplanen i forhold til kommunedelplan Kommunedelplanen er brukt som utgangspunkt ved utarbeidelse av reguleringsplanen. På utsnittet under er illustrasjonsplanen vist sammen med kommunedelplanen. Ut fra dette ser vi en del endringer i forhold til arealbruken og utnyttelsen av områdene. Dette skyldes i stor grad oppgradering av kartgrunnlaget. Reguleringen har medført at fritidsbebyggelsen er lagt til områder som er mest egnet til dette formålet, mens deler av områdene som i kommunedelplanen var lagt ut til utbyggingsområder, nå er vist som friluftsformål. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 15
I kommunedelplanen er det lagt opp til to nedfarter fra toppen av Kongsskaråsen, samt en heistrasè med tilhørende serviceanlegg og parkering ved starten av denne. Kommunedelplanen legger også opp til fritidsbebyggelse (FB-E og FB-F) mellom nedfartene samt et større område (FB-D) vest og nord for toppen av Kongsskaråsen. En slik løsning vil medføre at nedfartene må krysses for å få frem vegforbindelse mellom utbyggingsområdene. Reguleringsplanforslaget viser at det etableres kun en nedfart fra toppen. Største delen av nedfarten følger den opparbeida trasèen for kloakk og vann. Skiheisen er flyttet mer mot øst, sammen med service og parkeringsområdet. Parkeringsområdet legges til et eksisterende grustak. Grustaket skal avsluttes og parkering etableres. Flytting av skiheisen gjør at det ikke blir fritidsbebyggelse øst for denne. Området blir liggende som et friluftsområde. Ved å regulere inn en nedfart, vil man unngå å måtte krysse nedfartene med atkomstveger til fritidsboligene. Områdene FB-D, FB-E og FB-F er justert og antall tomter er redusert i forhold til kommundelplanen. Fritidsbebyggelsen er også trukket mer ned fra toppen av Kongsskaråsen, og det er regulert inn ca 13 tomter på områder som er vist som LNFområde i kommuneplanen. Kommuneplanen viser to atkomstveger til områdene for fritidsbebyggelse, sør og nord for eksisterende hytteområde. Reguleringsplanen viser et forslag med omlegging av eksisterende atkomstveg, nord for etablert hytteområde, samt en felles atkomstveg til de nye hytteområdene. Dette vil bidra til redusert gjennomgangstrafikk i det eksisterende hytteområdet i sør, samt en felles avkjørsel til de nye hytteområdene. Ut fra dette mener tiltakshaver og konsulent at reguleringsplanen gir en bedre områdetilpassing enn det som kommunedelplanen viser. Formålsinnholdet er i all hovedsak de samme for begge planene. Totalt er det regulert færre tomter for fritidsbebyggelse og et større areal for fritidsformål, samt en nedfart mindre. 7.6 Biologisk mangfold Planforslaget, vurdert i forhold til naturmangfoldloven, vil gi få negative konsekvenser, enn ved å følge arealavgrensingene i kommunedelplanen. Reguleringsplanen åpner for større partier med friluftsformål. Det vil si at dagens skogkledde områder blir ivaretatt med den gjeldene biomassen. I tillegg legges det opp til store tomter, noe som muliggjør større ivaretakelse av den bestående vegetasjonen. Renåfjellet er i tillegg et allerede utbygd område for fritidsboliger og aktiviteter. Kommunedelplanområdet inneholder ikke naturtyper eller dyreliv som er viktig i lokal, regional eller nasjonal sammenheng. 7.7 Synlighet Område FB-C blir liggende langs hovedatkomstvegen til Renåfjellet. Nærheten til vegen vil gjøre at disse kan få en viss visuell eksponering mot vegen. Utbyggingsområdene sør for toppen av Kongsskaråsen, er søkt lagt til områder som får omkransende trevegetasjon. I tillegg legges det opp til store tomter, noe som muliggjør ivaretakelse av mye vegetasjon på de ubebygde delene av tomta. Fargesetting og takdekke er regulert slik at fargene ikke skal bli påtrengende/ iøynefallende i landskapsbildet. Heistrasèen blir et linjeelement som vil bli godt synlig i lisiden. Vegene, med skjæringer/fyllinger, vil være synlige i anleggsfasen, men dette blir mindre når reetableringen har funnet sted. 7.8 Adkomstveger Omleggingen av den eksisterende hovedadkomstvegen til Renåfjellet, nord for det eksisterende hyttefeltet, vil bedre miljøet for feltet. Atkomstvegene til de nye Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 16
utbyggingsfeltene i Kongsskaråsen, er søkt lagt slik at de gir minst mulig terrenginngrep ved opparbeidelse. For å få tilfredsstillende stigningsforhold, vil det på enkelte steder være nødvendig med utsprengning av vegtrasèene. Dette er en bedre løsning enn å øke lengden på vegstrekningene med flere svingkurver og tilhørende sideutfyllinger. Vegene gis en enkel standard med kjørebredde opp til seks meter. 7.9 Vann og avløp Det skal anlegges vann og avløpsledninger som knytter seg til det eksisterende nettet i Renåfjellet. Ledningstrasèene skal i hovedsak legges i tilknytning til vetrasèene, for å unngå unødvendig graving i området. 7.10 ROS-analyse Naturbasert sårbarhet RASFARE Det vurderes ikke å være rasfare innen planområdet, da terrenget er småkupert og blokkrikt, har flatere partier i lisiden, samt at området er vegetasjonskledd. STERK VIND Det er ikke registrert at området er spesielt utsatt for sterk vind. ØVRIG NATUR Det er ingen andre naturforhold som framstår med spesiell fare for det planlagte området. VÆR/NEDBØR Området er ikke spesielt utsatt for ekstremvær eller ekstremnedbør. RADON Det er ikke registrert målinger av radon i området. Virksomhetsbasert sårbarhet BRANN Plassering av bygg og anlegg må utføres slik at det åpnes for fremkomst av utrykningskjøretøy. Vann til brannslokking finnes i anlagt dam øst for toppen, samt at vann fra ledningsnettet kan benyttes. ØVRIG VIRKSOMHETSBASERT SÅRBARHET Det er ingen virksomheter innen området som vil gi fare for brann, eksplosjon, forurensing eller utslipp av farlige stoffer. Viktig infrastruktur STRØMFORSYNING Det finnes strømforsyning i området. All bebyggelse er lagt utenom eksisterende høyspentlinjer. KOMMUNIKASJON Atkomst til området vil være fra eksisterende privat atkomstveg. Drikkevann og avløp Det skal opparbeides vann- og avløpsnett som knytter seg til eksisterende ledningsnett i Renåfjellet. Eksisterende nett har tilstrekkelig kapasitet til den regulerte utbyggingen. Interessenter i planområdet Tilstøtende grunneiere til planområdet er varslet i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Konklusjon Ut fra en total vurdering av sannsynlighet og konsekvens, synes det samlet sett å være liten sannsynlighet for risiko knyttet til de omtalte faktorer, og dermed liten konsekvens forbundet med tiltaket. Feste NordØst as, Landskapsarkitekter mnla 17