REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200901321/21 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: ANSV Dato: 18.02.2011 YTREBYGDA, GNR. 35, BNR. 58 M.FL., INDRE KURVAVIKA, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61480000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus AS fremmer på vegne av Frode Monsen planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Søreidneset ved Søreide. Planområdet er på ca 6 daa. Planområdet ligger i hovedsak innenfor funksjonell strandsone. Innenfor området finnes det i dag 4 naust og 4 eneboliger med tilhørende anlegg. Området i sjøen blir benyttet til forankring av båter. Planområdet grenser i sør mot sjø, i vest og øst mot strandsone og boliger og i nord mot boliger. Planområdet sett fra sør Dolviken Oversiktskart
Bakgrunn for planarbeidet I 2007 ble det oppført 3 naust og fundamenter for 4 naust i Indre Kurvavika uten byggetillatelse. Dette ble avdekket ved tilsyn og det pågår en egen tilsynssak vedrørende disse forhold. Det ble i ettertid søkt om rammetillatelse. Søknaden ble avslått av Bergen kommune 03.01.08. Tiltakshaver klaget på vedtaket og fylkesmannen stadfestet 17.11.2008 kommunens avslag på byggesøknad. Fylkesmannen har begrunnet sitt vedtak bl.a. med at det ikke kan dispenseres for reguleringskrav. Tiltakshaver har på denne bakgrunn startet opp reguleringsplan. Formålet med planforslaget er å regulere for naust, småbåtanlegg og tilkomst til felles friområder ved sjøen. Merknader til planprosessen så langt Etter oppstartsmøte og underveismøte anbefalte fagetaten forslagsstiller å ikke gå videre med planforslaget. De foreslåtte tiltakene ligger innenfor funksjonell strandsone, hvor det er generelt byggeforbud. Kommuneplanen åpner imidlertid for fortetting av naust innenfor eksisterende naustområder under visse forutsetninger. Fagetaten har vurdert at planforslaget ikke kan betraktes som en fortettingsplan for naust men som et nytt naustområde. Dette begrunner vi med at de ulovlig oppførte naustene ikke var en innfylling i en eksisterende naustrekke, men to separate naustanlegg som er lagt i en liten vik. Det ligger rett nok to naust på hver sin side av viken. Nye naustområder bør planlegges på kommuneplannivå eller som områdeplan sett i en større sammenheng. Det ble på dette grunnlaget ikke anbefalt å gå videre med planforslaget. Forslagsstiller valgte likevel å gå videre og planforslag ble levert til behandling 07.07.10. Fagetaten vurderte det innleverte planforslaget til ikke å være i tråd med overordnede planer og til å bryte med politiske retningslinjer for utbygging i strandsonen. Når planforslaget nå likevel fremmes av fagetaten er det fordi vi ser at ut fra de terrengmessige forholdene både på land og i sjø kan en plan bidra til å utbedre adkomstforhold og rydde i bruken av strand- og sjøarealene og slik tilrettelegge for en differensiert bruk av strandsonen. For å unngå at planforslaget ble lagt frem med negativ innstilling ble forslagsstiller rådet til å gå i dialog med fagetaten for å omarbeide planforslaget. Omarbeidet planforslag ble mottatt 01.02.11. Kort oppsummering av selve planforslaget Planforslaget legger til rette for oppføring av 5 naust. Naust 1 (3naust) kan oppføres i 2 etasjer med byggehøyde på ca 5,5m (7,5moh) Hvert naust kan ha BRA 40m2. Naust 2 (2 naust) kan oppføres i 1 etasje med byggehøyde ca 5,5m (7,5moh). Hvert naust kan ha BRA 45m2. Et eksisterende naust (Naust 3) har BRA 80m2. Et område ved sjøen på 616m² settes av til grønnstruktur felles friområde. Området foreslås å være felles for eiendommer innenfor planområdet og velforening ved Søreidneset. Et område i sjøen settes av til badeområde. Planforslaget legger til rette for småbåtanlegg med 14 båtplasser ved flytebrygge. Det er ikke satt av egen parkeringsplass for naust og småbåtanlegg. Det forutsettes at alle brukere av småbåtanlegget disponerer parkeringsplass på boligeiendom i nærområdet. Adkomst til naust, småbåtanlegg og friområde er via felles gangvei eller via sjø. Det er ikke tilrettelagt for kjøreadkomst til området og gangadkomsten er ikke universelt tilgjengelig. Grønnstruktur: Strandsonen innenfor planområdet er avgrenset av bratte skrenter, tilkomst til området er kun mulig enten fra sjøen eller gjennom boligområdet. Planforslaget legger til rette for økt tilgjengelighet til området og gir flere bruksmuligheter for friluftsliv. Side 2 av 7
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten stiller seg åpen for å vurdere hovedformålet (naust og småbåthavn) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Overordnet vurdering Strandsonen ved Indre Kurvavika er i kommuneplanen avsatt til byggeområde. Innenfor 25- metersbeltet langs sjøen er det iht. kommuneplanen (punkt 28), ikke tillatt med følgende tiltak: Oppføring av nye bygninger. Vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger. Tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Kommuneplanen åpner likevel opp for at det i eksisterende naustområder kan tillates fortetting av naust der dette ikke er i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke er til hinder for ferdsel til og langs sjøen og ikke gir vesentlige terrenginngrep. Ut i fra gamle bilder ser det ut til at det tidligere har vært satt opp noen få naust i Indre Kurvavika. Bildene viser ellers en spredt utbygging av enkle naust på Søreidneset. Indre Kurvavika kan etter fagetatens syn vanskelig defineres som et eksisterende naustområde (sett bort fra ulovlig oppførte naust). Planforslaget kan muligens sees på som gjenoppbygging av eldre naust. Sett i en større sammenheng er Indre Kurvavika innenfor et område på Søreidneset med tradisjon for en spredt utbygging av naust. Indre Kurvavika 1961 Side 3 av 7
Indre Kurvavika ukjent årstall. situasjon Indre Kurvavika dagens Stedlige forhold Fagetaten vurderer en utbygging av naust i Kurvavika til ikke å være i konflikt med kulturhistoriske verdier. Planforslaget vil etter fagetatens syn ikke hindre ferdsel til og langs sjøen, planforslaget vil derimot kunne legge til rette for økt tilgjengelighet til et område omgitt av bratte skrenter. Planområdet har allerede blitt utsatt for terrenginngrep som vanskelig kan tilbakeføres. Det bratte terrenget tilsier at det er nødvendig med sikring av utsprengte masser. Opphold ved sjøen avhenger av dette. De foreslåtte tiltak vil ikke gi vesentlige terrenginngrep utover det som allerede er gjort. Planforslaget vil kunne forbedre terrengsituasjonen og gi mulighet for trygg ferdsel og tilgjengelige friområder. Fagetatens samlede vurdering er at planområdet kan være tjent med en økt tilrettelegging for ferdsel i strandsonen og en generell opprydning. Tiltak Etablering av felles badeplass og friområde ved sjøen vil gi økt bruksverdi for nabolaget. Området har imidlertid ikke nok kvaliteter og egenskaper til å kunne være et friområde med allmenn tilkomst. Etablering av en felles flytebrygge med utliggere vil gi en ryddigere situasjon for forankring av båter. Fagetaten vurderer viken som egnet for utbygging av et begrenset antall naust. Området innerst i viken vurderes som best egnet for felles badeområde med opphold på land. Området er lett tilgjengelig, har gode solforhold og har trolig mulighet for opparbeidelse av en liten fjære/strand. Den vestre delen av viken gir best plass til en flytebrygge med båtplasser. Plassering av naust sees i forhold til dette og fagetaten slutter seg Side 4 av 7
til planforslagets plassering av fem naust, tre på vestsiden og to på østsiden av viken. Det er i tillegg vist et eksisterende naust på gnr35/ bnr42. Alternative plasseringer av naust kan vurderes i det videre planarbeidet. Utforming av naust må tilpasses krav gitt i kommuneplanen. I høringsutkastet for rullering av kommuneplanen er det foreslått følgende bestemmelse (26.2): Nye naust skal tilpasses eksisterende naustmiljø i utforming og størrelse. Naust tillates ikke innredet til bolig eller fritidsbolig. Naust skal ha saltak med en takvinkel på mellom 35 og 45 grader. Det tillates ikke balkong, altandør eller store vindusflater. Deler av kravene til naust er innarbeidet i planforslagets bestemmelser. Det er imidlertid ikke sikret at det ikke tillates balkong, altandør eller store vindusflater. Fagetaten er negativt innstilt til at dette kan tillates og ber om at det sikres i bestemmelsene. Naust 1 er i forslagsstillers planbeskrivelse omtalt som private naust og naust 2 som felles naust, brukerrettigheter er imidlertid ikke sikret i plankart eller bestemmelser. Fagetaten etterspør en løsning der felles bruk sikres i større grad. Småbåtanlegg Planforslaget innebærer felles flytebrygge hvor alle båtplasser samles. Det kan i tillegg forankres båt ved naust 3. Maks antall båtplasser er i bestemmelsene satt til 14, etter fagetatens syn bør antall båtplasser ved bryggen begrenses til 12. Det er i følge forslagsstiller 11 eiendommer innenfor planområdet med rett til båtplass. Fagetaten vektlegger at plassering av båtbrygge kommer minst mulig i konflikt med badeområde. Det bør sikres at båter ikke forankres ved naust 2 ved at badeområdet utvides. (det skal imidlertid være anledning til å ta båten inn og ut av naustet). Det bør vurderes å regulere småbåtanlegget som fellesområde for definerte eiendommer. Trafikkforhold/ parkering Kommuneplanen krever 0,5 parkeringsplasser for bil pr båtplass. Nødvendig parkering foreslås sikret ved at alle båtplasser skal ha parkering på boligeiendom i nærheten. Det fremkommer i reguleringsbestemmelsene at parkering skal løses ved 6 nevnte gnr/ bnr. Fagetaten ser at det kan bli problematisk å sikre parkering for 12-14 båtplasser på boligeiendommer, fagetaten stiller derfor spørsmål om behov for å etablere noen få parkeringsplasser knyttet til båtplasser innenfor planområdet. Fagetaten har foreløpig ikke konkludert på hvilken løsning som er mest hensiktsmessig. Dersom småbåtanlegget reguleres til fellesområde for definerte boligeiendommer i området vil det redusere behovet for å etablere en separat parkeringsplass. Fagetaten stiller spørsmål til at veien nord for planområdet på gnr 35 bnr 58 og gnr 35bnr 673 ikke er tatt med i planen. Behovet for å utvide planområdet med kjørevei frem til gangadkomst må vurderes i den videre planprosessen. Det antas å være behov for snumulighet og avlastingsplass for bil. Forhold rundt adkomst og eventuelt parkering ved gangadkomst må avklares i det videre planarbeidet Rasfare Området ved sjøen er omgitt av bratte skrenter. Fundamenter som er satt opp ved naust 2 er med på å holde ovenforliggende løsmasser på plass, det ser også ut til å være behov for ytterligere tiltak for rassikring i dette området. En geologisk vurdering med tiltaksplan for sikring må være utført før midlertidig brukstillatelse gis. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Fagetaten vektlegger at nødvendige forstøtningsmurer utføres på en estetisk forsvarlig måte. Side 5 av 7
Grønnstruktur/ barns og unges interesser Området ved sjøen har til dels vært vanskelig tilgjengelig og er forbundet med fare. Området har ikke vært egnet som oppholdssted for barn og unge. Planforslaget vil kunne tilrettelegge for at friområde ved sjø og badeområde i sjø kan brukes av unge og barn i følge med voksne. Fagetaten vektlegger at det settes av tilstrekkelig areal til badeområde, både på land og i sjøen. Det kan tilrettelegges for badevik ved å omfordele fyllmasser og tilføre fin sand. Friområdet er foreslått som felles for planområdet og velforening ved Søreidneset. Fagetaten slutter seg til at friområdet skal være felles og ikke offentlig, fagetaten har imidlertid ikke konkludert hvem området bør være felles for, dette må avklares i det videre planarbeidet. Beboere på Søreide og på Søreidneset, som ikke har eiendom direkte mot sjøen, har få muligheter til rekreasjon og opphold ved sjøen. Foreslått områdeplan for Søreide legger til rette for offentlig friområde ved båthavnen like sørøst for planområdet. Muligheter for tilkomst til sjøen vil da trolig forbedres. Universell utforming Området ved sjøen er omgitt av bratte skrenter og adkomst via felles gangvei er ikke mulig å tilrettelegge for bevegelseshemmede. Prinsippene ved universell utforming skal likevel ivaretas i den grad det er mulig. Planfremstilling Plankart Utnyttelsesgrad skal oppgis i % BRA for naustformål. Som supplement til parkeringsplasser nevnt i bestemmelsene 1.4 bør det vurderes å innarbeide 1-2 felles parkeringsplasser på plankartet. BO1 bør utvides mot sørøst. Bestemmelser 2.2 Krav til utforming av naust må suppleres med at det ikke tillates balkong, altandør eller store vindusflater. Det må fremkomme at naust 2 er felles naust og hvem det er felles for. 6.1 Det må fremkomme at området er felles og hvem det er felles for. Vi tar forbehold om eventuelt andre presiseringer i bestemmelsene frem til 2.gangs behandling. Planbetegnelse Eksakt planbetegnelse skal påføres alle dokumenter: Ytrebygda, gnr. 35, bnr. 58 m.fl., Indre Kurvavika, Reguleringsplan Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet (naust) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Krav til utforming av naust. Størrelse på badeområde. Parkeringssituasjonen. Avklaring av fellesformål. Side 6 av 7
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, gnr. 35, bnr. 58 m.fl., Indre Kurvavika, Reguleringsplan Plannummer 61480000, vist på plankart sist datert 21.01.11 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 21.01.11. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 21.01.11, del av dok nr 26 B. Reguleringsbestemmelser, datert 21.01.11, del av dok nr 26 C. Forslagsstillers planbeskrivelse og merknadskommentarer datert 21.01.11, del av dok nr 26 D. Illustrasjonsplan datert 21.01.11, del av dok nr 26 E. Snitt datert 21.01.11, del av dok nr 26 F. Håndskisse, del av dok nr 26 G. Kulturminnerapport datert juni 2010, del av dok nr 26. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200901321 Kopi til : - Frode Monsen, - Opus Bergen AS, v/ Tore Jensen, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 7 av 7