STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 010/10 Forvaltningsutvalget 18.02.2010 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post FJELLTUNVEGE Hans Erik Schultz 09/1143 10/378 N DETALJREGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE MM, GN 44/734, FJELLTUNVEGEN - 1. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Strand kommune legger forslag til detaljreguleringsplan for barnehage med mer i Fjelltunvegen ut til offentlig ettersyn med følgende tilføyelser til bestemmelsene: 7 Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utbygging av området. enkelte grupper. 8 Rekkefølgebestemmelser Før regulert avkjørsel til område A fra Fjelltunvegen tas i bruk skal nåværende avkjørsel ca 40 m lenger øst være stengt. Det tillates ikke oppført bebyggelse i området B før krysset rv13 / Fjellsvegen er ombygget til rundkjøring eller annen utbedring etter planer som er godkjent av vegvesenet. 18.02.2010 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Utvalget var på befaring før selve behandlingen. Det ble for øvrig ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-010/10 VEDTAK: Strand kommune legger forslag til detaljreguleringsplan for barnehage med mer i Fjelltunvegen ut til offentlig ettersyn med følgende tilføyelser til bestemmelsene: 7 Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utbygging av området. enkelte grupper. 8 Rekkefølgebestemmelser
Før regulert avkjørsel til område A fra Fjelltunvegen tas i bruk skal nåværende avkjørsel ca 40 m lenger øst være stengt. Det tillates ikke oppført bebyggelse i området B før krysset rv13 / Fjellsvegen er ombygget til rundkjøring eller annen utbedring etter planer som er godkjent av vegvesenet. Jørpeland, 01.02.2010 Jon Ola Syrstad rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel 14.01.2010 Planforslag med beskrivelse, kart og bestemmelser.pdf 14.01.2010 KU fra ny kommuneplan, illustrasjon av planlagt barnehage og oversiktskart.pdf 1. Sammendrag SK Langeland as har på vegne av Barnehagen Barnas Kulturhage som forslagsstiller innsendt privat reguleringsforslag for området vest for pinsemenigheten Klippen sitt bygg i Fjelltunvegen. Forslaget gjelder omregulering fra boligformål til område for offentlig eller privat tjenesteyting, herunder utvidelse av areal for barnehage. Rådmannen vil anbefale at området endres fra bolig til områder for tjenesteyting. Det kan imidlertid stilles spørsmål om det legges opp til for store byggehøyder, spesielt i område B. Rådmannen vil anbefale at utbygging må bidra til forbedring av infrastrukturen i området gjennom rekkefølgebestemmelser. Med det store antall barn og unge som ferdes i området og med økningen i trafikken, som en større utbygging i området vil medføre, er det svært viktig å sikre best mulig trafikksikkerhet både i Fjelltunvegen og i krysset Fjellsvegen / riksveg 13. 2. Fakta Planforslaget er nærmere beskrevet i vedlagte dokumenter. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Reguleringsplaner behandles etter Plan- og bygningslovens kapittel 12. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak I kommuneplanen fra 2003 er området avsatt som boligområde. I gjeldende reguleringsplan fra 2008 er området regulert til boliger med lekeplass samt et mindre område for bevaring av kulturminne. 5. Innkomne uttalelser Det foreligger forhåndsuttalelser fra fylkeskommunen og vegvesenet: Fylkeskommunens kulturseksjon forutsetter at det regulerte spesialområde for bevaring blir opprettholdt i ny plan. Det vises også til at det i området som nå er regulert til bolig er gitt dispensasjon av Riksantikvaren fra fredningsbestemmelsene for tre kokegroper. Ved omregulering må planen på ny til riksantikvaren for ny dispensasjonsbehandling. Vegvesenet har ingen merknader. Strand brannvesen har følgende merknad: Adkomst og vannforsyning er tilfredsstillende i området. Dersom bygninger oppføres med mer enn tre etasjer, vil ikke brannvesenet ha tilstrekkelig høydemateriell. 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, evt. med endringer. Mindre endringer kan innarbeides direkte i planforslaget, mens omfattende endringer kan medføre behov for nytt forhåndsvarsel. Kommunen kan også samtidig fremme alternative forslag til regulering av området. Alt. 2: Planforslaget avvises. Spørsmålet om regulering kan forslagsstiller da kreve forelagt kommunestyret.
7. Vurdering og konklusjon Planomfang og formål Planen omfatter det areal som så sent som i oktober 2008 ble endelig godkjent av kommunestyret etter en omfattende saksbehandling for frigivelse av de automatisk fredete kulturminner i området. Det er per definisjon en detaljplan etter ny plan- og bygningslov, dvs en plan utarbeidet av private for mindre områder og som følger opp kommuneplanen og eventuell områdeplan. Den er imidlertid lite detaljert hva angår utforming og plassering av bygg og uteareal, og den er heller ikke i samsvar med formålet i kommuneplanen. En utbygging av dette svært sentrale og lett tilgjengelige område til boliger, som nåværende plan viser, synes imidlertid mindre hensiktsmessig, når det ellers er vanskelig å finne gode arealer for andre arealkrevende og samfunnsnyttige funksjoner. Rådmannens innstilling til ny kommuneplan er at området avsettes til offentlig eller privat tjenesteyting. Det er i den forbindelse foretatt en skjematisk konsekvensvurdering av omregulering til område for tjenesteyting på samme måte som for andre arealer hvor det foreslås endringer i nåværende planformål. Konklusjonen her er positive konsekvenser for samfunnsforholdene og ingen spesielt negative konsekvenser for miljø og naturressurser. Det vurderes derfor ikke å være behov for en konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 4. Begrepet Offentlig eller privat tjenesteyting omfatter en rekke formål. I forskriften er det definert underformål som barnehage, undervisning, institusjon, kirke/annen religionsutøvelse, forsamlingslokale, administrasjon og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Selv i forskriften er formålet altså ikke uttømmende beskrevet. Nytt formål må imidlertid være av en slik karakter at det naturlig føyer seg til de øvrige institusjoner i Fjelltunområdet og ikke åpner for ordinær næringsvirksomhet som har en naturlig plassering i sentrumsområdet på Jørpeland. Utvidelse av barnehagen er en slik naturlig funksjon og med de konkrete planer som foreligger vil hele område A i praksis anvendes til barnehage med uteområde og parkering. Det er så vidt rådmannen kjenner til ikke så konkrete planer for bruken av område B, ut over hovedformålet tjenesteyting, at det er hensiktsmessig med en nærmere spesifikasjon av formålet. Størrelse og høyde på bygg Foreslåtte størrelser på ny bebyggelse vurderes som rimelige i forhold til tomtestørrelsene, For område A, som er på ca 3 daa, foreslås en utbygging på maks 2000 m² som også omfatter parkering for minst 1 bil pr. heltidsstilling. Høyde foreslås som tilsvarende nåværende forsamlingslokaler for Klippen, dvs. inntil kote 52,6. i planbeskrivelsen står at det her kan oppføres bygg i tre etasjer. Nåværende bygning ligger høyt i forhold til terrenget på egen tomt og på område A. Med en slik totalhøyde kan nytt bygg i område A imidlertid medføre fasadehøyde mot Fjelltunvegen på vel 12 m, dvs tilsvarende 4 etasjer. Klippens konkrete tegninger for ny barnehage viser imidlertid et bygg med flatt tak med en etasje i høyde med eksisterende byggs 1, etasje og en underetasje slik at totalhøyden for dette bygg vil bli vesentlig lavere enn kote 52,6. Som illustrasjon er vedlagt situasjonskart for tilbygg og fasadetegninger mot sør og vest. For område B, som er på ca 4 daa, foreslås en utbygning på maks 4000 m², som også omfatter parkering. Forslagsstiller regner da med en bygning på 3000 m² BRA fordelt på tre etasjer. I bestemmelsene er foreslått en høydebegrensning på kote 49. Terrenghøyden i område B er fra kote 37 i sørvestre hjørne ved Fjelltunvegen til kote 41 øverst i det nordøstre hjørne. Med foreslått høyde på maks kote 49 vil det også her kunne oppføres bygg med svært store fasadehøyder, spesielt om de plasseres ned mot Fjelltunvegen. Planen burde vært mer detaljert med henblikk på plassering av bygget innenfor området. I dette området, som grenser til eksisterende boliger på to sider, burde høyden kanskje begrenses slik at det ikke kunne oppføres bygg med mer enn to etasjer. Rådmannen vil evt. komme tilbake til dette etter offentlig ettersyn, hvor det kan forventes kommentarer til byggehøyden. Risiko og sårbarhet
Forslagsstillers risikovurdering konkluderer med at økt risiko i området er knyttet til trafikk. Rådmannen er enig i vurderingen. Barn og unges interesser Forslaget vurderes ikke å være i strid med barn og unges interesser. Endring fra bolig til barnehage og annen tjenesteyting kan medføre økt trafikk i skoleområdet, men det er god gang- og sykkelveg i Fjelltunvegen og ny avkjørsel vil bli oversiktlig. Selve området er i dag ubebygget, men anvendes så vidt vides ikke til lek eller opphold. I barnetråkkregistreringen er det ikke omtalt spesielt. Universell utforming Universell utforming er ikke omtalt spesielt i bestemmelsene. Rådmannen vil derfor foreslå at bestemmelsene suppleres med følgende: Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utbygging av området. enkelte grupper. Kulturminner I forslaget er en del av sikringssonen rundt gravrøysen i det sørvestlige hjørne av planområdet redusert fra 10 til 5 m. Hvis dette kan godtas av fylkeskommunen har rådmannen ikke motforestillinger. Det vurderes heller ikke som vesentlig for kulturminnet at området ellers endres fra bolig til servicevirksomhet. Avkjørsel I planforslaget er tidligere regulert avkjørsel til boligområdet videreført og trafikkteknisk forbedret. Det er viktig at dette blir den eneste avkjørsel til Fjelltunvegen. I og med at område A i praksis er en utvidelse av den nåværende tomt til Klippen må den (uregulerte) avkjørsel som tidligere er tatt i bruk direkte fra Fjelltunvegen til Klippen stenges slik at det bare blir en avkjørsel over gang- og sykkelvegen mellom Fjellsvegen og vegen vest for Fjelltun skole. Rådmannen vil anbefale at dette sikres entydig med følgende rekkefølgekrav: Før regulert avkjørsel til område A fra Fjelltunvegen tas i bruk skal nåværende avkjørsel ca 40 m lenger øst være stengt. Rundkjøring / rekkefølgebestemmelse Infrastrukturen i nærområdet er mindre tilfredsstillende for en større utbygging i Fjelltunvegen. Helt konkret tenkes her på at det arbeides med forslag for oppgradering av flere kryss med riksvegen, herunder krysset i Fjellsvegen. Dette kryss vil i ny reguleringsplan bli foreslått endret til rundkjøring og bli et svært viktig kryss med forbindelse både til Fjellsvegen/Fjelltunvegen og til Nedre Barkvedvegen. Ved nyregulering av funksjoner i Fjelltunvegen som vil belaste dette kryss vil rådmannen derfor kreve rekkefølgekrav for å sikre medfinansiering av ny rundkjøring. Et lignende tilfelle, hvor det er satt krav om kryssutbedring selv om reguleringsplanene for denne enda ikke er godkjent, er boligområdet Resahagen. Det er i den planen satt krav om at deler av området ikke kan bygges ut før krysset Rådhusgaten Ryfylkevegen - Kornblomstvegen er utbedret med rundkjøring. Rådmannen vil foreslå et tilsvarende rekkefølgekrav for en del av det foreliggende planforslag: Det tillates ikke oppført bebyggelse i området B før krysset rv13 / Fjellsvegen er ombygget til rundkjøring eller annen utbedring etter planer som er godkjent av vegvesenet.