ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk Byggmester Asle Thorsen AS Asdal Dato: 03.04.2013 4824 BJORBEKK Vår ref: 2012/3637-18 Deres ref: Arkivkode: 436/647 Saksbeh.: Tlf.: Stian Dalen Gnr. 436 bnr. 647, Nidelvåsen 428-431 Ny behandling Søknadsdokumenter: Datert: Mottatt: Søknad om dispensasjon fra 4 meters regelen til 07.01.13 09.01.13 nabogrense Kart 09.01.13 Tilbakmelding søker 12.11.12 Kart 12.11.12 Dokumentasjon nabovarsling Gjenpart nabovarsel 29.01.13 01.11.12 Øvrige saksdokumenter: Datert: Mottatt: Merknad til nabovarsel, Ruben Gjeruldsen / Svein Gjeruldsen Merknad til nabovarsel, Ruben Gjeruldsen/Svein 15.01.13 21.11.12 16.01.13 22.11.12 Gjeruldsen Merknad til nabovarsel, Gjeruldsen/Husebø 06.11.12 12.11.12 Utgående brev 11.10.12 Utgående mail Innledende merknad, Ruben Gjeruldsen 10.10.12 07.09.12 10.09.12 VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra 4-meters avstandsregelen for oppføring av firemannsbolig. Det gis tillatelse til plassering av firemannsbolig, slik som omsøkt. Gebyr: Det påløper saksbehandlingsgebyr med kr. 5000,-. Faktura ettersendes tiltakshaver. Kontaktinformasjon: www.arendal.kommune.no, telefon: 37 01 30 00, telefaks: 37 01 30 13 Postadresse: Postboks 780, Stoa, 4809 Arendal, postmottak@arendal.kommune.no Organisasjon: Org.nr.: 940493021/IBAN: NO3063120504241/SWIFT: NDEANOKK Bankforbindelse: Nordea, bankkontonr.: 6312 05 04241 Side 1 av 5
Gebyrberegningen fremgår nedenfor. Nærmere om tiltaket: Saken gjelder firemannsbolig godkjent i byggetillatelse av 26.06.12. Boligen ble ikke nabovarslet på forhånd. Nabovarsling er nå gjennomført. Det har framkommet at trappearrangement på boligens sørøstside er nærmere nabogrensen enn 4 meter. Oppgitt avstand fra utvendig trapp til nabogrensen mot 436/355 (Ruben Gjeruldsen), er oppgitt til 2 meter. Det søkes nå om ettergodkjenning av dispensasjonssøknad. Arealplanstatus: Den aktuelle eiendommen er omfattet av reguleringsplanen Nidelvåsen boligområde del II av 22/08/2008. Arealdelen angir arealbruken til boligformål. Tiltaket er således i tråd med arealbruken. Dispensasjonssøknaden: Utforming/tilpassing: Tiltaket tilfredsstiller etter kommunens skjønn rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf PBL 29-2. 2012/3637/18 Side 2 av 5
Kommunens vurdering: Bolig med trappearrangement mot sør var i utgangspunktet byggsøkt og godkjent ved vedtaket av 26.06.12. Det er gjort en feil ved at firemannsboligen ikke er nabovarslet. Minste avstand fra trappearrangement (pkt. 4) til grensemerke (pkt. 7) er 1,7 meter. Søknaden om firemannsbolig er omsøkt og godkjent uten vedlagt avstandserklæring eller behandling av dispensasjon fra 4-meters avstandsregelen. Nabomerknad: Manglende nabovarsling av nabo Ruben Gjeruldsen i forkant av førstegangsvedtaket, har medført at tiltakshaver Asle Thorsen har gjennomført dette i ettertid. Gjeruldsen krever i svar til nabovarsling datert 21.11.12, at kommunen vedtar krav om riving av den delen av bygget som overskrider 4 meters grensen til naboeiendom. Nabomerknaden utdypes ytterligere i brev av 15.01.13, mottatt kommunen 16.01.13. Gjeruldsen mener at vedtaket av 26.06.12 er ugyldig. De mener videre at kommunen ikke kan dekke over tidligere saksbehandlingsfeil ved å behandle tidligere saksbehandlingsfeil. Saksbehandling bør gjøres av en settekommune skriver de. Påstått ulovlige deler av bygning kreves revet og bygget foreslås ombygget til 2 boenheter. Klagerne krever dessuten at byggearbeidene stanses. Kommentar til nabomerknad: Kommunen kan behandle en sak på nytt herunder omgjøre tidligere vedtak jfr. forvaltningsloven 35. Firemannsboligen er allerede ferdigstilt, så det har ikke mening å stoppe arbeider. Kravet om riving/ombygging kommenteres ikke særskilt. Dispensasjonsspørsmålet: Det søkes som nevnt ovenfor om dispensasjon fra 4-meters avstandsregelen jfr. pbl 29-4, 2. ledd. Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Avstand til nabogrense: Relevant lovanvendelse og skjønnsutøvelse av 4-meters avstandsregelen innebærer at naboens interesser har større vekt når tiltaket er innenfor 4 meters sonen fra nabogrensen enn utenfor. Det finnes prinsipielle avgjørelser fra Sivilombudsmannen som gir anvisning på lovanvendelse. Selv om ulempene for naboen oppleves som beskjedne, er det ikke et selvstendig argument for at dispensasjon skal gis. Det kan ikke gjøres en ren interesseavveining. Det må foreligge særlige grunner / fordeler for tiltakshaver for å få innvilget dispensasjon. Tiltakshaver begrunner dispensasjonssøknaden med at naboeiendommen ikke vil miste utsyn, sol, få innsyn eller være til hinder av noe slag. Det argumenteres videre med at det berørte terrenget er ulendt og skrått. Det opplyses at det ble gjort feil ved utarbeidelse av tomtedelingsplan ved at det ikke ble tatt hensyn til trappearrangementet. 4-meters avstandsbestemmelsen er først og fremst blitt til ut fra hensynet til å ivareta brannspredning mellom bygninger over nabogrenser. Bestemmelsen skal også ivareta hensynet til luft, lys og tilstrekkelig åpent rom mellom bygninger. 2012/3637/18 Side 3 av 5
Tiltakshaver, Byggmester Asle Thorsen, har konkret ivaretatt hensynet til brannsikring. Det er angitt at trappearrangementet er bygd opp iht. B30 krav. Det er oppgitt at trappa er bygd med ståltrinn, brannhimling i repos, limtre med riktig dimensjon til brannkrav samt både vinduer og kledning som har brannhemmende beskyttelse. Dette innebærer at naboeiendommen kan føre opp bygning fram til 4 meters avstandslinjen fra nabogrensen, uten å måtte gjennomføre brannsikringstiltak jfr. TEK 11-6. En vil underbygge godkjent plassering av firemannsbolig med at den er bygd etter gjeldene reguleringsplan. Asle Thorsen AS har plassert firemannsboligen i samsvar med vedtatt tomtedelingsplan jfr. gulmarkert bygning vist til høyre. Den skraverte bygningen er lagt inn i kartet av kommmunens GEO-DATA avdeling på grunnlag av kartgrunnlag, mer er dessverre ikke nøyaktig. Omtalt trappe-arrangement er vist. Punktmarkeringer 1 10 er innmålt av Stærk & Co med måleutstyr i terrenget. Målinger viser bygning plassert i tråd med godkjent plassering. Nabo Ruben Gjeruldsen har en stor ubebygd tomteparsell på 2,57 dekar inntil tiltakshavers tomt. Det er kun et hjørne av denne eiendommen som rammes av trappearrangement som er nærmere nabogrensen enn 4 meter. Høydekoter i flybilde, viser at denne delen av naboens tomt er skrånende ca 10 meter ut fra hjørnepunkt. Høydeforskjellen ned til flatere parti på naboens eiendom, er 3 4 meter. Gjeldene reguleringsplan viser dessuten at byggeregulert del av naboens tomt her kun er en smal korridor fra 6,5 til 9,5 meter bredde. En legger til grunn at denne delen av naboens tomt ikke er bebyggbar. Ut fra plansituasjonen og tiltakets faktiske innvirkning på naboens eiendom, er det rådmannens vurdering at lovbestemte vilkår for å gi dispensasjon er til stede. Konklusjon: Kommunen opprettholder vedtaket av 26.06.12. Det gis tillatelse til plassering av firemannsbolig. Stian Dalen Kopi til: Ruben Gjeruldsen Rykeneveien 69 4824 BJORBEKK Klageadgang: Denne avgjørelsen er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til Fylkesmannen innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28, se vedlagte opplysningsskriv. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 2012/3637/18 Side 4 av 5
Arendal kommune Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsetting av gjennomføring av vedtaket Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Arendal Kommune, Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal 2012/3637/18 Side 5 av 5