Norconsult RAPPORTANSVARLIG: Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Tlf: 90111918 E-post: rita.woll@norconsu1t.com VERDI- OG LÅNETAKST r " 17b Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Dato for befaring Markedsverdi: FAGERHEIM BARNEHAGE, Helgesvegen 120, 7716 STEINKJER Gnr. 187 Bnr. 13 STEINKJER HJEMMELSHAVER: STE1NKJER KOMMUNE AKTUELL EIER: STEINKJERBYGG AS 23.04.2015 kr 1 750 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. ISnr. ifnr. FAGERHEIM BARNEHAGE, 187 113 Helgesvegen 120 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 7716 STE1NKJER STEINKJER 'Byafossen Rekvirent Steinkjer kommune Hjemmelshaver(e) HJEMMELSHAVER: STEINKJER KOMMUNE AKTUELL EIER: STEINKJERBYGG AS Tilstede / opplysninger gitt av 'Besiktigelsesdato Ansatte, takstrnenn Kjetil Troset og, begge Norconsult 23.04.2015 Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Taksert objekt er en bamehage. På eiendommen ligger en bygning på 1 etasje pluss hems, med ei grunnflate på totalt 318 m2. Det er også oppført en mindre uthus på eiendommen. Hele eiendommen benyttes til bamehage. Bamehagen består av 2 avdelinger, med et felles kjøkken i midten. Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som næringsbygg, solgt på en profesjonell måte over en nomial tidsperiode i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig tilå betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten heftelser. Salget skal være offentlig, skje på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendornmens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer o.l. Markedsverdien er henført tildagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Vi legger til grunn at leietakeme kan og vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er beliggende ved Risgropa på Fagerheim ca. 3,0 km øst for Steinkjer sentrum. FAGERHE1M BARNEHAGE Helgesve2en 120 7716 STE1NKJER Side 1 av 7
Reguleringsmessige forhold Eiendommen totalt på 11 613,9 m2 og er regulert til Bamehage oa boligfonnål. Eiendommens tomt Tomteareal (m2) 11613.9 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår IÅrlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Eier av tomten er Steinkjer kommune som bortfester til Steinkjerbygg AS som er et kommunalt selskap, det betales i dag ingen festeavgift. Tomtens beskaffenhet Tomten er delt med tilførselsveg til Byafossen. På deler av tomten ligger boliger i 2. etasjer. Område regulert til offentlig bebyggelse, bamehage utgjør ca 3,3 daa. I verdsettelse av eiendommen cr det forutsatt at dette arealet skilles ut som egen matrikkel. Tomta er opparbeidet med grontareal oglekearealer. Gruslagte veger og plasser. Tomta er inngjerdet. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår :Rehab.- ombygd år A Bamehage 1993 B Utebod 1991 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris -- Forsikringsselskap Polisenummer 'Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage igrunnforhold II følge NGU sitt løsmassekart liaaer eiendommen i et område med elveavsetning. Fundamentering Antatt sålefundament av betong. Ringmur av betong, støpt golv på grunn i hele lokalet. BÄlrende konstruksjoner Bærekonstmksjoner i tre. Etasjeskillere Etasjeskiller av isolen trebjelkelag. Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverk, utvendig kledd med liggende malt trepanel. Vinduer med 2- laas glass stemplet 1993, gjennomgående sprosser. Tak-overbygde og utad-slående ytterdører fta byageåret. Innervegger Innvendige vegger av platekledd og panelt bindingsverk. Tekniske installasjoner Balansert ventilasjonsanlegg med varmeveksler. Oppvarrning med strøm. El tavle er plassert pålager.!innvendige vannrør av kobber, synlige deler av avløpsrør av plast. Porselen sanitærutstyr, vaskerenner av stål. Innvendig standard I!I all hovedsak banebeleaz på golv. ;Overflater på vegaer med ubehandlet panel, malt brystpanel og strie. Flis på vegg i dusjer. FAGERHEIM BARNEHAGE Helgesveen 120 7716 STEINKJER Side 2 av 7
IHimlinger har ubehandlet panel, enkelte rom med støy absorbenter. Enkel foliert kjøkkeninnredning fra byugeåret. Bratt rettløpstrapp til 2. etasje, lukkede stusstrinn. Takkonstruksjon / yttertak Takkonstmksjon i saltaksfomi, oppført med selvbærende W-takstoler, undertak av ranitt plater, opplektet og tekket med betongtakstein. Renner og nedløp av plastbelagt stål. Lukket varmtakskonstruksjon i midtseksjon i 2. etasje. Er det tegn til Kan sopp / råtedannelser setningsskader sees Ja Nei Ja Nei 'Beskrivelse hvis det er krysset av for ':Ja" i feltene ovehfor Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Utebod Er det tegn til lekkasje / Anbefales en ytterligere fuktskader teknisk gjennomgang /. Alstandsrapport Ja Nei Ja Nei Beskrivelse Støpt plate på mark. Overbygning i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende trepanel, yttertak tekket med betongtakstein. Generelle kommentarer Bv nin ens standard r. dato 0 1 2 3 4.5 6 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Det er ingen gjenstående arbeider. Forøvrig generell alders- og bruksslitasje. 7 8 Eiendommens potensial Bygningen på eiendommen er tilpasset dagens bruk, men en ser for seg at det vilvære mulig og bygge om bygningen til 2, evt. 3 leiligheter. Dette fordrer en omreuulering av området. FAGERHE1M BARNEHAGE Helgesvegen 120 7716 STE1NKJER Side 3 av 7
Bygningenes arealdisponering realene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 vvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i apningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av vttervegg, måles til vtterve ens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vea er. Bygg Et. plan Barnehage 1. etasje 318 296 Garderober, toaletter, bad, soverom, leke- og oppholdsrom, grupperom, kjøkken, lager. Kontorfløy med gang, kontorer, garderobe, vaskerom og wc/dusj Bamehage 2, etasje 22 21 Gang, oppholdsrom og ventilasjonsrom. Delsum bygg Bamehage 340 317 Utvendig bod :1. etasje 15 14 Bod `Delsum bygg Utvendig bod 15 14 SUM 355 331 Kommentarer til planløsningen Rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet, og det er ikke tatt stilling til om respektive rom og arealer er byggemeldte og godkjente. Areal og leier BTA (m2) BRA (m2) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Bygg Et. plan Utleid (m2) Leieinntekt / Ledig (m2)! Eget bruk BTA (m2) Markedsleie Sum år BTA (m2) BTA kr/m2 markedsleiel Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 222 900 Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreliguer ingen leiekontrakter. Markedsvurderinuen er bascrt på leieverdier ansatt på bakgrunn av kjente leieverdier i området. Kommentar til ledige utleicarealer Hele bygningen er i bruk ti I eget formål. Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke innhentet urunnboksblad. Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på ciendommen. FAGERHEIM BARNEITAGE Helgesvegen 120 7716 STEINKJER Side 4 av 7
Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 8 200 0001 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 40 3 280 000, Beregnede byggekostnader etter fradrag = 4 920 0001 Beregnede byggekostnader, Bygg B 150 000 - Verdireduksjon - Bygg B 30 45 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 105000 Samlet sum beregnede byggekostnader = 5 025 000 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 2 000 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 7 025 0001 FAGERHE1M BARNEHAGE Ilelgesve2en 120 7716 STEINKJER Side 5 av 7
Verdianalyse 222 900I 132 427, Normal leieinntekt A -132 427 Normal leieinntekt B 90 4731 -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 01 NETTO LEIE -132 427 NETTO LEIE 90 4731 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav 1Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagen marked. Eiendommens leieinntekter er vurdert mot markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Effektiv risikofii rente, 10 års statsbligasjoner: 2,0 % - Inflasjon: 2,5 % Gir realrente kalkulert: -0,5 % Forrentningsmessig risiko Renterisiko 3,0 % Objektrisiko 1,0 % Markedsrisiko 1,5 % Byggrisiko 3,0 % Realavkastningskrav 8,0 % Objektrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i investeringer i fast ciendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i leieavtaler ogleiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Kapitalisert verdi A ut fta 8.0 % avkastn.i -1 655 000 B ut fra 8.0 % avkastn. 1 131 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter omfatter vann- og avlopsavgift, eks. rnva Det betales i dag ikke eiendomsskatt på eiendommen i og med at det er unntak for kommunale eiendommer. Det er her likevel medtatt et anslått fradrag tbr eiendomsskatt. Ottså fradrag for forsikring og vedl./adm. er anslått.,det betales i dag ingen festeavgift, ved salg av eiendommen vil det trolig bli krevd en årlig festcavgift, denne festeavgiften er stipulert. FAGERHEIM BARNEI-IAGE 7716 STE1NKJER Helgesvegen 120 Side 6 av 7
Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon En kapitalisering av ansatt markedsleie på eiendommen med en kapitaliseringsrente på 8.0 %, gir en verdi på eiendommen på kr. 1.130.000,-. 1 og med at Steinkjer kommune nå ønsker færre og større enheter innen bamehagedrift, er det lite trolig at eiendommen vil bli omsatt til barnehageformål. Alternativet vil da være om bygge om bygningen til leiligheter. Det villa seg gjøre å bygge om bygningen til2 eller 31eiligheter. Ombyggingskostnadene anslås til i størrelsesorden kr. 3. - 4.000.000,-. Det anslås at det vil være mulig å omsette leilighetene for i størrelseorden kr. 6. - 7.000.000,-. Dette vilda gi et overskudd på i størrelsesorden 3.000,000,-. Med et fradrag for risiko og fortjeneste på 25 %, vil det gi en verdi på eiendommen på ca. kr. 2.200.000,-. Med bakgrunn i ovenstående gis eiendommen er verdi på kr. 1.750.000,-. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 1 750 000 Underskrifter Sted og dato Takstingenior Steinkjer 19.05.2015 Dokumentkontroll Kjetil Troset FAGERHEIM BARNEI-IAGE Helgesvegen 120 7716 STEINKJER Side 7 av 7 Noreonsult AS