STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 97/220 Arkivsaksnr: 2017/4401-12 Saksbehandler: Ann Kristin Røkke Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 97/220 - Sollia 12B, 7507 Stjørdal - dispensasjon fra regulert etasjetall for å kunne oppføre ny enebolig. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra regulert etasjetall i bestemmelser knyttet til 63-planen slik at ny enebolig kan oppføres som omsøkt. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Vurdering av vilkårene fremgår under avsnittet «vurderinger» nedenfor. Vedlegg: 1. 97/220 - oversiktskart 2. 4 stk tegninger 3. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 4. 97/220 - Sollia 12B - situasjonskart 5. 97/220 - Sollia 12B - oversikt over høyder på omkringliggende boliger 6. Merknad til nabovarsel mottatt 260617 - tiltak på 97/220 7. Vedrørende merknad til byggesak 8. Brev fra Sagen as datert 11.07.17, 28.06.17 og 26.06.17 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Merknader fra naboer mottatt før revidering av tiltaket. - Søknad om rammetillatelse mottatt 5.5.2017 - Mangelfull søknad, utgående brev fra kommunen datert 11.5.2017 - Komplettering av søknad mottatt 30.5.2017 Sammendrag: Det søkes om oppføring av enebolig med garasje i 3 etasjer, sokkel, 1. og 2. etasje. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 13 pkt. 1, vedrørende etasjetall. Bestemmelsen angir at bebyggelsen ikke skal ha mer enn 2 etasjer. Eneboligen har 3 tellende etasjer og det søkes om dispensasjon fra denne bestemmelsen.
Saksopplysninger Kommunen mottok den 5.5.2017 søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig samt søknad om dispensasjon fra bestemmelser til 63-planen på eiendommen gnr. 97 bnr 220. Dispensasjonssøknaden utløses ved at det søkes om tillatelse til å oppføre en enebolig i 3 etasjer. Tiltaket: Omsøkte enebolig har et bebygd areal på 153 m 2 inklusive terrasse. Bruksareal måles til 274 m 2 inklusive garasje. Bruksarealet fordeles med henholdsvis 117 m 2 i sokkeletasje, 100 m 2 i 1. etasje og 47 m 2 i 2. etasje. Fasaden består av mur og stående trepanel. Taket er av type pulttak med en takvinkel på 6 grader. Mot sør har 2. etasje en terrasse langs fasade mot sør og store deler av taket på 1. etasje skal benyttes som takterrasse. Eiendommen har adkomst i fra Sollia som ligger nord for eiendommen. Eiendommen har et tomteareal på 470,2 m 2. Totalt bebygd areal (BYA) beregnes til 32,5 %. Tillatt grad av utnytting er 45 % på tomten, jf. kommuneplanens bestemmelse 1.10.6. Eiendommen uteoppholdsareal på terreng er i hovedsak sørvendt. Eneboligen har i tillegg takterrasser som er godt egnet som uteareal. Nabovarsling: Det foreligger nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven 21-3. Det er merknader til søknaden. Ved søknad om dispensasjon fra antall etasjer og tillatelse til oppføring av enebolig mottatt 30.5.2017 forelå det merknad fra eiere av Sollia 7 og 9. Søker tok merknader delvis til etterretning. Reviderte tegninger viser en lavere plassering av boligen i terrenget samt endret takvinkel slik at gesims-/mønehøyde ble lavere. Eiere av Sollia 71 har nå ingen merknader til søknaden.
Det foreligger nabomerknad fra eier av gnr. 96 bnr. 50, Sollia 9 datert 2.5.2017, 15.6.2017 og 8.7.2017: Med bakgrunn i mottatte planer og snitt er det vurdert din hen at mønehøyde i sør anslås til 10,2 meter og min vurdering er at mønehøyden blir på cote 78 som er 4 meter høyere enn tilliggende hus i øst, 97/200, og 5 meter høyere enn tilliggende hus i vest. Innenfor området har de fleste husene en etasje med sokkel eller to etasjer og de har alt overveiende saltak. Foreliggende prosjekt har en svært avvikende karakter med en sydfasade på vel 10 meter (!) og et stort pulttak. Huset vil fremstå som en "fremmed fugl" i området. Det er ikke i nærliggende område oppført hus i tre etasjer. Informasjon i dispensasjonssøknad om at bygget vil fremstå som en bolig i 2 etasjer på flat tomt er misvisende. Angitt tomt skrår med 2 meter langs vei (Sollia) og gitt søkers plassering av innkjørsel og hovedetasje vil en stor del av sokkel vil bli liggende over bakken også mot vest og nord. Dersom det dispenseres vil utsiktsforholdene for undertegnende endres betydelig og utseende på planlagt bolig vil bryte sterkt med stilen til de andre boligene i området. Etter mitt skjønn er det mulig å bebygge den aktuelle tomten uten at dispensasjon fra reguleringsplan med bestemmelser gis. Tilsvar til merknad fra ansvarlig søker, datert 30.5.2017: Mottatte merknader gjelder i hovedsak plassering av bolig og høyde. Merknadene virker å gi lite rom for den utviklingen som har skjedd med hensyn til fortetting, arkitektur, byggeskikk og variasjon Ut i fra høyden den ferdige bygningen vil gi, vil denne ikke avvike vesentlig fra de andre bygningene i området. Det kan nevnes at det er flere eksempler på bolighus med tre tellende etasjer i området, slik at det tydeligvis er etablert en praksis for å dispensere fra 63-planen og 13. Opprettholder merknad på tiltaket, brev datert 8.7.2017 fra eier av gnr. 96 bnr 50: Det er positivt at høyden på planlagt bygg er noe redusert, men fortsatt bryter byggets høyde og tak med tilliggende hus og vil medføre redusert utsikt for undertegnede. Det er ikke gjort endringer vedrørende antall etasjer. Merknader av 2. mai 2017 gjeldende søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen fastholdes derfor. Tilsvar til merknad fra ansvarlig søker, datert 26.6.2017 og 11.7.2017: Nabomerknadene gjelder i hovedsak boligens fasong/form samt høyde og plassering. Tiltakshaver har nå i flere runder senket bygget i terrenget samt senket gesims- /mønehøyde for å kunne imøtekomme merknadene fra de som har merknader til tiltaket. Nabo i Sollia 7 har etter siste revisjon av tegninger akseptert prosjektet. Ut i fra den høyden som boligen nå vil få så vil den ikke virke forstyrrende eller avvike noe fra de andre bygningene i området, jf. kart med påførte mønehøyder i området. Det er flere eksempler på bolighus med tre tellende etasjer i området. Tilsvar til merknad fra tiltakshaver, datert 7.8.2017: Det bemerkes det at husets høyde og tak bryter med tilliggende hus som vil medføre redusert utsikt. Bolig på eiendommen gnr. 96 bnr 50 har en mønehøyde på 79,61 moh., som er langt høyere enn de tilliggende hus hun sammenligner med. Byggherren mener at han har imøtekommet tidligere merknader med å senke hus og takvinkel. Det bemerkes også at 3. etg. er på 55 m 2 med en bredde på 5,5 m. Et saltak med en takvinkel på 30 grader vil ta mer utsikt.
Kommunens vurdering av tiltaket: Tegninger som ble mottatt den 30.5.2017 viste ferdig gulv på kote 69,8 moh. og en øvre gesims på kote 77 moh. Reviderte tegninger som legges til grunn i søknaden viser ferdig gulv på kote 69,1 moh. og en øvre gesims på kote 75,6 moh. Det er 1,4 lavere enn opprinnelig søknad. Tilgrensende boliger mot vest og øst har en mønehøyde på henholdsvis 72,8 moh. og 73,6 moh. som er 2,8 og 2 m lavere enn omsøkte bolig. Langs vegen ellers er det store variasjoner på boligenes høyder. Det er en del eldre boliger som er oppført i to etasjer med lav takvinkel, det er boliger i tre etasjer, boliger bygd i vinkel. Det er ikke en ensartet bebyggelse. Boliger er blitt oppgradert og tilbygget over tid. I forhold til utsikt fra bolig i Sollia 9 så ligger gulv i første etasje på kote 75,5. Det er 10 cm lavere enn høyeste gesims på ny enebolig. Mønehøyde på bolig i Sollia 9 måles til 79,6 m. Det er ca 40 m mellom ny enebolig og bolig i Sollia 9. I tillegg er det kun en del av ny enebolig som får en 2. etasje. I forhold til tap av utsikt så vil det måtte være fra sokkeletasje da 1. etasje ligger på høyde med øverste gesims for ny enebolig. En enebolig i to etasjer, saltak med en takvinkel på 27 grader og med samme høydeplassering ville fått omtrent samme kotehøyde på møne som omsøkt enebolig. Det må påberegnes noe endringer i forhold til utsikt når det fortettes i et eksisterende boligfelt. Forhold til gjeldende plan: Gjeldende reguleringsplan er Stjørdal sentrum 1963-planen vedtatt 28.12.1961 og kommuneplanens arealdel 2013-2022 vedtatt 20.3.2014. Stjørdal sentrum 1963-planen har følgende bestemmelse, 13 om bebyggelsen som ligger i området som er regulert til åpen villamessig bebyggelse: 1) Bebyggelsen skal være åpen villamessig på ikke over 2 fulle etasjer. 2) Våningshus skal legges i regulert byggelinje. Bygningsrådet kan dog tillate at husene trekkes lenger inn på tomten og fastsetter uthusenes plassering. 3) Takoppbygg tillates på en-etasjes hus. 4) Bygningens takvinkel fastsettes av bygningsrådet. 15 sier at unntak fra 13 kan hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsvedtektene for Stjørdal. Reguleringsplan Stjørdal sentrum 1963-planen overstyres av kommuneplanbestemmelse 1.10.6 om utnyttingsgrad mm. Kommuneplanens bestemmelse 1.10.6 sier at det tillates oppført 1-2 boenheter pr. daa, utformet som eneboliger/eneboliger med bileilighet, 2-mannsbolig eller rekkehus. Fortetting og byggearbeid på bestående bygninger tillates. Det tillates en grad av utnytting inntil BYA=45 % på tomten. Det søkes om oppføring av enebolig med sokkel, 1. og 2. etasje (3 boligetasjer). Eneboligen er i strid med reguleringsbestemmelse 13 punkt 1 som sier at bebyggelsen ikke skal være over 2 fulle etasjer. En søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. plan- og bygningsloven 19-1.
Søknad om dispensasjon er begrunnet med: - Boligens plassering og beliggenhet i det skrånende terrenget. Planen fra 1963 tillater 2 etasjer over bakken, men i dette tilfellet vil 1. etasje bli liggende ned i terrenget på grunn av den skrånende tomten. Høyden på 2. og 3. etasje vil da bli lite dominerende og vil fremstå som en bolig i 2 etasjer på flat tomt. - Det finnes i området flere boliger som er oppført i 3 etasjer, noe som tyder på at det er etablert en praksis å få dispensasjon fra 13. - Andre faktorer som spiller inn er reguleringsplanens alder på 54 år. Planen er etablert i end tid med helt andre forhold til arkitektur, byggeskikk, arealbruk og byggeteknikk. Dette er forhold som bør tas med i betraktning nåe en dispensasjonssøknad skal vurderes og avgjøres. Rettslig grunnla: Søknad om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «1-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurdering av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke væreanledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Ved vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonene: Hensynet bak bestemmelsen om at bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer er for å sikre et helhetlig uttrykk på bebyggelsen, og for å begrense
høydevirkningen for omkringliggende eiendommer. Lav bebyggelse kan være med på å sikre gode sol- og utsiktsforhold for naboer. Gjeldende regulering er Stjørdal sentrum 1963-planen, vedtatt 28.12.1961. Hva som regnes med i etasjetallet har variert i forhold til når reguleringsplanene er vedtatt. I veiledning om forståelse av regelverket om grad av utnytting, pkt. 5 (Forholdet til eldre reguleringsplaner) så står det at for reguleringsplaner fra før 1969 så gjaldt Byggeforskrifter av 15. desember 1949. Arealbegrep som den gangs standard definert var bruttoareal, nettoareal, leieareal og dekkareal. Det står ikke hva etasje er definert som. For planer vedtatt i perioden 1969-1979 så er etasje definert som: «etasje hvor himling er høyere enn 2,0 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet». Kjeller skal regnes med dersom det innehar rom for varig opphold. For planer vedtatt i perioden 1979-1985 så er etasje definert som: «etasje, herunder kjeller, hvor himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet». Omsøkte bolig har et gjennomsnitt for planert terreng i underkant av 1,5 m og ville da ikke blitt medregnet i etasjetallet. Legges dagens måleregler til grunn så skal etasjen medregnes i etasjetallet. Antall etasjer alene er ikke et godt virkemiddel for å styre høyden på bebyggelsen. Det er like viktig at huset er tilpasset tomten/terrenget. Boligen ligger i område med sterkt skrånende terreng, og vil fremstå som en enebolig i to etasjer og sokkeletasje. Boligen vil få en øvre gesims-/mønehøyde på kote 75,6 moh. Det er bare deler av boligen som vil få en 2. etasje. Den øvrige delen skal benyttes som takterrasse. Bestemmelsen 13 pkt. 4 sier at bygningens takvinkel fastsettes av bygningsrådet. Innenfor området så har de fleste husene saltak, men med varierende takvinkel. I tillegg er det hus med pulttak, takark og boliger med to møneretninger, så det er ikke en ensartet utforming av tak. Hensynet bak bestemmelsen om 2 fulle etasjer blir etter rådmannens skjønn ikke vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon som omsøkt. Eneboligen vil fortsatt fremstå som «åpen villamessig» med sokkeletasje, 1. og 2 etasje. Det er også tidligere gitt tillatelser til oppføring av eneboliger med sokkeletasje, 1. og 2 etasje i området. 2. fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining. For å gi dispensasjon må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Av sokkeletasjen så vil kun fasade mot sør være i full høyde. Fasade mot vest og øst vil i hovedsak fremstå som to-etasjes hus, 2/3 av sokkeletasjen er under terreng. Fasade mot nord fremstår som et to-etasjes hus. En mulig ulempe ved dispensasjonen er endret sol- og utsiktsforhold for naboer, samt at boligens utseende vil bryte noe i forhold til de andre boligene i området.
Når det det gjelder sol- og utsiktsforhold så ligger omsøkte bolig lavere enn boligbebyggelsen som ligger nord for omsøkte eiendom. Det legges da til grunn at sol- og utsiktsforhold ikke vil forringes for naboene. Fordeler ved tiltaket er en bedre utnyttelse av eiendommen. Store deler av taket over 1. etasje benyttes som takterrasse som har gode solforhold. Boligen ligger lavt i terrenget og 2. etasje har begrenset bredde. Det menes at en 2. etasje ikke fører til vesentlig ulempe for naboene. Som tidligere nevnt så er det variasjon i bebyggelsens utforming i området. Flere boliger er oppført i 3 etasjer. Etter en samlet vurdering mener Rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt slik at enebolig kan oppføres som omsøkt.