BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201410521/23 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 17. februar 2015 Klage på vedtak: Bergenhus Gnr 165 bnr 251 Cort Pihl-smauet 4B. Riving av eksisterende bygg og oppføring av nybygg bolighus i 5 etasjer. Hvem klager? Terje J Ledahl AS (ansvarlig søker) på vegne av Nils Johan Sætre (tiltakshaver). Tiltaket Riving av eksisterende bygg og oppføring av nybygg bolighus på 5 etasjer med 4 boenheter. Vedtaket Avslag datert 05.desember 2014. Tiltaket oppfyller ikke krav til visuelle kvaliteter og eksteriørutforming samt kvalitetskrav til uteoppholdsareal. Det gis ikke dispensasjon fra krav til avstand byggverk og parkering. Planstatus KPA 2010 arealformål: Sentrumsformål S1 KPA 2010 hensynssone: Bevaring kulturmiljø, båndlagt eiendom etter kulturminneloven (automatisk fredet kulturminne), brannsmitte, gul sone luftkvalitet, konsesjonsområde fjernvarme. KPA 2010 bestemmelsesområde: Parkering (P1) KDP Bergenhus Sentrum arealformål: Boligområde R 4910000 Bergenhus. Klosteret / Strandgaten: Spesialområde bevaring Klagegrunner Tiltaket oppfyller krav til visuelle kvaliteter og eksteriørutforming samt kvalitetskrav til uteoppholdsareal. Vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Behov for ytterligere Det må tas stilling til søknad om riving av eksisterende bygg. saksbehandling ved Herunder må det innsendes bygningsdokumentasjon på dette bygget. eventuell omgjøring Videre må tilfredsstillende kvalitet på utearealet dokumenteres. Riksantikvarens rapport vedr. inngrep i grunnen, uttalelse fra Bergen brannvesen vedr. bygging nær nabogrense må også fremlegges. Anbefalt vedtak Avslag datert 5. desember 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken 1.1. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Saken gjelder søknad om å rive eksisterende bygning og deretter oppføre nybygg bolighus på 5 etasjer med 4 boenheter. Det opplyses at nybygget skal oppføres med stålsøyler, spirolldekker, utvendig tegl og trepanel av sibirsk lerk. Bygget som rives er oppgitt med et bebygd areal på 110 m 2 BYA. Det nye boligbygget får et bebygd areal på 108 m 2 BYA. Nybyggets bruksareal er av bygningsmyndighetene beregnet til 400 m 2 BRA. Det er søkt om dispensasjon fra pbl. 29-4 («Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense») og KPA 2010 pkt. 15 («Parkering»). Omsøkte tiltak ligger innenfor «Middelalderbyen Bergen» og er etter kulturminneloven automatisk fredet som kulturminne. Eiendommen er i R 4910000 Bergenhus. Klosteret / Strandgaten merket «Felt 1 Spesialområde Antikvariske boliger». Reguleringsplanen trådte i kraft 24. mars 1982. I KDP Bergenhus Sentrum («KDP») er eiendommen definert som «verneverdig kulturminnemiljø». KPA 2010 viser eiendommen med hensynssone «Bevaring kulturmiljø» og «Faresone brannsmitte». Det er bestemmelser om parkering for eiendommen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven («pbl.») 21-3. Det er registrert merknader fra eiere / beboere i Cort Piil smauet nr. 1, nr. 1C, nr. 2 og nr. 6, Klosteret nr. 5, nr. 7, nr. 11, nr. 13, nr. 15, Holbergsalmenning nr. 7B, Strandgaten nr. 90 og nr. 92. Merknadene kan leses i sin helhet i sakens dokumenter. Ansvarlig søker har kommentert noen av merknadene i følgebrev til søknaden. Både Riksantikvaren og Byantikvaren har uttalt seg i saken. Vann- og avløpsetaten har på vilkår gitt tillatelse til tiltaket. Tiltakshaver opplyser å ha befart eiendommen sammen med Byantikvaren. 2. Om klagen Klagen er mottatt pr e-post den 28. desember 2014, og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven («fvl.») 29. I klagen anføres det hovedsakelig at tiltaket oppfyller krav til visuelle kvaliteter og eksteriørutforming samt kvalitetskrav til uteoppholdsareal. Videre anføres det at vilkårene for dispensasjon fra henholdsvis parkeringskrav og avstand nabogrense er oppfylt. Tilsvar er datert 14. januar 2015 og tar i hovedsak opp de samme problemstillinger som er reist i nabomerknadene. Både nabomerknadene og tilsvaret kan i sin helhet leses i sakens dokumenter. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Bygningsmyndigheten har i avslaget lagt til grunn at tiltaket ikke oppfyller krav til visuelle kvaliteter (pbl. 29-2) og eksteriørutforming (R 4910000 7), samt kvalitetskrav til uteoppholdsareal. Det gis ikke dispensasjon fra krav til avstand byggverk og parkering. 2
Det vurderes først hvorvidt tiltaket oppfyller kravet til visuelle kvaliteter og eksteriørutforming. 3.1 Visuelle kvaliteter og eksteriørutforming - pbl. 29-2 og R 4910000 7 Av pbl. 29-2 følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» (vår utheving). Bestemmelsen er nærmere presisert i R 4910000 7 hvoretter; «Øvrige bygninger skal ved utbedring eller fornyelse gis en eksteriørforming (dimensjonering, fasade, takform, vindusdeling, materialbruk m.v.) som harmonerer med eksisterende særpreg.» (vår utheving). Tiltaket medfører at et moderne «funkis» hus på 5 etasjer med flatt tak og altaner av ulik størrelse og plassering, etableres midt i et automatisk fredet kulturminne (Middelalderbyen) i Bergen sentrum. Fagetaten kan ikke se at det i klagen fremkommer nye opplysninger som bidrar til å endre vår tidligere vurdering av dette punkt. Vi vil i likhet med Byantikvaren på det sterkeste fraråde at det gis tillatelse til å oppføre omsøkte bygg på eiendommen. Fra Byantikvarens uttalelse gjengis; «Når det gjelder nybygget, vil vi, uansett utfall [av rivesaken], på det sterkeste fraråde forslaget. Tiltaket er ikke tilpasset strøkskarakteren og er ikke forenelig med de høye antikvariske verdiene i området og bevaringsformålet i gjelden reguleringsplan ( ) Nybygget er ualminnelig dårlig tilpasset særpreget i det verdifulle småhusmiljøet på Nordnes, både med hensyn til høyde og dimensjoner, utforming og materialbruk, og bryter helt med strøkets karakter. Tiltaket vil ha store negative konsekvenser for det antikvariske bygningsmiljøet. Byantikvaren fraråder tiltaket på det sterkeste.» Fagetaten slutter seg til ovennevnte vurdering. Omsøkte bolighus innehar ingen «gode visuelle kvaliteter i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser og plassering», jf. pbl. 29-2. Bygget harmonerer heller ikke med «eksisterende særpreg», jf. R 4910000 7. Bygget har et statisk og tungt fasadeuttrykk med lite variasjon. Boligen fremstår mer som en del (seksjon) av en større boligblokk enn et leilighetsbygg med kun 4 boenheter. Vi kan ikke se at bygget «i seg selv» innehar «gode visuelle kvaliteter» i forhold til «dets funksjon», jf. pbl. 29-2. Tiltaket anses heller ikke forenelig med bevaringsformålet KPA 2010 eller KDP. For øvrig vises det til avslagets vurdering av dette punkt som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. 3.2 Uteoppholdsareal - KDP 3.4 Av KDP 3.4 følger det at ( ) «Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges for opphold og lek. Arealene skal ha trafikksikker adkomst og best mulig solforhold. 3
Ved nybygg eller ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareal nær inngang (bakgård, gågate eller park), minst 8 kvm per boligenhet i boligområdene ( )» I søknaden opplyses det at det etter tiltaket er 6 boenheter på eiendommen. Dette innebærer et krav om minimum 48 m 2 felles utendørs oppholdsareal for eiendommen. Det er i avslaget lagt til grunn at eiendommen oppfyller krav til utearealets størrelse, men ikke kvalitet. Fagetaten kan ikke se at det i klagen fremkommer nye opplysninger som bidrar til å endre vår tidligere vurdering av dette punkt. Utearealet har ikke tilstrekkelig kvalitet til å kunne godkjennes, jf. KDP 3.4. 3.3 Dispensasjonsvurdering 3.3.1 Innledning Det er i avslaget lagt til grunn at tiltaket krever dispensasjon fra henholdsvis krav til avstand nabogrense, jf. pbl. 29-4 og parkering, jf. KPA pkt.15. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 hvoretter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» I Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242 fremgår det at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Spørsmålet er om vilkårene for å gi dispensasjon fra henholdsvis krav til parkering og avstand nabogrense er oppfylt. Vi vurderer først hvorvidt vilkårene for å kunne dispensere fra parkeringskravet er oppfylt. 3.3.2 Parkering KPA pkt. 15 Tiltaket utløser et krav til 4 parkeringsplasser. Eiendommen har i dag ingen parkeringsplasser. Formålet bak parkeringsbestemmelsene er å sikre at det blir avsatt parkering i samsvar med det behov tiltaket utløser. Dersom tiltaket utløser krav om parkering uten at det kan sies å medføre et (økt) behov for parkering, slår formålet med vedtektene ikke til. I dispensasjonsvurderingen skal det blant annet vektlegges om tiltaket ligger i nærheten av offentlig eller privat parkeringsanlegg, samt om det er nærhet til kollektivtransport. Kommunen har som målsetning å fjerne overflateparkering, og soneparkering tillates i utgangspunktet ikke, jf. KDP 7.4; «Parkering i sentrum skal skje i offentlige- eller private fellesanlegg. Nye parkeringsplasser skal legges i bygg eller under gatenivå. Lokalisering av større parkeringsanlegg skal fortrinnsvis skje i tilknytning til hovedveinettet. Kun plasser til spesielle behov, varelevering og taxi kan tillates på gatetun. Parkering på tak tillates ikke.» I forlengelsen av dette, viser vi til KPA pkt. 20.12 hvor 4
«Parkeringsplasser skal legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. All parkering i henhold til kravene i gjeldende parkeringsnorm, også sykkelparkering, skal etableres i bebyggelsen, overflateparkering tillates ikke med unntak av HC-parkering». Formålet bak bestemmelsen er å bedre fremkommeligheten for nærtrafikk, utrykningskjøretøy, syklister, fotgjengere samt øke den generelle trivselen i byen gjennom å bedre det visuelle inntrykket av gaterommene. Området er tett bebygget og det er få eiendommer som har parkering på egen eiendom. Eiendommene ble bebygget på en tid der det ikke var vanlig med bilhold. Leilighetenes størrelse gjør dem egnet til familieboliger. En familie vil generelt ha behov for parkering i nærhet av bolig. Klager viser til at det ikke er noen parkeringsmuligheter på eiendommen, og at boenhetene i stedet kan benytte Klostergarasjen som ligger ca. 3 minutter unna. Fagetaten anser ikke dette som et reelt alternativ for familier. Vi mener det er positivt å tilrettelegge for nye familieleiligheter i sentrum. Det kan være mulig å parkere på offentlig grunn nær eiendommen, men dette vil etter vår vurdering redusere fremkommeligheten for næringstrafikk, utrykningskjøretøy, syklister og gående samt det visuelle inntrykket av gaterommene. Dette vil også skape ytterligere press på de offentlige parkeringsplassene på Klosteret (gnr. 165 bnr. 277). Eiendommen ligger i brannsmitteområde og hensynet til fremkommelighet er svært viktig. Vi kan derfor ikke anbefale en slik løsning på parkeringsbehovet. En dispensasjon fra parkeringskravet vil derved, i realiteten, medføre at boenhetene står uten et parkeringstilbud. Fagetaten ser at en dispensasjon fra parkeringskravet er i tråd med kommunens mål om redusert biltrafikk i sentrum. Vi mener imidlertid at denne målsetningen må komme frem gjennom en endring av bestemmelsene i kommuneplanen, og ikke ved utstrakt bruk av dispensasjoner. Etter en konkret helhetsvurdering anses ikke vilkårene for å gi dispensasjon fra parkeringskravet i KPA pkt. 15 som oppfylt, jf. pbl. 19-2. 3.3.3 Avstand nabogrense pbl. 29-4 Av pbl. 29-4 annet ledd følger det at byggverk «skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter». Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til brannsmitte, lys, luft, utsikt, innsyn og sol, jf. Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) side 342. Omsøkte tiltak får en minsteavstand til nabogrense på 0,6 meter. Vi kan ikke se at det i klageomgangen er kommet nye opplysninger som bidrar til å endre vår tidligere vurdering av dette punkt. Det vises til avslagets vurdering av dette punkt som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. Det anbefales ikke å gi dispensasjon fra avstand til nabogrensen, jf. pbl. 29-4, jf. pbl. 19-2. 4. Konklusjon Avslag datert 5. desember 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 5
Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2014 4. Historisk kart 5. Flyfoto 6. Gatefoto 7. Fotodokumentasjon fra nabo 8. Fasadetegning 9. Snittegning 10. Plantegning 11. Soldiagram 12. Tilsvar datert 14. januar 2015 13. Klage datert 25. desember 2014 14. Avslag datert 5. desember 2014 15. Byantikvarens uttalelse, revidert 13. august 2014 16. Byantikvarens uttalelse datert 12. august 2014 17. Vann- og avløpsetatens uttalelse datert 13. mai 2014 18. Trafikketatens uttalelse 05. mai 2014 19. Dispensasjonssøknader 20. Riksantikvarens uttalelse datert 04.mars 2013 6